药厂项目立项报告（通用6篇）
篇1：药厂项目立项报告
×××××××发〔2018〕号
关于×××××××××× 新建职工宿舍项目的立项申请报告
××××××××××：
随着××××××××××产业链条的不断延伸，铁路运输项目的开工建设，职工人数不断增加，为彻底解决职工住宿等后勤保障问题，该公司拟建职工宿舍项目，具体情况如下：
一、项目名称：××××××××××新建职工宿舍楼项目；
二、项目选址：××××××××××以西，204省道以南，鑫泰制氧厂以东，项目建设用地征用××××××××××村集体林地49亩；
三、建设内容及规模：建筑总面积28000平方米，建设4栋6层职工宿舍楼（共计600间）和设备用房等工程；
四、项目投资及资金来源：项目总投资×××××××万元，建设资金全部由企业自筹。
该项目符合园区总体规划，原则上同意入驻园区，正在积极办理相关前期手续，现将该项目申报你局，敬请批准立项为盼！
×××××××产业园管委会 2018年3月12日
篇2：药厂项目立项报告
莒南县发展和改革局：镇村村民，为发展个体私营经济，根据本地实际情况，经村两委及镇国土部门审查同意，在本（镇）村住地新建项目一处，需投资万元，建筑面积平方米，占地平方米，该项目建成投产后，可实现年产值（或销售收入）万元，利税万元。
特此报告，请审批。
乡镇政府意见（章）：村委意见（章）：
申请人：
篇3：药厂项目立项报告
1 医药工程施工内容
(1) 围护结构 (彩钢板) 工程:一般按设计院图纸就可确定, 其中有部分彩板在非净化区应计入。 (2) 净化通风工程:空调机房设备及相关配套的各种管道与暖通给排水专业分割点可参见相关专业的设计说明。通风系统的安装工程 (如新风、送风、回风、排风、排烟、除尘、初效、中效、高效过滤等) 。 (3) 工艺设备的就位与工艺管道的连接工程。 (4) 工艺设备相关的其他工程, 如循环水、真空、压缩空气、纯水等设备的就位与管道连接。 (5) 电气工程, 车间各分区电柜 (或车间主柜) 的下线部分安装, 包括照明、动力、应急、自控、监控等的所有布管、布线、接线测试安装。
2 医药工程施工中的常见热点问题探究
(1) 工作界面不明晰。虽然建设单位 (即业主) 对GMP的认识与理解已很到位, 但由于他们对医药新建项目接触得往往较少, 所以对医药工程的施工了解的还是不够。这就直接导致了业主在切割工作面时, 常出现工作界面分割不准确, 甚至混乱, 如同一系统内的管子分成两家做, 造成管路清洗、试压责任不明晰, 稍有不顺, 土建与医药工程就会将责任推至对方负责区域, 这样就既影响了施工进度和造价控制, 也影响了施工质量。解决的办法就是引入一家医药工程专业咨询管理公司来进行工作上的协调。
(2) 施工现场对医药工程施工的监理工作近乎真空。建设项目按规定也需聘请监理公司。一般监理对土建工程施工非常在行, 但对医药工程施工却未必很内行, 导致对医药工程施工质量缺乏有力监督管理。这种问题业主完全可以交给咨询管理公司来协助监理。
(3) 费用的结算方式有待改进。以往很多医药工程的施工款都是先由业主支付给土建总包方, 再由土建单位支付给医药工程施工单位, 这对医药工程施工的工作积极性具有很大“杀伤力”。解决的办法就是无论土建总包单位还是医药工程施工单位在合同上都独立对业主, 相互间经济不挂钩, 技术上分别接受监理公司与医药工程咨询公司的监理。
(4) 医药工程施工单位的施工组织设计深度往往不够, 一般监理公司或非医药工程专业咨询公司很难指出存在的隐患, 这些隐患进场初期一般不易显现出来, 但在多专业工种交叉作业时, 就会造成现场混乱, 甚至事故。
3 医药工程与土建工程施工工作面分割与衔接
提早明确医药工程与土建工程各自工作范围非常重要, 作为业主, 只需要明确大致范围, 剩下的事就交由专业的医药工程咨询管理去逐张图纸、逐个系统、逐个房间予以准确切割。
以生产车间为例: (1) 生产车间通风空调工程中的空调机组基础平台由土建施工单位负责施工, 其余部分均由医药工程施工单位施工; (2) 生产车间内部非土建墙的围护结构 (即彩钢夹芯板) 工程全部由医药工程施工单位施工; (3) 内部地面按建筑要求由土建施工单位施工, 有工艺要求的由医药工程施工单位施工, 如环氧树脂地面等 (底层施工由土建负责) ; (4) 工艺及管道安装工程中, 凡是由生产车间外部引入管道 (不含消防管道) 均由土建施工单位负责按设计图纸引入到第一室内的甩口位置, 下水管道接口由土建做至出楼面, 地漏接口按工艺要求直接留口, 其余部分管道包括工艺用水、工艺蒸汽、压缩空气、真空管道、自来水以及普通蒸汽的车间内走管均由医药工程施工单位施工; (5) 电气工程 (动力系统、照明、弱电) 中, 车间配电柜引入端由土建单位负责, 引出端由医药施工单位负责, 土建墙、地面下预埋电管、箱等由土建单位负责按图施工, 其余电气工程均由医药施工单位负责。
4 医药工程施工管理之实践方式
医药工程施工管理一般有3种模式: (1) 承包方式。总承包转分包, 通过专业招标定专业分包。或者由建设方直接进行总包与专业承包 (包括医药工程、消防工程、厂区管网、市政、绿化、配套的电、锅炉、污水处理工程) 同时招标。 (2) 建设方进行标段划分, 分别招标, 这种方式采用较少, 不利于管理和控制。 (3) 聘用医药工程专业工程管理公司, 协调工艺专业与各承包单位的协作。按国家规定收取费用。也可尝试按工程进度与运行分步收取费用。
聘用监理公司监督施工质量。
聘用咨询公司进行细化专业分工, 落实到每一系统、每一房间 (因设计图纸有许多专业并未区分通用专业和医药工程专业, 所以应在招标前对范围做一文字说明并举例) ;出具各专业的质量报告, 对工程各施工专业现场作业进行协调;对设备材料招标采购进行咨询管理协调;对有关GMP要求进行咨询管理;对有关工程含过程的相关GMP文件进行编制管理;协助业主报验及验收工作;相关工程标准的咨询服务等。
在现存已有的管理公司中补充合同, 但要求 (指定) 医药专业工程咨询公司协助负责有关工作。
纵观近些年来医药行业新建与改造项目, 对医药工程的施工管理通常采用委托经验丰富的专业工程咨询公司负责的方法, 替代业主招标净化工程施工单位, 并协调现场关系, 收集、整理、审查、归档现场的各种相关技术资料记录, 协助业主进行GMP认证咨询等。
5 新建药厂的土建工程与医药工程工作面分割建议
明确本项目医药工程施工范围, 限定为生产车间生产层内, 包括如下内容。
5.1 工艺设备就位与工艺管道安装
包括: (1) 生产设备管道和专用附属设备管道; (2) 生产工艺设备管道安装施工; (3) 循环水站除设备基础外的设备与系统全部管道的安装施工; (4) 空气压缩站除设备基础外的设备与系统全部管道的安装施工; (5) 真空泵系统除设备基础外的设备与系统全部管道的安装施工; (6) 纯水设备除设备基础外的安装与全部纯水管道的安装施工; (7) 蒸馏水机除设备基础外的安装与全部注射用水管道的安装施工; (8) 纯蒸汽全部管路的安装施工。说明:遇有设备生产厂家含安装设备, 原则上本专业负责将管道接入设备使用房间内。
5.2 净化通风空调工程的二次设计与制作安装
包括:净化送风、回风、采新风、排风、除尘、排烟等设备管道安装。工作内容具体有: (1) 通风管道、配件、部件的制作加工; (2) 风管、消声器的安装; (3) 配套灭菌装置的安装; (4) 通风、空调设备安装及配属各种管道的安装; (5) 制冷机组除设备基础外的设备及配属各种管道的安装。
5.3 围护结构 (彩钢板) 的施工 (净化装修工程)
包括: (1) 彩钢夹芯板安装; (2) 彩钢板的开孔及与其他专业的配合。如需要则包含顶板二次结构制作安装。
5.4 公用工程管道安装 (不含消防管路安装)
包括: (1) 进入车间内的第一阀门后的自来水主管路、支管路的安装; (2) 车间内的排水地面以上部分、净化地漏与土建预留口相接; (3) 普通蒸汽管路从车间内第一阀门 (土建留口) 至全部用气点的安装;
5.5 动力系统、照明系统、弱电、自控系统的安装
车间内总柜进线归土建接入, 出线归入医药工程。
5.6 洁净区地面施工
包括:地面做环氧树脂 (自流坪) /PVC等, 基础层由土建施工。
6 结语
篇4：药厂项目立项报告
关键词：锅炉 烟气余热 深度利用
Fundamental Research on Deep Utilization of Low Temperature Flue Gas Waste Heat of Boilers
Xu Jinliang
（North China Electric Power University）
Abstract：The deep utilization of the flue gas waste heat is one of the important ways to realize the green use of the fossil fuel. Driven by the low efficiency， high cost and material corrosion during the utilization， two key scientific issues are raised， from both the system and component levels：（1）Thermal economy theory for energy utilization efficiency-investment cost-operation economy It is necessary to establish the new thermodynamic cycle， develop the computer aided molecule design. With the help of the multi-objective optimization， physical properties of the new working fluids which have comprehensive better performance will be quantified. The matching principle of the thermodynamic non-reversibility in various components of the system will be established， to reach the optimization of the energy utilization efficiency and the investment cost. By expanding the classical thermal-economy theory， the evaluation and thermal optimization theory frame work for the direct and indirect low grade waste heat utilization will be established， the theory for the comprehensive consideration of the large-scale flue gas waste heat utilization efficiency， investment cost， and operation economy will be established.（2）The synergy principle and control scheme for the multiphase flow structure， energy transfer and conversion The synergy principle and energy transfer and conversion will be identified. The new passive structure design will be proposed， to improve and control the flow structure of multiphase fluids， increase the probability of the flow structures for the efficient energy transfer and conversion， thus to raise the component performance. The design theory and method for the flue gas condensation type heat exchanger， and liquid separation type condenser， and chemical heat pump etc. will be presented. The integrated solution scheme for the large-scale coal fired boiler of power plant will be proposed. The corresponding low pressure economizer technology will be developed. The boiler efficiency will be increased by 1～2 percent with low cost. The next generation Organic Rankle Cycle （ORC） system driven by the low grade waste heat of flue gas will be developed， with the energy conversion efficiency increased by 20% compared with the available technology over the world. The comprehensive fuel utilization efficiency of the industry boiler will be raised by 5%～10%.
Key Words：Boiler； Flue gas waste heat； Deep utilization
篇5：项目立项报告
项 目 简 介
深圳市颠之峰信息有限公司 2006年6月 目 录
1.概述 „„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„„„„„„.„„„.3 1.1项目名称 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.3 1.2 立项依据 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1.3 立项条件 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 1.4项目前景 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.5 2.市场分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„..„„„„„„„„„..„„.6 2.1 现有产品与市场状况 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 2.2 新产品的可行性与市场空间„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.8 3.技术方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„.„„„„„..„„10 3.1集成到电子商务系统 „„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„„„..10 3.2 服务器端rsa解码器 „„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„„...13 4.实施方案 „„„„„„„„„„„„„„„„..„„„„..„„.„„„.„„„..13 4.1 项目课题分析方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„„.13 4.2 工作计划与预算 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„„.15 4.3 项目主要研究人员简况 „„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„„.16 5.投资估算 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„..17 5.1 资金来源 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„.17 5.2 计算依据 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„.17 5.2.1人员工资投入..„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„ 17 5.2.2 设备投入 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„..17 5.2.3 后勤投入 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„..17 5.2.4 资料投入 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„..18 5.2.5 专利申请 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„..18 6．效益分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„...18 6.1 销售分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„„.18 6.2 成本分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„..19 6.3 经济效益分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„.19 6.4 社会效益分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„„„„.19 1.概述
1.1项目名称
中文名称：基于生物指纹技术超强安全识别系统和插件加密器件
英文名称：strong secure authentication and encryption plug-in device by using bio fingerprint(ssaepdbf)关 键 字：1.电子商务安全；2.嵌入式系统；3.生物测量；4.移动电 子商务；5.密码系统；6.硬件结构.1.2 立项依据
本项目是本公司根据电子商务安全系统的市场和技术发展趋势自主立项的。
安全性是许多系统要首先考虑的问题，尽管使用者一向都相当讨厌安全检查机制介入他们的工作中，但管理者仍然需要这样的一种检查访问与使用情形的手续与方法。如果没有办法清楚明确的辨认使用者身分的话，那么你也将无法确认是哪位使用者，以及他究竟操作了什么行动。
虽然电子商务发展迅速,但仍然具有很大的潜力。据不完全统计,目前其市场占有率仅为2%。阻碍其发展的最大因素就是安全性问题。现行的解决方案一般是使用用户id+密码的方法来进行用户的身份认证和访问控制的。实际上，这种方案隐含着一些问题。例如，密码容易被忘记，也容易被别人窃取。而且，如果用户忘记了密码，就不能进入系统。有关机构的调查表明，因为忘记密码而产生的问题已经成为it厂商售后服务的最常见问题之一；密码被别人盗取则更是一件可怕的事情，因为用心不良的人可能会进一步窃取公司机密数据、可能会盗用别人的名义做不正当的事情、甚至从银行、atm终端上提取别人的巨额存款。实际上，密码的盗取比较容易，别人只要留意你在计算机终端前输入口令时的击键动作就可以知道你的密码，甚至可以通过生日、年龄、姓名或者其他一些信息猜出密码。考勤机使用方便了企业进行职工的考勤管理，但使领导头疼的是经常有人弄虚作假，代别人打卡。丢了钥匙不仅打不开门，还要当心坏人拾到你的钥匙盗取你的家财，其他使用钥匙的场合同样也有如此的问题„„
快速发展的生物技术能够很好的解决诸如此类的问题。人的指纹、掌纹、面孔、发音、虹膜、视网膜、骨架等都具有唯一性和稳定性，即每个人的这些特征都与别人不同、终生不变、且不能被盗窃或伪造、也不会丢失，同时还需要本人的出现，因此我们在该项目中将应用生物指纹与密码相结合的方法增强可嵌入器件的安全性。由于指纹特征数据可以通过电子邮件或其他传输方法在计算机网络上进行传输和验证，通过指纹识别技术，限定只有指定的人才能访问相关信息，可以极大地提高网上信息的安全性，这样，包括网上银行、网上贸易、电子商务的一系列网络商业行为，就有了安全性保障。
我们的ssaepdbf项目的设计目的一是为了解决电子商务中交易的不安全问题，为电子商务的快速发展扫清障碍，从而促进中国经济的发展；二是开发出一种真正适合中国国情的嵌入式无线商务安全系统，保护中国关键的无线商务应用(如金融、能源、运输)；三是为深圳进军自主知识产权的安全防御系统铺底开路；四是为本公司寻找新的利润增长点。1.3 立项条件
我们一直着手电子商务系统安全防御技术和产品的研究，项目首席技术顾问单冶良博士是较早提出将生物指纹技术与密码技术结合应用到电子商务安全防御系统。并且我们已经成功地将外部rsa公钥加密器集成到电子商务的网页浏览器中。
公司在企业内部实施iso9001标准，开发过程规范、控制严密、文档齐全、测试详尽周到，可以保证开发过程的顺利实施；公司有严密的保密制度，可以保证技术机密不被泄露；有较好的福利待遇和激励机制及团队管理能力，可以保证技术骨干的稳定性。
公司在计算机网络及电子商务安全领域的开发实力是较强的，拥有一批海外留学归国人员，他们从事过计算机网络及电子商务安全的研发工作，有国内较早从事指纹识别技术的验证(verification)和辨识(identification)的工程师，这些难得的人才是项目成功的最有利的优势；同时公司规范的开发流程和管理是项目成功的强有力的制度保证。1.4项目前景
电子商务的安全不仅仅是狭义上的网络安全，比如防病毒、防黑客、入侵检测等等，从广义上讲还包括信息的完整性以及交易双方身份的不可抵赖性，从这种意义上来说，电子商务的安全涵盖面比一般的网络安全要广泛得多，从整体上可分为两大部分：计算机网络安全和商务交易安全。
事实上，自从有了电子商务，安全问题就像幽灵一样如影随形而来。不久前，一名只有16岁的中学生黑客侵入某银行的网络系统，窃取了100万元人民币。更著名的案例则是美国花旗银行被黑客入侵，窃取了上千万美金，举世为之震惊。
上述种种，使得人们对电子商务的安全程度忧心忡忡——连财大气粗的花旗银行都不能确保自己网络系统的安全，更何况是普通的企业和个人？在电子商务安全程度还不能得到充分保障的情况下，我怎么可以放心的把自己的银行账号放到网上？我怎么知道网络那一端的交易对象不是一家骗子公司呢？
电子商务改变了传统商务的运作模式，在极大提高商务效率、降低交易成本的同时，也遇到了严峻的挑战。一言以蔽之，电子商务面对的是交易信用和安全度全面降低的困局，―信用与安全‖问题是电子商务大发展的严重瓶颈。换句话说，谁能在最短的时间内，研发出有效的解决方案，谁就能在电子商务方面占主导地位。
基于密码与生物识别技术嵌入式电子商务安全系统ssaepdbf项目的研究与产品开发在国内乃至国际上都是前沿技术，它的成功研发将极大的提升电子商篇二：项目立项申请报告 xxxx服务系统 《项目立项申请报告》
项目代号：
文件代号：
编写： 审核： 确认： 归档：
日期：
日期： 日期： 日期：
目 录 1 引言..............................................................................................................................................3 1.1 1.2 1.3 1.4 2 3 4 目的..................................................................................................................................3 背景..................................................................................................................................3 定义..................................................................................................................................3 参考资料..........................................................................................................................4 项目概述......................................................................................................................................4 立项理由......................................................................................................................................5 审批..............................................................................................................................................6 1 引言 1.1 目的
本申请报告是项目申请的依据和项目立项材料的总目录 1.2 背景
本项目名称为“xxxx服务系统”。
本项目最初在1997年9月份由xx分行提出，原对项目定义为“xxx查询系统”，后随着对需求的征集及分析将项目重新定义为“xxxx服务系统”，将原先仅有的查询功能扩展为可供客户自助服务的系统。
1998年2月列入总行科技部开发项目，同时列为xx分行科技部开发项目。由分行科技部具体组织实施。1998年7月通过总行科技部、财会部、营业部联合验收，总行下发xxx号文件《关于xxxx服务系统及监督系统验收意见的批复》
2000 年 5 月实施系统二次开发，增设前置机系统以增强系统安全性、稳定性及可管理性，并完善终端自助服务功能。
本项目的成果最终将终端设置在营业网点或自助银行网点。1.3 定义
多媒体：指利用计算机的图、文、声、像多种方式的表现。自助服务：指由客户自行操作，进行银行业务操作。1.4 参考资料 1.xxxxx《科技工作管理手册》1998年。2.xxxxx《管理制度汇编》（综合卷）1998年。3.《xxxx服务系统项目计划书》 2 项目概述
本项目名称为“xxxx服务系统”。
本项目最初在1997年9月份由xx分行提出，项目定义为 “xxxx服务系统”。1998年2月列入总行科技部开发项目，同时列为郑x分行科技部开发项目。由分行科技部具体组织实施。1998年7月通过总行科技部、财会部、营业部联合验收，总行下发xxx字[1999]91号文件《关于xxxx服务系统及监督系统验收意见的批复》。
2000 年 5 月实施系统二次开发，增设前置机系统以增强系统安全性、稳定性及可管理性，并完善终端自助服务功能。项目的实现目标：
1.配合xxxx总行提出的“大集中”规划,将系统由bst直挂主机方式改为前置机方式。2.通过前置机实现bst终端联机业务，实现日常管理及监控维护功能。3.完善bst自助服务功能。
项目的开发时间为 个月。
项目涉及总行、分行有关业务部门和`郑州市尊爵科技发展有限公司。xxxx银行开发人员： 项目经理：xx 总行科技部：xxx、xxxx 分行科技部： xxx、xxx、xxx xxxx科技发展有限公司开发人员： 高级程序员：xxx 主程序员：xxx、xxx、xxx 美工： xxx 项目费用计划：
由x总行和xxxx科技发展有限公司共同承担 3 立项理由
为了利于此项目在全国范围内得到推广，xx总行提出由xx分行组织、xxxx科技发展有限公司实施，将原先金融多媒体自助服务终端(以下简称bst)直接与as/400主机相连的通信模式，改为bst通过前置机与as/400相连、前置机负责对bst进行管理和数据上下转发的通信模式。使系统安全、可靠，体系更加完整。篇三：项目立项报告范文 项目立项报告范文
设施栽培示范项目立项报告
设施果树栽培，是近年来在我国新兴起的一种果树栽培模式，它使果品的采收上市季节实现了提早或延后，为鲜果周年供应市场在栽培时间上提供了保证，能够在果品淡季让人们吃上理想的时鲜水果，提高人民生活水平和品位，同时，由于设施栽培的果品抢占了市场空档，使其销售价格大大超过了使用常规方法栽培的水果，可使栽培者获得较高的经济收入，是目前农业产业结构调整，拓宽农民增收渠道的一条有效途径。
一、项目概述
露地果树栽培是在自然气候条件下进行生产的一种栽培方式，由于完全受自然环境和气候条件的支配，其生长和收获受到很大限制，不能完全满足市场的需求。比如桃较早的成热期在6月上旬，葡萄在7月底，杏要在5月中旬，樱桃最早也要在5月初。加之早熟品种多不耐贮运，市场供应期较短，不能随人所愿。随着人们生活水平的不断提高，对水果消费要求也日趋高档化、多样化，在时间上也逐渐由季节性转为周年性。因此，为了满足人们的需要，采用设施栽培果树，使果品上市供应时间提前或延后，成为一种发展趋向。
设施果树栽培，是人工利用保护设施，如塑料拱棚、日光温室等，在不能生产或生产量很低的季节里创造适合果树生长、发育的条件(包括光照、温度、水分、空气等组分)，从而实现优质果品生产。我国的设施果树栽培始于20世纪80年代初。由于设施栽培适应了果树集约化的发展，它具有明显的特点和优势，在辽宁、河北、北京、山东、河南、上海、浙江等地相继掀起了设施果树栽培热潮，目前全国设施果树栽培面积60多万亩。我镇现有日光温室64座，具备发展小型林果反季节设施栽培的设施条件，加上我市属典型的城市大，农村小的式业型城市，城市居民生活水平较高，对珍稀果品的需求较大，具有发展设施栽培广阔的市场空间。
二、项目建设的必要性
近年来的实践证明。设施栽培具有如下重要作用。
1、利用保护设施，可以克服不利于果树生长的环境条件，扩大栽培范围。
2、通过保护设施，可以在不适宜的季节里促使果树正常生长发育，从而获得反季节果品。
3、保护设施为果树生长提供了一个封闭环境，减少了很多来自自然界的有害污染，有利于实现无公害优质果品生产。
4、保护设施为人工控制果树生长环境条件创造了物质基础，相对地实现了果树生产工厂化管理，通过人为调节温、光、水、气等，使果树的萌芽、开花、结果、采收诸生产环节实现了人为控制。
5、由于人为控制因素的存在，设施栽培的果品完全可以做到抓空档、抢淡季上市，获得较高的经济效益。
三、需要解决的主要问题
为了使果树设施栽培健康发展，在发展时应着重注意解决以下几个方面的问题。l、因地制宜选择不同的栽培模式
项目以促早栽培为主，并适当发展延迟栽培，栽培模式采用塑料大棚。
2、选择适宜品种
在侧重选择特早熟品种的同时。还要注意选择果个大、品质优的品种。特早熟品种一般果个小，风味淡。而果实发育期在65天以上的品种大多数为大果，品质好，产量高，经促早栽培虽不能最早上市，但在市场上仍有较好的竞争能力。
3、规模化、产业化发展
设施果树栽培是一项技术密集型和劳动密集型的高效益农业生产，适宜集中连片发展，走集约化、规模化和产业化发展之路。
4、着重堤高果品质量
由于种种原因，目前设施栽培的果实与露地相比，品质普遍下降，突出表现在糖、酸及维生素c含量降低，风味变淡，果个较小等，成为制约我国果树设施栽培进一步发展的关键因索，须引起高度重视。项目将力争从品种选择、设施环境因子调控、土肥水管理、合理负载等方面采取有效措施，着力提高设施果树栽培的果实品质。
四、设施果树棚室设计与规划(一)日光温室的设计类型
项目采用斜平面与拱圆形钢竹混合结构日光温室。斜平面钢竹混合结构日光温室骨架由钢筋或钢管作形焊接而成。屋面中上部为斜平面，前部到底脚弯成拱状。钢架用?14--16钢筋作上下弦。用?8―10钢筋作腹杆(拉花)，焊接成断面为三角形的三弦桁架；或用3.3厘米左右粗度钢管作上弦。用?16钢筋作下弦焊成二弦桁架，并按屋面要求作形。屋脊处设中柱，东西搭横梁(可用粗钢管、角铁等)，桁架后部固定在横梁上，前部固定在水泥墩预埋件上。东西向每隔3米左右设一个钢桁架，桁架间东西向用西?14钢筋作拉杆，设2--3道，焊在桁架下弦上面，把各个桁架连成一体。桁架上顺屋面隔30--40厘米东西向拉一道8＃镀铬冷拔丝，冷拔丝上顺坡面南北向每隔0.7米左右绑一根竹片或竹竿，每隔2米左右设一道压槽固定棚膜即可。这种温室顶柱少，光照好，牢固耐用。(二)日光温室场地选择
项目选址为新城四组，主要考虑到该组靠近居民区公路，便于管理和运输，并且该组还有较好的水电及排灌设施，经过改造，可以温室内实现双排滴灌。栽培用温室座北朝南东西延长，单座棚长120米，宽7.8米。
（三）示范内容及规模
项目共规划示范温室6座，共种植桃、杏等优质小型林果2200株。其中栽培桃4亩，1600株，品种分别为春雪、油桃王子、早熟蟠桃等早熟品种；栽培杏2亩，540株，品种为金太阳、凯特。
五、投资预算及来源
项目总投资11.8万元，其中温室租金1.8万元（每座棚租金按3000元/年计算），旧棚改造3万元，苗木费3.5万元，管护费2万元，技术指导及人员培训1万元，其他费用0.5万元。另外，如新修大棚，每座大棚投资概算为5.1万元（规格：长120m，宽7.8m）。资金来源：申请补助6万元，自筹5.8万元。
六、经济效益分析
篇6：地产项目立项备案报告
目 录
第 1 章
申报单位及项目概况
1.1 申报单位概况 1.2 项目概况
第 2 章
发展规划、相关政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析 2.2相关政策分析 2.3行业准入分析
第 3 章
资源开发及综合利用分析 第 4 章
节能分析
4.1合理用能标准和节能规范 4.2
能耗状况和能耗指标分析 4.3
节能措施和节能效果分析
第 5 章
建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5.1项目选址
5.2项目选址合理性分析 5.3 土地利用合理性分析 5.4征地拆迁及移民安置分析 第 6 章
环境与生态影响分析
6.1
环境和生态现状 6.2
生态环境影响分析 6.3环境保护措施 6.4
地质灾害影响分析 6.5特殊环境影响 第 7 章
经济影响分析
7.1 财务效益分析 7.2
行业影响分析 7.3
区域经济影响分析 第 8 章
社会影响分析
8.1
社会效果影响分析 8.2
社会适应性分析 8.3
社会风险分析 附表 1 投资估算表 附表 2 投资计划与资金筹措表 附表 3 营业收入及税金估算表 附表 4 成本费用估算表 附表 5 借款还本付息计划表 附表 6 项目利润和利润分配表 附表 7 项目投资现金流量表
第1章 申报单位及项目概况 1.1 申报单位概况
企 业 名 称：宁波市恒厚房地产开发有限公司 法定代表人：郑士灶
企 业 地 址：慈溪市白沙路街道三北大街2348号-2352号（一楼）
联 系 人：蔡 晓 联 系 电 话：***
经 营 范 围：慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。
宁波市恒厚房地产开发有限公司成立于 2012 年 11 月，是由恒舒投资（香港）有限公司和中国自然人郑士灶共同出资注册设立的有限责任公司（台港澳与境内合资），注册资本为 64000 万元人民币。其中恒舒投资（香港）有限公司出资 59100万元人民币，占注册资本的 92.34%；郑士灶出资 4900 万元人民币，占注册资本的 7.66%。目前，公司主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。
本项目地块——前应路南 1#地块是由宁波市恒厚实业公司于 2012 年 7 月 30日通过国有土地挂牌出让方式取得，《国有建设用地使用权出让合同》合同编号为 3302822012A21103（详见附件 3）；2012 年 11 月 23 日宁波市恒厚实业公司通过与宁波市恒厚房地产开发有限公司签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将该地块的使用权变更为宁波市恒厚房地产开发有限公司（详见附件 4）。
1.2 项目概况
1.2.1 项目背景
（1）项目名称
恒厚•阳光城（2#地块）项目（2）项目性质
新建（3）项目提出理由 慈溪市是全国百强县之一，经济发达，城市化程度较高。随着杭州湾跨海大桥的建成通车，慈溪市一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，其交通和区位优势更加凸显，为慈溪经济发展注入新的活力。
近年来慈溪市中心城区不断改造提升，城市基础设施日益完善，城市品质逐 步提升，为房地产业发展带来巨大的市场机遇，众多大型房地产企业前来投资兴业。目前，华润、绿城、金地、保利、联盛等全国知名房地产企业已相继进驻慈溪，慈溪市房地产行业呈现出一派欣欣向荣的景象。
白沙路街道随着慈溪市中心城区的加快发展，城市化进程不断加快，致力于打造慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。目前，白沙路街道有多个在建楼盘，其中最有影响力的是绿城城南项目。随着绿城城南项目的启动以及前应路南1#、2#地块的相继开发，未来慈溪市中心城区城南片区的房地产竞争力不容小觑，这也将吸引更多的房地产企业前来投资开发建设。可见，白沙路街道区域价值和区域认同度将会得到进一步提升，从而吸引慈溪本地居民及外来中小企业主、白领阶层来此置业。
为此，宁波市恒厚房地产开发有限公司紧紧抓住市场机遇，经过深入的市场调研，决定在中心城区白沙路街道前应路南 1#地块开发建设普通商品住宅项目，符合慈溪市中心城区发展规划，市场前景看好。
（4）报告编制依据
1）《中华人民共和国土地管理法》
2）《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资【2007】1169号）
3）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4）《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5）《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 6）《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 7）《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》；
8）《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》；
9）《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（2009-2020年）》 10）《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号）； 11）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)；
12）《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1 号)；
13）《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》（新“国五条”）； 14）《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号）。15）《外商投资项目核准和备案管理办法》中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 12 号
1.2.2 项目基本情况（1）建设地点
本项目地块为前应路南 2#地块，位于慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近东临规划道路，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。
（2）建设工期
项目建设工期 42 个月，2014 年10月开始动工建设，2018 年 04 月底竣工验收。（3）项目总投资与资金筹措
项目总投资为 128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司项目资本金 88000万元和银行贷款 40000 万元解决。
1.2.3 主要建设内容及规模
项目主要建设内容包括高层住宅、多层住宅、配套商业、物业管理用房、物业经营用房、社区用房及绿化景观、道路广场、围墙、大门等室外工程。项目总用地面积88984㎡，总建筑面积233840 ㎡，其中地上总建筑面积135992.4 ㎡，住宅总建筑面积 133336 ㎡（包括高层住宅和多层住宅），公建配套 2656.4 ㎡（包括物业管理用房、物业经营用房、社区用房和其他配套设备用房），地下总建筑面积 63519.5 ㎡，绿地面积 22767.9 ㎡，机动车停车位共 1364个（其中地下 1234 个，地面 130 个），非机动车停车位 1531 个。
1.2.4 技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表 1-1。表 1-1 主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位 数量
备注 1 工程技术指标 1.1 1.2 1.3 1.4 用地面积 m2 总建筑面积 m2
88984 233840 1.8 建筑密度 % 容积率 1.5 绿地率 % 30 2 投资与资金筹措 2.1 项目总投资 万元 128000 2.1.建设投资
万元 119507 2.1.2 建设期利息
万元 1968 2.1.3 铺底流动资金
万元 0 2.2 总资金及筹措
万元
128000 88000 2.2.1 项目资本金
万元
2.2.2 银行贷款 万元 40000 3 效益与费用 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 营业收入
万元
营业税金及附加额 万元
土地增值税 万元
所得税 万元
税后利润
万元
207140 11600 16012 13135 52541 4 盈利能力指标 4.1 项目财务内部收益率 % 27.16 税前
% 18.27 税后
4.2 项目财务净现值 万元 18910 税前（12%）
万元 7793 税后（12%）
4.3 项目投资回收期 年 3.69 税前
年 3.94 税后
1.2.5 建设方案（1）总平面布置 1）平面布置
项目地块东西方向长约 260m，南北方向长约 320m，用地整体呈梯形状。项目在总图布局中采用高层区与多层区分开布局的形式，强调组团关系，地块北侧布置高层区，以围合型中心大花园为核心；南侧布置多层区，以各单体自有绿地为主体分散布置。在高层区和多层区之间布置一条东西向区内主干道，连接东西两侧的城市道路并形成小区出入口。其中，高层区分为两排，北侧为 32 层板式高层 3 幢，南侧为 2 幢 18 层点式高层和 2 幢 14 层板式高层，并在北侧高层底部设置一些小区配套功能用房；多层区分为 8 排，均为 4 层的多层住宅，每排长短不一，且互有错落，并在多层中心区形成一条南北向的绿化景观带。
2）出入口设置
项目设置 4 个出入口，均为行人、车流出入口。其中，2 个主出入口设置于 项目区块内一条东西向主干道上，2 个次出入口设置于项目区块最南侧，方便行 人和车辆进出。
（2）建筑单体设计
本项目由高层区和多层区组成，底部为整体一层地下车库。项目的物业经营、物业管理、社区服务等功能用房主要集中在高层区底部两层。
1）高层住宅
项目高层区共建高层住宅 7 幢，包括 3 幢 32 层住宅（1#-3#）、2 幢 18 层 住宅（4#和 7#）和 2 幢 14 层住宅（5#和 6#）。其中，1#-3#楼包括 5 种户型，分别为 A、B、B1、C、C1 户型，各户型面积大小不一；其中，A 户型为三室两厅 一厨两卫，设置起居室、玄厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等；B、B1、C 户型 为三室两厅一厨一卫，C1 户型为两室两厅一厨一卫。4#、7#楼户型为三室两厅 一厨一卫，5#和 6#楼户型为三室两厅一厨两卫。
2）多层住宅
项目多层区共建多层住宅 32 幢，地上四层设置客厅、餐厅、厨房、卧室、厨房、家庭室、起居室、活动室及其他附属用房。（3）建筑结构设计 ①结构设计要求
工程结构设计使用年限为 50 年，结构安全等级二级，抗震设防烈度为 6度。②基础选型本项目基础设计等级为甲级，采用桩基础。③地上结构选型
项目 32 层住宅采用剪力墙结构，14 层、18 层住宅采用框架－剪力墙结构，4 层住宅采用钢筋混凝土框架结构。
（4）给排水设计 1）给水设计
本项目由分别从前应路、东侧规划路市政给水管接入给水管，与项目内的给 水管网相连接，供给项目室内外生活给水及消防用水。
2）排水设计
该项目排水采用雨污分流制排水系统，主要分设生活污废水和雨水两套排水 系统。① 生活污废水系统
本项目生活污废水系统主要包括室外地面及车位冲洗排水和住宅的生活污 废水，污废水排水管经管道收集后排入室外污水管网，经化粪池处理达标后分两 路排入前应路市政污水排水管网。
② 雨水排放系统
本项目区块内雨水经管网收集后分两路均排入前应路市政雨水管网。（5）供电设计
本项目由市政电网引入 10kV 电源。区内低压配电系统采用放射式与树干式 相结合方式由变配电房引至各配电点。
（6）消防设计 1）消火栓系统
水源：由市政给水管网供应。
室外消火栓给水系统采用直供式，与室外生活给水管道在基地内形成环状，其水量、水压由市政管网保证。环状管网上设 DN100 地上式消火栓，间距不大于120 米。消火栓距离水泵接合器在 15-40 米的范围内。室内消火栓系统采用临时加压供水系统，室内消火栓给水系统的设计流量为 20L/s，火灾延续时间按 2h 计。
2）自动喷水灭火系统
水源：由地下一层消防水池和消防泵房供给本项目地下室及 32F 楼前室设置自动喷水灭火系统，采用临时加压供水系 统。自动喷水灭火系统的设计流量为 30L/s，火灾延续时间按 1h 计。（7）防雷设计
项目利用建筑物内的金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷针避雷带，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢做自然接地体。为防侧击雷，建筑各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的部位，应按屋顶上的保护措施处理。
本项目用的工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地等需要接地的设备，采用联合接地装置，其冲击接地电阻不应大于1 欧姆。
（8）弱电设计
项目拟配置入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、可视对讲门 禁及住户报警系统、停车库管理系统、监控中心建设、有线电视系统、网络及电 话通信系统、综合管路系统等。
第2章 发展规划、相关政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
2.1.1 国民经济和社会发展规划及专项规划符合性分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要）》指出：完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求。
《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：加强规划引导，加快发展房地产等重点行业。此外，《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年 规划纲要》与《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》均指出：要 加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体 系，合理引导和发展商品房市场，促进房地产业平稳健康发展。
本项目位于慈溪市中心城区东南部，属白沙路街道辖域，是慈溪中心城区重 点发展的区域。项目产品主要包括多层和高层住宅及少量的配套商业，能够为慈 溪市民提供中高端商品住宅。项目符合上述各项规划提出的关于加快房地产行业 尤其是商品房发展，扩大普通商品住房供给，合理引导自住和改善性住房需求，促进房地产业平稳健康发展等有关内容。
2.1.2 区域空间发展规划符合性分析
《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：全面推进新型城市化，促进城乡统筹发展。加强中心城区的规划、建设和管理，进一步优化城区空间布局，提升城市建设品位，全力打造“绿色生态、宜业乐居”的一流幸福家园。
《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》中指出：慈溪城市发展定位于长江三 角洲南翼地区工商名城、宁波大都市北部中心城市。其中心片区的功能定位为： 慈溪政治、经济、文化中心，市域商业贸易、现代服务、知识创新、居住生活的 中心地区和带动全市其他片区经济快速增长的龙头先导地区。
《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》指出：以浒山街道为基础打造片区中心组团，周边以各镇为基础打造横河、宗汉、坎墩、逍林、匡堰、胜 山组团。其中中心组团应加强对前应路沿线地段的旧村改造以及北三环路至中横 线之间、新城河至杭甬高速慈溪连接线及延伸段之间用地的居住功能开发，并按 照 3-5 万人标准划分为 16 个居住区。
《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（2009-2020 年）》指出将白沙路街道打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等，未来将形成“三轴三廊双核五住区”的空间布局。其中“五住区”即从南至北将居住区分为五大片区，每一片区安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住。
本项目位于慈溪市中心城区东南部，慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。项目属中心城区白沙路街道规划居住区，是慈溪市中心城区重点发展的区域之一。项目符合上述规划关于加强慈溪市中心城区的规划、建设，加强中心组团居住功能开发，白沙路街道从南至北安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住等有关内容。
2.2 相关政策分析
近年来，我国房地产市场价格持续上涨，部分城市出现了房价上涨过快等问 题。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳 健康发展，自 2010 年初开始，国家出台了一系列房地产宏观调控政策。
2010 年，为遏制部分城市房价过快上涨的势头，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)提出：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。此后，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办发[2010]10 号)（以下简称国十条）出台，提出：坚决抑制不合理住房需求、要严格限制各种名目的炒房和投机性购、增加居住用地有效供应。
2011年，房价上涨势头得到初步控制，为进一步巩固调控成果，国务院继续出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国 办发[2011]1 号)，提出：把二套房贷比例首付提至 60%、第三套房及以上房不发 放贷款。2011 年 7 月，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨 压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取 限购。2011 年 12 月 4 日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。2011 年 12 月 9 日，胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势 变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时，2011 年连续 6 次上调存款准备金率。
2012 年，国务院及各个相关部门多次强调：坚持房地产调控政策方向不改 变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归。同时，还提出：严格执行 并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果、促进房价合理回归。2013 年初，国务院常务会议出台五项调控政策措施（即新“国五条”），再 次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房；同 时还提出了增加普通商品住房及用地供应等。
从以上政策分析，自 2011 年 1 月底“新国八条” 政策出台以来，房地产 调控不断深入、货币政策持续收紧、政府调控周期拉长、限购限贷限价等行政手 段和货币工具叠加使用，使得房地产投资性需求显著下降，多数城市房产成交明 显下滑，调控效应日趋显现，房地产市场总体比较低迷。2012 年上半年，政府 继续保持对房地产行业“调控不放松”的基调，在明确“把稳增长放在更加重要 位置”的同时，进一步要求稳定和严格执行房地产市场调控政策，房地产调控政策也由重点强调“抑制投机投资性需求”逐步转变为“抑制投机投资性需求与 鼓励刚性需求并举”。受到国家货币政策放松的影响，二季度以来房地产市场逐 渐呈现淡季不淡，商品房销售恢复性回暖的迹象。2013 年新“国五条”的出台 释放出国家坚持对房地产市场调控政策不动摇、力度不放松的信号，表明中央政 府坚持调控楼市的决心，对扭转市场预期，保持房地产市场稳定将产生极大作用。
本项目为普通商品住宅开发建设项目，项目开发符合慈溪市不断增长的住房 市场需求，顺应国家政策导向，符合国家相关的房地产政策。
2.3 行业准入分析
本项目为普通商品房开发建设项目，目前国家对该行业尚未设置准入条件。本项目参照国家及地区商品房建设相关规划和产业政策，主要从以下几个方面作 行业准入分析：
项目建设单位宁波市恒厚房地产开发有限公司经宁波市工商行政管理局批 准登记注册，注册资本 6.4 亿元人民币，主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。本项目——慈溪恒 厚•阳光城（1#地块）项目为普通商品住宅开发建设项目，属于房地产开发领域，符合公司的经营范围。
根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，本项目总投 资为 121475 万元，项目资本金为 81475 万元，占总投资的 67.07%，符合国家对 固定资产投资项目资本金比例的要求。
此外，项目在土地的取得、规划、环保等手续上，完全按国家相关程序办理。综上所述，本项目符合行业准入要求。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第3章 资源开发及综合利用分析
本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分 析；所需主要资源是土地资源，项目土地通过慈溪市国有建设用地使用权出让取 得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场 采购取得，不属于需要占用重要资源的建设项目；不涉及多金属、多用途化学元 素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况；也不涉及到资源利用会对地表(下)水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。涉及资源主要为水 资源。对于水资源的利用方案及主要资源消耗指标将在“第 4 章 节能分析”中 做详细介绍，在此不做赘述。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第4章 节能分析
4.1 合理用能标准和节能规范
项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和 节能管理措施。项目在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范。
4.1.1 相关法律、法规和规划
（1）《中华人民共和国节约能源法》；（2）《中华人民共和国可再生能源法》；（3）《中华人民共和国电力法》；（4）《中华人民共和国建筑法》；（5）《中华人民共和国计量法》；
（6）《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令 28 号）；（7）《节约用电管理办法》（国经贸资源[2000]1256 号）；（8）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第 143 号）；
（9）《建设部关于贯彻〈国务院关于加强节能工作的决定〉的实施意见》。4.1.2 产业政策和准入条件
（1）《中国节能技术政策大纲》（2006 年）；
（2）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委、科技部、环保总局[2005 年第 65 号]）。
4.1.3 相关标准及规范
（1）浙江省《公共建筑节能设计标准》（DB33/1036-2007）；（2）《民用建筑热工设计标准》（GB50176-93）；（3）《建筑照明设计标准》（GB500034-2004）；（4）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；（5）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；（6）《采暖通风与空调设计规范》（GB50019-2003）；（7）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；（8）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
（9）《建筑给水及采暖工程质量验收规范》（GB50242-2002）； 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
（10）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；（11）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》。4.2 能耗状况和能耗指标分析 4.2.1 项目能源品种选用及使用分布（1）选用原则
项目在选择能源品种时，本着因地制宜，就地取能，使用清洁能源和可再生能源的 原则，减少能源转换，避免能源转换带来的能源消耗，环保、高效地使用能源；考虑项 目周边能源供应条件。
（2）能源品种选用
项目建设用地周边市政基础设施基本齐全，电力、给水、排水等市政设施已完善，燃气供应设施未来将规划建设，可以满足项目需要。
（3）所需能源种类
项目所需能源主要有水、电和天然气，其使用分布情况如下： 水:生活用水、绿化道路用水。电:照明、各类电器等耗电设备。天然气：热水器、灶具等燃气设备。4.2.2 项目能源供应状况（1）供水条件
由于慈溪特殊的地理位置，人口众多，工业发达，但水资源并不充足。近年坚持“外 引内治”战略，加快实施境外引水、境内调蓄。城区内现有城北水厂、城西水厂、新城 水厂，规划建设城南水厂。目前城区日用水量为 20 万 m3/天，现供水能力为 31 万 m3/天，规划供水能力达到 46 万 m3/天，城区内供水压力为 0.22-0.25MPa。本项目供水由城西水 厂宗汉街道给水站供水，能够满足项目用水需求。
（2）供电条件
至 2012 年 3 月，慈溪市电网共有 500kV 变电所 1 座，装机容量 300 万 kVA;220kV 变电所 7 座，装机容量 294 万 kVA；110kV 公用变电所 25 座，用户变 2 座，装机容量 219.5 万 kVA；35kV 变电所 12 座，总装机容量 34.35 万 kVA。本项目靠近110kV 城西变（原 金轮厂宗汉用户变），优先考虑由该变电所供电，供电条件可以满足项目用电需求。
（3）天然气供应条件
2008年1月，由慈溪市自主投资建设的杭甬天然气输气管道慈溪支线建成通气，慈 溪市成为省内首批加入杭甬天然气输气管道网的县级市。杭甬天然气输气管道慈溪支线 设计的日最大供 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
气量56万m3，可为全市40万户家庭供气。慈溪市2011实际使用量为7万 m3/天，实际供气能力可满足50万m3/天，本项目采用市政天然气管道作为燃气气源，燃 气引自三北西大街。
4.2.3 能源消耗总量（1）年用电量
表 4-3 项目年能源消耗量汇总表 序号 能源 单位 消耗量 备注 1 电 kwh 9149616 2 水 m3 176867 未预见用水量按 10%计 天然气 m3 182523 未预见用气量按居民用气量的 5%计
4.2.4 能耗指标分析
（1）年综合能耗 表 4-4年综合能耗
序号 能源品种 单 位 消耗量 折标煤系数 折标煤（tce)1 电 万kWh 914.962 3.330 19.37 2 水 万 m3 17.687 0.857 15.16 3 天然气 万 m3 18.252 12.143 221.64 合 计 3256.17（2）单位建筑面积能耗指标 表 4-5 年单位建筑面积能耗
序号 指 标 单 位 数 值 1 年单位建筑面积电耗 kWh/m2 45.860 2 年单位建筑面积水耗 m3/m2 0.985 3 年单位建筑面积天然气耗 m3/m2 0.963 4 年单位建筑面积综合能耗 tce/m2 0.016（2）单位投资能耗指标 年单位投资能耗
序号 指 标 单 位 数 值 年单位投资综合能耗 tce/万元 0.027
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4.3节能措施和节能效果分析 4.3.1 节能措施
（1）建议项目建筑外窗采用断热铝合金中空玻璃窗的保温方式，提高建筑物使用 舒适度的同时，有效降低能耗。
（2）建议项目建筑外墙采用蒸压加气混凝土砌块自保温做法，形成舒适的室内热 环境。（3）建议项目建筑屋面采用岩棉板的保温方式。
（4）建议项目给水系统充分利用市政压力，3 层及 3 层以下区域采用市政给水直接 供给；4 层及以上区域采用变频水泵供给。
（5）建议项目给水管材采用水阻力损失小、强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型 管材（立管及干管采用衬塑钢管，支管采用 PP-R 管）。
（6）选用低噪声、低损耗的 SCB10 型干式变压器，变压器绕组采用 D,yn11 型接线。（7）变压器供电半径尽量控制在 200 米范围内，以减少电缆负荷损耗。（8）变压器低压侧设置集中无功补偿装置，补偿后功率因数不小于 0.9。4.3.2 节能效果分析
本项目符合国家产业政策和省市有关规定；符合国家节能技术政策大纲和行业节能设计规范；使用的能源及能源来源合理可行；不采用国家明令禁止或淘汰的落后技术、工艺、设备、材料，积极采用节能新技术、新工艺、新设备和新材料，符合节能要求。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5.1 项目选址 5.1.1 项目建设地点
本项目位于浙江省慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，东至规划路、南至白彭安 置区、西至新城河东路防护绿地、北至前应路防护绿地。详见附图一。
5.1.2 项目用地现状
项目总用地面积为 75641 ㎡,项目土地通过国有建设用地出让取得。项目用地现状为空地，地势平坦，交通较为便利，项目场地地质条件稳定，具备开发建设条件。
5.2 项目选址合理性分析
项目选址合理性分析主要从场址地质状况、周边环境、交通状况、社会经济条件四 个方面进行分析。
（1）地质状况
本项目建设区不属于慈溪市明确的突发性地质灾害重点防治区，项目为一般工程建 设项目。项目区不存在压覆矿床和文物情况，对防洪、排涝、通航及军事设施没有影响。可见，项目所在区块地质状况良好。
（2）场址周边环境
本项目位于慈溪市城区东南方向的白沙路街道，在教育配套方面，项目毗邻慈吉小学，慈吉中学，临近白云小学；生活配套方面，前应路西段配套相对成熟，健身馆、华润万家超市等便于生活，项目地块对面将规划建设明光眼科医院；此外，项目周边有东方明珠、恒元新境等相对较为成熟的小区居住带。可见项目周边环境宜人，是不可多得的宜居佳所。
（3）交通状况
项目周边基础设施较为完善，地块西面为慈溪市交通主干道新城大道，东面距离另 一交通要道东三环路较近，地块北面是前应路，东至规划路。无论来往市区，还是去杭 州、宁波或者绕道去 329 国道和中横线都很方便。加之项目周边车流量相对较少，因此，项目地块周边交通状况良好。
（4）社会经济条件
白沙路街道隶属于慈溪市，2012 年慈溪市市实现地区生产总值(GDP)948.29 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.4%，增速居宁波各县（市、区）首位。分产业看，第一产业实现增加值 46.54 亿元，同比增长 2.0%；第二产业实现增加值 553.34 亿元，同比增长 8.5%，其中工 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
业实现增加值 510.36 亿元，同比增长 7.7%；第三产业实现增加值348.41 亿元，同比增长 12.0%。三次产业之比由 2011 年的 5.0：60.0：35.0 优化为 4.9：58.4：36.7。三次产业分别拉动经济增长 0.1、5.1 和 4.2 个百分点（其中工业为 4.3个百分点）。2012 年全市城镇居民人均可支配收入 37711 元，同比增长 10.5%；农村居民人均纯收入 20383 元，同比增长 11.6%。可见，慈溪市社会经济基础较好，经济发展较快，人民生活富裕，具备追求高品质生活的物质条件，其社会经济条件能够支撑本项目建设。
综合以上分析，项目所在区域地质条件良好，周边环境优越，交通便捷，社会经济 条件能够满足本项目建设。因此，本项目选址合理。
5.3 土地利用合理性分析
依据《慈溪市规划局规划条件通知书》（慈规条字【2011】55 号），该项目所在地慈 溪前应路南 1#地块用地规划建设主要经济指标为容积率 1.2-1.8、建筑密度≤30%、绿 化率为 30%，用地性质为二类居住用地（R2）。本项目用地方案详见表 5-1。
表 5-1 项目用地方案
名称 用地面积（㎡）用地比例（%）建筑物 22658 30 道路、广场 30215.1 40 绿化 22767.9 30 小计 75641 100
由表 5-1 可知，本项目总用地面积 75641 ㎡，其中，建筑物占地面积为 22658 ㎡，道路、广场占地面积为 30215.1 ㎡，绿化面积为 22767.9 ㎡。项目容积率 1.8，建筑密度 30%，绿地率 30%，项目主要建设住宅项目，符合项目地块用地规划条件和集约使用土地的要求。
5.4 征地拆迁及移民安置分析
本项目地块是通过国有土地招拍挂出让方式取得，为净地出让，现状为空地，地上 无建筑物及附属物，故不涉及拆迁移民安置问题，在此不作分析。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第6章 环境与生态影响分析
6.1 环境和生态现状 6.1.1 自然环境条件（1）气象气候
慈溪全境属亚热带季风性湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛，光热条件较优。夏季 7-8 月份常有强台风影响，台风、暴雨、干旱、低温成灾较为频繁。台风平均每年一次，暴雨多在 6、8、9 月。建筑气候分区为ⅢA 类。境内年平均气温 16℃，最热月（7 月）平均气温 28.3℃，最冷月（1 月）平均气温 3.9℃；最热月平均相对湿度83%，最冷月平均相对湿度 75%；年均降雨量 1272.2mm，最大年降雨量 1821.3mm，最大积雪 17cm。全境冬夏风向不同，全年主导风向为东南风，夏季主导风向为东南风，冬季西北风。
（2）地形地貌
慈溪地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开。南部丘陵属翠屏山丘陵区，系四明山余脉，东西走向，绵延 40 余公里，约占全境面积的十分之二。中部平原为宁绍平原之一部，东西长 55 公里，面积约占总面积的十分之七。南部近山平原成陆于 900～2500 年前，由全新世晚期湖海相沉积物淤积而成，组成物质多为粘土及亚粘土，局部夹有泥炭。北部滨海平原，系 900 年以来新成陆土地，组成物质为亚粘土、亚沙土和粉砂。平原以北为凸入杭州湾的扇形三北浅滩,滩涂沉积物以粉细砂和沙质泥等细颗粒物质为主，东部地区颗粒较粗。境内主要山峰有大蓬山、五磊山、大霖山、老鸦山、东栲栳山，最高峰老鸦山塌脑岗海拔 446 米。全境地层成因单一，属侵蚀剥蚀地貌。
（3）水文
慈溪雨量充足，降水时空分布不均，地表水拦蓄能力弱，年人均水占有量仅 578 立方米，为浙江全省人均占有量的 24％，系严重缺水地区。慈溪境内没有大江、大河流过，外来水源贫乏。慈溪内陆水域共 61.75平方公里，约占总面积的十分之一。境内大小河渠总长 5400 公里，正常水位蓄水量 3776 万立方米。境内现有湖库主要有凤浦湖、灵湖、窑湖、长溪水库、外杜湖、里杜湖、白洋湖、上林湖、梅湖、邵岙湖等，全境总库容 7838.56万立方。地下水资源贫乏，可开采淡水资源为 782 万立方米／年。
6.1.2 生态环境现状
慈溪自 2007 年着力推进“碧水”、“蓝天”、“绿色”、“清静”、“素质”五大生态环境治理保护工程，并重点突出水环境整治的中心地位。根据《2010 年宁波市环境状况公报》，慈溪环境空气质量优良率自 2006 年的 78.1%上升至 90.4%，慈溪市生态环境质量等级为良（EQI 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
≥55）。近年来，慈溪在“森林慈溪”创建、推进城区生态造林、森林城镇、森林村庄、森林单位和森林家庭建设等工作方面取得一定的成绩。截至 2010 年，完成废弃矿山治理 5 座，完成前应路东延绿化等工程，新增城区绿地面积 40470平方米。建成区绿化覆盖率达 38.5%，城区人均公绿面积达 9.6平方米。目前慈溪已创建国家级生态镇 4 个、省级生态镇 12 个、宁波市生态镇 14 个、宁波市生态村 158 个。全境生态环境向好趋势明显。
6.2 生态环境影响分析 6.2.1 施工期环境影响分析（1）对大气的影响
工程建设中使用施工机械设备有挖掘机、搅拌机、各种运输车辆等。在施工过程中土方开挖、弃土和砂石等建材的汽车装卸可能会产生扬尘，对环境空气质量带来影响；汽车运输中可能产生二次扬尘，在运输道路沿线造成污染，使得环境空气中的 TSP 浓度增大；在施工中有大量土方、砂料等需临时堆放，堆放的沙土在干燥、大风天气会产生扬尘。
可见，本项目施工期可能会产生较大量扬尘，对所在地及工程车运输沿线的空气环 境产生影响。
（2）对地表水的影响
主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清 洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油。
（3）噪声对环境的影响
施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械,如打桩机、挖掘机、推土机、混凝土搅拌机等,都是噪声污染源。现场单个的施工机械设备噪音较高，且在实际施工过程中，多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加将使噪声级别更高，辐射范围更大。
（4）固废对环境的影响
施工期间产生的固体废弃物主要是各种建筑垃圾及生活垃圾。建筑垃圾如果随处堆 置，下雨天会造成较严重的水土流失，遇干燥、大风天气会造成扬尘污染，对堆置地的 生态环境也会造成较大危害。生活垃圾如果随处堆置，会导致空气恶臭。
6.2.2 运营期间环境影响分析（1）对大气的影响
本项目排放的废气主要为厨房油烟废气和进出机动车产生的汽车尾气。
本项目将有车辆进出，机动车进出停车场时有尾气排放，汽车尾气污染主要指汽车 怠速运行时的尾气排放和路面正常行驶时产生的废气，其主要污染因子为 CO、HC、NOx 和 Pb等。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
（2）对地表水的影响
本项目营运期的废水主要为项目区域内的生活污水。生活污水的主要污染因子为CODCr、BOD5、NH3-N，一般生活污水 CODCr 约 400 mg/L，BOD5 约 200mg/L，氨氮约 35mg/L 左右。
（3）噪声对环境的影响
本项目噪声主要是中央空调系统的制冷机组、冷库及冷柜用冷凝机组、分体冷凝风机吊 顶式空调机组、风机、车辆出入、配电设备、水泵等产生的噪音。（4）固废对环境的影响
本项目固废主要为生活垃圾。6.3 环境保护措施
6.3.1 施工期间环境治理措施（1）对大气环境的治理措施
施工期间加强管理，文明施工，建筑材料轻装轻卸；车辆出工地前应尽可能清除表面粘附的泥土等；运输砂石料、水泥、渣土等易产生扬尘的车辆上应覆盖篷布；临时堆放的土方、砂料等表面应定期洒水，防止干燥而产生大量扬尘，渣土应尽早清运。
（2）对水环境的治理措施
场所应建设临时的简易生活设施，如临时食堂、简易隔油池、临时厕所、化粪池。食堂 厨房废水含有油类等污染物，须经隔油处理后再汇同生活污水，经预处理达标后排入附近市政污水管网。
（3）对噪声的治理措施
为降低施工期间对周边环境的影响，项目将采用以下措施减少噪音污染：尽量选用 低噪声机械设备或带隔声、消声的设备；施工部门合理安排好施工时间和施工场所，高 噪声作业区应远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。同时，应搞好施 工安排，尽量不在夜间施工，如确须夜间施工的，应报请环境保护管理部门同意。并且 必须按许可证的要求作业，使噪声影响减少到最低程度。
（4）对固废的治理措施
施工期间对建筑垃圾处置，应与当地渣土办联系，慎重妥善处置，建议采用以下处置方法：与有关需用土的单位联系，用作绿化工程底层土等；也可用于回填有些采石场等开采后留下的空缺，这样，既可处置弃土，又可改善山体景观，但在回填后为防止水土流失，应重视其表面的植被培养。对于其它废弃物则及时外运处理，不得排入内河、湖泊。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
在建设期间要对生活垃圾进行专门收集，由环卫部门定期清运处置。严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。
6.3.2 运营期环境治理措施（1）废气处理
厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引至楼顶部排入空中； 汽车尾气对本项目影响较小。
（2）污水处理
项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲 厕水及厨房污水，其排水特点为 BOB5/COD 较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放，对排 放出的含油污水，选用有相当处理能力的隔油池处理后排出。
（3）对噪声的治理措施
为了减少噪声的影响，本项目排风机房、水泵房都设于地下室内，为避免水泵噪声、排气风机噪声影响周边环境，要求水泵、排气风机选购低噪声设备。对水泵、地下室排气风机噪声较大的情况，则采取安装消声器等隔声防噪措施。并将冷凝机组安装在的辅 房内，辅房采用隔声效果良好的隔音材料。同时运营期间应加强设备维修和日常维护，使各设备均处于正常良好状态运行。交通噪声防治应加强区内交通车辆的管理，减少交 通噪声的影响。
（4）固体废弃物处理
该项目固体废弃物主要为生活垃圾。所有生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系 统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由环卫部门利用密闭垃圾桶运输 至垃圾处理场处理。
6.4 地质灾害影响分析
项目所处区域不属于地质灾害易发地区，且为房地产开发项目，项目建设不会引起 地质灾害，不需采取特殊地质灾害保护措施。
6.5 特殊环境影响
项目范围内无文物古迹，不存在对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观 等产生的不利影响。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第7章 经济影响分析
7.1 财务效益分析 7.1.1 财务效益分析的依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）建设工程参照类似工程预结算指标、《浙江省工程建设其它费用定额》估 算；
（4）收入与成本估算参照市场价格与类似项目运营数据确定；（5）相关税费按国家及地方税法实际规定确定；
（6）项目税前基准折现率取 12%，税后基准折现率取 12%。7.1.2 投资估算与资金筹措（1）投资估算范围和说明
按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，将建设投资的估算分 为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。
1）工程费用
工程费用包括主体工程、公用工程和室外工程。
其中，主体工程包括高层住宅、多层住宅、物业管理用房、物业经营用房、社 区用房、其他配套设备用房等地上建筑及地下建筑；
公用工程包括给排水、电气、消防、电梯、暖通工程、智能化工程和燃气工程； 室外工程包括绿化及景观小品、道路广场、室外管网、围墙、大门工程。2）工程建设其他费用
参照《浙江省工程建设其它费用定额》与实际市场价格确定。
①建设管理费
建设单位管理费：按财建[2002]394 号文采用差额分档累进制计算；
建设管理其他费：按计标[1985]352 号、浙价服[2003]77 号、计价格[2002]1980 号、浙价服[2003]112 号、浙价服[2001]262 号文采用差额分档累进制计算； 工程监理费：按发改价格[2007]670 号文采用插入法确定。
②建设用地费
本项目土地费用根据国有土地使用权出让合同计，按照 7509 元/㎡计。
③项目前期咨询费 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
主要包括项目申请报告、交评报告、节能评估报告编制费，按市场价格计算。
④勘察设计费
主要包括勘察费和工程设计费，按计价格[2002]10 号《工程勘察设计收费管理 规定》采用插入法计算。
⑤环境影响评价费
主要包括环评报告编制费，按计价格[2002]125 号文采用插入法计算。⑥场地准备及临时设施费
按建安工程费和项目所在地区别费率计取，本项目按 0.8%计算。
⑦工程保险费
包括物质损失和第三者责任险，按中国人民银行 1995 年 1 月 1 日颁布文件，物 质损失险按工程费用的 0.18%确定，第三者责任险按工程费用的 0.25%确定。⑧市政公用设施费
包括白蚁防治费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金，分别按 2 元/m2、10 元/m2、1.5 元/m2 计算，计算基数为总建筑面积。
3）预备费
项目基本预备费按 3%计算，涨价预备费暂不列支。4）建设期利息
本项目银行贷款 40000 万元，建设期利息合计为 1968 万元。5）流动资金估算
本项目物业全部出售，故不估算流动资金。铺底流动资金=流动资金*30%，故 无铺底流动资金。
（2）项目总投资和分年投入计划
本项目总投资＝建设投资+建设期利息+铺底流动资金，其中建设投资128000万元，无铺底流动资金，因此，本项目总投资为128000万元。详见表 7-1。
表 7-1 项目总投资汇总表 投资额 121475 1 建设投资 121475 1.1 工程建设费用 56594 1.2 工程建设其他费用 59432 1.3 预备费 3481 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告 建设期利息 1968 3 铺底流动资金 0
详见附表 1“投资估算表”和附表 2“投资计划与资金筹措”。（3）资金筹措
本项目总投资为128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司 项目资本金88000万元和银行贷款 40000 万元解决。项目分年投资计划详见附表 2 “投资计划与资金筹措表”。
7.1.3 财务效益计算（1）计算期限
项目计算期按 5 年计算，（第 1 年为 2012 年 12 月到 2013 年 12 月，以后计算期 按此类推。）其中包括建设期 48 个月（包括前期），运营期 4 年（建设期最后 1 年与 运营期第 1 年复合）。项目建设起止时间为 2012 年 12 月到 2016 年 12 月。
（2）营业收入
项目总收入主要为高层、多层住宅及机动车车位出售收入。参照项目周边地区 现有住宅、售价及发展趋势，本项目确定营业收入如表 7-2。
表 7-2 项目营业收入
项目 数量（㎡、个）单价（元/㎡、元/个）收入（万元）高层住宅 84825 13000 110273
多层住宅 48511 18000 87320
机动车位 1364 70000 9548
合计 207140（3）成本费用
项目成本费用包括运营费用、财务费用和建设成本。
1）运营费用包括管理费用和营销费用，分别按照销售收入的 2%、3%估算； 2）财务费用按银行贷款利率按实计算；
3）建设成本即建设投资。详见附表 4“成本费用估算表”。经估算，项目总成本费用为 129864
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万元。
（4）利润估算
从利润估算表来看，项目利润总额 65676 万元，税后利润 52541 万元。详见附 表 6“项目利润和利润分配表”。
（5）相关税费
本项目缴纳的相关税费包括营业税金、城市维护建设税、教育费附加、土地使 用税和所得税。
1）营业税：按营业收入的 5%计取；
2）城市维护建设税、教育费附加：分别按营业税的 7%、5%计取； 3）土地增值税：根据项目的土地增值额计算。4）企业所得税：税率为 25%。
根据以上取费标准，经估算，项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元。详见附表 3“营业收入及税金估算表”和附表 6“项 目利润和利润分配表”。
（6）盈利能力分析
经“项目投资现金流量表（全部投资）”计算，项目现金盈利指标如下： 表 7-3 项目盈利能力分析指标表
指标 税前 税后 项目投资财务内部收益率（%）27.16% 项目投资财务净现值（I=12%）（万元）18910 项目投资回收期（年）3.69 详见附表 7“项目投资现金流量表”。
项目财务内部收益率（税后）为 18.27％，大于财务基准收益率。因此，项目在财务上是可行的。
7.2 行业影响分析 7.2.1 房地产行业发展现状
（1）我国房地产行业发展现状
中国房地产业自 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化进程 得到了快速发展，房地产业对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件 和城镇面貌，发挥着重要的作用。但同时，部分城市房价上涨过快、中低价位、中 小套型住房供应不足，住房保障
18.27% 7793 3.94 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
制度仍相对滞后等问题也不断显现。尤其是一些地 方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国 家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。
2003 年开始，中国房地产市场在历经调控和众多争议中螺旋式发展。尤其在经 历了 2008 年的低迷后，楼市在 2009 年有的是报复性的反弹。2010 年，为遏制部分 城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。尤其是 2010 年 4 月《国务院 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价同比涨幅持续回落，环 比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制。但是，在通胀预期 等多种原因的推动下，2010 年 11 月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施 限购的中心城市，住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。因 此，为继续巩固和扩大调控成果，国务院办公厅于 2011 年 1 月 26 日印发《关于进 一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国 8 条）。同时 2012 年上半年政 府明确强调：坚持房价调控坚持不放松。2013 年年初国务院常务会议再次部署一系 列房地产调控措施，表明了政府坚持调控楼市的决心。
在政府严厉的宏观调控政策下，房地产销量增速开始明显下滑、房地产新开工 也明显减速，房地产投资明显减少，房价涨幅持续回落。对于房产企业来说，庞大 的资金压力，导致企业利润大幅下降，部分中小企业开始退出市场，房地产市场总 体进入平稳发展的阶段。
（2）慈溪市房地产发展现状
随着杭州湾跨海大桥的开通，慈溪成为连接上海、宁波、杭州三地黄金节点，加之中心城区不断改造提升、政府对余慈规划区的重点打造，华润、绿城、金地、合生、保利、联盛等全国知名房地产企业开始进驻慈溪，慈溪房地产经济得到迅猛发展，楼盘品质不断提升，需求大力释放，房价不断攀升。根据统计数据显示，从2005 年至 2010 年，除 2008 年和 2009 年由于金融危机呈下跌趋势，五年间房价涨幅大于40%。
近年来，在国家房地产宏观调控政策的影响下，慈溪房地产市场也几经跌宕。但由于慈溪市民营经济发达、居民消费能力强，加之庞大的购房需求，房价依然坚挺。
慈溪市房地产楼盘以大户型为主，品质也较高。随着中心城区的逐渐饱和，目 前部分开发商开始进军城西、城东及周边乡镇，周边地区的区域价值不断攀升。总 体来说，根据慈溪市居民的消费需求，高性价比、中高档产品将成为未来慈溪市房 地产市场的主流。
7.2.2 企业在行业中所处的地位
宁波市恒厚房地产开发有限公司是一家有限责任公司（台港澳与境内合资），主 要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块（慈溪恒厚•阳光城项目）以及南 2#地 块的房地产开发经营和金属材料批发等。公司在宁波地区尚处于发展阶段，慈溪前 应路南 1#地块为公司在慈溪市开 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
发的第一个房地产项目，项目体量虽然较大，但是 不会对房地产行业产生垄断。
7.2.3 项目对所在行业和关联产业发展的影响（1）项目对所在行业的影响
本项目位于慈溪市中心城区东南部，总投资 121475 万元，总建筑面积 199511.9 ㎡，在房地产开发投资领域，建设规模适中，不会对房地产行业造成垄断，也不会扰乱房地产行业的竞争格局，反而有利于促进当地房地产市场的发展和繁荣。
同时，项目整体户型大气舒适、景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套 设置完善，有利于提升公司在慈溪市本地房地产企业中的影响力。（2）项目对关联产业发展的影响
房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性。本项目建设除了可以带动上游的水泥、机械、钢铁、木材、玻璃等行业发展外，还 可带动下游塑料、汽车、家电消费等派生需求。此外，项目建成后需专业的物业管 理团队对项目进行日常维护管理，从而带动当地物业管理行业的发展。
7.3 区域经济影响分析
（1）房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求量大，在国民经济中占有重要地位。本项目建设有利于拉动慈溪市 GDP，对区域经济发展具有重要作用。
（2）项目建设有利于促进慈溪市中心片区房地产行业发展；房地产业关联度高，项目建设有利于促进慈溪、宁波地区的钢材、水泥等建材的发展，同时也有利于带动慈溪市家电、纺织等传统优势产业的发展；再者，对促进周边商贸服务业发展也具有重要作用。
（3）本项目建成后能够有利于全面推动慈溪市中心城区建设，提升慈溪中心片 区区域品质，吸引更多的人流集聚，带动城南经济快速发展。
（4）项目建成后，将实现上缴项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元，可增加慈溪地方财政收入。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第8章 社会影响分析
8.1 社会效果影响分析 8.1.1 正面社会影响效果分析
（1）有助于推动慈溪中心片区发展建设，提升城市形象。本项目为中高档高层 住宅和多层住宅项目，其建设景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套设置完 善，有利于带动慈溪中心城区的城市建设，提升城市形象。
（2）完善居住功能、改善居民居住环境。白沙路街道位于中心城区东南部，主要承担城市居住的重要功能，拟打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。本项目通过新建高品质住房，有利于完善白沙路街道现有住房功能布局，可为慈溪市居民提供环境舒适、拥有中高端享受的居住环境、提高居民生活水平。
8.1.2 负面社会影响效果分析
本项目在建设期间，施工产生的噪声、扬尘等污染源可能会对当地居民造成一 定的影响。建设单位将通过加强施工管理，倡导文明施工，在符合国家有关法规的前提下，将产生的不利影响降至最低。
8.2 社会适应性分析
8.2.1 当地居民和企业团体对项目的适应性和可接受程度分析
本项目建设可以为当地居民提供高档、舒适的居住环境等；同时项目的实施可 以增加就业机会，能得到当地广大民众的支持。
此外，从产业链的角度看，本项目作为普通商品住宅开发项目，可以拉动建材、钢铁、家具、电器等 50 多个其他相关行业的发展，因此，本项目建设也能得慈溪市 广大企业团体的支持。
8.2.2 政府部门对项目的适应性和可接受程度分析
对于政府部门来说，首先，房地产在我国国民经济中占有重要地位，对 GDP 的贡献大；其次，房地产业的发展对推动区域城镇化建设有重要作用，还可增加地方 财政收入；最后，本项目能增加就业机会，对减轻社会就业压力有一定帮助。因此，本项目作为普通商品住宅开发项目，在符合国家有关法规的前提下，慈溪市各级政 府部门对本项目持积极态度。
8.2.3 当地社会基础设施对项目的适应性和可接受程度分析
本项目建设规模适中，建成后对水、电、燃气等能源和公交等社会公共服务不 会造成较大的影响。水、电、燃气等能源供给统一由慈溪市城市基础设施系统供给，城市供应能力充足。而且项目所在地位于慈溪市中心城区内，生活配套完善，交通 便利。因此，当地社会基础设施
恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
对项目具有良好的支持作用。
8.2.4 当地技术文化条件与项目的适应性和可接受程度分析
本项目的工程设计、监理、施工均具有较强的专业性，要保证工程质量和进度，需要通过招投标选择优秀专业的设计、监理、施工单位，而慈溪市及宁波当地的技 术条件可满足项目所需。因此，当地的技术文化条件能够保障项目的实施。
综上，本项目的建设符合当地各利益群体的意愿，能够得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，具有良好的社会适应性。
8.3 社会风险分析
