住宅小区物业管理合同

关键词： 物业管理 住宅小区

住宅小区物业管理合同（精选8篇）

篇1：住宅小区物业管理合同

物业管理服务合同

第一章 总则

一、本合同当事人：

委托方（以下简称甲方）： 受托方（以下简称乙方）： 马鞍山市建华物业有限责任公司

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。

二、物业基本情况 物业类型： 综合小区

座落位置： 四 至：东 西 占地面积： 35600平方米 建筑面积： 95600平方米

其中 住宅房屋建筑面积：68078.66平方米 非住宅房屋建筑面积：12568.71平方米

三、乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

四、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

五、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）。

六、住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车库、停车库及地面停车位等。

七、住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所等等

八、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。

九、公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。

十、小区交通与车辆停放秩序的管理。

十一、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。对大地豪庭住宅小区实行24小时封闭式管理，对大地豪庭住宅小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。

十二、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。

十三、为小区业主提供社区文化娱乐服务。

十四、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。

十五、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，停车费用等；并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电费用。

十六、在甲方的授权和配合下，对违反业主公约的行为及时采取规劝、批评、制止，直至诉讼等措施。

十七、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项

第三章 委托管理期限

十八、委托管理期限为三年。自2012年 10月 28日起至2015年 10月 28日止。

第四章 双方权利义务

十九、甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；

3、核准乙方拟定的物业管理制度；

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5、审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算；

6、向乙方提供必要的物业管理用房（产权归甲方）由乙方无偿使用；物业管理用房建筑面积根据具体情势另行协商。

7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交，乙方须书面签收并妥善保存；

8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，甲方负责协助催交；

9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

二十、乙方权利义务

1、积极履行物业管理服务职责；

2、根据有关法律法规及本合同的约定，制订符合本物业管理区域特性的物业管理制度；

3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

4、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约和物业管理制度的行为进行处理。

5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业 的全部管理责任转让给第三方；

6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，同时报送有关经费预算，经双方议定并甲方书面核准后由乙方组织实施；

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

8、负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告。

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10、对小区共用部位的经营性活动应当经过甲方的书面许可；

11、物业管理用房水电及维护费用由乙方承担；

12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，甲方应当书面签收；

13、按照国家规定和相关程序收取或代收代缴有关费用，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明，并接受甲方和业主监督

公摊费用应在收费前公布，并接受甲方审核。同时业主有权查阅公摊水电费用数据的相关凭证。

小区公共收入应每季度公布，并接受甲方审核。

14、乙方物业管理服务工作，接受甲方及业主检查与监督。（1）乙方每月工作计划，应当公布，并报甲方备案；

（2）业主的投诉记录及解决办法，乙方应每个月向甲方报告一次；

（3）合同期间第一年内，乙方应当每季度向业主委员会工作述职一次，以后每半年述职一次；每年向业主大会述职一次；

（4）乙方应当每半年出具并公示致全体业主的半年工作总结报告，报告内容应当客观真实；

15、乙方的行为除受本合同约束外，还应符合国家及本地物业管理的相关规定。

第五章 物业管理服务质量标准与目标管理

二十一、物业管理服务质量标准按照《住宅小区物业管理服务标准》（详见附件一）执行

二十二、乙方须按照下列约定及本合同附件二确定的要求，实行目标管理：

1、房屋外观：外观完好、整洁；

2、设备运行：正常，规范操作，完善保养，保证设备的正常运行；

3、房屋及设施、设备的维修、养护：建立完善的维修、养护制度，规范操作，做好相关记录，保证投诉回访处理率达100%；

4、公共环境：全天候全方位保持整洁卫生，严格管理，无乱设摊点和广告牌，无乱贴乱画现象；

5、绿化：公共绿化无破坏，专人负责，修剪及时，整齐美观；

6、交通秩序：安全有序；

7、保安：实行24小时安保巡查制，重点部位定人定岗，监控中心24小时值守，做好安全防范工作；

8、急修：急修及时率达98%以上；

小修：及时，快捷，保证质量，工完料清，建立回访制度；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：95%以上。

二十三、对非住宅类物业的管理服务，按照本合同第21条、第22条规定同等水准执行。

第六章 物业管理服务费及其管理

二十四、大地豪庭住宅小区物业管理服务费按如下标准收取： 住宅物业按产权面积每平方米 0.50元/月； 商业及办公物业按产权面积每平方米1.10元/月。

空置物业的收费标准按照《安徽省物业服务收费管理实施办法》执行。二

十五、住宅小区物业管理服务费由乙方按季直接向业主收取；

乙方应在收费前10日向缴费业主公布上一次物业服务收费明细帐单并接受业主查询

乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。二

十六、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。乙方有权对无故欠费经沟通无效后的业主进行公示通报并可提起讼诉进行追讨。

二十七、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，反对无理拖欠物业管理服务费及应缴纳的其它费用，侵害其他缴费业主的合法权益。

二十八、.乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。

二十九、住宅小区物业管理服务费所有收支账目，由乙方每半年向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每年7月中旬和次年元月中旬，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会并得到业主委员会许可。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。

三

十、甲方有权自行或者聘请独立会计审计机构每年对上述帐目进行查验审核一次，有关费用在甲方的活动经费中支出。

三

十一、维修基金的收支管理

1.住宅小区维修基金按政府规定的维修基金使用范围专款专用。

2.住宅小区专项维修基金的使用，按乙方先立项报价，业主委员会审核签字后才实施的程序进行运作。

3.住宅小区维修基金的收支、使用账目，每半年由业主委员会向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交乙方核查备存。账目公布时间为每年元月中旬和7月中旬。

4.维修基金由甲方负责向开发商追讨并完善相关手续。在小区须动用该专用基金时，且原开发商拒绝配合办理该专用基金使用手续的情况下，由甲方负责。

三

十二、其他费用及其处理：

1、停车费用，仍维持现有标准。

2、水电公摊范围及公摊方式，仍维持现状。

3、小区公共收入的分配按照相关规定执行。

4、为均衡业主之间、以及业主与物业公司之间的利益，需要调整现有标准时，将由业主委员会经业主大会同意后，在政府有关规定及指导价范围内与乙方另行约定。

第七章、合同的终止、续约与交接

三

十三、住宅小区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前10天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备资料等交接清单，送业主委员会审核。物业收费财务帐目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。

三

十五、发生下列情形之一，甲乙各方可以单方面解除合同；

1.乙方连续3个月物业管理公共服务费收缴率低于70%时，乙方有权单方面解除本合同。

2.发生下列情形之一，甲方可以单方面解除合同：（1）因乙方管理失责，导致出现重大治安、消防责任事故；

（2）乙方未按照或达不到本合同第三条约定的服务标准、服务质量承诺提供服务，甲方有权要求乙方及时整改，整改到期仍达不到约定标准的；

（3）乱收费、做假帐、财务弄虚作假的；

（4）乙方向甲方业主委员会委员有请客送礼、不收减收物业费用等行贿行为的；（5）法律法规规定的其他情形。

三十六、一方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知另一方。由业主委员会召开业主大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。

第八章 争议的解决及违约责任

三

十七、甲方、乙方以及业主因本合同及物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可提起诉讼。

三

十八、违约责任：

1、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

2、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。

3、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。

第九章、其他事项

三

十九、本合同执行过程中与国家政策法规发生冲突时，以国家法律法规为准。四

十、合同期内因物价指数上涨或国家货币政策重大调整，造成乙方物业服务亏损运行时，在服务质量保证并且财务公开可信的前提下，经过业主大会表决通过后，甲方应配合乙方对物业管理服务单价进行调整。

四

十一、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。四

十二、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。

四

十三、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。

甲方： 乙方：

负责人： 负责人：

签署日期：

篇2：住宅小区物业管理合同

受委托方(以下简称乙方)：______________公司

为加强_________(物业名称)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

1、物业名称：_________;

2、物业类型：_________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合);

3、座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号;

4、占地面积：_________平方米;

5、建筑面积：_________平方米，

其中：住宅面积：_________平方米(分别为别墅_________平方米、复式别墅_________平方米、高层_________平方米、多层_________平方米);

商业面积：_________平方米;

服务楼面积：_________平方米(含首层停车库);

其它面积(配电房、地下室等)_________平方米。

6、住宅户数：_________户(截止_________年_________月_________日止，业主入伙户数_________户，_________户未入伙)。

第二条委托管理事项

1、本住宅区房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理。

2、本住宅区房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3、本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房/棚、停车场等)的维修、养护和管理。

4、本住宅区规划红线内的属配套服务设施(篮球场、儿童游乐园、康乐设施、中心广场等)的维修、养护和管理。

5、本住宅区公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运;小区消杀;公共区域绿化等。

6、本住宅区交通、车辆行驶、停泊及管理。

7、本住宅区的安全管理，实行24小时封闭式管理，对规划红线内范围进行全天候安全监控和巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助当地公安机关做好小区的保安工作。

8、本住宅区的社区文化的开展建设。

9、本住宅区物业、业主、管理服务档案、资料的建立、保管和使用的管理。

10、以及相关法规和行业政策规定的，和在本合同签订后新规定的应由物业管理公司承担的其它事项。

第三条合同期限

本合同委托管理期限为：_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四条双方的权利义务

1、甲方权利义务。

(1)代表和维护产权人、使用人的合法权益;

(2)制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约;

(3)审定乙方制定的物业管理方案;

(4)检查监督乙方管理工作的执行情况;

(5)审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

(6)在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积管理用房(产权仍属甲方)，由乙方按下列第________项执行;

a、无偿使用;

b 、按建筑面积每月每平方米________元租用，其租金收入用于________。

(7)负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起________日内向乙方提供;

(8)当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以________方式偿付;

(9)协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;

a、_________。

b、_________。

(10)协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活。

2、乙方的权利和义务。

(1)根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安;

(2)对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

(3)按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理;

(4)选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

(5)负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施;

(6)向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督;

(7)每______个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况;

(8)对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;

(9)本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

第五条物业管理服务要求标准

乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到______%。

(1)房屋外观：____________

(2)设备运行：____________

(3)房屋及设施、设备的维修、养护：____________

(4)公共环境：_____________

(5)绿化：__________________

(6)交通秩序：_____________

(7)保安：__________________

(8)急修：__________________

小修：_______________________

第六条管理服务费用

1、本物业的`管理服务费按下列第____项执行：

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积____元

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积____元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积____元;支付期限：____;方式：____;

2、管理服务费标准的调整按下列第____项执行：

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年____%的幅度上调;

(3)按每年____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

4、房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5、本物业的公用设施专用基金共计____元，由甲方负责在____时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6、乙方在接管本物业中发生的前期管理费用____元，按下列第____项执行：

(1)由甲方在本合同生效之日起____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在____费用中支付;

7、因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第____项执行：

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的____%;

第七条违约责任

1、甲方或甲方承租人违反本协议及该物业管理文件的规定属违约，若因甲方或甲方承租人违约而造成该物业管理失当或乙方的损失，甲方或相应责任人应予赔偿，赔偿以实际损失额为限。甲方或甲方承租人因违反管理公约等文件，构成的违约行为，责任方还应按该等文件规定向乙方交纳违约金。

2、若因乙方管理不当、疏于管理而造成甲方的物业的损失，乙方应负责修复。若因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名投诉或联名提议要求撤换乙方，乙方自愿终止本合同，将物业完整地移交甲方。

第八条其他事项

1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5、本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

6、本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

7、本合同自签订之日起生效。

甲方(盖章)：_______________乙方(盖章)：_______________

篇3：浅议住宅小区供用水合同的签订

一、合同签订主体

过去供水公司只负责到总水表, 按总水表收费, 水表以内的公共供水设施由产权单位负责维修并按期对各业主查表收水费, 现在小区建成后就交给物业公司管理, 实践中供用水合同多与开发商、物业签订, 但是开发商将住房出售后产权已转移给业主, 物业公司是受委托提供服务的, 他们既不是产权人, 也不是用水人, 都不是适当的供用水合同签订主体, 事实上这些单位也不愿签订。合同应与真正的产权人———每户业主签订, 小区共用部分供水设施的维护管理在与共用设施的共同产权人———全体业主 (业主委员会) 签订。

二、如何签订

小区建设期间开发商申请用水, 并签订包括建设用水、设施维护维修等内容的供用水合同, 竣工验收后, 开发商将相关资料报供水公司备案, 业主入住前凭购房合同或产权证书与供水公司签订供用水合同后, 装表通水;待小区入住率达到50%以上, 开发商可组织业主成立业主委员会, 与供水公司三方协商确定小区共用供水设施的管理维护事宜, 签订共用部分供用水合同, 约定开发商何时移交给业委会, 质保期内的维护维修、期满后的维护维修, 小区绿化、卫生等公共用水水费的承担等事宜。

三、合同内容

除了常规内容外, 以下几点内容应予以注意:

1. 供水设施产权分界及维护维修责任。

供水设施产权可分为:业主自用设施、业主共用设施产权和市政公共供水设施。城市供水企业与用户按有关规定对各自管理的供水设施应当定期检查维修, 确保设施安全运行。产权划分大多以计费水表为分界点, 各地情况不同, 也有其他产权划分方式。明确产权分界是维护维修责任的前提, 应根据各地的具体情况和供水设施的产权关系划分维修维护责任, 由相关业主共同所有、共同使用、共同管理维护维修;全体业主共有的楼外与公共供水管道分界点之间的小区庭院供水设施, 可以委托物业管理维护, 也可以委托供水公司维修, 现阶段大部分由开发商自有的物业公司, 长期负责共用设施的维护维修, 部分具备条件的与供水公司签订了委托维护维修合同;小区公共供水设施作为用户投资建设的城市供水设施, 其产权人需要委托城市供水企业管理、维护的, 应当与城市供水企业协商签订委托合同;需要移交给供水企业的, 应按有关规定办理移交手续。

2. 计量水表。

计量水表是供用双方的计费依据, 还是产权划分的节点, 水表及附属设施是由户支付费用, 开发商建设时统一安装, 或委托供水企业安装、修建。水表尽管属于用户所有, 定期抄验水表读数以及定期更换、维修水表工作必须由供水企业承担, 是供水企业应当履行的合同义务, 这就涉及到抄验水表读数以及定期更换、维修水表工作时, 用户必须履行相应的协助义务, 供水企业必须履行通知义务, 以及供水人在抄验或更换水表时, 发现读数值或显示值异常应履行的及时告知义务。双方必须履行各自的义务, 才能保证供用水合同全面、实际履行, 增强供用水双方的协作与信任。

3. 违约金。

建设部关于对自来水水费滞纳金有关问题的复函中, 取消了供水企业收取水费滞纳金, 可通过与用户协商, 改收逾期水费违约金, 在供水合同中约定逾期付款的违约金标准, 没有约定的可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算逾期付款违约金。滞纳金的主要作用是督促用户按时交纳水费, 但从目前合同签订工作中来看, 供水企业有的不重视违约金的作用, 在与用户签订合同时, 违约金条款是空白的, 没有约定, 迟延交纳水费的仅让用户承担和银行利息相同的违约金, 这是鼓励用户拖延交纳水费 (资本运行中银行利息是最低的) ;有的合同中约定违约金仍按过去滞纳金的标准“日千分之五”, 这一标准过高, 实践中很难执行, 法院一般也不会支持, 违约金的标准还是以不超过银行同期贷款利息的四倍以内为宜。

篇4：住宅小区物业管理之我见

关键词：小区；物业管理；服务

中图分类号：G632 文献标识码：B 文章编号：1002-7661（2016）17-011-01

物业管理行业作为房地产产业的衍生行业，随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的住宅小区投入使用，物业管理进入大发展阶段。住宅小区物业管理的出现，使得居民的住居环境、生活环境得到一定的保障。随着社会的发展，物业管理行业的问题逐渐显现，近几年经常发生物业管理公司与业主之间的矛盾问题，并在社会中反应激烈。所以，谋求物业管理的工作改革和缓和与业主之间的矛盾问题逐渐得到重视，这些问题的解决，有利于物业管理行业的发展，也有利于居民自身的环境建设。

一、住宅小区物业管理的范畴及管理现状

住宅小区物业管理指的是，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。随着物业管理行业的发展而产生的问题越来越多，房地产开发商、物业管理部门和业主之间的关联存在，使得矛盾越来越激烈，主要可以概括为房屋质量问题和物业服务水平问题。当前，小区物业管理仅仅提供管理功能，管理的收入主要是依靠小区业主缴纳的物业费及其他商业收入，小区物业管理公司受发展原因及费用等其他因素影响，整体服务水平不高，再加上房地产开发商的房屋建设质量问题，使得小区业主认为缴纳了物业费而物业公司没有提供相应的服务，三者之间的矛盾加剧，业主拒缴物业费，物业公司收入困难，从而产生恶性循环，如果不解决，当矛盾达到一定程度，很容易产生社会问题，影响小区及居民的生活环境。所以，解决他们之间的矛盾有一定的必要性，促使双方和谐共处，互惠互利。

二、住宅小区物业管理中存在的主要问题及分析

1、开发商遗留问题

开发商是住宅小区的建设者，对房屋的建设、小区的用地规划有决定作用。对于开发商来说，希望用较少的费用、较少的公共面积来换取经济效益的最大化，所以在开发过程中的房屋的质量问题，绿化面积减少、规划的休闲场所改作他用现象比较严重，这些问题直接关系到业主的切身利益，开发商在业主销售时的承诺及规划，与业主入住后的实际使用情况有冲突，致使直接面对业主的物业管理公司承受来自业主的压力，物业管理公司与开发商沟通与协商存在阻碍或者时间较长时，业主将对开发商的不满情绪直接转移到物业管理公司上，业主的不满主要表现在不缴纳物业费，而这直接影响物业管理公司的运营。物业管理公司的存在与开发商有一定的关联，基于它服务的对象为业主，所以，解决开发商与业主之间的问题，物业管理公司作为一个中间人和协调者，需要发挥其积极的态度和服务精神。

2、物业服务水平问题

物业管理公司的主要服务对象是业主，为业主提供安保、维修、绿化、保洁、车库管理、设备设施建设与维护等服务，业主从物业管理公司提供的服务质量及效率来评判该公司的服务水平。由于物业服务行业的特殊性，决定了他的服务人员整体素质不高，维护和管理的能力不足，不能应对当前社会人们对物业服务的要求，从而引起业主的不满。当业主的服务需求得不到满足，日积月累，逐渐产生对物业管理公司的不满和厌烦，使业主和物业管理公司的矛盾不断激化，引起一系列得到问题。比如，电梯的维护和维修问题，车库管理（租和卖）的问题，绿化地挪为他用等问题，都是目前讨论比较激烈的问题。如何与业主缓和关系，提高自身队伍的建设，是物业服务行业面临的重要问题，这一问题的解决，有利于缓和二者之间的矛盾，进一步促进物业服务行业的进步与发展。

三、对住宅小区物业管理的建议

1、加强与开发商之间的协调，着力解决历史遗留问题

物业管理公司作为一个特殊的存在，与开发商有着一定的关联，在小区的房屋建设、设计规划等方面的沟通协调有着天然的优势。双方在进行移交前可对有可能存在的问题进行探讨，并能约定通过一定的渠道在一定时限内来解决相关问题，规范双方的责任与义务。比如在保质期内房屋漏水，维修队迟迟不来，是不是可以物业公司先垫支费用，再与开发商协商、约定等。业主对于物业管理公司的拖延和不作为是很反感的，在物业管理公司的积极沟通和努力解决问题的情况下，是可以赢得业主的理解。

2、加强自身的队伍建设，提高服务水平

物业管理公司目前大部分的经济来源是依靠业主缴纳物业费，但是单纯依靠这一项的收入来维持整个公司的运营还是比较艰难，再加上业主不按时缴纳，给物业管理公司造成一定的困扰，所以在这种情况下，招聘的管理和服务人员的素质相对较低，很难为业主提供优质的服务。加强自身的队伍建设，一方面可以通过增加收入渠道来提高自身的收益，另一方面可以通过招收高素质的管理人员和服务人员提供服务，第三，加大对管理服务人员的培训投入，逐渐在工作实际中提高个人服务水平。

3、加强与业主之间的沟通，努力营造和谐氛围

物业管理公司不仅仅承担着管理和服务的任务，还作为加强业主之间、业主与物业管理公司之间的联系与沟通，创造一个和谐、互助的氛围。物业管理公司可以通过举办活动、比赛等多种形式，积极鼓励业主们参与到活动中去，让业主了解物业服务，让业主相互熟识，有利于增加大家之间的感情交流，多些沟通与理解，多些帮助与信任，努力营造一个和谐的家园环境。

参考文献：

[1] 陈丽洁 黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代物业，2010（7）：77-78，110.

[2] 费璇.探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施[J].经济研究导刊，2014（20）：69-70.

篇5：小区物业管理合同

第一条 本合同当事人

委托方(以下简称甲方) ：西湖丽景小区业主委员会

受托方(以下简称乙方) ：湖南高新物业有限公司

根据物业管理服务有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对西湖丽景小区实行专业化、一体化的物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

座落位臵：小区位于长沙市岳麓区咸嘉湖路，占地面积：平方米 物业类型及建筑面积：本小区为封闭式带电梯高尚住宅小区，总建筑面积67770平方米。其中住宅：65800平方米，地下车库约5000平方米，商铺：1970平方米。

第二章 物业管理期限

第三条 本合同期限为 年，自 年 月 日起至自 年 月 日止。

第三章 委托管理事项

第四条 小区的房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括梁、柱、基础等承重结构部位、外墙体和墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、停车车位、化粪池、沟渠、池、井(排污)共有部位等。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的给排水系统、公共烟道、共用照明、电梯、供配电设备、消防设施设备、智能监控系统、路灯、文体设施等。

第六条 公用绿化地园艺的养护和管理。

第七条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。

第八条 公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运处理以及业主装修垃圾的有偿清运处理。

第九条 维护小区内公共秩序，包括安全监控，安全巡视，门卫执勤，车辆的进出管理、停泊管理，人员、物品的进出管理，火灾、火警预防与处臵等。

第十条 小区内道路交通管理。

第十一条 管理与物业相关的工程图纸、住户(用户)档案资料与竣工验收资料。

第十二条 物业标识的维护与管理。

第十三条 组织开展社区文化、娱乐活动

第十四条 开展联络、协调与物业服务公司相关单位，有关行政部门的工作。

第十五条 对业主和住户出现治安、环保、物业的装饰装修和使用等方面的违规违约行为，进行制止并及时向有关行政管理部门报告。

第十六条 各项费用的收取：

1、物业管理服务费(群分);

2、装修管理服务费和装修垃圾清运费;

3、共用停车场地、停车位的合理收费;

4、小区内各类广告收费;

5、房屋租赁和其他特约服务收费。

第十七条 其他服务事项

1、业主和住户的临时特约服务;

2、应开发商要求，进行未售车位的代售、代租服务;

3、应业主要求，进行房屋的代租、代售服务;

4、乙方为满足管理需要和业主、物业使用人合理的服务需求，向甲方提出增建或完善配套设施设备、补充园艺绿化(如增设治安岗亭、安全设施、补种苗木、培植绿化等)的建议和方案，如甲方予以采纳的，应协调开发商或业主承担相应费用，乙方可接受委托承揽相应工程项目并保质保量地

完成;

5、利用小区内设立的宣传栏等设施，组织各种书画比赛和展览，营造浓厚的文化艺术氛围，提升小区内生活品位和档次;

6、利用“六一儿童节”和暑假，组织小区内少年儿童参加各种社会实践和少儿书画等活动，让小朋友们健康、快乐地成长;

7、每年1～2次组织开展各类文化、娱乐活动，增强广大住户的身体素质，融洽邻里关系，创造和谐的社区环境。

第四章 双方的权利与义务

第十八条 甲方的权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2、制定业主规约和各项管理规约，并监督执行。

3、每年1～2次抽查物业管理服务费的使用情况及物业管理制度的实施情况。

4、自本合同生效之日起，向乙方提供平方米的管理用房，由乙方无偿使用。并提供必要的物业服务办公设施、家具(由原开发商提供的办公设施应留下)。

5、主导并协调处理在物业管理移交过程中的各种情况、问题和矛盾，协助乙方顺利做好移交工作，确保乙方顺利进驻并开展服务工作。

6、乙方对西湖丽景小区的房屋本体、共用配套设施设备进行承接查验和运行维护管理，验收使用中发现的质量问题或使用功能不完善，致使达不到安全、正常的使用状态，由甲方负责协调开发商、设施设备供应商对房屋本体、设施设备的保修、维修;在保质期后，如单项维修项目或单项维修材料、配件超过300元，由乙方制定出维修及预算方案，经甲方审批后实施，维修费用从维修资金或公共收入中支付。

7、负责协调处理本合同生效前发生的工程质量，配套设施、设备中的遗留问题。

8、负责向开发商、原物业公司收集、整理物业管理所需图纸、档案及资料，及时移交乙方使用。

9、按本合同有关规定，甲方应积极支持和配合乙方向业主与住户收取物业管理费及其它合理合法收费，对不按时和不按规定标准交付物业服务费、停车费等费用的业主、住户、甲方应协助乙方做好收缴工作，以确保物业管理工作正常开展。

10、支持和配合乙方开展各类社区文体活动和宣传教育活动。

11、按国家相关法律法规的规定，专项存储和审批使用小区物业维修资金。

12、法律法规、政策规定由甲方承担的其他责任。

第十九条 乙方的权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度和小区公共管理制度。

2、负责做好与现有物业公司、开展公司之间水电费设施设备、档案资料及其它

物业服务方面的移交工作。

3、按“物业服务”的内容、标准向业主及住户提供优质的服务。

4、对物业使用人违反法规、规章的行为，提请甲方协调处理。

5、乙方不得将本物业的管理责任转让给第三方，但经甲方许可可以选聘专营公司承担本物业的专项服务业务。

6、负责编制房屋附属建筑物、构筑物、设施设备、园林绿化的年度维修养护计划，以及增设生活设施和标牌等，经甲方同意后，由乙方组织实施，费用由维修资金中支出或由甲方另行解决。

7、负责编制物业管理服务年度计划，资金使用计划及决算报告。

8、对本物业的共用设施不得擅自占用或改变其使用功能，如需在本物业内改建、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意并报有关部门批准后方可实施。

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责检查监督。

10、按约定收费标准和方式向业主或住户收取物业管理服务费：如业主和住户拒不交纳物业管理服务费，甲方应协助乙方采取有效措施摧交。

11、乙方每半年向甲方通报一次管理费用收支情况。

12、本合同终止时，乙方须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

13、在甲方支持下，做好物业管理宣传教育及相关文体活动工作。

14、严格进行用水、用电管理并向业主和住户代售水、电。

15、由乙方按物价局审批的收费标准实行合理收费，公共部位的停车费收入、广告费收入及其他服务性收入由乙方收取，甲乙双方共同商议分配方案，按比例合理分配。

17、法律法规和政策规定由乙方承担的其他责任。

18、凡变更、修改小区内各项管理规定、制度，乙方须在执行前向甲方报告并征得甲方同意后方可实施。

第五章 物业管理费及其他费用的收费标准、付款方式与利益分配 第二十条 物业管理服务费收费标准

a：住宅：1.10元/㎡·月;

b、商业门面：2.00元/㎡·月;

c、业主自购车库：每个车位30元/月。

第二十一条 装修管理费及装修垃圾清运费由乙方向业主收取。 第二十二条 其他费用收支

1、乙方接受委托代售水(按政府相应用途标准单价加收8%损耗费后为实收单价)、电(按政府相应用途标准单价加收6%损耗费后为实收单价)。水费按月向市水、电经营单位支付费用，自负盈亏;如遇政府价格调整，则乙方作相应调整;二次供水按实耗电费的50%分摊到每吨水中向有关用户收取能耗费。

2、乙方不向业主和住户收取电梯电费、电梯年检费等。

3、小区内其他费用(直饮水、有线电视费、电话、宽带使用费、燃气费等)由相关单位直接向用户收取，亦可委托乙方代收。

第二十三条 共用场地停车位收费

篇6：小区物业管理委托合同

委托方(以下简称甲方)：

受托方(以下简称乙方)：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 “仁和花园” 委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

二、物业基本情况

1、物业类型：住宅小区。

2、座落位臵：郯城县人民路 号。

3、四至：东 米，南 米，西 米，北 米。

4、占地面积：平方米。

5、建筑面积：平方米。

三、委托管理事项

共用设施、设备的养护管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备。

公用设施的养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、停车场。 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运。 交通与车辆停放秩序的管理。

维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

四、负责向业主和物业使用人收取下列费用

1、物业管理服务费;

2、车库、车位使用管理服务费(机动车辆、非机动车辆服务费)。

3、特约有偿服务。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

五、其它委托事项:

六、委托管理期限

委托管理期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 ____日止。

七、双方权利义务

(一)甲方权利义务

1、审定乙方拟定的物业管理制度;

2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

4、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方移交;

5、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付;

6、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;

7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按以下方式处理：

(1)负责返修;

(2)委托乙方维修，支付全部费用;

8、在合同生效之日起 日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房(产权属甲方);

9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

(二)、乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3、按本合同第七条第一款的约定，对业主和物业使用人违反约定的行为进行处理;

4、严格按合同价收费，不得擅自加价;

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;

6、对业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

8、本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;

篇7：小区物业合同(参考)

委托方（甲方）： 业主委员会 法定代表人 联系电话： *** 物业服务公司（乙方）物业公司 营业执照注册号：

法定代表人： 身份证号： 公司地址： 联系电话：

甲方根据《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》等有关法规委托乙方对小区做物业服务，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜，签署合作协议：

第一章 物业服务区基本情况

第一条 本物业服务区域基本情况：

区域名称：怀柔小中富乐二区 物业类型：普通住宅小区

坐落位置：北京市怀柔区小中富乐二区190号院。占地面积：建筑面积：39242平方米，绿化面积：5000平米 总户数：342户。

第二章 委托物业服务项目、标准 第二条 服务项目：

（一）公共卫生

（二）维护治安秩序

（三）公共设备维修

（四）养护绿 地及植物

（五）清掏化粪池维护管道

（六）亮化管理。

（七）其他

第三条 服务标准

（一）公共卫生，保持小区清净整洁标准：包括

1、公共区域、楼道、地下室通道、院落及公共场所的清扫保洁、垃圾杂物清运。小区公共场所、走廊、凉亭保持干净清洁，楼道保洁每周拖2次，楼梯扶手每周擦1次，小区内院落随时清扫，垃圾日产日清。

2、污水排放畅通；

3、冬季及时清除积雪保证人员、车辆安全出行。

（二）维护公共秩序标准：包括

1、门卫执勤24小时无空岗。清除堵门商贩及车辆，疏通门口交通。

2、维护小区公共秩序坚持昼夜巡视，发现治安事件及时报警，妥善应对处理突发事件。

3、控制外来车辆存放和商贩、维修人员私自进入。

4、及时清除门口冰、雪，对门口湿滑引发事故、伤害负责。

（三）公共设施管理、维护、维修标准：

1、公共设施管理维护、维修包括

1、房屋建筑公用部位的养护和维修，2、院落排污排水通道、井盖、健身器、避雷设施院落方砖小面积的维修，公共使用的上下水管、阀门。

3、楼道栏杆、门、窗、纱窗维护、维修。发现损坏及时修复保持完好。

4、急修：包括户内户外水、电、煤气急修，发现隐患或接到急修报告及时到场，做到不分昼夜随叫随到，及时消除险情并时报主管部门处理。

5、户内居民自用部分维护，维护材料由户主购置，物业可根据工时收取维修费，收费标准由物业公司与居民商定。换灯泡、修闸盒、通水道、通马桶等小型维修免费。

（四）养护绿地及植物管理，美化环境标准：

1、包括绿地整理、补植，清除垃圾及枯草、杂草，不能出现荒乱和空地，适时浇灌确保绿地生机，冻 水、返青水必浇，随旱随浇。

2、花木、紫藤适时修剪保持美化，消灭虫害。

（五）化粪池清运管理标准：包括 化粪池清掏每年不少于两次，化粪池日常维护及管理确保安全。

（六）亮化管理标准：包括路灯、楼道灯公共场所用灯适时明亮。定期检修确保照明设施完好，对用电安全事故负责。（楼道灯费由居民自收自负）。

（七）完成上级主管部门及业主会交给的其他工作和突发事件应急工作。第三章 委托管理期限

第四条 委托管理期限为 1 年。

自2014年5月1日起至 2017年4月30日止。第四章 物业服务费用

第五条 物业管理服务费收费标准由竞标确定，2014年5月—2017年3月服务费每年每建筑平方米为5.8元。由物业公司收缴。

第六条 每年向全体业主公布一次物业管理费收支情况。第五章 双方的权利义务 第七条 甲方的权利与义务

1、代表和维护物业产权人、使用人的合法权益。

2、审核物业公司资质及制定的物业服务方案。

3、监督物业公司履行委托协议，检查、处理违反协议问题。

4、研究确定物业服务费基本标准。协助乙方督促业主缴费。

5、配合乙方做好物业相关交接和区域内的物业服务工作。

6、协调处理物业公司与业主矛盾纠纷。

7、法律规定和协议约定的其他权利义务。

第八条乙方的权利与义务

1、制定小区物业管理工作方案，履行合同，提高服务质量。

2、公布服务项目、收费标准、公示服务《承诺书》。

3、接受上级主管部门和业委会的监督、指导，接受对违反协议行为的处理。

4、根据双方协商确定收取物业服务费的标准收取物业服务费。

5、协调好工作人员与居民关系，妥善处理矛盾纠纷。

6、对拒交物业服务费的行为做好思想工作，直至依法追缴。

7、及时通报本物业区域服务的重大事项，接受甲方、业主的监督。

8、完成上级主管部门及业主会交给的其他工作和应急救灾工作。

9、每年向全体业主公布一次物业管理费收支情况。

10、妥善保管、使用本物业的档案资料，并为业主的个人资料信息保密。

11、有关法律规定和本协议约定的其他权利义务。

第六章 终止协议

第九条 甲乙双方在服务期限届满3个月前进行洽谈，双方商定继续合作的，就继续合作事宜包括修改协议进行协商，并签订新的物业服务协议。

第十条 洽谈中一方以文字形式告知对方不再续约，此协议期满自然终止。双方自告知后可以着手筹备选聘、竞聘事宜。但要保证此协议法律效应。

第十一条 委托协议终止一周内甲乙双方共同做好债权债务事宜的清理，双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

第七章 违约责任

第十二条 单方私自无故中止协议的应向对方支付服务费总额10%的违约金（私自转让、私自委托他人管理的视为单方解除合同），违约行为给业主造成损失的，应当承担相应的民事责任和赔偿责任。

第十三条 物业企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；业主可以要求减收物业服务费或降低收费标准，第十四条 业主逾期未交纳或拒交纳物业服务费的，由业主承担责任。第十五条 因不可抗力因素致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第十六条 业主个人行为阻扰物业正常服务造成不良后果当事人负责。

第八章 争议解决

第十七条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼；

第十八条 本协议交居委会和上级主管部门审议修正后进行签订，与有关政策、法规相抵触的，按有关政策、法规执行。本协议的修改、补充经双方书面签署后与本合同具有同等的法律效力。

第九章 附 则

第十九条 本合同正本连同附件一式两份，双方签字并签章后生效，甲方、乙方各执一份。

甲方： 乙方： 物业服务企业（乙方）：

授权代表： 授权代表：

签订日期： 年 月 日 年 月 日

协 议 附 件

（双方出具以下证件复印件作为合同附件）

附件：

1、《营业执照》《物业管理资质》复印件 附件：

2、服务质量承诺书复印件 附件：

3、服务费收支项目表复印件

附件：

4、法定代表人身份证复印件

附件：

篇8：住宅小区物业管理合同

1 物业管理纠纷的类型

物业管理纠纷的类型多样, 由相关数据调查结果表明, 业主和物业管理企业之间的纠纷主要体现以下几个方面:

1) 物业管理公司收费方面的纠纷:主要体现在物业管理者向业主或使用人收取费用标准不合理的纠纷;由于开发商的原因而拒付管理费的投诉纠纷, 这类纠纷调查在管理纠纷中所占比率较高;

2) 业主或使用人对物业管理者服务不满意的纠纷:这类纠纷主要集中在对住宅小区治安、清洁、消防、装修管理、噪音等不满意, 是业主对物业管理者索要侵权赔偿类型的纠纷;

3) 房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包、委托合同纠纷等。

2 物业管理纠纷的成因分析

针对上述存在多样化的物业纠纷类型, 我们需要客观理性地进行分析梳理, 才能从根本上解决问题, 具体如下:

1) 建管不分, 物业管理体制滞后

我国在计划到市场地经济转型进程中, 物业管理体制不完善, 主要体现建管不分, 这种谁开发谁管理的管理体制没有形成一种规范化、市场化的竞争格局, 导致开发商遗留问题不能很好的解决。如:开发商不讲诚信, 发布虚假广告信息, 出现小区房屋设计格局和居住区环境与前期宣传不符;小区专用公共基础设施后期维护工作不到位;住宅小区出现房屋漏水、裂缝等质量问题都是诱导纠纷产生的根源之一[2];

2) 相关政策法规不健全, 物管难以有法可依

目前, 国家各地区政府出台的一些相关的法律法规及部门规章立法层次不高且尚未完善, 没形成配套的体系难以实施, 对物业管理主体的责、权、利还缺乏清晰的规定, 法律条文在很多方面规定也比较笼统, 一些条款缺乏必要的司法解释和具体的操作规范, 不能积极主动地开展实施, 使得物业管理有关法规可以发挥的效力大打折扣, 这必然容易引发物业管理纠纷;

3) 物业服务项目缺乏量化标准, 定位不准

由于物业管理服务项目没有具体的量化标准, 导致物业公司对自身作用定位不完善, 对物业服务设定范围不够明确等问题。从而造成一些现实难点, 导致一系列纠纷的涌现[3]。如对于有多种业态的物业, 因为涉及面广、服务项目繁杂, 没有具体的量化指标, 难以判断服务质量的高低。如此, 就极其容易和部分业主产生矛盾和误解, 进而导致物业管理工作开展不顺, 增加了物业管理工作的难度, 从而使业主产生对物业管理工作的抵触情绪, 产生纠纷;

4) 物业从业人员综合素质欠佳, 影响服务质量

物业管理属于一个新型的服务行业, 该行业急需一些具有专业知识经验比较丰富的高素质物业管理人员。但是目前物业服务行业的收费标准整体偏低, 导致该行业服务从业人员整体收入偏低, 难以吸引并留住具有专业资质的高素质人才, 致使物业服务企业从业人员整体素质普遍不高, 形成一种恶性循环。主要体现在从业人员工作能力和责任心不强, 服务意识和服务技术不到位, 与业主沟通能力较差, 协调周边环境和处理突发事件的能力欠缺, 极容易和业主产生分歧, 从而导致物业服务企业和业主之间的纠纷产生;

5) 部分业主缺乏契约精神及公德意识

部分涉及业主团体自治事务的当事人, 不能真正把握民主自治的精神和原则, 不正当行使或滥用自己的权利, 人为地在业主团体内部制造派别引起纠纷。如当事人缺乏基本的法律知识, 民主法制观念淡薄, 侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施, 并违章私搭乱建, 订了业主公约、服务合同之后不认真履行, 甚至侵犯对方合法权益, 这些都是引发物业管理纠纷的原因。

3 合理解决物业管理纠纷的对策

鉴于以上原因, 对物业管理纠纷的解决就显得尤为迫切, 从以下5个方面就对策进行探讨:

1) 规范物业管理行业, 提升行业竞争能力

目前, 建管部分的旧有模式, 它阻碍了物业管理产业迈向专业化、社会化的进程, 消费者的合法权益得不到有效保障。实行“建管分离”已成为房地产业必然发展趋势, 物业公司作为房地产项目的后期管理者, 应做到科学规范化管理, 发挥政府积极的管理职能, 明确各管理部门职能, 加大对物业行业的监管和指导的力度, 主要体现在下列三方面的执行落实。首先, 加大对物业管理服务企业资质的把关力度, 对物业管理人员行为进行严格规范。其次, 对物业管理招投标行为带入规范化的竞争机制。提高物业管理的有效性途径应加大物业管理的市场化推广, 引入市场竞争机制。最后, 物业管理行业协会应发挥其职能作用以规范行业行为;

2) 逐步完善物业管理法律法规, 保障行业的健康发展

物业管理服务方面相关法规文件是防范物业管理纠纷的重要保障。目前, 我国物业管理法律法规存在立法层次且并不完善的缺陷, 致使物业管理工作中出现的纠纷没有得到及时的解决[4]。针对上述问题, 相关立法机关应加快制定并完善相关法律法规体系, 提高立法层次, 明确政府主管部门、业主与物业管理公司各自的职责分工, 并对其各主体的权利和义务进行明确细节化规范, 使各主体行为步入规范化、法制化轨道。因此, 通过逐步完善相关物业管理法律法规, 对防范纠纷的发生起到很大堵塞作用;

3) 严格履行物业服务合同, 提供质价相符的服务

物业服务合同作为定位物业服务企业与业主之间权利义务关系的重要依据之一, 有必要对合同内容进行细化, 对工作流程进行完善以起到自身监督作用, 从根源防范物业管理纠纷进一度扩大化。物业管理公司要强化自身监督, 完善工作流程, 切实履行合同中已细化的工作内容, 按照合同既定的服务承诺及服务细则展开相应的后续服务工作, 避免由于服务水平无法达到合同规定的标准而引发的各类纠纷。同时, 政府部门应建立健全招投标备案制度, 细化招投标程序。政府主管部门还应扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司, 引导物业管理走规模经营之路, 降低运营成本, 并在政策和资金方面支持物业行业;

4) 强化职员培训, 提高员工素质

强化员工队伍素质的建设, 提升员工的整体素质, 推进人才的专业化, 优秀的员工能够妥善的化解矛盾, 使纠纷得到妥善的解决[5]。因此, 物业服务企业应注重对员工的培训工作, 强化专业技术水平, 实现人力资源的合理配置, 遇到纠纷时能够采用适当的应对策略。通过采用培训、考核的方式, 强化其专业技能;此外还要开展各类礼仪规范的培训, 使员工的服务态度、服务水准、服务规范都能得到有效的提高;

5) 加强宣传教育, 实现业主自治管理

通过加大力度进行物业宣传工作, 帮助小区住户加强法制观念和树立正确的消费观念, 增强对物业服务管理的具体权利和义务及小区业主公约深层次了解和学习, 提高维权意识、维权能力和履约意识。在遇到物业服务问题时, 应当采取积极的态度, 通过与物业服务企业的沟通和谈判, 妥善处理纠纷。

参考文献