张X诉上海XX国际物业服务有限公司劳动合同纠纷案

关键词： 上海市 纠纷案

张X诉上海XX国际物业服务有限公司劳动合同纠纷案（共5篇）

篇1：张X诉上海XX国际物业服务有限公司劳动合同纠纷案

上海XX纺织品有限公司诉忻X劳动合同纠纷案

当事人:法官:文号:上海市浦东新区人民法院

原告上海XX纺织品有限公司，住所地上海市XX

法定代表人乐XX，总经理。

委托代理人韩XX，上海市XX律师事务所律师。

被告忻XX，女，1963年5月24日出生，汉族，现住上海市黄浦区丽园路333弄12号301室。

原告上海XX纺织品有限公司（以下简称XX公司）与被告忻XX劳动合同纠纷一案，本院于2010年5月20日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员左翠莲独任审判，于2010年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩XX，被告忻XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，被告自2008年1月1日起进入原告公司担任外贸业务员。受国际金融风暴的影响，原告连年亏损，为了公司及职工利益，原告决定从生产型企业转向贸易型企业。2009年10月30日，原告按照公司章程召开董事会并形成董事会决议，决定将XX公司外贸业务员、会计、部分后勤员工的劳动关系转入上海XX贸易有限公司（以下简称XX公司），被告即为董事会决议中拟转入XX公司的人员之一。2009年12月，为办理劳动关系转移手续，原告人事向被告索要身份证，同时告知被告劳动关系转移后其工资及福利待遇保持不变，后遭到被告拒绝。原告为使被告的劳动权利得到保障，遂将被告的劳动关系与其他员工的劳动关系一并转入XX公司，被告于2009年8月起搬迁至XX公司现营业地址工作。2010年2月28日，被告不辞而别，后向上海市卢湾区劳动人事争议仲裁委员会申请劳动仲裁，仲裁委员会裁决原告支付被告未签劳动合同的双倍工资人民币30000元及经济补偿金6600元。原告认为其上述举动并未侵害被告的合法权益，故要求判令原告不支付被告上述款项。被告忻XX辩称，其于2006年12月进入原告公司，与原告签订了期限为2008年1月1日至2008年12月31日的劳动合同，合同期满后未再续签。2009年11月30日，原告擅自为被告办理了退工手续，随后将被告的劳动关系转入XX公司，被告于2009年12月后至XX公司现营业地址工作，2010年2月28日，被告经XX公司同意后离开XX公司，XX公司为被告办理了退工手续。被告认为原告擅自办理退工并将其劳动关系转移至XX公司的行为侵犯了其合法权益，仲裁委员会的裁决并无不当，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2006年12月20日，被告进入原告公司担任外贸业务员，双方签订了期限为2008年1月1日至2008年12月30日的劳动合同，该劳动合同约定被告工资为3300元/月，包括基本工资1500元/月、职务补贴1500元/月及加班工资补贴300元/月。该劳动合同到期后，双方未再续签劳动合同。2009年10月30日，原告董事会达成董事会协议：同意将XX公司外贸业务员、会计、部分后勤员工劳动关系转入XX公司。2009年12月9日，原告为被告办理了上海市城镇社会保险（以下简称社会保险）转出手续及退工手续。次日，XX公司为被告办理招工备案手续及社会保险转入手续。原告在办理社会保险转移手续和招退工手续前，曾要求被告提供身份证件并告知被告其将进行上述操作，被告拒绝交付身份证。2010年2月28日，被告自行离职并于2010年3月3日向上海市卢湾区劳动人事争议仲裁委员会提起仲裁，要求原告支付其解除劳动关系经济补偿金6600元，支付2009年1月至2009年11月期间未签劳动合同双倍工资36300元。仲裁委员会于2010年5月7日作出裁决，裁决原告支付被告2009年2月至2009年11月期间未签劳动合同的双倍工资人民币30000元及经济补偿金6600元。原告不服该裁决，诉至本院要求判如所请。

另查明：

1、XX公司与XX公司系关联企业，法定代表人均为乐文铭，XX公司从事进出口贸易业务；

2、被告劳动关系转入XX公司前后，其工作内容未发生变化，即同时从事XX公司和XX公司的业务。被告劳动关系转入XX公司时，确知其工资待遇、工作性质、工作地点及工作内容均保持不变；

3、2009年8月开始，包括被告在内的原告单位员工搬迁至新的办公地址（即XX公司现营业地址）工作；（4）被告于2009年12月知晓其劳动关系已被转入XX公司；（5）被告劳动关系转移前后其工资均由同一账号通过转账支付。

庭审中，（1）、原告称其曾经要求与被告签订劳动合同，但是被告拒签，后由于疏忽未能签订，故未签订劳动合同的责任不在原告，原告不应当支付被告双倍工资；且被告为自行离职，原告不应当支付其经济补偿金。对此，被告称其拒绝与XX公司签订2010年之后的劳动合同，2009年2月至2009年11月期间劳动合同应与XX公司签订，故原告应当支付其双倍工资；XX公司与XX公司系两个独立的法人，被告主动离开的是XX公司，XX公司擅自为被告办理退工手续应当支付经济补偿金；（2）被告称其在2009年12月知晓其劳动关系已被转入XX公司后，曾经与原告法定代表人交涉要求将劳动关系转回XX公司，当时原告法定代表人口头答应，故被告继续工作。原告对此予以否认。2010年2月，被告拒绝与XX公司签订劳动合同，于2010年2月28日自行离职。

以上事实由原告提供并经质证的仲裁裁决书、公司章程、董事会决议、上海市城镇社会保险在职转入转出汇总核定表、XX公司房租费发票、仲裁庭审笔录、劳动合同、银行转账回执证明及原、被告当庭陈述在案佐证。

本院认为，用人单位与劳动者建立劳动关系应当签订书面劳动合同。本案中，原告称2009年2月至11月期间未与被告签订劳动合同系由于被告拒签，但并未提供有效证据证实，故本院对原告的上述主张不予采信。根据《劳动合同法》第八十二条之规定，用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资，原告要求不支付被告未签劳动合同双倍工资差额的诉讼请求，于法无据，本院不予支

持，本院核算原告应当向被告支付2009年2月至2009年11月未签劳动合同双倍工资差额30000元。

审理中，被告称其在2009年12月得知劳动关系已被转入XX业公司后，曾经与原告法定代表人交涉要求将劳动关系转回XX公司，原告法定代表人曾经口头予以答应，故被告继续工作。因原告对此予以否认，且被告未能提供证据证实，故本院对被告的上述意见不予采信。原告未与被告协商一致即将被告劳动关系由XX公司转至XX公司，显属不妥，但被告明知其劳动关系被转移仍继续工作，应视为其已接受原告的安排。根据《劳动合同法实施条例》第十条规定，劳动者非因本人原因被安排到新用人单位工作的，劳动者在原用人单位的工作年限合并计算为新用人单位的工作年限。因法律并未规定在此情况下用人单位必须支付经济补偿金，故被告要求原告支付经济补偿金，于法无据，本院难以支持，本院对原告要求不支付被告经济补偿金的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国劳动合同法》第十条第二款、第八十二条第一款、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第十条之规定，判决如下：

一、原告上海XX纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告忻XX2009年2月至2009年11月未签劳动合同双倍工资差额30000元；

二、原告上海XX纺织品有限公司不支付被告忻XX终止劳动关系经济补偿金6600元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10元，减半收取5元，由原告上海XX纺织品有限公司承担，免予收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

篇2：张X诉上海XX国际物业服务有限公司劳动合同纠纷案

（2010）浦民一（民）初字第5944号

民事判决书

原告王XX，女。

委托代理人朱XX，男。

被告上海XXXX物业服务有限公司，住所地上海市浦东新区XX路227号222室。法定代表人XX，董事长。

委托代理人赵XX，上海中汇律师事务所律师。

原告王XX与被告上海XXXX物业服务有限公司劳动合同纠纷一案，本院于2010年2月9日受理后，依法由审判员朱力独任审判，于2010年3月10日和3月12日公开开庭进行了审理。原告王XX及其委托代理人朱XX和被告上海XXXX物业服务有限公司的委托代理人赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王XX诉称，原告于2005年12月19日进入被告处从事管理员工作，双方签订期限为2008年6月30日至2009年6月30日的劳动合同，合同约定原告的每月工资为人民币1500元等。2009年6月5日被告书面征求原告意见，是否同意在被告处继续工作、续签劳动合同，原告表示同意并签订了意向合约。6月15日被告告知原告其在汤臣高尔夫小区提供物业服务的招标失败。2009年6月22日至6月25日被告要求原告在三天内作出是否解除劳动合同的决定。原告被迫按照被告的要求，向被告提出书面辞职报告。原告经仲裁后，要求被告支付赔偿金6000元。

原告王XX提供如下证据材料：

一、裁决书，证明双方纠纷已经仲裁前置程序；

二、劳动合同，证明双方的劳动关系及原告的工资标准等；

三、申诉书，证明原告对劳动关系的解除提出意见；

四、申诉员工的签名表，证明申诉员工均认可申诉书的内容；

五、汤臣高尔夫园区业主委员会《关于物业服务企业选聘情况的通告》，证明业主对物业公司进行选择，被告不再从事该小区的物业管理工作；

六、被告的《致管理处全体员工的信函》，证明原告从未看到过该信函；

七、被告的《告汤臣项目全体员工书》，证明被告当时未将该材料送交原告，原告是在地上捡到该份告知书。

被告上海XXXX物业服务有限公司辩称，被告原系浦东新区汤臣高尔夫园区的物业管理企业，因被告招标失败，不再继续为该园区提供物业服务；被告向全体员工提出三种选择方案，分别为留任至新物业公司工作、解除劳动关系支付经济补偿金和自动离职等。原告选择向被告辞职，因此被告不需支付原告赔偿金，不同意原告的诉讼请求。

被告上海XXXX物业服务有限公司提供如下证据材料：

一、《告汤臣项目全体员工书》，证明被告在不再为汤臣高尔夫园区提供物业服务后，向员工公示三种选择方案；

二、员工辞职申请表，证明原告书面提出辞职，被告不需支付赔偿金。

经当庭质证，被告对原告提供的证据

一、证据

二、证据五至证据七的真实性无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据三和证据四，表示证据三系原告单方面的陈述，不符合证据的形式要件，证据四不能确认员工签名的真实性，对该二份证据不予认可。被告对原告提供的证据三和证据四，虽未予认可，但因没有提供相应证据予以证明，本院不予采信被告的质证意见，对该二份证据予以确认。

原告对被告提供的证据一，表示没有看到过该材料，不予认可；对被告提供的证据二的真实性无异议，确认为其本人的签名，但认为系在被告胁迫的情况下出具。被告提供的证据一即为原告提供的证据七，被告虽未继续举证证明其已向原告送达该告知书，但因原告确认在地上捡到，本院可予认定原告知道或应当知道通知书的内容，不予采信其对证据一的质证意见，对该证据予以确认；原告对证据二系其本人的签名无异议，本院对该证据亦予以确认。

基于上述质证意见和当事人的陈述，本院确认如下事实，被告上海XXXX物业服务有限公司原系浦东新区汤臣高尔夫园区的物业管理企业，原告王XX于2005年12月19日进入被告处从事管理员工作。2008年10月6日原告与被告签订期限为2008年8月5日至2009年6月30日的劳动合同，合同约定原告的月工资为1500元等内容。2009年6月15日因被告与浦东新区汤臣高尔夫园区业主委员会签订的《物业管理服务临时托管合同》将于2009年6月30日终止，被告决定不再为该园区提供物业管理服务。6月19日被告将该决定告知包括原告在内的为该园区提供物业服务的全体员工。6月23日被告出具《告汤臣项目全体员工书》，告知全体员工如愿意继续留在汤臣项目工作的，可与新的物业公司即上海XX物业管理有限公司办理录用手续，如选择合同终止或解除的，被告将支付经济补偿金等相关费用。6月24日原告填写《（汤臣高尔夫园区）物业管理处员工辞职申请表》，书面向被告提出辞职。10月16日原告向上海市浦东新区劳动争议仲裁委员会提出申请，要求被告支付解除劳动合同的赔偿金6000元。2010年1月20日该委作出裁决，对原告的请求不予支持。原告因此诉讼来院。

本院认为，在被告即将终止与浦东新区汤臣高尔夫园区业主委员会签订的《物业管理服务临时托管合同》时，原告自愿向被告提出辞职申请，系其真实意思表示。现原告认为其提出辞职申请，系因被告胁迫所致，但因原告对此未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。原告自动辞职的行为，不属于我国劳动合同法规定的用人单位因违法解除劳动合同应支

付劳动者赔偿金的法定情形，故原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国劳动合同法》第二条第一款、第八十七条之规定，判决如下：

驳回原告王XX要求被告上海XXXX物业服务有限公司支付赔偿金的诉讼请求。案件受理费10元减半收取5元，由原告王XX负担，免予收??如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员朱力

篇3：张X诉上海XX国际物业服务有限公司劳动合同纠纷案

在房地产市场兴旺蓬勃的今天, 各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案, 通过研究这个案例, 能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识, 并通过此案例, 启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。

一、案情简介

(一) 案件概况

原告:上海中原物业顾问有限公司

被告:陶德华

原告上海中原物业顾问有限公司诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息, 故意跳过中介, 私自与卖方直接签订购房合同, 违反了《房地产求购确认书》的约定, 属于恶意“跳单”行为, 请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋, 中原公司并非独家掌握该房源信息, 也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息, 不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明:2008年下半年, 原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日, 上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日, 上海某房地产顾问有限公司 (简称某房地产顾问公司) 带陶德华之妻曹美娟看了该房屋;11月27日, 中原公司带陶德华看了该房屋, 并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定, 陶德华在验看过该房地产后六个月内, 陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人, 利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的, 陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%, 向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元, 而某房地产顾问公司报价145万元, 并积极与卖方协商价格。11月30日, 在某房地产顾问公司居间下, 陶德华与卖方签订了房屋买卖合同, 成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续, 陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

(二) 法院判决

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后, 陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出 (2009) 沪二中民二 (民) 终字第1508号民事判决:1.撤销上海市虹口区人民法院 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决;2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求, 不予支持。

上海市第二中级人民法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质, 其中第2.4条的约定, 属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款, 其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定有效。根据该条约定, 衡量买方是否“跳单”违约的关键, 是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件, 而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息, 则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立, 而不构成“跳单”违约。本案中, 原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋, 陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息, 并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此, 陶德华并没有利用中原公司的信息、机会, 故不构成违约, 对中原公司的诉讼请求不予支持。

二、争议焦点

在本案中, 笔者主要探讨两个争议焦点:

第一, 双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何?

原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同?房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效?

第二, 被告陶德华有没有构成“跳单”, 即构成违约?

卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售, 陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息, 这样做是否构成“跳单”违约?

三、案件相关法律问题分析

(一) 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力

1. 居间合同和格式条款的法律概念引入

对于居间合同和格式条款的概念, 《合同法》均有明确规定:

《合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人支付报酬的合同。”

《合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的, 提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务, 并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款, 按照对方的要求, 对该条款予以说明。”

2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性

根据《合同法》关于居间合同的规定, 居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中, 居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息, 提供订立房屋买卖合同的机会, 而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定, 这一合同具有居间属性, (1) 而不属于代理合同等其他合同。

3. 禁止“跳单”格式条款有效

根据《合同法》第四十条的规定:“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的, 或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的, 该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效, 笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定双方具有相应的民事行为能力, 意思表示真实, 且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定是有效的。

(二) 被告陶德华有没有构成“跳单”

1. 客户构成“跳单”的要素分析

《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定:“居间人促成合同成立的, 委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的, 不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司, 逃避支付佣金的约定义务, 则对居间人显属不公平。因此, 确认客户“跳单”的要素就显得很有必要, 笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面:

第一, 有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中, 具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在, 这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。

第二, 房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务, 如根据客户的要求提供房源信息, 带领客户看房等等, 并留下了相关证据。

第三, 客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款, 里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月, 上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当, (2) 此3个月的期限从看房完成之日起开始算, 而不是从居间合同签订之日起算。

第四, 客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬, 自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同, 或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约, 等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售, 买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 买方选择了服务更好, 价格更低的中介公司, 这符合民法的契约自由精神, 此应为善意, 与前面所说的恶意相对应, 不应构成违约。

2. 本案中被告陶德华并无违约

该案中, 被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身, 合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款, 中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务, 但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比, 善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司, 此做法并无不妥, 符合传统民法中的契约自由精神, 彰显了以人为本的原则, 因此, 笔者认为法院判罚非常准确, 被告陶德华并没有构成“跳单”违约。

四、本案带来的一些思考———房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

在如火如荼的中国房地产市场, 各种各种的房产纠纷数不胜数, 该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院发布的指导性案例, 它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想, 但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈, 面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。

第一, 房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员, 应该认真学习和分析最高人民法院发布的这一指导性案例, 理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息, 却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力, 即买方不得‘跳单’违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布, 买方通过上述正当途径获取该房源信息的, 有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易, 此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义, 从法律思维上武装自己, 以便在日后的中介工作中更加游刃有余, 避免犯错。

第二, 房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说, 房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本, 这些文本都是事先做好, 可重复使用的, 也就是按照合同法的规定, 属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款, 但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”, 笔者也认为期限偏长, 如果改为3个月左右, 避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时, 关于格式条款中的违约金或赔偿金, 在该案例中, 如果陶德华恶意“跳单”, 应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向中原公司支付违约金, 如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高, 那么该格式条款同样存在无效的法律风险, 应非常注意。 (3)

第三, 房产中介公司应注意适时签订文件并做好证据保留。在买房人前来中介公司寻求服务时, 建议签订《房屋求购委托协议》之类的文件, 标明居间报酬的标准和支付期限, 在签订协议的时候可以要求看房人出示身份证件, 做到实名制。 (4) 在带领买房人看房时, 要求看房人签订类似本案的《看房确认书》, 在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等, 这些都是防范恶意“跳单”的有效办法。在居间服务的整个过程中, 必须非常注意证据的保留, 以免在对峙于法庭上时, 因缺乏相关证据而败诉。

此外, 由于该指导性案例间接导致了房产中介公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险, 房产中介公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外, 还需努力提高服务质量, 扩大服务范围 (如代办证照、代办产权过户、代办贷款等 (5) ) , 努力争取质优价廉, 增强自身的竞争力。

摘要：在我国兴盛繁杂的房屋交易市场, 房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜, 成为民众关心的一大问题, 并成为司法审判中的一个难点。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案, 给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。文章即是针对此案例的一次简要分析, 从案例中引出争议的焦点:1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力;2.被告陶德华有没有“跳单”, 即有没有构成违约。通过对争议焦点的探讨, 深化对所谓“跳单”构成要素的认识, 并谈谈由本案带来的一些反思:在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下, 房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。

关键词：居间合同,跳单违约,风险防范

参考文献

[1]李金升.最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析.上海房地, 2012, (2) .

[2]周峰, 李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究.法律适用, 2011, (10) .

[3]张宁.房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定.法律适用, 2010, (8) .

[4]居然.实名制治不了“跳单”行为.上海房地, 2008, (10) .

[5]指南针司法考试命题中心编.法律法规汇编.研究出版社, 2011.

篇4：张X诉上海XX国际物业服务有限公司劳动合同纠纷案

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2010）浦民一(民)初字第10121号

原告XX有限公司，住所地上海市XX号-A26。

法定代表人XX，董事长。

委托代理人XX，XX律师事务所律师。

委托代理人XX，XX律师事务所律师。

被告XX，女，1965年3月31日生，汉族，现住上海市XX室。原告XX有限公司（以下简称XX公司）诉被告XX物业服务合同纠纷一案，本院于2010年3月31日受理后，依法适用简易程序，由审判员XX独任审判，于2010年5月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人XX、XX到庭参加诉讼，被告XX经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告XX公司诉称，原告于2007年5月10日与上海市XX业主委员会签订《物业服务合同》，约定其为XX全体业主提供物业管理服务，物业服务费为每月人民币0.40元/平方米，被告XX系上海市XX室房屋所有人，房屋建筑面积为80.81平方米，在原告按约为被告房屋所在小区提供物业服务后，被告自2007年5月始至2009年6月止未向原告交纳物业服务费，故依法向法院提出起诉，请求被告支付物业费840.40元，支付滞纳金883.40元。

原告XX公司为支持自己的主张，提供了物业服务合同、房屋状况及产权信息、小区经理荣誉证书等证据。被告XX未具答辩并对原告提供的证据无质证意见。

鉴于被告XX未到庭应诉，本院对原告XX公司陈述及提供的证据，进行核对。经审理查明，确认原告提供的证据具有证明力，确认原告所述被告自2007年5月始未向原告支付物业服务费的事实属实，但在本院审理的原告与原上海市XX业主委员会及到庭的业主物业服务合同纠纷案中本院已认定原告为XX小区提供的物业服务于2009年5月底结束，并认定其提供的物业服务质量有部分瑕疵，故被告所欠物业服务费应自2007年5月始计算至2009年5月止。

本院认为，合同应当履行。原告XX公司为被告提供物业服务后，被告理应支付物业服务费，被告未到庭视作放弃抗辩权，视为其接受原告提供的物业服务，同意按物业服务合同约定的费用收取标准支付物业服务费。对原告主张滞纳金请求，因原告提供的物业服务质量有部分瑕疵，故被告无需支付滞纳金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告XX于本判决生效之日起10日内给付原告XX有限公司自2007年5月始至2009年5月止物业服务费808.10元；

二、驳回原告XX有限公司的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案原告预交的案件受理费50元，减半收取25元，由被告XX负担，被告应于本判决生效之日起10日内交原告。

篇5：张X诉上海XX国际物业服务有限公司劳动合同纠纷案

乐山市市中区就业服务管理局诉中国四川国际合作股份有限公司劳务输出合作合同纠纷案

四川省乐山市市中区人民法院

民事判决书

(2001)乐中民初字第44号

原告乐山市市中区就业服务管理局，住所地，乐山市市中区新村街22号。

法定代表人段云华，局长。

委托代理人黄永杰，该局职工。

委托代理人殷永红，四川乐山新大州律师事务所律师。

被告中国四川国际合作股份有限公司，住所地，成都市永兴巷15号。

法定代表人沈国钧，董事长。

委托代理人刘映东，该公司职工。

委托代理人刘洪彬，该公司职工。

山市市中区就业服务管理局(以下简称就业局)与中国四川国际合作股份有限公司(以下简称中川公司)劳务输出合作合同纠纷一案，本院于2001年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告就业局委托代理人黄永杰、殷永红、被告中川公司委托代理人刘映东、刘洪彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告就业局诉称，经就业局授权，就业局下属机构劳务输出中心(以下简称输出中心)于1999年8月31日、9月1日与中川公司分别签订了赴巴哈马、英国、柬埔寨三国名称为“劳务项目内部合作协议书”，该协议实质为委托合同，即输出中心为中川公司招聘出国劳务人员，并办理相关手续、代收相关费用。协议约定：输出中心可向劳务人员增收一定费用，增收部分为输出中心所得；如一方违约，应赔偿给对方造成的全部损失。协议签订后，输出中心按约为中川公司招聘出国劳务人员56人，支付给中川公司代收取的费用102.78万元，全面履行了协议约定的义务。2000年4月，中川公司通知输出中心不能履行协议，并退还收取的费用102.78万元。此后，就业局多次派人到中川公司要求赔偿经济损失均无果，故起诉要求中川公司赔偿经济损失50万元。

被告中川公司辩称，①输出中心不具备法人资格，所签协议无效；②中川公司与输出中心的关系是合作关系而非委托关系；③协议不能履行的原因是与中川公司签约的外方即雇主香港华商国际投资有限公司涉嫌诈骗，已被公安机关立案侦查。按协议第6条第2款约定：“双方同意，由于中国有关主管部门不予审批、项目所在国不予审批或雇主原因而使本项目不能执行(即对外合同无效、解除或中止导致本协议无法执行)，则甲、乙方不承担违约责任，双方已经发生的费用均由各自承担”。因此，原告要求赔偿损失的理由不能成立；④原告提出的个别损失与本案无关联。

经当庭举证、质证，双方一致确认的事实如下：1999年8月，中川公司向就业局及其下属输出中心出具委托书，委托其代为招聘出国劳务人员。同年8月31日、9月1日，经就业局授权，输出中心与中川公司分别签订了关于赴巴哈巴、英国、柬埔寨三国劳务人员的劳务项目内部合作协议书，协议约定：中川公司负责对外签约、洽谈及与雇主联络等相关事宜，输出中心负责劳务人员的选审、与个人签订合同等内部事宜，双方各自发生的费用各自负担；输出中心代中川公司向劳务人员收取服务费、出国手续费、履约保证金，并可增加一定数额收费，增收部分为输出中心所得；协议第五条违约责任条款约定：若一方违约，违约方应向雇主赔偿损失、向对方赔偿损失；

协议第六条不可抗力条款第二款约定：双方同意，由于中国有关主管部门不予审批、项目所在国不予审批或雇主原因而使本项目不能执行(即对外合同无效、解除或中止导致本协议无法执行)，则双方不承担违约责任，双方已经发生的费用均由各自负担。协议签订后，输出中心在乐山市境内并通过洪雅县就业局在洪雅县境内进行了招聘出国劳务人员的工作，先后分别与钟卫东等56人签订了劳务项目合同书，向劳务人员共收取费用134.18万元，其中，102.78万元为代中川公司收取费用，31.4万元为增收费用，该增收费用数额超过协议约定数额。输出中心在组织人员过程中，支出公证费、体检费、办证费等费用16?667元。此后，输出中心按约支付给中川公司代为收取的费用102.78万元，并按约将其与钟卫东等56人签订的合同书提供给中川公司，中川公司对输出中心超过协议约定增加收取费用未表示异议。2000年4月，因与中川公司签约的香港华商国际投资有限公司涉嫌利用虚构的劳务输出合同对中川公司进行诈骗(该公司为该劳务输出项目的中介公司)，被公安机关立案侦查，致劳务人员不能出国工作，中川公司遂通知输出中心终止履行合同，并陆续于同年4月12日至6月14日分四次退还了收取的费102.78万元，但拒绝向输出中心赔偿损失。由于不能履行合同，劳务人员纷纷要求输出中心退还收取的费用并赔偿经济损失，部分劳务人员在洪雅县人民法院提起诉讼，部分劳务人员多次到输出中心、中川公司要求解决纠纷，就业局为此多次派员前往中川公司协商解决赔偿损失事宜，但中川公司以有协议约定为由拒绝赔偿经济损失。2001年4月，就业局起诉来院，要求中川公司承担违约责任，赔偿经济损失。上述事实，有中川公司出具的委托书、中川公司与输出中心签订的关于赴巴哈马、英国、柬埔寨三国劳务人员的劳务项目内部合作协议书，输出中心与钟卫东等56人签订的劳务项目合同书，中川公司退款102.78万元的退款情况说明，输出中心组织劳务人员过程中支出公证费、体检费、办证费等费用票据，成都市公安局锦江区分局立案报告

表、就业局差旅费报销单、洪雅县人民法院(2000)洪民初字第101、102、141号民事判决书、执行通知书，以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。

对当事人争议的下列事实，本院评判如下：1就业局提供证据：2000年4月以后，就业局派员出差成都的差旅费报销单29份，共计金额6?423.80元。其中，有16份报销单载明是去成都解决与中川公司的纠纷，金额4?819.30元。就业局提供该证据证明双方发生纠纷后，就业局多次派员去中川公司解决纠纷，产生差旅费损失。经庭审质证，中川公司认为：就业局确实派人去过中川公司，但其所提供的单据有13份不能证明是去中川公司，另外16份单据虽载明是去中川公司，但该单据是就业局人员自行填写的，对此不予认可。

本院认为，就业局提供的上列单据中，有13份单据无法证明与中川公司有关，故本院对此不予采信；另外16份单据载明是前往中川公司解决纠纷，中川公司亦承认就业局派人去过公司，因此，对该16份单据载明的事实，本院予以采信，即就业局在与中川公司发生纠纷后，多次派员前往中川公司解决，产生差旅费损失4?819.30元。2就业局提供证据：①接待洪雅县就业局人员接待费用单据6张。证明就业局与中川公司发生纠纷后，由于洪雅县境内签约劳务人员善后事宜未解决，洪雅县就业局来人协商，就业局为此产生接待费损失1?670元；②接待部分签约劳务人员的接待费、差旅费单据9张。证明因就业局与中川公司发生纠纷，导致就业局未能赔偿劳务人员损失，劳务人员前往解决而产生的接待费、差旅费损失，共计2?358元；③洪雅县人民法院(2000)洪民初字第101号、第102号、141号民事判决书及执行通知书各3份。证明因中川公司拒绝赔偿损失，致就业局未能向劳务人员进行赔付，部分劳务人员为此提起诉讼后，洪雅县人民法院判决就业局承担的诉讼费、执行费损失，共计25?000元。经庭审质证，中川公司对上列费用的真实性无异议，但认为该笔费用是就业局为与劳务人员解决纠纷而产生，与中川公司无关。

本院认为，中川公司与就业局终止内部合作协议后，未能积极、及时处理善后事宜，导致就业局支出上列费用的损失，该损失与中川公司终止合同有关，本院予以采信，即由于中川公司终止合同并未能积极、及时处理善后事宜，致就业局产生接待洪雅县就业局、部分劳务人员、以及承担诉讼费用的损失共计

29?028元。3就业局提供证据：其下属机构输出中心1999年4月至2001年3月的收支情况报表复印件28页。

证明因中川公司违约，导致输出中心从2000年4月至2001年3月的营业收入与上年同期相比减少

200?779.90元，属中川公司违约造成损失，要求中川公司承担损失143?548.20元。经庭审质证，中川公司认为，该收支情况表系输出中心自行编制，对真实性有异议。此外，输出中心经营收入的减少有经营方面的诸多因素，不能证明是中川公司违约导致。

本院认为，单位经营收入的减少有许许多多主客观方面的原因。就业局不能证明其输出中心经营收入减少是中川公司违约直接导致，故本院对就业局提供的该损失证据不予采信。综合原、被告双方诉辩意见，本院认为：1输出中心与中川公司签订的三份关于赴巴哈马、英国、柬埔寨三国劳务人员的劳务项目内部合作协议书，是经就业局授权签订，中川公司也向就业局出具有招聘出国劳务人员的委托书，因此，该协议对就业局和中川公司有约束力。中川公司提出输出中心不具备法人资格，所签协议无效的主张不能成立，本院不予支持。2原被告双方签订的合作协议，约定了具体的合作事宜，明确了双方的权利义务，双方通过内部合作完成劳务项目，按照协议约定取得各自应得利益，即就业局在向劳务人员收取的费用中，向中川公司支付协议约定的固定金额，其余增加收费部分归就业局所得。中川公司并不向就业局支付委托费用和报酬，因此，双方的关系并不是单纯的委托关系，而是协议确定的合作关系。

中川公司主张双方关系是合作关系的理由成立，本院予以支持。双方的权利义务应按协议约定确定；3导致原被告双方协议不能履行的原因是香港华商国际投资有限公司涉嫌利用虚构本次劳务输出项目进行诈骗，但香港华商国际投资有限公司只是劳务输出项目的中介公司，不是雇主，该事件亦不属于不可抗力事件，因此，中川公司提出协议不能履行属雇主原因，按协议第六条不可抗力条款第二款约定不应由中川公司承担违约责任的理由不能成立。中川公司对外签订劳务输出合同时审查把关不严，工作失误被骗，应向就业局承担不能履行合同的违约责任；4就业局已按约履行了协议约定义务，且已获取了协议约定的费用314?000元，并将其与劳务人员签订的劳务项目合同及中川公司应得费用交付给了中川公司。由于中川公司违约解除合同，导致就业局应将获取的费用退还给劳务人员，由此给就业局造成了直接经济损失(履行协议的实际支出)和可得利益的损失共计314?000元。此外，因中川公司未及时向就业局退款和赔偿损失，还导致就业局产生差旅费、接待费、诉讼费用损失，共计33?847.3，对此，中川公司应当承担赔偿损失的违约责任；5就业局提出的其余经济损失，因不能证明与中川公司的违约行为有直接关系，故对其要求中川公司赔偿的请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：

被告中川公司应在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告就业局经济损失347?847.30元。

本案诉讼费用13?000元，中川公司负担8?000元，就业局负担5?000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。

审判长 陈 健

审判员 戚红艳

审判员 朱 珠