房地产公司财务风险分析与控制研究

一、财务风险的成因分析

(一)企业的资本结构不合理

房地产企业没有对资本结构进行适当调整是导致财务风险最重要的原因。我国房地产企业大多拥有很少的自有资金,这就使得企业需要通过向银行大量借款的方式进行债务筹资和利用所有者权益的方式进行权益性筹资。前者会导致债务资本过高,意味着企业需要考虑项目回报不仅用来偿还高额借款,而且要大量的利息及筹资费用。高比例的资产负债率是企业出现财务危机的显著表现。后者到了企业经营的一定阶段,所有者也会要求相应的回报。偿债压力增加也会增加财务风险发生的可能性。若占用的资金到期未能及时足额支付本金及利息,企业会陷入资金链断裂的局面,还会减损企业的信誉。对资本结构的调整会使得财务杠杆效应发挥不同的作用,调整适当即适度的负债,企业就能享受到财务杠杆的效应带来的好处,投资者的投资回报率相应得到提高;调整不适当即过度的负债,就会给企业带来财务杠杆的负效应,过高的资产负债率,增加了财务风险发生的可能性。但是,在寻找到合适的资本结构的过程中也需要注意结合实际的情况,不能一味地追求理想化的资本结构。

(二)企业管理人员素质的局限性

中国的房地产行业从19世纪末到如今经历了几个阶段的显著变化,占有国家GDP相当大的比重,近乎一半的比例,这就越发凸显高素质企业管理人员的重要性。然而房地产行业的现状大多是其他行业的投资者看到房地产行业的高额利润后才进入这个领域,自身缺乏对房地产行业的足够了解,这样的管理人员参与到房地产企业的管理中,恐怕会造成难以把控的局面。上述投资者以建筑专业的高管居多,他们往往过多关注于开发项目的建设而忽略了对企业财务环境的管理。

(三)财务环境的复杂性

由于房地产企业为开发项目需要筹集大量的资金,其财务管理环境本身就足够复杂。财务环境复杂就会导致财务关系内部矛盾,母子公司之间的资金分配不明确,资金的管理并未做到权责分明,财务主管集权利于一身,与上级及下属并未进行有效的交流和沟通,这样的问题会使得企业资金并未得到有效的利用,资金的安全问题也存在隐患。在完整的财务系统中,对资金的使用应使用相应的模型进行判断。在财务管理的现状中,管理层用不同的财务分析模型进行分析后,得出的结果也会存在差别,这时管理层就会用到其主观判断,判断方案是否科学可行,而主观判断的不确定性同样会造成财务风险。同时,为了提高资金的使用率,企业应改善资金收支及利用和分配的模式,比如,建立与开发项目相适应的资金管理系统,设置层次分明的责任中心,先制定总体计划,再把整体计划的各个部分分配给相应的责任中心,然后由责任中心编制各个部分的预算,通过这样层层递进的联系实现目标。根据有关企业的经验表明,企业管理人员对财务环境动态变化的了解程度取决于细化的预算管理。

(四)国家宏观政策的影响

由于房地产行业的高额利润,行业会出现混乱的现象,有些房产公司提高价格使得多数居民为买一套房而发愁,有些地区房价高的离谱,远远超出了其使用价值,甚至还会出现炒房现象。买房问题也就是民生问题,国家为了解决居民买房难的问题,实施了一系列宏观调控政策控制飞速增长的房价。这就对房地产企业造成了一定程度的冲击。房地产占有国家GDP的一定比重和自身需要大额资金的特点,使得房地产企业与金融行业的联系不可分割,然而国家对金融行业的政策把控也是相当严厉的。房地产价格、市场利率、汇率的变动等都会让企业可能面临财务风险的危机。

二、财务风险的控制研究

(一)筹资风险的控制措施

房地产开发项目的投资周期比较长,建设过程中有着较高的不确定性,筹资风险从整个建设过程开始到结束一直存在。过高的负债比率是导致筹资风险最根本的原因,正确的筹资方式能适当降低企业的筹资风险。和债务筹资方式相比,权益性筹资能增强企业的财务资金实力,其面临的风险较小,因为不用定期向债务投资者偿付利息,但是同时也会涉及税后股利的分配。而债务筹资会对企业的财务杠杆效应产生影响,即使会提高企业的投资收益,但也增加了筹资风险。所以房地产企业应确定适当的筹资规模选择正确的筹资方式。同时,还可以采取其他有效的措施,如提高资金的使用率能加强企业对资金的有效管理,优化企业的资本结构使企业适度负债,调整中长短期负债比例平衡经营过程中的财务风险。

(二)投资风险的控制措施

房地产企业长远的发展与盈利情况取决于企业在投资项目上的选择,企业的管理人员需要对被投资企业及项目进行极为严苛的考察,还要考虑到未来的战略目标以及发展方向,科学分析各种信息,如正确预测市场变化和分析企业的内外部环境形势等,结合多种方面进行综合评估,有关投资小组做出一份投资项目可行性分析计划,各个部门进行组织讨论然后共同决定。企业还可以在投资伙伴合适的情况下选择多个企业进行联合投资,这样可以减少企业资金的流出,还可以利用到其它企业的经验和优势,进而降低投资风险。