房屋买卖纠纷违约案例

关键词： 反诉 房屋买卖 被告 原告

房屋买卖纠纷违约案例（共7篇）

篇1：房屋买卖纠纷违约案例

“卖方因房屋网签价低要求解约，法院判其承担违约责任”

——房屋买卖合同纠纷案例分析

【案情简介】

原告（反诉被告）：王某，女，汉族，198*年*月*日出生，住北京市**区**楼**室。被告（反诉原告）：刘某，男，汉族，197*年*月*日出生，住河北省**楼**单元**门。第三人：北京**房地产经纪有限公司，住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。

原告诉称：2013年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定被告将其位北京市于朝阳区**院*号楼*单元**房屋转让给原告，原告向其支付房款150万元。原告应于2013年1月13日将首付款55万元支付给被告，并约定原被告双方应于接到链家地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋产权属转移登记手续。原告按照约定履行了自己的义务，并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款申请手续，但被告一直推脱不与配合。故此起诉请求：

1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其 《补充协议》；

2、判令被告返还原告已付购房款20万元；

3、判定被告向原告支付违约金30万；

4、判定被告赔偿原告中介费损失32350元；

5、判令被告赔偿原告房屋增值部分33万元。

被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。合同约定的违约金过高，请求予以减少。合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同，其没有接到中介公司的通知去办理贷款，也没有向原告提出过增加购房款。被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照150万元办理网签，却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照100万元办理网签，被告查找了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理网签。原告和中介公司恶意串通把150万元的买卖合同做成了100万的房屋买卖和50万的装修装饰和家电款，按照100万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。因此原被告签订的买卖合同无效，原告应当承担定金罚则。

第三人述称：补充协议是否解除听从法院判决。不认可被告的反诉请求，合同是有效的。

【审理结果】

法院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告要求确认合同无效的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。按照合同约定，卖方应配合买方办理贷款面签手续，被告在两次面签时均拒绝配合，其理由一是网签价格与合同不符，二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。对于网签价格问题，被告自愿在买卖合同中约定房屋成交价100万元，家具家电装饰装修及配套设备等作价50万，对此应自行承担相应后果。且在原告和中介公司已同意按其要求修改网签价格后，被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。对于税费承担问题，双方已在买卖合同中约定全部由买方负担，在贷款面签时为了打消被告顾虑，原告同意先办理缴税手续，但被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。

被告拒绝配合原告办理贷款面签，已构成违约，并造成双方买卖合同无法继续履行，被告应承担相应违约责任，原告有权解除合同，鉴于原告已于2013年7月11日将房屋交还被

告，法院确认双方买卖合同及《补充协议》已于2013年7月11日解除。原告要求被告返还购房定金20万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。被告要求保留定金的反诉请求法院不予支持。原告要求被告支付违约金30万的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。原告未能举证证明违约金不足以弥补其损失，要求被告赔偿房屋增值损失33万元和中介费损失32350元的诉讼请求法院不予支持。被告请求法院减少违约金的抗辩意见法院不予采信。对于被告要求原告支付房租的诉讼请求，原告和中介公司至迟在2013年3月23日之前已经通知被告可以注销原网签重新办理。被告此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延，按照双方《补充声明》的约定，此后的租金有被告自行承担。

【律师讲法】

本案原告在被告拒不配合办理贷款面签，又不承担违约责任的情况下，对该房屋买卖合同的履行非常焦虑，并立即向具有相关案件丰富经验的大成律师事务所张仁藏律师进行了咨询，张律师在对案件进行具体了解之后耐心为当事人进行了详细解答，并运用自己的丰富经验积极维护当事人的合法权益，现在法院对本案已经审理完毕并作出判决，在张律师的代理下原告当事人的利益得到了最大限度的保护和支持。

北京市大成律师事务所张仁藏律师接受原告王某的委托，担任原告的代理人，通过收集证据、分析案情，结合法庭查明的事实，依据相关法律规定，发表代理意见如下：

1、原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强行性规定，合法有效，双方均应受其约束。

2、原告在签订合同后积极支付购房定金及首付款，不存在任何违约行为。

3、被告在第一次面签时提出对网签合同中“新政出台后增加的税费由政策规定方承担”的约定有异议，但这不能作为其不履行合同的理由，被告的行为构成根本性违约，应该承担违约责任。被告原本是担心“新国五条”出台后可能会承担20%的个人所得税，第三人**地产已经向被告明确解释过涉案房屋是被告唯一住房且已经超过5年，不会产生新的税费，被告本人也表示认可。因此在第二次办理面签的时候，被告也未再次提出该问题。

4、被告主张原告与第三人恶意串通损害被告利益，完全是无稽之谈。原告与第三人不存在恶意串通的事实，也更没有损害被告的利益。被告也不可能提供证据证明其主张。二手房交易避税本身也是二手房交易过程中的惯例，且实际上被告对避税行为本身并不反对，只是想因此向原告索要好处，要求原告加价，这一点在原告提供的录音证据中可以证明。因此尽管原告及**地产多次表示可以重置网签价格，被告仍不予理睬。

5、原告多次要求被告配合重置网签价格，按照房屋总价款150万来缴纳税款，被告仍然不同意；甚至原告提出可以先缴税后办理网签手续，这样情况下，被告仍然表示反对，由此可以看出：被告不配合办理面签的真实原因不是网签合同本身的问题，而是另有原因。

6、从原被告的谈话录音中可以看出，被告向原告多次索要好处费，后并堂而皇之的表示：不是网签的问题，而是因为房子卖亏了，并提出要求原告增加购房款22万，否则不配合办理相关手续，被告的这些行为都是明显的根本性违约行为。因此可以得出，被告违约的真正原因是：认为房子卖亏了，要求涨价。

7、根据双方签订的《补充协议》第二条第5条约定，原告被告双方已经于**地产通知3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第四条第2条约定，被告逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过15天、拒绝将房屋出售给原告、擅自提高房屋交易价格，视为被告构成根本性违约，原告有权解除合同，并有权要求被告承担相当于房屋总价款20%的违约责任，并赔偿原告的中介费损失。

8、因为被告的违约行为，导致合同不能继续履行，给原告造成重大经济损失，包括但

不限于：保障服务费、评估费、物业交割费、中介费、误工费、交通费、律师费等等。由于近期房价上涨，原告如想买到相同地段，品质相似的房屋，需要多支付30余万，合同约定的违约金并不能弥补原告的损失，因此请求人民法院依法判决被告承担合同约定的违约金，并另行向原告赔偿中介费损失。

在房屋买卖合同纠纷类型的案件中，卖方违约，拒不卖房、过户的案件并不少见，尤其是作为国内一线城市的北京，随着房屋价格的不断攀升，买卖双方在签订房屋买卖合同之后，卖方见房屋价格上涨巨大，不满足于约定价款而要求提高房价或拒绝过户、交房的现象非常普遍，本案就是一起典型的房屋买卖合同纠纷中卖方违约的案件。

本案被告见房价上涨，以各种借口拒绝网签，致使原告即买方在支付定金及首付款之后迟迟不能办理贷款面签及房屋过户手续，明显的违背了房屋买卖合同及补充协议的相关约定，此约定是双方当事人在意思自治的情况下做出的真实意思表示，合法有效，对双方当事人都具有约束力。被告以各种原因阻碍合同履行，在原告与中介公司多次协商的情况下仍无理拒绝，并要求增加购房款等过分要求，明显违反了诚实信用原则，是无正当理由的合同违约行为，应当按照合同约定支付违约金并赔偿原告因此造成的其他损失。

张律师提请大家，在房屋买卖的过程中，应当注意保存证据以维护自己的合法权益。在本案审理过程中，被告反诉原告与中介公司恶意串通，逃避税负，损害国家利益，不断为自己的违约行为辩护，意图主张合同无效。原告与中介公司分别出具了电话录音、手机短信往来等证据以证明被告名义上假借网签价格与合同价格的差异、税费承担的划分等事由拒绝签订合同，实际上是因为房价的攀升而不满足于卖房款，意图增加房价以谋取更大利益，其行为明显违反了房屋买卖合同的约定，其拒绝办理贷款面签及房屋过户的行为已经构成根本违约，这种情况下，原告与中介公司具有法律常识与维权意识，积极收集并保存证据的行为最大限度的佐证了被告的违约行为与不当意图，在张律师的代理下，合同按照原告的意愿得以解除，被告的违约责任及违约金的支付也得到了法院的支持，案件得到圆满解决。

北京房地产纠纷案件专业律师

负责人：张仁藏律师（合伙人律师）

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篇2：房屋买卖纠纷违约案例

【推荐下载】房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权

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买房之事涉及诸多繁杂严谨手续问题。但是，如若碰到房屋合同违约的情况之时，管辖权是如何规定？在此，我们必须了解房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权的相关信息呢。下面是小编为您整理的相关资料。

一、房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权怎么确定

我国《民事诉讼法》中的法院管辖分为：级别管辖、地域管辖、专属管辖、协议管辖等多种。关于不动产有关纠纷的管辖法院问题，我国《民事诉讼法》第33条第一款规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”该条“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷，不动产纠纷专属管辖是针对物的权属关系发生争议，之所以专属管辖是因为不动产标的便于该地法院进行调查、勘验，及时查明案件，也为了便于该案件审理终结生效后得以顺利执行。如果将涉及不动产买卖合同所产生的纠纷均列为不动产纠纷应属超出该条的文意范围。不动产纠纷情况是复杂的，应根据案件情况分别对待，涉及物权纠纷的应适用专属管辖。如果不涉及物权纠纷的不应适用专属管辖的规定。

二、房产买卖合同违约赔偿问题

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%

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为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。(要由原告方提出证据)《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

房屋买卖纠纷，违约责任是如果补充协议有约定按补充协议处理，没有约定按合同处理;补充协议一般理解为是对合同的补充或变更;合同变更指当事人约定的合同的内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为。而且，变更合同也应贯彻协商的原则。

当事人一方应向对方提出变更合同的要约(先做出意思表示);对方对要约的承诺与否(是否完全同意要约的内容);双方在没有达成新的协议之前，单方面变更合同属违约行为。其次变更合同的协议最好采用书面形式。新的协议未达成之前，原合同仍然有效(变更解除的电报、图表、书信等也应作为资料保管)。

篇3：房屋买卖纠纷违约案例

关键词：超日债,违约,风险,建议

一、引言及文献综述

在成熟发达国家的债券市场中, 发行人发生违约并不罕见。2011年底我国公司信用债券市场世界排名第三名, 仅次于美国和日本, 而直至2014年3月4日, 中国债券零违约的怪圈才被彻底打破, “11超日债”标志着“中国式”刚性兑付的破冰, 具有里程碑式的意义。

西方学术界将具有相似特征的企业债券和无风险债券的收益率之间的差额称为利差。最初人们认为利差完全是由预期的违约风险造成的 (Rocha and Garcia, 2005) 。而Brown (2001) 认为利差主要由流动性溢价和预期违约风险造成的违约损失、风险溢价三个重要部分组成。Elton et.al (2001) 、Driessen (2003) 的研究表明, 税收、流动性以及风险溢价是影响债券的广义信用利差的重要因素。Dionne et.al (2005) 在Eltonet.al (2001) 简约模型的基础上考察风险溢价发现, 违约风险可以解释企业债与国债的信用利差80%。

随着近几年我国债券市场的不断发展, 国内学者也已经对债券信用风险定价、债券信用利差、债券市场评级、私募债及公募债等问题进行了深入的研究。范文希 (2014) 深刻分析了债务零违约现象的成因, 多角度的阐述了适当放松债券违约的积极作用, 并期望通过建立不良资产交易市场来寻求解决方法。蒋健蓉、钱康宁 (2012) 从中小企业私募债的角度出发, 结合我国资本市场结构性失衡的特点, 深刻剖析了中小企业私募债的优势, 并建议从监管体系、信用评级以及担保体系三个层面建立风险防范机制。谢仍明、马亚西 (2013) 通过回顾2011年以来的信用事件, 并与2011年作比较, 对2013年债券实质性违约作出展望。周大胜 (2014) 从直接融资市场壮大和经济结构转型、利率市场化下商业银行的转型、债券市场各中介机构功能归位三个方面阐述了超日债事件的影响。杨筱燕、张大鹏 (2013) 对超日事件的来龙去脉做了一个详尽的梳理, 并进行了深层信息挖掘与评价。李慧、别晓彬 (2013) 基于山东海龙短期融资券兑付危机事件对企业债券违约风险承担者问题进行了分析, 并指出债券违约是成熟债券市场的必由之路。

综上所述, 债券信用风险是当下一个炙手可热的话题, 受到市场参与各方的普遍关注。超日债事件作为我国首例债券实质性违约事件, 具有一定的典型性和特殊性, 因而本文选取超日债事件进行分析与拓展, 对市场化改革具有抛砖引玉的作用。

二、事件回顾

(一) 公司基本情况。

上海超日太阳能科技股份有限公司2010年9月登陆资本市场, 是一家主要生产各种型号、规格的单晶硅、多晶硅太阳能组件和太阳能灯具的新能源企业, 生产的硅太阳能组件95%以上出口, 曾畅销欧美。自2011年以来, 公司因光伏行业遭遇“寒冬”, 出现严重产能过剩现象, 经营状况严重下滑。截至2013年, 公司已连续两年严重亏损。2014年2月28日, 上海超日发布了2013年业绩快报, 预计亏损13.31亿元, 而连续三年亏损公司将会被暂停上市。

(二) 事件进程。

2011年, 上海超日发行10亿元公司债券“11超日债”, 债券为固定利率债券, 债券票面利率为8.98%。债券存续期间, 每年的3月7日为该计息年度起息日。自2013年起每年的3月7日为上一计息年度的付息日。第二期利息原定付息日就是2014年3月7日, 利息金额共计人民币8 980万元。

上海超日2014年3月5日公告称:公司流动性危机尚未化解, 通过公司自身生产经营未能获得足够的付息资金;同时, 公司亦通过各种外部渠道筹集付息资金, 但由于各种不可控的因素, 截至目前公司付息资金仅落实人民币400万元, 公司拟于3月5日将付息资金划入中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司指定的银行账户用于本次债券付息, 剩余付息资金尚未落实。

上海超日付息资金仅落实人民币400万元, 以此计算, 债权人只能拿到原定利息的大约4.45%。这对部分普通投资者来说, 意味着损失惨重。此前, 也有“11超日债”债权人向深圳市中级人民法院提起诉讼, 状告深交所和保荐机构中信建投“违规发行”。不过, 就在传票通知书下达后, 开庭之前, 深圳中院以“深交所同意超日公司债券上市交易, 属于深交所对证券上市和交易活动做出决定的行为, 不直接涉及投资者利益”为由, 驳回了起诉。此案也被业内称之为“状告深交所违规发行公司债券第一例”。

三、事件分析

回顾近年债券市场信用事件, 包括滇公路、山东海龙、赛维、新中基等企业所发行的公司债、短期融资券等都曾面临兑付危机, 但最终均由地方政府财政、关联国资企业兜底。缘何我国会陷入零违约怪圈, 超日债违约的背后有什么深意, 笔者认为可以从以下几个方面得到答案。

(一) 经济因素。

我国相当大一部分债务发生在不透明、缺乏监管的“影子银行”部门。来自影子银行的信贷多为高风险、高利息的贷款, 流向苦苦挣扎、无法直接向监管更严的国有银行借款的房地产开发商、钢铁厂甚至玻璃厂。然后, 这些多年期贷款中的一大部分被重新包装为缺乏信息披露的金融产品, 期限仅为几个月。这些产品再通过银行向普通投资者出售, 承诺的收益远高于政府限定的存款利率。在受到监管机构施压时, 银行坚称与这些产品有关的一切风险由投资者自负, 但绝大多数投资者相信这些产品最终由国家担保。毕竟, 这些产品由国有银行销售。如果大批资金撤出高风险的影子银行产品, 以储蓄的形式回到国有银行, 整个金融体系也可能趋于稳定。但我国经济极度依赖信贷驱动的投资, 如果资金突然从影子银行业撤出, 可能招致严重的宏观问题。特别是房地产投资, 如果高风险的房地产、钢铁和水泥项目得不到影子银行融资, 我国的最大问题将不是金融危机———随着新投资中断, 我国将面临“增长危机”。

(二) 税收因素。

2012年7月份濒临债务违约的江西赛维LDK太阳能高科技有限公司 (下称“赛维”) 是一家典型的民营企业, 地方政府之所以要为其兜底, 更多是考虑到了企业的一种社会影响力。事实上, 作为江西省为数不多入选中国企业500强的企业, 无论是对于江西省还是新余市, 赛维无疑是一枚“至宝”。公开资料显示, 2011年1月至5月, 赛维LDK在高新区共纳国税40 412万元, 缴纳地税19 975万元, 均呈几何式增长。其中, 所纳国税占高新区光伏企业纳税总额93.6%, 所纳地税更是占96%。2010年1月到11月, 赛维贡献国税14 071万元、地税9 181万元———如果赛维出现问题, 必然会对当地经济发展、就业、税收等多方面产生巨大影响。可见地方政府考虑到地区内其他企业及政府未来后续的资本运作和投资, 也不愿意看到债券违约的事件发生。

(三) 政治因素。

债券违约, 表面上看是个经济问题, 但在我国是个政治问题。银行贷款会违约, 但交易所债券不会。因为上市交易的债券持有者众多, 公开挂牌交易, 一旦实质违约, 将成为爆炸性新闻, 市场影响太大。另外投资者会按照法律起诉相关企业, 要求破产清算, 归还本金。投资者的诉讼, 当地政府很难接受。如果企业真的进入破产清算, 大批工人下岗, 下岗再就业问题也会成为地方政府一个压力。与其地方政府面对如此多的压力, 不如由政府兜底接手债券。再者, 由于此前多只债券由地方政府兜底解决问题, 对各地官员而言, 就形成一个囚徒困境, 谁也不愿意成为第一个出现债券违约的地区。

(四) 其他因素。

从承销商的角度来看, 承销债券的违约可能会影响到其未来债券承销业务的发展, 作为主承销商, 不愿意眼睁睁地看着自己的“信誉”受损;而濒临违约的企业大多背负着巨额银行贷款逾期未还, 银行关注的是违约会否造成拨付增加, 影响业绩;信托公司担心的则是通道的作用不至于变成兑付。

超日债违约不过是我国长久以来隐而不发的信用风险爆发的一个导火索, 信用风暴将步步逼近。超日债违约具有拐点式的意义:一是将使得有信用瑕疵的高收益债的风险溢价大大提升, 原先高收益品种因为品种稀缺性受到市场追捧的状况被改变;二是超日债打破刚性兑付, 将改变目前债券市场无信用风险的神话;三是超日债的偿债危机与前期行业经营风险的聚集密不可分, 产能过剩的钢铁、船舶、煤炭等行业信用风险仍在集聚, 预期后面将进入信用风险集中爆发期。此外, 超日债利息兑付违约将使得民营背景的企业面临更高的风险溢价, 同时也将使得其发债难度进一步提升。

四、思考与启示

超日债的违约一方面暴露了我国债券市场的很多固有顽疾和风险隐患, 另一方面也成为了新时期债券乃至整个金融市场化改革的风向标。信用风险事件甚至违约事件的出现其实并不可怕, 有市场就必然有风险。我们不能因为发现了问题就讳疾忌医, 一味逃避。相反, 政府应当加强管理与风险监测, 建立相应的机制正面应对此类信用风险事件, 真正做到有的放矢, 从容不迫。对此, 笔者建议参考如下几条政策脉络来进行管理。

(一) 树立信用风险意识。

超日债违约, 是我国债券市场化的第一步, 也是对债券和股票投资者的一次风险教育。按照以往的惯例, 这次违约多少还是超出了部分投资者的预料, 他们大多抱有侥幸的心理, 认为政府会从中协调、安排兜底。而随着违约结果最终的尘埃落定, 投资者才真正意识到了政府放手的决心。过去, 政府出于各种考虑, 多次在最后关头出面为身处信用违约边缘的债券解困, 给市场和投资者传达了一个错误的信号。尽管政府的初衷是为了避免债权人的损失, 但是从长远来看, 却是对市场机制的扭曲。这种强制干预使得我国的违约风险长久得不到释放, 不断的积聚, 严重的影响了债券的定价机制, 滋生了道德风险和逆向选择等问题。今后投资者必须抛弃政府兜底的思维, 必须树立起包括信用风险在内的风险意识。投资者在投资时应当更加理性谨慎, 应当综合包括收益和风险在内的各项指标来进行判断, 这样才不至于在垃圾债宣告违约时套住大量侥幸的投资者, 造成极坏的社会影响。

(二) 建立信用市场风险分担机制。

一直以来, 政府对于任何可能危及地区稳定的违约, 都会选择低调介入。这不是说业已发生的小规模违约是子虚乌有, 也不代表债务沉重的我国金融体系不存在严重风险。实际上我国信用风险已经大为增加, 出于保增长保就业的需要, 政府过度兴建大型项目, 造成信用的扩张过度。惠誉 (Fitch Ratings) 估计, 截至2013年年底, 中国总债务与GDP比例从2008年的130%上升到220%左右。在其他经济体, 以这种速度和规模发生的信贷扩张, 几乎无一例外都会紧接着发生危机。

面对加速扩张的信用债市场, 我们急需建立一套完善的风险分担机制, 以妥善地应对风险。目前我国债券市场信用风险的分担主要是依靠担保, 形式单一、规模固定、定价模糊, 缺乏必要的灵活性和市场选择性。我们应当借鉴国外信用风险缓释工具, 推出具有我国特色的金融对冲工具。更加灵活地满足投资者信用风险分担和风险配置的需要, 实现信用风险在不同风险偏好的投资者之间的转移, 并对低信用等级基础产品的信用风险起到价值发现和风险缓释的作用, 增强债务的流动性, 进而增加低信用等级基础性产品的市场需求。

(三) 完善信用评级规范体系建设。

相对于国外信用评级制度来看, 我们国家的信用评级体系建设还很落后, 且独立性和权威性受到质疑。我国评级机构依附于发行人而生, 而且当前债券采用审批制度, 主管部门负责对发行人资格实质上的审核, 债券的信用评级往往流于形式, 而未真正发挥其独立和权威的监管和评价作用, 也没有真正地体现债券的风险特征。发行人和中介机构之间地位的不对称, 使得包括保荐机构和信用评级机构出于自身利益的考虑, 更多的会倾向于发行人的利益。从而使得保荐机构履职不充分, 很多风险大的垃圾债券进入市场, 同时相较于美国的债券信用评级, 我国的债券信用评级普遍在A++以上, 给了投资者一个债券可信的错觉, 从而使得他们不能做出理性正确的风险判断。

(四) 建立成熟的偿债保障机制。

尽管期待“政府兜底”让市场颇为“无奈”, 却也代表了现阶段大部分投资者的观点。对于债券市场而言, 投资者的参与是其发展和运转的关键。而投资者是否愿意持续参与市场行为, 关键在于其自身的合法权益能否得到有效保护。虽然保护投资者权益作为我国证券法的根本宗旨早已得到法律的确认, 对投资者保护的法规也在不断健全与完善之中, 但真正对保护投资者利益有实效的制度却屈指可数。由于缺乏违约情况下的破产和结算机制、对投资者的保护措施也不尽完善, 一定程度上使得“违约”在我国现阶段债券市场上显得尤为敏感。

五、总结

尽管债券的技术性或实质性违约会在短期内对市场造成一定冲击, 但从长远来讲, 对建立市场化的定价估值体系、完善市场风险分散分担机制和充实评级违约率数据库均有积极意义。同时, 违约事件也是对现有机构、制度规范和市场参与者行为的自我校验, 有利于市场长远健康发展。倘若一个市场数年都未曾发生过任何违约事件, 则更需要市场参与者和监管部门反思。

参考文献

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[4] .杨筱燕, 张大鹏.超日债事件回顾与启示[J].债券, 2013, (2) .

[5] .蒋健蓉, 钱康宁.私募债或可打破零违约怪象[J].中国金融, 2012, (18) .

[6] .谢仍明, 马亚西.信用债市场实质违约离我们有多远?[J].银行家, 2013, (1) .

篇4：房屋买卖违约成本知多少　　

买房、卖房违约成本是多少?专家表示，买房分为看房、下定、签约、过户、交房等诸多环节，而在每个环节所发生的违约情形，其成本也不一样。同时有不少违约事项为事先约定，赔偿额度并没有固定标准。因此对于类似的违约情形来说，赔偿的额度可能会不一样。

那么，在房屋买卖过程中的各个环节违约所产生的成本到底有多大?本刊记者对此进行详细调查了解，以期让读者对此有个全面的认识，并避免因自己的疏忽而承担高额违约成本。违约行为时有发生

违约现象时有发生，尤其是在房价快速上涨阶段，这种现象更为常见。

近日，记者在上海浦东川沙镇上采访时得知，几乎所有的卖家同时选择违约终止买卖过程。某中介公司业务员徐小姐告诉记者，有卖家即使有可能赔偿18万元之巨，但仍然不为所动，坚持中断买卖过程。这里之所以发生大面积违约现象，主要是因为房价受迪士尼落户而飞涨，就如在今年夏天南汇并入浦东之后，南汇不少二手房卖家也曾出现大量毁约情形一样。

记者从上海美联物业了解到，为了赶上年底优惠政策“末班车”，近期二手房市场交易量大增，11月份单月成交量接近今年最高峰。交易活跃加之价格坚挺，使得部分房东有产生惜售心理，于是在交易过程中要求提价而导致交易中断，进而导致违约情形的发生。

违约成本细细算

不管是故意还是无意，一旦发生违约情形，就要承担违约责任。

上海联业律师事务所主任律师王展表示，在不同的环节发生违约情况，所要承担的违约责任并不一样。如收取定金之后违约与签订《买卖合同》之后违约相比，后一种情况所要负担的成本要大一些。

那么，每个环节违约成本到底有多大，我们不妨结合实际案例来进行详细解析。专家介绍说，违约多发环节主要集中在下定、签约、过户、交房等环节，在此也主要介绍这几种违约情形以及所要负担的成本。

下定阶段：多为双倍返回定金

此阶段买卖双方都有可能会产生违约情形，卖家眼见房价上涨心里不平衡，而买家则会见到房价下跌而后悔，这是产生违约的原因所在。

【案例1】胡先生与中介签订了《居间协议》，并收取了买家朱女士3万元定金，但在随后的时间里房价再次上涨，胡先生发现之前约定的95万元总价偏低，于是要求涨至102万元。对方不同意，胡先生单方中断买卖过程。

【解析】王展表示，对于卖家而言，收取定金之后卖家违约，通常要承担的违约责任是双倍返还买家定金。如上述案例中的胡先生，他必须返还朱女士6万元。此外，中介公司竹出了相应的劳动，也应该得到合理费用补偿，如通讯费、交通费等等，参照已有的判例，一般以两三千元居多。

如果买家在此阶段毁约，则其支付的定金为卖家没收。如上述案例中朱女士提出终止买卖过程要求，则她无权要求退回定金。同时，朱女士也要补偿中介公司相应的合理费用，具体与卖家相同。签订合同阶段：负担成本最大

《买卖合同》签订之后，买卖关系确立，此时违约将要承担巨大的违约责任。

【案例2】要是卖家存心为难，石女士近40万元首付款可能一个子也收不回来。石女士想买一套总价为140万元的两房，支付40万元首期款之后，因为资金链出现问题，而又无法申请到按揭贷款，只好作罢。卖家见她确实遇到了困难，于是象征性地收了一些违约金，终止了买卖过程。

【解析】王展分析认为，签订《买卖合同》之后。买卖关系已经成立，此时发生违约行为，所要承担的责任最大。不过这其中要分根本性违约和迟延性履行违约两种情况。

对于根本性违约而言，最大违约成本可达总房价的30％。根本性违约是指解除《买卖合同》，不管对卖家还是买家来说，所承担的违约金为总房价的20％－30％。如一套总价为300万元的上海市中心公寓，卖家违约之后可能要赔偿买家百万元。

除此之外，违约方还需向中介公司支付佣金。王展表示，《买卖合同》签订之后，买卖过程完成大半，中介公司理应取得相应报酬。而根据现有的实际判例，违约方要承担双份佣金，如上述案例中，以上海房屋买卖各1％的佣金收取办法，石女士需付出2.8万元。不过一般情况下，因为考虑到尚未付出全部服务，中介公司不会全额收取。而如果协商不成进入诉讼程序，违约方还有会被对方要求承担律师费、讼诉费等，这也会得到法院的支持。

这里还需注意的是，买卖双方有可能会碰到迟延履行违约情况。对卖家而言，有可能是提前还款不及时，导致不能在规定时间内无法及时办理下一步过户手续，因此造成违约。在这种情况下，卖家要承担的违约责任是每逾期一天，向买家支付总房价的万分之五作为违约金。而对买家而言，也有可能会因为资金无法及时到位而拖延交易时间，如按揭贷款办理不及时等，也需要承担违约责任，具体标准与卖家相同。不过买家如果无法及时解决资金问题，那么超过一定期限之后，如一般规定为半个月，可能面临合同解除，并承担赔偿总房价20％～30％的高额违约责任。

过户阶段：消极怠慢会挨罚

卖家疏忽可能会造成违约情形的发生，当然也要承担相应的责任。

【案例3】迟先生在规定的过户时间内未能及时提供相关材料以配合买方办理过户手续，同时也未向对方作任何解释，虽然在半个月后最终完成了过户手续，但对方还是向他提出了赔偿要求。

【解析】对于这种情况而言，一般会在合同中约定，以每逾期一天，支付已收款的5％或者总房价的万分之五作为违约金。当然。如果逾期天数超过15天，可能转变成根本性违约，将面临解除合同、并承担相应的责任尴尬局面。

交房阶段：早点交房少麻烦

交房不及时，以及户口不能及时迁出。都会形成违约并付出代价。

【案例4】郑女士因为没能及时买好房，因此不得不拖后一个月交房。当她把钥匙交给对方拿到最后一笔尾款时，却发现少了将近1万元。

【解析】王展表示，在交房过程中，如果晚交房或者不能及时迁出户口，会形成违约责任。根据目前合同约定。一般情况下，每逾期一天，支付总房价的万分之五作为违约金。如果晓交房超过一定期限，有可能会面临合同解除的局面。注意留出弹性空间

专家提醒说，有些违约责任的约定存在相应的弹性空间，达到相应条件后，违约责任会突然放大。这是买卖双方需要注意的地方，避免因为无意中的过失而给自己带来巨大损失。

如拖延过户时间，在一般情况下虽然只是以罚息作为处罚手段，但超过一定时间之后如半个月，对方便有权解除《买卖合同》，如在房价上涨的今天，买家没能及时过户，一定要事先与卖家协商并保留相关证据，以免给对方留下空子。弹性空间主要存在于付款、办理过户手续、交房等几个环节，买卖双方一定要把握好时间节点。

此外，还有不可忽视的问题是赔偿实际损失问题。如果双倍返还定金还不能弥补买家的损失，买家可以要求赔偿实际损失。比如买家支付了10万元定金，卖家不想卖房而违约。只同意双倍返还定金20万元，而此时房价实际上涨了35万元，如果买家再买同样的房子，需另行多支付15万元的差价。那么此时买家可要求卖家赔偿差价损失，也就是按照实际损失来索赔。也就是说，卖家所要承担的赔偿金额可能达到35万元，而不是双倍定金20万元。

篇5：房屋买卖合同解除权纠纷案例

作者：北京市正海律师事务所涛

房屋买卖合同解除权纠纷案例

【案情介绍】

2009年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室房屋一套。房屋总价款人民币108万元。

同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：姜卓以商业贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。贷款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支应于2009年5月31日前，支付全部购房款。张升在2009年5月31日前将房屋交付姜卓。

协议签订后，姜卓依约于2009年4月22日向张升支付了购房定金2万元；于2009年5月11日向张升支付了购房首付款32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。

此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理商业贷款。姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措资金改由现金形式支付，并于2009年6月25日电话通知张升，张升表示同意。

2009年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。但

张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。2009

年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以

姜卓延期付款为由再次提出解除合同。

鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正

海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件

提交

【仲裁庭意见】

仲裁庭经过审理，认为：

1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2009

年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。

但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。

2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。

【裁决结果】

1、双方应当继续履行房屋买卖合同。姜卓于仲裁裁决书送

达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，姜卓应立即办理提存公证。张升配合姜卓办理房屋过户登记手

续。

2、姜卓向张升支付违约金4800元。

3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。

【法律分析】

一、《合同法》对于合同解除的规定

本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否

成就。在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：

所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系

归于消灭的行为。

《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：

（一）约定解除，它包括两种情况：

1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付

一定数额的违约金作为合同解除的条件。

2、在合同签订后，经双方协商解除合同。

（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情

况：

1、因不可抗力致使不能实现合同目的；

2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍

未履行；

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实

现合同目的；

5、法律规定的其他情形。

二、张升行使法定解除权的条件与程序

就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据

《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方

解除权。

该条规定的单方解除权必须满足以下条件：

1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；

2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；

3、经另一方催告；

4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。

当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并

不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段

合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主

要债务。在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。

本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向

姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符

合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除

权的条件，故张升不享有合同解除权。

三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。

姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及

时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜

诉权。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同

法》若干问题的解释

（二）》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方

当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况：

（一）双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人

在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

（二）当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务

抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维

篇6：房屋买卖合同纠纷案例分析

一、案例背景

王某与甲房地产公司于2007年7月7日签订商品房订购单，约定王某意愿购买甲房地产公司开发的A小区一户房屋，并向甲房地产公司交纳2万元定金，该定购单未写明房屋价格，甲公司销售人员口头承诺价格将不超过6300元/平方米，但该项目正式开盘后，王某被告之房屋单价为6700元/平方米，王某认为价格超出个人的承受能力，拒绝购买，要求甲公司退还2万元定金；甲公司认为王某交付的2万元是定金，因王某原因拒绝购买房屋，该款项不应退还；双方诉至法院。

二、案件分析

王某与甲房地产公司签订的定购单对于价格未作出约定，该协议因缺少合同主要条款，应当视为成立但未生效；同时，在A小区销售价格确定后，双方产生争议，且就价格问题未能协商一致，导致定购单无法实现，这应当是归于双方的原因；鉴于王某与甲公司未达成合法有效的买卖合同，双方也无法就存在的争议取得一致，甲公司理应将收取王某的2万元款项予以返还。

篇7：房屋买卖合同纠纷答辩状案例

被答辩人：

因原告A与被告B房屋买卖合同纠纷一案被告提出反诉请求，故答辩如下：

答辩请求：

1. 依法驳回被答辩人B对答辩人A的诉讼请求。

事实和理由：

被答辩人认为合同无效有三个原因：一是中大恒基不是指定的央产房代理机构，二是B是脑梗塞病人，意思表示不真实;三是中大恒基与答辩人之间恶意串通。

针对被答辩人合同无效的三个理由，答辩如下：

一、房屋买卖合同并不因为中大恒基的居间而无效

1. 中大恒基公司提供的是居间服务，而不是上市交易服务

《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》(以下简称《央产房出售办法》)第5条规定：交易办公室选择三家以上符合条件的房地产中介机构，作为中央在京单位已购公房上市出售的定点交易代理服务机构(以下简称定点交易机构)，承担中央在京单位已购公房上市交易的代理服务工作。根据《央产房出售办法》第5条的规定，我们可以看出定点交易机构承担央产房“上市交易”的代理服务工作。中大恒基公司提供的只是居间服务，具体地说是向买房人和卖房人提供订立买卖房屋合同的媒介服务，而并不提供办理“上市交易”手续的服务。因此买卖合同虽然是由中大恒基公司促成的，但不违反《央产房出售办法》第5条的规定。

2. 被答辩人没有提供证据证明中大恒基不是定点交易机构之一

《央产房出售办法》规定交易办公室选择三家以上的交易机构代理央产房的上市服务，但并没有规定定点交易机构是哪几家中介公司。《央产房出售办法》是xxxx年制定的，时至今日已经7年之久，“三家以上的交易机构”到今天可能已经扩充到很多中介公司。杨怀波并没有提供证据证明中大恒基不在“三家以上的交易机构”之中。杨怀波证明不了中大恒基不是“上市交易”的代理机构，因此认为中大恒基代理的合同是无效合同没有证据支持。

3. 《央产房出售办法》是部门规章，违反行政规章并不是合同无效的理由

《央产房出售办法》是国务院机关事务管理局制定的，是部门规章，而不是行政法规。《合同法》第52条规定了合同无效的几种原因：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据此条第5款的规定，只有违反了法律或者行政法规的强制性规定时，才导致合同无效。《央产房出售办法》不是法律，也不是行政法规，因此即使买卖合同的签订违反了《央产房出售办法》，也不必然导致合同无效。此外，签订的合同没有损害社会公共利益或者国家利益，也不在合同无效的其他几种情形中，因此合同不存在无效的原因。

4. 合同无效违背了合同法的最基本原则——意思自治

A和B签订的合同是双方意思自治的结果，选择中大恒基公司作为居间服务中介也是双方意思自治的结果。双方签订了合同，却因为促成合同的居间服务公司是中大恒基而导致合同无效，违反了合同法的最基本的意思自治原则

综上，房屋买卖合同的当事人是A和B，双方都是完全行为能力人，意思表示真实，合同约定的内容不影响法律或者社会公共利益，因此根据《民法通则》第55条的规定，A和B签订的买卖合同合法有效。

二、被答辩人没有证据证明杨怀波意思表示不真实。

B是一位70多岁的老人，还曾经患过脑梗塞，但这些都不能够证明签订合同的时候其意思表示不真实。此外，3月17日的谈话录音表明，签合同当日，B的女儿也在签订合同的现场。另外，合同签订之后，中大恒基的工作人员到B的家里征询房屋共有人的出售意见，B的妻子即房屋共有人在《房屋共有人同意出售的证明》文件上签字。综上，出售房屋不仅仅是B的真实意思表示，也是B女儿及B妻子的真实意思表示。

三、被答辩人没有证据证明中大恒基与答辩人之间恶意串通