住宅物业消防安全管理

关键词： 居住 高层 扑救 疏散

住宅物业消防安全管理（精选6篇）

篇1：住宅物业消防安全管理

摘 要:随着城市旧城区改造速度的不断加快,受土地资源限制和利润最大化驱使,以高层居住建筑为主的居住小区数量急剧增加。

高层居住建筑疏散、扑救以及灾后处理难度大。

因此,对高层住宅物业消防管理进行研究十分有必要。

关键词:高层建筑 疏散 扑救

1 火灾危险性特点

高层居住建筑既具有高层建筑火灾蔓延快、疏散时间长、扑救难度大的特点。

1.1 火势以垂直蔓延为主

一旦高层居住建筑发生火灾,烟气极易通过楼梯间、电梯井、管道井、电缆井、排气井等竖向管井向上蔓延。

采用落地窗、飘窗的居住建筑,缩短了窗间墙、窗槛墙的距离,使火灾更容易突破外窗,沿建筑外立面向上蔓延;出于节能、保温的需要,大量居住建筑使用可燃材料制作的外墙保温材料,加剧了火势蔓延;出于外立面美观的考虑,高层居住建筑在外立面上设置竖向的空调机井,使得火灾蔓延速度加快。

1.2 人员疏散困难

一是特定的疏散对象自救能力差。

空居老人、留守儿童对火灾相应迟钝,自身疏散能力较差,加上恐惧、有毒烟气、照明缺乏而不能快速疏散至安全区域。

二是组织疏散的人员缺乏,聘请物业管理的小区,由于服务重点侧重公共卫生、环境保持等方面,工作时间集中在白天,且楼面管理人员流动快,导致在火灾初期很难有效组织被困居民有序疏散。

未聘请物业管理的小区则更难有效组织居民有序疏散。

三是邻里关系生疏,绝大多数的业主由于工作单位、工作性质、籍贯等不同,且特别注重个人、家庭隐私保护,彼此之间沟通很少,火灾发生后邻里之间很难形成有效的处置、疏散、救援力量,同时也很难为搜救人员提供有用的人员信息。

四是用于疏散逃生的建筑消防设施完好率低。

用于自然排烟的排烟窗标示不清,正压送风风口打不开、机械排烟口无法正常工作、排烟道堵塞、排烟机电气控制设备故障,应急照明灯具缺损、安全通道锁闭等进一步加剧疏散难度。

五是用于探测火灾的建筑消防设施警报信息传递不畅通。

火灾探测器一般设置在电梯前室、楼梯问等公用部位,由于防盗门具有良好的密封性能,即使探测到火灾,由于警报装置设置在公共部位,很难将警报信息发送到每个家庭。

1.3 火灾扑救难度大

首先是防盗型户门破拆困难,由于火灾大都发生在室内,在缺乏机动链锯、无齿锯等特种消防装备的情况下,紧闭的防盗型户门很难打开,这势必导致消防射流难以到达火点。

其次是无序停放的私家车、遍地种植的树木、花草和有意布置的坡地景观、各种路障使得消防车很难接近起火建筑,即使能接近,由于缺乏必要的登高操作面及场地,也严重阻碍特种消防车功能的发挥。

再次消火栓系统灭火设备组件缺损、消防水源缺水、消防供水设施停用等致使居民和消防队员不能使用它们来快速处置火灾。

2 存在的主要问题

2.1 各责任主体消防管理职责落实不到位

物业管理单位承担着公共部位的消防设施管理、维护,对于安装在居民家庭内的消防设施(火灾探测器、喷头等)由于工作时间错时、人户困难等原因,很难按时进行有效维护;街道、社区居委会由于缺乏消防专业人员,较少开展防火检查、检查时也很难发现火灾隐患;作为居住小区消防监督管理机构的公安派出所,从职责、警力等方面很难对涉及改变消防设施使用功能的室内装修进行监管。

2.2 消防管理行为不规范

物业管理单位对公共消防设施的管理大都停留在“防盗”的层面。

有的物业管理单位为减少消防设施日常运行开支,随意关停消防设备。

有的物业管理单位为增加服务收入,在消防车道上设置车位并出租给业主使用、将地下室分隔成封闭的隔问出租给业主作仓库等、将避难层、避难间改造为公共娱乐场所等。

2.3 业王消防安全意识及维权意识低

由于消防安全意识薄弱,许多业主使用大量可燃材料进行室内装修,装修过程中,普遍存在电气线路及设备安装不规范;私自改装燃气管线及设备等不安全行为;随意拆除、封堵、遮蔽消防设施。

大部分业主对物业服务的诉求停留在环境卫生打扫、公共照明保障、电梯服务、绿化养护等方面,而对消防设施的管理很少关注,不关心自身消防安全方面的权益。

2.4 物业管理单位消防服务质量监管存在盲区

服务质量的好坏,居民关注的重点集中在环境卫生是否脏乱差、失窃事件是否高发、治安事件是否频发等方面,基本不关注消防设施是否完好。

作为监管单位的公安派出所也主要从治安、防盗等方面考量物业管理单位管理水平。

2.5 消防物业收费困难

按照《物业管理条例》有关规定缴纳专项维修资金的居住小区,如遇到消防设施的`大修、中修和更新、改造,其费用可通过专项维修资金予以列支,而一些未设立专项维修资金的物业,其共用消防设施、器材维修经费就难以落实。

3 解决问题的对策

3.1 把好消防行政许可源头关

一些高层建筑未经消防设计、审核许可投入施工,存在很多先天隐患,开发商违法卖给业主,让业主承担整改火灾隐患的法律后果。

因此,必须要加大建筑工程消防许可的查处力度,杜绝未经消防审核、验收的工程擅自投入使用。

并日常监督管理中要严格将竖井、管道、屋面等隐蔽工程中的可燃物进行清理,严密封堵竖井、管道等纵向的部位,堵塞火灾蔓延的渠道。

3.2 规范物业管理单位消防管理行为

物业管理单位的行政管理部门在市场准入、等级评比时应增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求,明确物业服务单位在物业管理区域内应承担的责任:制定消防安全制度,落实消防安全措施,提供消防安全防范服务;开展消防安全宣传和防火检查,消除火灾隐患;对共用消防设施、器材、疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理。

3.3 加强消防监督管理

公安派出所对物业服务单位履行消防管理的职责应加强监督。

依法定期督促物业服务单位履行消防安全管理职责;对设有自动消防设施的小区,在房产交付时,督促房产开发商、物业服务单位向业主发放装修消防安全须知;帮助居民成立多种形式的互助组织,帮助制定灭火及应急疏散预案并组织社区居民开展逃生自救演练等。

3.4 通过立法落实建筑消防设施维护、改造费用

在地方性法规、规章中明确建筑消防设施正常运行、维护以及因中修、大修、改造、更新等经费的收取、管理、使用、审计,做到高层居住建筑消防设施的维护、改造经费有章可循、有法可依。

参考文献

[1] 周广连,梁云红.建筑消防设施[M].江苏教育出版社,.

[2] 徐鹤生,周广连.建筑消防系统[M].高等教育出版社,.

篇2：住宅物业消防安全管理

二○○四年九月二十日

第一条为进一步加强本市住宅物业消防安全工作，有效预防和减少火灾事故的发生，确保群众生命、财产安全，根据国务院《物业管理条例》、《上海市消防条例》、《上海市住宅物业管理规定》等有关规定，特制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内已实施物业管理的住宅物业（含商住楼、综合楼的住宅部分）。未实施物业管理的住宅物业，参照本规定执行。

第三条县级以上公安机关的消防部门及其委托的公安派出所具体负责住宅物业消防安全监督管理工作，各级房地管理部门应协助公安消防部门，开展住宅物业的消防安全监督管理工作。

第四条业主大会与物业管理企业签订物业服务合同时，应在合同中约定消防安全管理服务的内容。制定业主公约或业主临时公约时，应明确住宅物业消防安全事项，要求全体业主和住宅使用人自觉遵守。

第五条居民委员会应组织社区居民制定防火安全公约，定期开展群众性的消防工作，并进行消防安全检查。

第六条业主大会、业主委员会应当履行以下职责：

（一）组织、督促业主或住宅使用人遵守消防法规和规章；

（二）配合居民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持居民委员会开展消防工作，并接受其指导和监督；

（三）监督、协助物业管理企业落实消防安全服务工作；

（四）依据法律、法规和技术规范标准，维修更新消防设施。

第七条物业管理企业应当履行以下职责：

（一）制定并落实管理的住宅物业的消防安全制度、操作规程，落实各岗位消防安全责任人，实行防火安全岗位责任制。

（二）负责落实物业服务合同中约定的消防安全事项，落实专（兼）职消防安全员，并使员工掌握必备的消防知识和技能。

（三）配合居民委员会开展社区消防安全工作。在住宅入户使用前应当对业主及住宅使用人进行消防安全宣传、教育，告知其注意事项，指导、督促其遵守消防安全管理规定。

（四）对本物业管理区域内的公共部位定期开展消防安全检查，及时发现和消除火灾隐患，确保疏散通道、安全出口和消防车通道畅通。同时，根据公安部门下达的整改要求，及时整改火灾隐患。

（五）定期对物业管理区域内配置的消防设施进行检查、维护，确保其完好有效。需动用房屋维修资金对消防设施进行维修、更新的，应及时报告业主委员会，并及时修复。

（六）制定本物业管理区域防火、灭火方案以及火灾发生时人员疏散、逃生

等应急预案，并定期开展消防演练。

（七）发现业主或住宅使用人违反消防法律、法规的，应及时进行劝阻、制止，并填发《告知单》（见附件一）。对逾期不整改的，应及时报告业主委员会、公安部门。

（八）发现火灾应及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾原因调查。

第八条 业主或住宅使用人应当履行下列义务：

（一）配合物业管理企业做好住宅物业的消防安全工作，并做好自住部位、自用设备的防火安全工作。

（二）对孤寡老人、残疾人、精神病患者、瘫痪病人低能弱智者及未成年人等被监护人员进行防火教育，并落实必要的防火安全保护措施。

（三）装饰、装修房屋时，按照国家或本市的有关消防安全技术规范安装、使用电器产品、燃气用具，以及设计、敷设管路。

（四）在安全地点停放燃气、燃油助动车和摩托车，并落实消防安全措施，防止气、油泄漏。需在家中存放少量危险化学品的，应存放在安全地点，并选择合适的容器和配置必要的灭火器。

（五）在规定区域、路段和规定时间内安全燃放烟花爆竹，不非法储存、销售或燃放烟花爆竹。

（六）根据物业管理企业发出的《告知书》要求，及时整改火灾隐患。

（七）发生火灾后，应配合有关部门开展火灾原因调查，不得擅自清除火灾事故现场。

（八）按规定承担住宅物业消防设施的维修、更新、添置的相关费用。

第九条业主或住宅使用人享有以下权利：

（一）监督物业管理企业履行物业服务合同中约定的消防安全事项；

（二）对住宅物业所属消防设施有关情况享有知情权和监督权；

（三）举报住宅物业中存在的火灾隐患和非法储存、销售、燃放烟花爆竹的情况；

（四）发现公安、房地等部门工作人员在消防安全管理工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法行为的，可向有关部门举报。

第十条物业管理单位和业主、住宅使用人应当保障住宅物业消防设施的完好有效和疏散通道、安全出口的畅通，禁止下列行为：

（一）挪用、拆除、损坏消防设施和器材；

（二）埋压、圈占消火栓，占用防火间距；

（三）堵塞、占用消防车通道，影响疏散通道、安全出口畅通。

第十一条租赁房屋的消防安全工作按照“谁承租、谁负责”的原则实施，出租人应当确保出租房屋符合消防安全规定，并在订立房屋租赁合同中明确各方的消防安全责任。

第十二条居民住宅经批准改变用途的，应当符合《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《上海市消防条例》的规定，并经公安消防部门审核同意。

第十三条消防设施的维修、更新、添置应按物业共用设施设备的维修、更新或添置的有关规定执行。设立专项维修资金的，应在专项维修资金中列支。被列入重大火灾隐患整改的消防设施，其维修项目应纳入急修项目，实行“先维修，后向业主委员会或业主报告”的程序，维修费用由相关所有人承担。消防设施因人为因素损坏的，其维修、更新费用由行为人承担。

第十四条消防设施的管理、维护、保养应当符合《消防设施管理、维护、保养技术要求》（见附件二）。

第十五条公安消防部门、公安派出所应当依法履行消防监督管理职责，对住宅物业实施消防监督检查，发现火灾隐患的应当责令改正，并依法实施处罚。房地产管理部门应当按照法律、法规和本规定履行职责，并将消防安全作为物业管理行业评比考核的主要内容之一。

公安机关和房地产管理部门应将消防安全工作列为安全小区、安全大楼评比工作的主要内容之一。

第十六条对违反本规定的，由公安消防部门依据《上海市消防条例》有关规定进行处罚。其中，对埋压、圈占消火栓或者占用防火间距、堵塞消防通道的，或损坏和擅自挪用、拆除、停用消防设施和器材行为的，应当责令其限期恢复原状或者赔偿损失；对逾期不恢复原状的，应当强制拆除或者清除，所需费用由行为人承担。

第十七条公安、房地等部门工作人员在住宅物业消防安全监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

篇3：住宅物业消防安全管理

关键词：居民住宅,火灾形势,物业消防

近年来居民住宅火灾在所有发生火灾的起数中占有很高比例，据哈尔滨市公安消防支队统计，2009年部队按警出动797次，占灭火出动的43%，居民救助3014次，占火灾扑救、社会救助、抢险救援的50.29%，火灾108起，占火灾总数的40%，死亡3人，占60%。统计情况表明，居民火灾频发，救助任务繁重，其住宅物业管理存在漏洞，特别是物业企业消防安全管理工作亟待加强，对此，笔者就当前居民住宅物业消防安全管理工作存在的问题及应采取的对策进行一点思考。

1 居民住宅消防安全现状

1.1 消防设施缺乏，陈旧报废。

一是30年前的居民建筑一般没有消防设施，即使当时设置的消防设施，如今已是面目皆非；二是20年前的建筑包括一些开发小区，建设的消防设施，由于缺乏管理，消火栓空无器材，水泵接合器锈死，埋压损坏，现存已成摆设，几乎不能有效使用。

1.2 维护保养管理不到位。

近10年来的居民住宅建筑包括一些高层住宅，由于物业企业对消防设施管理不善，缺少经费维护，物业公司待管弃管，使得一些在用的消防设施得到不维护保养，造成设施瘫痪或不好用。

1.3 家庭用火用电用气用油普及，火灾因素增多。

居民生活水平的提高，冰箱、冰柜、彩电、计算机、空调、微波炉、热水器、理疗仪、电热器等发热电器越来越多，这些物品使用不当，极易引起火灾事故。据统计每年由于电器设备使用不当造成的火灾占火灾总数的25%。

1.4

大量可燃材料装修和高档家具，使家庭火灾荷载越来越大，发生火灾浓烟毒气大，火势蔓延速度快，人员伤亡火灾损失大。

1.5 居民消防安全意识淡薄。

近年来，消防部门和新闻媒体，在消防宣传方面做了大量工作，使广大人民群众的消防安全意识有所增强，但由于受财力、物力、人力以及群众文化素质等因素的制约，群众消防安全知识的普级还远远不够，居民缺乏系统的消防安全教育，缺乏基本的防火知识。如乱扔烟头，乱拉乱接电线，生活用火用电不规范，随意放置可燃物品，在疏散走道上堆放杂物等现象较为突出，人为造成了许多不安全因素，直接导致许多居民住宅火灾的发生。

1.6 缺乏灭火常识，自救意识不强，逃生能力差。

发生火灾后由于惊慌失措不会报警，不及时报警，报警说不清地址等现象时有发生。

2 物业管理消防安全存在的问题

2.1 物业市场不规范。

根据调查，目前全市城区居民住宅建筑面积10381万平方米，有3562个居住庭院，593个小区，实施物业管理的有8021万平方米，物业管理覆盖率79%，未实施物业管理的有2180万平方米。全市现有物业企业690家。哈尔滨市物业管理起步于上世纪九十年代初，近年来虽然发展较快，但由于基础差、起步晚，物业管理参差不齐，物业企业缺乏消防管理人才，保安人员缺乏消防培训，物业消防管理薄弱。

2.2 法律法规不健全，管理体制不理顺。

近几年国家出台的法律法规没有对物业公司的消防安全管理职能、责任进行明确。2006年哈尔滨市公安局和房产住宅局联合下发了《哈尔滨市住宅物业消防安全管理规定》，但是由于只是规范性文件，法律地位低，加之管理体制主体不明确，区域属地管理职责不清，形成了宏观管理有政策，微观管理无承接的被动局面，消防管理难以落实。

2.3 建筑未经消防部门审核验收擅自投入使用。

由于对开发企业管理不规范，造成很多建筑还没有竣工，开发公司就开始销售，住户就搬进居住，存在的消防安全问题，物业公司没有能力管理，也无人进行负责整改。

2.4 消防设施维护保养费用没有落实。

目前按照政府批准的物业收费规定的项目，没有消防设施维护保养费用，消防设施改造费用更是难以落实，造成了一些小区只建不管。

2.5 消防组织不健全，消防管理不到位。

一是主管的房产管理部门，只负责物业企业的审批，对物业企业承担的消防安全工作，没有明确的要求和规定，目前居住建筑的管理主要由物业企业负责，缺乏消防安全管理责任。二是日常宣传、检查、监督、管理不到位，消防通道堵塞或占用，大门被锁，楼梯走道不畅时有发生。消防组织不健全，很少组织保安人员培训和自救演练，发生火灾惊慌失措，束手无策，起不到引导疏导的作用，造成初起火灾不能得到及时扑救。三是消防监督机构和公安派出所警力有限，工作任务繁重，监督管理不能及时到位，消防部队辖区中队开展“六熟”进行实地演练，很少将居民住宅物业管理企业纳入联合训练，缺乏指导和培训，发生火灾消防队到场后，找不到物业管理人员和义务消防组织，不能及时了解详细情况，影响火灾扑救效果。

3 加强居民住宅物业单位消防工作的对策

3.1 加强消防宣传和消防设施管理工作

(1）加强对居住建筑的消防设施审核验收工作。一是新建居民住宅区要首先将消防设施、消防车通道、消防水源、消防通信等纳入小区同步建设，未经消防审核的建筑工程，严禁施工，未经消防验收的工程严禁投入使用。二是规划、建设、房产、消防等部门要加强对开发企业的监管，依法行使各自的职权，严厉打击违章、违法工程。对已经投入使用的违章违法工程，要明确责任，加大整治力度，力争在较短时间内，全面消除违章违法工程。三是对陈旧不好用的消防设施，政府要协调建设、房产部门和物业管理公司进行排查维修恢复，消防机构负责验收，全面改善居住小区，特别是高层居住建筑的消防安全条件。

(2）明确消防安全责任，建立消防安全制度。要认真按照《中华人民共和国消防法》要求，坚持“谁管理，谁负责”的原则，明确居民委员会、村民委员会和社区物业管理等单位负责人为居民住宅区的消防安全管理责任人，层层落实责任，明确职责，制定消防工作计划，加强消防设施的维护保养，制定居民防火公约，政府法制部门对住宅物业消防安全管理进行立法，以政府规章形式发布，提高规定的法律约束力。物业管理公司要成立消防安全组织机构，明确专人负责，切实承担起消防安全管理的职责。

(3）加强消防宣传，提高居民的自防自救能力。居民住宅区面积大，人员集中，宣传工作具有广泛性和群众性，因此提高居民消防安全素质和自防自救能力尤为重要，必须加大消防宣传力度，宣传要有针对性、实用性，要多渠道、多方位地宣传。一是要结合消防宣传“五进”工作，发动居民委员会、村民委员会、物业管理等单位，通过发放宣传单、广播、板报等形式，宣传居民住宅火灾案例和自防自救常识。二是辖区派出所要加强对物业管理人员和义务消防队的消防培训。目前，许多居民住宅小区设有警务工作室，派出所日常工作面对面，对于提高物业人员消防安全管理水平具有重要作用，能使各项防范措施落实到位。三是引导居民养成良好的生活习惯，不随意放置可燃物，不在床上吸烟，不乱丢烟头，使用电烫斗、电铬铁、电吹风等发热电器后要及时断电，并放置在不燃的支架上，离开家门时要关闭电源、燃气阀门等，不在家中放置烟花爆竹、油漆、汽油等危险品。四是要关注老人和儿童等弱势群体，教育儿童不要玩火、打火机等，火种应放在儿童取不到的地方，冬天使用电热毯在睡前要切断电源。有条件的住户要准备报警器、灭火器、应急灯等设备。

(4）加强消防安全检查，及时消除火灾隐患。各级政府和公安消防机构、公安派出所要结合季节特点，因地制宜地组织开展有针对性的居民住宅消防安全大检查，物业管理单位要成立“义务消防队”、“防火巡逻队”等群防群治组织，定期开展消防安全检查、巡查。重点检查车辆乱停乱放堵塞消防车道，消防设施是否完好，有无居民乱建临时建筑、乱放置杂物堵塞疏散通道，居民遵守防火公约情况等，及时消除火灾隐患，真正做到防患于未然。

(5）加强消防设施的经费保障。建议政府要针对当前居民住宅物业管理的实际情况，督促物价房产部门尽快出台消防设施维护保养费用的保障办法。一是在收取的物业费中增加消防设施维护费用；二是建筑竣工后，建设、开发部门要向房产部门交纳消防设施质量保证金。

3.2 加强物业管理企业消防组织业务培训，充分发挥义务消防队作用

(1）加强法制建筑。制定物业消防安全管理规定，规范物业管理单位消防职能，增强物业管理企业消防安全意识和责任，消防机构要将居民住宅物业管理单位纳入构建“防火墙”工程，社区、派出所要加强检查监督力度，提高物业企业消防安全管理工作的能力。

(2）加强业务培训。物业公司除管理和专业技术人员外，配有大量的保安人员，对居民住宅消防安全管理具有组织和人员保证，作用发挥的好，是筑牢居民住宅区防灭火第一道防线。因此，消防部门要列入计划，对物业管理单位的法人、专业技术人员和保安进行消防业务知识和专业技能培训，使各类人员持证上岗，保证居民住宅区消防安全管理有组织领导，消防设施维护使用有专业技术人员，自防自救有义务消防队，减少居民住宅火灾事故发生，确保居民群众生命财产安全。

(3）加强义务消防队训练指导。物业管理公司负责的居民住宅区具有一定的规模，少有上百户，多到上千户，成立义务消防队不但是消防管理的要求，也是企业自身职能的需要，消防机构要加强指导，做到组织健全、灭火器材配备到位，结合消防“五进”的要求，各级消防部队，特别是辖区消防大、中队，要根据季节变化和居民住宅区的特点，深入居民住宅区，指导物业公司义务消防队开展以疏散救人、使用固定灭火设施和移动灭火器材扑救初期火灾为主的实战训练，并按照“六熟悉”的要求，同物业单位义务消防队一起制定灭火救援方案，进行联合演练，一旦发生火灾，即能及时有效的疏散人员扑救初起火灾，又能为公安消防队到场救人灭火起到引导和迅速开启消防设施的辅助作用。

参考文献

[1]陈飞, 孔嘉文.加强消防部队构建和谐社会能力建设的思考.消防科学与技术, 2007, 5 (3) .

篇4：住宅小区物业管理之我见

关键词：小区；物业管理；服务

中图分类号：G632 文献标识码：B 文章编号：1002-7661（2016）17-011-01

物业管理行业作为房地产产业的衍生行业，随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的住宅小区投入使用，物业管理进入大发展阶段。住宅小区物业管理的出现，使得居民的住居环境、生活环境得到一定的保障。随着社会的发展，物业管理行业的问题逐渐显现，近几年经常发生物业管理公司与业主之间的矛盾问题，并在社会中反应激烈。所以，谋求物业管理的工作改革和缓和与业主之间的矛盾问题逐渐得到重视，这些问题的解决，有利于物业管理行业的发展，也有利于居民自身的环境建设。

一、住宅小区物业管理的范畴及管理现状

住宅小区物业管理指的是，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。随着物业管理行业的发展而产生的问题越来越多，房地产开发商、物业管理部门和业主之间的关联存在，使得矛盾越来越激烈，主要可以概括为房屋质量问题和物业服务水平问题。当前，小区物业管理仅仅提供管理功能，管理的收入主要是依靠小区业主缴纳的物业费及其他商业收入，小区物业管理公司受发展原因及费用等其他因素影响，整体服务水平不高，再加上房地产开发商的房屋建设质量问题，使得小区业主认为缴纳了物业费而物业公司没有提供相应的服务，三者之间的矛盾加剧，业主拒缴物业费，物业公司收入困难，从而产生恶性循环，如果不解决，当矛盾达到一定程度，很容易产生社会问题，影响小区及居民的生活环境。所以，解决他们之间的矛盾有一定的必要性，促使双方和谐共处，互惠互利。

二、住宅小区物业管理中存在的主要问题及分析

1、开发商遗留问题

开发商是住宅小区的建设者，对房屋的建设、小区的用地规划有决定作用。对于开发商来说，希望用较少的费用、较少的公共面积来换取经济效益的最大化，所以在开发过程中的房屋的质量问题，绿化面积减少、规划的休闲场所改作他用现象比较严重，这些问题直接关系到业主的切身利益，开发商在业主销售时的承诺及规划，与业主入住后的实际使用情况有冲突，致使直接面对业主的物业管理公司承受来自业主的压力，物业管理公司与开发商沟通与协商存在阻碍或者时间较长时，业主将对开发商的不满情绪直接转移到物业管理公司上，业主的不满主要表现在不缴纳物业费，而这直接影响物业管理公司的运营。物业管理公司的存在与开发商有一定的关联，基于它服务的对象为业主，所以，解决开发商与业主之间的问题，物业管理公司作为一个中间人和协调者，需要发挥其积极的态度和服务精神。

2、物业服务水平问题

物业管理公司的主要服务对象是业主，为业主提供安保、维修、绿化、保洁、车库管理、设备设施建设与维护等服务，业主从物业管理公司提供的服务质量及效率来评判该公司的服务水平。由于物业服务行业的特殊性，决定了他的服务人员整体素质不高，维护和管理的能力不足，不能应对当前社会人们对物业服务的要求，从而引起业主的不满。当业主的服务需求得不到满足，日积月累，逐渐产生对物业管理公司的不满和厌烦，使业主和物业管理公司的矛盾不断激化，引起一系列得到问题。比如，电梯的维护和维修问题，车库管理（租和卖）的问题，绿化地挪为他用等问题，都是目前讨论比较激烈的问题。如何与业主缓和关系，提高自身队伍的建设，是物业服务行业面临的重要问题，这一问题的解决，有利于缓和二者之间的矛盾，进一步促进物业服务行业的进步与发展。

三、对住宅小区物业管理的建议

1、加强与开发商之间的协调，着力解决历史遗留问题

物业管理公司作为一个特殊的存在，与开发商有着一定的关联，在小区的房屋建设、设计规划等方面的沟通协调有着天然的优势。双方在进行移交前可对有可能存在的问题进行探讨，并能约定通过一定的渠道在一定时限内来解决相关问题，规范双方的责任与义务。比如在保质期内房屋漏水，维修队迟迟不来，是不是可以物业公司先垫支费用，再与开发商协商、约定等。业主对于物业管理公司的拖延和不作为是很反感的，在物业管理公司的积极沟通和努力解决问题的情况下，是可以赢得业主的理解。

2、加强自身的队伍建设，提高服务水平

物业管理公司目前大部分的经济来源是依靠业主缴纳物业费，但是单纯依靠这一项的收入来维持整个公司的运营还是比较艰难，再加上业主不按时缴纳，给物业管理公司造成一定的困扰，所以在这种情况下，招聘的管理和服务人员的素质相对较低，很难为业主提供优质的服务。加强自身的队伍建设，一方面可以通过增加收入渠道来提高自身的收益，另一方面可以通过招收高素质的管理人员和服务人员提供服务，第三，加大对管理服务人员的培训投入，逐渐在工作实际中提高个人服务水平。

3、加强与业主之间的沟通，努力营造和谐氛围

物业管理公司不仅仅承担着管理和服务的任务，还作为加强业主之间、业主与物业管理公司之间的联系与沟通，创造一个和谐、互助的氛围。物业管理公司可以通过举办活动、比赛等多种形式，积极鼓励业主们参与到活动中去，让业主了解物业服务，让业主相互熟识，有利于增加大家之间的感情交流，多些沟通与理解，多些帮助与信任，努力营造一个和谐的家园环境。

参考文献：

[1] 陈丽洁 黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代物业，2010（7）：77-78，110.

[2] 费璇.探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施[J].经济研究导刊，2014（20）：69-70.

篇5：住宅物业管理规定

业主们要小心了，欠交物业费将和个人信用挂钩。条例明确，业主应当遵守临时管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

根据规定，业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳，物业服务企业可依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或司法判决确认后仍不履行，按个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

对物业不满意可引入第三方评估

对物业服务不满意咋办?条例提出，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，可要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。

经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。

应急维修资金两个工作日内完成审核

小区电梯故障、房屋漏水等等，业主有权提出申请住宅专项维修资金。条例规定，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出申请： 电梯故障; 消防设施故障; 屋面、外墙渗漏等。

根据规定，住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

多部门将在小区公布联系人受理投诉

据悉，房产、建设、环保等多个部门将在小区内公布联系人，直接受理相关投诉。根据条例，南京市将建立实名投诉登记受理制度，房产、建设、规划、民政、城管、公安、质监、物价、人防、环保等部门要在住宅小区内公布本部门联系人和联系方式，直接受理小区内相关投诉，维护广大业主利益。

篇6：住宅物业消防安全管理

传统的住宅物业管理是一种复合型的管理服务，其主要的功能有管理、经营和服务等三个重要的方面，实际的涉及领域非常广泛。从总体上来看，传统住宅物业管理由客户服务与管理、工程维护保修、环境服务与管理以及安全秩序维护等四个重要内容组成。

首先，客户服务与管理主要是指收取物业费用，收集客户的意见和建议，协调好与客户的关系以及办理客户的进驻等相关的管理和服务，一般情况下来说，客户服务与管理是传统的住宅物业管理的核心工作。

其次，工程维护保修是指对物业项目的供电供水以及电梯和消防等设备的维修和保养，另外，工程维护保修还包括对房屋的维修和管理工作。

第三，环境服务与管理主要是指对相关区域内的生活环境和工作环境等进行综合化的治理，具体来看，环境服务与管理包括绿化、保洁和污染治理等主要的工作。

第四，安全秩序维护主要是指采取积极的措施对物业区域内的公共安全和消防安全等进行维护，对进出车辆进行安全管理，这对于维护整个物业区域的安全与稳定至关重要。

二、商业物业管理分析

为了对商业物业管理进行深入的分析和研究，我们首先要对商业物业的含义和特点进行明确。通常情况下而言，商业物业主要是指用于经营的物业形式，如餐饮、娱乐、休闲和零售等。一般情况下，我国的商业物业主要有购物中心、步行街和专业市场等多种不同的类型。商业物业是一种特殊的物业形式，它的主要特点表现在以下几个方面。首先，商业物业的建筑规模往往非常大，而且一般都带有大型的停车场。其次，商业物业所包含的具体行业非常丰富，其中的店铺数量也非常大。第三，商业物业的环境往往非常好，能够满足不同客户的具体需求，对于刺激消费，推动经济增长发挥着十分重要的作用。

三、商业物业管理与住宅物业管理的差异性探究

商业物业管理和住宅物业管理存在着比较大的区别，其中最主要的差异性体现在以下几个方面。

1.客户类型不同。首先，商业物业的主要客户是一些商户，他们的主要工作是销售商品，因此客流量非常大，而且不稳定。住宅物业的主要客户是普通居民，他们在这里居住和生活，客流量比较固定，而且相对比较稳定。其次，商业物业的主要客户以各种类型的法人为主，而住宅物业的主要客户大多是一些普通的自然人，以家庭为单位进行居住。第三，住宅物业的主要客户相对商业物业来说比较复杂，因为商业物业的主要客户大多从事商业活动，而住宅物业的主要客户从事各行各业的都有。总而言之，商业物业与住宅物业主要的客户类型存在着较大的差别。因此在开展商业物业管理与住宅物业管理的实际过程中，我们要深入把握两者不同客户的特点，然后针对他们的实际需求来开展相应的管理工作，只有这样才能真正提高商业物业管理和住宅物业管理的质量。

2.客户流量存在巨大差别。从客户流量的角度来说，住宅物业的主要客户群体是比较稳定的业主以及租户，因此可以说住宅物业的客户是静态的。而商业物业在本质上是一种经营性的场所，因此其主要的客户群具有很大的流动性，其客户群的构成也非常复杂，从这个角度来说，商业物业的客户是动态的。另外，在节假日的时间段，很大大型商业物业的客流量是非常大的，在这种情况下很容易发生安全事故，因此商业物业的管理难度要远远大于住宅物业，尤其是在消防、安保和卫生等方面商业物业的管理压力非常大。总而言之，客户流量存在巨大差别是商业物业管理和住宅物业管理重要差异性之一。

3.对设备维护的实际要求存在着较大的差别。一般情况下来说，住宅物业的相关设备和设施比较简单，主要的设备类型有电梯设备、供水设备、供电设备以及监控设备等，这些设备的主要目的是为了适应住宅物业用户的日常生活要求，因此住宅物业对于相关设备和设施的智能化程度要求比较低，而且实际的使用频率也比较低。然而商业物业的建筑规模相对比较大，其具体的设备更加先进和复杂，在这种情况下，商业物业对相关设备和设施的智能化程度要求比较高。具体来看，商业物业的监控系统、空调系统、供电系统、电梯设备以及消防设备等的使用频率非常高，而且这些设备大多由计算机控制。这些设备一旦出现问题，将会给商业物业带来严重的后果，因此商业物业对设备维护的实际要求要远远大于住宅物业。

4.环境管理存在着较大的差异。住宅物业的环境管理重点是保持物业公共区域的卫生整洁以及安全舒适，为了达到这个目标住宅物业的环境管理的主要工作有做好保洁、增加绿化、保护环境等。然而商业物业的`环境管理则更加注重营造一种良好的商业氛围，吸引更多的消费者前来消费，因此商业物业的环境管理必须要保证整个商业物业的宽敞和明亮，同时要保证商业物业的整洁和美观。为了达到这种的目的，在商业物业的环境管理过程中，我们要为商业物业配置最适宜的光照，同时要保持温度的舒适，并保证商业物业具备良好的空气质量，如果条件允许，我们还要放一些唯美的音乐，使客户在商业物业完美的环境中流连忘返，这样可以刺激消费。总而言之，商业物业和住宅物业的环境管理存在着较大的差异。

5.对交通的便捷性的要求存在着巨大的差别。一般情况下来说，商业物业是一种综合性的营业场所，它具备了购物、娱乐、餐饮和休闲等许多的功能，因此日常的客流量非常大，同时车流量也非常大，因此对交通的便捷性的要求非常高。相比较而言，住宅物业的客户群体主要是住户和租户，车流量要远远小于商业物业，因此住宅物业对交通便捷性的要求也远远低于商业物业。进一步来说，商业物业的交通管理压力要远远大于住宅物业的交通管理。所以，在实际的交通管理过程中，商业物业要对交通线路进行良好的设计和管理，同时要注意加强来往车辆的交通指挥，保证交通的畅通无阻。总体来看，商业物业和住宅物业对交通的便捷性的要求存在着巨大的差别。

四、结语

综上所述，随着房地产行业的发展和繁荣，物业管理行业也逐渐实现了发展和壮大。物业管理为广大业主营造了一个安全和文明的生活环境，对于提高物业的使用寿命，促进城市的和谐发展做出了突出贡献。通常情况下而言，物业管理分为商业物业管理和住宅物业管理两个重要的类型，因此二者的服务的对象不同，因此实际的管理方法也存在着较大的差异，主要体现在客户流量存在巨大差别、对设备维护的实际要求存在着较大的差别、环境管理存在着较大的差异、对交通的便捷性的要求存在着巨大的差别等四个重要的方面，因此我们必须要进一步加强分析和研究，科学掌握商业物业管理与住宅物业管理的差异性，不断提高物业管理的实际质量，保证商业物业和住宅物业的安全与稳定。

参考文献：

[1]隋姗姗,王丹丹.三亚住宅小区物业管理现状及发展模式探究[J].价值工程,,25:280-281.

[2]魏玮.非居住物业管理的矛盾纠纷及其化解——以上海市为例[J].城市问题,,01:71-76.