基准地价（精选十篇）
基准地价 篇1
长期以来, 基准地价评估和更新作为地价管理的基础性工作受到国土管理部门广泛重视, 在土地管理诸多领域的工作实践中起着不可替代的作用, 也被社会各界所熟知和主动应用。近年来, 为及时掌握地价动态变化情况, 土地市场运行状况, 制定和调整土地政策参与宏观调控, 国土管理部门自上而下推行建立了地价动态监测制度, 很多市、县级土地管理部门由此同时面临地价动态监测和基准地价更新两项关联程度很高的基础工作, 如何进行统筹, 从价格调查范围、周期、地价水平、成果应用等方面衔接两套成果, 从而在实现不同工作目标的同时, 保证工作效率, 避免重复劳动, 是地价管理基础工作面临的新课题。对此, 提出以下关于统筹地价动态监测和基准地价更新工作的观点和技术路线。
1 土地定级估价与地价动态监测范围的确定
基准地价和地价动态监测成果的应用方向有所不同, 但是共同的基本作用都是从整体上把握一个区域在既定时点的地价水平, 把握该区域内部地价空间分布变化规律, 因此应确定相同的定级估价和动态监测范围, 建立两套成果的可比基础, 保持一个地区地价的统一性, 保证两套成果在不同领域的应用中不会出现混淆, 不会引发歧义。
当前我国处在城市化快速发展时期, 伴随着国有企业改制和土地储备制度的推行, 近年来各地城市土地利用结构相较以往普遍出现较大变化, 工业企业纷纷外迁入园, 腾退出土地转变为经营性用途, 城市主城区往往已不存在工业用地, 同时城市总体规划也以经营性用途为主, 完全排除了工业用途。根据有关技术规程要求和实际应用需要, 土地定级估价和地价监测原则上应按照商业、住宅、工业三种基本用途分类, 和城市土地利用结构变化情况相适应, 确定经营性用途 (商业、住宅) 和工业用途两个不同的价格调查范围, 经营性用途土地定级估价和地价监测范围确定为城市建成区, 工业用途土地定级估价和地价监测范围确定为城市规划区范围内的开发区和工业集聚区[1]。
2 地价动态监测基础上的基准地价更新
2.1 土地级别和地价区段
土地级别和地价区段都是土地利用条件和地价水平相近的地域, 属于土地均质区域, 区别主要在于区域面积和土地利用条件以及地价的差异程度。2007年版《城市地价动态监测技术规范》明确了地价区段和区段地价的概念、划分原则、测算方法, 为高效快捷完成两项基础性工作, 保证价格的可比和统一, 应该通过以价定级的方式, 快速归并地价区段, 形成土地级别[2]。
2.2“以价定级”的技术路线
在实际工作中, 划分和确定土地级别应符合《城镇土地分等定级规程》有关原则, 可以采用数轴散点图或频率直方图方法, 按照同一级别内的地价区段开发程度一致、地价水平相近, 不同级别间存在明显价格差异的原则初步划分土地级别, 选择明显的突变点作为确定土地级别的级间分界, 再根据级差收益或市场交易价格进行验证, 最终确定土地级别[3]。以城镇土地定级估价成果为基础, 以地价动态监测体系成果为依据, 对同一级别内各区段地价按照面积加权平均, 从而形成基准地价[4]。按照这一技术路线, 评估和更新基准地价实质属于对地价区段进行归并, 形成介于地价区段和地价监测整体范围之间层次的地价均质区域及其平均价格。
2.3 地价动态监测及基准地价更新成果的应用
地价区段相对来讲面积较小, 其内部的土地质量差异较小, 一个城市在地价监测过程中少则划分十几个, 多则划分几十个地价区段, 因此地价区段反映地价宏观水平的作用远小于土地级别。国土管理部门以外的社会各界往往是需要从宏观和整体上了解与把握一个区域的地价水平, 需要以非常直观的方式, 譬如几级地的表述形式来衡量和比较地价, 他们如果需要确定宗地地价, 则会委托中介评估机构具体评估。预计在今后较长一个时期, 基准地价成果仍将会是国土部门以外的国家机关以及社会各界了解和应用地价的主要依据, 而地价动态监测成果主要侧重于供各级政府及时掌握地价变化情况, 作为土地市场调控乃至宏观调控全局的决策依据。对地价区段和区段地价的应用将主要局限在国土部门内部, 因而无需也难以对外推广对地价区段的直接应用。
2.4 地价动态监测及基准地价更新的工作周期
基准地价体系今后仍有长期存在的价值, 仍有及时更新的必要, 那么以多长时间为一个周期较为合理呢?地价动态监测的首要任务在于监测价格不断变化情况, 因此适合以季度为监测周期。基准地价成果的技术特性及其面对社会各界的相对更为广泛的应用范围决定了不需要频繁更新, 短期之内一个城市的地价水平和分布状况变化程度往往也尚未达到需要更新基准地价的程度, 而且频繁更新很容易导致有关各方在应用过程中产生混淆, 因此基准地价更新时机宜由地方国土管理部门根据当地城市规划和城市建设情况, 土地市场、房地产市场运行情况灵活加以确定, 参照有关规定, 地价动态监测工作周期为一季度, 基准地价更新工作周期原则上不超过三年, 可在当期地价动态监测成果基础上进行更新。
3 确保地价动态监测成果客观准确的几项措施
3.1 大幅度提高地价监测点密度
根据国土资源部的要求, 国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点, 并定期上报地价动态变化情况, 目的是全面、准确地掌握地价数据, 分析地价变化趋势, 为宏观调控土地市场提供决策依据[5]。因此, 能否设立具有广泛代表性和较高可信度的地价监测点, 直接关系到地价资料的准确性, 也是建立完善的地价监测体系的前提和基础[6]。然而, 目前地价动态监测工作实施中, 普遍存在设立地价监测点偏少的现象, 很多地方只做到了符合技术规程规定的下限要求, 一个几平方公里甚至更大面积的地价区段只设立1-2个地价监测点是常见现象, 而个别宗地的地价不足以代表其所处区段的价格水平。从技术路线来讲, 区段地价是地价动态监测成果体系的核心, 是产生地价水平值和地价指数的基础和支撑, 实行归并区段、以价定级, 也就直接影响到下一步划分级别, 确定级别地价, 为保证夯实这个基础, 就需要大幅度加密地价监测点, 通过更多的监测点宗地价格反映区段内部价格差异, 通过加权平均抵消宗地价格相互之间的差异, 形成更客观的区段地价。
3.2 维持监测范围及地价监测点的相对固定
为保证地价监测结果的可比性、连续性, 应维持监测范围、地价监测点相对固定, 除非确有必要, 不宜轻易变更, 增加监测点的数量应该是在原有基础上增加。但由于在监测范围内部, 城市改造, 基础设施建设等原因会带来地价空间分布状况的不断变化, 为客观反映新的分布形态, 准确划定土地级别, 需要据实调整地价区段, 从而保持每一地价区段内部较强的均质程度。为此可以设定地价区段内部价格差异标准, 譬如商业、住宅用途地价差值不超过30%, 工业用途地价差值不超过10%, 变幅超过标准即进行调整。同时, 又因为一个区域内部地价结构短时间内一般不会出现很大变化, 并且为尽量不削弱价格变化的可比基础, 对地价区段重新检验和调整的频率也不应过快, 以一年为宜。
3.3 划分地价区段时应注意控制各区段形状和面积
对于非组团式发展的城市, 由于历史形成的原因, 老城区土地利用状况往往在各个方向上大致均衡, 经营性用途地价存在总体上围绕城市中心区域向四周不同速度衰减的规律, 因此经营性用途土地级别往往呈现为围绕城市中心不间断的圈状分布, 并向外围层层扩展的形态, 这一特征也符合多数城市目前的现实情况。与之相适应, 在划分地价区段时, 除考虑基础设施, 公共、公用设施, 地价水平等因素外, 应注意控制各区段形状和面积, 以便归并地价区段后形成的土地级别符合这一规律。
4 结语
总的来说, 为保证定级估价和动态监测成果的可比性, 保持一个地区地价的统一性, 应确定相同的定级估价和动态监测范围。在地价动态监测工作划分的地价区段的基础上划分土地级别, 评估基准地价, 实行以价定级。并且, 地价动态监测及基准地价评估成果应及时更新。为保证地价动态监测成果客观准确, 保证通过“归并区段、以价定级”方式划分的土地级别客观准确, 应大幅度加密地价监测点, 保持地价监测范围的相对固定性, 地价区段应根据地价变动状况适时调整。在划分地价区段时还应预先考虑土地级别圈状分布的特点, 以便归并级别。
参考文献
[1]江苏省国土资源厅.江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范[Z].2007.
[2]中华人民共和国国土资源部.城市地价动态监测技术规范[Z].2007.
[3]姜鹏远.城市地价动态监测信息系统的设计与研究[D].郑州:解放军信息工程大学, 2009.
[4]王站军.基于GIS的东海县城区基准地价更新研究——以东海县为例[J].黑龙江科技信息, 2010 (14) :8-9.
[5]罗少峰.城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统[J].科技资讯, 2011 (7) :28-29.
基准地价听证流程 篇2
2013年11月
日（星期）上午 9 ：58在XX国土资源局举行听证会
一、由主持人介绍听证会的基本情况、组成人员
1、开场白：
根据省国土资源厅、市国土资源局统一部署，在县委、县政府的正确领导下，在县直有关部门、乡镇政府、各企事业单位、社会各界的大力支持下，我县于2013年4月-8月开展了XX、XXXX、XXXXX及十个乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新工作，目前已基本完成，县国土资源局在收到技术承办单位的成果送审稿后，依据《国土资源听证规定》第十二条的规定，需进行听证。
2、听证员：XXX(职位)XXX(职位)XXX(职位)
3、记录员：XXX(职位)
4、听证参加人员
听证代表： 旁听代表：
5、主持人：XXX(职位)
6、由主持人宣读听证会的纪律
1、参会人员按照工作人员安排入场就坐，不得随意提前离开会场。
2、会议期间配合工作人员维护会场秩序，不得擅自离席、交头接耳。
3、会议期间参会人员不得随意拨打或接听电话并将手机关闭或置于静音状态。
4、各代表发言请围绕会议主题，简明扼要、对主题有关内容提出原则赞同、反对或建议意见。
5、参会人员须相互尊重，不得对他人进行语言攻击、指责、诋毁，不打断或影响他人发言
二、领导人发言
由于规划区扩容，乡镇变化、土地级别界定、经济发展的需要以及国家宏观调控政策的要求，根据国务院、省级有关文件规定，城区与乡镇土地级别调整和基准地价三年一次调整更新一次，我县上轮成果基准日为2010年1月1日至2013年1月1日，现需更新。XX评估公司已经完成了新的土地分等定级与基准地价评估工作，在此召开听证会议。土地级别调整与基准地价更新成果对XX的经济和社会发展具有重要意义，希望各位代表畅所欲言、各抒己见。最后，预祝听证会圆满完成。
三、技术单位成果汇报
XX评估公司就XX城区与乡镇国有建设用地基准地价更新成果进行介绍，展示PPT。
四、听证参加人的意见陈述
听证会上，参会人员对新的基准地价成果提出意见和建议。
五、听证事项的意见分歧与技术单位的答询
县国土局相关负责人与XX评估公司技术人员对参会人员提出的问题进行解答。
六、对听证会意见的处理
本轮基准地价成果对XX的经济和社会发展具有重要意义，技术承办单位根据听证会代表所提出的意见，在不足方面进行完善，修改后呈报县政府常务会议审定。
农用地基准地价评估方法初探 篇3
关键词：农用地；基准地价；评估；基本方法
1、基准地价的内涵
基准地价是某一时点上，在城镇土地级别或均质区域内，在平均容积率水平下和一定开发程度下的同一用途（商业用地、住宅用地、工业用地等）的法定最高出让年限的土地使用权的平均价格。基准地价的评估既是土地税收和收益分配的标准，也是国家对土地价格进行宏观调控的重要依据。
农用地基准地价，指市级（或县级）政府依据农用地的区域和级别，按照土地利用方法，对某一级别农用地在某日的平均价格分别进行评估后得到的价格。农用地基准地价可以反映该级别农用地的质量和预期收益能力，是农用地的某种级别的平均价格，其实质是农用地内部的流转价格。
2、农用地基准地价评估的目的和意义
在我国，农用地面积占很大比例。城市范围内土地使用的制度改革已进行很长时间，其评估体系较为成熟。同时，城市化进程的加快使农用地面积越来越少。反而，农用地没有城镇用地的规模，其评估工作处于探索环节，理论与实践不能紧密结合，健全的地价评估体系没有建立。为有效控制土地开发，实现土地市场合理合法化和规范化，一套健全的农用地价格评估体系和管理制度亟待建立。
农用地基准地价评估的目的首先是为农用地使用制度改革打下基础实现制度创新，缩短城乡差距；其次，以农用地的价值为依据，可以实现国家征地补偿与安置工作，也为地籍管理工作提供价格参考。这一切都有益于农业的持续发展，使农民的合法权益免受侵犯，最终实现我国土地市场和地价的统一管理。
意义有四方面：在社会环境上，通过估价有利于保护农民的利益，合理的土地利用有益于生态环境的治理，提高生态效益；管理上，为管理农村集体土地流转工作和公平合理征收地税提供依据，实现税收的改革，使使用者之间所形成的产权和利益分配关系清晰而提高效率；利用上，有利于合理利用土地，防止土壤丧失生产能力，实现土地的持续利用和规模经营；经济上，利用农用地资产的保值性和增值性吸引投资，防止土地的不合理利用和不合理的税收损害农民的利益，从而保护农民合法权益不受侵害。
3、农用地基准地价评估的基本方法
对于农用地基准地价评估主要有样点地价求基准地价法、定级指数模型法和基准地块评估法等三种方法。后文将对样点地价求基准地价（包括收益还原法、评分估价法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法）进行简单介绍。
3.1 收益还原法
该评估方法的思路为：首先需要对实际地价的资料和影响地价的因素的资料进行收集，然后在待估价的农用地的生产经营方式的基础上分析年总收益，同样方式分析计算年总费用，利用公式（年纯收益 = 年总收益 - 年总费用）计算纯收益，然后利用比较法或者安全利率加风险调整值法确定还原率，最后用公式（土地价格=土地年纯收益/土地还原率）来计算农用地价格。
此法只适用于有收益且容易计算的农用地价格评估。这是一种将待估农地的纯收益以一定的还原率统一还原为当日总收益的方法，如果宗地无收益时，该方法的局限性就体现出来了。
3.2 评分估价法
该方法的思路是首先针对农用地价格影响较大的因素建立农用地价格影响因素体系，由县级土地行政管理部门建立农用地价格影响因素评分标准（评分表），调查待估地的基本情况，依据评分标准对待估农用地进行评分，之后由县级土地行政管理部门确定客观的农用地单位分值价格（每六年一更新），最后选择适当的公式（农用地价格=待估用地评分×回归系数×农用地单位分值价格）计算待估农用地价格。
此方法以影响农用地收益的因素为起点，以确立农用地单位分值价格为前提，利用评分的方法，建立适当的函数关系式，适用于对所有农用地（尤其是大面积农用地）价格的评估，也是一种科学合理地利用收益求农用地基准地价的方法。
3.3市场比较法
该方法的思路是在同一市场条件下首先收集近期农用地的交易资料，并选择多于三个与待估地块具有相似性的交易案例，对所选案例的比准价格进行分析，之后比较修正（依据交易日期、使用年限、区域因素等）待估地块价格，最后确定农用地基准地价。市场比较法以替代为原则，比较修正为思路求待估宗地在评估时日地价的方法。该方法适用于所有农用地（尤其是在有大量的交易案例的区域）基准地价的评估，具有明显的现实性，说服力较强，最能体现待估地块的市场价格，但该方法欠缺理论依据。因此，为得到合理、准确的结果，要求大量的交易案例，同时要求评估人员经验丰富，知识涉猎面广。
3.4成本逼近法
基本思路是把对土地的所有投资作为基本成本，所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用，加上基本成本所得利润、利息、税费，加上土地有权应得收益（根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要），最后估计基准地价格。
成本逼近法简单来说是把所有土地的费用（包括农用地取得费、开发费、增值收益、税费、利息、利润）相加得到土地价格，一般适用于新开发农用地（例如市场较小、成交案例少、相关交易资料较少等情况）的评估。由于评估农用地价格主要考虑其效用因素并非是成本，所以在评估农用地基准地价时需作出修正。
3.5剩余法
思路是预计开发完成后，在农用地正常交易价格的基础上，减去预计的开发建设费用、资本利润、资本利息、有关专业费用和税费来估算基准地价的方法（待估农用地的价格=总开发价值或开发完成后的农用地的总价格-整个开发项目的开发成本-开发者合理利润）。
剩余法是一种粗略评估农用地预期地价的方法，在市场不发达（即不易采取市场比较法）时适用，该方法最适用于新开发农用地的价格评估，但是不同评估人员的评估结果也不一样，因此剩余法评估结果的准确性较差。
结语
综上所述，在评估农用地基准地价时，应首先进行调研，了解土地情况，利用两种以上评估方法进行基准地价评估，对结果进行相互比较修正，得到科学合理的估价。
参考文献
[1]刘青. 关于农用地基准地价评估的研究[D].长安大学，2007.5
[2]周启刚. 农用地基准地价评估方法研究[D].四川师范大学.2013.6
基准地价 篇4
根据国土资源部的要求, 国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点的, 并定期上报地价动态变化情况, 目的是全面、准确地掌握地价数据, 分析地价变化趋势, 为宏观调控土地市场提供决策依据。这是一项长期日常工作, 需要不断收集地价变化的相关资料, 并按季/年汇总上报。建立城市地价动态监测体系, 使城市土地价格资料的采集、汇总和整理系统化和制度化。有了城市地价动态监测体系, 不仅可以掌握每个地价监测点的地价水平, 也可以其为基础进行地价指数的编制, 这就为基准地价更新提供了良好的基础, 基准地价可以方便地利用地价监测点价格和相应的地价指数进行更新。因此, 有必要构建一个计算机系统, 用于城市地价动态监测资料的输入、汇总、整理, 并将监测点的地价资料作为基准地价更新的一部分数据来源, 配合基准地价更新所需要的其他资料, 快速完成城市基准地价更新。
1 软件系统
1.1 系统概述
整个系统实际上包括地价动态监测和网格点基准地价更新两大部分: (1) 地价动态监测包括地价区段划分/变更、监测点设立/变更、交易样点设立/变更、监测点和交易样点价格评估、区段和级别平均地价计算、级别、区段及监测点地价指数计算、土地供需信息采集、房屋供需信息采集、相关社会经济指标信息采集以及季/年报告和表格的生成等。 (2) 网格点基准地价更新包括地价控制点的布设、网格点基准地价的计算、等值线图的绘制、级别划分、级别/区片/各种用途等地价计算、各种地价指数计算、地价分析所需要的地价水平剖面图、直方图的生成等。以上只是系统的基本需求, 在这些基本需求中隐藏着以下的复杂性。
(1) 地价动态监测技术标准的不确定性。地价动态监测是一项新的工作, 理论研究和技术标准都在不断的完善中。因此要求软件系统必须具有扩展性, 可以由估价师根据需要进行调整。 (2) 地价评估方法的不确定性。地价评估具有空间和时间上的差异性。例如不同地方的土地取得成本与地方法规有关, 同时地方法规几年后可能会发生变化。因此要求评估方法和公式不能固化, 应该可以由估价师根据需要自己定义。 (3) 地价计算过程的重复性。在地价计算工作中, 价格计算出来后, 还需要与实际情况进行验证, 并可能反复调整某些参数。所以地价的计算是个重复性的工作。因此要求系统能够对地价的计算参数进行快速修改并计算。 (4) 网格点基准地价更新过程的复杂性。网格点基准地价更新过程实际上是一个循环反复的过程, 从地价控制点的布设—网格点基准地价的计算—等值线图的绘制—级别划分到级别/区片/各种用途等地价计算, 整个过程都可能在与实际情况进行验证后重复进行。另外, 出于研究的需要, 网格点的间距、空间插值方法都有可能调整。因此, 系统应该具有足够的包容性和方便快捷性。
1.2 系统架构
系统的需求分析决定系统需要高度扩展性和灵活性, 因此系统框架分成两级:辅助支持模块和业务模块 (图1) 。
1.2.1 辅助支持模块
辅助支持模块包括GIS支持模块、数据库支持模块、评估公式模块、输出模板模块。
(1) GIS支持模块。GIS支持模块负责地图显示、编辑、空间数据表维护等功能。通过该模块, 用户可以根据自己的需要定义空间数据表的结构、输入和编辑要素的空间数据和属性数据, 还可以动态加载图层并定义各图层的显示属性。 (2) 数据库支持模块。数据库支持模块包括表结构维护、编辑辅助定义、表数据编辑、SQL操作接口等模块。用户可以自定义各种需要的不含有空间信息的普通关系表、输入和编辑数据、并可以定义数据输入的辅助信息, 如数字信息的范围、字串信息的可能取值等。 (3) 评估公式模块。评估公式模块负责评估方法的管理、公式定义、公式计算输入等功能。利用该模块, 用户可以自定义各种方法和公式, 并可以在计算窗口中输入计算参数进行计算。公式计算窗口根据公式定义自动分页, 以方便用户输入。 (4) 输出模板模块。输出模板模块负责输出模板定义、报告生成等功能。用户可以根据需要定义多个输出模板, 如Word报告、Excel表格的模板, 在输出时只需要选择相应的模板就可以自动生成相应的文件并保存到指定位置。
1.2.2 业务模块
业务模块负责实现地价动态监测和网格点基准地价更新工作所需要的所有功能, 具体包括信息采集输入、地价动态监测、网格点基准地价更新、信息输出四个部分: (1) 信息采集输入。信息采集输入负责表分类管理、各种表管理、表数据管理。用户可以自定义各种表, 包括含有空间信息的表、不含有空间信息的普通关系表、可用于市场比较法的交易案例表, 交易案例表可以是空间表也可以是普通关系表, 并且可以给案例表定义必选的比较因素如交易时间、可选的区域因素和个别因素。另外, 用户还可以给这些自定义表进行分类, 以方便管理。表的字段类型除了常规的数字、字符、日期等类型外, 还支持嵌入图片、链接图片、公式等扩展类型, 用户可以将监测点等的所有数据, 包括监测点现状条件评估公式、设定条件评估公式、监测点位置草图、影像图、实地照片等都保存到表中。表定义好后, 用户可以将空间表添加到某个地图窗口中, 并输入和编辑空间和属性信息。对普通关系表, 系统会根据表结构和辅助输入定义, 自动生成输入界面, 以方便输入和编辑数据。 (2) 地价动态监测。地价动态监测模块负责季度/年度变更、监测点和交易样点价格评估、区段和级别平均地价计算、级别、区段及监测点地价指数计算等功能。价格评估, 用户可以选择合适的方法和公式, 可以调整计算参数。区段和级别平均地价计算, 用户可以修改平均地价的计算公式, 甚至可以增加参与计算的来源表。例如计算区片平均地价, 如果觉得监测点的数量太少, 您可以加上交易样点来一起计算。级别、区段及监测点地价指数计算, 用户也可以修改计算公式。 (3) 网格点基准地价更新。网格点基准地价更新包括地价控制点的布设、网格点基准地价的计算、等值线图的绘制、级别划分、级别/区片/各种用途等地价计算、各种地价指数计算、地价分析所需要的地价水平剖面图、直方图的生成等功能。地价控制点的布设, 用户可以在地图窗口中选择需要的任何图层的要素, 把它作为地价控制点。也就是说, 用户可以将全部或部分地价监测点、交易样点作为地价控制点, 也可以将含有地价信息的其他空间表的数据作为地价控制点。网格点基准地价的计算, 用户可以选择多种空间插值方法进行计算。级别划分, 用户可以在网格点基准地价的频率直方图上指定组距和级别数, 并可以用鼠标拖动定级线来确定级别线的位置, 定级线拖动的同时, 系统同时显示各级别的地价范围、个数和比例。等值线图, 用户可以选择按照级别线来绘制等值线;或者按照等间距来绘制等值线;或者绘制指定地价的等值线。地价和地价指数的计算, 跟前面地价动态监测的一样, 用户可以自己添加新的计算定义或修改老定义。地价水平剖面图, 用户可以在地图窗口中随意的画一条线, 系统将显示该线上各点的地价水平。如果有多个网格点基准地价, 也可以在一个图上以不同颜色显示该线上各网格点基准地价的地价水平。例如, 可以在一个图上显示去年和今年网格点基准地价的某方向的地价水平剖面线, 以方便分析比较。另外, 用户可以自由添加多个网格点基准地价, 例如可以添加间距为100×100的网格点基准地价, 也可以添加间距为300×300的网格点基准地价;可以添加采用三角网空间插值方法的网格点基准地价, 也可以添加采用克里金空间插值方法的网格点基准地价。然后对各个网格点基准地价用地价水平剖面图进行分析比较。 (4) 信息输出。信息输出模块负责输出模板的定义和输出报告文件的生成。用户可以针对某个表或几个表的组合进行输出模板的定义, 例如, 可以对监测点表定义地价监测点登记表、地价监测点调查表、监测点地价评估报告、地价监测点评估技术要点表等多个模板, 然后在需要的时候, 选择相应的模板生成输出文件。
模板的定义不仅定义生成文件的构成格式, 还可以指定文件的取名规则和保存路径。因此, 输出的文件会用合适的文件名自动保存到指定路径下。
2 系统体系结构
整个系统分为服务器和客户端: (1) 数据库服务器:SQL Server2000+ESRI Arc SDE9.0。 (2) 客户端:.N e tF r a m ew o r k 1.1+E S R I ArcEngine9.0 (图2) 。
3 系统特点
(1) 实用性。系统的功能涵盖地价动态监测和网格点基准地价更新工作的所有环节, 系统功能的实用性不容置疑。 (2) 先进性。无论是系统开发基于的GIS系统、采用的技术、还是系统设计理念都是目前国际上最先进的。 (3) 安全性。系统的数据都保存在一台服务器上, 数据的备份和管理都方便、高效、安全。 (4) 开放性。系统支持表和分类的自定义、评估方法和公式的自定义、计算的自定义、输出的自定义, 系统具有高度的开放性和扩展性, 给地价动态监测和网格点基准地价更新的工作人员最大的自由操作空间。 (5) 可操作性。系统实际上将工作人员分成两类:高级定义人员和普通工作人员。高级定义人员负责表和分类的自定义、评估方法和公式的自定义、计算的自定义、输出的自定义等定义工作。普通工作人员则在各种定义的基础上操作, 输入数据时按表定义规定的要求输入, 计算时按公式定义的输入, 完全不用理会公式的具体构成, 输出时只需要选择合适的模板, 完全不用理会报告的格式, 操作简单、快捷。 (6) 衔接性。系统设计严格按照《城市地价动态监测体系技术规范》、《城镇土地估价规范》、《城镇基准地价估价规范》, 和各种技术规范有很好的衔接性。
4 系统应用
系统已成功应用于广州市地价动态监测和网格点基准地价更新项目。
参考文献
[1]城镇土地定级规程[S].中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局, 2002:2～3.
[2]城镇土地估价规程[S].中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局, 2002:2～3.
基准地价 篇5
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、规定建筑后退红线的距离是阶段的规划内容之一。A：总体规划 B：分区规划
C：控制性详细规划 D：修建性详细规划 E：土地
2、市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期．存在着较多的。
A：完全相同的土地交易 B：类别多样的土地交易 C：类似土地的交易 D：典型的土地交易 E：时间因素
3、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7％，则开发完成后的不动产价值为万元。【2009年考试真题】 A：5333 B：5277 C：4804 D：4754 E：时间因素
4、税收是调控经济的重要方法，其主要表现在__。A．调节供求总量之间的平衡 B．调节供给在结构上的平衡 C．配合价格调节生产和消费 D．调节企业利润水平E．提高市场的需求量
5、全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节是。A：工程规划 B：竣工验收 C：竣工结算 D：施工管理 E：土地
6、下列情况经批准可保留划拨土地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过5年的有__。
A．继续作为国有重点扶持的能源项目用地 B．国有企业兼并国有企业的
C．在国有企业合并中，一方属于濒临破产企业的 D．国有企业改造为国有独资公司的
E．继续作为国有重点扶持的水利项目用地
7、企业甲有一宗国有土地，实际占用土地面积为30000m2，土地用途为工业，其中10000m2出租给企业乙，用于存放企业乙的原材料；在其余的20000m2土地上，企业甲建造了一座生产厂房，建筑占地面积15000m2，建筑面积38000m2，现企业甲根据规定缴纳城镇土地使用税，纳税时应以（）m2为计税依据。A．20000 B．30000 C．15000 D．10000
8、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为元／平方米。A：2500 B：1250 C：1000 D：500 E：时间因素
9、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，征地补偿安置必须以__为原则。
A．确保被征地农民原有生活水平不降低 B．确保被征地农民长远生计有保障 C．确保被征地农民长远生计有部分保障 D．确保被征地农民原有生活水平不提高 E．确保被征地农民原有生活水平平衡
10、用于基准地价评估的能直接反映出地租、地价的资料包括__资料。A．土地使用权收购价格 B．土地使用权转让价格 C．土地使用权出租价格 D．土地使用权抵押价格
E．土地征用、拆迁过程中涉及到的各种费用
11、我国土地权利总体上可以分为__3大类。A．土地所有权、土地使用权和土地他项权利 B．土地出让权、土地转让权和土地租赁权 C．土地继承权、土地赠予权和土地买卖权 D．土地使用权、土地处分权和土地收益权
12、某企业为增值税一般纳税人，2007年应交各种税金为：增值税250万元，消费税150万元，城市维护建设税32万元，房产税15万元，车船使用税8万元，所得税280万元。上述各项税金应计入管理费用的金额为万元。A：23 B：55 C：205 D：455 E：土地
13、生产要素包括__。A．劳动 B．资本 C．文化 D．利率 E．政策
14、按照马克思主义的地租论，不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。A：绝对地租 B：垄断地租 C：级差地租I D：级差地租Ⅱ E：时间因素
15、在下列选项中具有存款创造的功能。A：商业银行 B：投资银行 C：保险公司 D：证券公司 E：土地
16、商品的价格是由所决定的。A：反映该商品将来的总收益 B：市场对该商品的需求量 C：生产商生产该商品的数量 D：该商品对人们的实用度 E：时间因素
17、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。A：资本 B：注册资本 C：实收资本 D：法人资本 E：土地
18、被保险人在保险标的遭受损失时，按保险单有关条款的规定，向保险人要求赔偿或给付保险金的行为属于．【2006年考试真题】 A：保险索赔 B：保险理赔 C：承保 D：担保 E：土地
19、城市的总体规划中小城市用的图纸比例为。A：1：10000～1：25000 B：1：5000～1：10000 C：1；25000～1：50000 D：1；50000～1：100000 E：时间因素
20、土地评估价格一般由评定。A：政府部门人员 B：任意人员
C：土地使用权拥有者 D：专门的机构和人员 E：合法性
21、采用样地法进行农用地分等过程中，选择和确定标准样地是关键步骤之一。一般情况下，标准样地应位于。
A：土地利用总体规划确定为基本农田的分等单元 B：土地利用总体规划确定为一般农田的分等单元
C：土地利用总体规划确定为基本农田或一般农田的分等单元 D：土地利用现状图中的任一图斑确定的分等单元 E：合法性
22、根据中心地理论，__市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。A．三角形 B．四边形 C．六边形 D．同心圆
23、在下列选项中，具有存款创造的功能．【2008年考试真题】 A：商业银行 B：投资银行 C：保险公司 D：证券公司 E：土地
24、房地产开发项目的租售代理和广告费用一般占销售的。A：1％以内 B：1％～3％ C：3％～5％ D：5％以上 E：土地
25、有人说，对土地的投资是风险最小的投资。这表明了土地的经济特性。A：土地经济供给的稀缺性 B：土地用途的多样性 C：土地用途变更的困难性 D：土地增值性 E：35％～50％
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、“九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成21 000亿元，比“八五”时期增长了68％，平均每年增长10．93％。以上各项统计指标依次为。A：总量指标、相对指标、平均指标 B：数量指标、质量指标、相对指标 C：绝对数、比较相对数、算术平均数 D：绝对数、动态相对数、几何平均数 E：管理费用
2、下列属于间接融资的是。A：银行贷款业务 B：发行股票
C：银行存款业务 D：发行长期债券 E：发行短期债券
3、《土地管理法》规定，土地利用年度计划，根据编制。A：国民经济和社会发展计划 B：国家产业政策
C：土地利用总体规划
D：建设用地和土地利用的实际状况 E：土地占补平衡计划
4、实现耕地总量动态平衡的途径有__。A．土地开发 B．农地整理 C．土地复垦
D．制订开垦耕地计划 E．利用闲置和闲散土地
5、我国银行贷款一般遵循的三个原则有__。A．区别对待、择优扶持 B．经济担保 C．按期偿还
D．限制贷款金额 E．分期偿还利息
6、收益还原法是在估算土地在未来每年预期__的基础上计算的。A．经营收益 B．总收益
C．总费用与总收益之和 D．纯收益
7、以下可作为无形资产入账的有．【2006年考试真题】 A：租入的专利权 B：补交的土地出让金
C：吸收投资取得的土地使用权 D：无偿划拨取得的土地使用权
E：自行开发并按法律程序申请取得的无形资产
8、《基本农田保护条例》规定，基本农田保护实行的方针。A：全面规划 B：合理利用 C：用养结合 D：严格保护 E：占补平衡
9、土壤污染主要来源于。
A：工业和城市的废水及固体废物 B：农药和化肥的大量使用 C：生物残体
D：农家肥的大量使用
E：大气中二氧化硫和氢氧化物
10、下列属于面状分布形式的土地因素的特征的是__。A．所依附的客体在城镇中占地面积小 B．仅对其自身客体所在位置产生影响
C．通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系 D．在空间分布上聚集现象明显
11、根据《中华人民共和国公司法》规定，公司发行债券的条件之一是其累计债券总额不得超过公司净资产的__。A．50% B．60% C．40% D．30%
12、土地资源可持续利用管理中，增加土地资源的经济供给，我们可采用等措施来增加土地的经济供给。A：提高土地利用集约度 B：提高土地利用粗放度
C：在土地开发利用中采用新技术 D：土地整理
E：调节消费结构
13、在下列选项中，__行为产生正外部性。
A．企业在生产过程中排放大量烟尘，造成严重的环境污染但是只支付很少的环境污染费
B．企业支付巨额费用对员工进行技术培训后，员工跳槽到其他单位仅支付很少的违约金
C．居民在住宅周围乱扔垃圾影响他人健康和环境卫生
D．消费者购买汽车，而汽车在行驶过程中产生较大的能源消耗和环境污染
14、为满足全面、科学、合理地管理土地，有效利用土地的要求，需要对进行评定。
A：土地价值 B：土地使用价值 C：土地价格 D：土地成本
E：土地增值收益
15、下列房地产税种不属于财产税类的有．【2008年考试真题】 A：土地增值税 B：房产税
C：城市维护建设税 D：契税
E：耕地占用税
16、概算指标作为一种计价定额包括等基本部分。A：劳动定额 B：材料定额 C：机械台班定额 D：概算定额 E：税金
17、编制土地开发规划应遵循的原则包括__原则。A．符合土地利用总体规划 B．生态优化 C．最佳利用 D．可行性 E．最佳盈利
18、土地调查可分为__。A．土地管理调查 B．土地利用现状调查 C．地籍调查
D．土地条件调查 E．土地动态监测
19、某地方政府欲进行高新产业集中区建设，拟征收40hm2集体建设用地，则市、县人民政府土地行政主管部门呈报建设项目用地申请材料时，需要拟订__方案。A．供地 B．补充耕地 C．土地征收 D．农用地转用 E．征地补偿安置
20、耕地保护的重要性体现在__。A．耕地保护关系到人民生活生产需求 B．耕地保护事关我国经济社会可持续发展 C．耕地保护事关我国社会稳定 D．耕地保护事关我国的粮食安全
E．保护耕地关系国计民生、国家发展全局和民族安危
21、根据《国土资源听证规定》规定，下列关于听证回避问题，表述正确的是。A：当事人认为听证员、记录员与拟听证事项有利害关系可能影响公正的，有权申请回避，并说明理由
B：当事人认为听证员、记录员与拟听证事项有利害关系可能影响公正的，有权申请回避，不用说明理由
C：听证主持人的回避由主管部门决定 D：听证员的回避，由听证主持人决定 E：记录员的回避，由听证主持人决定
22、计算主次干道影响距离一般采用公式__。A．d＝2s/1 B．d＝s/21 C．d＝s/1 D．d＝2sl
23、下面关于市场经济的表述，正确的选项为．【2004年考试真题】 A：市场经济是以市场机制为基础的资源配置方式 B：劳动分工是市场经济存在的基础
C：在资本主义初期的自由市场经济中，政府的主要职能是制定和执行宏观经济政策
D：市场经济是高度社会化的商品经济 E：福利型市场
24、土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过__方式来确定。A．协议 B．招标 C．挂牌 D．拍卖
25、我国土地使用权权利类型主要包括。A：抵押权 B：地役权
德州市城区基准地价对比分析 篇6
该文通过对比德州市城区基准地价本轮(2010年)更新成果与上一轮(2007年)基准地价情况,分析其变化情况,总结并分析出德州市城区基准地价演变趋势[3,4,5,6,7,8,9]。
1 研究区概况
德州市位于N36°24′～38°0′、E115°45′～117°24′,黄河下游北岸,山东省西北部。北依河北省,南邻省会济南,西接山西煤炭基地,东连胜利油田及胶东半岛,处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内,兼具沿海与内陆双重优势。德州是华东、华北重要的交通枢纽,多条铁路、国道、省道纵横交错,有“九达天衢”“神京门户”之称。德州市区辖德城区、经济开发区、运河开发区、乐陵市、禹城市、河东新区、齐河、河南新区、夏津、河北新区、临邑、河西新区、庆云六区二市县,总面积10 356 km2,2010年末全市户籍总人口586.19万人[10]。
2 数据来源
该文数据来源于德州市城区2010年、2007年基准地价定级与更新报告;2010年、2007年德州市统计年鉴。
3 德州市城区基准地价对比分析
3.1 定级范围调整情况
德州市2010年基准地价更新结合土地利用总体规划,调整了城区定级区域,总面积由239.36 km2增加到240.16 km2,增幅为0.33%。另外在界线上做了部分调整,德州市定级范围北扩主要是天衢工业园的进一步发展完善,工业中心的地位进一步凸显,使得该区域范围进一步扩大以满足其发展需求(见图1)。
3.2 基准地价内涵对比
德州市两轮基准地价内涵详见表1、表2。从中可以看出,德州市城区两轮基准地价内涵的不同特点。
3.2.1 相同点
(1)土地用途划分相同。土地用途仍按四类划分,个别在叫法上有所不同,但本质内涵相同;(2)土地开发程度的级别设定相一致。商业、住宅和公共建筑用地一、二级地为“七通一平”,三、四级地为“五通一平”,五级地为“三通一平”;工业用地一级地为“七通一平”,二、三级地为“五通一平”,四、五级地为“三通一平”这样保证了两轮基准地价的连贯性。
3.2.2 不同点
主要表现在:(1)基准地价构成发生了变化。上一轮基准地价在地价构成上为“毛地、熟地价格”,即包含土地前期开发费用,不包含地上建筑物、构筑物和附着物拆迁补偿费用。自2009年以来,德州土地一级市场均以净地方式出让,“毛地价格”在实际土地出让供应中已无法满足需要。因此2010年基准地价更新,对基准地价构成做了调整,界定为“净地价格”,即指已完成基础设施配套开发和宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。这样使基准地价构成更符合德州市的实际;(2)平均容积率分级别确定。上轮基准地价分用途设定一个容积率,而本轮基准地价商服和住宅采用分级别设定容积率。这是因为近三年来,城区土地利用集约度提高,出让土地的容积率一般在2.0以上,高级别土地上高层住宅明显增加。为了更准确地反应土地利用平均状况,本轮基准地价内涵中,将商服和住宅平均容积率进行了上调,并分级别确定。
3.3 土地级别变化情况
随着德州市城区内基础设施的改善,城区范围的扩张,很大程度上提高了城区的土地区位条件,因此城区内土地级别普遍得到提升,但不同用地类型有所差异。各类型级别面积的调整情况见表3。
由表3可以看出,相比上轮基准地价分级情况,本轮土地级别变化情况为:
3.3.1 商服用地
除三、五级面积有所调减外,其它级别面积都有所增加,特别是二级地增幅最大,增长了1.59倍。这是因为经过三年的发展,德州市商业一级地核心作用进一步加强,面积有所增长,随着经济开发区部分与主城区部分的连通,德州市在加强主城区的建设时,加强了对经济开发区的投入,修建了大批的商场、宾馆和酒店等商业设施,从而使二级地有了较大的扩展,增大了二级地面积,压缩了三级地的面积,同时,随着基础设施建设的加强,经济开发区的土地质量进一步提高,相应使末级地的面积收缩。
3.3.2 住宅用地和公共管理服务用地
住宅用地和公共管理服务用地的级别界线一致,一级地西边界东移,南边界南移到东风路以南500 m,这主要是基于铁路噪声的影响;随着经济开发区加大对住房投入和基础设施投入,住房条件大幅提高,二、三、四级地边界都向外扩张,面积增加,其中四级地扩张最大,增长了10.7 km2,已扩大到经济开发区乡镇部分,这是由于京沪高铁的开通,带动了周边地区的发展。增长最快的是二级地,增长了54.01%,说明当前二级地是最能满足住宅和公共管理服务的用地,因此增长最快;由于基础设施的完善,五级地边界受到一定程度的收缩,面积减少30.1 km2,所占比重减少了12.69%。
3.3.3 工矿仓储用地
本轮基准地价更新,一级地主城区部分和经济开发区部分仍未连通,由于目前岔河以东的经济开发区重点进行住宅建设,不宜进行大规模的工业建设,二、三级地略有扩张,变化不大;四级地面积扩张最大,面积增加了10.8 km2;受四级地影响,五级地面积减少了10.2 km2,说明近几年城区工业建设速度相对经济开发区乡镇工业发展速度较快。
3.4 技术手段变化情况
上轮德州市城区土地级别调整是以MAPGIS为基础平台,以德州市地价系统为主要技术手段开展工作的;本次土地级别调整以上轮土地定级的技术方法为基础,在应用德州市地价系统的基础上,综合应用了ArcGIS和MapGIS两种GIS技术,探讨了不同GIS平台支持下的土地定级方法和技术流程,并在此基础上建立了Excel、MapGIS和Shapfile不同格式的基础数据库,并依托MapGIS地价系统,进行了土地级别的调整和更新,在一定程度上提高了土地定级的技术水平。
在基准地价更新过程中,上轮基准地价评估采取了“级别内样点地价考虑面积加权平均价格法”和“样点地价与样点所在定级单元因素总分值建立数学模型”两种方法进行了测算。本轮基准地价评估针对“净地”出让的基准地价内涵,充分应用地价指数资料,采取“以土地定级为基础,采用市场交易地价资料等评估基准地价”和“以土地定级为基础,用地价指数等资料更新基准地价”两种方法评估基准地价,使更新后的基准地价更加符合土地市场发展要求。
3.5 基准地价水平对比
两轮基准地价水平对比情况见表4。从中可以看出,2010年基准地价与2007年相比,商业、住宅、工业、公共用地地价都有不同程度的增长,但增长的幅度有较大的区别。从平均值看,4种用途土地的均价分别增长了155%、208%、0.02%和151%。住宅用地地价增长幅度最大,由488元·m-2增长到1503元·m-2,增长了2倍多,地价水平已接近商业用地;商业和公共用地地价增长幅度次之,分别由658元·m-2增长到1 681元·m-2,419元·m-2增长到1 051元·m-2,增长了约1.5倍;工业用地地价增长幅度最小,由328元·m-2增长到336元·m-2,不到1个百分点;除工业用地外,各类型用地地价水平均有大幅度的提升,这主要是与德州市经济的快速发展和房地产价格的快速上涨有关,且增幅与房价相近。工业用地的缓慢增长主要是受政策调控的影响,为招商引资,尽可能的压低地价,凸显“地价竞争力”。
4 结论
通过本轮基准地价更新,基准地价更符合德州市区的实际。突出表现在4个方面:(1)定级范围的调整。调整后边界与土地利用总体规划更接近;(2)基准地价内涵的调整。基准地价构成由“毛地、熟地价格”调整为“净地价格”;平均容积率按用途分级别确定;(3)土地级别范围随着需求的变化进行了扩大或压缩,这一变化主要是在不同用地级别间的调整,摒弃了原来的摊大饼式的外扩;(4)地价水平随着经济的发展进一步上扬,且变动幅度比较大,住宅用地地价增幅最大,接近商服用地地价水平;商服和公共用地地价增幅次之,仓储工矿用地地价增幅最小。本轮基准地价更新存在的突出问题主要表现在2点:(1)工业用地级差偏小,不能准确反映区位差别。工业用地级别差在12%左右,远达不到商、住用地平均级别差30%的水平,使得工业用地区位比不明显;(2)工业用地受政策调控影响明显,价格明显偏低,不能客观反映市场状况。
参考文献
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黑龙江农垦基准地价更新成果分析 篇7
1.黑龙江农垦概况
黑龙江垦区分布于东经123°40′—134°40′, 北纬40°10′—50°20′之间;北到黑龙江, 东到乌苏里江, 东南到兴凯湖与俄罗斯为界, 西同内蒙古自治区相连, 南与吉林省眦邻。黑龙江垦区地处三江平原、松嫩平原和小兴安岭山麓, 位于世界闻名的三大黑土带之一, 是中央直属的三大垦区之一。全垦区土地总面积5.76万平方公里, 耕地面积3 586万亩。下辖9个分局、115个农牧场, 有546家国有及国有控股企业、593家非国有企业, 分布在全省12个市74个县 (市、区) 。现有总资产400多亿元 (不含资源性资产) , 总人口165.8万人, 从业人员79.7万人。
2.基准地价更新的工作难点
黑龙江垦区现行基准地价为2001年测定, 在多年的使用中逐步暴露出某些区域地价平衡性欠缺、个别区域基准地价制定的不尽合理, 地价层级间差距过大等弊病。
(1) 测算方法的难点。
基准地价的测算以小城镇地价测算的特点为主, 兼具城市市区地价测算的特点。黑龙江垦区除部分农场及分局局址处于城市市区, 大部分农 (牧) 场场部独立分布。小城镇特点显著。第一, 土地利用功能分区专业化水平低, 各类用地分界线不明显, 或虽有明显分界线, 但区域划分不尽合理;第二, 繁华地带往往集中在一二条主要街道上, 商业用地一般分布在街道两旁, 其用地效益较高, 同时大部分居住用地也集中在附近, 而非沿街的区域差距过大;第三, 小城镇的土地市场欠发育, 交易不规范, 样本数量偏少。 目前在小城镇土地级别的更新调整主要有两种思路:第一种是重新定级, 即重新调查、收集影响土地质量的因素, 重新评定土地级别达到级别更新的目的;第二种是利用原定级估价成果, 在原定级的基础上根据城镇投资、建设情况、地价样点测算结果及其分布特征, 对土地级别界线进行修订以达到级别更新的目的。
(2) 平衡性的难点。
垦区地域辽阔, 所辖分局农牧场众多, 分局与分局之间, 农场与周边乡镇之间经济发展、城镇建设存在严重的不平衡现象, 在基准地价的实际应用中对整个地价体系的平衡性提出了较高的要求。
(3) 政策性的难点。
垦区有众多的农场跨不同的行政管理辖区, 作为一个独立的测算单位农场, 其工业用地位于不同的工作用地限价区域内。政策的把握和执行对测算工作提出了更高的要求。
二、本轮基准地价更新的工作特点
此次基准地价更新工作综合考虑了黑龙江垦区的地理及社会经济特点对垦区地价内在形成规律上的影响, 针对上一轮基准地价成果在长期应用实践中提出的问题, 在工作思路、程序和具体方法上进行了相应的探索和改进。
首先, 坚持测算时的土地用途以现在实际用途为主的原则。基准地价的市场导向性作用要求测算出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主, 据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力, 客观反映土地的综合质量、市场价值及其级差关系。
其次, 采取土地使用价值分析和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行。在正常和完善的市场条件下, 相同使用价值的土地, 在同一市场供需圈内, 应具有同样的地价标准。当前, 在我国土地市场不太成熟, 土地使用权转移不很规范的情况下, 宗地地价多是采用收益法求算的收益价格, 土地使用权直接转移形成的地价并不多见。因此, 通过土地使用价值相同类型区域中收益价格的比较分析, 较好地评估出基准地价。
第三, 在具体工作步骤和最终测算方法程序上, 体现出“一个统一, 一个平衡, 三个衔接”的原则。“一个统一”, 即坚持全省农垦系统一盘棋的思路, 以系统为单位制定技术路线。“一个平衡”即农垦系统内地价平衡, 分局之间及所属农场之间地价平衡, 不同分局之间既要体现差异性, 又要体现均衡性。“三个衔接”一是测算的新地价与原地价进行衔接, 体现地价的连续性;二是农垦系统的地价与地方地价水平的衔接, 体现地价分布的均衡性;三是工业地价与所在市、县的工业最低限价相衔接, 体现政策调控的统一性。
第四, 由于各农场座落于不同的市县境内, 受不同市县的工业用地出让最低限价标准的限制, 因此采用分类定级 (商业、住宅用地统一分等定级, 工业用地单独分等定级) 的办法。商业和住宅用地土地等别是选取分等因素, 采用多因素综合评价法计算综合分值, 重新划分各农场商业、住宅用地等别。城镇内部土地级别修订是对原有的商业、住宅用地土地级别范围进行适用性分析, 在原土地级别的基础上局部调整, 用市场交易地价资料全面校核和修订土地级别, 更新基准地价。工业用地采用《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》中所规定的各市等别作为工业用地等别。工业用地土地级别是通过对土地区位、对外交通、产业集聚、基础设施及供求关系等因素进行定性分析, 并综合考虑工业用地出让最低标准和实际工业用地地价水平对原有的工业用地土地级别进行调整。商业、住宅用地的基准地价测算采用收益还原法和剩余法;工业用地基准地价采用成本逼近法、比例系数法测算, 并结合国土资源部发布的 《全国工业用地出让最低价标准》 307号文件最终确定。
三、基准地价更新成果分析
1.农垦建三江分局基准地价更新成果
注:六通一平指宗地红线外通电、通讯、通路、通上下水、通热, 宗地红线内场地平整;五通一平指宗地红线外通电、通讯、通路、通上下水, 宗地红线内场地平整;四通一平指宗地红线外通电、通讯、通路、通上水, 宗地红线内场地平整;三通一平指宗地红线外通电、通讯、通路, 宗地红线内场地平整。
2.基准地价更新成果分析
(1) 平衡性分析。
农垦地价的平衡工作主要采用了信息反馈和专家论证的方法, 虽然优点是直观简洁、成本低, 达到了整体统一平衡性的要求, 但同时也存在易产生领导定价的弊端。应引入数学分析方法, 增加基准地价成果的科学合理性。
(2) 与更新前基准地价成果的比较
建三江分局原基准地价基准日为2001年9月30日, 距本次基准地价测算基准日7年多, 通过上图比较可以看出, 本次测算的基准地价高于原基准地价, 商业用地地价涨幅在1%-48%之间, 住宅用地地价涨幅在9%-20%之间, 总体看末级商业住宅地价上涨明显, 工业用地基准地价上涨幅度较大。地价呈上涨趋势主要有以下几方面原因:一是近年来建三江分局经济稳定发展, 商业用房和居住用房价格有所上涨;二是征地费用的上升从而导致土地成本的提高;三是由于国家宏观政策的变化, 公布了工业用地出让最低限价, 导致末级工业用地地价大幅度上涨。经过比较分析, 可以看出建三江分局基准地价的测算结果是比较符合实际的。
(3) 基准地价内部结构分析。
基准地价内部比率结构是指不同地类之间以及不同级别之间的地价比率指数。不同的城镇规模、不同的经济发展水平以及不同的聚集程度都会影响到地价的比率结构。地价比率结构的表示方法是以各类用地的Ⅰ级地基准地价为基准, 其余各级地分别与Ⅰ级地基准地价的比值作为比率指数。βi1 = Pi /P1。式中βi1 为i级地的地价比率指数; Pi为i级地的基准地价; P1 为Ⅰ级地的基准地价。计算出同类各级地价比率指数并绘制成折线图 (图2) 。
从图2可以看出:一是各类用地价格随着级别的降低均以明显的幅度下降, 体现出城市中心道路通达性好, 人口稠密, 公共基础设施完善, 公用服务设施完备, 各方面吸引力强, 地价高。二是商业用地和住宅用地的价格在Ⅰ级地到Ⅱ级地下降幅度最大, 说明Ⅰ级地的集聚程度比较明显。三是商业用地和住宅用地的价格在Ⅱ级地以下级别呈平缓下降。四是工业用地在Ⅰ级地到Ⅱ级地和Ⅲ级地到Ⅳ地之间下降较快, Ⅱ级地和Ⅲ级地间变化较小, 并且工业用地末级地指数较高。这主要是建三江各农场所处工业用地限价区域不同, 工业用地地价受政策影响较大。
四、基准地价更新工作的建议
地价是动态的, 随着时间的推移和周边环境的改变而发生变化, 城市 (镇) 建设以及城市 (镇) 发展方向的改变, 政策法规的改变等都会对地价产生影响。今后, 基准地价的评估工作还应该不断进行, 注意地价资料的收集与积累, 定期进行土地级别及基准地价的修订工作。
参考文献
[1]黄小兰, 杨小雄, 何杰模.小城镇基准地价更新方法研究[J].资源开发与市场, 2007, 23 (6) .
[2]王庆改, 郑新奇.城镇基准地价结构分析[J].山东师范大学学报:自然科学版, 2000 (2) .
[3]王冬, 青曹健.我国城镇基准地价更新问题研究[J].山东理工大学学报:社会科学版, 2007-23 (5) .
基准地价在土地估价中的作用 篇8
1 土地估价
土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法, 在充分掌握土地市场交易资料的基础上, 根据土地的经济和自然属性, 按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况, 充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响, 综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
土地估价的最初目的是为土地增值税等有关不动产税的征收提供地价参考, 为征收提供依据, 保证税收的公平性。目前更多用于为国有土地使用权出让, 转让, 租赁, 收回, 收购储备, 作价入股和清产核资等提供地价参考。
2 基准地价
基准地价即土地初始价, 也称城市基准地价, 是在城镇规划区范围内, 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地, 按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格, 并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。是土地在完成拆迁、平整等一级开发后, 政府确定的平均价格, 但不是具体的收费标准, 是政府制定地价政策, 征收土地税赋的重要依据。土地使用权出让、转让、出租、抵押等价格, 是以基地价为基础, 根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等因素, 通过系统修正进行综合评估而确定的。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果, 按照替代原则, 就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较, 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正, 进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
3 基准地价在土地估价中的作用
根据《城镇土地估价规程》, 土地估价的方法有: (1) 收益还原法; (2) 市场比较法; (3) 剩余法; (4) 成本逼近法; (5) 基准地价系数修正法, 该法又称大量估价法, 是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估, 该类方法的关键在于建立评估标准, 多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。按照相关要求, 土地地价评估, 应至少采用两种评估方法, 包括1、2、3以及4或5。
由于收益还原法、市场比较法、剩余法对土地交易市场和房地产交易市场的成熟度有较高要求, 不能计算出土地所在位置和用途对土地价值的影响, 因此在已经公布基准地价的地区, 评估实务中较多用的是基准地价系数修正法。原因有二:简单, 权威, 然后对两种方法计算出来的结果进行简单的平均或加权平均。
案例某地的工业用地的估价
(1) 规划条件:建设用地面积2822m2, 土地用途为工业 (教育科研) 用地;容积率4.8以下;建筑密度34%以下;建筑高度100m以下。
(2) 估价目的:为土地使用权出让提供价值参考;估价基准日:2013年12月12日;土地使用年限:按工业用地的法定最高使用年限50年计。
(3) 评估过程:根据《城镇土地估价规程》, 一般通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法 (假设开发法) 、成本逼近法、基准地价系数修订法等, 估价方法的选择应按照地价评估的技术规则, 根据当地地产市场发育状况并结合评估对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。本次采用基准地价系数修正法和市场比较法。
(1) 基准地价系数修正法。根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告, 其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
基准地价修正系数法公式
式中:K1—期日修正系数;
∑K—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和;
K2—年期修正系数;
F—开发程度修正系数或容积率修正。
为此, K1取1.05;工业用地50年, K2取1;工业用地的容积率不受限, F取1。
待估宗地所处的基准地价为32万元/亩,
修正后单价=32×1.05×1.08=36.29万元/亩
(2) 市场比较法。由于该宗地处于工业集中区, 周边成交的案例多, 且相似度很高, 经过取三个案例比较分析, 待估宗地的地价取为38.82万元/亩。
(3) 估价地块价值的求取。估价对象采用市场比较法及基准地价系数修正法进行估价, 两种方法的估价结果差距较小, 直接采用简单算术平均求取估价对象的最终估价结果:估价对象的地价为 (36.29+38.82) =37.55万元/亩。
由上可见, 在工业用地的地价浮动不明显且基准地价健全地区, 使用基准地价系数修正法的可靠性、权威性还是很高的。
4 基准地价对土地估价的影响
基准地价系数修正法是根据当地的基准地价作为基础进行评估的, 因此有较强的权威性。容易被交易方所接受, 尤其是在缺乏交易案例的中小城市, 即使基准地价系数修正法与其他方法的结果产生较大的差异时, 以基准地价系数修正法得出的结果在调整中也会被赋予较大的权数。
在实际中, 基准地价三年一调, 首先是利用土地定级的修订成果划分均质地域, 进行样点资料调查。一般做法是收集前两年土地市场交易的数据, 测算样点地价, 容积率修正, 按照修正后的片区地价进行土地级别的确定与修正, 经过一年的编制, 审核, 审查, 评审, 验收等确定片区的基准地价, 报政府批准, 向社会公布, 这时候的基准地价已经是两年前的数据了。因此, 基准地价是对历史数据的总结与提炼, 不具备前瞻性。但在实际土地估价报告中, 基准地价修正法被应用的最为频繁。在政府批准并公布的数据基础上, 进行一些调整, 即可得到土地价格。在经营性用地市场活跃时, 土地市场价格随行就市, 一年内都有可能翻番, 这时的基准地价就可能偏离市场许多了。
以下是某地评估宗地 (住宅用途) 出让底价的估价实例。
(1) 规划条件:根据规划管理部门确定规划要求, 土地面积42670.3m2 (64亩) , 规划用途为居住用地, 容积率为2.0~3.0, 可建总建筑面积128010.9m2, 建筑密度为25%以下, 绿地率30%以上。该宗地处住宅五级地段。
(2) 估价目的:为土地使用权拍卖出让提供价值参考, 评估基准日:2011年5月10日。
(3) 评估过程:根据《城镇土地估价规程》, 一般通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法 (假设开发法) 、成本逼近法、基准地价系数修订法等, 估价方法的选择应按照地价评估的技术规则, 根据当地地产市场发育状况并结合评估对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。本次采用假设开发法和基准地价系数修正法。
(1) 假设开发法
基本公式:地价=楼价-建筑费-专业费-利息-税费-利润
(1) 预计销售收入。根据规划管理局有关规划限制, 根据我们的调查, 参照其他物业售价, 确定评估宗地住宅均价为15000元/m2, 假设建成即可售出。
(2) 确定建筑费用及专业费用。根据“定额”所规定的建筑材料、机械、台班人工费用及施工管理费用, 并参照当前市场的“三材”及有关地材费用, 并对有关参数进行调整, 经综合测算, 预计其平均建筑成本为2800元/m2, 建筑专业费用包括设计、勘测、会审、设计、更改等有关费用, 确定为工程造价的5%, 则
建筑及专业费用=2800× (1+5%) =2940元
(3) 利息的确定。根据类似工程的规模及施工进度, 预计在正常情况下, 该工程建设周期为三年, 资金为均匀投入, 贷款利率以1年期贷款利率6.06%上浮20%计, 为7.272%, 则
(4) 税费。税费主要指营业税、城市维护建设费、教育费附加等有关税费, 其合计为总售价的6.15%, 加上预缴土地增值税, 总税率为10%, 则
税费=15000×10%=1500元。
说明:税费一般有交易管理费0.35%, 营业税及附加5.55%, 社会事业发展基金0.2%, 印花税0.05%, 加上预缴土地增值税, 合计10%。
(5) 销售及管理费, 取楼价1%,
销售及管理费=15000×1%=150元。
(6) 开发商利润。根据当前房地产开发的有关数据分析, 开发商目前的利润水平可维持在销售收入的每年9%左右, 该项目开发周期三年, 则
开发商利润=15000×27%=4050元。
(7) 地价测算。楼面地价=楼价单价-建筑费-专业费-利息-销售及管理费-税费-开发商利润
楼面地价单价=4957.72元,
容积率3.0,
单价=4957.72×3.0×666.67=991.544万元/亩。
(2) 基准地价系数修正法
待估宗地所处的基准地价为170万元/亩。
P=基准地价×K1× (1+∑K) ×K2×F
其中K1=1.05, K2=1, F=1.5
(3) 估价结果
二种方法计算结果悬殊较大, 比评估宗地级别低的相同用途的地块拍卖、挂牌成交价都远高于评估宗地的基准地价, 现行的评估地块所处的基准地价实际偏低。根据上述两种计算的结果, 若采取平均值, 基准地价系数修正法取得的评估结果需要赋予很大的权值, 为此根据实际情况, 假设开发法计算结果比较接近于市场价格, 为此取假设开发法的结果991.544万元/亩作为评估结果。
因此, 特别是在基准地价不健全的地区, 基准地价公布使用三年未及时更新产生新一轮的基准地价, 只好将旧的继续使用, 为此还出台了相关的意见, 比如对基准地价标准已超过三年但尚不足六年, 应在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性, 如必须且能够使用的, 应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化, 并进行相应的期日修正;基准地价标准已超过六年的, 须附地方政府明确要求必须使用该方法的证明, 须由省级以上土地估价师协会组织专家论证, 对使用该方法的必要性, 可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议, 同时估价报告中应进行相应的期日修正, 地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证应作为报告附件。特别在最近十年, 土地市场日新月异地繁荣和房地产行业非常规飞跃, 带动土地价格飙升, 若采用未及时更新的基准地价, 这评估结果的误差可想而知。
为此, 在基准地价不完善地区, 基准地价系数修正法不宜作为土地估价的计算方法之一, 但可以作为验算方法。例如, 用成本逼近法计算出的地价, 或因为土地取得成本较低, 导致计算出来的土地价格偏低, 甚至低于基准地价, 偏离了正常的土地市场, 这时候用基准地价来修正平衡为宜基于以上种种, 政府部门应专人时时跟踪土地市场价格的变化, 及时采集数据, 在修编基准地价时务必准时, 做到及时更新, 最好每年一调整, 最长三年一更新, 对于土地价格异动时, 及时公布调整指数。
5 结语
国际上通行的土地估价方法就四种: (1) 收益还原法; (2) 市场比较法; (3) 剩余法; (4) 成本逼近法。基准地价修正法是我国特有的一种土地估价方法, 具有很强的政策性。除了划拨供地或协议供地可用基准地价系数修正法外, 其余的土地出让都要推向市场, 在市场经济由供需这个杠杆来平衡, 因此土地估价也要以市场供需杠杆来调节。
参考文献
[1]GB/T18508-2001城镇土地估价规程
基准地价 篇9
1 外业调查工作中的技术特点
(1) 确定调查作物。将种植面积超过10%的作物定为主要调查作物。
(2) 定级因素因子由《规程》中的49个根据新疆的自然、经济、社会状况选择筛选出其中的18个作为新疆维吾尔自治区农用地定级影响因素因子。
(3) 县 (市) 域内、村域内农用地级别特尔菲初步划分方法。组织分管农业的县 (市) 长、乡 (镇) 长、村委会主任、村支书和其他对村内土地综合质量比较熟悉的农经站工作人员或村民, 对县 (市) 域内、村域内农用地定级与估价对象根据各因素因子的综合影响, 初步进行乡 (镇) 、村级别排序。
(4) 定级单元控制面积阈值。单元面积大小以既方便操作、方便应用, 又不影响单元特性为标准。定级单元面积大致阈值为1公顷~70公顷, 项目承担单位在具体开展工作时也可根据县 (市) 农用地实际情况适当调整。
(5) 定级单元编号。单元编号为15位阿拉伯数字, “两位省级代码+两位地级市代码+两位县 (市) 代码+三位乡镇代码+三位村代码+三位单元流水号”, 县 (市) 、乡 (镇) 、村代码按照民政局的行政代码表填写。村内单元流水号编制按照由上向下、由左向右的顺序。
(6) 定级单元图的编制。单元界线以2~4 mm红色 (或黑色) 醒目实线表示, 单元必须封闭。
2 内业分析计算中的技术特点
第一, 对不同因素因子分别确定其相应的量化方法[2]。
根据定级因素因子对农用地级别的影响方式, 可分为面状因素、线状因素和点状因素, 对不同因素因子分别确定其量化方法。
(1) 面状因素是指该定级因素因子指标的优劣仅对具备此指标的地块有影响, 不对其他农用地的级别发生影响, 它具有非扩散性, 如土壤质地、有机质含量等。
其中, 定性说明的面状因素, 如土壤质地等, 可以直接按照各区域因素因子情况赋予一定的分值, 但是对于末一级的指标的分值一般不按照零来考虑, 而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。
对于可以定量表示的面状因素, 如有效土层厚度、有机质含量等因素, 其指标值可以直接进行最大、最小值极差标准化处理。极差标准化公式为:
同样的, 对于可以定量表示的面状因素, 其末一级的指标的分值不按照零来考虑, 而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。
在实际工作中根据农业地理中的有关理论确定土壤有机质含量因素的最低分值, 并根据水利部的有关规程和规定确定灌溉保证率和排水条件因素的最低分值。
所有面状因素因子的分值体系采用 (0, 100) 的半封闭区间。
(2) 线状因素是指定级因素因子指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响, 还对其相临的平行于该定级因素因子中心带的农用地的级别产生相同的影响, 如交通条件、道路通达度。其是平行扩散性因素, 随着距离的增加, 其影响强度按一定规律衰减, 量化方法采用直线衰减法或指数衰减法。
(3) 点状因素是指定级因素因子指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响, 还对其周围农用地的级别产生影响, 如农贸中心、中心城市影响度等。其是同心圆扩散性因素, 量化方法采用直线衰减法或指数衰减法。
部分定级因素因子有交叉影响, 如农贸中心、道路的影响, 需要进行复合计算。这些因素的影响又是连续的, 为了便于计算, 可以根据定级单元的平均半径或网格边长, 对这些因素的影响域进行离散化, 划分出等值带。
具体工作开展过程中, 提出以下定级因素因子指标量化思路, 供项目承担单位计算参考 (1) 。
扩散性因素因子如中心城镇影响度、农贸中心影响度、道路通达度, 由于都是随着距离的增加, 其作用分值逐渐衰减, 所以, 着重推荐使用直线衰减法计算因素因子分值。
直线衰减法的计算公式为:fi=Mi (1-ri)
其中:fi为因素在某个相对距离上对于土地的作用分值;Mi为某个因素个体第i级规模指数;ri=di/d;ri为地块相对距离;di为实际距离;d为因素影响半径。
其中:Mi为第级扩散源的作用分值;Ki为第i级扩散源的作用指数, 依据各级扩散源的类型、规模、功能等条件确定。
其中:n为某空间扩散因素作用分值;fi为某空间扩散因子作用分值。
(1) 道路通达度中由于县与乡道路在工作底图 (1∶10000万乡级土地利用现状图) 中无法区分开, 所以, 一种方法是选择量测距公路 (最大影响半径推荐为10 km) 与乡村道路 (最大影响半径推荐为10 km) 的距离, 且公路与乡村道路两级规模指数分别为0.5和0.5, 以此计算道路通达度影响因子的作用分值;另一种方法是量测距离最近柏油马路的距离, 级别规模指数为1, 最大影响半径为10 km。
(2) 中心城镇影响度计算中, 使用的是量测距离县中心距离 (最大影响半径为35公里) 、距离乡中心距离 (最大影响半径为8公里) 、距离村中心的距离 (最大影响半径时3公里) , 且县、乡、村三级规模指数分别为0.5、0.30和0.20, 以此计算中心影响度因子作用分值。
(3) 对由 (1) (2) 计算出的道路通达度和中心城市影响度因子作用分值进行最大、最小值极差标准化处理, 得出分值计算定级指数。
第二, 在实际工作中根据农业地理中的有关理论确定有关土壤有机质含量因素的最低分值, 并根据水利部的有关规程和规定确定灌溉保证率和排水条件因素的最低分值。
第三, 充分应用excel和spss的强大统计运算功能。在绘制定级指数频率直方图时, 创造性地运用了spss的统计制图功能, 计算更加精准, 图件修饰得更好。
3 结论和相关建议
3.1 缩小定级影响因子选择范围
《农用地定级规程》中定级影响因素因子中对外交通便利度、利用集约度、利用方式等49项[2], 根据当地实际, 对反映自然、经济和区位因子选取其中具有代表性的因子即可, 数量可以控制在18个左右, 见表1。
3.2 根据实际情况确定定性数据的最小分值
《规程》中对于定性数据的规定是“对于末一级指标得分值不按零考虑, 而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定”, 在实际工作中, 土壤有机质含量根据农业地理有关规定最低分值可定为50, 根据水利部的有关规定可以确定灌溉保证率为30。
3.3 不同量纲数据的标准化处理
最大、最小值级差标准化处理的目的有两个方面:一是消除不同量纲之间的不可比性, 使数据落在 (0, 100) 区间内;二是减弱数值的剧烈波动。对于面状因子中的定性数据, 在 (0, 100) 间赋分, 经过经验确定最末一级指标值后, 这两个目的都已经达到, 这时不再需要对不同量纲数据进行最大、最小值级差标准化处理。
3.4 中心城市影响度因子分值计算
在中心城市影响度因子分值的计算中[3], 还有一种计算方法是:距离县级中心的距离, 量测出最大值、最小值, 用内插法等分为5等份, 距离最近的赋分100, 依此类推80、60、40、20;距离乡级和村级的赋分方法和县级相同。县、乡、村的权重分别为0.2、0.3、0.5。这种方法综合了面状因子赋分方法和线性因子衰减双重含义, 更加科学。
总之, 从技术层面总结农用地定级与基准地价评估工作, 能进一步提高土地使用效率, 大力发展农业, 为促进国民经济的发展, 提供重要依据和支持, 在十八届三次会议大力推行城乡一体化建设的今天, 基于《规程》结合当地实际, 提高农用地定级与基准地价评估工作的实用性和可操作性, 对于更好满足对农用地这一稀缺土地资源的需求有着重大的意义。
参考文献
[1]刘洁, 李宏, 高敏华.农用地定级与基准地价评估研究—以吐鲁番市为例[J].中国农业资源与区划, 2011 (2) .
[2]雷少刚, 黄继辉, 陈津浦, 等.农用地定级中区位因素定量化存在的问题及其改进[J].国土资源科技管理, 2006 (1) .
基准地价 篇10
容积率系指一定地块内,地上总建筑面积与总建设用地面积的商。即:容积率=总建筑面积/总建设用地面积。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例;而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度,容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。它直接影响土地价格。
2 容积率对地价的影响
一般来说,容积率对地价的影响是容积率越高,地价越高。但这只是容积率在一定范围内的规律,随着容积率的继续提高,因现有的技术条件的限制及其他因素,它对地价的影响呈现出不断变化的趋势,具体表现在以下几个方面:
2.1 容积率对地价的影响遵循报酬递减规律
其具体表现为:在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时,即边际效益为零时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降。因此,容积率对地价的影响不是呈正线性规律,只有适当的容积率才是最佳容积率,此时的地价才是最佳容积率下的最高地价。
2.2 容积率对地价的作用程度与城镇规模成正相关关系
城镇规模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显。而小城镇土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价。因此,城镇规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大。
2.3 容积率对同一城镇不同土地用途下地价的影响差异
(1)当土地为商业用地时,楼层修正一般不超过四层,而且地价主要分配在底层。随着楼层的升高,地价分配率越低。这是因为楼层越高,顾客流量越低,反而因维持正常营业所需资金的增加而影响商场的效益,从而对地价产生不良影响。
(2)当土地用途为住宅用地时,存在多层和高层修正。但因顶层存在房内冬季过冷夏季过热,用水高峰时水量过小及多层建筑无电梯时上下楼不方便等原因,顶层地价分配率略低,底层地价分配率与其他楼层相当。
(3)容积率对工业用地地价基本没有影响
因此,在同一城镇中,容积率对不同用途地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
2.4 容积率对同一城镇不同区域地价的影响程度是不一样的
容积率对同一城镇不同区位地价的作用程度不同。城镇中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域,特别是城镇边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降。因此,容积率对地价的影响程度在同一城镇表现为从中心向外围逐渐减弱。
3 容积率修正系数的确定
3.1 容积率修正内容
在城镇基准地价评估中容积率修正包括:样点地价的容积率修正和基准地价的容积率修正。前者是将调查获得的不同容积率下的样点地价修正到标准容积率下的基准地价,目的在于计算基准地价;后者是指在应用基准地价修正法求宗地地价时,对基准地价进行容积率修正以求得宗地地价。两者的修正方向相反,实质不同。基准地价评估中的容积率修正指的是前者的修正即样点地价的容积率修正。
3.2 容积率修正方法
目前常用的容积率修正方法有三种:
(1)特尔菲修正法:在确定基准地价总体修正幅度的基础上,通过特尔菲法确定每个影响因素的权重,将总的修正幅度按其权重分解到每个因素上,容积率就是众多影响因素中的一个;特尔菲修正法没有考虑到容积率对地价影响的特殊性,容积率对地价的修正幅度较小,这与容积率对地价影响规律不符,不能体现容积率对地价的实际作用规律。
(2)样点地价修正法:单独编制分级别分用途的容积率修正系数表,通过对样点地价的统计分析,确定某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价与该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价的比例系数,该比例系数即为容积率修正系数。样点地价修正法是分用途分级别编制修正系数,可以很好地反映容积率对地价的影响规律。
(3)复合系数修正法:基于容积率影响地价的作用规律和机制,利用收益机制下的变化系数乘以市场供求机制下的分配系数来确定容积率修正系数。复合系数修正法计算比较简单,但应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占的土地收益的比例。分配系数主要是受市场供求关系制约,由于房地产市场的供求关系复杂,很难定量描述,所以要准确地确定分配系数并非易事。因此,此种方法不能广泛应用。
因此,通过上述分析可见,样点地价修正法实用性比较强,能较好地反映容积率对地价的影响作用,本文主要研究样点地价修正法。
3.3 案例——以九江市星子县为例
容积率对地价的影响程度,因土地用途不同、城镇规模不同、城镇区域不同差别很大。因此,容积率修正系数的确定,应按照不同区域、不同用途来确定。以城镇规划的区域平均容积率为标准,将该标准作为规划容积率,求该标准下某区域某一用途的单位面积平均地价与该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价的比值,该比值为容积率修正系数。容积率的具体修正方法如下:
(1)收集资料。利用土地级别为基础,分别收集不同级别、不同用途下的样点地价及容积率,收集大量样本,分别测算标准容积率下各用途的样点地价和其他容积率下各用途的样点地价。
(2)测算城镇各类用地的平均容积率。由于容积率对工业地价影响不明显,因此,按商业、住宅用地分别求取其平均水平,作为规划容积率。九江市星子县商业用地平均容积率为1.6,住宅用地平均容积率为2.0。
(3)测算修正系数。根据容积率与地价水平的相关分析,确定容积率与地价相关系数,制定容积率修正系数。样点宗地地价容积率修正,是将调查的各用途不同容积率的市场地价,修正到该用途城镇规定容积率下的样点地价。目的在于给出每一种用途的统一容积率,便于基准地价的计算。相反若无此项修正,各样点容积率不统一,则计算的基准地价不具有可比性。不同容积率下的样点地价,只有修正到基准地价评估所设定的标准容积率下,才能用于基准地价的评估。得到平均容积率后,按土地用途进行抽样调查,得到不同容积率下的单位面积地价(表一)(以九江市星子县一级住宅用地为例)。然后计算容积率修正系数,计算公式如下:
Kr—容积率修正系数;
Vin—某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价;
Vi—该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价。
对所得数据进行X2检验,剔除地域内由于某些特殊因素而造成地价明显高于或低于平均地价的数据,根据九江市星子县容积率的现状水平及城镇规划的具体规定和容积率与地价水平的相关关系,确定九江市星子县各类用途土地的容积率修正系数(表二)。容积率对工业用地地价的影响明显比商业、住宅要小,因此容积率的修正可以把容积率作为影响宗地地价的因子,在区域因素与个别因素修正中考虑。
如某住宅用地容积率为1.40,则采用内插法求取容积率修正系数,即:容积率修正系数=(1.15-1.05)÷(1.6-1.2)×(1.6-1.4)+1.05=1.10。
对不同容积率情况下发生的交易地价,按下式将地价修正到规定容积率的价格:
P—修正到规定容积率时的宗地地价;
Pr—某一容积率下的宗地交易成交价格;
Kr—容积率修正系数。
4 结束语
容积率对地价的影响非常明显,是一个重要的修正系数;另外容积率对不同用途、不同级别的地价影响程度也不一样。因此分级别、分用途确定容积率修正系数是非常重要的。样点地价法是分级别、分用途测算容积率修正系数,很好地反映了容积率对地价的影响规律,是一种较准确的容积率修正方法。
摘要：基准地价评估是目前城镇地价评估的主要形式。容积率既反映了土地利用程度,同时也影响着地价,因此容积率修正系数的确定显得非常重要。该文主要阐述了容积率的含义和容积率对地价的影响,分析了容积率修正各方法,通过各方法的比较,本文主要以样点地价修正法为主,以九江市星子县为例。
关键词：基准地价,容积率,修正系数
参考文献
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[2]国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社,2004.
[3]葛京凤黄志英梁彦庆.城市基准地价评估的容积率内涵及其修正系数的确定——以石家庄市为例[J].地理与地理信息科学,2003.
