商品住宅使用说明书（共9篇）
篇1：商品住宅使用说明书
商品住宅使用说明书
一、该商品住宅位置
您购买的住宅为浙江省宁波市象山县滨海大道1199号鑫宇大厦总建筑面积26489.1m2，位于海山路与滨海大道交叉口。
二、建设该工程的有关单位
开发单位：宁波欣宇商务有限公司
设计单位：浙江龙山建设设计咨询有限公司 施工单位：上海龙象建设集团有限公司 监理单位：象山新时代建设监理有限公司
三、抗震设防基本裂度
本商品住宅的结构类型为抗震设防基本裂度为6度。
四、本住宅各部分结构性能、标准及使用须知：
1、地基基础：本住宅采用钢筋混凝土筏板基础。
2、房屋周围的排水，防队地表水渗入地基内。不要在基础边乱挖及取土等。
3、墙体：本住宅在部件设钢筋砼圈梁。在部位设抗震构造柱。
4、梁柱严禁重物撞击、改动。
5、砖混住宅纵横墙（承重墙、保温墙均在内），使用时严禁改拆、开洞，以免破坏结构，影响住房整体稳定和刚度。
6、墙面：外墙为陶粒加气砌块，内墙为蒸压加气混凝土砌块，不得凸出外墙安装防盗网和晒衣架等，请勿重物撞击，在上面打洞、乱刻乱画，以免损坏墙面装修。
7、门窗：户门使用内门使用；窗采用铝合金窗。门窗在使用请勿用力过大，不得随意拆装，应轻开轻关，以免损坏零部件。
8、屋面：采用钢筋混凝土现浇刚性屋面，屋面防水采SBS改性沥青防水卷材，为不上人屋面。禁止在不上人屋面安装任何设施；在屋面安装太阳能或其它设施时，严禁破坏屋面结构和防水层。严禁在屋面上堆放物品，以免破坏屋面防水层或影响屋面排水及造成屋面超载。注意保护落水管并经常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。
9、阳台：阳台结构形式不得有任何改动（包括拦板降低或外伸)。
10、室内楼地面：除厨房、卫生间地面有防渗层外，其它室内楼地面一律不准用水直接冲刷。切勿用重物撞击地面。
五、室内主要设施类型、使用材料、性能、标准及使用须知：
１、上水：厨房卫生间条管道，采用镀锌无缝钢管，设水表只。室内阀门及水龙头宜轻开轻关。水表严禁拆换。请节约用水。
2、排水采用材料的下水管。水管应防止外力打击；便器内及地漏口不得扔放手纸、卫生巾、塑料袋、杂物及垃圾等易堵物，排水口的污物应经常清除，以免造成堵塞，影响您及他人的正常使用。
3、室内供电采用路供电，暗线敷设。进户线平方毫米，其余线平方毫米。进户线最大允许负荷为千瓦。户设电表一只。住户要做到安全用电，不得超过线路及户表的最大允许负荷量，不乱动电表及室内线路，以免造成线路和电器设备的损坏，影响安全及正常使用。
4、取暖及供热：室内采用方式供暖，在处设供暖设施。供暖管路及其设施不得随意拆卸和安装。热水供应专设管道及水表、阀门，应按说明书正确使用。
5、供冷：室内采用方式供冷，供冷设施不得擅自拆改。
6、燃气：采用使用时请详细阅读相关使用说明书。燃气管道不得私自改装移位；计量表。阀门不得拆卸、乱动。以免漏气，影响您及家人的安全。
7、室内电话插座、有线电机插座及其相关线路，请不要随意改动，以免影响正常使用。
8、室外配有消防管道及消防栓，电梯间配有紧急按钮，平时严禁乱动，遇有紧急情况，方可启动。
9、室外设有避雷装置，请注意保护，不得拆卸和截断避雷天线和地线的连接。
10、室外垃圾道不许将纸箱、木棒、编织袋等大件易堵物直接倒入，以防堵塞。
六、物业管理
小区设有物业管理部门，专门为本住宅小区居民服务。在商品住宅质量保证书中已写明物业管理单位、通讯地址、联系电话、联系人。有事可直接联系。
七、注意事项
1、用户不得改变房屋的使用性质、结构、外形及色调。在室外进行装修、装饰必须事先向有关管理部门报批后，方可施工，装修时不得影响其它住户的正常使用。
2、不得擅自改装、拆除房屋原有附属设施。如有改动，必须向有关管理部门报批后，方可改动。交房后，用户自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
3、不得在公共部位、公用走廊等部位违法搭建及堆放杂物。室内外严禁存放易燃易爆等危险品。爱护室外公共绿地及花木，遵守西安市绿化管理条例。
八、其它需要说明的事项：
1、本保证书是根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条以及建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的有关规定监制；
2、房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供本使用说明书；
3、本使用说明书可作为商品房购销合同的补充约定，每套商品住宅一式两份，一份开发企业存档，一份在商品住宅交付使用时提供给用户。
篇2：商品住宅使用说明书
东莞市住房和城乡建设局：
我司开发位于*******项目，项目总规模是****平方米，总投资是****万元。在开发中，我司严格按照东莞市规划和建设主管部门的相关要求和规定办理本项目的报批报建手续。目前，*****（项目进展及办证情况）。
我司在开发房地产项目时将严格按市房地产要求，认真执行《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，在销售商品房和钥匙交付业主过程中做好《两书》领取、说明、登记和发放工作。“两书”的总体执行情况报告如下：
1、我司在商品房交付使用前，根据法律法规，准确、详尽的 将会制定《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。明确商品住宅的保修范围与保修期限、保修办法、保修处理等相关办法。在《商品住宅使用说明书》内容中，详细说明商品房的住宅概况、建筑物结构类型、住宅设施、小区配套设施、住宅节能措施。
2、我司在商品房交付使用前，将向商品房买受人及委托的物业 公司提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》各一份。
3、我司积极按照《商品住宅质量保证书》中的约定，将由委托的物业公司对售出的商品房中出现的质量问题及时进行登记、维修，保证商品房买受人的权益，提高客户满意度。
4、在商品房交付后，我公司及委托的物业公司将向买受人书面及口头告知“两书”内容，让商品房的买受人按有关规定和要求正确的使用各类设施、设备，确保建筑结构、设施的使用安全，维护全体业主的共同利益并在住宅交付使用时，质量保证书均已作为商品房卖买合同附件，并告知住户权利与义务。
5、商品房使用过程中，我公司及物业公司共同协作、监督商品 房买受人在使用和装修过程中不出现自行添置或擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等行为，并对出现的违规行为进行及时制止，避免了给其他买受人造成损失。
我们在项目启动施工过程中，工程没有质量情况投诉和重大事故发生，我司定将住宅质量视为生命大事，严把质量关，在开发建设中，做到防微杜渐，防患于未然。我司严守承诺，按《两书》要求去做，让百姓住安心房，放心房。
****有限公司
篇3：商品住宅使用说明书
目前,我国有关商品房建设用地使用权期限届满的法律规定,主要有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》),《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)。
根据《城市房地产管理法》第8条的规定,“土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,我们了解到,居住用地的土地使用权最长期限为70年。对于期限届满后,则在《物权法》第149条有规定,“住宅建设用地使用权期限届满后,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定,没有约定或者约定不明确的,依照法律,行政法规的规定办理。”以上的规定,在实际操作上,带来众多不便,因为其规定过于简单,只是对问题的框架做了规定,并没有解决实际操作时所会带来的问题。如期限届满后的续期方式,续期次数等。
国家立法机关在编写《物权法》中关于对此问题的处理,经历了一个艰难的选择过程。因为在《物权法草案》四审稿和五审稿中,均有“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费,续期的期限,土地使用费支付标准和办法,由国务院规定”的条款。但最后却没有出现在最终审议通过的《物权法》中。
《物权法》回避了续期方式和续期次数等这些较为关键的问题,主要是从我国土地使用相关的现状为出发点考虑。续期费用在土地使用权期限届满后,是否需要收取,目前还无法做出定论。因为一旦收取,可能无法让权利人满意。但社会上也有声音表明,支持有偿续期。有偿续期,本质上是对一部分个人财富的社会转移,转移和调节部分个人聚焦的财富用于社会再分配。在此方面,我国的立法规定仍相对空白。
对于续期的次数和续期后的使用年限,我国的相关立法规定也是空白的。现行的法律所规定最高年限为70年,一些学者认为续期应以一次为限,具体再续年限另行约定。学者持此观点,主要是由于普通房屋的使用寿命一般为70年左右,70年后的房屋,其使用价值也已经所剩无几,再次续期的意义不大。并未考虑到一些开发商的囤地行为,及一些地区的土地使用权期限并不足70年的现实情况。比如在大连市金州新区,商品房建设用地的使用权期限只有50年。在我国的其他一些城市,土地使用权改革较早,最初土地获准的使用期限较短,如作为改革前沿阵地的深圳,已经率先面临土地使用权到期的困惑。这样的立法空白,在我国今后的立法中,相信会予以弥补的,但将作如何规定,目前无法获知。
二、对大连金州新区商品住宅的实地调研
为了了解我国对于商品房建设用地使用权期限及其届满后的法律后果的相关立法规定对于社会大众的影响及社会大众对此领域相关的认识。笔者及其团队成员以大连金州新区为例,进行了实地调研。
1. 研究工具及方法
实地调研采用问卷调查的方法向大连金州新区的4个商品住宅小区发放了共410份调查问卷,收回407份,回收率99.3%,有效问卷400份,有效率98.3%。其中,男性160人,占40%,女性240人,占60%。调查问卷以“关于商品房建设用地使用权期限及其届满后的法律后果”为主题,主要对相关10个问题进行调查。
对于研究方法,我们采用的是自己编写的“关于商品房建设用地使用权期限的调查问卷”进行调查,问卷共有10题,分为两个部分,第一部分是询问被调查者的基本情况;第二部分则为问卷的主题部分,包括认知题3道(如:您是否了解自己所购商品房的建设用地使用权期限?),态度题6道(如:您觉得商品房建设用地最长70年的使用期限合理吗?)。对于问卷调查,我们采用的是随机抽样无记名调查。
2. 典型问题的调研结果及其分析
通过对调查问卷的分析,具体集中在三个典型问题。
首先,关于商品房建设用地最长70年的使用期限是否合理的问题,调查结果如图一所示,可以看出认为最长70年的年限太短为大部分,但也有不在少数的受访者认为合理,这在一定程度上也反映了大部分购房者的一个基本心态,认为70年使用期限太短。在实地调研中了解到,大连金州新区商品房建设用地的使用权期限为50年,要低于法律所规定的最长70年的年限。受传统观念的影响,在购房者看来,自己对所购买的房子应享有永久的所有权,而不是购买70年的房屋使用权。事实上,“房随地走”商品房这样的特殊商品是依附着土地而存在的。如果购房者享有商品房的永久所有权就会违反了我国《宪法》第10条:“城市的土地属于国家所有。”的规定。因此,在既不违反相关法律法规又不与传统观念冲突的情况下,延长商品房建设用地使用权期限或使用权期限届满后自动续期不失为解决该问题的有效途径。
其次,就使用期限届满后是否赞成自动续期的问题,通过图二不难看出大部分购房者赞成自动续期。自动续期的方式不仅符合我国《物权法》的规定,而且有其自身的优势。第一,自动续期较申请续期相比,减少了很多程序上带来的不便,为广大购房者提供了便利;第二,自动续期免除了商品房所有人期限届满后的后顾之忧,有利于我国房地产乃至市场经济秩序的稳定。
最后,针对商品房使用期限届满后续期费用的计算标准的问题,调查结果如图三所示。如果在续期需缴纳续期费用的前提下,大多数购房者都希望能够得到一个无差别的对待,对有待续期者应当一视同仁,不考虑其他因素而收取同等的费用,则会造成一种新的不公平。因为商品房面积有大小,而且购房时房价也会受到如房屋所处地段,购买时间等各种因素的影响,即使是面积相同的房屋,房屋价格也会大相径庭。
3. 调研的总结
对于调研的结果,有一定的可取性的,通过对大连金州新区的实地调研,能够了解到我国相关立法对社会大众的影响。同时也了解到在当前社会下,以大连金州新区为例,大多数社会大众是以自身实际利益为考虑问题的出发点。调研的结果,在一定程度上反映了社会大众的诉求。
三、对建设用地使用权期限及其届满后的相关问题结论
1. 应当采取自动无偿续期方式
自动无偿续期有利于平衡各方的利益。一方面,自动续期和与其相对的申请续期相比,可以节省国家的行政成本;另一方面,自动续期也可以为购房者减少很多麻烦。对于续期是否需要交纳一定的费用,若征收续期的费用,便需要综合考虑各方面的利益因素,如若有偿且无论房屋面积及其购入房价而一视同仁,同价收取,则会破坏其中的利益平衡。国家为平衡各方利益,在有偿续期的情况下,还需对各种不同情况做出不同的规定。如采取无偿方式。不仅能解决潜在的矛盾,还能提高国家机关在处理此问题的效率。
2. 对于续期的次数以一次为限较好
我国实行的是社会主义土地公有制,建设用地的所有权属于国家所有,若续期无次数限制的话,则会让我国的土地制度名存实亡。实质上也和我国的《宪法》相违背。对于房屋来说,其可使用寿命也就是几十年的时间,限定一次续期,也可以基本保障房屋所有者对房屋所享有的权利。
3. 无偿续期的期限应至房屋灭失之时
购房者对于建设用地所享有的权利,是基于其对于地上建筑物所享有的物权所产生。房子这样的特殊物品,必须依附于土地而存在,一旦地上的房屋灭失,那么也就说明所有人对于其所有权也就从此丧失,房屋所有人对于建设用地的使用权也就消失了。对于无偿续期的具体期限,要做出一个具体的规定的。续期的期限最长不应该超过70年。我国的居民住宅形式,除了常规的楼房外,还有四合院、自建的平房、低矮的小楼房以及商品房的的别墅等。这样的住宅形式的主要特点便是一块地上的房屋只有一个所有权,所有权人方便对其进行修缮,以维持耐久度,延长使用寿命。所以,如果对于无偿续期的期限没有一个具体的规定的,则有可能造成土地实际归于房屋所有权人占有,造成了与我国土地制度的实际上的违背。
四、结语
随着时间的推移以及房地产市场的发展,我国在商品房建设用地使用权期限有关立法会越来越完善。在我国大多数商品房还未遇到年限到期的大背景下,国家在立法上能尽快对此领域做出一个详细的、可操作性强的规定,这样会对社会的发展起很强的推动作用,会给购房者们一个稳定的心理,有利于国家长治久安。
参考文献
[1]物权法立法背景与观点全集[M].北京:法律出版社,2007.
[2]高圣平,杨旋.建设用地使用期限届满后的法律后果[J].法学,2011(10).
[3]朱广新.论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应[J].法商研究,2012(2).
[4]符振彦.住宅用地70年后续期有偿?还是无偿?[J].北京房地产,2009(5).
篇4：商品住宅质量保修期限
《规定》（1998年9月1日起实施），对建设单位（即开发商）向购房人出具的质量保修期限提出了要求。其中对防水质量保修期限的要求是：屋面防水保修不得低于3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修不低于1年。
《条例》（2000年1月10起发布执行），对建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修期限提出了要求。其中对防水质量保修期限的要求是：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防水保修不低于5年。
2001年6月1日，建设部发布施行的《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中规定的最低保修期限。
篇5：商品住宅质量保证书-使用说明书
商品住宅质量保证书
尊敬的用户：
我公司开发建设的胶州市美丽家园住宅楼小区工程，经我公司及立新设计、泰丰监理、青岛泓鑫源施工单位的共同努力，将如期交付使用，为确保本工程交付后的正常使用和管理，延长工程使用寿命及其耐久性，也为了更好得维护您的合法权益，不致因使用不当造成质量及安全事故性的发生，请各用户共同协助管理，并根据国家省、市有关法律、法规和政策规定；在规定的期限内住户在原设计没有改动情况下，我公司承诺如下：
根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对美丽家园住宅小区质量保证内容如下：
一、工程质量保修范围和内容
在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理和规定和
双方约定，承担本工程质量保修责任。
质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、层面防水工
程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供水系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容如下：防水、渗漏、电气，给排水等施工图内容。
二、质量保修期
双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：
1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理
使用年限；
2、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗
漏为五年；
3、装修工程为二年；
4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为二年；
5、住宅小区内的给排水设施、外道路等工程为基础建设；
三、质量保修责任
1、属于保修范围、内容的项目，物业公司、建筑施工承包公司
应当在接到修理通知之日后7天内派人保修。承包公司不在约定期限内派人保修的，物业公司可以委托他人修理。
2、发生紧急抢修事故的，建筑施工承包公司在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。
13、对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质
量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，建筑施工承包人实施保修。
四、保修费用
保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。
五、双方约定的其他工程质量保修事项：无。
本工程质量保修书，由开发商和业主双方在交房验收前共同签
署。
美丽家园小区
商品住宅使用说明书
尊敬的住户：
欢迎您居住我公司开发建设的商品房，为了使您更好地使用房屋及室内设施，我们根据有关规定，制定了《商品住宅使用说明书》请您细心阅读，并真诚地欢迎您给我们的工作提出意见，使我们的服务质量不断提高，您的居住环境更加舒适。在使用过程中应注意以下几条：
一、墙体地面装修要求：
221、本工程设计荷载为：楼地面140Kg/M;阳台140 Kg/M;厨房140
2Kg/M，不得集中存放物品，不得超载使用。
2、楼地面层不得随意凿掉，的破坏楼面结构，以防止出现裂纹和渗漏现象，特别是卫生间地面（防水涂料层）。
3、居室、厨房、卫生间的砖墙上，不得新开洞口或扩大原有洞口，在过梁支承处严处严禁开洞、凿槽，不得打通外墙破坏墙。
4、不准随意拆除建筑物原有的砖墙，不准在楼板上增砌各种墙体，禁止破坏全部房屋砖墙和保温层，外墙禁止私自安装挂载空调等重物。
二、装饰、装修注意事项：
1、用户不能改变房屋的使用性质、结构、外形及色调。
2、不能撤自改装门窗，拆除房屋原有附属物。
3、不能在公共部位及公用走廊违法建筑、煤池及堆放杂物。
4、不能在墙壁面、地面或楼板上挖洞、开门、开窗等。
5、室内外一切装修、装饰（包括安装太阳能热水器,空调机）必须
经有关部门及物业管理部门报批后，方可施工，安装。
6、邻里之间装修、楼上楼下装修相互关照，提前地板扫毛，避免贴
砖漏水、地暖施工渗水泡坏邻里楼下装修好的屋面，已安装的对
讲、CATV线路、太阳能管道、水管、电线、楼宇线路禁止挪改，以免电子系统毁坏。
三、水电等设施配置使用说明：
1、上水、下水、电、通讯、闭路电视，供暖等设施已安装齐全，住
房不能私自改装，移位，并按规定正确使用。
2、供热、通讯、闭路电视等开通或改装，必须经有关单位批准，并
由有关部门专业人员负责进行。
3、给水排水所有管道系统已经打压试验，严禁私自拆装，违者后果
自负。
4、各路漏电保护器不明原因突然跳闸，请先检查漏电之处，再合闸，禁止用户私自拆开修理，应通过专业人员进行修理，或通知物业
公司进行处理，用户装修禁止使用大功率机电，一旦使用烧毁电
路设备，业主全额赔偿。
5、厨房、卫生间的设施，管道不得随意更改，不准破坏卫生间地面的防水层。
四、本商品住宅的单元电子门，在使用中请不要使其接触油污及腐蚀性物品，并做到随手关门，不要长期处于开启状态（如有木棍、石块顶住应及时清除）保证住户安全。
五、住户在接房时应到物业公司交纳装修保证金。
六、住户在使用我公司开发产品过程中，如有不明之处或特殊需要，请与我公司物业管理部门联系，咨询及接受服务。
七、在正常情况下，必须按期交纳按双方约定收取的物业费用。
八、住户如需安装防盗网，其防盗网不能凸出墙体，装修不能乱扔垃圾。
九、太阳能安装必须经物业公司同意集中安装以便于屋面维修。
篇6：商品住宅质量保证书及使用说明书
商品房项目名称：工程质量等级 ： 合格
质量保修受理部门 ：联系电话：
房号：交付使用时间：开发单位：张北金鼎房地产开发有限公司
业主姓名：联系电话：
一、保修项目 保修期限 保修责任
1、屋面防水5年 保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面渗水、滴漏，开发商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。
2、墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏 １年 保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水。地下室渗漏及管道开裂、渗漏，开发商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。
3、墙面、顶棚抹灰层 脱落 １年 保修期内因施工质量问题出现的墙、顶棚抹灰层脱落，开发商将无偿进行修补。
4、地面饰面空鼓、开裂 １年 保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂，开发商将无偿进行修补。
5、门窗翘裂、五金件损坏 １年 保修期内因施工质量问题出现的门窗翘裂、五金件损坏，开发商将无偿进行维修。
6、卫生洁具 １年 保修期内因施工质量问题出现的卫生洁具开裂，漏水问题，开发商将无偿进行维修。
7、灯具、电器及开关 ６个月 保修期内因产品或施工质量问题出现的随楼附送的灯具（不含光源）、电器及开关失灵问题，开发商将无偿进行维修，但业主自行改动后不属保修范围。
8、防盗及对讲系统 １年 保修期内因产品或施工质量问题出现的防盗及对讲系统失灵的问题，开发商将无偿进行维修。
9、管道堵塞 ２个月 保修期内因产品或施工质量问题出现的管道堵塞问题，发展商将无偿进行疏通。墙体 外墙不能拆除、移动，分户墙不能拆除，改支非承重墙的位置，应经物业管理部门审查同意方可进行。
10、采暖设备的保修期为1个采暖期。
11、上水、下水 所有给排水主立管不能移动，接分叉或毁坏；复式住户应注意平时私家天沟及地漏清疏，避免排水不畅和堵塞下水口，否则因其产生的后果由业主自负。
12、供电设施配电负荷 不能改动公共供配电设施。
13、电话 不能改动户外通讯设施。
14、消防 不能破坏消防设施，不要阻碍消防通道或遮掩消防设施，非消防用途不要动用消防水源。
门、窗 各住户不得随意变动门窗的位置或扩大、缩小门窗的尺寸，为统一外立面，不得随意改动铝合金窗的颜色。
15、阳台 加设阳台附属设施必须不影响外墙立面和公共部分的风格。
16、防水层 卫生间楼板及屋面板设有防水层，装修时注意不要破坏，如因业主的原因造成漏水，该由业主负责修复。
17、烟囱 不要在烟道管上开孔、打膨胀螺丝，不要封堵烟道。
18、防盗电控门 不要改动户外电控门设施，避免户内电控门线路出现短路现象。
19、电梯 电梯的使用应遵守电梯的有关管理规定。
20、因更换暖气、变动线路、拆除墙体所产生的一切后果由业主自负，并不退还装修保证金。
注：本注意事项如与政府有关规定相抵触，以现行规定为准。如因使用不当或装修造成房屋结构和设备损坏，由业主负责。
张北县金鼎房地产开发有限公司
篇7：商品住宅使用说明书
综合验收合格证书编号：穗建开验字第______ 号填发日期： 发展商 电话 地址 邮编 商品房项目名称 工作质量等级 竣工验收时间 交付使用时间年月日质量保修受理部门 联系电话 答复时限个工作日保修项目保修期限保修责任地基和主体结构合理年限保修期内如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损、超出国家设计规范的规定值时，发展商将无偿进行修复并满足有关规范及标准。屋面防水３年保修期如因防水材料、设计或施工质量总是而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏１年保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水。地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。墙面、顶棚抹灰层 脱落１年保修期内因施工质量问题出现的墙、顶棚抹灰层脱落，发展商将无偿进行修补。地面饰面空鼓、开裂１年保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂，发展商将无偿进行修补。门窗翘裂、五金件损坏１年保修期内因施工质量问题出现的门窗翘裂、五金件损坏，发展商将无偿进行维修。卫生洁具１年保修期内因施工质量问题出现的卫生洁具开裂，漏水问题，发展商将无偿进行维修。灯具、电器及开关６个月保修期内因产品或施工质量问题出现的随楼附送的灯具（不含光源）、电器及开关失灵问题，发展商将无偿进行维修，但业主自行改动后不属保修范围。防盗及对讲系统１年保修期内因产品或施工质量问题出现的防盗及对讲系统失灵的问题，发展商将无偿进行维修。管道堵塞２个月保修期内因产品或施工质量问题出现的管道堵塞问题，发展商将无偿进行疏通。
注：保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。凡业主接收所购买的商品房时，均应与物业公司签定交付验收手续，各业主对住宅内的设备、设施的正常运行要签字认可。业主验收后自行添置及改动的设备、设施均由业主自行承担维修责任。收楼后，业主自行装修的，由于装修造成的质量问题及管道堵塞等，发展商一律不负保修责任，由业主自行维修；若因此造成房屋质量受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任。住宅使用说明书返回页首商品房名称 结构结构类型框架主体结构 标准层大面积部分采用预应力无梁楼板结构使用活荷载标准值（Kpa）厅、房厨房卫生间阳台砖砌体容量 给排水所用管材 管道敷设形式 厨房 卫生间 设备设置或预留 消防 供电配电负荷 配电形式 线路敷设 通讯 有线电视 燃气 门、窗 空调机位 烟囱 防水层 商品房项目名称 开发单位名称 地址 电话 设计单位名称 地址 电话 施工单位名称 地址 电话 监理单位名称 地址 电话 主体结构所有外墙不能拆除、移动，分户墙不能拆除，主体结构的钢筋砼梁、板、柱、墙不能开凿拆除，改动非承重墙的位置应经有关部门审查同意方可进行。装修装饰须按照物业管理部门提供的注意事项进行。墙体外墙不能拆除、移动，分户墙不能拆除，改支非承重墙的位置，应经物业管理部门审查同意方可进行。上水、下水所有给排水主立管不能移动，接分叉或毁坏；复式住户应注意平时私家天沟及地漏清疏，避免排水不畅和堵塞下水口。供电设施配电负荷不能改动公共供配电设施。电话不能改动户外通讯设施。公共天线不能改动户外公共天线设施，不能擅自增加室内收社终端。燃气请遵守煤气公司有关供气规定，不能改表改管或封包煤气管及煤气表。消防不能破坏消防设施，不要阻碍消防通道或遮掩消防设施，非消防用途不要动用消防水源。门、窗各住户不得随意变动门窗的位置或扩大、缩小门窗的尺寸，为统一外立面，不得随意改动铝合金窗的颜色。阳台加设阳台附属设施必须不影响外墙立面和公共部分的风格。防水层卫生间楼板及屋面板设有防水层，装修时注意不要破坏，如因业主的原因造成漏水，该由业主负责修复。烟囱不要在烟道管上开孔、打膨胀螺丝，不要封堵烟道。空调机位不要放置除空调机外的其它物品或改作它用，空调机必须安装在指定的空调机位。电线、供水管业主装修时，未经审批不得随意改动暗装管线。防盗电控门不要改动户外电控门设施，避免户内电控门线路出现短路现象。复式天面女儿墙不要在天面女儿墙上搭设任何构筑物。电梯电梯的使用应遵守电梯的有关管理规定。
注：本注意事项如与政府有关规定相抵触，以现行规定为准。如因使用不当或装修造成房屋结构和设备损坏，由业主负责。编辑：付昱
篇8：商品住宅采暖方式分析
市政热力网采暖一般适用大型高层住宅小区, 其优点是安全、清洁、方便。而缺点是不能按住户需要的热量安排室内的温度, 使采暖能更好的为住户所用、采暖费用固定、长期以来, 我国北方地区大都采用集中供暖方式, 而且收费采用居室建筑面积收费。这种计量收费方式给供暖单位及各人的收费带来了很大的麻烦与不利, 不论用户单位是否居住, 都得交纳采暖费;由于管道末端无计量方式和调节手段, 导致30~40%的热量在运行中浪费, 使得各别用户及单位在每年交纳采暖费时不愿意交纳。按照前苏联的大规模实验结果, 在供热末端增加调节手段, 并采用按热量计量收费, 可节省热量30%以上, 其次, 长距离输送, 使管网开始投资较高, 而且维护困难, 管理费用也很高。
集中供暖分户计量是我国近年来非常提倡的一种供暖方式, 采取集中供热、分户计量的方式, 可避免以上采暖方式的诸多弊端。对于普通社区来说, 集中供热, 分户计量, 也是以后采暖方式的一种重要的发展方向。因为只要有众多企业能够生产出美观适用, 质量好的暖气片, 这种采暖方式就能有一定的发展潜力, 也能节约大量的钢铁, 既安全又经济美观。
城市集中供热中的热电联产方式, 热电联产是利用燃料的高品位热能发电后, 将其低品味热能转化到供热的综合利用上, 把低品味的热能源的技术转化为热水, 供住户及单位使用。目前我国大型火力电厂的平均发电效率为33%, 而热电厂供热时发电效率可达20%, 剩余下来的80%热量中的70%以上可以用于供热。一万千焦热量的燃料, 采用热电联产方式, 可产生2000千焦的电力和7000千焦热量。而采用普通火力发电的电厂发电, 比2000千焦电力需要消耗6000千焦的燃料。因此, 将热电联产方式产出的电力按照普通电厂的发电效率扣除其燃料消耗, 剩余的4000千焦燃料可产生7000千焦的热量。从这个意义上讲, 热电厂供热的效率为170%, 约为中小型锅炉房供热效率的2倍多。同时热电厂采用先进的脱硫装置和消烟除尘设备, 同样产生热量造成的空气污染远小于中小型锅炉房。因此在条件允许的情况下, 应优先发展热电联产的采暖方式。
大力发展热电联产集中供热方式, 这是写入我国二十一世纪白皮书中的基本国策, 应从各方面支持和保证。只要有可能介入热电联产集中供热的地区, 就应要求纳入热电联产的采暖方式中, 这样既节约能源又保护了环境, 也造福了高寒地区的人民。
2 小区锅炉供暖方式
这种采暖方式适用于中、小型住宅小区, 其优点是安全、清洁和方便, 并且采暖时间可由小区业主协调决定。而其缺点就是费用比城市集中供热方式的费用略微有些高, 由于管理不当还存在污染环境、浪费能源的问题。还有就是锅炉出现系统问题如常年失修、泵的损坏、管线的老化等, 供热冷暖不均等状况。
3 分户采暖主要有分户燃气炉采暖和分户电热直接采暖两种方式
燃气壁挂炉天然气采暖是一种重要形式, 自从上世纪90年代进入我国, 在短时间内有了飞速发展。虽然集中供暖仍然是我国政府推荐方式, 但是由于我国采暖地域的广阔、形式的多样, 而且目前我国在积极推进分户计量采暖的同时, 对壁挂式采暖也不加已限制, 再加上壁挂炉采暖、生活热水一体的结构形式, 使得壁挂式炉采暖在目前的建筑采暖方式中也有很广泛的应用价值。燃气壁挂式炉采暖和集中采暖相比有如下特点:
分户采暖, 每家一台壁挂炉, 可根据住户自己的需要留那个火调节供热温度, 避免了集中供热中调节困难, 能量浪费的问题。方便了居民日常生活的采暖需要和热水需要。
完全按照每户的燃气使用量收费, 避免了目前大多数集中供暖系统按照建筑面积收费的不合理性, 可以真正实现舒适性, 运行费用统一的特点。这样一来, 收费合理了, 并且直接由天然气公司收费, 快捷, 更有效率。
由于使用天然气或者石油气等作为热源, 对环境的污染大大减少保护了环境。
采暖和生活热水的一体化, 使得燃气壁挂炉成为家庭的小型能源中心, 壁挂炉一机多用, 使用生活方式的灵活, 而且减少了占地面积, 方便了用户, 扩展了居住空间, 提高了居民的生活质量。
目前, 在我国利用燃气壁挂炉, 进行采暖和生活热水的共赢是可行的, 是众多采暖方式中很有竞争力的一种形式, 而且系统的运行费用按照黑龙江省目前的情况来看还是可以接受的。户式燃气壁挂炉供暖, 一般在低密度住宅使用比较适合。这种方式建设快。用户入住后采暖费、室内温度标准和户内设备管理都由用户自行控制, 计量收费简单, 能很快实施。但是使用费用高于集中供暖, 需要房屋在建设中要做好墙体的保温, 使得热能源从墙体消失量降到最小。
4 缺点:
燃气燃烧废气要进行排放, 有一定的空气污染等问题, 在密集的高层公寓和楼群中, 应用户式壁挂式炉具燃气炉采暖, 燃烧的废气会滞留在小区内, 污染环境。天然气本身虽然是清洁燃料, 但把热源分散到各家, 特别是高层住宅, 同时使用时的二氧化碳、二氧化氮、一氧化碳等对环境的影响不可低估。
一般壁挂式炉都放在空间不大的厨房或阳台上, 紧邻居住空间, 由于使用条件及产品质量方面的原因, 存在安全隐患, 在东北地区就曾发生过爆炸和漏汽事故, 同时还有噪声问题。
它是一个需要连续长期运行的设备, 其检修维护住户难以胜任。虽然减轻了物业的负担, 但把设备维修的工作推给了用户, 用户直接和厂家在对峙中, 显得力不从心。
严冬季节长期无人居住时, 也需保留低温燃烧。
对楼房要求较高, 需设置烟道并预留安装位置, 影响楼房的外立面效果。
不能满足公共建筑的要求。分户的直接电热采暖方式包括:低温电缆采暖方式和低温电热膜采暖方式。特点是可根据需要调节室温, 达到节能目的, 室内温暖舒适, 取消了暖气片及管道, 增加了使用面积, 节省了锅炉房、热力站及室外管网, 方便了检修, 计量方便。
家用电采暖方式, 它的优点是占地面积小, 安装简单, 操作便利, 采暖时间、各房间温度可调, 可独立计量。电热膜取消了传统的水循环供暖方式, 不会发生跑冒滴漏事故。电热膜产生的温度自然、舒适, 无干燥感, 采暖的同时也可以提供生活热水。舒适性高, 最先进之处在于具有多种时段、不同温控预设功能。这种采暖设备根据需要一周内可预设多种不同温度, 一天里也可预设各种不同时段的温度, 可大大提高住宅的舒适度。但也有其缺点, 比如:用电高峰期, 不能保存电力蓄积热量, 像电暖气也存在同样的问题。另外就是它作为家庭采暖设备前期投入较大。
目前我国大型火力发电厂的平均热点转换效率为33%, 在加上运送损失, 电热采暖的效率仅为30%, 远低于热电联产的170%, 也低于燃煤或燃气采暖的85~90%。电力作为高品位的能源为低品位的热能, 存在浪费, 在能源利用上不合理。除非发电以水电和核电为主。合理利用能源, 提高能源利用率, 节约能源是我国的基本国策, 我国还是以火电为主, 采用电热方式, 在能源的合理利用上存在问题, 一般情况下是不合适的。
结论:
篇9：商品住宅使用说明书
明书》的通知
福州、厦门、三明、莆田、南平、龙岩、宁德市建设局，泉州、漳州市房管局：为进一步完善和规范《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》（以下简称“两书”）内容及格式，更加全面地保护住房消费者的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》和建设部令《城市房屋白蚁防治管理规定》等要求，我厅对原省建委颁发的“两书”内容进行修改充实，现印发给你们，并将有关事项通知如下，请认真贯彻执行。
一、房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》。《福建省新建商品住宅质量保证书》可以作为商品住宅买卖合同的补充约定。每套商品住宅应发放“两书”各一式两份，其中房地产开发企业和商品住宅购买人各留存一份。
二、《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》由省建设厅监制，委托省房地产业协会统一印制，各设区市房地产开发主管部门按照需求数量直接向省房地产业协会订制，2005年2月1日前应申报首批订制数量。联系人：黄忠武，电话：0591－87543735。
三、各地房地产开发主管部门应认真检查监督“两书”的实施，对房地产开发企业在商品住宅销售中不按规定发放“两书”的，应严格按照建设部第77号令《房地产开发企业资质管理规定》予以处罚。
四、本通知自2005年4月1日起施行。2005年4月1日后竣工交付使用的商品住宅应全面使用修改后的“两书”。原福建省建设委员会《转发建设部关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知》（闽建房〔1998〕33号）同时废止。
附件：1．福建省新建商品住宅质量保证书（样本）2．福建省新建商品住宅使用说明书（样本）
二○○四年十二月三日
附件1
福建省新建商品住宅质量保证书
福建省建设厅监制
2005版
福建省新建商品住宅质量保证书
本着对住户负责、对社会负责的原则，根据有关法律法规规定，本公司对提供销售的 市（县）区（镇）路（街）号 小区 幢 室住宅，在其结构、部件、设施、维修方面作出下列质量保证和承诺：
一、本住宅建筑面积为平方米，其中共有建筑面积分摊平方米。
二、本住宅系委托具有相应资质单位设计，并经政府有关部门批准。本住宅设计文件规定的合理使用年限为 年。
三、本住宅于 年 月 日经竣工验收核验，质量等级为。
四、根据国家有关规定，在正常使用情况下，本住宅各部位、部件保修内容与保修期：
1、地基基础和主体结构，为自竣工验收合格之日起设计文件规定的合理使用年限；
2、房屋基础、结构主体和设备的白蚁预防包治，为本住宅工程自竣工验收合格交付使用之日起15年；
3、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 年；
4、室内地面空鼓开裂或大面积起砂、墙面和顶棚抹灰脱落，为 年；
5、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 年；
6、门窗翘裂、五金件损坏 年；
7、卫生洁具 年；
8、灯具、电器开关 月。
上述第3－8项保修期限按本保证书第五条国家有关规定确定，自本住宅交付住户使用之日起计算。本公司可以延长国家规定的保修期限。
五、国家有关建设工程和商品住宅质量保修期限的规定条款：
（一）《建设工程质量管理条例》第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
（二）《商品房销售管理办法》第三十三条
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
（三）《建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；
管道堵塞二个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
六、本公司向住户交付本住宅时，已办理交房验收手续，并由住户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。住户验收后自行添置、改动的设施、设备，由住户自行承担维修责任。
七、因住户使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。
八、住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司承诺在三十日内给予答复和妥善处理。对住宅质量仍有争议的，可向本住宅所在地设区市建设工程质量协会申请鉴定或者向人民法院提起民事诉讼。
九、本公司愿承诺的其他内容（见附件）。
十、本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为商品房买卖合同附件，与合同具有同等法律效力。
保证单位（公章）： 法人代表： 公司地址： 邮政编码： 联 系 人： 联系电话： 日 期：
前期物业管理公司： 地 址： 联 系 人：
联系电话：
附件
2福建省新建商品住宅使用说明书
福建省建设厅监制
2005版
福建省新建商品住宅使用说明书
尊敬的住户：
感谢您惠购本公司开发的位于 市（县）区（镇）路（街）号 小区 幢 室商品住宅。本住宅基本参数如下： 结构类型 ①框架②砖混③剪力墙④ 建筑面积平方米 其中：共有建筑面积分摊平方米 楼面均布活荷载标准值 客厅、卧室： 牛顿/平方米 厨房、卫生间： 牛顿/平方米 阳台： 牛顿/平方米 注：1千克=9.8牛顿用户电表负荷 安培；最大负荷 瓦 为使住宅能安全、长期地为您服务，请您务必注意以下事项：
1、用户入住后不得随意改变住宅使用功能。
2、住宅室内地面、承重墙面、顶棚可进行表面装修，但室内地面不得凿除原砼保护面层。
3、楼板使用荷载（含设计未考虑在其上装修增加的天花板荷载）不得超过楼面均布活荷载标准值。
4、严禁拆除或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水管、煤气管道、管道井、房屋防水隔热层等，进户门和外窗位置不得随意改动。
5、阳台不得随意封闭，不得集中或超负荷堆放物品。
6、住户自行增加的木作部件和木制品，应进行白蚁预防处理。
7、空调安装位置应统一，使用空调不得破坏建筑外立面和影响他人正常生活。
8、防盗网安装位置不得超出外墙面，应按小区物业管理规定统一格式。
9、附图：
住宅建筑平面示意图 住宅水、电线路布置示意图
10、其他需注意事项（见附件）
开发公司（公章）：
公司地址： 联系人：
联系电话： 邮政编码： 设计单位： 施工单位： 监理单位：
（粘贴线）（骑缝章加盖处）
住宅建筑平面示意图
（粘贴线）（骑缝章加盖处）
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