房地产投资成本计算研究论文

关键词：

摘要：在我国经济建设快速发展的大背景下，房地产行业逐步成为国民经济的支柱产业。由于房地产行业具有投资额度大、建设周期长等特点，因此房地产项目投资面临一系列的风险。针对潜在的风险采取有效的控制策略，是房地产开发项目成功的关键。在这样的背景下，本文开展了房地产开发项目投资风险控制研究，旨在为我国房地产开发项目投资提供参考和借鉴。今天小编给大家找来了《房地产投资成本计算研究论文(精选3篇)》仅供参考，希望能够帮助到大家。

房地产投资成本计算研究论文 篇1：

对“深天健”是否为“会计制度红利”概念第一股的探讨

一、案例概况

深天健（集团）股份有限公司（以下简称深天健）于1993年4月12日由深圳市建设集团公司将其所属的六家全资子公司合并重组，同时吸收定向法人参股而组建的定向募集股份有限公司。公司于1999年7月21日在深交所上市交易。深天健除市政工程、建筑施工、房地产开发与销售取得收入之外，还拥有投资性的房地产，取得租金收入，公司一直处于稳健经营、持续发展状态。2013年4月11日，《时代周报》一篇题为“资产严重低估、深天健涉嫌隐匿百亿资产”的报道，在证券市场上引起轩然大波，受到该消息的刺激，公司当日的股价高开高走，以涨停板报收8.41元，创今年以来阶段新高。深天健当晚发布澄清公告，“公司不存在前述媒体报道所谓‘隐匿资产’的情形，该报道有误导成份，因该媒体的曲解和不实报道给公司造成的不良影响，公司保留追究其法律责任的权力”。《时代周报》此文作者认为：深天健潜在资产众多，拥有账面价值8.55亿元的投资性房地产，长期采取成本计量方法核算并计提折旧，若按公允价值核算，投资性房地产价值可增加106.7亿元；甚至认为，深天健投资房地产因会计政策的变更重新估值，将成为会计制度红利的最大受益者，每股净资产将从6.4元暴增到22.4元，股价将腾空而起，有近3倍的涨幅，才能和净资产相匹配，深天健将成为“会计制度红利”概念第一股。笔者认为，双方争论的焦点，就是公司的投资性房地产的后续计量问题，是按成本计价还是采取公允价值计价。计量方法的选择给上市公司管理层提供了一定的盈余管理空间，管理层会计政策的取向，影响着公司利润和净资产的高低，进而影响着公司的股价。本文从双方所争论的焦点进行分析，以便探讨深天健是否为“会计制度红利”概念第一股。

二、案例分析

（一）投资性房地产成本模式计量

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。深天健用于出租的商铺及房屋建筑物、各已完工房地产项目配套车位和会所，其拥有的物业符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》确认的条件，属于公司投资性房地产。深天健2012年年报显示：“公司拥有租赁物业面积约31.62万平方米，出租率达到99%，实现租赁营业收入8 880.15 万元”。截至2012年年报，公司投资性房地产账面净值为8.55亿元，公司对投资性房地产采用成本后续计量模式，并计提折旧（见表1）。

深天健采取成本模式进行核算，公司投资性房地产按取得时的初始成本进行计量，并计提折旧，公司的账面价值不受公允价值的影响不易虚增或虚减资产价值。相对于公允价值模式，成本模式在一定程度上防止了企业的舞弊行为，降低了企业随意调节利润的可能性，提高了会计信息的可靠性。但是，采用成本模式进行核算，公司资产的真实价值不能及时、客观地加以反映。由于我国人民币持续升值，投资性房地产资产大幅升值，大多数房地产的账面净值相对于市场价值已明显低估。深天健大部分的物业位于深圳市福田区，以此数据折算，仅2 706元/平方米，而深圳福田区的商铺均价最少5万-6万元/平方米。深天健仍以历史成本对投资性房地产计价，不能客观反映投资性房地产的真实价值，也不利于投资者利用会计信息做出正确决策。深天健董秘向《时代周报》记者表示：“公司不会重新估值，我们采取的这种成本计算模式很省事，并且一直很稳定。证监会也要求上市公司谨慎变更资产核算方法，且变更需要确凿的证据。”深天健这种成本模式计价无可厚非，公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量的会计处理方法在财务上更为谨慎和稳健。

（二）投资性房地产公允价值模式计量

我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。《时代周报》的作者认为：深天健拥有的物业大多位于深圳市福田区，福田区的商铺均价最少5万-6万元/平方米，主城区商铺价格高达15万-80万元/平方米，深天健能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格，可以在房地产交易市场中直接交易，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。其投资性房地产符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》用公允价值模式计量的投资性房地产的条件。若按深圳福田区的商铺均价计算，公司的投资物业公允价值高达115.3亿元（见表2），比账面价值将增加106.7亿元，每股净资产将从6.4元暴增到22.4元。

深天健若按公允价值模式计价，能够及时反映企业管理层受托经济责任的履行情况，客观地反映资产的真实价值及其变动，不仅归属股东权益会增加，而且可以不用计提折旧，拥有投资性房地产的企业当期净利润，将会有一定的提升；并且有利于会计信息使用者利用会计信息做出正确的判断和投资决策，有助于外部投资者和债权人等评价企业的经营管理者的经济责任和资源使用的有效性。但是，公允价值取得较为复杂，使企业难以取得投资性房地产的公允价值，在执行过程中有可能成为企业操纵利润的工具。深天健董秘向《时代周报》记者表示：“公司对投资性房地产采用成本模式计量的后续计量模式，符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，公司在历年定期报告中对投资性房地产的会计政策均进行了详细的披露，不存在违规情形，也不存在资产低估或高估的情况”。《时代周报》的作者认为，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，能够比较客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值，上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。

（三）投资性房地产的成本模式转为公允价值模式账务处理

深天健若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。若深天健变更会计政策，由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，其账务处理如下（单位：万元）：

借：投资性房地产——成本（公允价值） 1 153 192

投资性房地产累计折旧 36 038

贷：投资性房地产 121 613

递延所得税负债 266 905

盈余公积 80 071

利润分配——未分配利润 720 641

（四）两种后续计量模式对企业相关财务指标的影响

深天健若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将成本计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。从表1、表2相关数据可以计算得知：投资性房地产净增加1 067 617万元，递延所得税负债266 905万元，净资产因此增加800 712万元。对公司的财务状况和经营成果将有重大影响：

1.对企业财务状况的影响。采用公允价值模式公司的资产将随投资性房地产的公允价值增加使资产增值，资产账面价值的增加，会降低企业的资产负债率，使企业呈现较低的财务风险，有利于企业在资本市场融资。公司资产总额大幅度上升，公允价值模式下资产总额为1 925 445万元，而在成本模式下资产总额为8 57 828万元，相比成本模式，若采用公允价值模式使公司的资产总额增加了1 067 617万元，资产总额上升了124.5%；资产负债率大幅降低，在成本模式下资产负债率为62.5%，而在公允价值模式下资产负债率为41.7%，若采用公允价值模式将使公司资产负债率降低20.8%，因此，采用公允价值模式，将使深天健投资房性地产的增值显性化，有利于该公司股票在资本市场上获得合理的定价，也有利于该公司的后续融资。

2.对企业所有者权益的影响。对于首次执行公允价值模式的企业，转换当日投资性房地产公允价值与原账面价值的差额计入股东权益。资产总额增加1 067 617万元，递延所得税负债增加266 905万元，从而使股东权益增加了800 712万元。由于我国房地产行业处于景气周期中，投资性房地产的公允价值往往高于其取得的成本，由此大幅增加企业的股东权益。

3.对企业损益的影响。我国目前房地产市场处于高速发展阶段，投资性房地产有持续稳定的增值潜力，在以后资产负债表日，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量带来的资产增值，不需要计提折旧和进行摊销，从而减少成本支出1 900万元，将会给企业带来额外的1 900万元利润增长。但是，对于投资性房地产的公允价值过高重估产生的变动损益，对利润带来的影响，掩盖了管理者的实际管理能力。在我国相关法规还不健全、监管力度不够的现实情况下，很容易为企业操纵利润提供机会。

三、结论

企业对投资性房地产后续计量模式的选择，受经营管理者和会计信息使用者对企业价值判断标准的影响。以利润作为企业价值的判断标准，在预计投资性房地产将持续升值的情况下，对企业而言，会考虑公允价值模式，每期资产负债表日，投资性房地产公允价值和原账面价值的差额将增加当期利润。以现金流状况作为企业的判断标准，对企业而言，将对公允价值模式持观望态度；而采用成本计价模式，每年可以节省大量的评估费用，会减少企业的现金流出。以企业价值最大化作为判断标准，对企业股东而言，可以将企业的经济资源配置状况、资本的保值增值能力作为投资决策的依据。总之，投资性房地产在后续计量模式中，是采用成本模式还是采用公允价值模式，要基于企业现实情况的考虑，深天健管理层和《时代周报》的作者争论的焦点，就是对投资性房地产后续计量模式的选择意见不一。管理层会计政策的取向，影响着公司利润和净资产的高低，进而影响着公司的股价高低。深天健是否是“会计制度红利”概念第一股，投资者可根据自己的专业知识对资产估值和公司价值做出独立的判断和正确的投资决策。

参考文献：

1.财政部会计司.企业会计准则讲解[M].北京：人民出版社，2007，（4）.

2.高玲玲.新会计准则中投资性房地产的公允价值评估初探[J].中国资产评估，2007，（5）.

3.胡燕，张磊.关于《投资性房地产》准则的思考[J].北京工商大学学报，2007，（4）.

作者简介：

郑丙金，男，江苏联合职业技术学院会计系，副教授。研究方向：上市公司的资本运作及审计教学。

作者：郑丙金

房地产投资成本计算研究论文 篇2：

房地产开发项目投资风险控制

摘 要：在我国经济建设快速发展的大背景下，房地产行业逐步成为国民经济的支柱产业。由于房地产行业具有投资额度大、建设周期长等特点，因此房地产项目投资面临一系列的风险。针对潜在的风险采取有效的控制策略，是房地产开发项目成功的关键。在这样的背景下，本文开展了房地产开发项目投资风险控制研究，旨在为我国房地产开发项目投资提供参考和借鉴。

关键词：房地产开发;投资;风险;控制策略

改革开放以来，我国经济建设取得了突飞猛进的发展，房地产业进入了快速发展的轨道，并逐步成为我国产业经济的基础性产业[1]。房地产业在促进社会发展、提升人民生活质量方面扮演着重要的角色。但是需要清醒的认识到，房地产业投资大、建设周期长，导致开发项目投资面临着较大问题和风险。为了规避投资风险，需要采用科学的方法进行风险评价和控制，确保房地产业的健康可持续发展。为此，本文在阐述房地产开发投资项目投资风险控制重要性的基础上，对房地产开发投资项目的原因进行了深入分析，并从投资决策、前期规划以及项目建设等方面探讨了几点控制策略。

一、房地产开发投资项目投资风险控制的意义

房地产作为国民经济的支柱产业，影响因素较多，其投资活动活中面临着多种风险。房地产企业为实现自身的高效发展，必须采取有效的措施避免或者解决所面对的风险。房地产开发项目由多重环节组成，因此其风险广泛存在于項目前期投资规划、施工建设、商品房出售等各个阶段。重所周知，风险指的是由于不可控因素导致经济损失的概率，因此可以通过建立风险模型，对潜在的风险因素进行综合考量，实现对风险的预估[2]。

下文主要从企业发展、房地产行业发展、城市与经济社会发展等角度阐述风险控制的重要意义。首先，风险控制对于企业发展的重要性。对于企业来说，实现盈利和经济效益最大化，是其运营和发展的目标。由于风险是广泛存在的，因此企业管理者在进行项目投资的过程中必须认识到风险控制的重要性。对于投资者来说，如果风险认识不足盲目跟风投资，很容易导致经济损失，严重者会血本无归。其次，风险控制对房地产行业发展的重要性。在我国城市化建设的过程中，房地产企业发挥了无法替代的作用。在推动城中村改造等城镇化建设过程中，需要有大量的住房保障措施。科学合理的房地产开发计划，可以有效的解决城市发展过程中出现的房少价高、交通拥挤等问题。为此，房地产企业需要开展合理的整体规划、高效的施工建设、理性的商品房销售以及完善、理性的风险管控措施。其中风险控制作为重中之重，直接影响着对房地产行业的整体发展。第三，风险控制对城市与经济社会发展的重要性。房地产开发前期需要做好供求关系的统计工作，为后续成本计算、开发时间奠定基础。对于城市与社会经济发展来说，做好风险控制工作能够为开发方案提供有力的保障。

二、房地产开发投资项目风险分析

房地产行业作为经济发展的重要支柱产业，是一项复杂的系统工程，很多因素都可能引导企业经济损失，因此其开发投资项目面临多种风险，总体来说可以将其分为政策风险、经济风险、市场风险以及决策与经营风险等等[3]。

首先，政策方面的风险。具体来说，政策风险可以进一步细分为税收风险、土地风险以及金融风险等。其中，税收作为现阶段房地产调控的重要手段，能够对我国宏观经济进行有效的调控。但是，我国税收处于动态调整阶段，会对我国企业的发展产生一定的影响，房地产企业也不例外。土地是房地产开发的重要基础资源，因此土地政策是房地产开发的重要影响因素，土地政策的难以预测性增加了房地产开发的投资风险。房地产开发的政策风险还包括金融政策风险，这类风险在一定程度上会影响房地产企业的经济收益。正常情况下，房地产开发商所需的资金以金融机构贷款为主，因此贷款利率会对房地产企业的经营成本产生重要的影响。除此以外，商业银行等金融机构信贷政策的变化也会在一定程度上影响房地产市场的供求关系，房地产项目开发过程中还会面临一定的产业政策风险，比如市场供需结构因房地产开发政策的调整而发生变化，进而导致房地产开发项目的远期收益受到影响，最终影响房地产企业的经济效益。

其次，经济方面的风险。具体来说，经济风险可以进一步细分为利率风险、通货膨胀风险以及国内经济运行风险等等。其中，利率是我国经济调整的主要手段，对我国宏观经济的运行和发展有着重要的影响。房地产行业具有投资额大等显著特点，房地产开发项目的运营需要大量的资金投入。利率增加在某种意义上来说增加了项目的费用，进而对社会公众的购房需求产生负面影响，社会公众购买力的降低会对房地产企业的资金产生影响。前文已经提及，房地产开发项目涉及环节较多，建设周期较长，包括前期规划、房屋建设、商品房销售等阶段，通货膨胀会增加房地产开发项目的投入成本，抑制社会公众对商品房的购买期望，进而给房地产企业带来损失。国民经济的发展状况，对于房地产开发经营活动有着一定的导向作用，国民经济快速发展必然推动房地产市场的繁荣，反之会影响房地产开发项目的投资建设力度。

第三，市场方面的风险。具体来说，市场风险可以进一步细分为原材料供应风险和市场需求风险。房地产行业作为国民经济发展的重要支柱，与水泥、钢铁等产业密切相关。钢铁水泥等原材料的价格水平直接关系着房地产项目的投资力度。除此以外，随着我国环保力度的不断加大，部分能耗大、污染严重的企业被予以关停，增加了房地产建筑原材料供应的难度，影响了房地产开发项目的资金预算。房地产开发项目市场需求风险受到多种因素的制约，当商品房供大于求时，会出现滞销的现象，反之会导致商品房价格的增长，上述现象都会在不同程度上增加房地产项目的投资风险，影响房地产业的健康发展。

第四，房地产市场决策与经营方面的风险。具体来说，房地产市场决策与经营风险可以细分为投资决策风险以及项目类型风险等。其中，投资决策风险多发生于项目初期的土地购买阶段。近年来，国民经济持续向好，公众对商品房质量的需求不断提升，直接导致商品房价格的快速增长。与此同时，房地产投资逐步呈现出“收缩—低谷—高峰—恢复”的周期循环态势，因此对于决策者来说需要科学分析，避免盲目投资。房地产开发涉及商品房、公寓、办公楼等多种形式，不同的项目类型对于对房地产开发的影响不同。因此房地产开发需要充分考虑周边经济发展、大众消费心理等影响因素。

三、房地产开发投资项目风险控制策略

房地产开发项目作为一项复杂的系统，面临政策、经济、市场以及决策经营等多种风险。为切实降低投资风险，需要采取有效的风险控制策略。根据房地产开发项目涉及的多个环节，下文主要从投资决策、前期规划以及项目建设等方面进行分析探讨。

首先，投资决策阶段的风险控制策略。投资决策对于整个房地产开发项目起着重要的决定作用，因此，管理层需要有严谨的投资理念和丰富的投资经验，在风险量化评估的基础上进行投资决策。房地产开发项目受到政策调整的制约，因此房地产企业需要增强自身政策风险抵抗能力以及政策分析和应用能力。企业管理者需要密切关注政策动向，将国家政策与风险量化评估密切结合，对于不利因素，及时的采取针对性措施，对于国家开发有利政策，积极靠拢，搭上国家发展的列车。项目管理人员要充分了解所在区域的市场情况，包括供需关系、公众消费心理和喜好、周边经济发展情况等等，根据调研结果确定区域所需要的房地产项目，通过不断完善调整确保房地产开发项目满足区域经济的发展需求。

其次，前期规划阶段的风险控制策略。在前期手续以及规划设计方面，房地产开发企业应该加强部门之间的沟通协调和优化设计。对于该阶段内涉及到风险问题，应该构建畅通的沟通协调机制，为房地产项目的施工进度提供有力的保障。此外，为了确保房地产项目的设计水平，房地产开发商可以通过招标的方式选择最佳的设计企业，通過密切跟踪查验，及时发现设计方面存在的问题并予以更正完善。

第三，项目建设阶段的风险控制策略。为保障房地产项目的施工质量，在项目建设阶段需要采取有效的成本控制、评标控制、采购控制策略。重视成本控制，严格审批设计方案，是提升设计质量的有效保障。与此同时，加强项目成本控制，可以全面综合的控制项目的投资预算。在投标阶段，坚持公开公正透明的原则，强化内部控制、严查招标条款。在原材料和设备的采购阶段，重视市场调研，严格执行财务标准，不断强化材料、设备采购控制。

参考文献：

[1] 李莹. 基于专家调查法的房地产投资风险分析[J]. 住宅与房地产， 2019（24）：5-5.

[2] 张宸. 房地产开发企业的成本核算研究[J]. 中国管理信息化， 2019（11）：25-26.

[3] 寇志强. 房地产开发企业融资和现金流管理策略探讨[J]. 纳税， 2019（7）：184-184.

作者：许聪翀

房地产投资成本计算研究论文 篇3：

２００９年ＣＰＡ《会计》考试大纲及样题解读

编者按：CPA考试牵动着数万会计人的心。不论是正在积极备战的考生，还是在6CPA战线中执业十余年的老兵，对CPA考试制度改革都颇为关注。随着新会计准则和审计准则的颁布实施，2009年的CPA考试教材发生了很大的变化，其合金量越来越高，难度也越来越大。2009年是CPA新考试制度实施第一年，面对层级多、期限长的注会新制度。安排好学习计划和调整好学习方法对于参加考试的考生来说至关重要。2009年的CPA考试即将开始，为了便于考生更好地报名、复习、应试，帮助广大考生熟悉新政策，清晰解题思路，摸清命题规律，在复习中达到事半功倍的效果，本刊特约从事多年注会考试辅导的相关专家，对教材的重要变化、难点问题条分缕析，释疑解惑，以供考生作为参考。

一、《会计》科目教材新增、修改内容

(一)章节体系的调整 删掉了第二章货币资金，其余章节的编号依次前提，总章节改为二十六章。

(二)内容的调整 一是增值税的会计处理调整。(1)生产经营用固定资产的取得成本中不再包括增值税，购入的用于集体福利或个人消费等目的的固定资产购入成本仍包括增值税；(2)增值税的视同销售行为中取消了“以自产产品用于生产经营用工程建设”的情况，不予抵扣项目中也取消了“将购买的物资或应税劳务用于生产经营用工程建设”的情况；(3)小规模纳税人的税率改为3％。二是剔除了受托加工或翻新改制金银首饰的规定。三是非货币性资产交换中补价的计算不再考虑增值税；在多项非货币性资产交换时，如果涉及增值税应先在换入资产总的待分配价值计算中先行剔除，再按各项资产公允价值所占比例进行分配。四是增加了自营工程中待摊支出分摊率的计算处理。五是固定资产后续支出作了原则性调整：(1)符合固定资产确认条件的，应当eta固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，应当计入当期损益；(2)大修理如果符合资本化条件应列入固定资产成本。六是持有待售无形资产不进行摊销按照账面价值与公允价值减去处置费用后净额孰低进行计量。七是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出书面说明，将其用于经营目的且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。八是企业购入的房地产部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的应当予以单独确认，按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间分配。九是投资性房地产在建期间由“在建工程”改为“投资性房地产——厂房(在建)”。十是商业银行等金融企业按照规定在税后利润中提取的一般风险准备也构成所有者权益。十一是可供出售金融资产外币非货币性项目的汇兑差额取代了原来可供出售金融资产公允价值的变动，汇兑差额列入“资本公积”。十二是销售退回的“其他应付款”改为“预计负债”。十三是资产负债表日后事项的销售退回如果发生在汇算清缴日后则不调整“应交所得税”。

二、《会计》新大纲对测试内容的能力分级

新大纲就考生对知识的掌握程度作了详细分级，级次越高，其

三、《会计》题型结构及变化

(一)单项选择题共21题，由20个单选题和1个计算题本质的串连单选题构成，20个传统单选题每题1分，共20分，最后的串连单选题有4个小题，每题1分，共计4分，该题型合计分值为24分。’与2008年试题相比，难度略有降低，主要体现在组题方式上修正了2008年的激进式出题思路，很大程度上回归了传统单选模式，体现了测试的广度和一定的深度。

(二)多项选择题共9个题，由8个传统多选题和1个计算题本质的串连多选题构成，8个传统单选题每题2分，共16分，最后的串连多选题有4个小题，每题2分，共计8分，该题型合计分值为24分。与2008年试题相比，难度略有下降，主要体现在组题方式上的修正，很大程度上回归了传统多选模式，体现了测试的广度和一定的深度。

(三)计算及会计处理题共4题，每小题8分，本题型共32分，与往年相比，增加了一道计算题，题量略有增加，但其关注的考点与传统的计算题知识点相同，无题型及内容的本质的变化。

(四)综合题只有1个题，共20分。其样题选材的是最为传统的资产负债表日后事项的系列调整，除了题量作了一半删减外，无题型及内容的本质变化，相比Stag题的题量变化，只是将综合题的题量转移给了计算题，当然一个综合题换成了计算题，难度必会消减，这也是中注协强调多次强调的“难度下降”的表现。

四、新大纲对考试的影响

(一)客观题回归传统，难度下降测试的重点及难点无本质变化相比2008年，大纲无本质调整，只在详细内容上根据新税法作了微调，重点及难点依然保持传统。2008年难度大、题量多的测试题型没有在2009年延续，即使在单选题和多选题各自保留了一个2008版客观题，但大趋势是回归了传统。

(二)主观题强调基础性实务操作减少了一个综合题，增加了一个计算题，由高难度向低难度调整，体现了基础性实务操作的重要性，综合题更是体现注册会计师难度的一个点缀。

(三)客观题与主观题持平 样题中客观题48分，主观题52分，几乎是五五开，与往年的四六开有不少的调整，这也进一步体现了中注协降低考试难度的初衷。

五、考试命题预测

(一)客观题的命题方向一是可比性、谨慎性、重要性、实质重于形式的实务应用，资产的确认，即辨认是否够格确认为资产，收入的确认，即辨认是否够格确认为收人；二是交易性金融资产最终出售时投资收益的金额计算及累计投资收益额的计算，持有至到期投资的入账成本、每期投资收益、转化为可供出售金融资产时“资本公积”、最终出售时投资收益等指标的Stag，可供出售金融资产减值中资产减值损失额及最终出售时投资收益额的计算，可供出售金融资产的会计处理原则；三是商业企业购入方式、委托加工方式、债务重组方式及非货币性资产交换方式下的入账成本的计算，存货减值准备计提额的计算；四是同一控制下与非同一控制下长期股权投资入账成本的计算，同一控制下长期股权投资初始投资成本与所付资产账面价值之间的差额的冲抵顷序，同一控制下合并方以发行权益性证券作为合并对价时资本公积的计算，非同一控制下购买日的确认标准，非同一控制下长期股权投资的初始计量原则，成本法下收到现金股利时冲减投资成本额及投资收益额的计算，权益法下股权投资差额的会计处理，被投资方盈余或亏损时投资方的会计处理，尤其是在被投资方资产账面口径与公允口径不一致时、被投资方的亏损使得投资方的账面价值不足以抵补其承担部分时以及被投资方先亏损后盈余时的会计处理，被投资方所持有的可供出售金融资产出现公允价值增值时投资方“资本公积”额的计算，成本法转权益法时投资方的会计处理；五是固

定资产在分期付款方式下入账成本的计算、每期财务费用的计算及每期期初长期应付款的现值计算，非货币性资产交换及债务重组方式下固定资产入账成本的计算，固定资产盘盈、盘亏的会计处理原则，尤其是盘盈时按前期差额更正的会计处理原则，固定资产弃置费的会计处理原则，固定资产减值计提额及后续折旧额的计算，常以所得税的结合作为题目设计的深化方式，固定资产使用寿命、预计净残值及折旧方法的复核所产生的指标修正属于会计估计变更，固定资产改扩建后价值的计算及后续折旧额的计算，固定资产出售时损益额的计算；六是无形资产在分期付款方式下入账成本的计算、每期财务费用的计算及每期期初长期应付款现值的计算。非货币性资产交换及债务重组方式下无形资产入账成本的计算，土地使用权的会计处理原则，无形资产研究开发费用的会计处理原则，开发阶段有关支出资本化条件的确认，无形资产使用寿命的确认原则，无形资产减值的提取和后续摊销额的计算。无形资产出售时损益额的计算；七是投资性房地产的界定，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的会计处理原则，投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式的会计处理原则及关键核算指标的计算，公允价值计价的投资性房地产转化为自用房地产或存货时的会计处理原则，以及自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时的会计处理原则，投资性房地产在处置时的损益额的计算；八是资产减值准则的适用范围，资产减值迹象的判断，每年需进行减值测试的资产认定，，资产可收回价值的确认原则、公允处置净额的计算中公允价值的选择标准、预计未来现金流量计算中现金流量的确认原则及折现率的选择标准以及外币未来现金流量折现的计算原理，资产减值损失的确认和计量原则，固定资产、无形资产减值提取与后续折旧或摊销额的计算，资产组的界定，资产组减值的计算；九是短期借款及应付票据计提利息的分录、无法偿付的应付账款的会计处理原则、非货币性职工薪酬的会计处理以及辞退福利的费用归属，增值税的抵扣凭证、视同销售与不予抵扣的业务区分及会计分录、委托加工应税消费品时消费税与加工物资成本的关系确认，应付债券中每期利息费用的计算、每期期初债券本金的计算及可转换公司债券中负债与权益的划分、转股前利息费用的推算以及转股时资本公积的计算；十是资本公积的组成内容及会计处理；十一是商品销售收入的确认条件、提供劳务收入的确认条件、让渡资产使用权收入的确认条件以及建造合同收入的确认条件的比较，现金折扣、商业折扣、销货折让及销售退回的会计处理对比，代销方式、预收款方式、分期收款方式、附销售退回条件的商品销售方式、售后回购方式、售后回租方式以及以旧换新方式下商品销售收入的确认原则及关键指标的计算无法可靠估计相关要素时劳务收入的确认方法及账务处理，同时销售商品和提供劳务时收入的确认原则及账务处理，特殊劳务收入的确认条件对比，建造合同收入在完工百分比法下各项收入、支出指标的计算，营业外收入和营业外支出的业务范围界定；十二是资产负债表中“应收账款”、“预收账款”、“应付账款”、“预付账款”、“存货”、“一年内到期的非流动资产”、“持有至到期投资”、“长期应收款”、“长期待摊费用”、“可供出售金融资产”、“投资性房地产”、“长期股权投资”、“固定资产”、“无形资产”、“开发支出”、“商誉”、“递延所得税资产”、“递延所得税负债”、“应付职工薪酬”、“应交税费”及“库存股”的编制方法；现金流量表中关键项目的填写，具体操作方法有：采用公式推导方法认定“销售商品、提供劳务收到现金”及“购买商品、接受劳务支付现金”两个项目。采用对号入座的认定方法填列经营活动中“其他收入”项、“支付给职工的现金支出”项、“支付的各项税费”项和“其他支出”项；投资活动中“收回投资收到的现金”项、“取得投资收益收到的现金”项、“处置固定资产、无形资产和其他长期资产收到的现金净额”项和“投资支付的现金”项；筹资活动中“吸收投资收到的现金”项、“借款收到的现金”项、“偿还债务所支付的现金”项、“分配股利、利润或偿付利息支出的现金”项；关联方关系的界定及披露，以多项选择题方式测试。十三是或有事项的确认条件，预计负债金额的确认及费用的归属方向，或有负债及或有资产的披露原则，待执行合同的会计处理；十四是换人非货币性资产的入账成本计算，公允价值计量模式下非货币性资产交易损益的计算，非现金资产抵债方式下债务人的重组收益及非现金资产转让损益的计算，非现金资产抵债方式下债权人的重组损失及换入非现金资产入账成本的计算，修改偿债条件方式下(包括不存在或有条件和存在或有条件两种情况)债务人重组收益及新的应付账款入账额的计算；十五是各项借款费用资本化条件的界定，开始资本化日、停止资本化日及暂停资本化的认定原则，专门借款利息费用资本化的计算，一般借款利息费用资本化的计算，既有专门借款又有一般借款方式下利息费用资本化的计算；十六是“应交所得税”、“递延所得税资产或负债”及“所得税费用”等三个关键指标的计算，某时点递延所得税资产或递延所得税负债的余额推算，尤其是在改变税率的情况下；十七是记账本位币的确认原则，期末汇兑损益的计算，外币报表折算中汇率的选择，融资租赁的确认原则，经营租赁时租赁双方损益的计算方法，融资租赁下承租方租入固定资产入账成本的计算，融资租赁下承租方未确认融资费用的分摊方法，融资租赁下出租方未实现融资收益的计算，售后回租时递延收益的分摊方法；十八是会计政策变更与会计估计变更的界定，追溯调整法下会计政策变更及前期差错更正时盈余公积及未分配利润指标的推算，会计政策变更、会计估计变更及前期差错更正的报表附注披露，调整事项与非调整事项的辨认，调整事项中所得税费用、盈余公积、未分配利润的推算；十九是合并范围的确认，合并报表前的准备工作及会计调整分录，抵销分录编制中相关指标的推算，基本每股收益的计算，稀释每股收益的计算。

(二)计算题的命题方向一是应付债券专题，以可转换公司债券为主要选材方面；二是资产减值专题，以资产组的辨认、资产组的减值计提及总部资产减值的认定为主要测试内容；三是金融资产专题，以持有至到期投资与可供出售金融资产为主要测试角度；四是长期股权投资专题，以成本法、权益法的会计核算及成本法转权益法的会计核算为主要测试内容；五是借款费用专题，以专门借款、一般借款混合在一起计算利息费用资本化为主要测试角度；六是所得税专题；以应交所得税、递延所得税资产或负债及所得税费用的计算为主要测试角度，另外对税率改变时上述三指标的变动也要重点留意；七是财务报表专题，针对某一期间的业务进行账务处理并编制出相关利润表为主要测试方式；八是资产负债表日后事项专题，以诸多调整事项的修正分录及报表项目的调整为主要测试方式；九是合并报表专题。主要测试抵销分录的编制。

(三)综合题的命题方向一是以资产负债表日后期间为平

台，以多种业务为对象展开会计调整及报表修正的会计处理。此类题目年年必测，已成惯例。从近年的试卷来看，这些纳入资产负债表日后期间的业务主要集中于会计差错更正、或有事项、收入、投资、资产减值准备计提、合并会计报表等业务。二是以长期股权投资为题目设计起点，通过成本法转权益法来完成控股合并，进而引发合并会计报表问题；再通过内部交易的设计提供抵销分录的编制选材；最终以填制表格方式完成合并报表相关项目的数额认定。三是将计算较为复杂的知识单元加大信息量使其由一般类计算题升格为综合题，如2007年试卷中的第一个综合题就是一个较为单纯的资产负债表日后调整事项题目，只不过在调整事项的数量上作了加大，使得题目难度有所提高。

六、复习方法

(一)对照大纲，明确重点注册会计实务考试大纲由财政部会计资格评价中心精心编制，是编写注册会计实务教材的直接依据。大纲的每一章内容之前，一般都应列明本章应当掌握、熟悉和了解的内容，希望大家收到大纲和教材之后，能够仔细对照大纲将应当掌握的每一个问题在教材的相关页码或标题上做出明显的标记，以便反复多次地加强对这些重点内容的学习。对于大纲要求熟悉的内容，则应做出另一种标记，以便进行比较重要性的学习；至于大纲要求了解的内容则无需做标记，一般进行泛泛学习即可，不必花费过多的时间。

(二)紧扣教材，认真复习注册会计实务教材由财政部会计资格评价中心委托有关专家和权威人士严格根据考试大纲而认真编写，不仅阐述条理，文字清晰，质量可靠，而且内容丰富，强调基础，重点突出，难点清楚，例题经典，包含了所有的考点。只有教材才是考生复习应考的最根本、最具体的依据。理在教材，题在教辅，通一理则能解百题。因此，考生购买到注册会计实务教材之后，应当以教材为主，并将会计准则作为主要的参考资料。每位考生都应当对教材内容至少进行一边全面认真的复习(包括课文、例题、甚至是标点符号)。在此基础上，应当对重点、难点内容进行三四次或五六次的反复学习。学习过程中，既要注意关键的字、词、旬、段、题，区分容易混淆的知识点，又要特别注意将不同章节之间的相关内容联系起来进行比较对照性的学习，从原理到例题、再从例题回到所包含的原理，反复学习与理解，不断巩固和提高运用所学原理解答习题的能力。

(三)参加辅导，做好笔记 在初步学习教材内容的基础上，先听辅导课，后看相应的书面课件。每次听课前均应准备好教材、即时贴、草稿纸、钢笔、计算器等学习用具。在听课过程中，应当对有关重点、难点和新点直接在教材上做标注，或者是做成活页笔记并粘贴在教材的相关页码中，这样可以节约时间、方便携带、随时复习。

(四)选择教辅，适量做题质量上乘的教学辅导书可以在一定程度上与指定教材相辅相成，能够为考生起到积极有效的作用。这是因为有的辅导书能够从复习方法指导、历年试题分析、重点知识归纳、疑难问题解释到同步练习题、跨章节练习题和全真模拟题的答案及解析等不同角度，全方位地向考生提供帮助，有助于考生快速理解教材，顺利通过考试。因此，除大纲、教材和准则及其指南以外，考生还应当具有一种高质量的教学参考书。鉴于目前市场上的辅导书五花八门、质量参差不齐，提醒考生在选购时应当仔细辨别。一旦拥有，就应当根据教材上的原理以及重点和难点内容对照辅导书有选择地进行学习和做题，切记不要离开原理而盲目做题。由于时间的关系，考生不可能做很多的题目，因此主张考生做题不在多、而在精，即每做一道题目，都应当反复体会其中的原理，并主动学会不断变化条件举一反三、触类旁通。具体而言，考生做题的程序可以分为两个阶段。首先是在掌握教材各章内容的基础上，进行同步练习，即按章节做练习题，目的是应对考场上的客观题和计算分析题；其次，是待教材全部内容学习结束并熟练掌握以后，再去进行“模糊”练习，即不分章节，见题就做，除练习客观题和计算分析题以外，应当以综合题为重点进行必要的练习。

(编辑 代　娟)

作者：高志谦