小区物业安保方案

小区物业安保方案（共8篇）

篇1：小区物业安保方案

在居住小区，安全和人们息息相关，做好小区的安保工作是物业管理的基本保障，小区的安保工作是物业管理方面难度最大的工作之一，如何做好小区的安保工作成为物业管理上最为棘手的问题。当前，社区内经常会发生盗窃、抢劫、车辆被划等治安事件，对小区业主及住户生活带来威胁，蜂巢物业管理网中士就当前如何做好小区安保工作总结如下：

一、安全保障——安全管理的基本原则

确保安全，是物业安保工作的重中之重。构建人防、物防、技防相结合的安全防控网络，保证小区安全管理品质，实现小区零发案，实现小范围内的社会治安秩序的好转，为构建和谐社会做出努力，是安保工作追求的重要目标。要实现这一目标，必须从以下几个方面做出努力：

1、科学合理安排小区的保安岗位，形成小区门卫岗、守护岗、巡逻岗的点、线、面最佳组合，这是组成严密安全防控的基础；

2、保安员熟悉工作环境，了解岗位职责，在岗位上恪尽职守，百倍提高警惕，是做好小区安全防控的关键；

3、根据物业小区地理环境和安防薄弱环节，加强对重点区域、重点部位的守护巡查，是做好物业小区保安护卫工作的主要措施；

4、熟记业主姓名、相貌特征，了解业主居住的楼宇、楼层、单元、房号，做到心中有底有数，小区门卫岗加强对人员、物品、车辆的登记，严密控制外来人员进入小区，是做好小区安全护卫工作的重点；

5、加强晚上零时以后，特别凌晨时段的保安岗位督促检查，防止保安员脱岗，打瞌睡等违纪行为的发生，是防止发生入室盗窃的重要方法；

6、加强岗位与岗位之间的相互提醒，相互照应，相互监督，互为联动，形成点、线、面严密的防控体系，发挥小区内安全防范整体的功能效应；

7、建立和完善小区内的闭路电视监控系统，把人防与技防有机结合起来，加强监控中心的值班管理，做到百密不疏；

8、加强对小区业主的安全知识的宣传教育，教育群众，发动群众，依靠群众、群防群治。提高业主安全意识，为搞好小区安全打下良好的群众基础。

二、预防隐患——安全管理的基本手段

高水平的安保工作，绝不仅仅是看门护院和站岗巡逻，而是在做好保安服务的同时，通过管理者有目的、有针对性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患，并能及时、准确、实事求是的向业主事先提出警示，采取切实可行的防范措施，把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。

三、维护秩序——安全管理的有力措施

一个小区就是一个小型社会，各类影响治安和交通秩序的情况都不同程度地存在。物业保安人员在值勤中，通过对闲杂人员的清理，对进出小区车辆的疏导指挥，对各类违规行为的纠正等，达到保持小区整体治安秩序良好的目的。只有这样，才能为业主和小区提供一个安全、祥和、有秩序的工作和生活环境。要实现这一目标，要从以下几点努力：

1、保安人员要及时清理闲杂人员，不要让闲杂人员影响小区的正常秩序。

2、保安人员要加强小区出入车辆的疏导指挥保证小区内的交通畅通。

3、保安人员要及时对各类违规行为进行纠正，保障小区的正常运转。

4、保安在执行勤务时，应掌握发现和盘查可疑人员的基本方法与技巧，从中观察行为和时间的差异，行为和环境的差异，行为和场合的差异，行为和目的的差异，以便发现疑点，打击犯罪。

四、紧急应对——安全管理的处理机制

治安、火灾和各类灾害事故的发生有许多的不确定因素，难以避免。物业保安服务在各种危害业主和小区安全的危险发生时，应能及时组织力量对正在进行的犯罪活动予以制止，对已经发生的事态予以控制，及时向公安机关报警，并协助公安机关开展工作。制定消防应急行动方案，消防员均为保安，领班为兼职防火组长。处理问题的原则和方法：

1、原则：在工作中会遇到很多问题需要处理，在维护公司、业主的安全和利益的同时，应遵循依法办事、不徇私情，以理服人的原则。

2、方法：对不同性质的问题争取不同的方法。

五、搞好服务，建立与业主之间的良好关系

物业保安服务的对象是业主，保安队伍如何用优质的保安服务，与业主建立互相理解，互相支持，和谐协调的关系，是物业保安队伍必须认真对待和解决的问题。如何与业主搞好关系呢？

1、要靠平时良好的岗位形象，自然的微笑服务，亲切和蔼的语言沟通，一个眼神，一声问好，一脸微笑，把周到细致的服务传递给业主，真正做到全心全意为业主服务。当业主遇到困难的时候，保安员要想业主之所想，急业主之所急，在力所能及的范围内，倾力相助，对待小区中的老、弱、病、残者，更应在许多人认为不起眼的小事做起，给予最细心、最周到的服务。只有这样，忠诚服务必有回报，业主会把小区内的保安当作自己的亲人一样对待，保安工作就如鱼得水。

2、在小区内建立良好的内部管理秩序，用出色的工作成绩来羸得业主的信任，是与业主搞好关系的关键。工作做不好，小区内乱糟糟的，业主是不会满意的，如果意味地去拉关系，那是本未倒置，终究经不起实践和时间的检验。

3、保安员要给自己一个正确的定位，在为业主服务时不出格、不越权。在物业保安服务中，保安员经常与业主打交道，要随时保持良好的心态，去看待业主中发生的复杂的事物，做到不卑不亢。平时，不能穿便服在小区内随便游荡；不能经常去业主家串门、闲坐；更不能与业主家的小保姆谈恋爱，搞对象，甚至搞到业主家里去了。这些生活小节都要随时注意，以免引起不必要的误会，影响物业小区保安队伍的整体形象。

六、抓好管理，建立一支规范化的保安队伍。

安保工作的核心力量是保安，建立一支具有足够力量的保安服务队伍，是做好小区安保工作的前提，从数量上应足以承担起小区的安保工作任务，保安队伍应经过严格的培训，具有做好小区安保工作的知识和能力；同时还应该配有使它完成保安服务的必要工具和装备。如何建立一支好的物业保安队伍，要从以下几个方面做出努力：

1、要培养选拔好队长。物业保安面对周边复杂严峻的治安形势，面对各种类型的业主，工作千头万绪，队长处在保安队伍管理的核心地位，这就要求这个领头人，想干、敢干、会干，以身作则，管理好队伍，搞好保安服务。

2、抓好丰富多彩的班务活动，组织好保安员，凝聚保安队伍，依靠和发动全体保安员，履行好自己的工作职责，使管理处满意。

3、规范保安宿舍的内务管理，培养保安员良好的行为习惯，以标准化、军事化的内务管理，展现保安队伍的风采，使管理处的领导和广大小区群众感觉到保安队伍是一支训练有素的队伍，增强他们搞好小区保安工作的信心。

4、在保安队伍中营造良好的工作，学习、生活氛围，既团结紧张，又严肃活泼。在生动活泼中培养团队精神。

总之，安全工作无小事，蜂巢物业管理网建议安全工作管理者，应建立缜密的安全管理制度、组建和培养保障有力的保安队伍、加强安全工作的检查、预防是做好小区物业安保工作的法宝。

篇2：小区物业安保方案

水岸星城物业管理公司暨水岸社区居委会：

水岸星城于7月17日晚发生入户抢盗窃事件,从被盗抢的H19业主家的案发现场看，盗贼将入户大门强行踹开入室，将大门彻底破坏。盗贼如入无人之境的从容和水岸感觉较好的安保硬件环境对比，暴露的是水岸物业管理水平的低劣。别的不谈，一个外人要进入洋房区业主家门外，有小区大门、组团入口、单元门入口三道关卡，但此次都未起作用。被盗业主所在单元门长期关不严，被盗业主半年前以来就多次反复向物业要求修复、还原功能，但物业管理方每次敷衍塞责、不予落实，这道最后关卡的缺失是此次盗抢事件发生的直接原因。那么，要解决这个单元门到底有多困难呢？7月19日下午被盗业主到物业找物业经理交涉，下楼时看到门依旧是坏的，在和经理交涉时又提出维修恢复要求，经理电话，业主回家，上楼看门就已修好，前后20分钟。事发之后，监控录像在晚上是一片漆黑，监控录像的这种状况，小区业主毫不知情，物业长期以来竟然也是无动于衷，听之任之！

此次事件的发生，并非业主自身防范意识的薄弱，相反正是由于业主的一贯谨慎小心才使得最大限度的避免了人员财产损失。一再的事件，使得水岸星城业主们普遍感觉物业管理每况日下的感受得到印证。水岸星城部分业主于7月23日下午自发在水岸售楼部碰头集中交流，大家都痛陈当前物业华而不实、花花架子的看法。并形成共识，我们不是要和物业管理公司对抗，是希望经过共同努力使我们安居的家园更美好。有业主业主提出：整个小区进出太自由，无论从哪个大门进入都没有安保人员询问，西门尤甚；洋房区的进出大门开关缓慢，车库进出自由，门禁形同虚设；很少能见到安保人员，近期未见夜间巡逻人员巡查。感到小区的安保人员在减少，配备的安保人员也经验不足，服务意识不强。鉴于安全问题是个最基本的问题，现集中各位业主的意见，对小区安保相关事项的整改向物业提出如下要求，以下要求物业应限期落实，我们水岸业主保留进一步维权的所有权利和手段。

一、人防工作整改要求：

完善门卫值班、执勤制度

1、建立外来人员进出询问及登记制度，要完整登记外来人员基本信息、确认访问对象、进入时间等。

2、建立外来车辆出入小区登记制度，要完整登记车辆牌照号码、确认访问对象、进出时间等。

3、建立发现报告制度，发生强行闯入小区车辆、人员或异常情况要立即报告管理处保安队长、领班和小区经理，必要时应立即报告公安机关并视情采取适当措施。

完善巡视、巡逻值班制度

1、建立小区重点目标、重点部位每日巡查、巡逻制度，要明确巡查、巡逻的路线、次数和相关内容，主要包括水泵房、消防泵房、蓄水池、地下车库、架空层、设备机房、监控室、水箱等部位。

2、建立每日巡查记录，记录要及时、真实、完整。

3、建立发现报告制度，发现异常情况要立即报告管理处保安队长、领班和小区经理，必要时应立即报告公安机关并视情采取适当措施。

着装、礼仪和门卫室秩序

1、门卫值班、值勤人员应着装整洁，注重礼节礼貌，按规定佩戴相关标识。

2、门卫室应保持整洁卫生，各类值班执勤用品应存放有序

二、技防工作整改要求

完善技防工作制度

1、建立技防监控24小时值班制度，值班工作制度公布上墙。

2、维护技防设备和设施运行良好，能够按技防管理规范和要求保存监控视频资料。特别确保监控录像夜间运行有效性。

3、建立技防监控室值班记录，记录要真实完整。

4、建立发现报告制度，发现异常情况要立即报告管理处保安队长、领班和小区经理，必要时应立即报告公安机关并视情采取适当措施。

三、检查制度整改要求

落实小区安防检查制度

1、落实小区经理日查，物业公司、业主代表双周查制度。

2、检查记录要及时、完整、真实。

四、重点目标、重要部位安全防范整改要求

制定重点目标、重点部位安全防范措施和制度，明确责任人

1、制定重点目标、重点部位安全防范措施，措施应编制成册并公布上墙，相关管理人员应熟悉安相关全防范措施。

2、落实重点目标、重点部位安全防范责任人，明确责任人和责任追究制度。

3、建立定人、定岗、定责、定时、定期对重点目标、重点部位进行巡查制度。

4、建立巡查记录，巡查记录要完整、真实。

5、建立发现报告制度，发现异常情况要立即报告管理处保安队长、领班和小区经理，必要时应立即报告公安机关并视情采取适当措施

五、突发事件处置整改要求

建立物业管理区域内突发事件处置预案

1、建立物业管理区域内突发事件处置应急预案，预案要有文本，相关工作人员应熟悉预案内容并熟练处置。

2、定期进行突发事件应急预案演练，做好演练记录。

3、完善和执行物业管理区域重大事件报告制度，有关人员应熟悉重大事件报告的有关要求及报告电话。

4、储备突发事件处置物资。

六、消防安全管理整改要求

建立和完善物业管理区域内消防安全工作制度，落实各项安全措施

1、应严格按照物业服务合同约定和消防安全管理规定，定期检查住宅小区各类消防设施设备，维护设施设备的正常运行并保持完好，做好检测检查记录。

2、发现消防设施设备损坏应及时报告和公安消防管理部门，督促产权人及时安排资金予以修复。对接到消防设施设备损坏应报告要及时落实。

篇3：小区物业安保方案

对于安全保障义务的定义, 我国法律对其没有明确界定。在学界, 不同学者对其有不同的看法:有些学者认为, 民法上所谓的安全保障义务, 是指在某些特定的法律关系中, 一方当人对另一方当事人的人身、财产之安全负有关照和采取积极措施加以保护的义务。也有些学者认为, 未尽到安全保障义务的侵权行为就是依照法律规定或者约定, 对他人负有安全保障义务的人, 没有尽到此种义务, 因而直接或者间接的造成他人人身或者财产权益损害, 应当承担损害赔偿责任。还有观点认为, 经营者对服务场所的安全保障义务是指经营者在经营场所对消费者、潜在的消费者或者其他进入服务场所的人之人身、财产安全依法承担的安全保障义务。

笔者将物业公司安全保障义务界定为:根据法律规定或者合同约定, 物业公司在其可预见范围内, 负有保障小区业主人身、财产不受侵犯之义务, 物业公司若违反此义务造成业主权利受到侵害, 应承担相应的损害赔偿责任。

二、我国对安保义务的现有立法

我国法律法规中有关安全保障义务的条款很多, 并不局限于哪一个法律部门, 而是广泛分布在民法、经济法或者行政法等部门法中。《消费者权益保护法》、《铁路法》、《物业管理条例》等都有所体现, 《人身损害赔偿解释》及《侵权责任法》则明确提出了经营者的安全保障义务。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第七条规定:消费者在购买商品和接受服务时享有人身、财产不受损害的权利。同时, 第十八条第一款还规定:经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身和财产安全的要求。《中华人民共和国铁路法》在第十条规定铁路企业应当保证旅客和货物运输的安全。但, 《消费者权益保护法》、《铁路法》的相关规定, 没有明确提出安保义务这一概念。

具体到物业管理中, 作为最基本的指导性法规的《物业管理条例》于第四十六条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 物业服务企业应当制止, 并及时向有关行政管理部门报告。同时, 第四十七条规定:物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作;物业服务企业雇请保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时, 应当履行职责, 不得侵害公民的合法权益。这两条都提到物业公司应当做好防范工作, 保护业主的人身财产安全, 但这两条都属于倡导性的规定, 无法直接作为裁判依据。

《最高院关于审理人身损害赔偿案的司法解释》中第六条第一款规定:从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织, 未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害, 赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的, 人民法院应予支持。这是我国在立法中首次明确提出安全保障义务的概念。

2010年开始实施的《侵权责任法》在第三十七条中也规定:宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者, 未尽到安全保障义务, 造成他人损害的, 应当承担侵权责任。这一规定使得安全保障义务上升到法律层面。

从以上我国目前有关安全保障义务的立法来看, 存在部分问题:首先, 《民法通则》作为民事法律关系最根本的法律规范, 没有对安保义务进行阐释, 这导致安保义务根基不稳。其次, 根据《物业管理条例》关于安保义务的规定, 当物业公司违反安保义务而侵害业主的人身、财产安全时, 该条文不能直接作为判断义务人是否有过错的依据, 缺乏具体可操作性。同时, 《物业管理条例》作为主要规范物业管理活动的行政法规, 其法律层阶低, 不能引起公众的关注。

三、物业公司安保义务的性质分析

(一) 现有理论争议

对于安保义务的性质, 理论界大致存在以下不同观点:一是约定义务说。业主与物业服务公司在意思自治的基础上制定物业服务合同, 安全保障义务一般会在合同中进行约定。二是附随义务说。如果业主或业主委员会与物业服务公司就其安全保障义务没有约定或者约定不明, 但物业服务公司与业主存在合同关系, 则物业管理公司就应承担保证业主在接受服务的过程中不使其人身、财产遭受损害的附随义务。如果因物业管理公司的过失致使业主因第三人侵权遭受损失, 则物业服务公司对业主的损失应承担损害赔偿责任。三是法定义务说。无论物业公司与业主是否有约定, 当业主的利益因物业公司违反安保义务而遭受损害时, 其都应承担承担安保责任。安全保障义务作为法定义务的主张, 是学者在充分考量安保义务承担的现实情况和法律、行政法规的基础上, 做出的符合现实审判和法律精神的结论。

(二) 我国物业公司安保义务的性质界定

对于安保义务的性质界定, 理论界及司法界之所以莫衷一是, 关键的原因在于我国的相关法律法规对此问题规定不明确、不具体, 不能提供有效的指导。

从我国现有的法律规定来看, 《人身损害赔偿解释》第六条, 《侵权责任法》第三十七条都对安全保障义务做了明确规定, 立法中倾向于将安全保障义务界定为法定义务。但问题是, 这两条规定是否适用于物业管理领域?

笔者认为在物业管理中是适用的。首先, 物业公司与银行、宾馆等公共场所相比, 作为盈利主体, 他们都因提供服务而与业主、取款人及消费者等形成特定的法律关系, 并且实际获得了经济利益。其次, 物业管理与其他公共场所的管理相比, 他们都对自己所服务的范围有控制力, 更有能力控制危险的发生。最后, 银行、宾馆等其他公共场所的管理者的安保义务设立的目的是为了平衡当事人之间的利益, 稳定社会秩序。物业公司的安保义务符合这两条规定设立的宗旨, 从根本上具有一致性。因此, 物业公司安保义务当然适用《人身损害赔偿解释》及《侵权责任法》的相关规定。

综合以上内容, 本文将物业公司安保义务的性质认定为法定义务, 但是否排除合同的适用?个人认为不排除, 物业服务合同是物业公司与业主意思自治的产物, 合同双方当事人是平等的民事主体, 他们有权通过合同界定自己的权利义务, 意思上的自治比单纯依靠法律强制规定更能缓和当事人之间的矛盾。且物业服务合同的标准一般高于法律规定, 能更好的保护业主的权利。

基于以上原因, 笔者认为在我国现有审判实践中, 应将安全保障义务界定为法定义务, 同时承认物业服务合同也是安保义务的重要渊源。

四、物业公司违反安保义务的责任分析

(一) 违反安保义务的责任性质

对于物业公司安保义务的性质, 前文已在论述中将其界定为法定义务, 不排除合同的适用。因此, 法律规定和合同约定都是安保义务的来源。违反法定义务导致侵权责任, 违反合同约定导致违约责任。

物业公司的安保义务既包括防止自身行为导致业主侵害, 也包括防止第三人的行为导致业主侵害。前一种情况较为简单, 若物业公司与业主在物业服务合同中未约定安保义务, 则物业公司未尽安保义务承担侵权责任;若合同中有安保义务, 则业主可以选择追究物业公司的违约责任或侵权责任。

在后一种情况下, 在认定相关责任时易产生冲突, 因此, 在第三人侵权中, 物业公司承担安保责任就存在两种情形:

一种情形是, 物业公司和业主之间在物业服务合同中未约定安保义务。如果物业公司未尽安全保障义务, 则业主通过主张物业公司的侵权责任获得救济;如果物业公司已尽安保义务, 物业公司不用承担任何责任, 业主只能通过追究第三人的侵权责任补救自己的损失。

另一种情形是, 物业公司和业主之间在物业服务合同中约定了安全保障义务。如果物业公司未尽到安保义务, 其行为既违反了合同约定, 也违反了法律规定。则该义务的违反导致既存在违约责任也存在侵权责任, 根据《合同法》第一百二十二条规定:因当事人的违约行为, 侵害对方人身、财产权益的, 受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任, 业主可以择一行使。如果物业公司已尽安保义务, 根据《侵权责任法》, 其无需承担责任, 业主只能要求物业公司承担合同责任来保障自己的权利。

(二) 责任竞合时业主的选择

如上所述, 物业公司违反安保义务承担责任的具体形式无外乎侵权责任和合同责任的博弈。如果只能通过其中一种责任主张权利, 孰优孰劣我们无需判断;若存在责任的竞合问题, 业主的手里拥有了选择权, 如何选择最有利于权利救济的途径就成了关键。

合同责任与侵权责任相比, 一方面, 具体到物业服务领域, 无论物业公司是否有过错, 只要物业公司没有按照合同的约定履行义务, 就应对业主的损失承担责任, 这在很大程度上减轻了业主的举证责任。另一方面, 合同的内容可以经双方当事人协商, 业主可以在签订物业服务合同时提高物业公司安保义务的标准。

但是, 业主在主张合同责任时, 也存在几个问题:首先, 违约责任的形式主要有强制实际履行、支付违约金、赔偿损失等财产责任, 不包括人身性损害的救济。并且我国的合同法将精神损害赔偿排除在合同责任之外 (除了侵犯具有人格意义的物品及死者的遗体、遗骨外) , 这使得合同责任相对于侵权责任有天然缺陷。在第三人侵权中, 业主受到损害的往往也包括人身权利, 如果通过向物业公司主张违约, 其所受精神损害不能得到法院的支持。其次, 物业服务合同大都是格式合同, 物业公司与业主相比, 其对法律法规的认识和应用能力强, 使得有些物业公司在格式合同中容易规避法律, 减轻自身责任, 增加业主的负担, 损害业主的利益。最后, 随着社会的发展以及交往习惯、习俗的改变, 安全保障责任的新情况可能会继续产生, 合同责任不及侵权责任扩张性和适应性强。

因此, 笔者认为, 若物业公司违反了安保义务, 业主最好通过追究物业公司的侵权责任来维护自己的权益, 弥补损失。

摘要：房地产经济的繁荣推动了物业管理行业的发展壮大, 人们对私有权利保护意识的逐步提高, 使其对居住环境提出了更高的要求, 安全保障义务应势而生。但现有法律的不完善使安保义务成为横亘在物业公司与业主之间的障碍。通过分析并合理界定物业公司安保义务的性质, 进而阐明安保义务的违反所导致的责任性质, 并对具体责任的认定和责任承担提出个人看法建议。

关键词：物业管理,安保义务,性质,责任

参考文献

[1].梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由·侵权行为编·继承编[M].法律出版社, 2004.

[2].杨立新.人身损害赔偿——以最高人民法院人身损害赔偿司法解释为例[M].人民法院出版社, 2004.

[3].张新宝, 唐青林.经营者对服务场所的安全保障义务[J].法学研究, 2003 (3)

篇4：小区物业收费管理系统

关键词 ASP.NET 信息管理数据库收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1）管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

篇5：小区物业安保方案

一、目的：加强工作效率，节约部门的成本开支，在人力招聘上增加竞争力，增强人员素质。目前拟在**的安保人员作出调整，作为试点推广。

二、调整方法

1、现阶段为三班倒8小时工作制，拟调整为二班倒12小时工作制。即每个岗位可调整出1个工作人员。

2、人员计算：如按**一线工作岗位计算，共有6个岗位共24人（含顶休）。调整为12小时工作制后可调整为5个岗13人（含礼仪岗和顶休岗），共减少7人编制。

三、成本计算（按上述24人计算）

1、现有**物业保安每月工资标准为1730元，24人工资总额为41520元；

2、调整为12小时上班制（即国家规定8小时，4小时为加班时间），按每月休息6天计（十天转班一次），则每周的加班时间约为28小时（国家规定每周工作时间为44小时），每月约加班96小时。

3、12小时工作制应支付每人最低工资标准，具体计算公式： 1010元（按梅州2013年最低工资标准）+96小时（加班时间）×5元/小时（加班工资）+280元（各项补助合计）=1770元。

4、公司支出减少情况（调整前后对比）：

工资支出减少1730元×7人=12110元/月；其它费用（社劳保等）支出减少550元×7人=3850元/月，两项相加为15960元/月。另外服装费用每年1460元/人×7人=10220元。全年最少可节约20.174万元（不含其它节约福利项目）。

三、综上，如将安保人员的工作时间调整为12小时工作制后，将取得以下成绩：

1、节约创效，如实行岗位越多，成本节约越多；

2、可解决近年来普遍招工难的难题；

3、因待遇较高，对招入人员择优录取，可全面提升保安的综合素质，打造精兵强将，能发挥更大作用，提升工作效率；

4、缩短员工的业余时间，能有效减少员工参与“黄赌毒”的社会不良行为；

5、高素质工作人员可提升物业公司的公司形象、等级。以上方案建议仍有未考虑周到的地方，请公司领导给予审核指正，如能顺利实施，希望能为公司经营管理的进一步完善做出补充作用。

**物业管理有限公司

二〇一三年四月五日

公司领导：

为加强**物业安保人员工作效率，节约部门的成本开支，在人力招聘上增加竞争力，增强人员素质。现拟**物业部分安保人员工作调整的方案（详见附件）。

篇6：物业小区管理方案

大家好！

x园物业服务中心已与20xx年11月30日之前将ZXx园小区停车管理方案以书面的形式送达至每户业主家中，现烦请各位业主朋友们在阅悉小区停车管理方案后，进行方案表决。

方案表决时间：20xx年12月3日---20xx年12月12日18点止；

您可通过以下途径进行方案表决：

① 武汉ZX论坛：xxx;（凡属于ZXx园小区业主，在本贴后面回复即可进行投票）

②x园业委会意见箱；

③电子邮箱：xxxx；

④物业服务中心前台登记；

⑤您所在区域物业服务助理短信：1xx8；

在通过以上途径对停车方案进行表决时，以房号为单位，每户仅限1票有效票。投票表决时请务必填写您的房号、方案一或者方案二。如果您的表决票信息不清晰或不完整，将按照《x园小区议事规则》相关规定纳入大多数选票。

请您在20xx年12月12日下午18点前将选票投入选票箱，逾期未送回的选票将按照《x园小区议事规则》相关规定纳入大多数选票。

烦请广大业主朋友们在约定时间内投递您的表决票，敬请大家知悉并相互转告。

篇7：小区物业活动方案

以党的群众路线教育实践活动精神为指导，以“业主满意”为出发点，坚持“政府引导、市场主导，属地管理、业主参与”的原则，开展住宅小区物业管理突出问题专项整治，不断完善提升物业管理服务水平，为建设美丽、和谐潍坊奠定坚实基石。

二、整治重点

通过专项整治，切实解决群众反映强烈的物业管理体制不理顺、物业服务水平偏低、维修资金使用难、业主委员会组建率不高、老旧小区管理难等突出问题。

三、整治措施

(一)理顺物业管理体制

将小区物业管理纳入社区管理体系。各区(开发区)物业主管部门要加强协调，20XX年底前，建立区物业主管部门、街办、居委会三级物业管理监管体制，并将物业管理纳入各区(开发区)对街办、居委会的工作考核内容。物业主管部门应设立专门物业管理办公室，配置足够数量的专职工作人员;街办要明确物业管理分管领导，落实专职工作人员;每个居委会应配备2名以上人员专门负责物业管理工作。

(二)加强业主委员会组建工作

各区(开发区)物业主管部门要完善业主委员会组建及运作的工作制度和业务流程，督促街办在符合条件的住宅小区牵头组建业主委员会。业主委员会选举产生后，指导其在60日内与业主大会新选聘的`物业企业签订物业服务合同，实现“前期物业”与“后期物业”的有效衔接;尚未按规定签订物业服务合同的，于8月底前补签到位。

(三)完善提升物业管理服务水平

一是提升从业人员整体素质。各区(开发区)物业主管部门要对辖区物业管理专业人员分层次、分类别、分工种进行全面培训，8月底前全部轮训一遍;加强对业主委员会主任及委员培训，提升其开展业主自治的工作能力;严格落实物业管理师制度，利用两年时间，逐步将物业管理师与企业资质、项目经理上岗等工作挂钩，提升从业人员的知识层次;新设立物业企业，从业人员经培训取得上岗证书后方可申请办理资质。二是开展物业管理优秀项目复核。年底前，对20XX年至20XX年期间获得的国家、省、市级优秀物业管理项目进行复核，对达不到标准的项目责令整改，整改仍不合格的项目，按有关规定撤销荣誉称号。8月底前，各区(开发区)物业主管部门完成辖区优秀项目的复核，9月份开始市局进行检查验收。三是充分发挥市场调节作用。进一步简政放权，放开物业管理招投标代理和开标有形市场，建立更加公平、公正、公开的市场竞争秩序。四是开通物业服务投诉举报热线。通过热线电话统一受理物业管理投诉举报，建立科学、高效的投诉处理制度和运作机制，及时为群众解决问题。

(四)提高住宅专项维修资金使用效率

一是修改完善维修资金使用办法，精简工作流程，缩短办理时限，提高办事效率。二是实施“否定表决”方式。通过公示征求业主意见，表达反对意见的业主未超过三分之一，即可使用维修资金，解决“三分之二”签字难题。三是细化应急使用范围。对危及业主生命财产安全的维修问题进行梳理，列入应急维修范围，启动应急使用程序，将资金及时拨付到位，切实维护业主权益。

(五)实施老旧小区更新改造

开展“城市更新、扮靓潍坊”行动，利用四年左右的时间，对市区老旧小区存在的楼宇功能落后、环境脏乱差、配套设施不全、居住生活不方便等问题进行集中治理。20XX年，奎文、潍城两区分别完成2个老旧小区的更新改造，坊子、寒亭、高新三区分别完成1个老旧小区的更新改造。各区应建立老旧小区长效管理机制，对老旧小区接管单位给予一定补贴。

四、组织保障

(一)强化组织领导

各区(开发区)物业主管部门要深刻认识物业管理专项整治工作的重要意义。为加强组织领导，市里成立物业管理专项整治工作领导小组，由局长为组长，有关科室(单位)负责人为成员，办公室设在市物业办。各区(开发区)物业主管部门也要成立相应的组织机构，加强组织领导，确保各项工作落到实处。

(二)加强督查考核

各区(开发区)物业主管部门要对专项整治的任务目标进行认真分析，分解落实到人，建立目标考核和责任追究机制。工作中要深入社区、企业及业主家中，加强问题调研，充分征求意见，切实为企业和群众排忧解难。8月底，市局群众路线教育实践活动领导小组将对各区(开发区)物业管理突出问题专项整治工作完成及进展情况进行考核，工作落实不到位，影响全市整治活动效果的，按规定追究相关责任。

(三)加大宣传力度

篇8：北京市写字楼物业安保问题研究

物业管理是经济市场化的客观需求和必然产物。随着社会经济的发展,物业管理中的安保管理愈来愈重要。物业管理区域内的安保工作做不好,有可能造成业主的人身和财产损失,也会对企业运营产生很大的影响。

1 安保管理的内涵及重要性

在物业管理中,安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。安保管理是以规范的管理模式,先进的管理策略,人性化的管理,向区域内的业主提供的安全防范服务、礼仪接待服务、车辆管理服务、保安应急处理服务等一系列管理服务[1]。安保管理是做好物业安全工作的关键,是其他工作有序进行的前提和保障。

在2005年,北京市消协开展过一个关于100个写字楼物业管理状况的调查,其中82%的业主认为安保人员的行为规范差,35.1% 的业主表示因公司安全保卫措施不利,其人身、财产安全受到过损害。由此可见写字楼物业安保工作正常合理运行已成为迫切要解决的问题。

2 北京某高级写字楼物业安保管理现状

2012年初PG集团写字楼物业共有安保人员171人,基本能满足工作需要。具体分布如下:副经理以上6人、大队长2人、秘书3人、监控室32人、中控室14人、内保46人、外保68人。大队长主要负责安保人员训练及日常巡逻,秘书协助经理及各队长工作,监控室负责大楼的监控工作,中控室负责消防安全工作,内保人员负责楼层巡逻工作,外保人员负责大楼周围安全工作。

2.1 安保人员结构现状

物业管理特别是写字楼物业中,安保人员的重要性不言而喻。安保人员的素质直接影响到其工作的好坏,直接影响到企业更好地发展[2]。安保人员一部分源于警校和武校,一部分来自转业军人,还有一部分来源于社会和农村的闲杂人员。而一支保安队伍的纯正优劣往往依据于这几部分的比例。PG集团安保部门这方面比例失调,员工素质普遍较低。

PG集团安保人员结构中总经理1人,退伍军人、高中学历;经理1人,大专学历;副经理4人,2人高中学历,2人初中学历;秘书3人,2人大专以上学历、1人初中学历;大队长2人,退伍军人、高中学历;监控室及内保共78人,1名大专以上学历,2名高中学历,75名初中学历。中控室14人,7人中专学历,7名初中学历。外保人员68人均为初中学历,其中45人为退伍军人。

2.2 员工素质培训现状

通过对保卫部进行的专项调查表明,公司每年对保卫部的培训投入约为10万左右,人均培训费用投入较低;而其中的大部分都用在了保卫部门领导身上,投入结构不合理。普通员工培训费用投入较少,人均不足百元。

通过问卷调查了解到,公司会不定期对新进安保人员进行3天的培训,主要介绍公司情况、各领导情况及必要的礼仪,没有包括所从事工作的岗前培训。对于在职员工,每周二会进行SOP培训,所培训的内容都是纯理论性的,并不具体,也流于形式。企业偶尔会组织国学培训,但也基本都是应付差事,达不到预期的培训目的。

安保人员没有得到好的培训,素质提高不足,对安全知识了解不多,一方面影响安保工作,另一方面也影响员工的归属感,员工普遍都有被忽略的感觉。

2.3 安保人员薪酬结构现状

薪酬是劳动者因向所在组织提供劳务而获得的各种形式的酬劳。合理的薪酬对吸引和留住人才,提高员工士气,提高公司竞争力,都有不可忽视的作用[3]。表1是2012年初PG集团各个部门岗位的员工月工资统计情况。

统计数据表明PG集团保卫部与其他部门相比各岗位员工工资水平低,且保卫部各个级别之间薪酬设计及福利分配均不合理,与北京市同等规模企业安保人员工资之间有较大的差异,导致安保人员工作积极性不高。

2.4 安保人员流动性调查

社会上物业安保人员流失现象普遍较严重,对PG集团写字楼2012年1月14日至5月14日4个月期间调查也发现,其人员流失较为普遍,具体情况如表2。

统计调查表明安保人员流动性大的原因有:工资待遇不理想、对专业技能掌握不够、与未来职业规划不匹配、晋升不公平、管理不规范、工作内容繁琐单一性等。安保队伍的年轻化选择也是一个重要原因,调查发现有129人年龄集中在18到23岁之间,24～30岁间有21人,年轻人员不喜欢单调乏味的工作,也导致安保人员的流动性较大。

3 安保管理制度现状分析

PG集团目前制度规章多,但安保人员岗位制度不完善,安保管理依然存在不规范之处,对安保人员的激励机制也不够健全。

3.1 岗位制度不完善

根据对保卫部调查发现,现存的规章制度不完善,没有设立查岗制度和具体的岗位责任制度等。部分安保人员不明确岗位职责,聚岗,串岗,睡岗,离岗现象严重。对应的奖惩机制不够完善且力度不够,致使安保人员对所犯错误视而不见,屡错屡犯。上班时间上厕所抽烟,偷懒等已屡见不鲜、员工之间打架也时有发生。

下面是对2012年1-6月时间段内,171名安保人员上班期间的违纪情况进行的现场调查和问卷调查统计(百分比为出现以下现象的人员之和与安保人员总数之比)。

3.2 制度执行不到位

安保管理如采用军队式的管理,可以培养一支正规的队伍,更好的完成安保工作。PG集团保卫部采用半军事化管理,日常管理有叠军被、收拾内务、军训、擒敌拳、汇操等项目,但具体管理实施很不到位。军训课目少,跑操时间短,擒敌拳不熟练,且好多安保人员以各种理由不参加,平均每天各种训练不到一小时。不规范、不深入的半军事化管理不但不利于安保人员的管理,有时也会适得其反。

部门管理者为防紧急事件发生,在安保人员的请假制度执行方面又过于严苛。企业规定的每周允许外出的次数和时间很难保证,且批准手续繁琐。对此90%以上的安保人员很不满意,这也是导致安保人员流失的重要原因。

3.3 激励机制缺乏

PG集团其他部门员工激励机制还较健全,一般被提拔的均为有突出贡献员工,并且对优秀员工进行物质奖励。保卫部则缺乏员工激励机制,优秀的员工不被重视,很难被提拔。2012年1月14日到5月14日期间,有8名安保人员被提拔为分队长,其中5名是因为年会表演节目而受领导关照;2名是因为与大队长的个人关系;其余1名是安保经理秘书的亲戚。3名分队长降为普通队员,原因不公布。职位调整没有公示说明,均是内部领导自行决定。

4 安保人员管理对策

在北京写字楼管理逐渐步入国际化的同时,必须对安保管理方面存在的问题提出相应的解决措施,这样企业集团才会慢慢与国际化接轨。为此提出以下的具体解决措施。

4.1 做好人员引进工作

针对安保人员整体学历低、素质低的情况,应该严把招聘关,拓宽招聘渠道,招揽满意人才,并且应该激励安保人员自我学习或再教育。

引进人才时不应草率从事,招聘退伍军人也要对其进行考核。可通过武警院校等毕业生洽谈会、人才市场、专业招聘会等方式拓宽招聘渠道和选择范围。调整招聘条件,不能盲目限制身高和视力,要全面考核各方面素质。招聘过程要坚持公开,公正,择优的原则,对应聘人员的学历,专业技能,工作实际能力等进行考察评价,然后根据实际需要择优录取。

4.2 做好员工培训工作

做好招聘工作的同时,必须鼓励现有员工不断学习,提高自身的学历水平, PG集团可以通过与高职院校合作开展再教育培养安保人员,提升其个人素质和专业技能水平。

具体实施中要加大对普通安保人员的专业培训投入。考虑岗位需要及特点,注重资质、潜质,挖掘其才能,并合理编排培训计划,包括认知培训和技能培训。认知培训主要包括公司概况、岗位制度、员工守则、企业文化等内容,帮助新员工更快更好地适应岗位。技能培训包括消防安全技能、监控室操纵技能、交通指挥技能、岗位实际工作技能,应急处理技能等。

4.3 建立合理的薪酬机制

满意的薪酬,不仅关系到安保人员的切身利益,也影响企业安保工作的正常运转,企业应为安保人员调整基本工资,特别是对普通安保人员工资的调整,不低于社会平均水平。进一步完善福利、奖金制度,与个人贡献相结合,并以制度条文的形式加以规范。严格执行法定节假日加班的工资补偿,减少因为工资福利不公平、加班不公平而产生人员流失。

5 安保管理制度对策

经过调查,PG集团物业安保人员对目前的安保管理不满意,对工作职责不明确,企业应加强管理制度建设并保障执行。

5.1 建立健全岗位责任制度

首先应在物业服务合同中,对物业安保人员的职责和义务作明确的规定,让业主与安保人员均明确双方的权利和义务[4]。

其次根据实际情况对所提供的安保服务制定一系列详细的规章制度。不断总结和完善安保岗位职责制度。在实际运用中,应该根据具体情况及时调整并做出总结。这不仅是对安保管理的要求,也是物业业主遇到问题追究责任的依据。只有建立健全岗位责任制度,安保人员才能明确自身职责,做好本职工作。

5.2 严格规范管理

安保队伍管理应支持安保人员队伍建设,严格军事化管理,提高人员身体素质。应该加强作息管理,保证内务质量、严格训练制度,通过强化训练,培养一支一流的安保队伍[5]。

人员管理方面应从安保人员的切身利益出发,依靠基层队员进行民主管理。要改善请假制度,实施人性化管理,让其感受到集团的温暖,从而安心做好安保工作。

5.3 建立健全激励机制

保卫部也应建立健全激励机制,对于优秀员工应及时给与鼓励,对于犯错误的人员应及时给与批评教育,对于有突出贡献的安保人员应该给与现金或物质奖励。其次应将日常综合表现与晋升机制相结合,以激励其更好地做好日常安保工作。最后还要防止不透明操作,对人员调整应该予以公布,以更好地激励安保人员。

参考文献

[1]刘静坤.我国保安业现存问题解析及改革设想[J].江西公安专科学校学报,2005,96(4):71-76.