大型住宅小区物业管理

关键词：

第一篇：大型住宅小区物业管理

大型住宅小区道路和排水施工组织设计

天台县高山移民幸福花苑三期道路及给排水工程B标施工组织设计

第一章

工程概况

第一节 工程概况

天台县高山移民幸福花苑三期道路及给排水工程B标位于天台县高山移民幸福花苑，工程主要内容包括路基工程、砼路面工程、给水管道铺设及垃圾房等配套工程。

1、道路工程 路面结构形式：

(1)、路面结构为：12cm5%水泥稳定基层+18cm抗折4.0MP水泥混凝土路面;

(2)、道路缘石采用花岗岩：尺寸为30×12×100。

2、污水管道：

(1)、本工程采用生活污水与雨水分流制管道系统，与城市排水系统相一致。

(2)、本工程污水管道因城市污水检查井允许接管标高所限，共设有两个排水口，分别排入水南路和幸福路。

3、雨水管道：

(1)、本工程小区花园的雨水采用地面径流方式接入花园草地。 (2)、道路及小区广场设雨水口，收集雨水，排入小区雨水管道。

4、给水系统：

(1)、本工程从水南路和幸福路城市自来水管网分别接入DN150小区给水引入管各一根。

(2)、在本工程公建与消防合用给水管道上，全小区共设有地上式消 火栓4套。

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第二章 施工部署

第一节

施工项目管理体系

一、总体安排：

根据施工总体布置，成立该工程的项目经理部，项目部成员由项目经理、项目副经理、总工程师、技术员、质检员、施工员、安全员、材料员等人员组成。对本工程管理机械、材料、劳动力等进行统一管理，对工程施工进度、工程质量、施工安全进行统一部署。

二、管理人员职责：

1、项目经理：

(1)、代表公司履行对业主合同的责任; (2)、代表公司执行对分项工程的责任; (3)、执行公司对本工程下达的各项指标;

(4)、依据公司对项目的财务、材料、人事、机械等各项规定，处理工程进行中的日常事务;

(5)、负责项目人事组织和调配，向公司提出人员增减计划; (6)、领导制定总体施工计划，并负责督促实施; (7)、主持项目定期的工作会议;

(8)、审定财务，签定总务、材料报销单据;

(9)、负责工程成本的预测、分析、控制，领导工程竣工决算工作。 (10)、与业主及施工队的工作联系。

2、项目副经理：

(1)、主持编制月度计划，要求做到全面、准确、及时、负责检查落实，及时完成生产任务;

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(2)、切实抓好工程质量、工程进度、现场施工管理，确保工程达到规定的目标;

(3)、切实抓好现场机械设备、安全生产和文明施工管理工作，确保安全生产和设备齐全;

(4)、做好施工现场防火管理工作; (5)、抓好工程核算和成本分析工作; (6)、办好项目经理交办的各项工作任务。

3、项目总工程师

(1)、贯彻总公司质量方针目标，监督执行国家有关技术政策、技术标准、技术规范等有关规定;

(2)、组织和协调项目技术质量工作，下达总公司技术质量监督命令，对工程质量负技术方面责任;

(3)、负责推进科技进步，采用成熟新工艺、新技术、新材料，保证工程的工期和质量;

(4)、主持审核施工组织设计，研究和处理施工过程中出现的重大施工技术难题，对重大质量事故提出技术鉴定和处理方案;

(5)、请设计代表进行设计交底，每一次工地会议请监理工程师讲解工程质量要求，组织所有工作人员学习技术规范，进行详细的交底，严格按规范施工，使其各明其责;

(6)、领导工程资料整理、施工试验工作。

4、技术员：

(1)、对外联系单的审定;

(2)、编制各种施工方案，上交总工审定，并负责督促实施; (3)、参与控制工程质量;

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(4)、具体负责施工过程中有关技术措施编制;

(5)、校核图纸与工作章程的差异，并及时同项目主管人员及施工负责人进行沟通;

(6)、做好施工碰头会的记录，积极参与解决施工上存在的问题; (7)、推行工程总进度计划，参与处理工程进度质量问题; (8)、具体负责工程资料整理、施工试验工作。

5、施工员：

(1)、熟悉各分段内图纸，了解工作章程，按图施工，按章工作，负责各分段的进度、质量、安全、文明施工，编排部位进度;

(2)、负责每分项工程的技术交底工作，并做好记录;

(3)、在项目总工程师的指导下具体处理工作进行中的问题，协调各工种的交叉施工;

(4)、检查分项工程质量，通知监理验收; (5)、陪同监理检查，及时校正错、漏问题;

(6)、正确填写各部位验收资料，同时负责对外联系单和验收的签复工作;

(7)、负责记录每天的施工日记，负责提供每月工程量完成明细表; (8)、负责向项目部提供材料、机具需求计划。

6、安全员：

(1)、积极宣传做好质量和安全施工的宣传教育工作;

(2)、对违章施工及质量安全事故的隐患，有权制止，有权决定暂停施工，并报告领导处理;

(3)、经常深入工地监督安全施工的情况，发现问题及时处理。

7、质检员：

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(1)、开展质量教育，使每个职工都有明确树立“质量就是生命，就是效益”这一主导思想;

(2)、做好质量情报工作，发现质量问题及时与技术负责人汇报，及时查找原因，及时解决问题;

(3)、在项目总工程师和项目经理领导下，负责工程的全面质量管理工作，认真做好质量管理工作中的组织协调、检查工作;

(4)、认真做好每道工序的质量检查的技术资料验收，及时办理好技术资料和签证手续。

8、材料员：

(1)、负责材料的联系、采购的工作;

(2)、按施工计划编写材料需求计划，填写材料采购申请单; (3)、按施工现场规划平面堆放材料，进场前与施工负责人联系; (4)、进场材料必须样板验收，对数量、规格、种类要认真核对; (5)、每月对现场材料进行盘点，建立材料帐册; (6)、负责收集各种原材料质保单。

第二节

施工总平面布置

一、材料、机具堆放场地

为减少现场堆放场地、材料计量验收及加快资金周转，材料将根据施工进度的总体要求及现场条件，分批逐步到位，同时也便于现场的标准化管理。

二、物质条件的准备

1、材料的准备：

(1)、根据施工组织设计中的施工进度和施工预算中的工料分析，编

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制工程所需材料用量计划，报项目经理批准后提出采购申请，作为备料、供料和确定仓库、堆放面积及组织运输的依据。

(2)、根据材料需求量计划，按规定对材料供货方信誉及供货能力进行综合评定，确定合格的材料供货方，材料供货方由质检站、监理、公司批准。

(3)、对进场材料按规定的要求和接收标准进行验收。并按照规定频率进行复验，及时进行标识、分类保管工作。

2、构配件及设备加工订货准备：

(1)、根据施工进度计划及施工预算所提供的各种构配件及设备数量，做好翻样加工工作，并编制相应的需求量计划。

(2)、根据需求量计划，向有关厂家提出加工订货计划要求，并签定定货合同，产品质量技术验收标准。

(3)、组织构配件和设备按计划进场，按施工平面布置图做好存放及保管工作。

3、施工机具的准备：

(1)、根据施工组织设计中确定的施工方法、施工机具配备要求、数量及施工进度安排，编制施工机具需求量计划。

(2)、对大型施工机械(挖土机)的需求量和时间，向有关方面联系，提出要求，落实后签定合同，并做好现场准备工作。

4、人员组织：

与业主签定工程施工承包合同后，5天内立即完成项目经理部的建制并由项目经理带领工程技术、试验、机械、材料和行政等有关人员约10人，进驻现场，分别着手进行工区驻地，生产和生活设施的建设;地方材

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料的选择和合同的签订;用电申请等手续。根据本工程的规模特点，成立管道施工队、路基施工队、路面施工队。

5、施工用电及施工用水

工程施工用电将沿道路一侧布置架空线，并且每间隔150米左右布置一只接线箱，以满足施工班组临时接线的需求，施工用电从业主指定位置接入。

工程施工用水采用当地地表和地下水。打管井用自吸泵取水，以满足生活用水的需求。

三、排水措施

本工程的排水主要用潜水泵排水，主要采取在进水口用铁栅栏隔离，并注意对下水道的清淤。具体施工时的排水，将根据施工部位的特点具体布置。

第三节

施工总体部署和实施计划

根据目前业主提供的招标文件、设计图纸、现场实施情况，结合各分项工程施工方案具体技术要求，我们将资源合理配置以保证进度的顺利完成，同时从提高施工技术的水平来保证工程质量，全面满足合同的要求，特别是控制关键工序的质量来带动整体质量的提高。本计划在编排过程中已经考虑了气温和雨季对施工的影响，在工期中有相应的余地。如无任何不可抗力和重大变更设计的影响，任何原因都不作为向业主提出推迟工期理由。

本工程总体实施计划的部署综合考虑了其工程量、工期要求、工程质量、进度、安全、文明施工的综合要求以及技术控制关键等诸多工程因素。

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但由于在施工过程中难免会受到前期运迁、交通、设计进度及现场施工条件的影响，部分项目的施工进度可能在具体实施阶段作适当的调整，但我们将严格根据业主要求，克服各种不利因素的影响，合理调节和合理投入，确保总体工期满足业主要求。施工进度横道图见附图。

在实际施工中，将要求施工进度适时的调整网络计划，网络图每一个月调整一次，受到特殊干扰及时调整，并附相应的逻辑说明和制定方案的依据。为真实记录施工过程，将根据监理工程师的批示拍摄记录进度的彩色照片。每片照片间隔不多于一个月。根据本工程的特点主要拍摄以下几个阶段的照片：工程原貌、隐蔽工程、节点工程、完工后的状况等。

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第四章

给排水工程施工技术方案

第一节 管道施工

按照“先深后浅”“先下后上”的原则，管道工程量大，对道路施工制约严重，因此对本工程的管道施工力量，进度作详细安排。

1、施工准备 (1)、工程交底

对施工图纸及所有设计文件认真学习研究，了解设计意图和要求，并进行现场踏勘，重点核查环境保护，公用管线，交通配合，地区排水等措施，结合工程实际情况，在图纸会审时提出意见。

认真分析建设单位提供的地质勘探报告中的工程水文地质资料，摸清原有排水系统，了解现场可利用的水源、电源、道路、堆放、临时设施搭建场地及施工通道等情况，核对各种底下管线及地上杆线情况。

(2)、测量放样

对建设单位或设计单位提供的道路控制桩进行复核并做好保护桩，根据道路中心桩测设管道中心控制桩，并妥善保护。根据提供的水准点，每间隔100米放设供施工用的临时水准点，要求设在不受工程施工影响外，并做好保护措施，临时水准点必须闭合，闭合差≤12√mmL(L为距离km)。

与其他路段衔接处，应调校水准点和中心桩，以防误差。

测量放样前所有测量仪器测试校核，所有测量要做好原始记录，并保存完整。工程完工后，随所有的竣工资料一起存档。

测量放样工作由工程项目工程师校对，并签证认可。 2、沟槽开挖

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(1)、在采用机械进行挖土时，为防止超挖或扰动槽底土层，机械挖土控制在距槽底标高20cm，预留底层土，再用人工挖土，修整槽底、边挖边修，并立即进行基础混凝土施工。如发现超挖，必须进行处理，严禁用土回填。人工清底，清除的松散土、淤泥、大块石等集中后，起吊机械吊出沟槽外处置，操作人员不准站在臂杆回转半径以内。钢板桩支撑沟槽，采用挖机挖土时，采取后退式挖土方法，严禁挖机进入末支撑的区域内。

(2)、要随时注意槽内水的排放，在修整槽底的同时又应同时做好明水的排除，在槽的两侧窨井处应设集水坑以便排水。

(3)、沟槽的一侧可堆放回填土所需的土方，堆土高度不宜超过1.50m，距沟槽不得小于2.0m。有机具(如吊车)停放时，每节管道长度(两窨井之间)范围内至少留3.50m宽度的出入口，放便出入。施工机具设备停放的位置必须平稳，大、中型施工机具距离沟槽边根据设备的自重、沟槽的深度、沟槽支撑的形式和土质情况，经工地技术负责人计算确定安全距离。离沟槽边距离不得小于0.8m。

(4)、在开槽埋管施工过程中，采用挖掘机进行挖土方、压板撑、吊管子、填土方等施工工序，采用拔桩机或大型起重机械拔除支撑，达到随挖土、随支撑、随排管、随填土、随拔撑的开槽埋管施工要求，有利于快速、安全文明施工。

(5)、管道基础

(A)、管道基础按设计图进行施工。

(B)、基础的底层土应无淤泥和碎土，如遇暗塘、淤泥质土或地质有变，采取相应处理措施;如有超挖用砂砾石填实，不得用土回填，槽底无积水。基础施工前必须复核高程放样的标高，在沟槽底部每隔4.0m左右

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钉一只样板，并用样尺检查桩顶标高，以控制挖土面、垫层面和基础面。

(6)、检查井的砌筑

(A)、所有专材要浇水湿润，砖砌体使用的水泥砂浆要随拌随用，并在初凝前用完。砖墙砌筑采用挤浆法。

(B)、砖墙厚度根据井的设计规格严格控制，到一定深度及时量测变换砖墙尺寸，要考虑抹面的砂浆厚度。砖墙隔日砌筑时，将砌筑的砖墙顶部清洗干净，并充分湿润。

(C)、在砌筑过程中按设计要求留支管和连管的管头，预留管头考虑方向、高度、坡度，防止因埋深不足，方向不正等问题引起的返工。预留管头与井的砖墙接头处打外接口，内口要粉平。

(7)、闭水试验

根据规范要求，污水管每节需进行闭水试验。试验可利用管节两端窨井作为闭水水头，要求水头上在上游管顶2米以上，闭水试验前先灌水24小时，使管道充分浸透，加水至标准高度，观察水位下降值，若在30MIN内水位下降在规范允许值内，则闭水试验合格。

(8)、回填

沟槽回填土须对称、均匀、分层夯实到规定的密实度要求。钢筋砼管一般用砂砾石回填，管道两侧回填土同步进行，分层夯实密实度不低于90%，严禁单侧填土;管顶以上500mm内，要求密实度不低于85%，UPVC管一般用中精砂(或山砂)回填，密实度分别为95%、90%。上层按地面、路基要求回填，垫层必须夯实，土基密实度≥93%否则应作地基处理。

胸腔以上复土时，分层整平和夯实，每层厚度根据采用的夯实工具和密实度要求而定，在使用推土机或碾压机械碾压，管顶以上的复土厚度不

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小于70cm。沟槽复土时，槽边有护轮等安全措施，沟槽上下统一指挥，相互协调，以免发生事故。

(11)、雨水支管与雨水口的施工：在雨、污水主干管施工完并回填压实路基以后进行雨水支管的施工各雨水口的砌筑。

(A)、施工雨水支管时，严格控制坡度大小，使雨水支管平顺，端头与井壁平齐，严禁破口朝外，用压绳法下管;

(B)、雨水口施工：

在井墙的位置挂线，先砌井墙一层，核对方位是否有误，检查合格后向上砌筑。

砌筑井墙时，随砌随刮缝，砌至雨水管处卧浆，砌筑到饱满管时，将管口周围用砂浆抹严、抹平，不能有缝隙。管顶砌半圆，管口与井墙齐平，管对井墙必须斜交时，允许管口入墙2cm，另一侧凸出2cm，超出此情况时，须考虑雨水管的位置。

雨水口内壁沟缝平整、直顺，不得漏钩、脱落，井框、井篦完整无损，安装平衡、牢固、四周回填须满足路基或路面基层密实度要求。

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第六章 施工质量保证措施和目标

第一节

质量目标

本公司尽力做到完善完美的生产和服务建设精美的工程，确保一次性验收达到合格，争创优良。

(1)、我公司将全面执行招标文件提出的质量要求，严格按照国家现行的工程质量规范和天台县的有关工程质量条例规定进行施工。运行公司ISO9002质量保证体系，实行创优目标管理，保证工程质量达到国家质量验收标准的优良等级，并达到一次性验收达到优良质量标准。

(2)、我公司在工程竣工后的合同保修期内，将提供优质的善后服务。即使保修期满后，我公司也将提供满意的上门回访服务。对本工程的质量负责到底，消除业主的后顾之忧。

第二节

质量保证体系和确保工程质量的措施

“百年大计，质量第一”，工程质量是工程建设的生命，也是施工企业的生存和发展的前提条件，尤其是市政交通工程的施工，在十多年的城市市政工程施工中，我们一直视质量为生命，没有可靠的质量保证，企业就难以发展和生存。质量是企业兴旺发达的有力保证，工程质量优良，对施工企业来说既是一种社会荣誉，又是一种精神力量，具有巨大的激励作用，而且可以吸引人才，技术、资金和市场，确保工程质量，不仅是施工单位对业主负责，而且是对整个社会负责。

一、建立质保体系

建立质量保证体系和工程质量监控程序，设立质量保证机构。质量

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保证体系见后附图。

二、质量控制目标和方针

企业质量方针：以完善、完美的生产服务，建设精美的工程。质量目标：用百分之百的努力，让业主百分之百的满意。本项目的质量方针是：务实创新，制造精品。质量控制目标是：分项工程优良率90%以上，合格率100%。施工质量是工程施工的根本，也是施工企业的生命，确保工程质量是第一重点。

三、具体措施

(1)、成立以总工程师为首的TQC领导的小组，班组建立QC小组，并建立质检工程师制度，设立专职的质检工程师，按合同条款在施工的全过程中检查和控制质量，质检工程师(内部监理工程师)行使否决权并执行驻地监理工程师的指令，以保证施工质量，经理部下设各施工队专职质检员，工序设兼职质检员，形成一个三级质量网络。经理部组织投入全合同段的所有管理人员及技术人员，认真学习《技术规范》，并认真作好质量教育工作，开展群众性TQC活动，提高质量意识，使全体人员树立：“质量第

一、用户至上，预防为主”的观念。对新工人进行上岗培训，对关键项目或工艺委派具有丰富经验的技术人员把关，制定各部门、岗位质量责任制，责任到人。项目经理是工程质量的第一责任者，生产、技术、质量管理人员(包括行政领导、技术人员、操作工人)从各种不同的角度和要求承担质量责任，并把质量作为评比时的一项重要考核指标。

(2)、各工队质检员在总工程师领导下开展工作，按合同条款在施工的全过程中检查，控制质量，监督范围主要有六条：

A、材料的材质是否合格。

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B、工艺和操作方法是否合格

C、工程质量是否符合《技术规范》要求。对不合格的工程有权拒绝签证，即质量否决权。对优质工程有权建议嘉奖。

D、原始记录是否及时、准确、完整。 E、计量和试验是否准确，符合规范。

F、推行TQC是否认真，对薄弱环节是否采取有效措施。

(3)、狠抓施工现场管理，严格执行挂牌施工，持证上岗制度做到管理有序、文明施工。坚持技术施工，质量管理的一致性和统一性，积极开展多种形式的质量检查评比竞赛活动，全面促进质量工作，把质量工作抓到实处。

(4)、质量管理小组将负责对图纸、施工工艺、施工技术进行交底并解决图纸上的问题，拟施工方案和安排工程进度，施工方案必须可行，保证质量安全，以最佳的施工方案和进度施工。

(5)、在施工中各种原材料进行试验和检验，合格后，再进场，进场中随机抽样检查，不合格的材料绝不使用，并撤移出施工现场，施工中的各种配合比数据必须符合规范和经监理工程师批准后方可进行。作业施工中，每一道工序都要按照规范、规程进行施工验收。上道工序不合格不能转入下道工序，及时做好隐蔽工程检查验收，严格把守各个质量关以保证工程质量与优良等级。

(6)、任何工程开工前，对操作人员必须进行安全技术操作规程教育，并通过考试，取得合格资格持证上岗。

(7)、搞好路基的排水工作，特别预防因雨季施工而出现质量问题，组织专门从事排水管道施工的队伍。选择适当的填料分层填筑碾压。确保

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回填的压实度。

(8)、采用先进的施工机械设备，先进的检测手段，指导控制施工质量。

(9)、技术措施

A、进场后组织所有工作人员学习招标文件中的技术规范，严格按规范施工。

B、开工前由工程施工及技术、质量负责人所属人员进行施工布置及详述各项要求，使其各明其责。

C、项目挂牌制度，加强职责，明确范畴，促进联系，方便监督。 D、更新设备、完善工艺、加强投入。

E、在项目经理部设工地试验室，并通过监理工程师认可，配备既有理论知识又有实践经验的试验工程师。通过试验室的建立，并配备先进检测仪器设备和较高资质的试验人员，提高自检检测水平，一切用数据说话，不达到标准决不能放过。

(10)、施工质量控制要点 A、路基

a、路基为素土，做好基准点、标高、轴线的校核放样工作，保护、校核放样尺寸;

b、施工临时排水系统与设计相结合，勿使路面附近积水，避免冲刷边坡;

c、关键工程、隐蔽工程及容易出质量事故的部位进行重点检查。 B、路面

a、材料质量达标;

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b、试验试块及级配资料反馈及时; c、配料计量准确;

d、操作严格按规程行事，保证碾压质量。

第三节

工程进度控制措施

(1)、组织精干的施工管理队伍，对工程施工的每个环节进行控制，合理组织施工，并选派力量较强的施工队伍，从人员落实和机械设备上保证工程按期完成。

(2)、项目部安排专职材料员负责对原材料的采购、运输、保管，并按施工进度需要制定材料进货计划，防止出现停工待料现象。

(3)、按照工期要求，分阶段制定施工计划和实施方案，重点工序，难点项目，做好施工组织设计，合理安排各分项工程的施工顺序，缩短流水作业的流程，加快各环节的施工进度，确保总体工期。

(4)、加强职工安全意识，设专职安全员负责日常生产的安全检查，督促、保证施工顺利进行。

第四节

施工质量保证的技术措施

1、工程质量管理目标：

对于本工程的质量，确保达到优良，切实落实“质量第一”的方针。施工队伍选择有多年市政工程施工经验的实力雄厚的工程队参加本工程第一线施工。

2、质量管理体系：

为了优质、高速的完成本工程，特相应制定了以下措施：

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(1)、第一级为具体操作班组质量员管理;第二级是具体项目组质量员，负责对第一级管理人员的外场和内业的收集和整理;第三级是由项目部质检科组成，负责对第二级管理人员实施监督、检查，并负责内业资料的汇总和归档工作;第四级为公司管理体系，由总工程师负责对第三级管理人员实施监督检查。

(2)、第一级质量管理体系： A、 试验员：

a、 及时做好现场原材料试验，及时向第二级管理人员汇报试验结果，本工程中原材料等试验均应严格按照有关规范进行执行。

b、 深入现场，了解和控制混凝土试验，并及时提供试验数据，对砼检查坍落度，不符合者不使用。

c、 按规定及时做好混凝土、砂浆试验，并及时提供试验数据。 d、 经常检查和保养试验工具，以确保实验结果的正确性。 e、 混凝土浇筑时，试验员及时到场，检查计量工具的正确与否，及时认真完成混凝土的施工记录。

f、 各种试验资料及时、齐全，并归类装订成册。 B、 测量员：

a、 负责本工程中的测量放样工作。

b、 认真学习图纸，熟悉图纸，牢记关键尺寸相互关系。

c、 及时完成各道工序的有关放样的测量检查工作，，并通知上级检查人员予以复核。

d、 建立统一的测量纪录簿，认真填写放样复核记录。 e、 保护测量仪器及工具

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C、 木工班：

a、 负责本工种中模板施工。

b、 严格按照图纸标定尺寸预先放样，并按此放样尺寸实施具体操作。

c、 上道工序完成后，即进行自检，自检合格后通知上级质量人员进行验收。

D、 各分队质量员：

a、 认真学习工程质量检验评定标准和操作规程。 b、 认真做好每道工序的自检，并认真填好记录。 (3)、第二级质量管理实施细则：

A、 负责本工程的质量控制，对第一级管理工作加以指导、检查、 B、 组织、监督他们严格按此工艺进行施工验收。 C、 每道工序施工前及时进行技术交底。 D、 负责收集、整理工程中的内业资料整理。 a、

施工日记; b、

工序自检单; c、

质量活动记录;

D、 及时掌握工程中各工序的质量情况，发现问题及时组织有关人员讨论解决。

E、 某道工序下级管理人员检查合格后即使对其进行验收，发现问题及时整改。

F、 施工记录必须填写完整、上报第三级管理人员。 G、 配合试验室搞好原材料的取样和送检。

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H、 每月进行三次质量活动，并做好活动记录。 I、 及时整理第一级质量管理人员上报的内业资料，并及时上报第一级质量管理人员。

J、 第二级管理体系由分项项目组质量员组成。

(4)、 第三级管理体系：

A、 负责对工程中的质量验收，与监理联系工作。

B、 坚持工程放样复核中的第二级复核，并通知监理进行第三级复核。

C、 每月对已完成的工序进行一次质量检查，并组织一次质量活动。 D、 每月组织一次与监理恳谈会，汇报本月的工程质量情况以及下月的计划和计量。

E、 参加第二级管理人员的技术交底会议。 F、 收。

G、 负责收集工程中的内业资料。 a、 b、 c、 d、 e、 f、 g、 h、

参加第二级管理人员上报内业资料及时签证，上报监理及时验开竣工报告。

工程图纸变更单和业务联系单。 设计交底会议记录。

施工大纲及批复。

原材料质保单及外加工构件的合格证等。 测量放样复核记录。 质量事故记录。

检查和督促第二级质量管理人员的工作。

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i、 j、 k、 配合第四级质量管理体系的工作

第三级管理体系由项目部质检科和项目部副经理组成。 负责签发工程质量整改单和罚款单。

(5)、 第四级质量管理体系： A、 量事故。

B、 负责工程施工工艺方案的研究。 C、 负责施工大纲方案的研究。 D、 制定相应的质量奖罚制度。

E、 第四级质量管理体系由公司总工程师负责。 (6)、 其它要求：

A、 材料部门应及时向实验室提供材料质保单产品合格证。 B、 各级管理人员发现问题均有权向施工操作人员提出，要求整改。要求拒绝后，要上级质量管理人员反映情况，查明实际情况，建议奖罚。

C、 各级质量管理人员在进行验收时，应携带图纸及有关工具。 D、 各级质量管理人员均应尊重监理意见，不准发生冲突，有不同见解应与协商解决。

以上为项目部制定的质量管理细则，各级质量人员和各科室予以配合执行，为把工程建成优良工程而努力。 指导、监督、检查下级质量管理工作，负责处理质

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第九章 工程养护及冬雨季施工技术措施

一、 卵石垫层的冬雨季施工

2、 卵石垫层的施工

(1) 缩短步距，保证当日摊铺当日碾压成形，不能当日碾压成形的摊铺段不碾压。

(2) 严格控制摊铺虚厚，并保持卵石均匀，无粗细料集中现象。 (3) 冻块应破碎分散，避免大冻块集中。

(4) 冬期碾压前必须仔细找平，避免过多的找补延长作业时间。 (5) 碾压时，掌握先轻后重，压路机碾轮宜重轮在前，避免推移。

3、 卵石垫层的养护

(1) 卵石成形连续进行上层施工，如不能连续铺筑上层时，应专人洒水，保持湿润养护。

(2) 禁止车辆通行，特别是履带车辆。

二、 水泥稳定层的冬、雨季施工。

1、 冬季施工

水泥稳定层在有冰冻的季节里，应在第一次重冰到来之前半个月到一个月完成。

2、 雨季施工

在雨季施工水泥稳定层时，特别注意气候变化，不能使水泥和混合料遭雨。降雨时停止施工，但已经摊铺的水泥混合料尽快碾压密实。考虑排除下承层表面水的措施，不能使运到路上的集料过分潮湿。

3、 水泥稳定层养生和交通管理

- 天台县高山移民幸福花苑三期道路及给排水工程B标施工组织设计

每个作业段施工完成并经压实度检查合格后，立即开始养生，安排专人经常进行洒水养生，每天洒水的次数视气候而定，要在整个养生期间始终保持水泥稳定层表面潮湿，养生期不少于10天，养生期间的水泥稳定层上严禁压路机及机动车行驶。基层完工后十天内不准浇筑路面。

为保证施工质量，在施工中还要做到以下几点： (1) 施工必须采用流水作业法，各工序必须紧密衔接。

(2) 尽量缩短从拌和到完成压实之间的延长时间，延长时间宜控制在1小时内。

(3) 在施工过程中，水泥稳定层的表面要始终保持潮湿，如表面水分蒸发得快，要及时补洒适量的水。

(4)、施工机械尽量避免在已完的水泥稳定层上“调头”。

基层顶面特别注重(按设计)其横坡、纵坡及平整度，以确保砼路面的厚度、平整度、横坡度，为面层施工创造优良的工作面，实现整体工程优良创造条件。

三、水泥砼路面的冬、雨季施工

1、水泥砼路面的冬季施工

(1)、冬期施工水泥砼路面尽量集中搅拌，以便于防寒保护和准确地添加抗冻、早强等防冻剂。

(2)、先把其他集料混合搅拌均匀之后再加入水泥搅拌出鼓。 (3)、摊铺、集中，按顺序摊铺，不可散铺，薄铺，在摊铺中先自中心和两侧铺，使贴近模板最后摊铺完成。全幅摊铺厚度一次摊齐。宁高勿低。

(4)、振捣：大冷时，振捣器先预热，使接近混凝土的振捣温度。第

- 天台县高山移民幸福花苑三期道路及给排水工程B标施工组织设计

一遍插入振捣紧随摊铺。平板紧随末遍插入振捣。掌握插入、平板、振动梁等紧密衔接，顺序连续振捣。

(5)、抹面成形，采用人工成形时，平板、振动梁初步整平后立即进行一二遍抹平工作，第三遍抹平视气温情况面定。

(6)、养护、测温：关键是防止混凝土早期受冻。

(7)、拆模：养护50h以上，外界气温骤降或有大风拆模时间再延长。 (8)、拆模后覆盖养护，拆模在模板与混凝土相互冻结前进行。 (9)、不承重的侧面模板，应作试验，由混凝土强度保证其表面棱角不因拆模面损坏时方可拆模。

2、水泥砼路面雨季施工

(1)、掌握雨季气象资料，施工前和施工中经常与气象台联系，拟定雨季防护方案应急措施。排水系统畅通无阻。

(2)、砂石料场：砂石料场雨季含水量要经常测定，随时调整拌和加水量。排除砂垫层内积水。

(3)、搅拌站：搅拌站搭设防雨棚，水泥存放地点注意防潮和漏雨。 (4)、运输混凝土：混凝土运输车辆加强覆灭，避免受雨淋。路面成形，混凝土严禁雨淋，现场预备轻便易挪动的工作雨棚。对淋雨受损的混凝土表面及时补救处理。

3、水泥砼路面的保养

(1)、水泥砼路面必须经常清除泥土、石块、砂砾等杂物，严禁在路面上进行拌合砂浆或混凝土等作业。

(2)、水泥砼路面的接缝是保养工作的重点，及时排除嵌入缝内的杂物，填充或更换填缝材料，以保持伸缩缝的功能。

- 天台县高山移民幸福花苑三期道路及给排水工程B标施工组织设计

(3)、水泥砼路面填缝料应须雨季到来前(及冬季降雪)更新完毕，防止雨(雪)下渗。

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第二篇：大型小区规划、建筑方案设计招标公告(中英文版)

湖南雄震投资有限公司注册资金1亿元人民币。现有位于长沙市岳麓区金星大道西坦山路南土地312亩。拟建大型商住高档小区，规划总建筑面积约40万平方米。现分开面向国际各设计单位征集规划和建筑设计方案。如有意投标者，请在2007年02月01日之前与我公司联系(免中介)。

联系人：刘群怀

电话：0731-898972913908496083

邮政编码：410205

地址：长沙市岳麓区桐梓坡路399号时代帝景大酒店517房 电子邮箱：

Invitation of public bidding of plan and design housing estate program

HuNan XiongZheng investment Ltd. is a corporate with registered capital of 100,000,000 RMB. The company has a land development program of 208,000 m2 land located in the south of the XiTanShan Road on JinXing Avenue of YueLu district of Changsha, and plan to build upmarket commercial/residential housing estate with total building area up to 400,000 m2.

HuNan XiongZheng investment Ltd. is inviting interested

international parties to participate in the public bidding for plan and design of the program separately.

Contact person: qunhuai Liu

Tel: 0731-8989729Cell Phone: 13908496083

ZipCode: 410205

Address:517 room,SHIDAIDIJING hotel

Number 399,TongZiPo Road

YueLu district, ChangSha

第三篇：住宅小区物业管理

浙江广厦建设职业技术学院

管理工程学院

2009/2010学年第1学期

课程名称物业管理实务授课教师刘团辉教研室主任

第四篇：住宅小区物业管理方案

1. 第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议

第一节调研

“GM花园”是位于J市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区(其中近一半为外籍人士)。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。

为使“GM花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，S物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“GM花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。

经调研和分析S物业管理公司认为现时“X小区”之物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。 ²利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。 ²物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。GM花园小区乃94年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业物业

管理角度向业主提供服务之意识。

²物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。

²物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。

²私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。

²沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。

第二节管理服务思路

现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。

我们考虑到在“GM花园”小区的业主使用者都是经济富裕的境内外企业家、外企高级管理人士和外籍人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。

“GM花园”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境;加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围

与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“GM花园”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。

第三节物业管理改进工作

为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。S物业管理公司将在“GM花园”小区的物业管理服务过程中突出体现：

1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。

S物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。

2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。 业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产

生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“GM花园”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。

3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。

社区形象设计与建设(DIS)既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。

4、提供物业租赁服务，满足业主需求

经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。

5、创造静态管理服务，提升管理层次。

为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统(VI)，所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。

6、开通渠道，保障有效沟通。

“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。

9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。

在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花

园”借鉴这种富有实效的措施。

10、加强各方沟通，保障专业服务。

S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技术和政策，以便服务工作到位。

第五篇：住宅小区的物业管理

城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一定的人口和用地规模、以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级

一个完整的居住区由若干小区组成。同样，一个完整的居住小区由若干居住组团组成。每一个级别均需配套建设相应数量和级别的公共服务设施。对达到一定规模、基础设施比较齐全的居住区称为住宅小区(含居住小区、住宅组团)。

一、住宅小区的功能

从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会的缩影。1.居住功能。这是住宅小区最基础的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场地和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目、多层次的服务。包括：教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等;商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等;文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等;其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。3.经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务和小区管理劳务的交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断的商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。4.社会功能。住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。

二、住宅小区的特点

住宅小区相对于一般单体住宅或单幢住宅楼来说，由于其是小区，更注重物业的整体性、相关性。住宅小区，尤其是新建住宅小区有以下特点：1.统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅区成片地兴建起来。这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区。这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。2.规模大，功能全。新建居民住宅小区多为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余万平方米。如我们所管辖的银河绿苑物业小区，总占地面积500亩，建筑面积50万平方米是我市乃至全省数一数二的超大社区，近4000户居民，绿化面积40℅，集地下停车场、篮球场、网球场、幼儿园、小学等一应俱全。超级市场、体育场、健身房、医院等等，居民达3万人。小区已不仅是人们避风雨、御严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处;而且是学习、工作、教育、科研的重要园地;还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园;也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所;更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。3.房屋结构整体化，配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房屋系统;每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体;区域内供水、排水、供电、各种热力、煤气管网互相相通构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。4.产权多元化，管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。

三、住宅小区物业管理的特点

住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。这些差异有时会产生各种各样的问题、矛盾和纠纷。这也给住宅小区的物业管理提出了更高的要求。住宅小区是小区内全体居民共同的家园，是大家共同生活的场所，建设和维护一个良好、和谐的居住环境就是全体居民共同的心愿。因此，为避免减少和妥善处理这些问题、矛盾和纠纷，有必要在自治自律的基础上对人们的居住行为做出某些限制和约束，制定一个大家共同遵循的居住行为的规范，即业主公约，其核心是任何人的行为不得违反社会公共利益和损害他人利益。这也就是说，自治自律是相统一的，自治是在自律基础上的自治。每个人在享受一定权利的同时，也应承担相应的义务。住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在三个方面。首先，小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同，如何针对产权的多元化实行统一的物业管理具有一定的复杂性。其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。第三，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。当前，我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用，又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性，给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难，需要认真加以研究，制定稳妥可行的收费标准与办法。

四、住宅小区物业管理目标

小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。1.社会效益。小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的，而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。其次，它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后，小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理，都由物业管理企业负责，政府不再为此花费大量的时间与精力，只需制定有关的政策规定，对小区管理实行指导、协调和监督。2.经济效益。小区管理的经济效益可从多方面得以体现：(1)从政府的角度看，

未实行小区管理的住宅区，政府不仅要补贴大量资金用于小区房屋的维修，还要在环卫、治安、绿化和其它公共市政设施上投入财力。而实行小区管理的住宅区，政府不仅不投资，还可向物业管理企业收取税收。从这两方面看，经济效益是很明显的。(2)从开发企业角度看，实行小区管理不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且有利于开发企业以较高的价格售房。获取更多的销售利润。(3)从小区管理企业角度看。小区管理的经济效益不单体现在开发企业身上，还体现在物业管理企业本身。小区管理从单纯收取管理费来讲，是微利的，但如果善于经营，通过开展各种有偿服务，仍会取得较好的经济效益。(4)从业主的角度看。物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长它的使用寿命，可以保障业主的经济利益。3.环境效益。小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风以及建筑和人口密度等方面都与居民的身心健康有着密切的关系。小区管理有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象，改善人居环境。因此，搞好环境的绿化、净化，不仅有助于人的身心健康，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响。

五、住宅小区物业管理原则 由具有独立法人资格、实行独立核算、自负盈亏的物业管理企业来进行城镇居民住宅小区的物业管理，与旧体制下那种政企不分、权责不明的福利型管理是截然不同的。应遵循的主要原则有：1.业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主;住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理，发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。2.服务至上，寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸多方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点，服务时限很长，往往几十年以上;服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。3.所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一家物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一

管理、综合治理、全方位服务。4.企业经营，独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。5.有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则。物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应得到价值形态的实现和物质形态的替换。在费用分担方面，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

六、住宅小区物业管理的内容 住宅小区物业管理，是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。包括管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，包括如下基本内容：1.住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。2.住宅小区环境的维护管理。具体包括：(1)违章建筑的管理;(2)公用市政设施的维护管理;(3)环境卫生的维护管理;(4)绿化管理;(5)治安管理;(6)消防管理;(7)车辆道路管理。3.开展多种形式的便民有偿服务。4.住宅小区的社会主义精神文明建设。

七、住宅小区精神文明建设的内容 1.开展精神文明建设，制定住宅小区居民精神文明公约。居民要自觉遵守住宅小区的各项规章制度，遵守和维护公共秩序，爱护公共财物，提倡居民邻里互助、文明居住、文明行为、关心孤寡老人和残疾人。2.完善、充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富小区居民的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高广大居民的参与意识，促进安定团结和社会稳定。3.建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。“社区”是地域、社会互助和社会关系的综合体，即一群人居住于某一地理区域、具有共同关系和社会服务体系的一种生活共同体。小区居民长期生活、学习、工作在同一空间，彼此之间相互交往、沟通和影响，造成了特定的社会关系，形成了一个小社会。“社区”精神，是住宅小区居民的精神状态和思想行为的综合反映。而社区文化则是社区精神的载体。住宅小区精神文明建设活动应以灵活多样适合居民特点方式进行。通常可以的活动方式有：1.运用传播文化和工具的康乐设施，如影剧院、文化站、有线广播、图书馆、社区报、闭路电视等，开展联络感情活动。2.组织各类体育比赛、舞会和文艺演出晚会，加强住户之间的交往与联系，培养群体活动与公民意识，增强友谊。3.创建文明单位，如文明班组、文明家庭、文明楼、文明住宅小区活动，注重文明居住，邻里团结互助，

无纠纷，积极参加各项公益活动。4.开展“优质服务竞赛”活动，讲文明、懂礼貌，文明用语、尊老爱幼，各行各业发挥本专业的特点，更好地为住宅区居民服务。5.开展人际交往，推行“社团”活动。在香港，物业管理企业还是一个活跃的准社团组织，经常利用公众节假日，组织内容丰富多彩的文体活动。