养老企业贷款

关键词： 反向 贷款 抵押

养老企业贷款（通用8篇）

篇1：养老企业贷款

柳州市困难人员申请助保贷款缴纳城镇企业职工基本养老保险费工作流程

一、申请贴息贷款对象。政府贴息贷款的主要对象是：具有本市户籍，距法定退休年龄不足五年，已参加柳州市城镇企业职工基本养老保险，未享受就业困难人员社会保险补贴政策，但由于生活困难、无能力继续缴纳基本养老保险费的灵活就业人员。具体包括以下情形：

(一)符合《关于印发柳州市就业困难人员认定管理办法的通知》（柳人社发[2010]123号）规定条件，经就业服务部门认定为就业困难人员；

1.夫妻双方均为失业人员；

2.抚养未成年子女的单亲家庭失业人员； 3.“零就业”家庭人员；

4.享受城镇居民最低生活保障的失业人员；

5.刑释解教等有特殊困难难以实现就业的其他失业人员(二)低收入家庭成员；

(三)生活有困难的重度残疾人员；

(四)经劳动能力鉴定委员会鉴定为“完全或大部分丧失劳动能力”的生活困难人员。

(五)无子女生活困难人员；

二、需提交的材料。

（一）《柳州市困难人员申请助保贷款审批表》（以下简称《审批表》）一式三份；

(二)户口本和本人二代身份证原件及复印件一份；

（三）《就业失业登记证》原件及复印件一份；

（四）申请人的养老保险个人手册首页及首次缴费记录复印件各一份；

（五）办理档案托管的申请人，还需提供档案管理手册复印件一份；

（六）按不同的贷款对象还需提交相应的证明材料复印件一份： 1.夫妻双方均为失业人员：夫妻双方的《就业失业登记证》；

2.抚养未成年子女的单亲家庭失业人员：离婚证或社区提供的单亲家庭的证明材料

3.享受城镇居民最低生活保障的失业人员：民政部门出具的《低保证》

4.低收入家庭成员：民政部门出具的低收入家庭证明 5.刑释解教失业人员：司法部门提供的刑释解教人员证明

6.生活有困难的重度残疾人员：残联提供的二级以上的残疾证明

7.“完全或大部分丧失劳动能力”人员：柳州市劳动能力鉴定委员会的《劳动能力鉴定结论书》。

8.无子女生活困难人员：卫计委出具的无子女证明

三、申请办理贴息贷款时间：每年7月1日至9月30日

四、办理流程：

1、申请登记：申请贴息贷款的困难人员填写《审批表》并提交相关证明材料后，交居住地社区进行申请。

2、社区初审：居住地社区对人员身份和《审批表》及证明材料进行初审后，公示七天无异议的，报城区劳动保障中心复核。

3、城区复核：城区劳动保障中心对社区提交的《申请表》及证明材料进行复核后，报市社保局审批。

4、核算审批：市社保局根据申请人贴息贷款缴纳养老保险费的起止时间，计算应缴金额后，报贴息贷款经办银行。

5、签订协议：经办银行通知申请人签订贴息贷款协议，申请人缴纳首付款，银行办理贷款审核手续。

6、贷款发放：经办银行按市社保局核算的应缴养老保险费数额，通过银行实时缴费系统将申请人缴纳的首付款及贴息贷款资金，用于为申请人代缴养老保险费并将保费收入按规定转入社保基金帐户。

7、政府贴息：经办银行每年11月30日前，将当年办理贴息贷款，需要政府贴息数额填报《困难人员申请助保贷款情况汇总表》和《困难人员申请助保贷款政府贴息资金申报表》上报给市社保局。市社保局进行核对后报市人社局，由市人社局经财务总监向市财政局申请政府贴息补助资金，并由市财政局于每年12月31日前转入经办银行帐户。

8、退休审批：申请人达到法定退休年龄，应及时到社保经办机构办理退休申领养老待遇。

9、归还贷款：申请人办理申领养老待遇后，市社保局每月将应发养老待遇发放到申请人银行卡后，由经办银行根据贷款协议进行扣款，申请人依法履行还款义务。

五、业务办理注意事项

1、只有申请贷款当年达到法定退休年龄的申请人，可用贷款金额缴纳历年养老保险费；当年未达到法定退休年龄的申请人，贷款金额只能用于缴纳申请贷款当的养老保险费；

2、经办银行提供的《困难人员申请助保贷款情况汇总表》必须与社保经办机构提供的《申请助保贷款困难人员养老保险费核算汇总表》数据保持一致。

3、申请人进入“助保贷款人员”库后，不能办理退保、退费和转出等业务，只有申请人提供经办银行出具的还清贷款证明后，各城区管理部才能通过科长权限办理退保、退费、转出等业务。

4、享受社会保险补贴的期限内，不得申请政府贴息助保贷款。在同一内就业困难人员社会保险补贴和助保贷款不能同时享受，申请人只能选择办理其中一项。附件：

1、《柳州市困难人员申请助保贷款审批表》

2、《困难人员申请助保贷款情况汇总表》

3、《困难人员申请助保贷款政府贴息资金申报表》

4、《申请助保贷款困难人员养老保险费核算汇总表》

2015年11月16日

篇2：养老企业贷款

杨重业

2012015178

分析反向贷款养老

“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

一、国外住房反向抵押贷款的发展现状

当前美国市场上的住房反向抵押贷款产品主要有三种，其中两种由公营机构推出并由政府担保，包括住房和城市发展部(Departmentof Housing and Urban Development, HUD)提供的房屋价值转换抵押贷款(Home EquityConversion Mortgage, HECM)和Fannie Mae 提供的房屋持有者(Home Keeper)贷款，第三种是由私营机构自由基金公司提供的财务独立计划(Financial Freedom)。三种反向抵押贷款产品在适用对象上有很大的区别，HECM计划主要适用于价值较低的房屋，Home Keeper计划适用于中等价值的房屋，而Financial Freedom计划则适用于价值较高的房屋。在上述三种方式中，政府主导的HECM目前遍布全美各州，在反向抵押贷款市场中占据了90%以上的份额。之所以如此，主要原因是住房反向抵押贷款虽然可以通过向资本市场发行债券、掉期互换等方式来规避风险，但其复杂性和风险程度均高于其他类型的金融产品，因而市场化程度不高。

房屋价值转换抵押贷款(HECM)是一种为老年房主提供贴现住房价值来养老的金融机制，老年借款人不需要出售或搬离他们的住房，并可以通过转换住房资产获取养老金。反向抵押贷款可以一次性支付、按月支付或按信用额度支付。HECM是美国国会特别授权的一种反向抵押贷款商品，其全过程接受国会的监督，住房和城市发展部(HUD)必须定期将HECM计划的全部运作情况向国会报告。

根据2010年《华尔街改革与金融消费者保护法案》而新成立的金融消费者保护局正 式成为住房反向抵押贷款的监管机构。据该局2012年6月向国会提交的报告，2009年，美国超过一半的62岁及以上老人其全部资产的55%是房产，因而发展住房反向抵押贷款 具有一定现实基础。只要62岁以上并拥有自有产权房屋者均可申请住房反向抵押贷款。该贷款由住房和城市发展部支持的吉利美（Ginnie Mae)、房地美(Freddie Mac)、房利美(Fannie Mae)等担保机构为借贷双方提供担保，确保HECM计划的借款人可按时获得借款;而当贷款期限结束时，如果贷款人本息之和超过被抵押房屋价值，其差额部分则由保险基金来补偿，该基金抵押贷款保险费中2%的HECM计划的法律风险因此而转移给了联邦政府。HECM计划在国会的介入和政府政策的支持下，运作非常成功。在美国，联邦住房署担保的贷款手续费包括2%的贷款发放费(或2000美元，两者取其高者)，以及包括因抵押贷款而产生的房产评估费、产权保险费和政府记录费在内的清算费用(陈近，2010)。基于2008年的《住房与经济复兴法案》中对房屋抵押限额的要求，住房和城市发展部公布的2014予以担保的住房反向抵押贷款HECM计划最高额度为625, 500美元，而此前仅为417, 000美元。在2011年统计的所有贷款发放机构中，大都会人寿银行(METLIFE BANK)占零售市场的18%，居第一位，富国银行(WELLSFARGO BANK)占零售市场的6%，第一国民银行(THE FIRST NATIONAL BANK)占零售市场的2%，其余则为非银行金融机构，前十位放贷机构占市场的51%，其中没有保险公司。

马萨诸塞州2001年针对老年参加者的抽样调查发现，大部分老年人仅在积蓄即将耗尽或债务负担沉重的时候才会选择住房反向抵押贷款。在大都会人寿(MetLife)与美国国家老龄化委员会2010年联合进行的住房反向抵押贷款者贷款用途调查(可多选)中，约73%的被调查者是用于归还其他房屋的按揭等债务，31%是为了增加日常消费，26%是为了提高生活质量，21%是为了应对不时之需(MetLife, 2012)。由此可见，对于今天己经有数十年住房反向抵押经验的美国来说，由于老年人的债务负担过重，老年人以房养老的最主要原因是还债，而非传统的用于补充养老金的不足。

除美国外，住房反向抵押贷款在经合组织(OECD)其他成员国也发展迅速。在澳大利亚，2005-2011年间住房反向抵押贷款的数量增加了一倍;英国1992-2011年的20年间住房反向抵押贷款的数量和金额都在持续增加;新西兰仅2006年就有4500例住房反向抵押贷款，房屋价值2.27亿新元，比2005年增加了一倍(Smith, 2004;Davey,2007;OECD, 2013)。按照Reifner等人(2009)的统计，2007年欧盟各国共签署了45, 238个住房反向抵押贷款合同，房屋价值达33.1亿欧元。

二、我国住房反向抵押贷款养老模式

（1）南京模式

此种养老模式是南京汤山的留园老年公寓于2005年4月推出的，也是在全国首家推出住房反向抵押贷款养老模式。最大特点是由养老院或老年公寓为老人提供贷款，不像国外由银行、保险公司等金融机构为老人提供住房反向抵押贷款。南京汤山“温泉留园”规定，拥有该市60平方米以上产权房，六旬以上的孤残老人，资源将其房产抵押给留园公寓的，经公证后可入住老年公寓，并将终身免交一切费用，老年公寓对老人吃住治病全包。但房屋产权将在老人逝世后贵养老院所有。

（2）上海模式

上海模式就是有上海市公积金管理中心推行的，于2007年5月在上海试点的一种住房反向抵押贷款养老模式，该模式也被叫做“以房自助养老”模式。此种模式的做法：65岁以上的老年人，居住面积在50平方米以上的，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，具体的做法是：市公积金管理中心在于老年人签订合同时，便约定按照经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心此后中心以优惠价格将房屋返租给老人，房屋交易价扣除租金部分的金额，一次性支付给老人用作养老。如果租期满老人还健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。对于老人搬出或死亡后的房屋流向问题，公积金管理中心将用于城市的廉租房建设。

（3）北京模式

住房反向抵押贷款养老模式在国外一般是由银行、保险公司提供的，而在国内，保险公司因担心房价下跌的风险、银行机构担心评估和经营层面的难度，双双对住房反向抵押贷款养老模式止于研究阶段，没有推到市场上去。在保监会认可由保险机构作为住房反向抵押贷款的运作实体的模式之后，由于担心房地产市场发生波动，对整个运行住房反向抵押贷款的保险公司产生巨大的风险，于是保监会决定新增一家保险公司——“幸福人寿”保险公司，而不是直接批准已有的保险公司经营住房反向抵押贷款。这样，设计住房反向抵押贷款的资金不是保险业的存量资金，而是新资金。一但房地产市场发生波动，即便造成巨大的风险，其可能波及的也只有这一家。而不是设计对保险业存量资金的威胁，比较安全。于是2007年10月正式开展住房反向抵押贷款。

北京模式对投保人的要求就是62岁以上的老年人，同时，还需要对房产的面积进行限制，规定不小于一定的平方米，以利于保险公司收回之后经营获利。投保人将房屋产权抵押给保险公司，进行销售，出租或拍卖。同时给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折算和预制利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。

三、总结

篇3：养老企业贷款

住房反向抵押贷款起源于荷兰,旨在解决住房问题。20世纪80年代,美国出现大量的“房子富翁,现金穷人”,“以房养老”模式应运而生。住房反向抵押贷款养老模式即老年人以拥有产权的住房做抵押,向银行或其他金融机构借款消费,同时仍然保留房屋居住权,在去世后用住房还贷。随着老龄化的到来,众多国家引入了住宅反向抵押贷款,其中以美国发展最为成熟、最具代表性,已覆盖该国4%的人群。

国外学者对住房反向抵押贷款市场的需求和供给方面进行了可行性研究。Deokho Cho和Seungryul Ma根据韩国房地产市场和Chonsei价格指数进行研究,认为韩国存在大量的住房反向抵押贷款潜在需求者,并结合租金升值率指标采用敏感性方法分析得出在韩国开展住房反向抵押贷款完全可行的结论。Mitchell和Piggott采用保险精算方法对日本住房反向抵押贷款进行定价,提出在政府财政资金紧缺的情况下,住房反向抵押贷款是提高老年人消费水平的很好选择。Ngee-choon chia和Albert K C Tsui采用所得替代率指标,利用蒙特卡洛模拟方法研究了住房反向抵押贷款在新加坡的可行性。相关研究表明,住房反向抵押贷款虽具有较大的市场潜力,但其实际市场规模一直较小,发展缓慢的关键因素是高额的交易费用和遗产动机。

国内相关研究认为,从需求角度,随着中国老年人口绝对数的增加、住房自有率的提高,住房反向抵押贷款的潜在市场规模巨大;从供给角度,开展住房反向抵押贷款业务是增加商业银行收益的有效途径;从运行环境角度,住房反向抵押贷款作为“住宅期货”,发展成熟的金融机构是其购买者,遵循市场发展规律的房地产经营者是其最终消化者,大规模拥有住宅的老年人是其最重要的基础。由于住房反向抵押贷款是对现有资源在个人、家庭、经营机构和政府之间的调配和优化,必然引起各主体之间利益的调整,传统观念束缚、土地制度、房地产市场权威数据缺失等将成为发展的主要障碍。现有研究多集中于定性分析中国住房反向抵押贷款的需求与供给,普遍认为中国已具备上述条件并具有极强的可行性,但由于缺乏数据支持降低了其结论的说服力。

通过对美国反向住房抵押贷款需求影响因素的分析,结合中国情境,选取13个影响“以房养老”需求的重要因素进行主成分分析,设计中国推行住房反向抵押贷款养老模式的路径选择,有助于制定适合中国国情的住房反向抵押贷款养老模式,实现社会资源优化配置。

二、美国反向抵押贷款市场需求影响因素分析

(一)影响因素

1. 年龄与需求量呈正相关。

借款者年龄是反向住房抵押贷款中的重要影响因素。80岁以下老年人年龄越大,借款者越多;参加住房反向抵押贷款业务的老年群体平均年龄明显下降,数量日趋增加(见图1)。

2. 独居老人需求较大,性别结构变化不显著。

将家庭结构分为独居女性、独居男性、夫妻双方后统计表明,美国反向住房抵押借款者中独居老人的需求较大,2009年达63%;独居女性所占比重最大,近年来略有下降;独居男性的比例始终较小(见图2)。

3. 低收入、低储蓄者需求较大。

1993年到2004年间,住房反向抵押贷款者年收入的中位数为18240美元,比美国老年家庭收入的中位数25336美元低了39%。低资产人群对住房反向抵押贷款的需求较高。

4. 目的不同,贷款需求程度不同。

大部分借款者出于对疾病护理、日常花费、财产税/保险、紧急情况备用的目的来关注住房反向抵押贷款,直接决定了贷款所使用的方向,从而反映了根本的需求所在。

(二)启示

美国反向住房抵押贷款市场的发展现状表明,对反向住房抵押贷款的需求程度受几个关键因素的影响。研究表明,年龄较大、收入水平低和财产较少的寡居老人出于对疾病护理、日常花费、财产税/保险、紧急情况备用等情况考虑,特别关注住房反向抵押贷款。因此,中国在推行“以房养老”模式,选择试点城市时需要有针对性,因地制宜,循序渐进。

三、中国住房反向抵押贷款的潜在需求评估

通过对美国反向住房抵押贷款需求影响因素的分析,结合中国经济社会发展现状,选取了13个影响“以房养老”需求的重要因素(表1中A1~A13),对中国住房反向抵押贷款的潜在需求进行评估。在选取影响因素时,需要说明以下两点:

一是,由于住房反向抵押贷款业务目前仅在少数几个城市进行试点,而贴现因子和交易费用等经济因素的指标需在业务正式开展后才能获得,研究未考虑此类因素。

二是,各个地区的社会观念和诚信程度可能存在差异,但在同一文化背景和同一市场环境长期存在的国家内,假设地区观念差异对于住房反向抵押贷款业务需求的影响不显著。

(一)评估方法和评价过程

主成分分析(Principle Component Analysis)是利用降维思想,通过研究指标体系的内在结构关系,把多指标转化成少数几个相互独立且包含原有指标大部分信息(80%~85%以上)的综合指标多元统计方法。其优点是基于数据分析而得到的指标权重,不受主观因素影响,而综合评价指标(主成分)之间彼此独立,减少信息交叉,评价结果具有客观性和确定性。

注:特征值大于1的前3个主成分累计方差贡献率达到87.8%,能基本反映大部分指标信息,因此提取3个主成分因子,分别记为F1、F2、F3。

采用主成分分析法,评估中国31个省、直辖市、自治区住房反向抵押贷款市场的潜在需求。对数据进行标准化处理,将A1~A13转化为无量纲数据;利用SPSS11.4软件分析得到方差分解主成分提取分析表(见表1)。

根据初始因子载荷矩阵(见表2),第一主成分有较高载荷的变量包括人口平均预期寿命、社会平均家庭规模、城镇居民人均消费支出、农村居民人均消费支出、人均储蓄存款余额、城镇人均全年家庭可支配收入、农村居民家庭人均纯收入、独立居住老年家庭比例、住宅平均销售价格;第二主成分有较高载荷的变量包括老年人口数、城市居民自有住房比例;第三主成分有较高载荷的变量有居民消费价格指数和老年人口抚养比。三个主成分基本可以反映所有评估指标的信息。

根据主成分综合模型计算得到综合主成分值,并对其按综合主成分值进行排序,对中国31个省、直辖市、自治区住房反向抵押贷款市场的潜在需求进行比较(见表3)。

(二)中国反向住房抵押贷款养老模式的发展路径

从三个主成分指标看,第一主成分的排名与综合主成分的排名非常相近,而第一主成分包含的指标信息最多,说明第一主成分载荷量大的指标较好的在最终排名中得到了体现。第二主成分基本和综合排名呈正相关关系。比较特殊的是综合排名很高的上海、北京、广州等地这项排名很低。主要由于上海、北京作为直辖市,人口总量相较其他各省少许多,老年人口绝对量自然少,而这三地房价较高,自有房屋比例低。第三主成分与综合排名的相关度不高,主要是由于消费价格指数是一个环比统计量,不能很好反映出各省消费物价水平之间的对比情况。从总体看,模型构造的主成分评估体系较好地反映了选取指标的信息,据此得出的排名能够较好地反映出各省“以房养老”市场的需求大小。

根据综合评估结果,中国住房反向抵押贷款模式总体上可采用由东及西、由南及北的推广路径,粗略分为五个梯度。

第一梯度,在上海、北京、浙江等地进行试点。这些地区经济发达,人们观念比较前卫,容易接受新事物。

第二梯度,向江苏、广东、山东、天津等地辐射。这些地区处于第一批试点地区较近,且都处在东部沿海地区,经济水平也较为发达。

第三梯度,向福建、四川、辽宁、湖南、安徽、湖北、河北、重庆等地推广。这些地区普遍老年人口较多,尤其以四川省的老年人口占全国首位,具有较大的需求。

第四梯度,向河南、黑龙江、吉林、内蒙古、广西、陕西、江西、山西、海南普及,这些地区市场经济环境尚未成熟,但将“以房养老”业务逐步渗入这些省份,则将基本实现对中东部地区的覆盖、覆盖人口面积将达到90%左右。

篇4：反向住房抵押贷款：以房养老

上两期介绍了在美国养老体系中占据主导地位的个人退休账户(IRA)和401K计划，它们主要偏重于投资(免税)获益：而本期介绍的反向住房抵押贷款则完全不同，它主要是一种金融工具的创新，为人们养老融资提供了一种新的途径网上曾经有一则大家很熟悉的故事：两个老太太在天堂相遇，中国老太太长舒一口气说，我攒了一辈子钱，临死前，终于买了一套大房子。美国老太太也高兴地说，我临死前，将几十年前买房子的债还清了后来，这则故事义演绎出一个新版本：另一个老太太上了天堂，对前面两个老太太说，我在60岁那年，终于付清了房子的贷款。这以后我又卖掉了房子的产权，但是保留了使用权，靠着这笔钱我又在家里幸福地生活了很多年。来天常之前，正好花完了这笔钱，我真幸福。

前一则故事主要是教育人们要适当地增加负债，利用银行贷款提高自己的生活质量，花明天的钱圆今天的梦；而后一则故事惙衍生出一个新的概念——反向住房抵押贷款(Reverse Mortgages)或倒按揭，更通俗的讲法足以房养老

在20世纪80年代，美国出现了大量的“房子富翁，现金穷人”。为了解决这个问题，在80年代中期，新泽西州劳瑞山的一家银行创立了反向住房抵押贷款业务，适用于那些拥有房产但缺乏其他现金收入来源的老年人。这种养老方式出现的时间虽然不长，却得到了迅速的发展，在英国、加拿大、新加坡，澳大利亚等发达国家也越来越盛行，成为退休养老金的重要组成部分，改变了许多人靠投资回报来筹集自己养老金的生活方式。

释义：产权换现金

所谓反向住房抵押贷款，是指拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分(但在新加坡，办理此业务的为有政府背景的非营利性质公益机构)。

反向住房抵押贷款发展最成熟的是美国。在欧洲，反向住房抵押贷款最早源于荷兰。

好处：60岁后房养人

在美国，反向住房抵押贷款的对象为62岁以上的老年人。如果一位超过62岁的老年人退休金收入(来源于政府养老金、个人退休账产和企业年金)不足以维持较好的生活水平，而他同时拥有一套价值不菲的房子，那么把房子抵押给金融机构，获取相当数额的贷款就是一个不错的选择。

通过办理反向住房抵押贷款，老年人每年差不多能从金融机构那里获得几万美元，加上原来的退休金，退休生活会过得很富足，可以出国旅游、参加各种音乐会、参观展览等等。也许，这就是我们经常能看到成群结队的外国老年人来中国旅游，却很少有中国老年人去国外旅游(我国的金融机构尚未推出反向住房抵押贷款业务)的原因之一。

“60岁前人养房，60岁后房养人”，反向住房抵押贷款的好处显而易见。

从家庭层面上讲，反向住房抵押贷款盘活了老年人的资产，使收入不多的老年人“夕阳无限好”；减轻了子女的经济负担；避免了遗产纠纷；转变了人们的消费观念——买房自住不仅仅是一种纯粹的消费行为，同时也是退休养老的一种投资行为。

从社会层面上来讲，反向住房抵押贷款大大减轻了国家在社会保障方面的压力，尤其是对老龄化社会来说意义更为重大；促进了银行、保险等金融机构的业务多样化；促进了二手房市场的良性发展。

核算：3步算金额

反向住房抵押贷款的利率一般要比普通的抵押贷款利率高一些，因为办理此业务的金融机构也面临着一定的风险：首先是房主的寿命比预计的要长，而按照合同，金融机构要付款直至房主去世；第二在于所抵押的房产贬值。这两个因素都会导致房产出售后的收入比付出去的本金和利息还要高，甚至连本金都收不回来。因此，金融机构对反向住房抵押贷款有非常独特的核算方式。

举个例子，如果一位65岁的美国老年人，拥有一套市值为70万美元的房子，他可以选择保险公司或者银行等金融机构申请反向住房抵押贷款。首先，该金融机构根据老人的健康状况和社会平均寿命来计算出整个抵押的期限，如果假设这位老年人会活到80岁，那么整个抵押期就为15年；接着，金融机构委托专业的房产评估机构对房子价值进行评估，15年后房子的折旧为30万美元，由于房子地段及周围环境不错，房子本身会增值20万，到15年后，房子的总价值大约为60万美元；金融机构把其中的利息贴现部分扣除(按照年利率7％计算)，最后计算出的总额大概为35．85万美元，再把总额分摊到整个抵押期，即老年人每年可以领取2．39万美元。老年人可以选择一次性付款，也可以选择在一定的信用额度下年付或月付。有了这笔稳定的收入，老年人的生活将会得到极大的改善。如果老年人的寿命超过了80岁，金融机构依旧会每年支付现金直至老年人去世，这部分损失由金融机构独自承担。

模式：3种各不同

在美国，反向住房抵押贷款主要有以下几种模式。

HECM

由美国联邦住房管理局承保拜在全国发行的HECM(Home Equity Conversion Mortgages)，是美国最流行的反向住房抵押模式。这种模式机动灵活，手续简单，不需要收人证明，房主可以随意支配所贷资金。此项业务主要由银行，国有社保部门办理。大约有90％的反向住房抵押贷款属于这种模式。

GSRM

政府担保的倒按揭贷款(Government-SponsoredReverse Mortgages)，由美国联邦国民抵押贷款协会办理。

这种模式在很大程度上和HECM相似，但是这种抵押贷款有固定期限，房主在借款前需要做长期的资金运作计划。在这个层面上，它有点类似于普通的住房抵押贷款。

PRM

篇5：养老企业贷款

（营运资金）

一、企业资料

1、企业借款申请书；

2、企业经年检的营业执照正、副本复印件（加盖企业公章）；

3、企业国税、地税证（加盖企业公章）；

4、企业贷款卡复印件，附贷款卡密码（加盖企业公章）；

5、公司法人代表身份证复印件（加盖企业公章）

6、近三年经过审计的企业年报及最近季度（月份）财务报表；包括资产负债表、损益表、现在流量表及相应审计报告（成立不到三年的企业按实际成立年限提供财务报表），审计报告（带附注）须有开发银行认可的会计事务所出具；

7、公司章程或股东协议（加盖企业公章）；

8、特殊企业生产许可文件（如：医药、食品等企业的特殊生产许可证等）（复印加盖企业公章）；

9、其他需提供的材料；

以上资料均需提供原件查验。

二、企业需文字说明和提供的其他材料

1、企业的历史沿革，目前经营现状（包括：企业规模、企业人员素质结构、企业行业地位等）以及今后企业发展规划的情况；

2、公司股东结构说明（股东名称、持股比例）及主要股东的贷款卡号、经营情况（近三年总资产、负债、销售收入、税后利润）和

负债情况（在其他银行的贷款余额，或有负债情况）；

3、借款人法人代表、总经理、财务总监的个人履历（姓名、性别、年龄、学历、工作经历、工作业绩等）

4、生产经营情况（包括：产能利用率、产销率），营业收入情况（包括：目前的生产能力、产品的价格），成本费用情况（包括单位原材料的消耗及价格、单位燃料动力消耗及价格、固定资产修理费、单位职工薪酬、单位销售成本、单位管理费用、固定资产折旧年限、无形资产摊销年限），企业的纳税情况（目前企业上缴的有哪些税种、享受哪些优惠政策）；

5、负债情况说明（在其他银行的贷款余额，贷款欠息的具体金额，或有负债情况，其他欠款情况），并附欠本息所涉及的单笔借款合同复印件（加盖企业公章）；

6、目前即将投产或已投产的项目，目标市场或实际市场的表现情况（包括销售方式、售量、售价、市场占有率、主要竞争对手、竞争优势等）；

7、企业上下游供应合同情况（包括：历史已签订的原材料供应合同及履约情况、历史产品已签订的销售合同履约情况、目前已签订的远期原材料合同及产品销售合同情况、上下游供货和销售方的主要情况、企业营运资金收付回笼情况）；

8、贷款担保说明（包括采用哪种担保方式、抵质押标的物情况及意向承诺函。

篇6：企业贷款委托书范本及贷款延伸

企业贷款委托书范本

委托人：姓名： 身份证号：

代理人：姓名： 身份证号：

因本企业购买XX项向XX银行股份有限公司(下称贷款银行)借款，需由本人向贷款银行提供抵押担保，承担连带还款责任。特委托上列代理人全权代理我本人与贷款银行办理该贷款抵押担保所涉的法律事务。代理人的代理权限为：

1、与贷款银行洽商、确定贷款抵押担保等事务;

2、与贷款银行或借款人签订抵押合同、协议或向贷款银行出具保证书以及签订与贷款抵押担保有关的其他法律文件;

3、与贷款银行和借款人协商确定贷款和担保的延期、展期以及贷款合同(协议)或抵押合同(协议)的变更、补充等事宜。

4、本人授权：贵行在发生与本人有关的下列情形时，可以通过人民银行个人信用信息基础数据库查询

本人的个人信用报告：

(1)审核本人的个人贷款申请;

(2)审核本人的个人担保申请;

企业抵押

企业贷款对象：工商注册的各类中小企业客户，经营情况良好。

企业贷款期限：一般为12年

企业贷款金额：10万50万元

基本要求：

1、注册于上海市的中小企业。

2、持有人民银行核发的贷款卡，无不良信用记录。

3、公司注册与营运3年以上，最近一年年营业额300万以上。

企业贷款申请条件

符合国家的产业、行业政策，不属于高污染、高耗能的小企业;

企业在各家商业银行信誉状况良好，没有不良信用记录;

具有工商行政管理部门核准登记，且年检合格的营业执照，持有人民银行核发并正常年检的贷款卡;

有必要的组织机构、经营管理制度和财务管理制度，有固定依据和经营场所，合法经营，产品有市场、有效益;

具备履行合同、偿还债务的能力，还款意愿良好，无不良信用记录，信贷资产风险分类为正常类或非财务因素影响的关注类;

企业经营者或实际控制人从业经历在3年以上，素质良好、无不良个人信用记录;

企业经营情况稳定，成立年限原则上在2年(含)以上，至少有一个及以上会计年度财务报告，且连续2年销售收入增长、毛利润为正值;

符合建立与小企业业务相关的行业信贷政策;

能遵守国家金融法规政策及银行有关规定;

在申请行开立基本结算账户或一般结算账户。

企业贷款申请材料

公司基本资料

1、企业营业执照、组织机构代码证、开户许可证、税务登记证、公司章程、验资报告、贷款卡

2、近三年的年报、最近三个月财务报表，公司近六个月对公账单

3、经营场地租赁合同及租金支付凭据，近三个月水、电费单

4、近六个月各项税单，已签约的购销合同(若有)

5、企业名下资产证明

个人资料

1、借款人及配偶身份证

2、房产证权利人及配偶身份证

3、借款人、房产权利人户口本

4、借款人、房产权利人结婚证

5、个人资产证明，如房产、汽车、股票、债券等

6、个人近六个月或一年的银行流水

企业贷款担保方式

流动资金贷款根据其担保方式不同，可以分为信用贷款、第三方保证贷款、抵押贷款和质押贷款。

流动资金贷款根据其不同用途，还包括证券公司其它类贷款，主要包括不动产抵押贷款、存单质押贷款、担保贷款和信用贷款等，用于解决证券公司固定资产购置、营业部装修等公司发展需要。

企业贷款业务流程

1、借款人提出贷款申请，提交相关材料。

2、经审批同意的，借款人和担保人与银行签订借款合同和担保合同。

3、银行落实贷款条件后，按规定程序办理放款手续，将贷款资金划入借款人在银行开立的账户。

4、借款人按期归还贷款本息。

5、贷款结清，按规定办理撤押手续。

企业贷款：是企业具体经营情况而定

贷款额度：10200万贷款时间：13年贷款利息：月利率5里左右

贷款要求：必须是注册于的中小企业,且经营状况良好,无不良信誉记录。

企业贷款基本常识

利息计算的基本常识

(一)人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：

1.日利率(%)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的，计息公式为：

①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息=本金×实际天数×日利率

这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

(三)复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。

(四)罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

(五)贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。

(六)计息方法的制定与备案

全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行总行备案并告知客户;区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户;农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。

(七)参考依据：

1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。

2.《人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发【XX】251号。

3.《人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【XX】129号。

贷款银行

企业选择银行贷款是省利息的第一步，有些银行会执行国家规定的基准利率上再上浮30%，而有些则是执行基准利率。从中可以看出上浮的30%则会令企业成本上升，因此在选择贷款银行时应该货比三家。

贷组优化

即贷款组合优化，质押贷款方式为银行贷款业务最低利率的贷款方式，这种贷款方式应该为借款人首选。

贷款期限

贷款利率有分为半年与一年，并规定贷款期限半年以内的执行半年期档次利率，超过半年不足一年的执行一年期档次利率。由于借款者预测的资金需求时间及落签的借款合同期限往往与规定贷款利率所在时点不相吻合，所以实践中便自然而然地形成种种期限性贷款利率差。

运筹帷幄

篇7：企业贷款流程

企业贷款是指企业为了生产经营的需要，向银行或其他金融机构按照规定利率和期限的一种借款方式。

一、提出贷款申请

1、根据其生产经营过程中合理的流动资金需要，向银行申请流动资金贷款。申请贷款时必须提交《企业流动资金借款申请书》；

2、银行依据国家产业政策、信贷政策及有关制度，并结合上级行批准的信贷规模计划和信贷资金来源对企业借款申请进行初步审查。

二、所需提交资料

银行经过初步审查通过后，借款人继续向银行提供相关资料，完善贷款档案，银行根据资料和其他实际情况进行进一步审查，所需提交资料如下：

1、有关证件、证明（借款人、担保人均须提交）。这些证明包括： ① 企业法人营业执照正副本复印件

② 企业机构代码证正副本复印件

③ 国、地税务登记证明正副本复印(有税务部门年审的防伪标记)④ 基本户开户证明复印件

⑤ 贷款卡复印件（写上密码）

⑥ 公司章程复印件

⑦ 公司简介/可行性报告

⑧ 资质证明/特许经营证明/批准成立的文件/环评文件复印件等 ⑨ 验资报告复印件

⑩ 经营场所证明复印件申请书股东会/董事会决议（银行提供、信贷员在场面签，内容应包括：A、申请信贷业务用途、期限、金额、担保方式及委托代理人等。B、达到公司合同章程或组织文件规定的有效签字人数。）真实性承诺（银行提供）工商登记查询单法定代表人以及股东、财务负责人身份证明复印法定代表人以及股东、财务负责人简历征信查询授权书（银行提供）购销合同/经销授权书复印件其他收入证明纳税证明复印件财务报表。包括两方面内容：上年度的资产负债表、损益表和财务状况变动表；本期的资产负债表和损益表银行对账单复印件（近一年流水及最近一期）及科目明银企合作补充协议（银行提供）如有其他人代替法人签字，还需提交本人身份证复印件及法人授权委托书（授权书需有法人亲笔签字并加盖公章）银行要求的其他相关资料

2、抵、质押担保贷款需提交的资料。如：抵押、质押物的详细目录和产权或所有权证明；抵押物和动产质押物价值证明；抵押物和动产质押物经银行指定中介机构出具的评估报告；权利质押物鉴定书；登记机关办理登记的证明文件和证书，等等。

三、等待银行对贷款资料的审查

1、如不合格，由银行对不合格原因进行解释，并要求我方提供其他所需材料；

2、如合格，银行制定贷款合同，并通知我公司准备签订相关合同和资料 贷款审查的主要内容有：①贷款的直接用途。②企业近期经营状况。主要包括物资购、耗、存及产品供、产、销状况，流动资金占用水平及结构状况；信誉状况；经济效益状况等。③企业挖潜计划、流动资金周转加速计划、流动资金补充计划的执行情况。④企业发展前景。⑤企业负债能力。主要指企业自有流动资金实有额及流动资产负债状况，一般可用自有流动资金占全部流动资金比例和企业流动资产负债率两项指标分析。

四、签定借款合同

经贷款方审查认可后，即可签定借款合同。借款合同应具备下列条款：①

借款种类；②借款用途；③借款金额；④借款利率；⑤借款期限；⑤还款资金来源及还款方式；⑦保证条款；⑧违约责任；⑨当事人双方商定的其它条款。借款合同必须由当事人双方的代表或凭法定代表授权证明的经办人签章，并加盖公章。如有抵押物，须签订抵押合同。抵押合同应具备下列条款：①抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所 ②主债权的种类、数额；③抵押财产的具体状况； ④抵押财产的价值；⑤债务人履行债务的期限；⑥抵押权灭失的条件；⑦违约责任；⑧争议解决方式；⑨抵押合同订立的时间与地点； ⑩双方约定的其他事项。

签定合同时应注意项目填写准确，文字清楚工整，不能涂改；借、贷、保三方公章及法人代表签章齐全无误。

五、发放贷款

一般情况下，银行自受理之日起，会按照法定的答复期限（短期贷款20个工作日，中、长期贷款130个工作日）为银行信贷部门审议贷款时间。

六、贷后工作

1、跟踪贷款资金的到账情况

2、按时归还本金和利息

篇8：养老企业贷款

一、影响美国反向抵押贷款市场需求的因素

研究美国住房反向抵押贷款市场借款者的特征发现, 借款者年龄、家庭结构、收入储蓄水平等是影响住房反向抵押贷款的重要因素。借款者年龄与需求量呈正相关, 80岁以下老年人年龄越大, 借款者越多;借款者平均年龄趋于年轻化, 且数量日趋增加。独居老人的需求较大, 2009年达63%, 其中独居女性所占比重最大, 独居男性的比例始终较小, 性别结构变化不显著。低收入、低储蓄者需求较大。在1993年到2004年间, 美国住房反向抵押贷款者年收入的中位数为18240美元, 比老年家庭收入中位数低了39%。大部分借款者出于对疾病护理、日常花费、财产税、保险、紧急情况备用等目的关注住房反向抵押贷款, 直接决定了贷款所使用的方向。

二、中国人口老龄化特点及其经济社会影响

中国的人口老龄化属于“未富先老”。全球72个人口老龄化国家中, 人均国民生产总值 (GNP) 达1万美元的占36%, 0.3~1万美元的占28%。中国2008年人均GNP刚刚突破1000美元, 经济水平尚处于世界中下游阶段, 老龄化程度却已进入发达国家的行列。发达国家经历至少几十年 (法国115年、英国80年、美国60年) 的时间进入人口老龄化社会, 而中国只用了18年 (1981-1999年) 。根据预测, 未来50年我国老年人口的增长速度为10.3%, 高于经济发展的假设速度9%。

中国现有养老模式以家庭养老和社会养老两种模式为主。家庭养老模式采用子代依赖父代建家, 父代依赖子代养老的模式, 普遍存在于我国广大农村, 其基础是农村经济和多子女家庭。但“4-2-1”倒金字塔式的家庭格局加重了家庭经济负担, 较高的人口流动性导致大量“空巢”出现, 传统“养儿防老”的家庭养老模式已经不堪重负, 埋下了影响社会稳定发展的隐患。社会养老模式是由社会提供老年人经济来源和生活服务的集中养老模式。目前, 我国离退休金的增长滞后于物价的上涨;社会保障体系尚不完善, 辐射范围窄, 覆盖面小, 商业保险难以发挥普遍保障作用;收支缺口严重。世界银行测算, 按照目前的制度模式, 2001—2075年间我国基本养老保险的收支缺口将高达9.15万亿元。政府和参保者长期承受依靠财政补贴支付养老金和高缴费率的压力。

人口老龄化对中国经济和社会的发展产生了重要而深远的影响。1990年我国劳动年龄人口对老人赡养比为13.7%, 2000年为15.6%, 预计到2025年将上升到29.46%, 2050年为48.49%, 人口老龄化使劳动人口的经济负担愈加沉重。社会基本养老保障范围内的离休、退休、退职人员迅速增加, 政府财政负担和养老保障压力显著加大。老年人口的储蓄水平往往低于全社会的人均储蓄水平, 我国尚有1000万左右贫困老年人口, 老龄化导致越来越多的人迈入贫困弱势群体。迅猛的老龄化速度给发展中阶段的中国经济造成巨大的负担, 寻求积极的养老模式成为快速发展经济之外另一个迫在眉睫的任务。

三、中国住房反向抵押贷款的潜在需求评估

根据地区经济发展的不平衡, 本文遴选了影响中国住房反向抵押贷款需求的13个关键因素, 分别表征中国各地区老年人口数量、年龄、家庭、收入、家庭结构等典型特征;利用主成分分析的方法, 将13个影响因素转化成3个主成分因素, 对中国除港澳台之外的31个省、自治区、直辖市的住房反向抵押贷款潜在需求进行综合评估。从总体看, 模型构造的主成分评估体系较好地反映了选取指标的信息, 据此得出的排名能够较好反映出各省“以房养老”市场的需求大小。

根据综合评估结果, 中国住房反向抵押贷款模式总体上可采用由东及西、由南及北的推广路径, 粗略分为五个梯度。上海、北京、浙江等地区经济发达, 人们观念前卫, 容易接受新事物, 可作为试点构筑住房反向抵押贷款的第一梯度;向江苏、广东、山东、天津等经济水平较为发达、与第一梯度地区具有地缘优势的东部沿海地区辐射;福建、四川、辽宁、湖南、安徽、湖北、河北、重庆等地老年人口较多 (四川省老年人口数量居全国之首) , 具有较大的需求, 可推广成为第三梯度;河南、黑龙江、吉林、内蒙古、广西、陕西、江西、山西、海南等地区市场经济环境尚欠成熟, 逐步引入“以房养老”业务后, 基本实现中东部地区普及, 覆盖人口面积将达到90%左右;在大部分地区运作成熟后, 将住房反向抵押贷款推广到云南、贵州、宁夏、新疆、甘肃、青海、西藏等经济发展水平较低、人口密度较低的西部地区, 最终实现全国范围内的覆盖。