项目稳定回报论证报告

关键词：

项目稳定回报论证报告（精选4篇）

篇1：项目稳定回报论证报告

四川省河道管理范围内建设项目行洪论证与河势稳定评价报告编制大纲(试行)

0 总则

0.1 依据国家水利部、国家计委《河道管理范围内建设项目管理的有关规定》(水政〔1992〕7号），对于河道管理范围内建设项目，应编制行洪论证与河势稳定评价报告(以下简称评价报告)。为适应评价报告编制工作的需要，规范编制方法，保证成果质量，特制定本大纲。

河道管理范围内属拦河(如电站)的建设项目，应按本大纲进行编制；属跨河(如桥梁)、穿河(如管涵)、临河(如码头)的建设项目可根据具体情况进行适当简化。

河道管理范围内建设项目行洪论证与河势稳定评价的河段范围(简称评价河段)：横河距离为建设项目对应的防洪标准水面宽度以外各10米；顺河距离为建设项目及其对上下游河道产生的影响以外各300米。

0.2 本大纲适用于省内河道管理范围内建设项目的行洪论证与河势稳定评价报告的编制，省内国家直管河道的建设项目编制报告还应符合国家河道主管部门的有关规定，省内市管河道建设项目的行洪论证与河势稳定评价可参照本大纲进行编制。

0.3 对河道管理范围内的建设项目进行行洪论证与河势稳定评价的目的是，评价建设项目所在河段的安全行洪能力与对河道演变、河势稳定的潜在影响程度；建设项目自身的防洪安全；通过优化工程布局、调整设计方案、采取防护措施等手段满足河道安全行洪与河势稳定的要求；提出项目在运行期与施工期应当遵循的原则方法。

0.4 评价报告由建设单位委托具有相应资质的设计研究单位进行编制。0.5 设计研究单位编制的评价报告，应遵循国家有关法律法规和政策规章，实事求是，讲求科学。评价报告实行设计质量终身负责制。

0.6 评价报告中采用的各项基础资料原则上应使用新近成果，并经有关部门认同，基础资料应具有可靠性、合理性与一致性。建设项目所在地区缺乏基础资料时，建设单位应根据评价报告的需要，委托具有相应资质的勘察、测绘、水文等部门进行基础资料的采集和收集。

0.7 在编制行洪论证与河势稳定评价报告时，应根据河道或评价河段的水文、气象、地质与环境条件，采取适当的研究路线和评价手段。对重要的河道或河道行洪与河势有较大影响、项目所在河道有重要防洪任务或重要防洪工程项目，应采用数学模型计算、物理模型试验或其他试验等方法进行专题研究。

0.8 建设单位应按照河道主管部门对行洪论证与河势稳定评价的审查意见或建议措施，在项目初步设计阶段和技术施工阶段进行充分研究，通过采取优化工程布局、调整设计方案、采取预防措施等方式，使工程建设满足安全行洪与河势稳定的要求。概述

1.1 河流概述

简述流域自然地理概况、流域与河道特性、本工程上、下游水利和水土保持措施等概况。1.2 评价依据

评价依据应列出以下内容：(1)国家有关法律法规、政策规章。

(2)有关建设项目所在河流河段的综合规划及防洪规划、治导线规划、岸线规划、河道整治规划等文件。

(3)有关技术规范规程与技术标准。

(4)有关本项目设计报告审查意见、批复文件等(可作附录)。1.3 评价河段范围与防洪标准

简述评价河段的范围与工程等级、防洪标准、通航条件与等级等。1.4 研究路线与工作内容

简述评价报告所采用的研究路线，包括基本资料及分析、计算和试验等评价方法；

简述评价的工作内容与时间。2 基本情况

2.1 建设项目概况

应介绍评价报告有关的涉河建筑物的基本情况，包括下列内容：(1)涉河建筑物名称、地点和建设目的；

(2)涉河建筑物的建设规模、特性、防洪标准(校核洪水、设计洪水标准及相应洪峰流量、水位，施工期防洪标准与相应洪峰流量、水位)；

(3)涉河建筑物的设计方案，包括工程选址合理性分析、总体布置、结构型式与相互关系、与河道堤防或两岸的连接方式，占用河道管理范围内土地与建筑设施情况等；

(4)涉河建筑物的施工方案，主要包括施工布置、施工交通布置、主要施工方法、施工临时建筑物设计、施工工期安排，施工期建筑物度汛方案等；

(5)在河道管理范围内，涉及取土、弃土、堆渣的工程，还应说明施工取土、弃土、堆渣等处理方案。2.2 评价河段河道情况

简述建设项目所在评价河段的河道基本情况，内容如下：(1)河段的河道概况与特征(2)水文、泥沙、气象特征

(3)河段地质条件，描述建设项目引起地质条件与环境的变化(4)现有防洪(排涝)标准及相应的洪峰流量、洪峰水位 2.3 现有涉河工程与本建设项目的关系

简述评价河段范围内已有工程的情况，简略分析它们与本工程之间的关系。2.4 评价河段水利规划与实施情况

简述评价河段水利规划有关内容与安排情况，包括以下几方面：

(1)本河段的河道综合与专项规划，防洪规划，岸线规划，河道整治规划等；(2)本河段的具体规划要求与实施情况；

(3)建设项目运用期因规划实施引起的防洪形势、标准等变化情况。河道演变

河道演变主要介绍评价河段的历史演变过程与特点，分析其河床冲淤特性与河势变化情况，对河道的演变趋势进行预测。3.1 河道历史演变

利用已有成果和资料，简述建设项目所在河道的历史演变过程与特点。3.2 河道近期演变分析

河道近期演变分析应根据有关实测资料和已建成项目的情况，分析评价河段河道平面变化、断面变化及河床冲淤特性。3.3 河道演变趋势预测

根据河道演变历史与近期演变分析，结合水利规划实施安排，对河道将来的演变趋势进行定量或定性分析，包括河道的平面变化、断面变化、河床冲淤变化等。由此分析本项目建成后，对河道演变的影响程度与预防对策。行洪论证与计算

4.1 一般要求

(1)建设项目行洪论证与计算一般应采用所在河段的现状防洪、排涝标准或规划标准，对没有防洪、排涝标准和防洪规划的河段，应进行有关水文分析计算。

(2)对占用河道断面，影响洪水下泄的阻水建筑物，应进行雍水计算。一般情况下可用数学模型或有关规范推荐的经验公式计算。

(3)对河道的冲淤变化可能产生较大影响的建设项目，按照施工导流和度汛的具体安排，应采用动床数学模型计算方法进行冲刷与淤积分析计算；评价河段属国家直管河道、或对河道行洪与河势有较大影响、或有重要的防洪任务及重要防洪工程的建设项目，还应开展动床物理模型试验研究。其它建设项目，可采用有关经验公式结合实测资料，进行冲刷和淤积分析计算。

(4)根据建设项目在实施过程中施工导流与度汛的具体安排，应结合河道演变分析成果，对评价河段的河势稳定可能产生的影响进行定性分析。评价河段内对河势稳定可能有较大影响、或有重要防洪任务及重要防洪工程的建设项目，应针对不同时期的施工导流和度汛安排，进行数学模型计算或物理模型试验研究。

(5)对可能影响已建成工程安全行洪的建设项目，应复核施工期和运行期对已建工程的安全稳定性。

(6)当建设项目位于排涝河道管理范围内或附近有重要排涝设施，且项目建设可能引起现有排涝设施附近内、外水位较大变化时，应进行排涝影响计算。4.2 水文分析计算

4.2.1 水文分析计算的主要内容应包括：

水文资料的审查与分析资料的插补与延长

采用的计算方法、公式、有关参数的选取及其依据不同频率设计流量及设计水位的计算成果成果的合理性、典型性、可靠性分析

4.2.2 水文分析计算方法应根据建设项目所在评价河段的具体情况有针对性地选用。

4.3 雍水分析计算 4.3.1 数模计算

当采用数模进行工程雍水影响计算分析时，其主要内容应包括：(1)数模的基本原理

阐述模型的基本方程、计算网格型式、数值计算方法、边界处理等。(2)计算范围与计算边界条件

阐述数模的计算范围、计算网格尺寸、开边界的控制条件等，数模计算范围的选取应考虑相近河段水文测站的布设情况外，应能充分包含建设项目可能影响的范围及模型进出口边界稳定所需的河道范围。数模计算范围不应小于评价河段范围。计算网格的大小应根据工程概化的需要，尽可能采用较小的计算网格。上、下游开边界控制条件一般上游开边界采用的流量控制，下游开边界采用水位控制。

（3）模型的率定与验证

阐明模型率定与验证所需用的资料，模型率定所选定的有关参数，模型率定与验证的误差统计结果，在此基础上分析模型的可靠性。模型率定与验证的主要内容包括：水位、垂线平均流速、流向、断面流速分布、汊道分流比等。模型率动与验证应采用不同的水文测验资料分别进行，模型率动和验证的误差满足有关规范的要求。（4）计算水文条件

阐述工程影响计算所采用的水文条件及依据。所采用的计算水文条件应根据行洪论证与评价的主要任务有针对性的选取，对径流河段应采用设计洪水流量和相应水位。（5）工程概化

阐明建设项目涉河建筑物在模型中的概化处理方式，工程该花的合理性分析等。

（6）工程计算方案

阐述模型的各种计算方案及条件。对工程临时建筑物占用河道过水断面的建设项目，除需工程运行期的雍水计算外，还需进行工程在施工期的雍水计算。

(7)计算结果统计分析

对各方案的计算结果进行统计，分析最大雍水高度和雍水范围。4.3.2 经验公式计算分析

当采用经验公式做壅水计算时，其主要内容有：(1)经验公式及其适用性分析

应根据建设项目的工程结构型式、河道特性选取合适的经验公式，并对其适用性进行分析。

(2)有关参数的选取及依据

应根据阻水建筑物的结构型式、附近的流速流态、河道边界条件等具体情况，合理选取计算参数，并分析其依据。

(3)选取的计算水文条件

选用的计算水文条件应包括工程所在河段的现状防洪标准和规划防洪标准等情况。

(4)计算方案及条件

阐明各种计算方法及条件。对工程施工期临时建筑物占用河道过水断面的建设项目，均应进行工程施工期和运行期的雍水计算。列出雍水计算的高度与长度等计算结果。

4.4 冲刷与淤积分析计算

评价段冲刷与淤积分析计算可依据建设项目的性质与分类，适当地选取数学模型计算方法、动床物理模型试验方法和经验方法等具体算法，以满足行洪论证与河势稳定评价的精度要求为准。4.4.1 数模计算

当采用数学模型进行冲刷与淤积计算时，其主要内容除应满足。4.3.1中对水流数模计算的有关要求外，还应包括：

(1)河床冲淤变化的率定验证

应根据实测资料，选择有代表性的水文系列，进行含沙量、输沙率和河道冲淤变化的率定和验证计算。模型泥沙率定和验证的精度应满足有关规范要求。

(2)计算水文系列的选取

应根据建设项目的情况、可能带来的影响、所在河段的水文泥沙特性、防洪评价的主要任务，选取有代表性的水文系列进行工程建成后的冲刷与淤积计算。计算水文系列的选取应能反映冲刷和淤积的不利水、沙组合条件。

(3)冲淤变化计算成果

计算成果应包括冲淤总量、冲淤厚度、冲淤时空分布等内容。4.4.2 物理模型试验

当采用物理模型进行河道冲刷与淤积试验时，应包括以下内容：(1)试验方案

(2)试验水文条件的选取与概化(3)模型试验的范围(4)模型的设计与各种比尺(5)模型沙的选择

(6)模型率定与验证采用的水文条件(7)模型率定有关参数的选取值

(8)模型率定和验证误差的统计结果及模型相似分析(9)模型试验结果统计

上述内容的有关具体要求与数学模型计算基本相同，模型设计及比尺的选择、模型沙的选取、水文系列的概化，应满足试验精度的要求。4.4.3 经验公式计算

当采用经验公式进行冲刷计算时，应包含下列内容：(1)计算公式的选用及适应性分析(2)水文条件(3)有关参数的选取值及其依据(4)冲刷计算结果 4.5 河势影响分析计算

建设项目建成后对河势稳定的影响，一般情况下可采用数学模型计算、物理模型试验等技术手段进行。其内容除需要满足上述数学模型计算和物理模型试验的有关要求外，还应包括：

(1)对主要河汊道分流比的影响值，若为动床数学模型或动床物理模型，还应统计各汊道分沙比的变化；

(2)工程区内代表性断面流速分布的变化情况；(3)主流线的变化情况；

(4)工程影响范围内防洪工程及其它设施附近流速、流向的变化；(5)代表性垂线流速、流向的变化； 4.6 排涝影响分析计算

排涝影响分析计算的主要内容有：

(1)现有排涝设施的结构尺寸、设计内外水位、运行方式、设计排涝流量等基本情况；

(2)采用的计算方法、公式、有关参数的选取及其依据；

(3)根据建设项目的雍水情况。对现有排涝设施的排涝能力进行复核计算； 4.7 其它计算

对建设项目，还应进行工程施工期及运行期的渗透稳定性复核、结构安全性复核、抗滑稳定性复核，地基承载力复核等计算。或者，根据项目设计情况，说明上述工作的一些结论性结果。综合评价

根据建设项目所在河道的水利规划与实施情况、评价段的防洪任务与要求、防洪工程与河道整治工程布局及其它国民经济设施的分布情况等，以及河道演变分析成果、防洪评价计算或试验研究结果，应对建设项目的行洪安全性与河势稳定性进行综合评价。

综合评价的主要内容包括：(1)建设项目与有关规划的关系与影响分析；

(2)建设项目是否符合防洪标准、有关技术和管理要求；(3)建设项目对河道泄洪能力的影响分析；(4)建设项目对河势稳定影响分析；

(5)建设项目对堤防、护岸及其它涉河工程和设施的影响分析；(6)建设项目对防汛抢险的影响分析；

(7)建设项目防御洪涝的设防标准与措施是否得当；

(8)建设项目的总体布局、建筑型式的防洪安全性能是否满足要求；(9)建设项目对第三合法水事权益人的权益影响分析。5.1 项目建设与有关规划、标准、管理的关系分析

主要包括建设项目与所在河段的水利规划和项目建设对规划实施的影响，建设项目与所在河段的防洪标准与有关技术要求，建设项目与水利部门有关管理规定等方面的分析。

5.1.1 建设项目与所在河段有关水利规划关系分析

简述建设项目与所在河段的综合规划、防洪规划、治导线规划、岸线规划、河道(口)整治规划等水利规划的关系，分析项目建设是否符合有关水利规划的总体要求与整治目标。

5.1.2 建设项目对规划实施的影响分析

分析项目建设对有关水利规划的实施是否产生不利影响，是否增加规划实施的难度。

5.1.3 建设项目与防洪标准和有关技术要求的关系分析

根据建设项目设计所采用的洪水标准、结构型式及工程布置，分析项目的建设是否符合所在河段的防洪标准与有关技术要求。5.1.4 建设项目与水利部门有关管理规定的分析

主要分析项目建设是否符合水利部门有关管理规定。5.2 项目建设对河段泄洪影响分析

根据建设项目计算雍水或试验结果，分析工程对河道行洪安全的影响范围和程度。对施工过程须占用河道过水断面的建设项目，还应根据施工导流方案及工期安排，分析工程在施工期对河道泄洪能力的影响。5.3 建设项目对河势稳定影响分析

根据数学模型计算或物理模型试验结果，或结合河道演变分析成果，综合分析工程对河势稳定的影响。主要内容应包括：

(1)分析项目实施后总体流态和工程影响区域局部流态的变化趋势；(2)对分汊河段，应分析项目建设是否会引起各汊道分流比、分沙比的变化；(3)通过对各代表性断面和代表垂线流速、流向的变化情况的统计分析成果，分析项目建设对总体河势和局部河势稳定有无明显的不利影响；

(4)结合河道冲淤变化的计算或试验成果，评价项目建设是否会影响河势稳定；

(5)对工程施工临时建筑物可能影响河势稳定的建设项目，应根据有关计算或试验成果，分析工程施工期对河势稳定的影响。

对河势稳定影响较小的项目，也可结合河道演变分析成果或采用类比法，做定性分析。

5.4 建设项目对堤防、护岸和其它涉河工程与设施的影响分析

根据有关计算结果，分析项目建设对评价河段内的各类工程与设施的安全和运行所带来的影响。其主要内容包括：

(1)根据工程影响范围内堤防近岸流速、流向的变化情况，分析项目建设对堤脚或岸坡冲刷的影响；

(2)根据护岸工程近岸流速、流向的变化情况，分析项目建设对已建护岸工程稳定的影响；

(3)对可能影响现有防洪工程安全的建设项目，应根据渗透稳定复核、结构安全复核、抗滑稳定安全复核、地基承载力复核等计算结果，进行分析；

(4)对临近水文观测断面和观测设施的建设项目，应分析对观测精度的影响，以及观测设施的安全运行影响；

(5)对可能影响现有引水、排涝设施的引排能力的建设项目，应根据有关计算结果，分析项目建设对引水、排涝的影响；

(6)对其它设施的影响分析。5.5 项目建设对防汛抢险的影响分析

对跨堤、临堤以及需临时占用防汛抢险道路或与防汛抢险道路交叉的建设项目，应进行防汛抢险影响分析。其主要内容应包括：

(1)根据建设项目跨堤、临堤建(构)筑物的平面布置、断面结构及主要设计尺寸，分析是否会影响汛期的防洪抢险车辆、物资及人员的正常通行；

(2)根据建设项目的施工平面布置、施工交通组织及工期安排情况，分析工程施工期对防汛抢险带来的影响；

(3)分析项目建设是否会影响其它防汛设施(如通讯设施、汛期临时水尺等)的安全运行。

5.6 建设项目防御洪涝的设防标准与措施评价

分析建设项目运行期和施工期的设防标准是否满足现状及规划要求，并对其所采用的防洪、排涝措施是否适当进行分析评价。5.7 项目建设对第三合法水事权益人的影响分析

根据项目建设的布置及施工组织设计，分析工程施工期和运行期是否影响附近取水口的正常取水、临近码头的正常停泊等第三人合法水事权益。防治与补救措施及投资概算

6.1 建设项目影响的防治措施

建设项目影响的防治措施(含运行期与施工期)应包括：

(1)对水利规划的实施有较大影响的建设项目，应对建设项目的总体布置、方案、建设规模、有关设计、施工组织设计等提出调整意见，并提出相应补救措施；

(2)对河道防洪水位、行洪能力、行洪安全、引排能力有较大影响的建设项目，应对其总体布置、结构型式尺寸、施工导流方案等提出调整意见，并提出相应的补救措施；

(3)对现有堤防、护岸工程安全影响较大的建设项目，应对其布置、结构型式与尺寸、施工组织设计等提出调整意见，并提出相应补救措施；

(4)对防汛抢险、工程管理有较大影响的建设项目，应对其工程布置、施工组织设计、工期安排等提出调整意见，并提出相应补救措施；

(5)对河势稳定有较大影响的建设项目，应对其工程布置、结构型式、施工导流方案及施工临时建筑物设计等提出调整意见，并提出有关补救措施；

(6)对其它涉河工程及运用有较大影响的建设项目，应对其工程布置、结构型式及施工组织设计等提出调整意见，并提出有关补救措施；

(7)其它影响补救措施，包括第三权益入的补救措施等。6.2 防治补救措施的工程量与投资概算

对需要采取的防治和补救措施，应列出其工程量与投资概算情况表。结论与建议

总结归纳综合评价的主要结论，对存在的主要问题提出建议。其主要内容如下：

7.1 河段河道演变规律、发展趋势及河势稳定的分析结论； 7.2 建设项目对各方面影响的评价结论； 7.3 应当采用的防治补救措施与投资概算； 7.4 对存在的主要问题的有关建议措施。

附录一

河道管理范围内建设项目行洪论证与河势

稳定评价报告编制目录概述

1.1 河流概述 1.2 评价依据

1.3 评价范围与防洪标准 1.4 研究路线与工作内容 2 基本情况

2.1 建设项目概况 2.2 评价河道河段情况

2.3 现有涉河工程与本建设项目的关系 2.4 评价河段水利规划与实施情况 3 河道演变

3.1 河道历史演变 3.2 河道近期演变分析 3.3 河道演变趋势预测 4 行洪论证与计算 4.1 一般要求 4.2 水文分析计算 4.3 雍水分析计算 4.4 冲刷与淤积分析计算 4.5 河势影响分析计算 4.6 排涝影响分析计算 4.7 其它计算 5 综合评价

5.1 项目建设与有关规划、标准、管理的关系分析 5.2 项目建设对河段泄洪影响分析 5.3 建设项目对河势稳定影响分析

5.4 建设项目对堤防、护岸和其它水利工程设施的影响分析 5.5 项目建设对防汛抢险的影响分析

5.6 建设项目防御洪涝的设施标准与措施评价 5.7 项目建设对第三合法水事权益人的影响分析 6 防治与补救措施及投资概算 6.1 建设项目影响的防治措施

6.2 防治补救措施的工程量与投资概算 7 结论与建议

附录二

河道管理范围内建设项目行洪论证与河势

稳定评价报告附图参考目录建设项目所在河流水系图、河段河势图 2 建设项目所在地理位置示意图建设项目所在河流的规划图、评价河段的现状涉河建筑设施位置与属性图 4 建设项目的总体平面布置图、主要结构图、剖面图 5 建筑物所占行洪断面图河道演变分析所取断面位置图、各种平面变化和断面变化套绘图数模计算或物理模型试验范围图、测站(含测流断面和垂线)位置图、计算分析和试验取样点(含取样断面)位置图数模和物模率定与验证取样点(含取样断面)位置图、率定与验证成果图 9 水位影响等值线图 10 流速影响等值线图断面流速分布影响图(或流速分布矢量图)12 主流线影响图(或矢量图)13 工程前后流场图 14 冲淤变化图防治措施或补救措施工程设计图 16 其它相关附图

篇2：项目稳定回报论证报告

第一部分

项目概况

1、项目地址：贵州省正安县南门

2、总建筑面积：267114.5平方米

3、住宅建筑面积：153623.5平方米

4、商业建筑面积：32600平方米

5、公建面积：8.4万平方米

6、绿化率：35%

南门·古井坊项目论证报告

第二部分项目区域宏观因素分析

南门•古井坊位于贵州省正安县城南门原老干局和工会办公楼。

正安县位于贵州省遵义市东北部，县域东抵务川，东南靠凤冈，南邻湄潭，西南接绥阳，西北毗桐梓，北与重庆市南川县相连，东北和道真县接壤。南北长 79 公里，东西宽 62 公里。县城北距重庆主城区220公里，南距遵义140公里，贵阳295公里，是贵州襟联重庆的前沿，素有“黔北门户”之称。1990 年，全境国土总面积 2595平方公里。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），60万人。

正安历史悠久，文化源远。是巴蜀文化、荆楚文化与古黔北文化相互渗透交融发育的重要区域；是东汉儒学大师、教育家、贵州文化鼻祖尹珍先生的故里。尹珍文化在这里世代传承和发扬，积淀了正安深厚的文化底蕴，素有“小说之乡”、“群众文化之乡”称誉。

正安山川秀丽，资源丰富，气候宜人，四季分明。境内属典型的喀斯特地貌，旅游资源富有特色，有百里桐花、千倾茶园、万亩草场、天楼云海、顶菁日出、石笋凌霄、天池泛舟、南天一柱、古柏腾龙、风雨桥、公馆桥、尹珍墓、务本堂、八圣宫等丰富的自然景观和人文景观。全县耕地面积46万亩，林地面积138万亩，可开发利用非耕地107万亩，待开发的草山草坡 70 万亩。自然资源和可开发的矿产资源十分丰富，有红豆杉、香果树等珍稀树木，全县中药材品种 1500余种，占全省品种资源的50％。野生动物160多种，云豹、金钱豹、毛冠鹿、大鱿等国家一、二、三类保护动物20余种。全县大小河流393条，水域面积4万亩，河网密度0.68千米／平方公里，水能资源储量28万千瓦，可开发量为22万千瓦，已经省水电勘测设计院设计规划的沙阡电站、毛家塘电站（总装机容量10万千瓦）正待引资开发。全县已探明有原煤、铝土矿、含钾页岩、萤石等16种主要矿产资源。

正安交通便捷，通讯发达，基础设施日臻完善。全县拥有各类公路 2390 多公里，路网密度每百平方公里拥有公路70.2公里，每10000人拥有公路39公里，超过全省平均水平。电信、移通、联通等通讯网络覆盖全境，地方电网与国家电网并网运行，使县内电力供应充足。

正安是中国野木瓜之乡、油桐之乡，也是全省重要的茶叶生产基地县、优质烤烟生产基地县。县政府加速培育特色优势产业：重点发展茶叶、方竹笋、野木瓜三大产业，到“十一五”期末，三大产业基地建设要突破40万亩，实现产值6亿元以上。

正安县以产业化发展战略、城镇化发展战略、非公有制经济优先发展战略、开放带动战略、可持续发展战略和科教兴县战略为主线，实施了城建、烤烟、畜牧“三大攻坚战”，县域经济快速健康发展、城乡面貌发生深刻变化、人民生活不断改善、精神文明和民主法制建设成效显著、党的建设不断加强，经济和社会事业取得全面进步。

正安县今后五年的发展将以五大建设的核心就是农业产业化建设、生态能源建设、能源工业建设和农畜产品加工业建设、城镇化建设和农村基础设施建设。四创活动则以四在农家、三级联创、四民社区和平安正安创建为主。“一条方针两个强力点”是正安县未来几年发展的主线。按照这一发展思路。正安县正在实施突破工业化、提升城镇化、实现农村沼气化、推进农业产业化，建设绿色生态与特色经济强县的“四化一强”发展战略：做大做强优势产业，着力突破工业化。加快芙蓉江流域水电开发进度，建成以沙阡、毛家塘、牛都坝为主的梯级电南门·古井坊项目论证报告

站，大力发展小水电；大力发展以茶叶、方竹笋、野木瓜、畜产品、薯类为主的特色农产品加工业，逐步恢复和壮大以油桐、油菜为主的油脂加工业。正安县政府正积极推进正、道、务片区铝土矿联合开发，发展氧化铝工业；发展化肥工业，力争建成年产10万吨有机多微复合肥厂；抓好天麻、白芨等中药材基地建设，发展以中药材加工为主的新兴药业；大力发展以新型节能材料为主的建材工业，力争建成年产60万吨新型干法水泥生产线。到2010年，初步形成以能源、农产品加工、建材等为支撑的工业体系，实现工业增加值在地区生产总值中的贡献率达25％以上。切实完善城镇功能，着力提升城镇化。牢固树立“小城镇、大战略”思想，坚持旧城改造与新区开发并重，力争完成县城东门、北门片区旧城改造，完善西部新区与楼台园区建设，拓展县城规模，逐步健全城镇功能，提高县城品位，把县城建设成为具有尹珍文化特色的遵义东北部中心城市。“十一五”期末，使县城人口达7万—8万人。通过重点扶持，使庙塘、土坪、流渡、新州等乡镇集镇人口达0.5万—1万人。继续强力推进“整脏治乱”行动，建立城镇管理长效机制，巩固省级卫生文明县城创建成果，努力构建文明、和谐的城镇环境。

正安是一块资源丰富的处女地，是一块商机无限的宝地，是一块生机勃勃的热土，是投资者的天地，淘金者的乐园。正安已具备天时、地利、人和的良好投资环境。开放的正安将紧紧抓住国家实施西部大开发战略的重要机遇，以更优惠的政策，最优质的服务，更宽松的环境，诚邀国内外朋友和客商前来旅游观光、访亲探友、投资开发、同创美好的明天。

金点通结论：本项目的区位优势比较明显，随着道路交通的不断完善，为正安县地产市场的迅速崛起打下坚实的基础。

南门·古井坊项目论证报告

第三部分

项目区域环境分析

正安县位于遵义东北部，县城北距重庆220 公里，南距遵义140 公里，贵阳295 公里，是贵州襟联重庆的前沿，素有“黔北门户”之称。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），60万人，国土面积2595平方公里。

正安县全县辖19个乡镇，其中两个民族乡。即：谢坝仡佬族苗族乡、市坪苗族仡佬族乡。两个民族乡均建立于1987年11月。根据第五次人口普查统计显示，全县总人口 593960人，其中：少数民族人口 42399人(外出务工人员未作统计)少数民族人口占总人口约8．4％。

一、民族结构全县共有23种少数民族：仡佬族、苗族、土家族、布依族、回族、壮族、彝族、蒙古族、白族、哈尼族、满族、侗族、傣族、藏族、维吾尔族、水族、朝鲜族、土族、拉古族、黎族、瑶族、羌族、塔吉克族。

二、分布情况从23种少数民族的分布来看，世居少数民族多分布在安场镇、谢坝仡佬族苗族乡、市坪苗族仡佬族乡。土坪镇华尔山苗寨为土著苗族。婚姻迁入的遍及全县19个乡镇。

正安属中亚热带湿润季风气候。气候温和，四季分明，雨量充沛，无霜期长。特别是在农作物生产旺盛期正值高温多雨时节，热量和水分的有效性高，对农作物生长极为有利。由于地势高差较大，立体农业气候明显，温凉、温和、温暖气候均兼有。但日照少，辐射弱，春秋多低温阴雨，盛夏多伏早。

据县气象站 1959 一 1990 年的观测，年平均温度为 16.14 ℃，极端最高温度 38.8 ℃，极端最低温度零下 6.2 ℃。年平均温度最高地区樊村为 16.9 ℃，最低地区上坝为 11.9 ℃，绝大部分地区在 14 一 16 ℃。无霜期平均 290 天，最长 337 天（1973 年），最短 246 天（1990 年）。平均年降雨量 1076 毫米，多数地区在 l000一 1200毫米。总趋势是在同一海拔高度上，温度自西向东逐渐降低，降雨量则由东南向西北递减。

金点通结论：正安县城市基础建设已初具规模，城区道路、绿化将会日趋完善。加之政府招商引资力度的不断加大和城市化进程的加快，以及县城旧城改造的不断深入，本区域地产市场方兴未艾，投资潜力巨大。

南门·古井坊项目论证报告

第四部分

项目自然环境分析 4、1 土地性质综述

本项目土地面积为112亩，地形条件较为完备，土地地形北高南低，从场地内周边原有建筑基础情况来看,该地块的地质条件良好。4、2 项目自然景观

本项目规划建筑面积预计为10万平方米，项目中30米宽的东升大道也在建中，将连接务川县的各个交通要道，本项目东靠群山秀脉，西接务川商业中心圈，可远眺山林秀色，近览流光车影。本项目将是一座融商业、观光、旅游、高尚住宅为一体的高尚人文商住社区。

金点通结论：相对于贵州省其他地区和城市，正安县的楼市起步较晚，本项目具有一定开发规模，应打造成本区域第一个以自然景观为住的高尚人文商住社区，走“精品”路，大打复合地产牌，充分运用现代营销推广理念进行包装宣传，势必会在当地引起相当的反响，谱写正安县新的楼市历史。

南门·古井坊项目论证报告

第五部分

项目SWOT分析 5、1 S（优势）

1.地理位置：地处务川县城，地理位置优越，交通便利，有利于向周边地区

的辐射。

2.自然景观得天独厚：本项目视野开阔，为典型的山景地带。

3.稀缺性：一是本项目周边无高档住宅空白，导致务川目前商品房的紧缺；二是政

府对周边规划控制严格，土地的稀缺性和商住一体化的稀缺性并存。

4.周边配套成熟：本项目中拟建有两个大型文化休闲广场、一个停车场、一条商业

步行街，还有县汽车站、县医院等公建设施。

5.强强联手，新观念，新手法的引入，易于引导潮流，建立“先行者”的地位和形象。6.政策优势：正安县政府加大城市运营的力度，势必为开发商敞开大门，提供各种优惠政策。

7.户型、面积设计合理，性价比高，适应市场需求。

8.楼盘品质的保障：本项目是务川县境内首家引入物业管理公司的住宅区。5、2 W（劣势）

1.由于项目修建公路、整理河道、等前期投资较大，可能造成工期较长，周边环境建设缓慢势必会对销售造成一定的影响。

2.从现状看，本项目所临的东升大道人流量较少，又属新城中心，目前商业氛围不够，在商业门面的销售上肯定有压力。

3.竣工后的东升大道属交通要道，交通繁忙，县汽车站等公建设施的存在，致使环境噪音大。

4.当地居民的教育水平普遍偏低，目前又无可比性项目，对产品概念的引导是否会造成难度，目前还是未知数。5、3 O（威胁）

1.务川当地的群众对期房的认识、接受度不高。2.无对比性楼盘所带来的风险。

3.项目前期公建设施的投入较大，有可能导致资金回笼较慢而影响建设工期的延长。5、4 T（机会）

1.当地政府对本项目的大力支持。

2.市场供求的严重不平衡，目前商品房的紧缺性为本项目的销售打下了坚实的基础。3.强有力的、优势的营销策划、推广理念及高素质的销售团队、现代的营销模式会将一切劣势化解到最小程度。

4.正安县政府所给予的各种优惠政策运用。

5.全国城镇化进程的加快为本项目带来了良好的机遇。

南门·古井坊项目论证报告

第六部分

本项目区域调查报告 6、1 调查说明 6、1、1 目的

为了能够对本项目正确地定位以及更深层次地分析,提供清晰、完整的数据资料是非常必要的,本公司特地组织了一次全面的社会调查，通过对正安县社会经济宏观发展环境，房地产业发展环境，金融、建筑行业以及区内的旅游业、娱乐业、科教、文化、体育等第三产业发展的现状及特点分析；以及重点对正安县房地产市场分析，包括宏观市场（供给、需求、竞争），区域内消费者的居住情况，区域市场的分析研究；再辅以对项目的地块及周边的情况如：已有生活居住便利状况、可利用的自然景观、人口结构及消费潜力等方面内容的分析来获得有关信息，并采取一定的统计分析、归类、整理、提炼等方法形成对开发中的本项目真正有益的数据、资料，以便为顺利完成本项目的定位、营销策划打下坚实的基础。6、1、2 调查对象

本次调查的对象为：

1、政府发展规划。

2、政府各职能部门出台的相关管理文件和行业内部约束文件。

3、各年正安县统计年鉴。

4、公司收集、整理的相关资料。

5、其他相关资料：报纸、杂志、电视、文献、新闻发布资料等。

6、（需求调查）区域内普通消费者

7、地块周边情况，如居住圈、生活方便状况、人口、商务频繁状况、交通、可利用的自然景观、未来发展状况等。6、1、3 调查内容

（一）市场环境调查

社会经济环境：政策、金融、产业分布、第三产业等。消费环境。

房地产市场：居民居住状况、住宅开发量。

（二）地块环境调查

1、地块环境。

2、生活方便状况。

3、商务频繁状况。

4、居民生活状况。

5、居住圈状况。

6、可利用的自然景观。

7、未来发展。

8、周边人口。

（三）针对性调查

1、购买能力调查。

2、消费喜好调查。南门·古井坊项目论证报告

3、消费趋势调查。6、1、4 调查方法

（一）资料收集法：宏观政策及相关数据

（二）观察法：典型楼盘的重点调查

（三）问卷调查法：需求抽样调查（以入户式或拦截式为主）6、1、5 数据处理与信息分析

（一）计算机处理（客观分析法）：应用于需求市场调查问卷处理，供给及竞争市场典型调查中的楼盘汇总分析，使用SPSS、EXECL等统计分析软件包进行分析。

（二）主观分析法：

1、主成份分析法：应用于典型楼盘分析；

2、假设检验：应用于研究影响消费者购房因素相关性分析。6、2 消费者市场调查报告 6、2、1 基本情况 6、2、1、1 居住区域

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%85.36%5.32%正安道真3.27%务川2.86%凤冈2.17%重庆1.02%其他金点通观点：从调查的情况来看，正安县的居民占绝大部分，占总体的85.36%。另外的居民居住地为道真、正安、务川、重庆等，基本符合目前正安县居民的构成比例。

南门·古井坊项目论证报告 6、2、1、2 居民从业单位性质

18.64%5.08%8.48%17.80%50.00%政府机关私营企业国有企业私营业主其他金点通观点：居民从业单位主要是私营业主约占一半，经营临街门面作为其主要的收来源。国有企业上班的居民也占有一定的比例为17.8%。在政府机关、集体企业上班的居民所占比例分别为5.08%、8.48%。其他性质居民构成主要包括退休职工、失业者、学生等。6、2、1、3 居民职业南门·古井坊项目论证报告

2.61%3.39%26.70%67.30%单位或部门负责人

专业技术人员经商务农金点通观点：结合居民的从业性质来看，正安县的居民以务农为主占67.30%，经商和打工者所占的比例比较大，26.70%，但经商的规模不大，以临街铺面为基本模式。专业技术人员和单位负责人所占比例较小，这符合务川地区的职业结构比例。

南门·古井坊项目论证报告 6、2、1、4 居民年龄结构比

金点通观点：从居民的年龄段来看，20-30岁和30-40岁年龄段的居民占的比例较大，0.85%18.64%41.53%38.98%20岁以下20-30岁30-40岁40岁以上分别为41.53%和38.98%，其次为40岁以上的居民，从年龄上来看，务川居民的年龄分布对房地产的发展具有较大的好处，因为20-40岁的人正处于需要购房阶段或需要置换房屋，且大多数居民的收入较为稳定，发展前景较好。

南门·古井坊项目论证报告 6、2、1、5 受教育程度

金点通观点：从统计数据来看，正安县居民的文化程度普遍不高，这一点在我们的调本科大、中专高中中学小学以下0.00%4.24%22.88%36.44%30.51%5.93%10.00%20.00%30.00%40.00%查过程中最有体会，主要表现在他们对拦截式问卷调查的方式不能接受，还有对房地产方面的基本常识不了解。从数据上来看，居民所受教育主要是高中、中专和初中为主，接近九成；大专和本科以上学历的居民甚少，不到10%。居民接受教育的程度较低，使他们对事物的看法会较为保守，但同时也给我们提供了一定的机会，对于新鲜事物只要我们善于引导，务川居民必定会疯狂抢购。这一点在我们的营销策略中需要加以重视。6、2、1、6 家庭结构南门·古井坊项目论证报告

10.08%3.99%4.47%15.25%单身贵族二口之家三口之家四口之家五口之家其它36.78%29.42%金点通观点：务川居民的家庭结构普遍符合国家标准，以三口之家和四口之家为主，占66.2%，其次是五口之家和二人世界，总体来看，家庭人口符合正态分布的规律。6、2、1、7 家庭月收入南门·古井坊项目论证报告

70%60%50%40%30%20%10%0%62.30%2.40%6.50%11.80%13.50%3.50%100***03000-10-20-20-30元0元5050以下00元00元00元00元以上金点通观点：总体来看，务川居民的家庭月收入偏低，主要集中在2000-2500元左右，从调查得来的数据来看，务川居民家庭月收入低于2000元所占的比例为20.7%。而此次调查的对象主要是临街铺面，应该说是务川居民收入较高的群体，据了解务川普通家庭的月收入在1500元以下的比例比调查得来的数据还要高一些，而收入较高的家庭已基本有了自己的住房。

南门·古井坊项目论证报告 6、2、1、8 收支余额流向

50%40%30%43.22%19.46%20%10%0%储蓄4.28%保险购房2.54%投资1.69%旅游18.64%10.17%教育其他金点通观点：务川居民收入除了满足基本生活需求外，多余的收入大多是用于储蓄，用于储蓄的比例占43.22%，其次是购房和子女教育，由此可见，务川居民的购房欲望是很强的，甚至超过子女教育的支出。6、2、1、9 住房情况南门·古井坊项目论证报告

27.98%与父母合住25.80%租赁3.39%借住42.83%自有金点通观点：目前务川居民大多都有自己的住宅或者是与父母同住，两者所占比例为70.81%，但居住的环境较差。居民中急于换房的大有人在，换房原因主要是房屋陈旧、面积、房屋质量差，年轻人想单独居住，给自己更多的生活空间，还有25.8%的人无住房。由此可见当地住房的紧缺性。6、2、1、10 住房面积南门·古井坊项目论证报告

50%40%30%20%10%0%7.62%45.96%32.40%9.32%4.25%0.45%40平40-80-100120150100-1-1平方方米80平20平50平平方米以以下方米米方米方米上

金点通观点：务川居民的住房条件较差，多是房改制度实施以前单位修建的房屋，房屋面积、结构和质量均较差。目前居民住房面积多在40-80平方米之间，其次是80-100平方米之间，两者占的比例约为七成半。而有钱一族近年买的住房多为150平方米以上，普遍反映面积过大，消费闲置较多。6、2、2 购房意向 6、2、2、1 购房时间南门·古井坊项目论证报告

两年以后12%半年内39%两年内20%一年内29%

金点通分析：数据显示务川居民计划在一年内买房的人数超过了一半（此处数据已作初步调整），有一小部分的被调查者短期内没有购房的打算。6、2、2、2 购房原因南门·古井坊项目论证报告

改善居住条件解决居住

解决居住投资提供给子女金点通观点：结合被调查者的基本情况来看，务川居民多数都有自己的住房，只是住房条件较差，所以需要改善居住条件的接近五成，而近期急需购房的居民主要是为了解决居住问题，占了33.3%，总的来说，务川需购房的居民占绝大多数。6、2、2、3 置业考虑的因素南门·古井坊项目论证报告

60%50%40%30%56.93%20%12.64%10%0%5.63%1.69%2.93%0.69%11.69%7.80%地价交发生物小付段格通展活业区款商配管环方实套理境式力

金点通观点：在置业因素分析中，制约居民购房的首要因素主要是价格，占56.93%，一是居民的收入较低；二是房屋不同普通的商品，它可能需要一个家庭倾其所有才能购买。其次是地段。再有就是付款方式和小区环境，本项目交通便捷，需要做的就是将小区环境打造好，给客户提供灵活的付款方式，完善生活配套，就会吸引住大量的客户了。6、2、2、4 信息来源南门·古井坊项目论证报告

其他途径影视广告自己实地了解路牌广告亲朋推荐报纸广告5.93%4.24%36.3.39%16.10%33.90%金点通观点：由于正安县地产市场在开发过程中较少注重营销策略，宣传力度不够、宣传形式单一，所以居民多数选择到现场了解，加上亲朋好友推荐的形式占总体的52.54%，正安县本身楼盘的资料主要是通过消费者自己了解得知。本项目广告宣传策略上应当因地制宜，应通过发送DM单或地区电视广告片等引导消费者的消费观念，将有效的信息及时传递到消费者。6、2、2、5 购房地段南门·古井坊项目论证报告

80%70%60%50%40%30%20%10%0%73.73%10.18%5.08%凤冈5.08%贵阳4.24%其他区1.69%其他务川遵义金点通观点：务川居民选择购房的区域多数锁定在务川，占总体的73.73%，所以本项目的目标客户群应当是大众。选择在务川购房的群体中，有41.38%的消费者购房区域不一定，而其余选择在其他城市买房的居民主要是因为工作的原因，或者因其他城市的房地产发展较成熟，绿化及配套设施比较完善。6、2、2、6 选择价位南门·古井坊项目论证报告

40%30%20%10%0%33.45%31.22%16.02%11.30%3.47%400元/4.54%***-60－4－5－5元/0元平方50元00元50元平方/平／平／平／平以下米以方米方米方米方米上根据金点通调研数据分析，务川居民对于房屋价格的承受能力较低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而价位在400-450元／M2占的比例为16.02%，这其中绝大部分集中在500元／M2之间，超过600元／M2的接受程度就比较少了。房价超过700元／M2为务川房地产市场的真空地带，普通居民的接受度几乎为零。另有一定比例的居民承受的房价在550-600元／M2之间。出现这种现象的主要原因是由于务川居民的收入较低所决定的，并且务川房地产市场主力价格也在500-600元／M2之间。

金点通观点：在房屋总价方面，务川居民普遍认为在6万元以下，最多不能超过8万元，接受度最高的是每套房屋总价在6－7万元之间，这就要求我们在前期的规划设计方面尽量降低成本，进而降低总房款，以免开发出来的产品被市场淘汰。6、2、2、6

需求面积南门·古井坊项目论证报告

35%30%25%20%15%10%5%0.82%0%505.93%24.58%34.75%23.73%4.23%5.93%平方米以下50－70－90－110130150-－平方170平90平110510平30平平方米以方米方米方米方米上米由于务川居民传统的消费理念，认为房屋面积越大越好，这一点从正开发的住宅如此受欢迎就可以看出。不过这种观念正在改变，前期已经购买房屋的居民普遍认为面积过大，闲置浪费的较多。根据金点通调研数据分析，90－120 M2的住宅比较受欢迎，占总体的34.75%；其次是70－90 M2的住宅，受欢迎程度为24.58%；110－130 M2的住宅也是市场追捧的对象，占总体的23.73%。总而言之，根据调查的结果显示，本项目的主力户型在80－130 M2之间。6、2、2、8 户型需求南门·古井坊项目论证报告

64.24%27.29%1.70%一房一厅

5.08%二房二厅三房二厅四房二厅1.69%五房二厅以上金点通观点：在户型需求上，主要集中在三房二厅和二房二厅，它们占总体的比例分别为64.24%和27.29%，两者超过总需求的90%。并且不少的消费者希望将房屋设计成错层（约占30％－40％）。而四房及以上户型最好控制在10％以内。6、2、2、9 选择房型

金点通观点：在选择房型上，消费者多半选择了多层不带电梯住宅，高层能被部分消费者所接受，而别墅几乎无人问津。多层中许多客户希望能做成错层，这是务川居民未来的消费趋势。6、2、2、10 车位需求

车位对绝大部分的居民来说是没有必要的，但对于小区来说是必不可少的，这不仅是小区的配套，而且对小区品质提升是一个必备条件。金点通建议：修建部分地下车库，以备小区客户及外来车辆使用。整个小区最好以每20户配置1个车位为佳。6、2、2、11 装修标准

南门·古井坊项目论证报告

72.03%21.70%1.78%清水房

3.47%厨卫装修菜单式1.02%整体装修无间隔墙金点通观点：在装修需求上，消费者一般会选择自己装修。一是节约费用，二是按照自己的喜好进行装修，这部分消费者占总体的比例为72.03%。另有21.7%的消费者选择厨卫装修，其余的装修方式消费者很少接受。6、2、2、12 付款方式

银行按揭60%一次性付款,20%免息分期付款,20%40%30%20%南门·古井坊项目论证报告

金点通观点：因为居民的收入较低，越来越多的人选择银行按揭，其比例达到60％。一次性付款和分期付款的比例各占20％。6、2、2、13

按揭首付款

8.57%27.14%51.43%12.86%

金点通观点：在选择银行按揭的付款方式下，居民首付成数主要集中在两成，其比例为51.43%，其次是首付三成为27.14%，选择首付一成的客户也存在一定的比例，大约占12.86%。综合来看，务川居民的收入较低，应尽量给客户提供宽松的付款方式。

10%以下南门·古井坊项目论证报告 6、2、2、1按揭月供款

40%35%30%25%20%15%10%5%0%40.00%32.86%14.29%10.00%2.85%300元以下300－500元500－800元800－1000元1000－1500元

月供金额由于居民的收入较低，因此可接受的月供金额也较低。有40％的居民月供款为300－500元之间，月供款在500－800元之间的占32.86%。从调查中我们了解到，居民的收入大多用于供房款。金点通建议：在总房款的控制上应尽量适合务川居民的收入水平，开发出消费者都能够购买的房子。6、2、2、1按揭年限

南门·古井坊项目论证报告

35%30%25%20%15%10%5%0%5－10年

34.85%25.72%18.57%15.15%5.71%10－15年15－20年20－25年25－30年金点通观点：在按揭年限上务川居民没有什么明显的集中趋势，相比之下，选择10－15年和15－20年按揭的比例略微较大，其所占比例分别为25.72%和34.85%。6、2、2、16 物业管理

业主自主管理9%不需要8%高品质物管3%常规性物管80%南门·古井坊项目论证报告

金点通认为：在物业管理方面，务川居民对此的认识仅仅停留在打扫楼道清洁和看住宅大门，所以他们在物业管理费的接受程度是出钱合适，享受常规性物业管理。其物管费多以户数为单位收取，每月收费为10－20元之间。在本项目的操作过程中，应引导消费者对物业管理有一个全新的概念。6、2、2、17 配套生活

配套方面居民主要关心的问题集中在公共交通、园林绿化、农贸市场、运动场所、医疗设施及学校方面。在项目地块周边，目前的交通状况是比较理想的，居民到城区和正安县其他各地都是方便快捷的，是正安县的交通要塞。园林绿化是目前务川房地产项目的空白点，其他项目几乎没有绿化。

金点通认为：本项目应在此方面有所突破。运动场所是小区必备的公共设施，应尽量多设全民健身器材，以增强项目的吸引力和品质。子女教育是每个家庭比较看重的问题，在小区内设置幼儿园可以解决业主的后顾之忧。6、2、2、18 居民购房最关心的问题

金点通观点：在购房时居民最关心的问题主要是价格、房屋质量、户型结构、环境绿化、生活配套设施、房屋朝向等方面。房屋质量和户型结构是每个开发商必须认真对待的问题，它对房屋的销售和公司品牌的树立是绝对的主导因素。环境绿化再次成为务川居民购房关心的问题，好的小区环境对项目的品质和销售将起到推波助澜的效果，对客户的吸引力是巨大的。6、2、2、19 务川地区部分商业物业概况

金点通分析认为：从楼层来看，由于务川地区多数商业物业为门面形式，因此多分布在1F，个别地方涉及2F；从面积来看，务川地区的商业物业规划面积大致相近，多数用于小的个体工商户作零散的商业物业；从销售价格来看，多集中在2000—5000元/m2之间，这个价格较为适中，符号务川地区的市场情况，而由于所处地段不同，各商业物业的租价也有一定的出入；从销售情况现状来讲不是很理想，这于地理位置有着极大关联，许多位置较为偏僻的地方也有了数量不小的商业面积，导致目前的空置商业物业还在不断增加；从部分已入住的商业物业显示出，多数门面都用于经营餐饮、副食等小规模的零散的商业物业；从整体来看，务川地区的商业物业有很大的风险及威胁，不单要有好的地理位置还要有自己的特色和优势才可以吸引投资人。6、3 相关性分析 6、3、1 月收入与需求面积

金点通观点：从面积需求程度分析，不同家庭收入的消费者对面积的需求有所不同，但主要集中在90－120M2之间，其次分别为110－130M2和70－90M2之间，总体呈正态分布。而高收入家庭（月收入在2500元以上）的面积需求总体向110－130M2方向倾斜，中低收入家庭（2000元以下）倾向于70－100M2之间。

从图形中可以看出，家庭收入在1500－2000元和2000－2500元的消费者的购房意向具有一定的趋向性，他们认为房屋面积在90－120M2比较合适。南门·古井坊项目论证报告 6、3、2 家庭收入与余额流向

从不同家庭收入消费者来看，他们除了满足基本的生活需求外，剩余的家庭收入主要用于储蓄，占总体的40％左右；其次主要用于子女教育，这是中国老百姓普遍关心的问题，务川居民用于子女教育所占比例在25％左右；购房支出也是务川居民的三大支出之一，普遍在20％左右。

金点通认为：从数据显示，家庭收入在2000－2500元的居民用于购房的支出最高，占34.61%，总的看来家庭收入在2000元以上的居民对购房的支出较高，说明他们对房屋的需求愿望是强烈的，所以本项目的目标客户群应是家庭收入在2000－3000元之间的消费者。结合正安县的统计年鉴来看，正安县居民总体收入偏低，2002年城市住户八大类支出的数据显示其恩格尔系数为38.99%，说明正安县居民刚解决温饱问题。6、3、3 家庭收入与价格

金点通观点：从家庭收入分析，务川居民对于房屋价格的承受能力较低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而价位在400-450元／M2占的比例为16.02%，这其中绝大部分集中在500元／M2之间，超过600元／M2的接受程度就比较少了。房价超过700元／M2为务川房地产市场的真空地带，普通居民的接受度几乎为零。虽然目前务川房地产市场主力价格在450－550元／M2之间，但考虑到政府房地产相关政策的影响和市场价格的走向趋势，未来一两年内务川房地产市场的主力价格应该在600－900元／M2左右。这是在我们的价格策略中需要谨慎对待的，要基于务川居民的收入和房地产市场价格来定价。6、3、4 现有居住面积与购房时间

金点通观点：从数据分析来看，居民的购房时间与他们现在的居住状况息息相关，结合前面居民的现有住房面积分析，务川居民现有住房多集中在50－80M2之间，计划在近两年内购房的比例总计为88%，其中计划在半年内购房的为39%，一年内购房的为29%，两年内购房的为20%；而住房面积在80M2以下的居民计划在两年内购房的比例总计为89.97%；目前居住面积在100M2以上的消费者的购房时间全部选择在两年以后，他们多是近年购置了新房，近期置业的欲望不强，对本项目而言这一层面的客户群不多。6、3、5 家庭收入与月供款

金点通观点：家庭的月收入决定了其购房支付月供款的能力，这点可以从调查的数据中得到证实。务川居民家庭月收入在2000元以下的消费群其月供款主要在300－500元和300元以下，少数家庭能够承受500－700元的月供，超过900元根本就无人提及；收入超过2000元的家庭所承受的月供款在500－700元和300－500元之间，月收入超过3000元的家庭有少量能够承受800元左右的月供款，其比例在3％左右。

南门·古井坊项目论证报告

第七部分

结论与建议

根据金点通调查结果可以看出：

☆ 在售项目建筑型态以单体楼为主，这类楼盘档次低，设计理念落后，仅满足当地居民的居住功能，无任何品质可言。金点通建议做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。

☆ 在售项目建面均价在500—550元/平方米之间。结合宏观因素分析，由于本区域地产市场品质、价位偏低。金点通建议：开盘期间价格不宜过高，以免造成目标客户及准客户的流失。应采取低开高走的价格策略，待消费市场逐步认同本案及销售放量后，再稳步提升本案价格，从而实现本项目的利润最大化。

☆ 根据调查的结果显示，大多数居民选择面积多在90—120 m2，金点通建议户型设计应以80--130 m2的面积为主。

☆ 从户型需求来看，由于当地居民居住环境较差，现有住房面积较小。金点通建议：户型设计应以三室二厅为主，二室二厅为辅，四房及以上户型最好控制在10%以内，户型设计也应有多种类型可供选择，适合不同购房者的不同需求。

☆ 从付款方式上看，近期内销售的项目都采用一次性付款及分期付款两种方式，很多购房者还采用自己贷款购房的方式。在付款方式上金点通建议：应给消费者提供轻松的环境，以吸引更多的消费者前来购房。

☆ 金点通观点：通过综合分析，务川居民的收入较低，所以房屋总款应尽量控制在10万元以内，按揭首付和月供也应尽量给客户提供宽松的付款方式，尽量适合当地居民的收入水平。

☆ 金点通观点：品牌提升是求得市场认同的重要因素。以其特性化、精品化的品质占领目标市场。通过物业品质的提升，品牌从表面的感知阶段过渡到内在感知阶段。要知道拥有市场的唯一途径就是拥有领导市场的品牌。

☆ 推广手法单一，推广策略不够成熟，务川地区近年销售的项目对于卖点的提炼及包南门·古井坊项目论证报告

篇3：项目论证报告格式（共）

单项论证报告 xxxxxx单项论证报告 1 设备名称 xxxxxx 2 必要性分析 2.1 承担的主要任务 2.2 现有条件 2.3 建设的必要性 2.3.1 任务的技术特点 2.3.2 现有差距 2.3.3 协作的困难 3 可行性分析

3.1 工艺要求的主要技术指标 3.2 设备原理及构成 3.3 项目配套方案的配套条件 3.4 设备供应商的调研和选择

列表说明 4 项目投资估算及进度安排 4.1 项目投资估算

列表说明 4.2 进度安排

项目批复后x个月内完成。5 社会效益分析篇二：项目申请报告通用格式

项目申请报告通用文本

国家发展改革委关于发布项目申请报告

通用文本的通知

(发改投资[2007]1169号)国务院各部门、直属机构，各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委、经贸委（经委），各计划单列企业集团、中央管理企业：

为进一步完善企业投资项目核准制，指导企业做好项目申请报告的编写工作，规范项目核准机关对企业投资项目的核准行为，特编写“项目申请报告通用文本”和“关于《项目申请报告通用文本》的说明”，现印发你们，供有关方面借鉴和参考，并就有关事项通知如下：

一、项目申请报告通用文本，是对项目申请报告编写内容及深度的一般要求；关于《项目申请报告通用文本》的说明，是对通用文本的详细解释和阐述。在编写、审核项目申请报告时，应同时借鉴和参考通用文本及说明的有关内容。

二、企业在编写具体项目的申请报告时，可根据拟建项目的实际情况，对通用文本中所要求的内容进行适当调整。如果拟建项目不涉及其中有关内容，可以在说明情况后，不进行相关分析。

三、项目核准机关在核准企业投资项目时，应严格按照《国务院关于投资体制改革的决定》要求，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行审查。

四、为了适应各行业的具体情况，我委将根据实际工作需要，在通用本的基础上，逐步制定和完善特定行业的项目申请报告文本。行业本的制定，既要遵循通用本的一般要求，又要充分反映行业特殊情况，可根据实际需要对通用本的内容进行适当增减。

五、此次所发布的项目申请报告通用文本，适用于在我国境内建设的企业投资项目，包括外商投资项目。境外投资项目申请报告的文本将另行编制。

六、按照《国家发展改革委办公厅印发关于我委办理工程建设项目审批（核准）时核准招标内容的意见的通知》（发改办法规[2005]824号）的要求，凡需报我委核准招标内容的企业投资项目，应在项目申请报告中包括有关招标内容。

七、2007年9月1日以后报送我委的项目申请报告，原则上均应按本通知的要求进行编写。

附件：

一、项目申请报告通用文本

二、关于《项目申请报告通用文本》的说明

中华人民共和国国家发展和改革委员会

二〇〇七年五月二十八日

附件一

项目申请报告通用文本

第一章申报单位及项目概况

1、项目申报单位概况。包括项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目、现有生产能力等内容。

2、项目概况。包括拟建项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

1、发展规划分析。拟建项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容是否衔接和协调。

2、产业政策分析。拟建项目是否符合有关产业政策的要求。

3、行业准入分析。项目建设单位和拟建项目是否符合相关行业准入标准的规定。第三章资源开发及综合利用分析

1、资源开发方案。资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。

2、资源利用方案。包括项目需要占用的重要资源品种、数量及来源情况；多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源综合利用方案；通过对单位生产能力主要资源消耗量指标的对比分析，评价资源利用效率的先进程度；分析评价项目建设是否会对地表（下）水等其它资源造成不利影响。

3、资源节约措施。阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案。对拟建项目的资源消耗指标进行分析，阐述在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面的主要措施，论证是否符合资源节约和有效利用的相关要求。

第四章节能方案分析

1、用能标准和节能规范。阐述拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范。

2、能耗状况和能耗指标分析。阐述项目所在地的能源供应状况，分析拟建项目的能源消耗种类和数量。根据项目特点选择计算各类能耗指标，与国际国内先进水平进行对比分析，阐述是否符合能耗准入标准的要求。

3、节能措施和节能效果分析。阐述拟建项目为了优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施，对节能效果进行分析论证。

第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

1、项目选址及用地方案。包括项目建设地点、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况等内容。分析项目选址是否会造成相关不利影响，如是否压覆矿床和文物，是否有利于防洪和排涝，是否影响通航及军事设施等。

2、土地利用合理性分析。分析拟建项目是否符合土地利用规划要求，占地规模是否合理，是否符合集约和有效使用土地的要求，耕地占用补充方案是否可行等。

3、征地拆迁和移民安置规划方案。对拟建项目的征地拆迁影响进行调查分析，依法提出拆迁补偿的原则、范围和方式，制定移民安置规划方案，并对是否符合保障移民合法权益、满足移民生存及发展需要等要求进行分析论证。

第六章环境和生态影响分析

1、环境和生态现状。包括项目场址的自然环境条件、现有污染物情况、生态环境条件和环境容量状况等。

2、生态环境影响分析。包括排放污染物类型、排放量情况分析，水土流失预测，对生态环境的影响因素和影响程度，对流域和区域环境及生态系统的综合影响。

3、生态环境保护措施。按照有关环境保护、水土保持的政策法规要求，对可能造成的生态环境损害提出治理措施，对治理方案的可行性、治理效果进行分析论证。

4、地质灾害影响分析。在地质灾害易发区建设的项目和易诱发地质灾害的项目，要阐述项目建设所在地的地质灾害情况，分析拟建项目诱发地质灾害的风险，提出防御的对策和措施。

5、特殊环境影响。分析拟建项目对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等可能造成的不利影响，并提出保护措施。

第七章经济影响分析

1、经济费用效益或费用效果分析。从社会资源优化配置的角度，通过经济费用效益或费用效果分析，评价拟建项目的经济合理性。

2、行业影响分析。阐述行业现状的基本情况以及企业在行业中所处地位，分析拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响，并对是否可能导致垄断等进行论证。

3、区域经济影响分析。对于区域经济可能产生重大影响的项目，应从区域经济发展、产业空间布局、当地财政收支、社会收入分配、市场竞争结构等角度进行分析论证。

4、宏观经济影响分析。投资规模巨大、对国民经济有重大影响的项目，应进行宏观经济影响分析。涉及国家经济安全的项目，应分析拟建项目对经济安全的影响，提出维护经济安全的措施。

第八章社会影响分析

1、社会影响效果分析。阐述拟建项目的建设及运营活动对项目所在地可能产生的社会影响和社会效益。

2、社会适应性分析。分析拟建项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，评价该项目与当地社会环境的相互适应性。

3、社会风险及对策分析。针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。

附件二

关于《项目申请报告通用文本》的说明

一、编写项目申请报告通用文本的主要目的为贯彻落实投资体制改革精神，进一步完善企业投资项目核准制，帮助和指导企业开展项目申请报告的编写工作，规范项目核准机关对企业投资项目的核准行为，根据《中华人民共和国行政许可法》、《国务院关于投资体制改革的决定》、《企业投资项目核准暂行办法》、《外商投资项目核准暂行管理办法》和《国际金融组织和外国政府贷款投资项目管理暂行办法》等规定，特编写项目申请报告通用文本，供有关方面借鉴和参考。

项目申请报告通用文本是对项目申请报告编写内容及深度的一般要求。企业在编写具体项目的申请报告时，可结合项目自身的实际情况，对通用文本中所要求的内容进行适当调整；如果拟建项目不涉及其中有关内容，可以在说明情况后不再进行详细论证。为了更好地适应不同行业的具体情况和要求，国家发展改革委将在通用本的基础上，逐步制定特定行业的项目申请报告文本。行业本将充分反映不同行业的特殊情况，并根据工作需要对通用本的内容进行适当增减。

二、项目申请报告的性质及研究思路

按照投资体制改革的要求，政府不再审批企业投资项目的可行性研究报告，项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等都由企业自主决策。尽管不需再报政府审批，但为了防止和减少投资失误、保证投资效益，企业在进行自主决策时，仍应编制可行性研究报告，对上述内容进行分析论证，作为投资决策的重要依据。因此，投资体制改革之后，可行性研究报告的主要功能是满足企业自主投资决策的需要，其内容和深度可由企业根据决策需要和项目情况相应确定。

项目申请报告，是企业投资建设应报政府核准的项目时，为获得项目核准机关对拟建项目的行政许可，按核准要求报送的项目论证报告。

项目申请报告应重点阐述项目的外部性、公共性等事项，包括维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等内容。编写项目申请报告时，应根据政府公共管理的要求，对拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为有关部门对企业投资项目进行核准提供依据。至于项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等内容，不必在项目申请报告中进行详细分析和论证。

三、“申报单位及项目概况”的编写说明

全面了解和掌握项目申报单位及拟建项目的基本情况，是项目核准机关对拟建项目进行分析评价以决定是否予以核准的前提和基础。如果不能充分了解有关情况，就难以做出正确的核准决定。因此，对项目申报单位及拟建项目基本情况的介绍，在项目申请报告的编写中占有非常重要的地位。通过对项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目情况和现有生产能力等内容的阐述，为项目核准机关分析判断项目申报单位是否具备承担拟建项

目的资格、是否符合有关的市场准入条件等提供依据。通过对项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容的阐述，为项目核准机关对拟建项目的相关核准事项进行分析、评价奠定基础和前提。

四、“发展规划、产业政策和行业准入分析”的编写说明发展规划、产业政策和行业准入标准等，是加强和改善宏观调控的重要手段，是核准企业投资项目的重要依据。本章编写的主要目的，是从发展规划、产业政策及行业准入的角度，论证项目建设的目标及功能定位是否合理，是否符合与项目相关的各类规划要求，是否符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定，是否满足行业准入标准、优化重大布局等要求。

在发展规划方面，应阐述国民经济和社会发展总体规划、区域规划、城市总体规划、城镇体系规划、行业发展规划等各类规划中与拟建项目密切相关的内容，对拟建项目是否符合相关规划的要求、项目建设目标与规划内容是否衔接和协调等进行分析论证。

在产业政策方面，阐述与拟建项目相关的产业结构调整、产业发展方向、产业空间布局、产业技术政策等内容，分析拟建项目的工程技术方案、产品方案等是否符合有关产业政策、法律法规的要求，如贯彻国家技术装备政策提高自主创新能力的情况等。在行业准入方面，阐述与拟建项目相关的行业准入政策、准入标准等内容，分析评价项目建设单位和拟建项目是否符合相关规定。

篇4：项目稳定回报论证报告

测控技术与仪器专业（试用）

项目名称：

参加人员：学生姓名、专业、班级、学号

指导教师：教师姓名、职称、单位

联系方式：项目负责人姓名、班级、电话、E-mail

起止时间：

组织单位：西安电子科技大学机电工程学院测控工程与仪器系

一、项目概况

1．项目立项依据

详细论述该项目的来源与背景、应用目的与推广前景，并对该项目完成的可行性进行分析，对提高学生科技实践能力能够起到的作用等进行论述。

2．项目主要功能及技术指标

列出该项目计划要完成的主要功能和技术指标，并进行逐项介绍或说明。

3．项目特点与创新

分别论述该项目的主要技术特点和该项目的主要创新点，需要注意的是，对创新点的论述要客观、准确和慎重，需要在经过调查了解或查新的基础上才能对是否属于创新范畴给出结论。

二、项目关键技术分析与论证

1．项目总体设计方案

通过项目的系统组成框图（需表示出系统中的主要元器件或单元电路、各接口电路以及与系统总线之间的关系）和综述性的文字介绍，认真、全面、系统的介绍该项目相关的软硬件内容，以及采用的关键技术解决路线。

2．项目主要功能及技术指标实现方法的分析与论证

根据该项目提出的主要功能及技术指标从原理说明、硬件实现、控制软件、数据处理方法等方面逐项论证。（可参考下面的顺序）

（1）传感器及信号调理电路设计

分别论述传感器的选型及依据、传感器输入—输出特性分析和传感器检测误差分析，结合信号调理电路设计对电路性能和精度进行分析，必要时可通过计算机模拟与仿真来验证电路设计结果；结合电路原理图对量程切换电路、信号衰减或增益电路、信号滤波电路、传感器电源电路等进行说明。

（2）控制器电路及系统设计

分别对控制器核心器件（单片机、ARM、DSP等）的选型及主要技术指标、核心器件外围辅助电路设计（如复位、时钟、总线锁存与驱动等）、存储器系统设计、系统地址分配及地址译码电路设计等结合原理图进行说明。

（3）接口电路设计

分别对该项目硬件系统中有关的接口设计，如显示电路、键盘输入电路、开关量输入/输出接口电路、A/D转换器电路、D/A转换器及滤波电路、数据通信接口电路、无线数据通信模块、电机驱动电路、声光报警电路等结合原理图进行说明。

（4）抗干扰技术处理

分析该项目对应用环境的要求，分析对提高抗干扰能力的需求，并从工程设计的角度提出提高抗干扰能力的具体技术措施。

（5）电源设计

分析该项目对使用电源（市电供电、直流供电、电池供电等）的要求，结合电源设计电路进行说明（如电源种类、功率、纹波、通风散热、接入方式等）；并对特殊电源（太阳能供电、信号供电、高精度电源、恒流/恒压电源等）的要求与设计进行说明。

3．软件系统设计与调试

（1）信号分析与数据处理

根据被测信号的特点进行信号分析，建立必要的数学模型或数据表，提出线性化处理方案，对相关的处理提出对应的数据处理算法，必要时可通过计算机仿真和模拟进行验证。

（2）软件开发工具

说明在该项目中要使用的相关软件开发工具及功能特点，论证能否满足软件开发的功能需要。

（3）主程序流程设计

根据该项目的功能要求，设计主程序流程，并对其中主要功能模块进行说明，特别是需要对中断源的分配和中断服务处理程序内容进行说明。

（4）功能子程序设计

根据主程序中对各功能子程序的要求，逐项说明各功能子程序的实现要求、实现方法和结果形式。

（5）程序调试与测试的技术处理与实现

说明该项目软件系统的调试方法和步骤，提出对该软件系统的功能完整性、运行稳定性、安全可靠性、人机界面友好性和通信准确性等内容进行软件测试的基本设想与实现方法。

三、结构设计与实现

针对智能仪器等电子测控类项目对外观形式（台式、手持式、模块化等）与大小尺寸的要求，对显示器件和操作按键、开关的位置与形式要求，以及对输入输出信号（含数据通信接口或其它外部设备接口）的连接要求，通风散热要求和安全防爆要求等，提出外观设计和

内部设计的结构设计构想并进行说明（最好附有外观效果图和内部效果图）。

对于智能机器人（智能小车、机器人、机械手）等机电一体化类项目中的机械结构设计要做好对结构部分的分析与构想设计，重点是在结构设想的基础上，对结构总体设计、传动机构设计、零部件设计、负载分析与计算、精度与误差分析、定位检测、电机选择与驱动、运动与姿态分析等内容进行设计和论述，并以外观效果图、系统装配图等进行必要的说明。

计划采用的实现方案（如外购、自制、部分自制等），以及如何加工，在哪里加工等。

四、项目分工与计划进度

（1）项目组人员组成与分工

分别介绍项目组成员基本情况（姓名、专业、班级、学号、联系电话、E-mail），介绍在该项目中主要负责的工作内容。

（2）项目计划进度与阶段性目标

详细列出该项目的计划阶段进度时间表，以及在每一个阶段的主要工作内容和阶段性目标。一般分为以下几个阶段：

①项目论证与总体方案设计阶段阶段性目标：总体方案设计报告

②软硬件设计阶段阶段性目标：具体的软硬件设计文件和资料

③软硬件调试阶段阶段性目标：主程序和子程序设计文件及调试结果 ④系统联调阶段阶段性目标：软硬件联调结果及出现问题的分析与

解决方法说明文件

⑤系统测试阶段阶段性目标：系统测试结果报告

⑥项目总结与相关报告编写阶段：阶段性目标：设计文件汇总（含程序设计流程图、源程序、目标程序、必要的安装文件和工具软件、原理图、PCB板图、项目照片或视频、元器件采购清单、发表和待发表的学术论文、项目总结报告、项目验收报告、项目设计报告、用户使用报告、使用及维护说明书等）