商业地产运营模式探讨

关键词： 商业地产 服务业 模式

商业地产运营模式探讨（通用6篇）

篇1：商业地产运营模式探讨

现代商业银行运营管理模式探讨

张玉庆马树江宋利鹏

(中国农业银行股份有限公司天津市分行天津市300074

摘要:本文在界定商业银行运营管理范畴的前提下，比较了国内外商业银行运营管理的现状，进 而结合目前我国商业银行运营管理的实际需要，探讨商业银行运营管理工作的发展方向和实现路径。

关键词:商业银行;运营管理;流程银行;集中作业

中图分类号:F830.33文献标识码:B文章编号:1007-4392(2011)05-0030-03

一、对现代商业银行运营管理范畴的界定

运营管理的概念最初是适应工业企业大规模生产的需要，逐步产生、发展起来的。运营管理是企业三大主要职能(则务、运营、营销)之一，企业通过运营管理把投入转换成产出，因此在企业竞争过程中，有着举足轻重且不可替代的地位，出色的运营管理是企业生存发展的关键要素之一。同工业企业运营管理一脉相承，商业银行运营管理具有同样的特征。从广义角度来讲，商业银行运营管理涵盖了为客户提供金融服务、为股东创造则富、为自身稳健经营防范风险的全部过程。通过运营管理完成各种经营要素、经营项目的排列组合，以确保经营目标的实现。由于各家商业银行追求目标侧重点的不同，由此形成各自不尽相同的管理理念和管理风格。综上所述，尽管各家商业银行运营管理的手段各不相同，但运营管理手段作用的经营要素和经营项目却是大体一致的，大致包括了前后台流程再造、后台集中作业、后台集中监督等，这些各家商业银行大致相同的经营要素和经营项目构成木文主要的研究和讨论内容。

二、国内外商业银行运营管理的发展现状

(一)国外商业银行运营管理发展基本情况

20世纪80年代，西方国家的商业银行在充分借鉴工业生产企业管理创新成果的基础之上，率先在银行业兴起新一轮的业务转型浪潮，其中一项重要内容就是运营管理体系建设。他们普遍采取前后台相互分离、相互制约，后台集中运作和管理的方式，通过后台完成主要的业务处理，形成集约的运营模式，以达到节约处理成木、提高运作效率、统一管控操作风险的目的。而信息技术的迅猛发展和广泛应用，为这种转变提供了坚实的技术实现条件。汇丰银行、瑞士银行、美联银行、荷兰银行等活跃在全球金融市场上的国际性银行，普遍在运营管理领域引入工业化作业方式，采取全球或区域共享的后台中心集中作业的模式，实行前后台分离、业务分段集中处理和端对端贯通操作的方式，在总行或区域后台中心完成主要的业务处理，形成“中心化作业，工业化管理”的集约运营模式。

(二)国内商业银行运营管理发展现状

近年来，国内商业银行为满足客户日益增长的金融服务需求，不遗余力地借鉴国外商业银行运营管理经验，结合自身发展需要，提升经营管理水平，强化集约化经营和风险控制能力，对业务流程和作业模式进行系统性改革，并取得不同程度的进展。根据笔者对某直辖市地区主要商业银行运营管理情况的调研了解，工商银行的后台集中作业建设起步较早,1996年数据集中后，其就开展了后台集中作业建设工作，并在同城票据集中提回处理、汇兑业务、事后监督项目方而取得较大进展;中国银行在借鉴香港中银集团业务经验的基础上，对木行的业务进行梳理，并在个人汇兑业务、影像自动识别方而取得了领先地位;建设银行近些年后台集中作业建设项目发展迅猛，形成集中度高、相对成熟的作业后台;农业银行运营管理改革起步较晚，但由于具有后发优势，起点较高，后台集中作业、集中监控、集中授权等新型运营管理模式正在由试点转向全而推进。

三、商业银行运营管理的方向和路径选择

商业银行运营管理体系建设是一项全行性的系统工程，要打破原有的管理模式，涉及对部门管理边界重新界定、操作系统进行适应性优化、业务流程的再造等方方而而的工作。为确保设计科学、建设高效，必须要由商业银行总行统筹规划，高起点介入，统一管理，加强领导，高效有序地推进工作开展。

要从总行到分、支行逐级建立运营管理部门，搭建起运营管理工作的组织架构，借助强有力的技术支持，对全行业务流程、作业模式和相关业务处理系统进行全而整合与再造，建立若干强大的后台支持中心，逐步实现业务集中处理。创新运营操作风险管理模式，建立技术先进、内控严密、运作高效、响应及时的运营操作体系、服务体系和管理体系。现代商业银行运营管理的发展趋势是建立中心化、工业化的 运营支持格局，通过提升运营管理水平来提高核心竞争力。采取的路径大致可以归纳为:

(一)业务的后台工厂化、集约化处理

实施业务分离，将网点非即时性业务和复杂业务逐步集中到后台中心处理，网点主要负责业务受理审核和即时性业务处理。借助技术平台和大型机具，形成流水线作业、集约化管理、上卜联动、协同作业的运营新格局。

(二)流程的优化、再造

业务处理模式的变化推动了业务处理流程优化、再造的迫切需求，按照流程银行理念全而设计再造柜而业务流程和劳动组织，建立科学、简洁、高效、合理的柜而作业流程。

(三)风险的专业化、集中化管控

实现业务集中处理后，风险也被集中起来，这就要求风险管理手段也必须进行相应的提高，建立集风险识别、监测、控制于一体的运营监控管理体系。整合视频监控系统，实现对临柜业务操作过程进行有效监管和必要的授权控制。创新事后监督手段，提高事后监督的有效性。

四、商业银行运营管理的买证分析

(一)流程银行建设实证分析

梳理商业银行运营管理工作发展的需要，从客户需求出发，突出业务流程、组织流程、管理流程的整合，打造顺应国际国内银行业发展潮流的流程银行体系，是实现运营管理目标的重要保证。

1.要实现商业银行的业务流程再造。作为与客户最贴近也最敏感的环节，业务流程再造是一项浩大的技术工程。业务流程一般包括五个关键要素:供应商、输入、工作流、输出和客户。根据对客户价值贡献度的大小，业务流程又可以区分为能够产生较高附加值的核心业务流程，以及附加值低、不体现核心竞争优势的边缘业务流程。

2.要进行组织架构的调整与优化。配合业务流程再造，打破传统的金字塔型的组织模式，梳理内部管理流程和机构设置，推行扁平化和矩阵式的管理架构，形成前中后台职责分离、运作清晰、协作高效的模块化结构。例如推进二级分行扁平化改革，实行二级分行直管城区网点。

3.要推进体制机制的完善与再造。一方而，在业务流程中要嵌入风险管理的要求，建立业务经营与风险管理双线并行的工作机制，实现对业务运行事前、事中、事后的全过程监控。另一方而，要建立起有效的激励约束机制。激励约束包括三个层而，董事会对管理层的激励约束，即公司治理;管理层对战略业务单元和分支机构的激励约束，通常是通过考核评价与资源配置;对每个员工的考核，包括员工绩效管理与薪酬管理体系。

(二)后台集中作业实证分析

商业银行后台集中作业目标的实现，需要依靠自上而卜建立起来的集中作业平台系统的支持。集中作业平台系统是借助影像、工作流等新型技术工具，按照重新设计再造后的作业流程，将网点部分交易劳动转移到后台中心，进行集中运作和专业管理的流程控制集成系统。该系统应该具备凭证图像采集、中心集约生产、多岗位流程协作制约等功能，通过将业务流程在时间、空间上进行分离、重组，建立“网点共享中心资源” 的集约化经营模式。

通过对传统业务流程进行解构和重组，利用集中作业平台系统将原来分散在网点操作的业务流程切割、拆分为若干组成要素，将这些组成要素进行重新摆布、调配、拼装，对相同或相似的要素进行组合，形成以不同要素为标志的新业务链。在具体操作过程中，区分后台集中操作业务的难易程度、专业技术含量，将大量的、标准化的业务类型，例如支票转账、联行汇兑等业务，采用并行方式，将凭证图像按要素切片为若干，发送至集中作业平台系统多人并发录入，最终通过集中作业系统匹配为业务的原貌，并实现自动的帐务处理，以此提高业务处理效率和风险防控水平。对于业务处理复杂、需要专业能力介入判断的业务，例如单位账户开立、各类贷款等，可以采用串行方式，将业务资料全貌通过影像传送至集中作业平台系统，由后台专业人员逐项审核、专业判断，通过作业的深度专业化和最大限度地共享资源，提高合规风险控制能力和客户服务专业水平。

(三)后台集中监督实证分析

商业银行业务的发展，应该是建立在依法合规基础之上的有效发展，为此有必要建立起一套监督管理机制，对柜员的日常业务操作进行准确、高效、具有针对性的监督检查，防范操作风险的发生。以往 分散在各营业机构的监督模式显然无法满足以上要求，有必要建立起一套独立的、集中的后台监督体系，完成对全辖营业机构业务操作的风险防控工作。

后台集中监督是在临柜业务处理完毕后，将所有营业机构的传票集中到事后集中监督场地，通过集中影像扫描、OCR识别、集中补录，由系统将业务凭证与业务流水进行自动勾对，并建立精确索引。再根据业务监管的需要，提取重点业务进行集中人工补录，并通过与商业银行实时监控系统的有效衔接，对临柜业务运行情况进行全而、重点、集中监控。

后台集中监督的流程如卜:

1.将柜员日间处理的业务凭证集中进行扫描，通过OCR技术将扫描的影像识别结果信息与主机业务流水进行自动勾对，勾对不成功的标注人工补录处理标记。

2.调取标注需要人工补录的业务，对业务凭证中的相关要素进行人工补录并重新与业务流水进行勾对。同时还可以根据商业银行内控管理的要求，由系统根据参数设置提取需要重点关注的业务，补录员根据原始凭证将这些需重点关注的业务进行重点补录，并提交专业监管人员结合其它监督管理系统或手段，进行非现场监督。

3.对于发现的问题由系统产生“差错单”，卜发到有关营业机构落实整改并做好对整改问题的再次监督，直至问题彻底消除。

篇2：商业地产运营模式探讨

引言

随着电子信息技术的发展和移动互联网的不断普及，移动支付产品因其“随时、随地、随身支付”的独特优势以及广泛的用户基础，已逐渐成为推动当今信息化产业和金融产业发展的重要一环，而金融产业自身网络已经无法满足日益膨胀的用户需求，也必须依赖于成熟的电信网络。为顺应社会的发展、满足社会需求，为广大用户提供更好的服务，中国电信发挥其独特的网络、硬件和服务优势，致力于移动支付领域的探索。2009年5月26日，中国电信上海公司召开了天翼移动支付产品发布会，正式宣布中国电信移动支付产品商用。该产品是基于中国电信天翼手机的新型电子支付产品，其面向政企、家庭、个人客户，通过短信、WAP、客户端等多种渠道，利用电信账户、银行卡、行业支付卡等多种支付账户，为电信用户提供账单支付、手机充值、公共事业费缴付、商品订购、自助金融等多种便捷的服务，标志着中国电信已全面进入了移动支付领域。在此基础上，上海电信进一步加快与商户洽谈，促进与第三方的合作，于2010年2月5日在南京路商业街发布了“翼支付·手机刷卡”产品，通过产品开发运营，进一步切入电子商务、移动互联网市场和产业链，联动商业合作伙伴逐步构建商业模式，填充天翼互联网手机内涵，抢占移动电子商务制高点，实现了多方共赢的产业链模式。

移动支付是一个比较特殊的业务，横跨多个产业链，涉及用户、商户、第三方SP、银行、运营商等方面。对于中国电信来说，如何利用自身优势为用户带来更大的便捷，如何在服务社会与保障自身盈利之间找到平衡点，如何设计出合适的商业模式乃重中之重。

中国电信移动支付产品商业模式分析

任何一个产品的商业模式都是由客户价值、企业资源和能力、赢利方式构成的三维立体模型，以中国电信移动支付产品为例，一个成功的商业模式一般需要具备三个特征。

第一，商业模式要能够提供独特的价值，通常是通过产品和服务的组合，向客户提供独特的价值，使客户以合理的价格获得最大的利益。中国电信移动支付的名医导航业务是极具竞争力的电信特有业务，通过预约专家挂号极大地方便了客户就医;移动支付的手机缴费业务，通过手机即可方便支付水、电、燃气等公共事业费账单、电信账单，还可为手机充值，账单订阅推送功能更是独具特色，极大地方便了客户，在行业内处于领先地位;另外，手机银行和即将推出的手机刷卡等业务，都是中国电信移动支付优质的产品内涵，通过合理的定价策略(目前电信移动支付业务暂不收取功能费)为广大的电信客户提供了独特的产品价值。

第二，企业的资源和能力导致其商业模式是难以模仿的。中国电信具有丰富的电信网运营经验和齐备的电信产品线，无论在资金、网络、渠道还是客服等方面都具有极强的竞争优势。2008年12月，中国电信开始运营CDMA“天翼”移动业务，在融合cdma2000 EV-DO、Wi-Fi宽带技术的同时还绑定了固网，一举成为中国电信参与3G竞争的有力武器，而且电信网络的覆盖大大超过金融业务服务范围，几乎全部的金融企业和有支付需求的商家都已经关联在电信网络上，这就保障了电信特色的支付服务必将是没有时间和地域限制的全天候和全覆盖的支付服务。因此，无论在全国范围内的3G网络部署，还是在未来网络演进的FMC战略和能力方面，中国电信的资源和优势都为其产品提供了坚实的保障。作为定位为战略性业务的移动支付产品，中国电信以自身强大的运营实力和无与伦比的实施能力，全面开展了与各大SP、金融企业的战略合作，为客户提供丰富的支付产品与稳定的后台支撑。凭借电信完整、无法复制的资源和产品流程，保证了移动支付产品商业模式的难以模仿。

第三，如何发展商户，快速建设覆盖面广的可消费网络是吸引用户的关键。中国电信在长期的产品运营过程中积累了大量的商户资源，具有极强的社会竞争力。电信将凭借这一优势，以双赢为契机与各大商户展开合作。通过与大型商圈的试点合作，总结运营经验，完善产品形态及合作模式，通过模式复制快速推广到其他商圈，并进一步覆盖其他消费网络，从局部到整体快速形成规模，达到电信移动支付普遍服务的目的。

第四，成功的商业模式必须要脚踏实地，企业要做到量入为出、收支平衡。中国电信长期经营电信产品，积累了丰富的前端产品运营经验，对资金流的掌控、业务目标的科学制定和实现极具经验，不盲目开发和投放产品。电信移动支付产品的开发和推出经过了前期长时间的酝酿、调研、分析、借鉴，通过一步一个脚印地分析企业的自身情况和市场情况，重点提高产品的差异化竞争能力和分析用户的消费行为和产品体验，在制定了完善的业务流程和充分分析产品预期市场表现后才正式全力推出。

因此，中国电信移动支付产品具备了成功的商业模式的所有特征，必将开拓出良好的市场前景。

2.1 移动支付产品商业模式要素分析

在分析了商业模式的三维立体模型后，我们再进一步探讨移动支付产品商业模式的9大要素。目前，业界对商业模式的概念化有很多版本，在综合了各种概念共性的基础上，我们采用业界普遍认可的包含9个要素的商业模式。

· 价值主张(value proposition)：即移动支付产品所能向客户提供的价值。中国电信移动支付产品为客户带来了全新的支付体验，客户通过天翼手机可预约挂号专家门诊、购买热门电影票、支付公共事业费账单、购买和使用金融产品等，涉及生活、娱乐、理财、保健等各方面，摒弃传统繁琐的支付方式，尽享移动互联网时代安全、便捷的支付感受，充分满足了客户“随时、随地、随身支付”的产品需求。

· 消费者目标群体(target customer segment)：即移动支付产品的消费者群体。中国电信移动支付各类子产品面向不同的目标客户群，定位清晰，§2.3将对此作具体分析。

· 分销渠道(distribution channel)：移动支付产品依托中国电信完备的分级分销渠道，面向家庭、个人、企业用户，可通过电子渠道、营业厅、代理商、客户经理、合作伙伴网络及电信广泛的宣传渠道获取产品咨询。由于移动支付产品的主要功能均无需开通即可使用，更是大大方便了客户。同时，中国电信优质的客户关怀将伴随客户整个产品使用过程，免去了客户的后顾之忧。

· 客户关系(customer relationship)：中国电信拥有先进的客户关系管理系统，在移动支付产品上市前梳理、分析目标客户的情况，主动进行针对性产品推介;上市后加强分析客户的使用习惯和使用意愿，根据客户使用和咨询的问题打造电信温馨、体贴的关怀式服务，“主动、温馨、体贴、实用”的客户关系管理理念帮助中国电信的产品不断取得良好的客户口碑。

· 价值配置(value configuration)：移动支付产品是中国电信重要的战略性产品之一，也是电信转型和配合金融中心建设的重要产品之一，因此中国电信投入了大量的资源和营销活动配置，不遗余力打响移动支付第一炮。通过注册有奖、使用抽奖、低价抢票等丰富多彩的营销活动，让利于客户、推介产品，同时通过赠送无线宽带上网免费时长、电信手机报等相关电信产品，让用户更好地体验天翼3G互联网的无线魅力。

· 核心能力(core capability)：中国电信的网络运营经验和市场运作能力为移动支付产品奠定了良好的基础，同时，电信“固网支付”产品成功的运营经验也证实了电信具备运营支付类产品的能力和资质。

· 合作伙伴网络(partner network)：中国电信移动支付产品的合作伙伴网络包括金融机构、世博办、电子商务、医疗、票务、互联网、福彩等各个行业，目前已与多家银行、南京路多家大型商户及大量中小商户、杉德公司等达成紧密合作关系，未来凭借中国电信的品牌和实力将全力发展更多的合作伙伴，建立完善的战略合作关系网，开拓更广泛的支付领域。

· 成本结构(cost structure)：中国电信完善的成本结构保障了移动支付产品持续、有效地运行。

· 合作共赢(revenue model)：中国电信移动支付产品的合作共赢包括直接收益和间接收益两种，直接收益包括产品功能费(目前暂免)、与合作商户的交易分成及通信费;间接收益包括企业品牌价值提升、对电信其他增值业务的拉动、填充天翼互联网手机产品内涵、对商户的拉动及对产业链的掌控等。从目前移动支付产品战略性业务的定位来看，其间接收益大于直接收益。

通过以上对移动支付产品商业模式要素的分析，我们明确了产品的目标客户群以及客户对产品的需求，确立了产品的战略定位和价值主张，以中国电信整合高效的核心竞争能力、分销渠道、价值配置、客户关系管理为手段，协同合作伙伴，实现“客户价值最大化”的目的。同时，产品的合作共赢也描述了产品的赢利点，将来是否能持续赢利(包括直接收益和间接收益)可检验产品商业模式的合理性。

2.2 移动支付产品价值链分析

在分析了移动支付产品的商业模式以后，本节重点对移动支付价值链的各环节进行分析。

移动支付价值链的关联方有电信运营商、银行、第三方支付厂商、设备提供商、商家、消费者等，各自的功能、利益和状况见表1。

价值链其他成员中，客户与商家的意愿在移动支付业务发展中也起到了重要的作用。

· 第三方支付厂商：第三方支付厂商是银行和运营商之间沟通的桥梁，独立的第三方移动支付厂商具有整合和协调各方面资源的能力，其存在的价值是为消费者提供适合、市场反映良好的移动支付服务。第三方支付厂商的利润来源主要是通过向银行、商户、运营商收取技术使用费，为运营商招揽移动支付用户，提取佣金。

· 设备制造商：设备制造商为运营商提供移动通信系统，为用户提供支持移动支付的终端设备等，同时提供移动支付业务的解决方案。随着移动支付业务的发展，越来越多的设备制造商会选择通过与运营商结成合作伙伴的关系，加入到产业链中。

· 商家：商家在移动支付的产业链中基本属于从属地位，它提供与传统支付相同的产品和服务。主要的作用在于通过部署便捷的移动支付终端，减少支付 的中间环节，提高用户满意度，扩大移动支付的使用范围。商家的利润主要来自于自身的商品和服务，同时通过与运营商签约进行对某类商品的特许经营等与运营商进行分成。

· 客户：用户作为移动支付服务的最终使用者，他们的使用习惯和接受程度是决定移动支付产业发展的重要因素。上海电信的固话用户资源对移动支付业务也有一定的帮助，从日常生活中的用户需求入手培养用户的移动支付习惯。

2.3 移动支付产品目标客户群分析

根据对目标市场的调研情况，我们把中国电信移动支付产品的目标客户群分为4大类。

第1类：引领时尚型

群体：专业技术人员和白领群体

特征：年龄集中在26～30岁，每天PC上网2～5小时，每周手机上网8小时以上，愿意考虑移动远程支付和现场支付。

第2类：中年高效型

群体：中老年群体

特征：年龄集中在46～50岁，大部分用户不上网，愿意考虑移动远程支付和现场支付。

第3类：稳定保守型

群体：中青年群体

特征：年龄集中在28～35岁，大部分用户不上网，不愿意考虑移动远程支付，但愿意考虑现场支付。

第4类：潜在成长型

群体：高校学生群体

特征：年龄集中在20～25岁，每天PC上网2～5小时，大部分用户不用手机上网，愿意使用远程支付和现场支付。

在对目标客户群进行分类以后，我们针对移动支付产品的具体应用对目标客户的消费行为和消费意愿进行了调研分析，如图1所示。

通过分析表明，稳定保守型和中年高效型用户比较偏好公共事业缴费业务，引领时尚型用户偏好购买虚拟电子产品，而潜在成长型用户则比较偏好电子票务和相关理财服务。

在非接触式移动支付领域，我们也对用户的使用意愿进行了调研分析，如图2所示。

调研结果显示，超过50%的用户希望通过手机现场支付公交、地铁、出租车费用和超市、商场、药店以及公共事业缴费等。

根据对目标客户群的分类以及使用意愿的调研，中国电信移动支付产品推出了4大领域的子产品以满足市场需求：

· 手机订购——名医导航、移动票务;

· 手机缴费——公用事业缴费及电信账单支付、手机充值;

· 手机银行——手机金融产品购买及账单支付等;

· 手机刷卡——非接触式RFID近场支付功能。

中国电信移动支付产品商业模式设计

中国电信移动支付产品具有传统支付产品所不具备和不可替代的特点：移动支付业务可为用户提供及时开通、冻结、停机、详单查询、短信消费通知等各种服务;各个子产品都为用户带来安全、便捷的全新支付体验。

(1)手机订购、手机缴费

· 人无我有，人有我优;

· 名医导航、专家挂号是中国电信特有业务;

· 手机支付公用事业费、账单订阅推送，在行业处于领先。

(2)手机银行

· 手机充值、账单支付等电信应用功能都集成在手机银行客户端软件中;

· 与交行合作的客户端方式的手机银行业务，在全国处于领先。

(3)手机刷卡

方便实用、安全可靠，通过与知名行业卡公司及金融机构联手，打造应用丰富的RFID支付功能。

结束语

篇3：商业地产运营模式探讨

经历了GSM、GPRS和3G之后, 4G的商用时代正式来临。2013年12月, 国家工信部正式向国内三大运营商发放4G“LTE/第四代数字蜂窝移动通信业务 (TD-LTE) ”的经营许可。4G网络能够使用户畅享高速传输数据、高质量音频、高清视频和图像等无线高速上网的体验, 带来巨大市场潜力的同时, 也因其市场推广、设备更新、后期研发等难题把运营商带入了进退两难的困境。三大运营商在3G时代进行的存量竞争策略, 在新时代中继续维持存在较大困难, 结合对新一代信息技术的分析, 笔者认为4G网络与物联网的融合, 将会是电信运营商需要紧抓的新契机。

二、4G背景下电信运营商及物联网的发展趋势

(一) 运营商格局转变

4G牌照发放以后, 中国通信市场也迎来一个新时代, 各运营商纷纷部署4G相关工作, 在3G时代扭转的运营商竞争格局再次重构。

自2008年电信业重组、2009年1月3G正式商用以来中国移动在2G时代曾经高达70%的市场份额被打破, 落后于中国联通和中国电信。为弥补3G市场的弱势, 移动迅速开展4G前期布局, 加大投资, 率先推出终端及流量套餐。根据中国移动公布的2014年4月份运营商数据显示, 4G用户净增200.5万户, 总数达479.8万户, 虽然与其制定的全年实现5000万用户目标相比还不到10%, 但其增长趋势可观。

中国联通对中国移动的先发优势保持冷静态度。在不存在网络劣势的情况下, 把有限的资金都投入到成本高昂的TD-LTE网络建设中, 显然是不明智的。但随着中国移动4G营销力度的增大, 中国联通的3G用户增长量也不免受到影响, 2014年前三个月用户增长稳定, 其中一月和三月分别为312.3万户和401.6万户, 但4月却降到了89.5万户。

中国电信处于被动地位。首先CDMA网络和TD-LTE网络的互通操作性需要花费巨额来推动, 包括此类型的多模手机终端商用化。此外, 工信部授权中国移动经营固定通信业务, 使得中国电信的有线宽带业务也受到巨大冲击。据2014年第一季度运营数据显示, 中国电信的用户增长量出现负增长, 净减238万户。

总而言之, 如表一所示数据, 三大运营商在4G产业链的建设和整合过程中, 都还处于初级阶段。

(二) 物联网发展趋势概述

“物联网 (The Internet of things) ”被称为继计算机、互联网之后世界信息产业的第三次浪潮。2005年, 国际电信联盟 (ITU) 认为物联网带来的通信革命能使世界上任何物体可以通过物联网技术实现互联互通。2010年10月, 《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》 (国发[2010]32号) 出台, 物联网作为新一代信息技术里的重要一项被列为其中, 成为国家首批加快培育的七个战略性新兴产业, 对加快转变经济发展方式具有重要推动作用。《工业和信息化部2014年物联网工作要点》中更是明确指出要创新商业模式, 支持电信运营等企业开展物联网典型应用示范工程的运营和推广。

根据IDC最新研究结果显示, 全球物联网解决方案市场规模将从2013年的19亿美元增长到2020年的71亿美元。移动通信网络成为物联网产业中巨大数据量交换吞吐能力的技术保障, 同时, 物联网创建的价值网络能够将各种传统产业链连接起来, 电信运营商在价值网络中作为信息平台的提供者, 进而保证价值网络各环节以及每一条价值产业链的流通顺畅。在4G网络时代, 流量经营井喷式的发展以及OTT业务的出现, 电信运营商应该尽量避免成为产业链中纯粹的“管道工”。作者认为这是探究4G网络时代下电信运营商的物联网商业模式的重点所在。

三、物联网产业商业模式特征

(一) 物联网产业链

我国物联网的产业规模在近几年保持着较高的增长速度, 据工信部电信研究院最新发布的2014年《物联网白皮书》中统计, 2013年我国整体产业规模达到5000亿元, 同比增长36.9%, 其中传感器产业突破1200亿元, RFID产业突破300亿元。预计到2015年, 我国物联网产业整体规模将超过7000亿元。

如图一所示, 物联网产业链按层级可划分为:支撑层、感知层、传输层、平台层以及应用层。按照服务商上下游关系可划分为:核心感应器提供商、设备提供商、网络提供商、系统集成商和运营及服务提供商。而要真正实现物联网产业链的无缝连接, 就要实现全面感知、可靠传递以及智能处理。电信运营商在此过程中发挥着不可替代的作用。

(二) 物联网商业模式综述

商业模式主要用来阐明一种商业逻辑, 包括公司内部结构、合作伙伴网络和关系资本、为客户提供的价值等主要方面, 以此实现可持续盈利和收入。而物联网商业模式在整个物联网产业中来说, 是由物联网产业链上的各个行业形成的产业利润分配的路径。张云霞从运营商的角度总结了物联网的四类商业模式:通道型、合作型、自营型、定制型, 进一步提出以电信运营商为主导的物联网商业模式, 分别为:间接提供网络连接、直接提供网络连接、合作开发与独立推广、独立开发与独立推广。范鹏飞等人以“运营商+服务提供商”或者“运营商+系统集成商”的思路整合物联网产业链, 提出以电信运营商为主导的三种物联网商业模式:合作开发与独立推广模式、独立开发与推广模式、客户定制模式。在此基础上, 范鹏飞等人总结出我国物联网发展可选的几种商业模式, 分别为政府BOT模式、通道兼合作模式、广告模式、自营模式。储成祥等人认为电信运营商需主动承担物联网产业链中平台的搭建工作、控制中枢环节, 采用“智能管道+M2M开放式平台”。还有研究从用户角度、国内外统筹角度、推动力量角度等不同方面分别对物联网商业模式进行了概括和创新。

综上所述, 物联网商业模式总体可分为:自营模式、通道模式、合作模式、广告模式、通道兼合作模式。其中通道模式和通道兼合作模式是目前使用得较多的两种商业模式。

四、电信运营商角色定位与发展优劣势分析

在物联网产业链中, 电信运营商既是网络提供者, 也是服务提供者。4G网络的技术优势契合物联网的发展要求, 同时物联网产业的多样化应用能够推动4G网络的应用服务创新。

作为网络提供者, 电信运营商面临在流量上增量不增收的尴尬局面。而互联网的加速发展也推动电信运营商的“管道化”趋势, 为抵抗这种冲击, 电信运营商试图通过开展OTT业务兼流量经营来抢夺控制权。但无论运营商以何种形式做OTT产品, 目前的专业化程度较弱导致其营业入收竞争能力不足, 其“管道化”趋势还是会随4G网络的发展而加速, 此时, 运营商需要突围来寻找新蓝海。

作为服务提供者, 运营商为实现物与物数据对接等平台功能, 构建物联网一体化产业链, 在提供管道的同时也提供物联网业务服务。物联网的发展能够拓展电信运营商的运营领域和提升网络利用率。而在物联网产业链中占据主导权并有效解决安全问题将是电信运营商弥补“管道商”负面影响, 成为优质服务提供商的关键所在。

结合表二的分析, 传统语音业务市场逐渐趋于饱和的电信运营商, 将自身的优势应用于物联网产业的发展中, 不仅可以强化优势, 也可以在一定程度上弥补劣势。4G网络时代下, 电信运营商在移动互联网和物联网领域应主要集中于三方面的发展, 即提供智能管道、主导平台运营以及引领移动信息化。

五、电信运营商的物联网商业模式策略

在4G网络时代下, 电信运营商的商业模式策略应该是多样性和灵活性的统一, 笔者重点从以下几种模式来阐述策略研究。

(一) 流量管道模式

电信运营商的传统发展模式是作为网络提供者从流量费中获利。随着服务方式低成本、低Qo S、快速化的进展, 流量管道仍然能够成为持续收入的来源。但是, 电信运营商仅成为“管道商”是不可能从微薄的流量费中获得可持续的利益的。智能管道作为运营商的基础业务, 应当着力于打造精品网络, 提升质量, 巩固加大建设力度, 有效实现流量分流, 加强终端适配服务体系以及客户群细分业务的管理规划, 精细化智能管道服务。

(二) 合作优化模式

在物联网产业链外延不断扩大、内部趋于复杂化的情形下, 整个产业链的协同发展至关重要。而运营商应该力争在产业链协同中起主导或决定性作用。

首先, 运营商与M2M设备商或者内容服务商合作, 建设集成的局域物联网或内联物联网, 巩固网络管道优势地位的同时获得系统集成收入;其次, 电信运营商与设备供应商和内容服务商合作, 细分客户群及客户具体需求, 促进定制业务发展;再次, 电信运营商应挖掘更多物联网产业链中的合作路径, 结合开发支撑能力与网络能力、客户渠道、运营基础等, 实现强强合作。

(三) 独立开放模式

电信运营商作为平台运营商, 面对移动通信网络OTT应用发展的冲击, 可以利用自身的网络管道优势, 进行相关的独立开发, 如现有的掌上营业厅等, 另外还可以再做应用平台超市如中国移动的MM市场, 结合4G发展趋势开展多方位的流量经营。其次, 电信运营商自己建立M2M设备接入平台, 将设备供应商及其他内容服务商的接入平台统一化, 在此基础上, 进一步整合物联网产业链中各角色阶段, 建立物联网产业链的整合数据平台, 直接形成由电信运营商管理, 再由专用的物联网智能平台为用户提供信息化服务的一体化产业链。

六、结语

我国物联网产业链还没有完善, 各行业的发展处于各自为政的状态, 没有标准化的统一规范, 没有稳定的商业模式, 各环节没有明确的定位。但毋庸置疑, 在4G网络时代下, 我国物联网产业的发展前景广阔。而电信运营商具有丰富的网络资源、运营经验、用户群体等优势, 在为物联网产业提供基础网络信息服务的同时, 突破同质竞争, 引领移动互联网信息化进程, 占据物联网智能平台的主导地位, 将在促进物联网产业发展的同时为自身发展找到新契机, 为4G网络经营找到新的突破口。

参考文献

[1]ITU.The Internet Report 2005:The Internet of Things.Report.ITU[R/OL].http://www.docin.com/p-293689093.html.

[2]工业和信息化部2014年物联网工作要点.[EB/OL].http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11295040/n11478867/16026031.html.

[3]物联网白皮书 (2014) [R/OL].工业和信息化部电信研究院.2014, 5.http://data.catr.cn/bps/201405/t20140529_1021260.htm.

[4]胡保亮.物联网商业模式:研究进展与展望[J].科技管理研究, 2013, (11) :124-126, 转131.

[5]张云霞.物联网商业模式探讨[J].电信科学, 2010, (04) :6-11.

[6]范鹏飞, 曹自立, 黄卫东.基于运营商视角的物联网商业模式[J].通信企业管理, 2012, (12) :84-85.

[7]范鹏飞, 朱蕊, 黄卫东.我国物联网商业模式的选择与分析[J].通信企业管理, 2011, (04) :72-75.

篇4：高校商业运营模式的思考及探讨

【关键词】高校商业市场定位主题定位创新业态运营模式

一、校园商业市场定位

自1999年我国高校开始扩招以来，全国在校大学生人数急剧增加，随着后勤管理的逐渐社会化，今天的大学商业服务已经形成了具有自身特点的消费群体，高校商业街已成为高校建设中一个很重要的组成部分，而高校商业街是这个群体进行消费活动最直接、最密切的场所，根据校园商业设施在校园中所处的位置，可以大致归纳为如下两类：一是分布在教职工住宅内（旁），二是分布于学生宿舍居住区（旁）。对于学校师生规模较大的新校区，都会设置和建设位于教职工住宅区和位于学生居住区的商业区，分布在教职工住宅内（旁）的商业街主要是以满足教职工生活、工作为主，分布于学生宿舍居住区（旁）的商业街主要以满足学生的多元化需求为主。高校商业街可以看作一个严格意义上的市场，但又是一个相对独立、相对封闭的微观环境下的市场，那么这些校园商业服务项目的市场定位，规划布局直接关系到这些商业设施使用的便利性。在我们所经历的高校商业项目的招商过程中或都曾经经历了：定位错误→招商不利→将就填补空铺→市场负面反应→师生对服务不满意，就出现师生极度不满的有碍观瞻，呈现出“自由市场”的“低服务“、”脏环境“、“乱现象”等师生反应强烈的问题。因此我们需要审视一下我们的校园商业定位是否真的到位、是否了解师生员工的物质需求和精神需求、是否能为学校的发展进行提高保障服务：高校的商业定位就像是一盘棋，一步赢不算赢，我们必须从市场定位、业态组合定位、主题定位以及运营模式定位等诸多方面全面考虑才能步步赢最终才算赢。校园商业市场的定位，首先是商圈的规模范围的定位，其次是目标客群的设定，国家重点院校无论是“211工程”、“特色985”还是“2011计划”院校，尤其是有新校区的此类院校其商业体量都较大，这样一个庞大的消费客源，他是一个特殊的消费群体，年轻、追求时尚的新青年，他们对新生事物接受快，消费支出主要靠父母家庭（族）或国家助学贷款的支持来完成学业的这样一个消费群体，其生活费普遍在每月400-1200元之间，所以根据这个消费群体的消费情况定个中高低，因此其目标客群定位应对这个特殊客群进行客层分析，必须细分市场，这样有利于商业服务业态业种的设定。其次是商业规模的设定，追求商业规模，无视供需原则，总体消费能力，商业项目的重复率必将造就一个商品重复率等管理中常见的通病，其竞争的结果便是师生常见的“低服务”、“脏环境”、“乱现象”，这与高校应有的文化氛围不相融合，而且会带来三个“不满意”即师生不满意、学校不满意、当地政府不满意，针对“不满意”当学校主管部门对经营商户进行规范管理时他们也“不满意”。另一方面现有的商业服务层次偏低、竞争力不强、发展支撑不足的问题仍然比较突出；此外，受一些制约因素影响，空间资源整体利用、开发强度不够，学校发展需求与资源保障之间还存在矛盾。针对问题，作为管理者应拟定应对举措，要狠抓项目攻坚、招大引强、产业升级、要素保障，要认真梳理商业服务区内项目，按“既抓当前、又顾长远”的思路分类推进，确保校园商业调整的健康稳定，引入适宜高校师生、体现高校主题人文特色的商业项目，恢复大学校园应有的和谐、宜人面貌，充分发挥校园环境的教书育人作用。校园商业的市场定位对学生学习生活环境的提升、审美意识的养成具有十分重要的作用，它是一个学校的品位。

二、商业业态组合定位原则

在进行商业业态组合定位时，应发挥和选择不同类型、不同级别的商业服务项目的特点，使各种商业服务项目互为补充，发挥各自优势。小型商业网点聚集成为大型商业设施，不同级别、不同规模的商业空间结合设置，形成有序的校园商业网络系统，为在校师生提供全面的商业服务[1]。而在业态的布局上，可以进行适当的动静分区、功能分区、干湿分区等手段，防止噪声级环境污染[2]。当准确的高校商业市场定位后，由于各高校新校区的商业体量普遍较大，以西南交通大学（犀浦校区）北区商业街为例，西南交通大学本科生居住在北区的学生9000人，而北区商业街营业面积为9499.85平米，人均商业面积1.1平米/每生，与其他高校商业体相比较生均商业面积是偏高的。由于学生的购买力有限，使得该校北区商业街招商周期长，商家品质低，换租率高，客户流失严重。这样就需要实行多元化业态业种的组合；在项目规划时可参照国内外成功案例，参照其零售、餐饮、娱乐项目的黄金比例，但这种方式往往缺乏针对性，显得不够细致，目标客群针对性不强，而且忽略目标市场的具体情况，因此这种业态业种的组合定位必须针对高校目标市场来考虑，同时还需熟悉各业态业种市场情况及其未来发展趋势。当高校附近有商场、商业街等城市商业设施时，可充分考虑利用校外已有的商业设施，可适当减少校园内的商业设施。

三、商业业态主题定位

随着各种城市综合体大量开业，大家都意识到商品的同质化问题也越来越严重，各类“体验”沦为口号，依赖体验类业态的项目招商却忽略特色主题的定位。这种粗浅的主题定位只是具有商业功能却没有塑造文化特色，顾客仍然是单纯的购物，体验不到更多更新的感受。独特鲜明的主题定位可以在更大程度上提高商业竞争力，更为吸引年轻时尚的消费客群，文化塑造与创意可以大幅度增强聚客力，同时也可以扩大商圈的辐射范围，锁定或吸纳更多的目标客群及潜在客群。例如“全家FamilyMart”品牌，他以生活更便利、时间便利、空间便利、服务便利、商品便利；服务更贴心、热情待客为服务原点、温馨的店铺形象展现、高品质的商品服务、贴心的家人般的感受，让每一位来到“全家FamilyMart”的顾客，都能够与温暖的“笑容”相遇。该品牌成功入驻了西南交通大学犀浦、九里校区，四川大学华西医院、西华大学、西南民族大学、四川师范大学等大学校园，成为高校商业服务的主题亮点，属于国内主题定位相当成功的一个案例。“全家FamilyMart”品牌的入驻受到师生的极大肯定和欢迎。有了主题定位概念还远远不够，与之对应的建筑及硬件设计则是将概念转化成具象的重要一环。

四、要转型成功，必须创新业态

当前经济形势下，只要在项目、业态上创新就能打造出符合高校特点的生机勃勃的商业中心。“创新，有可能活，不变，一定会死”。目前中国的商业发展方式发生了根本性的变化，电商的冲击，让传统消费模式改变，而这股风也吹到了看似平静的高校校园，而在目前的经济形势下，正是商业寻求转型突破的出路，首先要做的是业态创新，现在的消费者已经完成了从单纯的产品诉求到以服务诉求为主的转变，很多商业正在步入“后服务时代”。在转型和创新中一定要遵循三个“是”，一是要尊重常识，二是要尊重规律，第三是贴近事物本质，说到底没有过时的行业，只有过时的行业形态。和其他高校相比各个高校都自己的特色专业，如西南交通大学是以作为轨道交通领域综合实力最优、影响力最强的大学，这就是他的名片效应，而个性化消费，特色化消费正是学生消费群体所崇尚的，借此可以作为高校校园商业名片效应的项目，也可以为整个校园商业打造一个彰显学校特色集师生休闲和购物理想场所，要“有得吃、有得看、有得玩、有得逛”的生活休闲消费中心。

五、商业运营模式定位

我们知道无论是何种商业、不管你处于什么商圈，商业地产都是通过商业经营而获得商业经济价值，再进一步通过物业价值取得以商养商的目的。任何一个商业模式都是通过具体的运营模式来实现的，而有真正商业价值的运营模式都是围绕着如何盈利为最终目的，就像我们经常所说的——“是为了赚钱”。为此，盈利模式是赚钱的具体手段，其设计最终是通过运营模式来实现其整体商业模式。简单的来理解：商业模式是一个平台，运营模式是这个平台之下的战略，而盈利模式是战术。

我们常见的有两种模式：一种是自持物业，以自营、招商的方式经过长期经营取得利益，但他的不足之处在于投入资金大回收期过长的风险，另一种是将自持物业进行招商出租（只租不售）、销售自营、销售返租再招商出租等多种模式混合运营。对这两种模式的选择都必须从资金面、风险点、招商情况、运营方式、商业服务的客体（特定服务对象）以及未来结构的调整等多方面进行评估考虑，只有将运营模式、混合比例等问题进行清晰定位，才能降低经营风险、为持续经营铺好路搭好桥。在项目的选择上经营上进行严格管理，借以调整产品结构、提升消费品质，师生也希望校园内多一些有品质的商户，以满足个性化消费、特色化消费。品牌店入驻校园有利于学生消费选择的多元化和精细化，同时也要根据需要、消费特点进行调整，与高校文化、人文氛围相融合。

通过对校园商业的市场、业态组合、业态主题、创新业态、运营模式的重新定位，采用市场机制，转换管理体制与经营机制，才能找到一个适合高校校园文化特色与人文氛围相融合的商业运营模式。

只有有了一个准确到位的符合高校文化特色、特点的商业运营模式定位，才能有一个好的开始和成功的演出。

参考文献

[1]罗念安.高校校园商业空间的设计与研究[D].西安：西安建筑空间大型，2004.

[2]姚亦梅.现代高校商业空间环境形态研究[D].成都：西南交通大学，2010.

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篇5：12个商业地产运营模式

国际竞争环境的变化，传统经济增长模式遭遇挑战;赖以增长的消费，也因人口增速放缓、老龄化时代来临而变得迷雾层层;就连曾经所向披靡的互联网，上线人口增速放缓而红利消退;增速下滑带来减员增效，个人、企业、城市乃至国家都在焦虑中开启新的转型“长征”。

对于每一个商业地产企业和个人而言，深刻理解“盘整”所带来的价值，则是当下对未来十年最好的准备。

整体增量放缓的情况下，盘整就意味着对现有资源的重新配置和潜力深挖。

- 经济结构调整，意味着“腾笼换鸟”。物业存量时代，传统的老厂区、老城如何焕发新姿，迎合城市升级和新消费人口的需求升级?

- 无论线上还是线下，人口红利消退，剩下的就是人口存量的价值深挖。如何理解每个细分人群的需求，在商业开发中最大化存量人口价值?

- 在盘整期，增量开发仍会继续。真正考验对地块资源优势的把握和整合能力的时候到了，小地块大开发，如何做出面向新经济时代的开发标杆产品?

这三个问题可能就是存量时代商业地产生意中至关重要的三大问题。1990年代以后的日本着实是一个可资借鉴的最佳学习对标，因为：

时代背景相似：

众所周知，在成为全球第二经济体后，1990年广场协议签署日本进入失落的发展时代，慢增长、低欲望开始流行。

城市开发和人口密度相近：

与欧美国家的地广人稀不同，城市群发展战略之下中国核心城市的开发强度、轨道交通导向和人口密度，一定与日本更相近。

人口特征和文化的相近性：

东亚区域人口社会的底层文化基因相近，而且1990年后人口增长放缓、老龄化时代到来，在类似的消费变迁中很可能产生相似的消费模式。

盘点一下，过去日本在城市综合开发、存量资产改造和商业运营层面的典型案例，我们发现了应对上述三个问题的12个经典案例。走，让我们一次看个够!

人口存量时代的消费细分

与增量时代成片开发不同，存量时代的项目在城市中见缝插针，不管新建还是改造项目，面积普遍偏小。

人口存量时代最大的特征就是，竞争日益激烈。“大而全”的思维逐渐被淘汰，每一个项目都要力求特色才能形成差异化竞争优势，小而美的主题化定位的思维终将全面绽放。

依据人口年龄、性别、爱好不同，日本购物中在细分人群的主题打造上特色鲜明，除了针对年轻人、家庭型、高端人群之外，面向女性和面向老人的主题型商业也在今年蓬勃发展。

01 | 开放平台思维，最大化“儿童-家庭”消费价值

11月21日，日本零售之王- 7&i集团在川崎市武藏小杉开设了一个名叫Grand Tree(格林木)的集百货、超市、零售、餐饮、休闲娱乐为一体的创新社区型购物中心。从开业至今，Grand Tree始终都是“人满为患”，很多业内依然记得他傲人的数字：开业13天，客流破100万。

都知道“得儿童者得家庭”，但Grand Tree没有刻意大量增加低坪效的儿童租户，而是将购物中心的每个区域做成深得儿童和家长的“免费”活动区域，比如屋顶4300平米的儿童室外游乐场。同时，由于项目周边全是缺乏公共空间的塔楼建筑，这个专属的游乐园，就显得更加难能可贵，自然人气爆棚。

其次，Grand Tree另一大特点就是每个楼层的业态混搭和生活杂货化。在这个体量相对较小的商业空间内，Grand Tree摒弃了简单的按照功能分楼层分区域布局的思路，而是将化妆品、服饰、杂货、餐饮、休闲娱乐等业态进行“生活平台化”的混搭，让每一层定位不同，但又丰富多样而自成一体。

02 | 以时间换黏性，“老年作息时间”运营价值

无论是日本还是中国，人口结构老龄化是我们正在并即将要面临的最大问题。基于人与商业的链接，人口结构的变化必将引发商业模式的再造。

5月开始转型做老年购物中心的日本东京永旺葛西店“G.G Mall(GRAND GENERATION’S MALL)”为我们提供了很好的借鉴案例。

老年人最大的特点就是“有时间，但大部分没钱”。与国内自发的老年广场舞不同，永旺葛西店致力于为老人安排好每一天的生活，而不仅仅是参加个活动那么简单，这涉及到老人每天的购物、消费、运动、社交、健康、爱好等方方面面。

永旺葛西店转型的策略制定和实施始终怀揣着相似的理念：让银发客群在这里度过的每一天都可以被记录，避免老年人因退休而产生落差感和不安全感，尽可能的满足银发群体的一切生活需求，让他们在永旺葛西店找回自己的“生活”。

03 | 生活方式个性化，新女性崛起时代的女性生意经

当下中国，她经济的崛起已无需多言，家庭中的女性消费早已超越了“半边天”，一些定位于女性的购物中心在我国开始初露头角。相信在不久，会有越来越多的商业项目将深耕女性消费，基于此，我们可以先行探索日本女性购物中心的一些成功之道。

NeWoman，一家位于新宿车站的女性专属商业空间。 商场的名字综合了「New」、「Woman」两个词，定位于30 至 40 岁的「新时代的新潮女性」，项目通过传递高品质的生活方式，引领小众品牌消费，打造自有餐饮IP，成功令其在新宿商圈中脱颖而出。

为了规避直接的市场竞争与商业的同质化，NeWoman另辟蹊径，选择以颇具“格调”与“品味”的小众品牌及新锐买手店，实现错位经营，并以80%的新宿首店成为了新宿地区全新的消费中心。

在NeWoman，品牌被当作一种生活方式而非一个化妆柜台来对待，生活方式成为了商业空间的填充。比如，位于 NeWoman 二楼的 CHANEL，与一般的CHANEL专柜截然不同，她是一家「CHANEL BEAUTY BAR」，她不是简单的售卖产品，更多的是提供一些列的沙龙级服务，包括make up 的服务等，同时所有来店的客人都能够自由体验CHANEL的化妆品与香氛系列。

04 | 家庭消费的面面俱到，首店聚集的生活方式中心

湘南MALL是神奈川县湘南地区最大级的购物中心项目，开业，店铺面积63000㎡，年营业额为540亿日元，年客流2300万，目前281家店铺，已成为全日本销售额排名第六的购物中心。

项目同样定位于家庭消费，但更大的体量优势让湘南MALL做到了“面面俱到”，即满足各个消费客层与每一位家庭成员的消费需求。

同时，项目集聚了许多日本或区域独家品牌，以稀有性和地标性引人注目，并以其吸引家庭消费族群的MD分区手法及服务配套等赢得市场。

，湘南MALL进行了自20开业以来的第一次大规模的品牌调整，引进了77家首店，更新了40家品牌店铺，完成了全馆近乎一半的品牌调整。调整后的湘南MALL，扩大了餐饮与生活方式品牌的占比，更加注重对品质生活的倡导。

物业存量升级中的文化赋能

城市化的进程是不可阻挡的，尾随而来的商业地产的再生也是我们可以预见的，在商业地产的下一个十年，我们不可避免的将迎来城市的更新与存量的改造。

存量时代最大的特征就是不断的旧貌换新颜，同时开发成本的日益紧缩，不得不让我们在有限的空间里，实现最大化的价值转化。

如何极致化的运用原有的空间特色与风格，就成为了存量改造中的利润平衡点。利用城市的空间优势，旧厂房与生俱来建筑风格以及历史建筑的沉重感触，日本商业一次次的惊艳了世人的眼球。

05 | 文化+观光的网红地标，旧仓库工业风的商业赋能

人口结构-产业转型-城市更新，这条链接所带来的结果就是第二产业与第三产业的此消彼长。第二产业曾经的空间载体，位于郊区的厂房与仓库则会面临被废弃的局面。

如何盘活这些工业物业，已经成为了不少国内工业转型城市正在面临的问题。

作为文创品牌的汇聚地，由横滨港贸易仓库旧址改建而成的横滨红砖仓库或许可以为我们提供一些借鉴之处。

破旧厂房与仓库最大的特点就是自带浓厚的工业风与怀旧氛围，而这些却正是当下年轻人趋之若鹜的打卡拍照圣地。

横滨红砖仓库极大保留了明治和大正时期的工业化的建筑面貌，令其空间充满了浓郁的工业怀旧氛围。而在商业运营上，进驻的品牌也最大化的将自己印刻上红砖仓库的特色。

比如，大部分的店内仍保留着仓库原有的红砖墙面和开阔的顶棚，在古朴的装饰和怀旧的氛围中营造出一种独特的购物、就餐和休憩环境。在工业与商业交融中，消费者既获得了在社交网络上的话语权，也实现了现代商业中的穿越体验，体验性的消费需求被充分满足。

同时，工业风利于艺术化呈现的风格优势也被项目充分运用，在日常运营中，密集的艺术文化活动安排让这里成为了东京都最火爆的网红打卡地与久负盛名的旅游景点。

06 | 传统文化复兴，历史公共建筑中文化价值再生

在北京的2035城市规划中，五环内已经禁止商业地产的开发，这意味着北京商业市场已经进入了存量时代。几乎中国所有的一二线城市都将先后进入存量时代，一些历史建筑的功能改造或许很快就会被我们提上日程。

历史建筑的最大魅力就在于充满了传统的味道，原为东京中央邮政局大楼的KITTE就很好的利用了这一点。

最大化的保留原有建筑，最大化的通过内部软装肆意渲染日本文化，这令KITTE成功的向消费者传递了他的声音：即Feel JAPAN，感受日本。传统的建筑，传统的理念，加之传统的品牌，KITTE在东京这座现代城市中为消费者还原了一个原汁原味的传统日本。

07 | 古都韵味的生长，喧闹中的的沉静场景营造

街区是商业的重要形式，文化型商业的养成不是简单的设计和堆砌，而是一种生态体系的营造。

古都镰仓，与京都、奈良并称日本三大古都，是日本最受欢迎的旅游城市之一。历史的韵味是这座城市最大的魅力，同样，这里的商业也是如此。

镰仓小町通，是位于镰仓车站前的商业街，按照国内的商业地产用词，他也可以被称为文旅商业街区。这条文旅商业街，每年仅游客就有1800万人次，那么，除了历史的底蕴，镰仓小町通的吸客法宝还有什么呢?

首先，镰仓小町通主推创意，拒绝同质化。不同于国内文创街区同质品牌的扎堆，小町通里的业态和品牌重复率极低。同一品类店铺，大部分最多2-3家，且每家店铺都挖空心思做出特色。

其次，镰仓小町通用宁静替代了喧闹。国内商业在运营特色商业街区时，总是希望能够热闹，人声鼎沸成为了衡量客流的标准之一，但结果却是嘈杂的环境往往降低了游客的兴致与停留时间。

小町通虽然安静，但一点不显沉寂冷清。熙熙攘攘的人流，在这里除了购物消费，还能感受古城商业场景中的文化、历史底蕴，实现情感的链接。

08 | 穿梭历史中的艺文空间，化劣为优的网红打卡地标

当一个商业位于电车轨道之下，每几分钟都要感受一下电车的飞驰而过与喧嚣轰鸣的话?这样的商业要怎么做?

神田万世桥，用其独特的商业魅力向我们再一次演绎了东京商业物尽其用的精妙。

神田万世桥，位于东京最具悠久历史的火车站神田站的遗址之上，作为交通与商业最完美的结合展现，神田万世桥中的艺术人文空间「N3331」，为消费者打造了一间能近距离欣赏电车驰骋英姿的长条形咖啡店。这间咖啡店就被设计在铁路干线的轨道之间，每当电车奔驰而过，消费者就彷佛置身于光影的穿梭之中，此时，电车的喧嚣与飞驰被项目完美的转化为了一次次速度与激情的体验。

车站内原来由砖石砌成的筒形拱结构，如今作为商业空间，吸引文创商家的入驻。基于车站的社会属性与动态的流动性，神田万世桥在业态选取方面，选择了讲究格调、充满趣味、同时也最容易成为朋友圈晒屏的文创业态。电车间的咖啡厅，桥洞下的创意店，铺面而来的怀旧感，无一不是最令人瞩目的社交话题，于是，神田万世桥自然就成为了秋叶原的打卡地标。

土地与空间价值的物尽其用

在盘整期，增量开发仍会继续。面对同质化的市场环境，最大化的发掘地块优势，整合周边资源正在成为每个商业地产人的必修课。新的经济时代，消费者在变，市场在变，不变的唯有土地本身。只有真正的物尽其用，地尽其才，商业才能让“不变”来应对“万变”。

09 | TOD开发导向，轨道交通一体化的商业红利

得益于轨道交通的完善，空间与城市的距离被缩短，一些新兴产业，如文化创意公司，IT公司的城际通勤越加频繁。涩谷STREAM充分发挥自身城际铁路与城市地铁的交汇优势，吸引了多家创意公司、IT公司，如谷歌日本总部等的新兴产业公司的入驻。

涩谷STREAM共35层，1-3层的餐饮业态定位于楼上的办公与酒店的商务客群，以及枢纽的带来的日常客流，4楼是一个共享的办公空间，云集了各种新兴产业的初创公司，9~13楼是SHIBUYA STREAM EXCEL HOTEL TOKYU。14~35楼则是涩谷区最大办公区域。办公，酒店，配套商业等功能的空间叠加，令涩谷STREAM成为了一个纵向的城市综合体，同时，不同的功能组合也实现了客流的纵向贯通。

10 | 高密度开发的垂直商业体，商业与车站一体构造的多用途价值中心

Hikarie的前身是于闭馆的涩谷文化会馆，改造后的Hikarie，其地下3楼-地上5楼是东急百货店主推的“ShinQs”，6楼、7楼是涩谷区域最大的餐饮区，8楼、9楼是展区以及活动区，11楼-16楼是国内最大级别的音乐剧场“东急宝珠剧院”，17楼-34楼则是办公区域。购物，休闲，社交，艺术业态的高度聚集，令项目成为涩谷最大的休闲娱乐中心。

同时，涩谷Hikarie是典型TOD商业，其B5-B3层是与地铁车站直接相通，而B2-7楼则是地铁车站无缝对接的上盖商业设施构造。这样将商业与车站垂直性一体构造，实现了枢纽客流与商业价值的极致化转化，在开业当年就为带来了190亿日元的业绩与超万的到访量。

11 | 生态艺术赋能商业，商业与自然环境的极致化融合

自然，绿色似乎正在侵袭我们的购物中心，成为设计的标配，那么如何让商业最大化的融入自然呢?20新开业的日比谷中城为我们展现了一幅商业与公园合二为一的美好画卷。

日比谷中城是三井不动产开发的，集写字楼、商业、文化设施等为一体的城市综合体，总建筑面积约189,000平方米，融合了商业、艺术文化与自然环境三大领域。

日比谷中城，利用项目毗邻日比谷公园的优势，通过丰富的栽植、水景、绿意盎然的步行道以及屋顶花园，打造花园式商业综合体，并通过6楼和9楼可以远眺日比谷公园、视野宽阔的空中花园，竭力将商业与公园实现视觉上的绿色交融。

12 | 小地块的大开发：城市空间优势的最大化开发

基于大城市土地的稀缺，旧城再造的步伐渐行渐近，未来的新城会是怎样的?六本木似乎告诉了我们答案。

历时三年的旧城改造，六本木成功的呈现出了目前代表日本最高水平的城区改建，并被誉为“未来城市建设的一个典范”。

在六本木城市改造过程中，城市的空间优势被最大程度的开发出来。

小块土地重组利用，在保护自然景观的前提下，相应配套设施后续跟进，围绕住宅、商业、文化、设计四大元素，营造城市景观和构筑文化场所。最终呈现出一个集商场、剧院、住宅、会展、乃至水稻田为一体的“垂直城市花园”。

篇6：我国养老地产运营模式

年龄段人群 广泛的接触中，获得充实与满足。有的社区为老人提供了多种可参与的活动内容，形成上百 个由社区居民自行运营的俱乐部和活动项目， 使老人老有所乐。 有的社区通过与周边的知名 大学建立合作关系，可使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文 化的老人，使其老有所为，老有所学。美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较 轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。 此外， 美国以商业模式运营老年地产的方式值得借鉴， 将老年地产与休闲、 娱乐、 健康、 教育等产业整合， 更有针对性地提升了地产的价值和吸引力， 同时促进了产业链的延伸和整 合。 “以房养老”是目前美国一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给 银行、 保险公司等金融机构， 定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。 房主去世后， 该房产出售用于归还贷款。 反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、 分担了 政府负担， 又可以为银行等金融机构提供多种收益方式， 它为解决美国的老龄化问题和社会 保障问题起到了积极作用。 同时，发达的养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到。有国家政府的咨 询服务组织为国家养老政策提供咨询， 有在市场经济发展中涌现出的各类公司、 集团为为企、

事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面提供咨询，也有地区小公司和个人为社区、 家庭、 个人养老服务需求提供咨询。 各类咨询服务对美国养老地产业的发展起到了举足轻重 的专业“谋士”作用。

日本养老运营模式：

日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧， 使各类养老服务业形成产 业链，老年地产业有了新的发展空间。其设施的突出特点为保证老人的自助自理。 日本老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。 1、 “机构设施”可以做以下分类： 1）护理疗养型医疗设施 2） 老人保健设施 3） 特别养护老人住家 4） 养护老人住家 5） 低收费老人住家 以上 5 种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人， 政府对开发建设这些 机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身体、 精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。 6）收费老人住家 大致分 3 种类型：健康型、住宅型和需要护理型。其中健康型的收费老人住家不配备护 理服务，老人随着年龄的增长需要护理服务的时候，可以转移到其他有护理服务的住家。 7） 患有老年痴呆症

高龄者的集体住家 8） 高龄者生活援助住屋 在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第 6 类的“收费老人住家” ，这种形式 是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合日本《护理保险 法》所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务， 由国家买单。 这种由国家财政支付的护理保险对于提供护理的服务商来说是最安全和最稳定 的收入。 2、 “住宅”类的模式分以下 4 种： 1）面向高龄者的住宅 2）年长者住宅 3）银发住宅 4 ）自有产权住宅 “住宅”类中，除第 3 种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他 3 种住 宅模式的入住对象一般为 60 岁以上且生活能够自理的健康老人。第 1 种“面向高龄者的住 宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后， “面向高龄 者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据 需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。 “面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最 大的区别是“面向高龄者的住宅”不是必须配置护理服务，而“收费老人住家”一般必须配 备护理服务。 由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。 “机构 设施” 模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施， 设施内配置以护理为主的各种服 务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。

欧洲养老运营模式：

欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。 因此欧洲的养老地产以老年公寓为 主。与老年人福利院的生活相比，这样做的结果往往使老年人感到孤独、与外界隔离。荷兰 弗莱德利克斯堡老年人公寓针对这个问题提供了一个解决之道： 老人虽然居住在独立的公寓 中， 但从整个建筑空间处理来讲， 老人能感到与他人和睦相处的融洽。 由于周围环境的特点， 荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓被分成了两部分： 较大的一栋楼紧邻高速公路， 较矮的两栋 楼挨着一条辅路，与一片别墅隔街相望。富于表现性、细致的设计手法提供了丰富的视觉感 受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。这个老年人公寓包括 22 个相互 连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池、 健身中心和客房， 由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务， 使老年人有进行交流和锻炼的机 会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。 在这

样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社 区功能和生态目标。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。 德国老年人的居住设施大致可以分为两种体系：一种是社会住宅体系，另一种是福利政 策的养老院体系。在德国，为老年住宅内的老年人提供生活服务名义上是有州政府负责，但 实际上是由民间福利团体的非盈利民间组织在起作用。 例如德国红十字会， 劳动者福利团体 等组织在接受政府的公共委托之后，为当地的老年人住宅提供福利服务。因此，社会住宅体 系内地的老年住宅房产主， 要与提供福利服务的民间福利团体签订服务合同， 房产主可依据 该合同获得国家提供的建设自己贷款。 在法国，退休老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还 要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，他们提供周到，完善的 服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约 65 万老年人。而不论养老院 是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院 的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。

欧洲“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。在法国，退休的老年人可以享受很好的福利 待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其 中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一 万家，收容了约 65 万名老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以 管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形 成了社会福利和医疗保健相结合的体制。 法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和 中长期老年医院。 收容所包括公立和私营两种， 是为生活能够自理的老人而建的一种收费较 低的住宅形式。其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。收容 所除了提供食宿外， 通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。 老年公寓通常具备完善的 服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。根据不同的收入和生活习惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理能力 的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医 院性质。其收治对象为经过治疗后有希

望恢复生活自理能力的老年患者。