不动产登记制度细则

关键词：

不动产登记制度细则（共12篇）

篇1：不动产登记制度细则

一、不动产登记制度的相关理论

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准;登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力;登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者;登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护，

研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的.衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

(一)物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析

物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。

(二)物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节14个条文作出了明确规定，完善和发展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面：

篇2：不动产登记制度细则

按照国土部公布的时间计划，20健全不动产统一登记的配套制度，并平稳有序实施;20全面形成制度体系;最终于实现信息共享，依法公开查询。

国土部不动产登记中心市场监测处处长卢静分析认为，从不动产统一登记制度实施以来的市场效果来看，不动产统一登记对房地产市场影响并不明显。“当前，房 地产市场的波动主要受供求关系、宏观调控政策和金融调控政策的调整等不同因素的影响，不动产统一登记可能会在一定程度上影响房地产市场的预期，但是它本身 是行政管理行为，短期来看对市场的影响不是特别明显”。

“从不动产统一登记制度实施的长远效果来看，我们认为不动产统一登记制度有利于 房地产市场的平稳健康发展，有利于我们构建房地产调控的长效机制”。卢静表示，首先，不动产统一登记制度有利于健全现代产权制度，是为了建立现代市场体 系，保障交易安全，促进房地产市场公开有序发展。第二，不动产统一登记制度有利于充分发挥政府作用，规范市场行为，稳定市场秩序，构建房地产调控长效机 制。第三，不动产统一登记制度一直客观存在，目前做的工作是把分散的登记变为不动产统一登记。实践证明统一登记以后没有对房地产市场的稳定造成不利的影 响。

卢静还表示，不动产统一登记不是以征收房地产税为目的。他指出，房地产税的目的主要是调节供求关系，优化资源配置，调节收入分配， 防止房地产市场泡沫，稳定房地产市场运行。

篇3：不动产登记制度细则

金绍达:按《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定,我国不动产登记并不要求进行实质审查,《不动产登记暂行条例》只是要求申请人应当对“申请材料的真实性负责”。因此,这种审查方式给不动产物权变动带来了一定的风险。如果能把公证作为不动产登记的前置,就能弥补这种审查方式的缺陷。在《物权法》立法时,司法部并许多学者都建议按大陆法系国家的通例,把公证作为不动产登记的前置,以保障登记的公信力(如法国就规定不动产转让必须办理公证),从而切实保障权利人的权利,后因对此存在争议而未能写入《物权法》。

以往,我国的房屋和土地使用权登记制度并未将公证作为登记的前置条件,司法部、建设部在1991年联合发的司公通字〔1991〕117 号文把哪些登记申请需要公证限制在一个很小的范围,住建部在2012 年发的《房地产登记技术规程》还把赠与剔出了这一范围。应该说已经把公证限制在一个很小并且“必须”的范围。

由于《物权法》和《不动产登记暂行条例》都未规定在不动产登记中需要公证,而《公证法》规定了强制公证应当由法律、行政法规规定,因此《不动产登记暂行条例实施细则》作为行政规章无法规定哪些需要公证。

对所有的登记申请都不要公证,表面上为申请人省下了公证的费用,实际上削弱了登记的公信力、增加了民事纠纷、浪费了司法资源,最终损害的是社会公众的利益,也加大了不动产登记机构的风险。因此,规定对少量的登记申请以公证作为前置可以弥补不动产登记制度缺陷,也是完全可行的,这一规定没有写入《不动产登记暂行条例》应该说是一种缺憾。

篇4：不动产登记制度细则

金绍达：按《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定，我国不动产登记并不要求进行实质审查，《不动产登记暂行条例》只是要求申请人应当对“申请材料的真实性负责”。因此，这种审查方式给不动产物权变动带来了一定的风险。如果能把公证作为不动产登记的前置，就能弥补这种审查方式的缺陷。在《物权法》立法时，司法部并许多学者都建议按大陆法系国家的通例，把公证作为不动产登记的前置，以保障登记的公信力（如法国就规定不动产转让必须办理公证），从而切实保障权利人的权利，后因对此存在争议而未能写入《物权法》。

以往，我国的房屋和土地使用权登记制度并未将公证作为登记的前置条件，司法部、建设部在1991年联合发的司公通字〔1991〕117号文把哪些登记申请需要公证限制在一个很小的范围，住建部在2012年发的《房地产登记技术规程》还把赠与剔出了这一范围。应该说已经把公证限制在一个很小并且“必须”的范围。

由于《物权法》和《不动产登记暂行条例》都未规定在不动产登记中需要公证，而《公证法》规定了强制公证应当由法律、行政法规规定，因此《不动产登记暂行条例实施细则》作为行政规章无法规定哪些需要公证。

对所有的登记申请都不要公证，表面上为申请人省下了公证的费用，实际上削弱了登记的公信力、增加了民事纠纷、浪费了司法资源，最终损害的是社会公众的利益，也加大了不动产登记机构的风险。因此，规定对少量的登记申请以公证作为前置可以弥补不动产登记制度缺陷，也是完全可行的，这一规定没有写入《不动产登记暂行条例》应该说是一种缺憾。

处分不动产并委托代理人申请登记，是极容易被社会上一些不法分子所利用的区域。在实践中，伪造委托书将他人的不动产进行转让和抵押的案件屡屡发生。仅规定申请人应当对“申请材料的真实性负责”无法解决这一问题。因此，《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第三款作出了这样的规定，既避免了以行政规章来规定强制公证，又可以杜绝这类纠纷的发生。当然，这一规定也有其缺陷：既然当事人可以委托他人代为申请，那只要委托书符合法定形式，登记机构就应当受理，而不宜要求委托人与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但这或许也是立法者的无奈之举。我们还是期望今后的法律、行政法规能彻底解决这一问题，以切实保障社会公众的合法权益。

篇5：广西桂林不动产登记细则

桂林生活网讯(桂林日报记者孙敏)1月26日上午，桂林市不动产登记局挂牌成立。这标志着我市即将结束土地、房产、林地、草地等不动产分散登记的历史，实施不动产统一登记。

据了解，原有的不动产登记规范比较分散，由于各部门的登记方法、技术规程等不一样，很容易导致各种不动产权利的重登、漏登现象。分散登记直接导致资源资产利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便等问题。

整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是桂林市委、市政府推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众、降低成本的有效举措。不动产统一登记工作，将有效保护不动产权利人合法财产权、保障不动产交易安全，更加便民利民。

市不动产登记局相关负责人表示，不动产登记局的成立，为我市下一步实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的工作迈出坚实、有力的一步。目前，市不动产登记局正依据《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》部署要求，严格按照不动产申请、受理、审核、登簿等一系列流程，做好不动产登记流程再造工作，加快推进人员落实、平台建设、档案移交等关键环节，力争早日实现我市不动产统一登记颁证工作。

篇6：不动产登记暂行条例实施细则全文

第一条 为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，制定本实施细则。

第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。

房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

第三条 不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。

第四条 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。

国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。

中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

第二章 不动产登记簿

第五条 《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

第六条 不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

第七条 不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。

任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。

第八条 承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产登记等方面的专业知识。

国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。

第三章 登记程序

第九条 申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。

申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

第十条 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。

按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。

第十一条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

第十二条 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。

代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。

自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

第十三条 申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。

第十四条 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

第十五条 不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：

(一)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;

(二)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;

(三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;

(四)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

第十六条 不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;

(二)在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;

(三)因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。

第十七条 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

(一)政府组织的集体土地所有权登记;

(二)宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记;

(三)依职权更正登记;

(四)依职权注销登记;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

第十八条 不动产登记公告的主要内容包括：

(一)拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称;

(二)拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等;

(三)提出异议的期限、方式和受理机构;

(四)需要公告的其他事项。

第十九条 当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。

有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：

(一)人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的;

(二)人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。

第二十条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。

除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。

不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。

不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。

第二十一条 申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书;共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。

共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。

第二十二条 不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。

不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。

不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。

第二十三条 因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明;确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

第四章 不动产权利登记

第一节 一般规定

第二十四条 不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

第二十五条 市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。

依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。

第二十六条 下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：

(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

(二)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;

(三)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;

(四)同一权利人分割或者合并不动产的;

(五)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;

(六)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;

(七)地役权的利用目的、方法等发生变化的;

(八)共有性质发生变更的;

(九)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

第二十七条 因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：

(一)买卖、互换、赠与不动产的;

(二)以不动产作价出资(入股)的;

(三)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的;

(四)不动产分割、合并导致权利发生转移的;

(五)继承、受遗赠导致权利发生转移的;

(六)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;

(七)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;

(八)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;

(九)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;

(十)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

第二十八条 有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：

(一)不动产灭失的;

(二)权利人放弃不动产权利的;

(三)不动产被依法没收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第二节 集体土地所有权登记

第二十九条 集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：

(一)土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请;

(二)土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请;

(三)土地属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织代为申请。

第三十条 申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：

(一)土地权属来源材料;

(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;

(三)其他必要材料。

第三十一条 农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料;

(三)本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二条 申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)集体土地所有权变更、消灭的材料;

(三)其他必要材料。

第三节 国有建设用地使用权及房屋所有权登记

第三十三条 依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。

依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

第三十四条 申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：

(一)土地权属来源材料;

(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;

(三)土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证;

(四)其他必要材料。

前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资(入股)、授权经营批准文件。

篇7：不动产登记实施细则程序基本完成

依照《不动产登记暂行条例》要求，国务院国土资源主管部门会同有关部门制定的条例实施细则的法定程序目前已经基本完成。

记者15日从国土资源部获悉，日前召开的不动产登记工作第四次部际联席会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》起草、征求意见情况以及各地不动产登记工作进展，就其出台进一步征求意见。部际联席会议召集人、国土资源部部长姜大明表示，不动产统一登记是转变政府职能、建立现代国家治理体系的一项基础性制度。今年3月《不动产登记暂行条例》颁布实施后，国务院高度重视细则制定工作。按国务院部署要求，在不动产登记部际联席会议成员单位支持配合下，细则制定的法定程序基本完成，出台实施条件初步具备。当前要齐心协力做好细则修改完善工作，共同做好细则出台后的.引导衔接，加快实施不动产统一登记制度。

篇8：论不动产登记制度

一、不动产物权登记概述

(一) 不动产物权登记含义

不动产登记, 是指经权利人申请在不动产所在地的国家专职部门将有关申请人的不动产物权及各种变动在不动产登记簿上予以记载的事实。不动产登记的内容, 即不动产的种种物权变动的登记, 所以不动产登记又称为不动产物权登记。

(二) 不动产登记制度的历史发展

不动产物权制度最早源于罗马法。罗马法中的不动产公示制度对于不动产登记制度的历史发展具有开源意义。纵观其他国家不动产登记制度的发展历史, 我们可以清楚地看到立法者以抵押权为中心, 不断扩大公示范围、不断完善公示手段的立法过程。我国目前使用的物权法对于建立我国的完善的不动产物权登记制度具有十分重要的意义。

二、不动产登记的范围

明确不动产登记的范围, 使登记权利人明确了解哪些权利需要经过登记才能得到法律的保护。《中华人民共和国物权法》确立的不动产的物权有不动产所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、不动产抵押权、无线电谱使用权、海域使用权。但有些物权却没有明确规定, 如通信电力管线, 私人架设的桥梁、地下库窑等没有明确规定。这些将会给被侵权人维权带来了一定的困难, 但优先购买权从理论上有登记对抗主义和登记生效主义两种理论。但至今为止, 没有哪一部法律法规及部门规章明确地规定:房屋租赁合同未经登记不得对抗善意第三人。就样就给租赁合同中的利害关系人对优先购买权如何得到保护造成了不明确的后果。不动产登记制度应该为物权实体法服务, 故实体物权种类、内容、方式的法定是不动产登记权利的基础, 登记权利范围就因各国法定物权之不同而不同。

三、我国不动产登记制度存在的缺陷及完善的建议

(一) 我国现有的不动产登记制度存在的缺陷

我国不动产登记不统一的根源在于部门利益之争, 解决的根本途径是统一不动产登记机关。为维护在不动产登记上的司法统一性, 同时也因为不动产在自然联系上的紧密性, 国家法律均规定一国之内实行统一不动产登记制度, 即不论是土地房屋还是其他不动产, 也不论是何种不动产物权, 均由统一的登记机关负责。关于登记机关统一性的问题, 广州、深圳等地已实行房产、地产证合一的制度, 但并未为全国性基本法律所承认。物权立法应协调各有关部门, 解决好这一问题, 学习成功经验, 建立统一独立的登记机关, 深入贯彻落实《物权法》的相关规定, 是我国登记机关不统一问题的解决途径。我国目前利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力, 但同时也带来了公权力对私权利侵扰的问题。为解决这一问题, 无论采取实质审查主义国家还是采取形式审查主义国家, 均采取了一些补救措施, 典型的如德国的物权行为理论、法国及日本的公证制度等。我们应该加以借鉴。形式主义审查制度:指就登记的申请, 是否在登记程序法上赋予登记机关以审查的权限, 唯就其登记的申请, 是否为实体法上的权利关系, 一般不得加以审查, 也不得决定其登记申请的许否。法国和日本是这样的制度。这种方法的优点是公权力不干预私权利, 登记的效力仅依当事人意思自治, 登记并无公信力, 仅有对抗力, 故登记效率很高, 但由此产生的弊端也不少。我国登记机关在进行登记时所拥有的权利相当大, 不仅如德国实质登记主义那样对当事人提交的文件资料有审查权, 而且享有审查这些资料以外事实的权限, 力求达到“客观真实”的理想状态。所以, 公权力对私权利的干预较大。我国土地立法实质登记主义是正确的, 但是必须有相应的立法技术对其弊端加以补救, 才能达到公权力与私权利平衡的目的。大部分登记机关要求公证这一程序, 只有公证的真实性得到保证, 登记机关的审查权加以弱化, 方能结合实质审查与形式审查的优点, 解决我国不动产登记中公权国力干预私权利问题。

(二) 完善不动产登记制度的建议

我国建国以来一直实行房屋和土地的分别管理体制, 设立不同的登记机关。《城市房地产管理法》第六条规定:“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分, 各司其职, 密切配合, 管理全国房地产工作。”《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定:“城市房屋的产权与该房屋占用的土地的使用权实行权利人一致的原则, 除法律另有规定外, 不得分离。”第六条规定:“房屋产权转移时, 该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”我国除深圳等个别地区外, 大部分地区历史形成了土地、房屋管理分属政府不同职能部门的格局, 房地产转让或变更, 应当先向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记, 然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。笔者认为应当统一我国不动产的登记机关。

四、结束语

本文提出如下建议:确立登记行为私法观念, 建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、统一我国不动产的登记机关;消除公权力对私权的干预;规范不动产登记效力和登记权利范围;制定统一不动产登记制度配套物权法;增加预告登记制度。可以考虑并另行起草一部《不动产登记法》, 以此为物权程序法。

参考文献

[1]、中华人民共和国土地管理法[EB/OL].中国政府门户网站, 2005-05-26.

篇9：不动产登记制度细则

【关键词】不动产登记；改革；管理

一、不动产登记制度改革的主要内容及意义

1.不动产登记制度的主要内容

不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。

2.不动产登记制度改革的意义

我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。

二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施

我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：

1.提高员工素质

不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。

2.加强部门管理

不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。

3.注重制度建设

任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。

4.实施违规问责

落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。

5.拓宽登记领域

不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。

三、结束语

伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。

参考文献：

[1]张必毅.论我国不动产登记制度[D].西北大学，2011.

篇10：不动产登记暂行条例实施细则全文

第63号

《不动产登记暂行条例实施细则》已经6月29日国土资源部第3次部务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。

部长 姜大明

篇11：不动产登记制度细则

《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)已于3月1日起施行。在《条例》经国务院原则通过后，国土资源部就依据《条例》的主旨和精神，结合各不动产登记试点地区的统一登记实践，启动了《条例》实施细则的起草工作。今年1月1日，国土资源部以第63号令发布实施《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)，对《条例》进行了细化，为不动产统一登记确定了更为详细的操作规范。我们将组织相关专家，分两期对《细则》进行深度解读。

《细则》体现了依法行政的要求，细化了不动产统一登记各项具体规则，对于登记机构及其工作人员的权限、登记程序、各类登记类型及其申请材料、不动产登记资料的查询、利用和保护等都进行了具体规定。可以说，践行依法行政，构成了贯穿《细则》各项制度和规范的一条红线。

篇12：不动产登记制度细则

自1月1日起全面启动我市不动产统一登记工作，实现在我市由一个统一的登记机构，依据统一的法规和规范，在统一的登记系统上办理各类不动产登记，发放统一的不动产权属证书，形成我市不动产统一登记制度体系，确保不动产统一登记顺利实施、平稳过渡，农村土地承包经营权予以5年过渡期。

二、工作原则

(一)坚持“四个统一”原则。贯彻落实国家不动产统一登记的要求，实现我市不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四个统一”。

(二)坚持便民利民原则。按照各类不动产登记事项统一由一个登记窗口受理、一个登记机构办理的要求，进一步优化各类登记程序、提高登记效率、降低行政成本、减轻企业群众负担，更加方便企业群众申请办理登记手续。

(三)坚持工作连续性原则。各类不动产权利证书继续有效、逐步替换，建立各部门协调配合机制，确保新老制度有效衔接，做好舆论引导和解读，实现不动产登记工作平稳过渡。

(四)坚持统筹兼顾原则。按照统一确定的工作目标和部署，全面推进统一登记职责机构整合、政策制定、系统建设、簿册证书启用等工作，既明确责任分工，又加强部门协调沟通，积极推进、稳妥把握，力争提前完成统一登记工作目标，确保我市不动产统一登记工作顺利实施。

三、主要任务、分工及时间安排

(一)整合不动产登记职责和机构。将市和区县土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记和农村土地承包经营权登记等职责进行整合，统一交由市国土房管局承担。农村土地承包经营权在过渡期内由市农委会同市国土房管局等部门指导统一登记工作。10月15日前印发整合区县不动产登记职责和机构的通知，10月底前印发具体机构编制调整文件，11月底前有关机构、人员调整到位，12月底前完成机构挂牌等工作。(市编办牵头，各区县人民政府、市国土房管局、市农委、市海洋局、市林业局、市财政局和市人力社保局配合)

(二)制定下发不动产登记服务场所、设备及经费等资源整合处置方案。本着职能移交部门工作不受损失的原则，按照国家有关要求，市国土房管局会同市财政局，抓紧就区县不动产登记场所、办公设备以及相关经费等摸清现状情况，提出处置意见，报市人民政府审定后下发。月中旬下发相关文件，11月底前完成有关办公设备安装、调试等工作，确保12月底前相关场所和设备具备全面受理各类不动产登记的条件。(市国土房管局会同市财政局牵头，各区县人民政府及相关单位落实)

(三)制定出台不动产登记条例及配套文件。加快推进《天津市不动产登记条例》(以下简称《条例》)立法工作，及时上报市人大常委会。同时做好天津市不动产登记规范等相关配套文件的制定工作，统一不动产登记的技术标准、程序、要件，做到与《条例》同步实施。(市法制办会同市国土房管局牵头，市农委、市海洋局、市林业局配合)

(四)建立不动产登记系统。以房地登记系统为基础，整合农业、林业、海域等相关登记数据，与国家系统相衔接，建立全市统一的不动产登记系统。年10月底前，市农委、市海洋局、市林业局完成登记数据的补录和移交工作，市国土房管局完成不动产登记系统的完善、调试及与国家系统对接工作，11月底前在宁河区等地试点使用，12月底前完成全市的系统安装调试工作。(市国土房管局牵头，市农委、市海洋局、市林业局配合，市财政局予以经费保障)

(五)完成登记资料移交工作。市及区县土地、房屋、农业、林业、海洋等相关部门做好登记档案、资料的整理、移交、接收工作，为不动产统一登记提供基础档案保障。2015年10月中旬出台各类登记档案资料移交方案，10月底前按照移交方案要求完成相关移交工作，11月底前各级国土资源管理部门要完成移交资料的整理工作。(市国土房管局牵头制定档案资料移交方案，市林业局、市海洋局、市农委配合做好相关工作，市财政局予以经费保障)

(六)做好国家统一的证书、证明启用工作。自201月1日起启用国家统一的不动产权证和不动产登记证明，2015年10月底前完成招投标确定印制单位，并报国土资源部备案，在不动产登记的经办机构批准组建后，组织各不动产登记机构分别与印制单位签订合同，12月上旬完成新证书的印制工作。(市国土房管局牵头，市财政局配合)

(七)做好有关培训、宣传工作。组织全市不动产登记人员，对《条例》及相关配套文件、登记系统操作等进行全员培训。不动产统一登记工作正式启动前，在媒体发布公告，并做好有关宣传引导工作，制定宣传提纲，统筹宣传口径，营造良好的`舆论氛围。(市国土房管局牵头，市农委、市海洋局、市林业局配合)

(八)落实相关工作机制。一是发挥不动产登记联席会议制度作用，研究、协调工作中遇到的具体事项。二是市和区县均建立不动产统一登记应急机制，及时研究解决整合过程中的疑难登记问题，确保整合过程稳定。2015年10月底前下发不动产登记应急机制方案。三是建立不动产登记信息共享机制。(市国土房管局和区县国土资源管理部门牵头，市和区县农业、林业、海洋部门配合)

四、有关要求

(一)统一思想认识，加强组织领导。建立和实施不动产统一登记制度涉及群众重大财产权利，关系民生和稳定，是党中央、国务院一项重大改革任务，全社会广泛关注。各区县人民政府、各有关部门要充分认识不动产登记职责整合的重要性和紧迫性，把思想统一到党中央、国务院决策部署上来。各区县、各部门主要负责同志要亲自抓，加强组织协调，强化保障措施，全方位同步推进有关机构和职责整合、人员编制划转、资料信息移交、《条例》及配套文件出台、系统建设、证书印制等工作，确保各项工作不断档，力争2015年11月底前各项基础准备工作基本到位。有关部门将不动产登记相关工作纳入对区县人民政府和相关部门的重点督办和绩效考核事项，保证相关工作有序衔接、积极稳妥推进。

(二)统筹相关资源，做好人、财、物各项保障。按照“人随事走、编随人走”的原则，根据职责和机构整合情况相应划转不动产登记人员、编制、设备和相关经费。应充分考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性，科学统筹调配相关资源。市和区县两级财政在经费上要予以充分保障，确保不动产登记机构有足够力量和资源有效开展不动产统一登记工作。各区县要按照全市统一部署，加快推进落实区县不动产登记职责和机构整合工作，确保在规定时间内各项工作整合到位。在本实施方案下发后，各相关单位应保持现有相关部门机构编制及人员稳定，不得突击提拔、调任、调整人员，有关主管部门应暂停办理相关手续。

(三)加强部门分工协调。建立不动产统一登记制度涉及体制、机构和部门职能调整，各部门要加强协作配合，不得推诿扯皮，共同做好历史资料移交、登记数据补录、相关信息共享、政策文件制定、职责和机构整合、人员划转以及历史遗留问题的处理等工作。市国土房管局要整体把控进度安排，实时与国土资源部对接，了解其他省市工作进展情况，及时发现问题，提出解决意见，各相关部门要积极配合，确保衔接顺畅。

更多相关热门文章推荐阅读：

1.最新《不动产登记暂行条例实施细则》政策解读

2.购房财政补贴实施细则(全文)

3.年《城乡规划法实施细则》全文

4.2016社保法实施细则全文【最新】