城市高层住宅物业管理方案

关键词： 城市 物业管理 高层住宅 方案

城市高层住宅物业管理方案（共14篇）

篇1：城市高层住宅物业管理方案

城市高层住宅物业管理方案

城市高层住宅物业管理方案

随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。

一、高层住宅物业管理的特点和难点：

1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。

2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

二、高层住宅物业管理的原则：

1、统一管理原则：

首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，分散理势必影响整体的正常运行；其次，分散管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，分散管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。

2、收费合理原则。

收费合理原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

3、依法管理原则。

物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

4、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。

物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。

5、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。

针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，同时也可以做好住户需要的专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。

三、高层住宅物业管理的内容：

1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。

2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各楼道以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅小区内的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗位。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、定期收取物业管理费用，并接受住户监督。

8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。

四、高层住宅物业管理实际可行性操作：

1、深度推行“人性化物业管理模式”

在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。

2、实施零距离 “隐性物业管理与服务” 模式

在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位服务往往容易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务” 模式和物业管理理念。所谓 “零距离”，就是对住户的服务需求做全面、深入、细致的了解，注重服务的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要帮助时提供及时满意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性，满足住户深层次的服务诉求。

3、建立治安联动快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。

五、高层住宅日常性物业管理与服务

完善的高层住宅物业管理构想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的实施中才能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的服务品质展现于住户面前。

日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个重要环节。在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具备高度的控制与执行能力外，在如何合理利用有效资源满足住户服务需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、工程服务等四个方面的常规日常服务分别体现相应的高层物业管理模式。

（一）安全管理

安全工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，安全工作具有第一位的意义，只有安全有了切实的保证，住户才能放心地工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。

针对高层住宅布局、功能的特点，可以采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系，切实保障高层住宅24小时安全无忧。对公共区域采取主要依靠技防与流动巡逻相结合的方式实施安全管理，技防方面主要依靠项目本身的智能化报警系统、巡更系统及监控系统实现，流动巡逻方面将增加巡逻频次，加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与服务意识。

1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统；

2、24小时固定安全护卫岗设置；

3、24小时流动巡逻岗设置；

4、智能化报警系统；

治安工作的特点及主要任务

特点：

A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，避免隐患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。

B、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，即要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

C、软件与硬件同时抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。

D、制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情等事件的防范以及出现情况后的处理办法，做到“事前预防、遇事不乱”。

主要任务：

A、固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生；

B、安全巡逻。定时和不定时的对区域内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决；

C、停车场管理。疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理；

（二）环境管理

高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。

针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差别的高标准服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的项目环境，并切实做好以下几项工作：

1、主要任务：

A、负责高层住宅各个楼层和各个部位的保洁工具，使其达到标准的清洁要求；

B、负责制定清洁设备和清洁用品的采购及使用意见，合理掌握清洁费用的支出；

C、负责对保洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；

D、负责接受客户的委托清洁业务。

2、保洁制度

每日的卫生全面清扫尽量减少对住户的影响。

3、垃圾分流

在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住宅的垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。

垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

4、消杀

消杀工作主要包括以下几个方面的内容：

主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。

聘请专业队伍进行消杀工作。

1、专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。

2、双方签定合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。

3、定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到。

4、实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。

篇2：城市高层住宅物业管理方案

随着我国二胎政策的开放，我国儿童数量在不断的递增，这很大程度加剧了我国人口老年结构向儿童结构型的转变。近年来，我国的儿童发展速度发展迅速的同时，也面临着严重的儿童化趋势。二胎政策开放后，一家二娃的家庭逐渐增多，人们对儿童的关注、对儿童居住空间的要求也更高，因此，有必要对儿童住宅室内设计进行细致分析。

1 儿童住宅室内设计的依据

1.1 儿童人体的基本尺度

目前，我国对于儿童人体尺寸的研究还尚不完善，需要建立符合我们中国儿童人体尺度的数据。中国现有的儿童设计参考指标最初大多是借鉴欧美国家的儿童人体尺寸数据，所些年来，则改为采用亚州人种的日本测量儿童尺度数据。虽然这些亚州人种的日本儿童测量数据与我国的儿童人体尺度数据相近，但也并不能完全满足及符合我国儿童身长尺度的人体特点。故我们的一些专家们根据我国儿童身长发育进行医学研究，经过标准化、精细化的测量及数据的分析，为我的国儿童住宅室内设计提供了相关的科学依据。以为我们在室内空间设计中儿童空间的设计提供了很大的帮助。

1.2 儿童活动空间尺度

儿童从出生到成长，需要一个漫长的介助阶段。从出生到爬行、学习走路这一时期，儿童在居室空间中需要不同的尺寸大小的空间类型。这是我们在设计儿童居室空间时应考虑的一些因素。儿童爬行期，在设计儿童居室时要充考虑到儿童爬行的区域范围，留有足够的空间，避免儿童爬行中受到太多的阻碍及伤害，以确保儿童爬行活动空间的流畅性及无障碍性。儿童学习走路期，儿童因生理能力支撑情况，身体不能长时间独立行走，需要借助一些辅助工具，如桌子、茶几、电视柜、凳子等进行代步。所以，在儿童居室设计时，考虑到这些因素，则可以在儿童的活动空间尺度中有意地去设置一些障碍，但其原则是不得影响整个活动空间的流畅性。

2 儿童住宅室内空间设计原则

2.1 安全性

安全性是儿童住宅室内设计中的首要原则，安全性原则是硬性要求，这一要求要远高于设计中对美观的要求。由于儿童没有自我约束、自我管理和安全意识的评估意识，对于外界的刺激性、危险性因素的敏感度较低，容易发生意外，在日常生活中，常常需要大人的陪同与监管。所在，在儿童居住空间设计时，本着以人为本的原则，充分考虑到儿童这一群体的各方面特殊需求，结合儿童人体尺度标准，排除不安全因素，确保儿童在居室环境中的健康安全。

2.2 美观性

儿童都喜欢好看的、可爱的、美的东西，对于居室空间也不例外。在儿童住宅居室空间设计时，应迎合儿童的喜好，在空间色彩上多采用较为鲜艳的色彩;在空间造型上以儿童喜欢的几何形态、动物卡通造型为主，在家具的配置中，应选择造型线条简洁、造型生动活泼,既具有使用功能同时又具有游戏娱乐的特点的家具，这样更宜被广大儿童所接受。

2.3 舒适性

儿童家居空间设计中，在家居软装的搭配上往往忽视了其儿童家具使用上的舒适性。儿童是在身体发展阶段，无论是身高、体重都在随着年龄的增长而不断变化，在对长期使用的家具选择中，只有尺寸合适的儿童家具在使用的时候才能满足儿童生长发育特点和生活习惯。

3 儿童住宅室内空间设计要点

3.1 空间的布局

在进行儿童居住空间室内布局时，要根据居住者的不同需求进行合理的区域规划。在已有的建筑基础上根据需求处理好各空间关系，调整好空间比例与尺度，以确保整个居住空间的实用性、舒适性、整体性和流畅性。

3.2 色彩的搭配

色彩设计是儿童住宅室内空间设计中最具感染力和表现力的因素，儿童通过色彩的视觉感受可以产生一系列心理、生理的影响，使其产生丰富的想象。在儿童住宅室内空间的色彩搭配中，应结合儿童对色彩的喜好，选择较为明亮的暖色调。暖色调在空间中的运用，能让儿童们更开朗、活泼，欢庆的色彩能使孩子们产生欢乐、明快的视觉效果。在儿童房中巧妙地运用色彩，可以改善儿童的周围环境，给儿童的房间注入生机，使普通的房间变得不一样，从而也彰显了孩子的个性。

3.3 家具的选择

在进行儿童家具的选择时，必须保障儿童安全为出发点，即以儿童身心健康安全，从不同儿童年龄阶段的儿童生理、心理角度出发，严格按照国家标准选择符合儿童身心健康成长的造型、色彩、材质等要素，保持儿童身体尺寸与家具相适应的原则。

(1)对儿童家具应从保障材料安全的角度出发，可以多选择自然材料，例如竹编家具、藤编家具、实木家具等带有大自然元素的材质，以及绿色环保油漆及连接件，杜绝使用隐藏着有毒物的劣质材料，以达到有利于儿童身体健康的目的。

(2)为了避免家具对儿童造成伤害，对家具选择中，应该避免使用大块玻璃或镜子做装饰物，设计时如果考虑美观等因素必须要采用玻璃材质时可以考虑用有机玻璃或钢化玻璃来代替使用。

(3)家具在儿童住宅空间中占地较大，在选择时尽量使学习、生活、玩耍诸多功能结合在一起，使其具有功能组合性和功能调节性。

(4)儿童家具选择时为了能满足儿童生理和心里上的不同需求，同时，选择儿童家具需伴随着孩子的成长，应充分考虑其成长性。使所选家具尺寸、大小、功能上能根据儿童的生理、心理特征进行自我调节使用的功能。

3.4 有害物质的控制

在居住空间装饰装修中，会产生一些有毒物质，因为儿童体内吸收污染物的内部组织相对较少，所以有毒物质对儿童的危害要远远超过成年人。儿童在童年时接触有毒气体可能会导致以后的生长发育中出现各种功能性障碍。因此，为了保证儿童居住空间有良好的空气质量，在儿童居住空间设计中，应严格控制有害物质的污染，如装修中常见的甲醛、苯、氨、氡、TVOC 等有毒物质等。

3.5 材料的选用

要有效的控制有毒气体，则需要从源头上去控制。在儿童居住空间中，应尽量选择环保型材料，因为此类材料产生的废物少、污染小、能源效率高、寿命长、易维修、且可再生利用。当然，在选材时，不能照本宣科，只依据传统的标准，如材料的耐用性、成本、美观等，在依据传统标准的同时，还应遵循自然环保的原则，考虑各种材料对室内环境所造成的影响。儿童住宪室内空间中可供选择的材料很多，如：天然植物染色的纺织品、天然纤维的地毯、无毒的水基树脂材料、天然地毯衬垫物、天然着色剂、环保型绿色建材等等。

4 总结

篇3：浅议城市高层住宅的户型设计

1高层住宅户型设计的制约因素

1.1 市场的要求

1) 要迎合不同消费层次、文化层次的业主。2) 要考虑不同地域、不同时期的业主购房的内在成因。3) 要与开发商沟通开发的整体思路和销售策略。4) 要符合所面对的潜在客户的经济承受力和生活习俗。5) 要与开发地块的面积、形状和周边环境相适应。

1.2 消防的要求

1) 消防规范关于防火分区、消防电梯、楼梯和楼梯前室、疏散距离、疏散口数量等直接限制住宅的层数、平面形式和功能分区的要求。2) 消防规范关于消火栓、消防报警、自动灭火系统等消防系统中设备和系统控制的要求。3) 消防规范关于建筑材料耐火极限、适用范围、使用方式的要求。4) 消防规范关于住宅小区总体布局的要求。

1.3节能的要求

1) 对建筑材质的节能要求。2) 对体形系数和窗墙比、窗型的要求。3) 对采暖系统的采暖范围、分户控制和设计温度的要求。

1.4 成本的要求

1) 户内、外装修标准和设施配备标准。2) 结构形式。3) 层数及住宅区与商业区、办公区的结合形式。

2目前高层住宅的主要户型分析

2.1 户型分类

1) 按房内竖向布局分为:平面形式和立体形式;2) 按户型面积分为:超小户型、小户型、大户型、超大户型;3) 按平面形式分类为:板式 (一字) 、点式 (品字) 、碟式 (工字) 等;4) 按组合难易分为:可组合和非组合。

2.2户型分析

1) 平面形式和立体形式相比。平面形式:优点:使用广泛, 结构形式简单, 布局灵活, 户型组合方便, 有效使用面积大, 管线布置方便, 成本低。缺点:由于层高限制, 不能满足业主追求客厅餐厅等家庭聚会场所开阔、敞亮的需求;户型设计受高度限制, 缺乏设计深度, 易千篇一律。立体形式 (错层、复式、跃式) :优点:可利用户内局部的高度优势, 空间布局灵活, 功能分区鲜明、相互干扰小, 能满足业主的个性追求, 日照房间多。缺点:有效使用面积小, 楼梯不易布置, 成本高, 得房率较低。2) 板式平面和点式平面相比。板式平面:优点:使用广泛, 结构形式简单, 布局灵活, 管线布置方便, 成本低, 适用于“一梯二”;大户型, 组合方便。缺点:因日照影响规划布局受限制, 楼梯间公摊大;“一梯三”以上户型的布局中户通风不好, 边户阳面房间少, 房间布局困难;不适用小户型;第二卫生间采光通风困难。点式平面:优点:楼梯间公摊小, 采光通风良好, 户与户之间无遮挡, 住户观景效果良好。缺点:结构形式复杂, 不利于结构安全;北侧户型布局困难。3) 可组合和非组合相比。可组合户型:优点:可组合户型可满足三代共居既独立又联系的需要;可满足业主自住与投资灵活转换的需要;可为业主提供更大的选择空间。缺点:由于可组合户型不是单纯的两套户型相加且受高层结构形式的局限, 一梯多户户型布置困难, 组合后卫生间、厨房将会出现空间浪费, 水暖电布置也会不尽合理。非组合户型:其优缺点与可组合户型相反。

3高层住宅户型设计的重点

3.1户型面积 (含公摊面积) 和户内各功能区面积的确定

1) 按国家关于套型面积90 m2以下要达到开发面积70%以上, 以及廉租房和经济适用房套型面积以50 m2～80 m2为主的政策要求, 正常户型面积可分为140 m2～120 m2 (四室两厅或三室两厅) 、120 m2～100 m2 (三室两厅或两室两厅) , 100 m2～70 m2 (两室两厅或两室一厅、一室一厅) 以及70 m2以下。2) 户型面积与国家政策、销售策略、所在区域、针对人群、用地特点紧密相关。3) 从城市规划布局的总体要求和趋势来看, 高层建筑的容积率一般很高, 且位于城市的中心区域, 主要是服务于在城市就业的工薪阶层, 所以户型面积不应以超过140 m2的超大户型为主。4) 综合考虑现代居民对动静分区、干湿分区、公私 (公用区和私密区) 分区的基本要求, 户型面积至少在70 m2以上。

3.2户型的组合

1) 户型组合应是每个户型优缺的互补。2) 户型定制设计, 即按照业主的专门要求进行户型组合。主要在特有的业主群预先订购的前提下进行。

3.3主、次要功能区的布局

1) 以日照为前提, 首先满足客厅和卧室的日照时间, 其次利用两端东西方向的日照安排书房和餐厅。2) 针对储藏间的储藏物品将储藏间与卧室和厨房、餐厅、书房、阳台结合起来。

4高层住宅户型设计的思路

4.1强调次功能区的综合利用

1) 餐厅与书房和厨房、客厅、次休息区的结合;2) 次卧与书房和走入式储藏间的结合;3) 封闭阳台与储藏间和花房的结合;4) 户内楼梯与卫生间、储藏间、客厅的结合。

4.2饱满主功能区的功能

1) 在满足基本的功能要求下, 主功能区的功能单一化, 减少分布面积。2) 厨房文化作为中国传统文化的一部分, 要加大使用空间, 使之具有交流、储存和留有厨房设备进步的余地。3) 主卧室是私密性要求最高的功能区, 这就局限了其不能搭载更多的功能, 所以其只要满足休息和储藏的功能就可以。4) 次卧室一般用作儿童房、青年房、老人房、保姆房或客房。儿童房一般由睡眠区、贮物区和娱乐区组成, 对于学龄期儿童还应设计学习区。青年房除了上述功能区外还要考虑梳妆区。老人房、保姆房则主要满足睡眠和贮物功能。

4.3重视空间的立体设计

1) 充分利用层高设置吊柜、夹层, 采用下沉式卫生间, 水平管道暗敷。2) 充分采用错层、复式、跃式结构, 利用立体空间的转换完成功能分区且充分利用南侧空间;针对不同功能区设置不同层高可以增加空间的使用率。3) 合理安排室内楼梯, 进行装饰化处理, 避免空间浪费。

4.4贴近与自然的关系

1) 小区景观设计考虑高层俯视效果;小区规划避免兵营式布局, 确保视野开阔。2) 采用飘窗、落地窗和露台拉近与大自然的关系。3) 采用在卧室内侧设凸形休息区, 加大南侧阳台预留室内花园区。

4.5引入新的装修理念, 拓展户型设计的思路

在户型设计时由专业装修设计师进行精装修的总体布局和设计。

5结语

城市高层住宅主要针对城市工薪阶层, 建筑密度大, 人员集中, 层数一般分3个节点, 即11层 (一部电梯) , 18层 (可处理为一个疏散口) 和33层 (100 m以下) 。随着层数的增多, 户型变化会受到结构形式的局限。更由于日照、通风、消防、公共交通组织等因素, 户型的布局目前已基本形成定式, 所以户型设计的发展可以从两个方向寻求思路:1) 在现有的基础上精益求精, 细节中追求完美;2) 从单纯的单个户型设计综合转变为每栋楼或住宅小区的整体设计综合。

摘要：讲述了高层住宅户型设计追求的目标以及一些制约因素, 通过对目前高层住宅的主要户型进行分析, 探讨了高层住宅户型设计的重点以及设计思路, 以期在满足业主现实和将来的居住需求的同时推动建筑市场的发展。

关键词：城市高层住宅,户型,功能,设计

参考文献

[1]GB 50352-2005, 民用建筑设计通则[S].

[2]GB 50368-2005, 住宅建筑规范[S].

[3]GB 50096-1999, 住宅建筑规范[S].

篇4：城市高层住宅物业管理方案

【关键词】城市；高层商品住宅；设计；开发

影响城市高层商品住宅质量水平的因素来源于多个方面，但最为基础和根本的便是处于源头阶段的设计开发环节。房地产初期的设计开发，在整个房地产项目甚至是房地产企业的发展中占据着极大的分量，是关乎到建筑质量和房地产企业能否可持续发展的大事。故而，对城市高层商品住宅设计开发策略的研究有着重要的现实意义。

一、城市高层商品住宅设计开发的总体要求

城市高层商品住宅同所有的房地产项目一样，成本投入量极大，其前期设计开发的总体效果会直接影响到后期的建设、销售等重要环节，为此，对其的设计开发务必要有严格的流程和高标准的要求。

1.注重地域性

城市高层商品住宅不同于一般住宅區，它更注重的是经济价值和社会效益。虽然我国地域辽阔，但由于我国不同地区的地域风貌是不尽相同的，如沿海和内地、南方和北方等，导致其设计开发所带来的市场份额、经济利益千差万别，因此要充分考虑地域性。并结合市场发育状况、供求关系、消费能力等因素，地域统一时还要考虑区位因素，如地理区位、功能区位、街区区位等。

2.引入前瞻性

随着房地产业的不断发展，具体的市场环境、销售策略、样式等均发生了巨大变革，而这些变革的发生在设计开发之初是难以预料的。但不排斥这种现象存在一定的必然性，鉴于高层建筑开发周期较长，因此，为了应对不断发生的变革，务必要将前瞻性纳入到总体要求范畴中去。

3.强调创新性

城市高层建筑的设计开发，首先要与受众的需求相吻合，但不容忽视的是其独特性和创新性，这也被视为实现竞争差异化的重要手段之一。城市高层建筑富有创新性，便会依据市场需求做出相应的调整，从而满足受众日益繁多的需求，可为其赢得更为开阔的市场打下坚实的基础。而城市高层建筑的创新，要充分立足于实践，即要对受众的需求进行实地调查，以便在设计主题和设计概念上均有所创新，进而使整个项目在内容和形式上有所突破。

二、城市高层商品住宅设计开发策略

1.建筑与布局方面

城市高层商品住宅中，点式高层住宅或板式高层住宅在提高居住密度和容积率方面具有较大的优势。故而，项目所在的区域内，且在不超过建筑限高的前提下，应将点式高层、板式高层和小高层列为首选项目；在限高区域内，应将多层板式建筑和不超过限高范围内的点式住宅、板式住宅列为首选项目。出于容积率增加的需求，可将塔式高层住宅纳入项目考量范畴，但应注意控制设置量。此外，板式住宅最好选取占地少、秩序规则的行列式。

2.建筑功能方面

城市高层商品住宅着意强调的是功能多样性、智能化等特征。所谓功能多样化，即以建筑物为载体，兼有信息化设备、信息化应用、建筑设备管理、公共安全等多种系统功能，实现建筑结构、建筑系统、建筑服务、建筑管理等的优化组合，提供出高效、安全、节能、便捷、健康、环保的良好建筑环境。而智能化则与环境建设、土建建设并驾，具有先进性、完整性、超前性等特征，是计算机网络系统、自动化设备、建筑技术与艺术等的有机结合，包括宽带、优良的电梯质量、断电保护装置以及完善的防火报警设备等。

3.景观与绿化方面

景观与绿化的主要目标就是实现其与建筑风格、社区规划的融合，充分利用生态网络，在建筑群中体现出人与自然的良性关系，在提高生态效益的前提下，将艺术效果和综合功能相联系，从而将户内绿地与住宅建绿地相结合，使各方要素之间一致达成绿地均好性。在树种的选用上，可采用美观大方的树种，并借助鹅卵石铺设的林荫道和道路两边的雕塑，营造出幽雅、舒适的居住氛围，充分凸显出绿色主题，以回廊、绿植、水景、雕塑等搭配绿色的走廊，考虑人们的晨练和休闲需要，不妨铺设大面积的草坪，并栽植花草树木，设置喷泉等，促使道路、绿化带和休闲空间更具舒适化、有趣化。

结语：

综上所述，城市高层商品住宅的设计开发是一项复杂的工程，不仅要求实地调查，还对技术有着极高的要求，并在房地产项目及房地产企业的可持续发展中担任重要的角色。因此，在项目设计与开发之初，要脚踏实地的了解和掌握项目的具体情况，才能落实好相关的设计开发工作，进而为其质量水平的提升做好保障。

参考文献：

[1]孙艳.城市高层商品住宅开发设计策略的探索[J].现代经济信息，2009（17）

[2]杨宗慧.浅谈现代高层建筑结构分析与设计[J].中国新技术新产品，2011（03）

[3]郭连荣，郭建宏.城市高层商品住宅开发设计策略的探索[J].应用能源技术，2011（04）

篇5：城市高层住宅物业管理方案

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目录

一、××物业公司简介„„„„„„„„„„„„„ 1

二、物业托管项目概况„„„„„„„„„„„„„ 2

三、“高品质管理水准”的依托资源 „„„„„„„„ 3

四、物业管理服务风格 „„„„„„„„„„„„„„ 6

五、人员定编及岗位素质 „„„„„„„„„„„„„11

六、物业管理质量保障体系 „„„„„„„„„„„ 13

七、增收节支措施 „„„„„„„„„„„„„„„ 26

八、第一年度的主要事务 „„„„„„„„„„„„ 26

篇6：城市高层住宅物业管理方案

为彻底解决城市居民住宅二次供水设施陈旧老化、管理不到位、水质水压不符合要求等问题，根据《青岛市城市供水条例》，特制定本实施方案。

一、实施统一管理的范围、基本原则和总体目标

（一）实施范围。全市城市供水企业供水范围内的居民住宅二次供水设施（不含消防供水设施，下同），由供水企业统一管理；单位用户的二次供水设施仍由原单位用户负责管理。居民住宅二次供水设施统一管理维护的内容包括：供水水池（箱）、水泵、泵房、自动控制设施、管道、阀门、配电设施、计量器具及其附属设施。

（二）基本原则。按照“政府主导、企业实施；管水到表、按表计量；统一管理、行业监督”的原则进行。

（三）总体目标。从2009年开始，计划用两年时间完成居民住宅二次供水一户一表改造和二次供水设施移交供水企业，由供水企业全面负责居民住宅二次供水设施的日常运行管理、维修维护和查表收费等工作，实现供水企业管水到户表、按表计量收费和供水服务同网同质，确保二次供水水质、水压达到国家饮用水标准。

二、工作步骤

（一）新建居民住宅二次供水设施的管理维护。自2009年起，新建居民二次供水设施建设工程的设计方案及其变更，房屋开发建设单位应当征求供水企业的意见，并按照供水企业出具的书面意见建设相应的二次供水设施。凡新建成的居民住宅二次供水设施，经建设单位和供水企业按照《城市二次供水设施验收规范》验收合格后，由建设单位向供水企业办理设施移交管理手续，由供水企业负责统一管理维护。

（二）原有居民住宅二次供水一户一表改造和二次供水设施改造及管理维护。由城市供水行政主管部门组织供水企业对原有居民住宅二次供水设施进行调查摸底，确定需要改造的范围，编制改造方案和投资概算，按照规定程序报批，落实建设资金后组织实施。

从2009年起，计划用两年时间，供水企业根据有关标准和规定，采取“改造一处、验收一处、接管一处”的办法，对使用二次供水的居民用户实行一户一表改造；同时对确需改造的二次供水设施同步实施，改造工程完工并经城市供水行政主管部门组织验收合格后，由原二次供水设施管理单位按规定移交供水企业管理维护。

三、配套政策

（一）落实改造资金。属一户一表改造范围内的供水管道和水表等设施的改造，按照《青岛市自来水一户一表改造工程实施方案》（青政办发〔2005〕2号）执行；泵房、水池（箱）、水泵、自动控制设施、配电设施等二次供水设施的改造由供水企业负责，各级财政给予一定的资金补助。

（二）理顺供水价格，解决二次供水设施运行维护费用。二次供水运行维护费包括运行（电耗）、维修维护、更新改造、清洗消毒、水质化验、人工管理费等全部费用。调整供水价格时，要将二次供水运行维护费计入城市公共供水总成本，制定全市统一的居民住宅供水价格；供水价格调整之前，按规定移交给供水企业管理维护的二次供水设施，由供水企业暂按现行规定，向用户收取居民二次供水运行费用。

四、各负其责，保证各项工作顺利推进

相关部门要各司其职，密切配合，强化监督管理，不断提升服务水平，确保各项工作顺利推进。市市政公用局负责城市供水水质的监督管理，将二次供水水质检测纳入到全市供水水质监测体系，定期进行水质检测，并将检测结果向社会公布；负责居民住宅二次供水一户一表改造和二次供水设施改造及统一管理的组织、推进和二次供水行业监管工作；负责原有居民住宅二次供水设施移交和接管的组织协调，市建委、市国土资源房管局予以配合。

市发改委负责原有居民住宅二次供水一户一表改造和二次供水设施改造工程项目立项工作。

市财政局负责落实原有居民住宅二次供水一户一表改造和二次供水设施改造资金，监管财政资金的使用。

市规划局负责居民住宅二次供水设施改造过程中的有关规划调整工作。

市物价局负责居民住宅二次供水价格的调整和理顺工作。

各区政府负责协调、指导所属各街道办事处（镇）、物业公司、居（家）委会等单位和部门开展工作，做好宣传动员等工作。

建设单位和物业企业要将二次供水设施的竣工图纸、相关资料及时完整地移交给供水企业，确保供水管理不断、不乱。

供水企业要合理设置服务站点，各服务站点要与供水企业的服务中心联网，形成完善的居民住宅二次供水设施管理服务网络，24小时受理用户服务和投诉问题；要实施专业化管理，按规定合理设置居民住宅二次供水水质检测点，定期检测水质情况，不断提升服务水平，确保供水质量。

原有居民住宅二次供水一户一表改造和二次供水设施改造工程采用项目法人负责制。由各供水企业担任改造工程的项目法人，全面履行质量、进度、投资、安全控制和工程联络、协调、宣传动员职责，承担改造项目部分资金筹措、资产运营和保值增值工作。各项目法人要通过公开招标确定工程施工单位、监理单位和主要设备材料供应厂商；要加强资金管理，优化改造方案，控制工程造价；要设立服务热线和监督电话，及时解决用户需求，自觉接受社会监督。

五、加强组织领导

篇7：高层住宅消防物业管理论文

高层居住建筑疏散、扑救以及灾后处理难度大。

因此,对高层住宅物业消防管理进行研究十分有必要。

关键词:高层建筑 疏散 扑救

1 火灾危险性特点

高层居住建筑既具有高层建筑火灾蔓延快、疏散时间长、扑救难度大的特点。

1.1 火势以垂直蔓延为主

一旦高层居住建筑发生火灾,烟气极易通过楼梯间、电梯井、管道井、电缆井、排气井等竖向管井向上蔓延。

采用落地窗、飘窗的居住建筑,缩短了窗间墙、窗槛墙的距离,使火灾更容易突破外窗,沿建筑外立面向上蔓延;出于节能、保温的需要,大量居住建筑使用可燃材料制作的外墙保温材料,加剧了火势蔓延;出于外立面美观的考虑,高层居住建筑在外立面上设置竖向的空调机井,使得火灾蔓延速度加快。

1.2 人员疏散困难

一是特定的疏散对象自救能力差。

空居老人、留守儿童对火灾相应迟钝,自身疏散能力较差,加上恐惧、有毒烟气、照明缺乏而不能快速疏散至安全区域。

二是组织疏散的人员缺乏,聘请物业管理的小区,由于服务重点侧重公共卫生、环境保持等方面,工作时间集中在白天,且楼面管理人员流动快,导致在火灾初期很难有效组织被困居民有序疏散。

未聘请物业管理的小区则更难有效组织居民有序疏散。

三是邻里关系生疏,绝大多数的业主由于工作单位、工作性质、籍贯等不同,且特别注重个人、家庭隐私保护,彼此之间沟通很少,火灾发生后邻里之间很难形成有效的处置、疏散、救援力量,同时也很难为搜救人员提供有用的人员信息。

四是用于疏散逃生的建筑消防设施完好率低。

用于自然排烟的排烟窗标示不清,正压送风风口打不开、机械排烟口无法正常工作、排烟道堵塞、排烟机电气控制设备故障,应急照明灯具缺损、安全通道锁闭等进一步加剧疏散难度。

五是用于探测火灾的建筑消防设施警报信息传递不畅通。

火灾探测器一般设置在电梯前室、楼梯问等公用部位,由于防盗门具有良好的密封性能,即使探测到火灾,由于警报装置设置在公共部位,很难将警报信息发送到每个家庭。

1.3 火灾扑救难度大

首先是防盗型户门破拆困难,由于火灾大都发生在室内,在缺乏机动链锯、无齿锯等特种消防装备的情况下,紧闭的防盗型户门很难打开,这势必导致消防射流难以到达火点。

其次是无序停放的私家车、遍地种植的树木、花草和有意布置的坡地景观、各种路障使得消防车很难接近起火建筑,即使能接近,由于缺乏必要的登高操作面及场地,也严重阻碍特种消防车功能的发挥。

再次消火栓系统灭火设备组件缺损、消防水源缺水、消防供水设施停用等致使居民和消防队员不能使用它们来快速处置火灾。

2 存在的主要问题

2.1 各责任主体消防管理职责落实不到位

物业管理单位承担着公共部位的消防设施管理、维护,对于安装在居民家庭内的消防设施(火灾探测器、喷头等)由于工作时间错时、人户困难等原因,很难按时进行有效维护;街道、社区居委会由于缺乏消防专业人员,较少开展防火检查、检查时也很难发现火灾隐患;作为居住小区消防监督管理机构的公安派出所,从职责、警力等方面很难对涉及改变消防设施使用功能的室内装修进行监管。

2.2 消防管理行为不规范

物业管理单位对公共消防设施的管理大都停留在“防盗”的层面。

有的物业管理单位为减少消防设施日常运行开支,随意关停消防设备。

有的物业管理单位为增加服务收入,在消防车道上设置车位并出租给业主使用、将地下室分隔成封闭的隔问出租给业主作仓库等、将避难层、避难间改造为公共娱乐场所等。

2.3 业王消防安全意识及维权意识低

由于消防安全意识薄弱,许多业主使用大量可燃材料进行室内装修,装修过程中,普遍存在电气线路及设备安装不规范;私自改装燃气管线及设备等不安全行为;随意拆除、封堵、遮蔽消防设施。

大部分业主对物业服务的诉求停留在环境卫生打扫、公共照明保障、电梯服务、绿化养护等方面,而对消防设施的管理很少关注,不关心自身消防安全方面的权益。

2.4 物业管理单位消防服务质量监管存在盲区

服务质量的好坏,居民关注的重点集中在环境卫生是否脏乱差、失窃事件是否高发、治安事件是否频发等方面,基本不关注消防设施是否完好。

作为监管单位的公安派出所也主要从治安、防盗等方面考量物业管理单位管理水平。

2.5 消防物业收费困难

按照《物业管理条例》有关规定缴纳专项维修资金的居住小区,如遇到消防设施的`大修、中修和更新、改造,其费用可通过专项维修资金予以列支,而一些未设立专项维修资金的物业,其共用消防设施、器材维修经费就难以落实。

3 解决问题的对策

3.1 把好消防行政许可源头关

一些高层建筑未经消防设计、审核许可投入施工,存在很多先天隐患,开发商违法卖给业主,让业主承担整改火灾隐患的法律后果。

因此,必须要加大建筑工程消防许可的查处力度,杜绝未经消防审核、验收的工程擅自投入使用。

并日常监督管理中要严格将竖井、管道、屋面等隐蔽工程中的可燃物进行清理,严密封堵竖井、管道等纵向的部位,堵塞火灾蔓延的渠道。

3.2 规范物业管理单位消防管理行为

物业管理单位的行政管理部门在市场准入、等级评比时应增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求,明确物业服务单位在物业管理区域内应承担的责任:制定消防安全制度,落实消防安全措施,提供消防安全防范服务;开展消防安全宣传和防火检查,消除火灾隐患;对共用消防设施、器材、疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理。

3.3 加强消防监督管理

公安派出所对物业服务单位履行消防管理的职责应加强监督。

依法定期督促物业服务单位履行消防安全管理职责;对设有自动消防设施的小区,在房产交付时,督促房产开发商、物业服务单位向业主发放装修消防安全须知;帮助居民成立多种形式的互助组织,帮助制定灭火及应急疏散预案并组织社区居民开展逃生自救演练等。

3.4 通过立法落实建筑消防设施维护、改造费用

在地方性法规、规章中明确建筑消防设施正常运行、维护以及因中修、大修、改造、更新等经费的收取、管理、使用、审计,做到高层居住建筑消防设施的维护、改造经费有章可循、有法可依。

参考文献

[1] 周广连,梁云红.建筑消防设施[M].江苏教育出版社,.

篇8：城市高层住宅物业管理方案

一、弃管楼成因

弃管房是指因无法确认房屋产权单位或产权单位主体灭失, 导致无人经租和维修管理的公有住房。是由房屋使用人租住单位建设并分配的使用权房屋。弃管房主要有三种弃管成因:一是产权单位灭失, 比如企业改制、开发商破产、企业注销, 属于无主弃管房;二是产权单位存在, 但放弃对房屋承担管理责任, 属于有主弃管房;三是全体业主已买产权, 但物业管理未进驻。

二、消防安全问题

笔者通过对某省会城市26幢高层住宅弃管楼消防监督检查情况进行数据统计, 统计出以下高层住宅弃管楼所存在的共性消防安全问题。

(一) 防火门普遍存在应常闭而不常闭的现象。

在检查的26幢高层住宅弃管楼中涉及楼梯61部, 防烟楼梯4部, 封闭楼梯42部。除居民户门外, 共有甲、乙级防火门825樘, 其中应常闭而未常闭的526樘, 占总数的63%。526樘门中存在闭门器损坏的157樘, 防火门被居民用砖块等杂物顶住, 使防火门处于常开状态也比比皆是。

(二) 消防设施缺毁严重。

在检查的1046个室内消火栓箱中, 消防水带、水枪、栓口等配置不全的945个, 占总数的90.3%。分析原因是由于建筑无物管公司管理, 消防器材缺乏监管和定期保养。在检查的655只疏散指示标志灯中, 损坏的有127只, 占19.3%。26幢建筑中, 有8幢设有火灾自动报警系统, 有10幢设有自动喷水灭火系统。检查发现, 有5幢楼火灾报警系统存在故障, 有1幢楼自动喷水灭火系统存在故障。消防设施的维护和保养长期处于无人问津状态, 消防设施损坏也无人发现。

(三) 擅自变更, 平添隐患。

检查发现有些居民为了自身利益和使用方便, 擅自变更、破坏公共消防设施。数据统计, 通过屋顶的通道门有56个, 其中被屋顶住户锁闭或堆放杂物堵塞的有42个, 占75%。部分顶层住户为了扩大使用面积, 占用屋顶公共疏散平台, 搭建违章建筑。更有甚者, 擅自改变消防供水、火灾报警的管线敷设位置。

(四) 个别建筑消防通道不符合要求。

检查的26幢高层住宅弃管楼中, 有7幢能形成环形消防车道, 其余只能沿建筑物的两个长边形成消防车道。部分小区过分强调曲径通幽的绿化环境, 忽视消防通道的要求, 有2处消防车道的宽度不足4米, 1处绿化树木有碍登高消防车的操作。

三、加强高层住宅弃管楼消防管理的几点意见

(一) 政府领导, 部门联动。根据《国务院关于加强和改进消防工作的意见》 (国发[2011]46号) “ (六) 严格火灾高危单位消防安全管理。……”各级政府应加强引导, 为高层住宅弃管楼无产权单位地找到承租单位、维修管理单位;督促放弃管理责任的产权单位重新承担管理责任;为集体产权住宅寻找业绩良好的物业管理公司。

(二) 各级政府应将高层住宅弃管楼消防设施维护保养纳入“民生工程”支持项目, 建立高层住宅户籍管理档案, 政府出台行政干预管理办法, 划拨专款出资改造弃管楼内消防设施, 达到消防验收合格标准。

(三) 强化管理, 加大隐患排查力度。落实“人防”措施, 消防部门、公安派出所严把日常监督检查关。加大对高层住宅弃管楼消防安全状况的监督检查力度, 充分发挥高层住宅各领域监管部门的职能优势, 对弃管楼开展不定期联合检查, 及时发现火灾隐患, 督促改正。落实“设施防”措施, 逐步推行高层住宅弃管楼城市火灾自动报警联动控制系统。既能解决因警力不足而存在的对社会单位实地监督检查率低的问题, 又能及时发现火情, 快速出警、迅速灭火。落实“技术防”措施, 强制对高层住宅弃管楼内消防设施实行专业消防工程公司定期维护保养制度, 确保消防设施在专业维护下完整好用。

(四) 加强消防安全教育和培训。增强弃管楼内业主的消防安全意识和自防自救能力, 为业主系紧生命保险绳。针对高层住宅弃管楼业主广泛开展多种形式的宣传教育和自防自救、疏散逃生培训, 进一步提高业主的消防安全意识和素质, 定期组织对防火应急预案进行演练, 让相关人员掌握必备的消防安全知识和技能, 知道怎样处理简单的火灾事故, 能够正确的使用楼内消防设施, 知道如何及时拨打火警, 明白身边存在着什么火灾隐患, 及时消除隐患, 一旦发生火灾, 最大限度减少损失和伤亡。

高层建筑连年不断地快速发展, 让人们看到了城市生活美好的一面, 然而一场场高层住宅楼大火的惨剧, 也一次次提醒人们解决高层住宅弃管楼消防安全问题刻不容缓。只有政府部门、物业管理单位和住宅业主一起行动, 才是解决弃管楼消防安全问题的唯一可行途径。

参考文献

[1]张永胜.高层建筑疏散安全 (第4版) .四川科学技术出版社, 1998

篇9：城市高层住宅物业管理方案

关键词：基坑 围护形式 因地制宜 选取

1工程概况

宁波某高层住宅楼工程，占地约15000m2，由2栋17层和5栋18层高层住宅及地下车库、裙房等附属设施组成。钢筋混凝土框架剪力墙结构，地下1层，总建筑面积为63895m2。

基坑平面形状呈不规则梯形，规模较大，平面尺寸东西方向约136m，南北方向约155m，开挖面积约15000m2，基坑周边长度约440m，地面高差不大，平均开挖深度为3.8m，局部開挖深度为5.9m。

2工程地质条件及周边环境

2.1工程地质条件

根据工程地质勘察报告显示，本场地为IV类场地，场地土为软弱土，地下水属潜水层，年平均地下水埋深在1.0m左右。土层分布及物理力学参数见表1。

2.2周边环境条件

基坑西侧中段为变电所（预制桩基础，桩长26～27m），其外墙距离基坑约12m，变电所场地东侧围墙距离基坑边线约2～3m，其余三侧场地空旷，环境条件较好。

3围护方案选择

3.1基坑特点

（1）基坑除局部厚度较薄的粘土层力学性质较好外，其余均为淤泥或淤泥质土层，抗剪强度低。（2）工程桩为强烈挤土的锤击预应力管桩，桩施工对土层扰动剧烈，土层在受到强烈扰动后孔隙水压力上升，抗剪强度下降，对基坑开挖十分不利。同时，管桩抗水平位移能力差，水平向变形稍大即可能导致管桩开裂，甚至折断、偏位。（3）基坑开挖面积较大，挖土及基础施工时间较长，基坑势必面临较长时间暴露，导致基坑变形的时间效应对基坑影响明显，以及基坑遭遇强降雨的可能性增大。（4）西侧有变电所建筑物及相应电力设施，要严格控制变形，且距离围墙很近（仅2～3m），无卸土条件。

3.2施工要求

（1）工期短，围护结构施工要求在30天内完成。（2）造价尽可能低。（3）该基坑位置除西侧外其余三侧均较为空旷，对坑壁的变形要求不高。（4）据地质报告显示，该场地地下水位较浅，含水层水量丰富。

4基坑围护结构组成

围护结构主要包括两个部分：钻孔灌注桩和水泥土搅拌桩。

4.1钻孔灌注桩

桩径为700mm，相邻桩中心距为850

mm，桩长14.25m，桩端进入④层灰色淤泥质粘土。桩身砼强度为C25，内配10Φ20，φ8＠200，Φ14＠2000的钢筋笼。

4.2水泥土搅拌桩

桩径为700mm双头搅拌桩，桩间相邻搭接200mm，中心距为500mm。固化剂采用32.5＃普通硅酸盐水泥，水灰比为0.5，水泥掺入量为土重的15%，并掺入水泥重量0.2%的木钙减水剂。

此外，由于基坑底为淤泥质土层，我们对电梯基坑等较深的部位采用松木桩围护。

5施工流程及主要技术措施

5.1施工流程

施工流程为：基槽开挖→水泥土搅拌桩施工→钻孔灌注桩施工→基坑放坡开挖至冠梁底或搅拌桩顶标高→设冠梁或搅拌桩面板→坡面砼硬化→设排水明沟及地表集水井。

5.2主要技术措施

（1）钻孔灌注桩施工：为确保桩顶砼强度，施工灌注砼时要求桩顶超灌至地表，超灌高度约1m。打桩顺序采用跳打法（即打一跳一），桩位偏差不得超过50mm，且相邻桩成桩时间间隔不得小于24小时。

（2）冠梁施工

施工前，梁底设100mm厚C15素砼垫层及100mm厚碎石垫层。冠梁施工时，要求布设好钢筋后一次性连续浇捣砼。梁顶标高差不大于50mm，梁中轴线弯曲矢高不超过20mm。

（3）水泥土搅拌桩施工

施工时要求采用二喷四搅，且桩位偏差不得超过50mm，垂直度偏差不超过1.5%，相邻桩施工间隔不超过12小时。同时被动区加固搅拌桩必须在钻孔灌注桩之前施工。

（4）基坑排水

沿基坑外侧卸土区坡底设300mm×300mm砖砌排水明沟，并在基坑转角和边缘每隔20米设一个集中排水井；沿基坑底边及基坑内设150mm×100mm排水明沟（排水管），并每隔20米设一个集中排水井。

（5）基坑开挖

待搅拌桩强度达到0.8Mpa或冠梁砼强度达到70%后，以大于1：1.5放坡分层阶梯式开挖坑内土体，每层厚度不大于2米，坑底留出30cm厚土体采用人工开挖，避免扰动底板标高以下土体。

6工程效果

（1）钻孔灌注桩施工中，采取了孔壁稳定的措施，土体开挖后，桩表面均较圆滑，没有出现塌孔现象，桩身垂直度良好，无明显夹泥现象。

（2）土方开挖后，基底积水较少，侧壁桩与桩之间仅有少量渗水，说明围护结构止水和基坑排水措施的作用已经达到。

7结论及体会

（1）基坑围护的形式没有固定模式，应根据工程所在地的地质条件、周边环境、施工条件及材料、设备条件等因素，因地制宜地选取。本工程采用的混合形式围护结构方案就是根据本工程的实际情况选取的，后期的基坑开挖也证明了该方案是安全可靠的，是经济可行的。

篇10：高层住宅建筑施工管理分析论文

［摘要］随着现代城市的不断发展，城市住宅的高度不断提升，这也是对城市空间的合理利用。高层住宅建筑施工管理是其施工中的重要内容，在高层住宅建筑施工过程中，由于施工计划和施工现场的复杂性，给施工管理带来一定的困难。文章主要针对高层住宅建筑施工管理问题展开分析。

［关键词］高层住宅建筑;施工管理;应对策略

高层住宅建筑是指层高超过10层且总高度超过24m的住宅建筑物，由于建筑的层数较高，对设计结构、施工工艺等方面提出了更高的要求，这也导致施工管理具有一定的复杂性。

篇11：《高层居民住宅楼防火管理规则》

（公安部1992年10月12日发布）

第一条为了加强高层居民住宅搂防火管理，保障居民生命财产安全，根据 《中华人民共和国消防条例》及其实施细则，制定本规则。

第二条高层居民住宅楼的防火工作，本着自防自救的原则，依靠群众，实 行综合治理。

第三条本规则适用于十层以上的居民住宅楼。公寓、九层以下的居民住宅 楼及平房的防火管理工作可参照执行。

第四条高层居民住宅楼的防火管理实行分工负责制，由市（市辖区）、县 公安机关及其派出机构监督实施。

第五条街道办事处组织管理辖区高层居民住宅楼的防火工作。其职责是：

（一）宣传消防法律、法规、规章和防火安全知识；

（二）制订防火制度；

（三）掌握辖区高层居民住宅楼的防火情况，并协调有关方面采取相应措施；

（四）领导居民委员会开展经常性的防火工作；

（五）定期组织防火安全检查；

（六）督促房产管理部门、房屋产权单位和供电、燃气经营等单位整改火险 隐患；

（七）领导义务消防组织，指导居民进行扑救初期火灾和安全疏散演练。

第六条居民委员会负责高层居民住宅楼的日常防火工作。其职责是：

（一）制订防火公约，督促居民遵守；

（二）对居民进行经常性的防火安全教育；

（三）组织居民开展防火自查，督促居民整改火险隐患；

（四）定期向街道办事处汇报防火工作情况；

（五）组织居民扑救初期火灾，协助维护火场秩序。

第七条居民所在工作单位，应当积极支持街道办事处和居民委员会做好防 火工作。

第八条高层居民住宅楼的房产管理部门、房屋产权单位和供电、燃气经营 单位，应当指定有关机构和人员配合街道办事处、居民委员会进行防火管理工作，协助他们采取措施加强防火工作。

第九条楼内消防设施和器材的维修、保养和更换由房屋产权单位负责。房 屋产权不属房产管理部门的，房屋产权单位可委托房产管理部门代管代修，费用 由房屋产权单位负担。

第十条燃气经营单位应当定期对高层居民住宅的燃气管道、仪表、阀门等 进行检查，发现损坏和泄漏的，要及时维修更换。

第十一条高层住宅楼的居民应当自觉接受街道办事处、居民委员会、房产 管理部门、房屋产权单位和供电供气经营单位的管理，并遵守下列防火事项：

（一）遵守电器安全使用规定，不得超负荷用电，严禁安装不合规格的保险 丝、片；

（二）遵守燃气安全使用规定，经常检查炉具，严禁擅自拆、改、装燃气设

施和用具；

（三）不得在阳台上堆放易燃物品和燃放烟花爆竹；

（四）不得将带有火种的杂物倒入垃圾道，严禁在垃圾道口烧垃圾；

（五）进行室内装修时，必须严格执行有关防火安全规定；

（六）室内不得存放超过0．5公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃物品；

（七）不得卧床吸烟；

（八）楼梯、走道和安全出口等部位应当保持畅通无阻，不得擅自封闭，不 得堆放物品，存放自行车；

（九）消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失；

（十）教育儿童不要玩火；

（十一）学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火灾及时报警，积极扑 救；

（十二）发现他人违章用火用电或有损坏消防设施、器材的行为，要及时劝 阻、制止，并向街道办事处或委员会报告。

第十二条房产管理部门或房屋产权单位需要改变高层居民住宅楼地下室的 用途时，其防火安全必须符合国家有关规范规定的要求，并经市（市辖区）、县 公安机关审核同意。

第十三条凡违反本规则的，根据有关法律、法规、规章的规定予以处罚。第十四条本规则所称以上、以下，均含本数。

篇12：城市高层住宅物业管理方案

高层住宅发生火灾后，因楼层室内消防栓水带接口脱落，小区室外消防栓无水，令消防部门延误了扑救时间，业主遭受巨额财产损失。事后，业主金某夫妇将物业公司及置业公司一起告上了法庭。

近日，江苏省如东县人民法院对这起纠纷作出一审判决，原告金某夫妇作为房主未尽注意义务，其疏忽大意是造成本起火灾损失的主要原因；物业公司对消防设施疏于维护和管理，承担20%责任，赔偿原告113632元；置业公司不承担赔偿责任。

2011年8月13日17时许，金某夫妇新装修入住的高层小区11楼住房发生火灾，经消防部门1个多小时的扑救，火情才得以控制。此次事故最终造成金某夫妇屋内家具、电器等烧损，同时也造成其邻居家中不同程度受损。

消防部门出具了火灾事故认定书，起火原因不排除空调插座、空调内部电气故障；灾害成因为，火灾起始阶段未被及时发现和处置；扑救时，楼层内消防栓水带接口脱落，小区室外消防栓无水，一定程度上延误了扑救时间。

金某夫妇认为，物业公司在起火初始阶段未进行处理，消防部门来扑救时楼层内和室外消防设施无法使用，导致损失扩大，应就原告的损失承担赔偿义务；置业公司在房屋建造设计时违反相关建筑设计规范，存在过错，故对损失也应承担赔偿责任。

法庭上，物业公司辩称，其已充分履行物业合同所明确的义务和相关法律法规所确定的职责，在此次事故中没有任何过错；置业公司则辩称，所涉小区消防工程建设到位、设施配备齐全，经检测检验合格，相关产权已移交至业主委员会，自己不是本案适格被告。

如东县法院审理认为，该小区业经消防部门验收合格，原告以被告置业公司违反相关建筑设计规范，要求对火灾引发的财产损失承担民事赔偿责任，缺少事实依据和法律依据；被告物业公司未能尽到消防设施的日常维护和管理职责，导致火灾发生时，消防设施无法使用，从而造成火灾损失的扩大，应承担相应的民事赔偿责任。原告方作为业主，未能消除室内空调插座、空调内部电气故障之火灾隐患，继而引发事故，其疏忽大意是造成本起火灾损失的主要原因。

经鉴定，金某夫妇房屋装修损失及室内物品损失49万余元。鉴于他们还有未能列入鉴定范围的日常生活用品以及外出租房费用支出等实际损失，法院酌情支持76400元。

据此，如东法院就金某夫妇因火灾造成的财产损失，酌定由物业公司承担20%责任，赔偿原告113632元，驳回原告对置业公司的诉讼请求。

篇13：高层住宅地下室渗漏防治方案分析

关键词：地下室渗漏,存在问题,研究总结,优化,混凝土主体,防治措施

随着经济的发展和建筑技术的进步, 城市的高层住宅越来越多, 其地下室的层数不断增加, 受到现实地下室应用状况的影响, 其高层住宅的地下室外墙的渗漏情况是普遍存在的, 这就影响了用户的实际工作的开展, 导致其日常运作过程中的质量安全状况。针对这一模块, 笔者就组织施工模块方案展开分析, 进行高层住宅地下室防渗方案的优化是必要的。

一、关于高层住宅地下室渗漏模块的分析

在高层住宅地下室防渗漏模块中, 影响其渗漏缺陷的因素是非常多的, 比如混凝土主体缺陷问题而导致的渗漏, 如果其地下室剪力墙不能进行良好的施工缝处理, 就可以导致缝隙的扩大, 就影响了后面工作的工作。并且在混凝土浇筑模块中, 如果其不具备较强的振捣性, 就容易形成一系列的施工冷缝, 也影响了混凝土渗漏情况的出现。穿墙管预埋套管留置、封口不规范造成渗漏。墙体变形缝的构造比较复杂, 施工难度大。采用中埋式止水带, 变形缝一边先施工止水带埋入状态较好, 再施工另一边时, 止水带与混凝土没有紧密结合甚至有空隙, 失去止水作用。

在施工过程中, 不合理的柔性防水层设置也导致了一系列的渗漏问题。比如不合格的防水材料、施工材料、送检材料等不合格, 会影响柔性防水层的正常开展, 导致其出现凸起等的状况, 不利于其防水施工操作环节的正常开展。搭接长度不够、接头处卷材粘结不密实, 有空鼓、张嘴及翘边等现象。变形缝处防水层拉裂、嵌缝材料揭开造成渗漏。对防水层保护不重视, 未能及时有效保护, 回填土内杂物未清理导致破坏防水层。

二、高层住宅地下室渗漏防治方案的优化

1为了提升高层住宅地下室的应用质量, 展开地下室防渗漏防治模块的优化是必要的。这需要针对混凝土的主体缺陷展开渗漏防治, 保证外围剪力墙水平施工缝的积极设置, 保证施工缝模块的优化。在支模应用过程中, 要选择好材料。以保证企口处混凝土的棱角不被破坏;在剪力墙模板合模前将接槎处的锯末、焊渣等杂物清理干净, 将混凝土表面浮浆剔凿干净, 并且在接槎的混凝土外表面粘贴双面胶条, 防止因流浆而烂根。

为了满足高层住宅地下室的应用需要, 进行后置止水条的选择是必要的, 进行正规合格产品的使用, 进行积极的检验, 验证合格后才可以进行应用。在施工模块中, 进行缓胀剂的涂刷是必要的, 这样可以提升混凝土浇筑的止水性。在固定模块中, 通过对水泥胶的粘贴, 保证其应用效益的提升。通过对钢钉的应用, 保证其固定的牢固性。通过其混凝土表面与钢钉的牢固性, 保证其紧密接触。在混凝土浇筑模块中, 也要做好积极的混凝土的接槎砂浆, 的应用, 满足混凝土的防渗浇筑模块的需要。防渗混凝土浇筑应采用高频振捣器振捣, 对于大的预埋洞口底部不易捣实处, 可在预埋洞底部开设浇筑振捣孔, 待其底部混凝土浇筑密实后再将孔封严, 制定合理浇筑方案, 保证混凝土连续浇筑不会形成冷缝。加固模板的止水对拉螺杆最好采用工具式螺栓, 拆模时将工具式螺栓取下, 再以嵌缝材料及聚合物水泥砂浆将螺栓凹槽封堵严密。绑扎钢筋时除按设计规定留足保护层外, 保护层垫块应以相同配合比的细石混凝土或水泥砂浆制成垫块或采用塑料垫块。

2在施工环节中, 固定垫块的铁丝不能进行外露, 需要利用铁丝或者铁钉进行固定, 保证模板的正常应用, 在该模块中, 严禁利用钢筋头来进行钢筋的垫放。在穿墙管应用过程中, 要保证电缆管、给排水管及其供暖管道的协调, 保证其进行地下室外墙的积极穿入。在应用模块中, 也要进行预埋止水套管的应用, 积极做好合模的准备工作。比如进行套管数量、位置等的分析。通过对管道安装模块的优化, 实现下序工作的开展。中埋式止水带在施工时, 必须埋设准确, 其中间空心圆环应与变形缝及结构厚度中心线重合, 固定时宜采用专用钢筋套, 尾部用铅丝拉紧。浇筑完一边混凝土剪力墙后, 宜先将另一边剪力墙变形缝内的模板先支好, 再绑扎钢筋, 这样便于固定止水带。对于埋深于地下水位十多米, 缝宽120 mm以上的工程应使用两种止水带, 如中埋止水带和外贴止水带相结合。

在渗漏防治模块应用过程中, 为了避免柔性防水层的缺陷, 进行防水材料的质量控制是必要的, 这需要积极做好相关的前期工作, 进行取样环节、检验等环节的优化, 保证其胶粘剂的有效应用, 进行卷材的材性环节的优化。积极做好混凝土的基层牢固工作。必须将凸出基层表面的异物铲除, 并将尘土、油渍、养护剂等清除干净;基层若高低不平或有蜂窝麻面, 应将松动石子剔除充分湿润, 再用掺加108胶的1B3水泥砂浆抹平;基层的阴角应做成均匀一致平整光滑的八字角或圆弧。

3在防水施工过程中, 进行技术交底的应用也是必要的, 这对于施工人员提出了更高的要求。要求其具备良好的工作应用素质。在施工过程中, 要按照施工的顺序展开检查验收, 保证其检查的力度及其重点性, 保证附加层宽度的优化。在其长边短边的搭接模块中, 要按照施工规范的需要, 展开粘结剂的积极涂抹, 避免其露底情况的出现, 这不能进行凝胶的反复涂刷, 最终目的是进行铺贴模块的优化。接缝口应用与卷材相容的密封材料封严, 宽度不小于10mm。对已经出现空鼓的卷材防水层, 可将空鼓部位的卷材剪掉, 再加铺卷材, 按规定分层搭接, 粘补密实;卷材防水层已出现张嘴、翘边等不良现象时, 应撕开并清理干净, 根据形状将卷材剪口, 再重新铺实, 然后用附加卷材粘贴封严, 也要保证防水层验收工作及其防护工作模块的协调。

结语

高层住宅地下室渗漏防治方案的优化, 离不开地下室渗漏新型技术的应用, 离不开管理人员与施工人员的积极配合。

参考文献

[1]林芬.地下工程中防水设计及施工质量控制[J].福建建材, 2006 (02) .

[2]张海.地下工程结构自防水的设计探讨[J].山西建筑, 2009 (03) .

篇14：城市高层住宅物业管理方案

关键词：高层住宅小区质量控制施工管理原则

0引言

在现代化工程建设项目施工中，出现工程质量问题往往是由于施工和管理不当造成的，比如施工图纸不熟悉、图纸会审工作不到位、施工仓促、未遵循施工规定等，都可能造成严重的后果。近年来高层建筑层出不穷，使得我国建筑行业面临着严峻的考验。为确保建筑工程施工质量安全与施工进度，施工企业必须加强施工质量控制，严格管理施工各个阶段的难点与重点，从而有效的预防和消除可能发生的工程施工质量安全问题，并将安全隐患扼杀在萌芽时期。同时结合工程施工实际情况，进一步完善工程控制与管理制度，遵循相应的施工管理原则，尽可能降低工程成本投入，实现施工企业最大化经济效益和社会效益，促进企业工程建设最终目标的完成。

1高层住宅工程质量控制分析

1.1工程强度控制

1.1.1配比的选定

高层住宅工程施工强度控制主要是控制混凝土强度，严格按照建筑施工的标准和规范，确保建筑工程整体质量和效益。在工程施工前，施工企业应根据设计要求配制不同强度等级的混凝土，并到法定试验机构进行级配试验，再根据试验数据和报告在实际施工中对照执行。同时结合工程实际情况，调整实验室配比，确保配比的实际通用性。因此在实际施工中，必须严格把好材料的质量关，从根本上确保配比的科学性和合理性。

1.1.2严格的养护制度

为进一步保障混凝土强度符合设计和质量要求，就必须对其进行必要的养护工作，这就需要配备专业的养护人员，从主观意识上对养护有足够的认识，综合考虑养护人员、水源、覆盖等因素。同时加强养护期的监督与管理，积极进行跟踪记录，及时发现存在的问题，确保养护的有效性。按照混凝土强度评定标准，需要对其强度进行严格的评定，全方位确保混凝土强度，进而保障高层建筑整体施工质量安全。

1.2工程测量的控制

1.2.1轴线的控制

由于高层建筑的特点，决定工程施工多为深基坑大开挖，必须进行全面、准确的现场测量，才能确保工程后期施工活动顺利进行。根据现场的轴线控制点，在轴线控制网点外5m处设置龙门桩，并确保轴线控制桩的稳定和安全。通过经纬仪将轴线投测到基槽内，用50cm钢卷尺对各部位进行放线，比如承台、基础梁、墙体等，并在基坑周围设置轴线木桩，配合小钢尺、拉线的方法，从而控制工程轴线测量的可靠性。

1.2.2垂直度的控制

控制垂直度是确保高层建筑质量安全的基本条件，也是施工中关键的环节。施工企业应根据大楼柱网布置情况，确定大楼的四个边角柱，并沿着柱外层上弹出厚度线，采用吊线的方式进行立柱垂直度的测量，只有确保垂直度为100%后，才能对准模板外边线加固支撑并浇筑混凝土。

1.2.3标高线的控制

每一层预控轴线至少有4个洞口，对其进行标高定位，辅以多层标高总和复核，采用水准仪抄平，再次审核四点是否处于同一平面，确保标高的准确性。由于工程施工过程中模板、浇筑以及加载等，可能会导致洞口标高失去基准性，必然会对工程施工引测点的可靠性造成影响，因此可以加强洞口处模板支撑，辅以直径为12钢筋控制楼面厚度，提高标高的可靠性和准确性。

1.3工程裂缝的控制

从设计角度来看，对建筑工程裂缝进行控制主要是加强地基勘察工作，开挖基槽前应进行全面的分析，及时对软弱部位进行加固处理；同时合理设置浇带和膨胀加强带，对收缩混凝土进行补偿；在楼板钢筋等设计时，选用强度低、延性好的钢筋，有利于提高楼板混凝土和钢筋结合工作的延性。从施工角度看，应合理的安排屋面保温层施工，由于北方或者夏季天气干燥，工程容易产生干缩裂缝，需要在施工时采取相应的措施，加强混凝土早期养护，在其表面覆盖草包、麻袋等，确保混凝土始终保持一定的水分，避免裂缝的产生。

2高层住宅工程施工管理措施分析

2.1施工成本控制

成本管理和控制始终贯穿于整个施工过程，是一项长期的、系统的任务，需要企业全体员工积极参与。项目成本控制是在项目成本形成过程中，对生产经营所消耗的人力、物力以及财力等费用进行科学的管理和监督，将各项工作所产生的费用控制在计划成本范围内，在确保工程整体施工质量的前提下，尽可能缩短施工周期，实现施工企业最大化经济效益。

2.2施工质量控制

在工程施工过程中，施工企业需要严格按照高层建筑施工质量标准和规范，制定出完善的质量管理制度，确定质量实施目标，这就需要严格控制施工各个环节，全方位确保工程施工质量。首先选择性价比高的施工材料和设备，与信誉良好的供应商达成长期合作，根据材料验收制度，严把材料进场关，坚决杜绝不合格的材料进场，从根本上确保建筑主体结构的质量安全。同时应积极推广和应用环保节能的新技术和新材料，在提高工程施工效率和水平的同时，避免对环境造成污染。在施工装饰阶段，一定要严格控制关键部位的施工，比例卫生间、外墙、屋面、楼梯走道等，尽可能将质量问题消灭在施工过程中。

2.3施工进度控制

为确保工程施工活动顺利进行，施工企业应结合工程实际特点以及企业综合能力，制定出一个切实可行的施工进度计划，并确保进度计划尽可能符合变化后的实施条件。以设计图纸为核心，根据合同要求，施工企业在编制进度计划时，应邀请安装人员共同讨论，根据进度计划配置施工人员、周转材料以及机械设备等，确保工程按时按质完成。

2.4施工安全控制

施工企业作为安全生产第一责任人，肩负着对安全工作的重要责任。因此施工企业应强化和落实安全责任制，完善施工安全管理制度，针对出现的安全问题积极采取控制措施，将安全隐患扼杀在萌芽时期。同时业主方和监理单位应该共同对施工单位安全生产进行监督，确保安全设施投资到位，避免安全事故的发生，为业主营造一个安全、舒适、健康的居住环境。

3总结

在高层住宅工程建设中，如何控制施工质量和安全是参建单位始终遵循的原则。面对高层建筑快速发展的形势，施工企业应不断引入先进技术、材料以及设备，严格控制各环节的施工难点和重点，积极采取相关的安全管理措施，全面提高工程施工的质量和效率，为施工企业创造出更好的经济和社会效益，促进我国建筑行业更好更快更稳的发展。

参考文献：

[1]李景良.对住宅工程施工管理及质量控制的分析[J].建材与装饰（中旬刊），2008，06：444-445.

[2]陈彤.高层住宅工程防水工程质量控制浅析[J].科技资讯，2010，22：84.

[3]宋杨.住宅工程施工质量管理和控制研究[D].山东大学，2010.