住宅全装修经济分析

关键词： 单元 缺陷

住宅全装修经济分析（精选十篇）

住宅全装修经济分析 篇1

1.1 各单元缺陷分布(见表1)从统计情况看:

(1)1单元户均缺陷量最少,低于项目每户平均缺陷量;2单元、3单元户均缺陷量依次递增。(2)经了解,装饰施工单位装修基础工程完工后,后期部品安装顺序自1单元至2单元再到3单元;由于业主交屋在即,部品安装完成后,收边打胶、维修等工作也是按上述顺序进行,1单元较其他单元收边处理及维修时间相对充裕,故遗留问题较少。究其原因,工期的松紧对装饰工程质量有着至关重要的影响。

1.2 功能区缺陷分布(见表2)从统计情况看:

(1)起居室、厨房及餐厅、卫生间及洗衣间、主卧室、玄关质量缺陷问题较多,这也反映出业主验房时的关注重点;(2)起居室内维修动线最集中,故反映出的质量缺陷最集中;(3)厨房、餐厅、卫生间、洗衣间是部品、家电、配套较集中的区域,反映问题较多;(4)入户门、塑钢窗也是业主收楼验收时的关注重点。

1.3 施工范围缺陷分布(见表3)从统计情况看:

(1)由装饰施工单位组织的室内门窗套边打胶收口缺陷问题较多(计65项),如再考虑其他收口及成品保护缺陷问题,则装饰总包过程质量缺陷接近总量的60%。(2)施工中因成品保护不到位产生的质量缺陷所占比例大,应考虑防护措施。

2 部位/部品质量缺陷分析及质量控制

2.1 部位/部品缺陷总体情况(见表4)

2.2 部位/部品缺陷分析及质量控制

2.2.1 室内门窗(推拉门)。

质量控制:(1)安装完成后的收口缺陷量最大,装饰总包单位不负责室内门安装,对打胶收口不重视。但业主收房时对这些装修细节很关注,因此应要求装饰总包单位安排专业打胶人员认真施工。同时土建施工中门口抹灰平整度、垂直度超差,会导致门脸线与墙体间缝隙大小不均,造成打胶困难,故土建交接时,建议室内木门厂家应到场对门口抹灰质量逐一验收,发现问题责成土建单位整改。(2)室内门、窗安装过程中应注意:饰面板颜色、纹路一致,无划痕、缺损、磕伤、污染等;木门门套线与墙体结合是否存在裂缝等;发泡胶是否饱满;开、关、锁灵活自如、平稳、无噪音;门锁把手是否有保护膜;胶条平顺;小五金配件(门锁、门吸、门铰、猫眼等)齐全,无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等;(3)套门、扇安装前应检查,发现生产、存放过程造成变形等不可修复缺陷,应立即通知厂家更换,不可强行安装。

2.2.2 电气。

质量控制:(1)开关插座缺陷主要为损坏、未安装,光源缺陷主要为未安装,不亮,这些简单问题很容易影响业主情绪引发投诉,增加交房难度,同时也反映出装修总包单位在业主收房前预验收不到位。建议对精装修产品室内业主专有部位实行地产、物业联合模拟细部验收,共同努力把好质量关;(2)户总开关箱缺陷主要是面板损坏、未安装或丢失,施工中应考虑表箱面板安装工序;(3)接线缺陷安全责任重大必须避免,应责成施工单位、监理公司加大检查力度;(4)墙面开槽施工应根据现场情况把握好深度,确保管线敷设好后留有足够粉刷层厚度,以免因粉刷层太薄而产生起壳裂缝,同时应避免破坏墙体,造成渗漏和裂缝隐患。

2.2.3 大白乳胶漆。

质量控制:(1)乳胶漆多采用滚涂施工,应尽量避免磕碰、污染,一旦损坏,除非大面积修补,很难保证无色差。所用滚筒质量必须良好,保证无明显刷痕;颜色均匀一致,不透底;无流坠、疙瘩、砂眼;无泛碱、咬色;无刷痕;(2)裂缝产生原因很多,可以追溯到土建主体施工阶段,直到乳胶漆基层大白腻子都有可能导致乳胶漆开裂。就可能的原因建议如下:砌筑时应注意足够的拉结筋量、每日砌筑高度、顶砖时间及做法;抹灰时应注意施工应在砌筑沙浆强度符合要求后才能施工,禁止即砌即抹灰;抹灰前所有砖与混凝土交接处、线管及预埋箱盒留设位置都必须用钢板网或纤维网加固;应注意在不同基面上抹灰基层处理必须到位,防止因抹灰空鼓以前裂缝。大白腻子施工时应注意抹灰墙面与轻钢龙骨石膏板交接处的处理、基层含水率情况、大白腻子配料比例、施工时的养护(防潮、防冻)。

2.2.4 橱柜、洗面柜、玄关柜、衣帽柜。

质量控制:(1)柜门、拉门应注意大面安装后,应有仔细校调过程,保证柜门、拉门平整,接缝大小均匀不超标,门扇对齐,开关灵活;(2)柜体不应随意开洞,应用专用工具按要求位置准确开孔,并用锡膜等做好收口;(3)五金安装位置准确,应该安装的扣盖都应上齐;(4)台面打胶应由专业打胶人员施工,保证胶缝均匀美观。

2.2.5 壁纸。

质量控制:(1)壁纸定货要有计划,防止分批进货时产生色差现象。壁纸施工前,在壁纸不同批次色差较明显的情况下,应仔细核实同一批次壁一房间粘贴,避免不同批次色差较大问题,并应分批次预留足够维修用量;(2)壁纸刷粘结剂胶液,必须根据实际情况而定。一般可在壁纸背面刷胶液,如果基层表面干燥,在壁纸背面和基层同时刷粘结胶液。涂刷的胶液要薄而匀。已涂刷胶液的壁纸待略有表干时再上墙,裱糊效果较好。(3)严格按壁纸粘贴工艺操作,壁纸上墙后,应注意垂直和接缝密合,必须用橡胶刮板和胶滚由里向外滚压,将气泡和多余的胶液赶出,并及时用湿毛巾将余胶液擦净。注意滚压接缝边沿不要用力过大,防止把胶液挤压干结无粘结性。擦余胶的布不可太潮湿,避免水由纸边渗入基层冲淡胶液,降低粘贴强度;(4)尽量避免破损,尤其后序安装电气部件时应注意成品保护。一旦破损,除非使用同批次壁纸整幅更换,否则,效果很难令业主满意。

2.2.6 墙面瓷砖理石踢脚、地面瓷砖理石门过。

质量控制:(1)填缝质量要求:用同品种、同标号、同颜色的水泥,或用专门的嵌缝材料。沟缝应饱满密实、洁净光滑;(2)地面理石瓷砖裂缝掉角与养护期保护有直接关系,应注意成品防护;(3)收口打胶应由专业打胶人员施工,保证胶缝均匀美观;(4)基层含水率要适中,贴砖前一天撒水,正式贴砖前再次湿润墙面。目前轻质砌块墙体较多,因其吸水较多,应根据情况延长洒水养护时间。墙砖要泡水2小时以上,因为现在瓷砖质量普遍较好,吸水率比规范允许的程度低很多,有些工人凭经验觉得不泡水也可以,实际上会造成空鼓;(5)在不同墙体材料交接部位,一定要用钢板网加强,否则该部位发生相对位移时容易造成空鼓甚至裂缝;(6)理石踢脚线处大白腻子不应刮得太低,避免空鼓脱落;(7)理石表面如有磨损,应在交屋前抛光打磨。

2.2.7 塑钢窗。

质量控制:塑钢窗质量主要取决于安装质量,本次质量缺陷主要体现在安装,集中在五金安装、窗扇调整、玻璃安装、打密封胶等环节。应责成施工单位、监理公司加大检查力度。

2.2.8 进户门。

质量控制:入户门锁具问题较多。施工单位现场挑出锁舌防止锁门的情况较普遍,应考虑将门扇、锁具安装工期拖后,如现场有防盗要求,可通过其他方法实现。

2.2.9 地板、踢脚线。

质量控制:(1)地板、踢脚线应在施工前认真挑选颜色尽量协调的材料铺贴于同一房屋,避免色差明显;(2)地板横向面与墙面要留8-10mm缝隙,纵向留5-8mm缝隙,以防变形起鼓;(3)复合地板有声响、空鼓、不平整,踢脚线与墙体、与地板收口有缝隙是主要质量缺陷。究其原因主要为地面、墙面平整度超差造成。建议土建单位打地面、墙面抹灰时,监理单位牵头组织专项技术交底,施工过程中监理单位严格执行找平层隐蔽验收制度,全数验收检查。对不满足规范要求的地面、墙面找平层坚决要求施工单位重做。并且在土建交接时,地板厂家应到场对地面、抹灰质量逐间验收,发现问题由土建单位进行整改。地面也可在地板施工前用自流平水泥找平(但成本较高);(4)踢脚线必须安装牢固,不松动。两段地脚线之间必须严密、顺平,不能有明显接缝,踢脚线应通过固定卡件固定在墙上,不允许直接用钉子固定。

2.2.1 0 热水器。

质量控制:线控及泄水管连接缺陷较多,安装后该部位验收应重点把关。

2.2.1 1 墙面接缝。

质量控制:(1)墙面空调洞高度应统一合理,空调洞排水坡度应满足规范要求,同时应注意空调铜管是否能够安装,插座和空调洞位置协调;(2)土建移交阶段应全数检查空调洞使用功能问题,不合格空调洞限期土建总包整改;洞整改工作在毛坯移交装修前完成,以减少墙面污染带来的成本增加问题;(3)收口打胶工作必须要求装饰总包单位安排专业打胶人员认真施工。

2.2.1 2 理石台面。

质量控制:大面积石材窗台板极易空鼓、裂缝,应做好镶贴后的连续养护,并加强成品保护。如效果允许,可考虑使用人造石材,并可减少天然石材对人体的辐射。

2.2.1 3 其他质量缺陷。

采暖:暖气掉漆,划伤;厨卫洁具:打胶不到位,安装不牢;吊顶:卫生间天花集成吊顶不平整,有损坏;石膏装饰线:装饰线开裂;浴霸:灯不亮;淋浴房:淋浴房把手及打胶处理;燃气灶:主要是厨房灶具少配件;油烟机:噪音大;质量控制:此类问题多属部品质量及成品保护问题,在施工中严把进货关,安装后认真进行成品保护应可避免发生。

摘要：全装修住宅是消费者的需要,随着住宅全装修产品越来越多,在业主接受房屋时产生的质量投诉也越来越多。为减少装修工程中的质量缺陷,本文笔者对某项目已竣工交付的191套全装修住宅产品质量缺陷进行了分析,并就其质量控制进行总结,供读者参考。

论文：住宅全装修监督模式探索 篇2

【摘要】住宅全装修成为房地产开发市场的一个新方向，告别毛坯房、进入全装修时代已成为趋势。但是，如何管理与控制全装修住宅的质量，本人专题探讨建设主管部门对商品住宅全装修的质量控制，综合总结了质量控制的方法，文章注重质量控制的全局性管理，以期抛砖引玉。

关键词：商品住宅；全装修；监督；质量控制

随着人民生活水平的提高，居住消费占总消费的比重也越来越大，人民追求方便、快捷的意愿越来越强烈，需要住房告别毛坯房时代，转变为低成本，高质量的全装修房的模式越来越高，全装修住宅逐渐成为市场的主流方向。因全装修住宅以人为本、细致入微的设计理念受到广大民众认可，并成为房地产扩大市场和加快营销的策略和措施。但是全装修施工中也存在很多问题，装修材料、施工工艺和细节方面都存在着缺陷，对此应该值得高度的关注和重点研究。因此分析全装修住宅的特点，研究全装修住宅施工中常见的问题和难度，寻找全装修住宅施工中的技术要点，为全装修住宅的施工经验和方法的积累，起到了技术强化和技术提示的作用。建设部2002年出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中明确提出全装修的概念：指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。全装修并不是简单的毛坯房加装修，按建设部规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。从市民个人来讲，全装修省时省心，有专业的家装设计、组织、采购、施工、监理、验收和保修维护等服务。推行住宅全装修销售成品住房，是避免二次装修资源浪费、贯彻节约资源和环境保护基本国策的重要举措，可以大大降低住宅装修成本。《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第5号）明确了我们质量监督机构的职责，如何推广和控制全装修住宅的工程质量是当前新形势下的重要话题，本人就质量监督部门如何监管住宅全装修工程，分析以下要点。

一、实施部品部件登记管理

根据《关于在我盟新建居住建筑中实施全装修成品交房和建筑节能与结构一体化技术的通知》（兴建办发【2016】1号）文件要求，建设主管部门负责住宅全装修部品部件准入登记管理工作。并对所监管工程住宅全装修部品部件的使用情况进行等级管理，即为产品“目录”。住宅全装修所使用的部品部件应当选用“目录”中选择。新研发的部品部件，经盟住建局组织的专家委员会评审通过后，产品凭专家评审报告可以在下一次“目录”发布之前临时在本地区住宅建设项目中使用。建设主管部门对住宅全装修部品部件的申报资料进行审核，并通过向有关主管部门及行业协会咨询等方式了解申报企业的依法诚信经营情况，同时采用网上公示的方式征求社会意见，对符合本办法要求的企业发放《兴安盟住宅部品部件登记证》，对收到的投诉、举报等情况进行调查核实，对不符合本办法要求的产品不予列入“目录”。以此制度从根本途径控制住宅全装修材料质量。

二、制定全装修质量监督计划

质量监督部门应针对所监管的住宅工程监督计划中列入对全装修部分的监督计划。在住宅工程进行全装修前搞好装饰装修图纸内容，解决设计深度和精细化施工，如：空调插座与空调穿墙预留洞位置问题，坐便器的安装高度，淋雨花洒的位置，设备管道标高与各种管线标高控制问题等，墙地砖（含石材）饰面工程，集成吊顶工程，应针对每个装饰面绘制板块排列详图，明确墙地砖的排列方式和缝格要求。住宅全装修工程的质量监督计划，是对监管全装修住宅最根本的，最有针对性的计划。

三、建立工程质量监督技术交底

监督部门应在房屋进行装饰装修前对施工单位进行技术交底，针对装饰装修施工中的常见质量问题进行整体交底，如墙地砖排版、平顶标高、平顶造型、门洞及开间尺寸等均要求与样板房一致，以便各种成品柜体、木门等工厂化集中加工，做到同一房型的统一性和标准化。如经与样板房对比有疑义或认为样板房有不尽合理的地方以及与图纸不一致的地方，精装修总包需书面上报甲方项目经理部审核认可后方可进行施工。

监督部门对施工单位技术交底的内容要深入浅出，通俗易懂，要说明操作要领、应注意的问题和必须达到的标准，装饰面板块排列，主要节点，要绘制简图，采用图片结合文字的方式进行交底，做到图文并茂，一目了然，解决施工过程中的常见质量问题。各施工单位要明确关键工序的施工方案，熟知主要节点的技术要求，熟练掌握各成品保护方案，在施工过程中严格按《装修房工程管理作业指导书》的要求贯彻落实指导施工。

四、建立工程质量样板抽查制度

住宅全装修工程要求施工单位针对不同户型的各功能房间做出示范样板，分层标识工程做法，实现可视化管理。样板间要展示出所有设计内容，展示使用的材料、设备、部品、分层构造及细部节点。针对不同户型做出装修样板间，对地面、墙面、天棚、门窗、厨卫间等，各道工序（分层）采用退步留槎施工做法，逐层解剖，层层有外露，逐层有标识，板块饰面材料张贴电脑排列图，展饰室内装修和门窗安装做法及质量控制要求，对应部位悬挂或粘贴展板，标识工艺做法样板完成一周后，由建设单位组织验收，验收内容应包括住宅的使用功能、使用安全、防火防腐、室内环境污染控制、各房间的净空尺寸、材料部品及工序施工质量，同时对样板间主要工序的操作工艺进行评价。监督部门对样板间没通过验收的工程，不准施工单位进行大面积装饰装修工程施工。

五、建立全装修质量监督抽查制度

全装修工程施工过程中，质量监督机构应采取随机抽查的方式。监督机构根据工程实际情况，安排不同的监督小组进行交叉抽查。监督抽查中发现的问题，由项目监督工程师负责督办，并对违法违规行为按规定进行查处。随机抽查中发现不合格的装饰装修工程，不得进入下道工序施工。工程施工过程中，可根据结构特点和施工进度计划制定具体的巡回抽查计划。检查内容包括实物质量、质保资料、现场检测。对发现不合格的工程材料及做法应暂停施工，待施工单位自查原因并报送监理单位同意认可后方可继续大面积施工。

六、建立全装修分户验收监督抽查制度

全装修住宅工程实行工程质量分户验收，质量分户验收在工程质量竣工验收前进行。全装修分户验收由施工单位组织进行，并交监理工程师复验，并留下书面记录。待质量监督部门进行全装修分户验收抽查。分户验收的组织形式、参加单位及人员要求、验收内容、质量标准等严格执行内蒙古自治区《成品住宅装修技术标准》关于分户验收的规定。对全装修分户验收有不合格的项目，监督部门暂停施工单位施工，且不予以竣工验收，待全装修工程质量全部整改后，由施工单位整理书面报告，由监理工程师批准，报送监督部门。

七、把住全装修室内环境监督关

质量监督机构应把号全装修竣工验收关，其监督检查的内容包括：⑴、产品的合格证书。必须有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。

⑵、出厂环境检验（检测）报告。材料的供货厂家应提供厂家产品的检验（检测）报告，报告的放射性指标、有害物质含量指标应在设计允许范围内且符合《规范》要求。检验（检测）报告要注意查看材料的检验（检测）时间、执行的标准、检验（检测）数据是否低于国家规定指标、与所购买的材料是否一个品牌是不是同一批次等；加强对各方责任主体质量行为的监督是控制室内环境污染的重要保证

对此，工程质量监督机构和人员应加强对民用建筑工程室内环境污染的监督管理，严格依照国家有关法律、法规和规章规定的程序加强对参与室内环境建设的各方责任主体和有关机构履行质量责任行为的监督，针对目前存在的一些较为突出的问题实行重点监督：一是检查建筑装饰装修设计和施工队伍有无合法的建筑装饰装修设计和施工资质；二是检查建筑装饰装修设计和施工单位有无超越资质证书许可范围承揽工程的行为；三是检查建筑装饰装修的施工单位有无非法转包、分包工程项目的行为；四是检查工程所用材料是否存在偷梁换柱，使用假冒伪劣的建筑装饰装修材料的情况。

八、把住全装修竣工验收关

质量监督机构应把好全装修竣工验收关。细化全装修验收的条件。全装修工程验收应当具备下列条件：单位工程质量竣工验收合格；完成设计和合同约定的各项内容；有完整全装修工程施工技术管理资料。

规范工程竣工验收的程序。工程完工后，建设单位应当首先按照相关工程质量验收规范的要求进行单位工程质量竣工验收，工程质量竣工验收合格后同时具备规定的其他条件建设单位方可组织进行工程竣工验收；工程竣工验收合格形成验收组人员共同签署的作为工程竣工验收合格证明文件的工程竣工验收记录；工程竣工验收合格后建设单位提出工程竣工验收报告连同其他有关文件向建设主管部门备案。明确工程参建各方的验收责任。

明确全装修工程竣工验收、工程竣工验收均由建设单位组织，勘察、设计、施工、监理单位参加，签署验收意见；同时要求负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，应当责令改正。

对住宅装修施工管理的要点分析 篇3

关键词：住宅装修；施工管理；要点分析

对于住宅装修工程来说，品质是项目的生命。而这正需要高效有序的住宅装修工程施工管理来监督保证产品的设计理念能够得到贯彻实施。无数开发商所追求的战略目标正是“工程品质第一”。但是我国住宅装修开发工程市场的由于管理体系的不健全市场体系很不完善。对此方面工程管理的机制、政府正式出台的相关制度均非常不成熟。所以开发商在其项目管理的过程中要将全方位立体的品质管理作为最重要的控制内容。

一 项目管理组织结构的建立

在住宅装修施工管理过程中，由于有着大量的管理协调工作需要应对，住宅装修房开发商应当设管理专项，在不同层面上有针对性地解决住宅项目管理过程中面对的各种问题，负责住宅装修项目的全面运作，保证住宅装修项目的总体品质和进度，合理整合公司的可用资源，为项目提供强有力的人才、技术、经济、管理等多层面的支持。项目管理分为如下类型：①业主方的项目管理②设计方的项目管理③施工方的项目管理④供货方的项目管理⑤建设项目总承包方的项目管理。其中，业主方的项目管理是管理核心，而现场管理工程师的素质水平是工程品质管理水平的保证。

二 材料选择的科学性

正如大家所认知的那样，建筑用材料的品质是环境质量和整体工程品质的核心保证。装修住宅甚至比毛坯房更重视对材料的要求。所以在采购建筑材料以及建筑用装修部品的过程中应当合理科学。严格地进行验收复试，通过控制住宅装修房的工程材料的优良品质来保证工程质量。然而，当下住宅装修工程中所需要的材料部品种范围非常广，种类更是五花八门，在加上其飞快的更新速度使得采购者有极大的选择余地，但是也面临产品良莠不齐亟待选择的状况。所以在进行集体采购材料部品的时候不但要充分满足选定目标客户的需求还应当结合实际考虑当地材料市场的供应情况。这样才能更好地制定出合理的标准，并充分策划，本着严格遵守国家地方标准的的原则，选择出充分适应项目自身特点，并且绿色环保，节能减排，能够进行工厂化加工的优良产品。经过不断的经验积累发现，开发商对于供应商及其材料品质的定期评估，以及选定长期稳定的合作商家能够最大化地保证材料的高品质并且有效地精简采购的流程。此外，装饰材料也应当与土建工程材料一样进行验收和复试。对于进入施工现场的材料，尤其是大多消费者比较重视的，容易曝出问题的材料部品如涂料、各式橱柜、地板等材料的复试工作尤其要重视。全部采用封样复试，进场检验的制度，其中材料复试的工作要提前编制周密计划。

三 严密的现场规范制度的制定

为了保证品质管理的有效落实，切实控制有效地组织好住宅装修产品各个制造环节，需要制定严密详实的系统性现场制度和规范。住宅装修房在产品装修设计的档次规格、装修效果、环保要求等方面相对一般住宅开发更难以控制，因此针对住宅装修房工程的特点，品质管理的内容涉及施工界面划分、成品保护、施工技术管理、工程验收等主要内容。从项目部角度在项目组织施工的过程中实施如交底、样板引路、集中加工、单工种流水作业等控制手段将有效保证产品的工程品质。交底制度是较为常规的工程品质保证制度，而单工种流水作业制度便于各施工单位工序交接过程中的责任划分。样板引路制度旨在通过在全面施工之前各种样板的制作，将问题解决在样板制作阶段，避免因工序问题造成工期延误及建筑材料的浪费，引导产品的全面推广及生产，同时可以帮助开发商选择优秀的装修施工合作单位，可以说是工程的一次模拟。根据不同的目的可细分为研究样板、销售样板、施工样板等等。研究用样板在住宅装修住宅项目中显得尤为重要，这是因为我国的住宅装修住宅项目还处于成长时期，产品成熟度还不甚稳定，这就需要借助研究样板的制作，达到选择并确定合理的装修材料部品，检验户型的合理性，优化水电管线定位等目的。我国现如今的施工水平能力下还不能彻底达到工厂化所要求的集中加工的广度和深度。但是由国外在住宅开发装修的发展经验来看，集中加工才能有效地保证现场施工的高效性。集中加工之前多在施工的现场进行加工的材料构件，让安装、加工分步进行以此提高工程加工的精度，有效地保证工程品质。所以目前随着国内住宅产业化进程的不断发展，在国内很多先进装修房开发工程现场已经发现了仿工厂化集中加工方法出现，所以住宅建造必然朝着工厂化生产的方向发展。

四 在装修过程中的施工管理

在装修施工的过程中，首要的是，业主本人无法亲自监控住宅装修房的整体装修过程。因此，在装修施工合同中先明确本项目适用的各种施工规范，并在《预售合同》相关附件中予以明确。对住宅装修房的验收，本项目约定适用《住宅室内装修管理办法》。同时明确住宅装修房各项目的保修期限。施工队必须按施工规范及验收标准进行施工、自检，管理层按验收标准进行专检、互检。

而在此之外，公司应当在住宅装修的整体装修全面展开之前，尽心打造出装修的样板房做广告宣传用途。样板房应当据相关规定，真实有效地反应出商品房各方面的施工质量以及装修情况。而最终交付到业主手中房子的个方面都不能次于展示样品房的水平。为了方便房主能够随时把自己的房子与样品房进行对比，样品房应当保留至给户主交付完成方可拆除。在建筑施工的过程中，要求施工队完全依照已经通过认证了的样板房的建筑装修流程和装修工艺来对所有房子进行专业化标准化施工的施工。例如内墙涂料这一分项工程，其主要流程为：首先，用封底密封墙面；其次刮上耐水腻子，经打磨后再加乳胶漆；乳胶漆施工时，应搅拌均匀，且乳胶漆是否加水及加水量的多少，一定要严格按照厂家的规定；乳胶漆只要调节好粘度，可以采用喷涂或刷涂等不同工艺均可达到预期的最好效果。

五 成品保护

在施工中，往往因施工人员等因素，一些做好的成品被损坏，污染等，如铺设好地砖被色精污染， 木地板刮花或因漏水渗水导致其发黑变形、门套被碰损等等，因此，最终我们还需要倡导“绿色施工工艺”，在实践过程当中还应当不断推陈出新，在充分保障工程工艺质量的基础上通过巧妙选材，于细微处做改变来尽量避免可能造成的室内污染。比如我们装修时最常见的家装吊顶，一般情况下是选用木龙骨当做骨架，但是选用木龙骨就不得不刷涂防腐剂，这样既有可能会有有害物质释放。而如果采用轻钢龙骨，则不会有污染的出现，虽然会增加很多工序如对角成型、电锯切割等等比较费时费力。建筑装修过程中总会或多或少地有污染物残留于室，所以在每户装修完成后采用专业的技术手段和设备对室内空气环境作保洁服务，60d为一周期，从而最大限度地消除装修后的空气污染，为了能够让顾客能够住上“放心房”、“满意房”做最大最全面的努力。

参考文献：

[1]李军，于俊海．浅谈装饰装修工程施工质量管理措施［J］．中国建设信息，2006，16（07）：26-28．

[2]闵文兵，陶廷权．浅谈装修工程质量管理技术方法［J］．中国水运（理论版），2006，21（02）：17-18．

[3]乔明.浅谈住宅装饰装修原则[J].四川建筑科学研究，2000，11（06）：90-91.

[4]刘平.浅谈住宅装修安装工程质量控制方法[J].煤炭技术，2004，13（04）：89-90.

[5]王涛.浅谈住宅装饰装修中应注意的几点结构问题[J].内蒙古科技与经济，2006，11（02）：21-22.

住宅全装修经济分析 篇4

“全装修住宅”的推行一直都是我国政府住房工作的一个重点。早在1999年, 国务院在《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的通知》中便已深刻提出了住宅产业化的指导思想[1]。2002年, 建设部在颁布了《住宅室内装饰装修管理办法》[2]之后的半年内便下发了《商品住宅装修一次到位实施细则》文件, 明确提出了:住宅市场须加强住宅装修的管理, 推行一次装修模式, 提高住宅装修集约化水平, 加快推进住宅产业化进程, 引导住宅建设健康发展[3]。

但是在随后的几年中, 除个别大型地产开发商将全装修住宅作为开发重点外, 大多数房地产开发企业仍将毛坯房作为默认的交付形式, 且开发全装修住宅的意向也并不强烈。为了加强房地产业对住宅产品高品质、产业化的发展意识, 住房和城乡建设部于2008年7月发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》, 要求各地制定出台相关扶持政策, 引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式, 逐步达到取消毛坯房, 直接向消费者提供全装修成品房的目标[4]。

2009年6月26日, 住房和城乡建设部住宅产业化促进中心又在北京召开了“推进住宅全装修, 发展成品住房研讨会”, 会议从住宅节能的立场出发, 再次强调全装修和高质量住宅都是住宅产品开发的重点, 会中还明确给出了取消毛坯房的时间——初步设想为:2012年基本取消毛坯房, 新建房和廉租房、限价房在2010年实现全装修[5]。

然而, 因为地产开发商对全装修住房不恰当的市场定位, 以及缺乏对装修成本和质量的科学控制, 导致全装修住宅的总价往往普遍过高, 以至于至今为止市面上的主流商品房仍以毛坯交付为主——在目前的“粗放型”开发模式下, 房地产开发商若执行全装修方案, 虽然可使购房者受益, 但自身必须承担过高的前期建筑成本以及后期的维护成本, 综合权衡后, 开发商放弃“全装修”也是情理之中的事。

但在毛坯交付方式的影响下, “二次装修”所引发的各种问题则日益加重了装修市场的不健康生态。如二次装修对建筑结构的肆意破坏;噪音、装修垃圾、粉尘对其他居民生活环境的污染;施工不协调引起的时间浪费;不规范的施工团队对业主利益的损害;以及材料、人力成本的不当浪费等现象频频发生。

而全装修住宅恰恰有着环保、低价、节约时间、节约资源等特性——有调查表明, 采用一体化集成装配方式可缩短装修周期50%-70%[6], 每年可减少建筑垃圾1.5% (全国可减少建筑垃圾1050到1400万吨) , 同时由开发商统一采购装修材料至少可降价40%, 一次性装修到位总共可节省约30%的装修费用[5]。

可见, 那些由二次装修所引发的不当浪费, 若是能通过科学的管理将其消除——如合理地实施全装修工程。那对商家而言便会产生更多利润, 对消费者而言将会带来更多的优惠。

现已有部分开发商开始尝试以现场问卷调研的形式收集业主对全装修住宅装修内容的建议[7], 我认为这便是非常到位的全装修内容的筛选方法, 因为只有真正了解消费者的需求, 才能在最低的成本下创造出最受人们喜爱的产品——笔者构思此番市场调研也正是这个目的。

值得注意的是, 有许多网站媒体已经就房地产市场的全装修住宅需求做了多年的连续调查, 并且完成了许多基本的统计, 如搜房网于2012年完成的一次“2012住宅精装修需求调查”中就对购房者的个人情况、对精装修住宅的需求点、装修材料品牌的选择等方面做了基本统计。通过此次统计的结果我们了解到:被调者中, 年收入在12万以下的中低收入家庭达到了58.69%;装修预算在10万元以内的家庭占63.05%;希望精装修标准在1500元/平方米以下的人占67.39%;愿意接受精装修住房的人占到67.39%[8]。

故而, 综合政策导向、消费者需求、资源成本降低的必要性来看, 认真开发全装修住宅, 尤其是面向“刚需”购房者的物美价廉的全装修住宅已是大势所趋。所以, 本调研特别在较为具有刚需代表性的杭州地区针对25岁-35岁的年轻群体进行了问卷调查, 试图通过因子分析的统计方法对这类群体最希望获得的全装修住房进行较为深层次的内容结构分析, 以就“全装修菜单”的安排给予开发商一些切实合理的意见。

2 问卷设计

在设计问卷时, 笔者最初参阅了《建筑装饰装修工程施工质量标准》[9], 以及《商品住宅装修一次到位实施细则》。但考虑到以上手册中繁杂的装修栏目在市调过程中可能会引起被调者的不良情绪, 且许多栏目对于被调者而言并非真正理解其作用。故最后还是通过与目标人群进行访谈的形式进行了问卷设计——让人们描述出他们心里所了解的装修包含了哪些内容, 而后再将其与《商品住宅装修一次到位实施细则》等手册中的内容相结合, 以使本问卷覆盖面尽量完整但又不失其易懂性。

另外, 本问卷在设计的过程中, 根据实际市场需求, 对某些问项进行了等级化的处理——“基础”与“高档”。“基础”的设定即为:此装修项目的材料在保证质量的前提下采购价越便宜越好;“高档”则意为品牌高端且用材讲究的装修材料。开发商也可根据公司内部的标准, 对应市调结果给出的建议自行进行标准的划分与定义。

本次市场调研问卷共设计问项38题, 问项的答案选项采用五个回应等级衡量被调对装修内容的需求程度。1分至5分分别代表“非常不重要”至“非常重要”, 其中3分为中性判断。在问卷中, 所有问项皆被纳入基础装修、厨房的装修、卫生间的装修、客厅的装修、卧室与书房的装修、阳台的装修、其余电器设备的齐全性七个框架中, 以帮助被调者充分地了解每个问项所对应的功能。

3 问卷结果分析

本次调研共回收有效问卷204份, 符合样本量与变量数比例在5:1以上的因子分析样本量要求。

之后将数据录入表格, 运行SPSSl3.0, 采用因子分析中的主成分分析 (Principal Components Analysis) , 运用正交旋转中的最大方差法 (Varimax) 进行。从碎石图 (Scree Plot) (图1) 的因子分布情况来看, 有四个因子表现较为明显, 故最终取4个公因子对本问卷进行分析。

从SPSS最后输出的分析结果可知, 本次问卷分析的KMO统计量达到0.842, Bartlett球形检验值为3510.312, 均达到显著性水平, 说明问卷具有良好的结构效度, 适合进行因子分析。其次, 四个因子解释变异的百分比分别为:15.283%、12.033%、11.986%、8.072%, 累计解释变异量为47.374%, 在剔除了旋转后的因子载荷系数小于0.5的问项后, 四个因子累计解释变异量上增为51.443%, 说明本研究具有良好的内容效度。之后, 采用α系数 (Cronbach's Alpha) 对整个问卷以及各个因子做信度分析, 结果显示:每个因子的α系数均高于0.65, 尤其是整个问卷的α系数为0.906, 表明问卷及各个因子均具有较高的信度。

而后, 再依据旋转后的因子载荷系数对问项进行二次分类。根据问项内容以及问卷的回答情况综合分析, 笔者为四个公因子作了命名, 其最终综合整理的结果如表1所示:

在被调者填写的问卷中, V1-V9属于“基础装修”;V10-V13属于“厨房的装修”;V14-V21属于“卫生间的装修”;V22-V26属于“客厅的装修”;V27-V29属于“卧室与书房的装修”;V30-V33属于“阳台的装修”;V34-V38属于“其余电器设备的齐全性”。从现在的分析结果来看, “基础装修”中的问项仅存在于因子F2与F3中, 因此可以推测这两个因子所包含的内容是最能够代表刚需购房者基本生活需求的装修内容。

从分类后的问项内容来看, F2是最基本需要, F3的工艺复杂度较高, 因而也更能在一定程度上体现出生活环境的品质。然而, 相比之下, F1所体现的已然不是最基本的生活需求了, 所以此因子可以视作为“高端生活品质的追求”。但相比前三者而言, 因子F4所体现的并非是某种品质的概念, 其更像是媒体常说的“可拎包入住”的装修需求。

其余未被因子载荷系数明显体现的问项, 比如:所有的室内房门完成安装 (V9) ;厨房配有抽油烟机与消毒柜和烤炉、微波炉等全套亨饪电器设备 (V11) ;卫生间配有排风扇 (V19) ;卫生间配有集成吊顶 (V20) ;客厅配备沙发、茶几、电视柜等全套家具 (V22) ;房间内采用普通复合地板 (V27) ;房间内采用高档木质地板 (V28) ;阳台需配有高档防滑地砖 (V33) ;家中各个房间配备普通分体式空调 (V35) 可视为购房者整体而言不是特别在意开发商是否提供给他们的装修内容, 因而开发商可不做重点考虑, 仅需根据不同级别的精装修房适当采用即可。

4 给房地产开发商的建议

近些年, “菜单式全装修”的理念越来越受到房地产领域各方单位的重视。无论是“基础精装修”、“高端精装修”还是“拎包入住精装修”其实都需要深入地研究、发展。然而就目前的住宅市场而言, 买房自住的仍多为刚需购房者, 这些人即使对高端精装修房有着向往, 但仍旧会提出金额极低的装修预算。故而, 对于房地产开发商而言, 最为“保险”的还是先将“刚需”最基本的装修需求考虑到位。

依据百度文库“房屋装修”专版页面中的“房屋装修清单”[10]以及本人向市场上的装修公司询问而来的装修报价, 一套两室两厅一厨一卫的标准刚需住宅 (建筑面积约100平方米, 实用面积约80平方米) 的硬装修估价约为8万-15万 (不含电视机、冰箱、洗衣机等可活动式家电和床、沙发等可活动式家具) 。如果再加上家电和家具的购买, 便会与此前提到的“63.05%的人将装修预算设定在10万元以内”的统计结果有较大差距。

可若将本调研结果中的因子F2与因子F3所包含的项目作为装修内容, 对此住宅进行装修——即此住宅内仅配置有基本管线;必要的基础家具;厨房的整体厨柜与集成吊顶;卫生间的洗脸台、暖风机、坐便器、淋浴房、基础吊顶、基础排风设备;阳台的水龙头、台盆和自动晾衣架;卧室的复合地板与客厅的基础石材地砖 (因在F1因子项中, “高档石材地砖”的因子载荷系数要高于“高档地板”, 故可推测人们对用石材装饰客厅地面的接受度更高, 所以此处的客厅地面采用基础石材地砖装饰) ;安装基础灯饰且墙面采用墙面漆装饰 (因“墙面用优质墙面漆完成粉刷”问项比“墙面采用高档墙纸装饰”问项的因子载荷系数高, 故此处采用墙面漆完成墙面装饰) , 那与以往的精装修模式相比, 省去的房门、墙纸、热水器、空调以及部分材料标准的下调将把装修费用降低到6万元以下, 即600元/平方米。无论是装修内容还是价格, 这都是一个能令大部分刚需购房者感到合适的“基础精装修”方案。

另外, 加上在全装修工程的实施过程中, 开发商还可以利用自身大量采购的优势压低材料价格40%左右, 且在人工方面, 开发商也可通过长期雇佣的方式降低劳动成本, 这其中便蕴含着巨大的利润空间。只要建设方在保证材料质量和施工质量的前提下把握得当, 开发商和购房者都可在保证自身需求的同时获得可观的利益。

5 结语

有时地产商会过渡发展“高级别”、“个性化定制”的全装修住宅, 以自己主观的判断将许多不必要的装修内容强加于房产品中。这便使得许多购房者对昂贵的全装修住宅敬而远之。可事实上, 大部分刚需购房者都不需要“被高级”或被“被个性化”, 他们工作繁忙, 且已承担了沉重的房贷压力, 有时只想能够尽快住进自己的新家, 摆脱租房度日的生活。合适的全装修住宅不仅可以帮助他们缩减装修开支, 更能帮助他们节约下大量的时间成本与生活成本。

数据表明, 经济发达地区全装修住宅的市场份额正以每年15%-20%的速率增长, 在2011年初, 部分一线城市的消费者对全装修房的接受度也已分别达到了:北京54.8%;上海55.6%;深圳63.6%;广州69.2%[11]……全装修住宅大势所趋, 若是哪个地产商能率先为全装修住宅建立科学的产业化建设模式, 便能率先抓住机遇, 把握住消费者。最后, 我由衷地感谢那些帮助我完成此文的朋友们, 且希望这份研究报告可以为从事房地产领域工作的单位与相关人员带去切实的帮助。

参考文献

[1]国务院办公厅.国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的通知[EB/OL]. (1999-08-20) [2003-07-03].http://www.yfzs.gov.cn/gb/info/LawData/gjf2001q/gwyfg/2003-07/03/1712354954.html.

[2]中华人民共和国建设部.住宅室内装饰装修管理办法[EB/OL]. (2002-02-26) [2006-03-05].http://www.gov.cn/gongbao/content/2003/content_62197.htm.

[3]中华人民共和国住房和城乡建设部.关于印发《商品住宅装修一次到位实施细则》的通知[EB/OL]. (2002-07-18) .http://www.mohurd.gov.cn/zcfg/qtwj/200611/t20061101_165745.html.

[4]中华人民共和国住房和城乡建设部.关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知[EB/OL]. (2008-07-29) [2008-08-01].http://www.gov.cn/zwgk/2008-08/01/content_1061518.htm.[5“]推进住宅全装修, 发展成品住房研讨会”综述[J].建筑学报, 2009 (8) :101.

[6]李娟娟, 唐磊.探索用产业化集成方式推进上海菜单式全装修试点工作[J].住宅科技, 2002 (4) :13-14.

[7]柳闽楠.全装修住宅趋势分析及其优化策略[J].同济大学学报 (自然科学版) , 2007, 35 (3) :326-329.

[8]搜房网.2012住宅精装修需求调查[DB/OL]. (2012-05-15) .http://survey.soufun.com/data/page_files/23/r_23028.html.

[9]中国建筑工程总公司.建筑装饰装修工程施工质量标准[M].北京:中国建筑工业出版社, 2006.

[10]百度文库.房屋装修资料大全:房屋装修清单[DB/OL]. (2013-02-22) .http://wenku.baidu.com/topic/The_Housing_Renovation.html fr=hittag&album=title.

住宅全装修经济分析 篇5

台质监﹝2010﹞25号《台州市全装修住宅工程质量分户验收实施办法（试行）》

台质监﹝2010﹞25号

关于印发《台州市全装修住宅工程质量分户验收实施办法（试行）》的通知

各县（市、区）建设（筑）工程质量（安全）监督站：

为进一步加强全装修住宅工程质量管理，保障竣工房屋观感质量和使用功能，落实各方主体责任，现将《台州市全装修住宅工程质量分户验收实施办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

二O一O年九月二十五日

主题词：全装修

分户

验收

通知

——————————————————————————————— 抄送：市建设规划局

——————————————————————————————— 台州市建设工程质量监督总站办公室

2010年9月25日印发 ———————————————————————————————

台州市全装修住宅工程质量分户验收实施办法（试行）

第一章 总

则

第一条 为了加强全装修住宅工程质量管理，保障竣工房屋观感质量和使用功能，落实各方主体责任，根据国家有关法规及工程质量验收规范，在我市原住宅分户验收有关规定的基础上，制定本办法。

第二条 本办法所称全装修住宅工程是指交付前所有功能空间的固定面全部装修完成，厨房、卫生间等户内设备安装结束，已具备基本使用功能的住宅工程。

本办法所称全装修住宅工程质量分户验收是指，在单位工程竣工验收前，按照本办法规定对全装修住宅工程的每一户及公共部位所进行的专门验收。

本办法所称交接验收是指全装修住宅工程装修施工前，为明确各方责任，保证工程施工及质量的延续性，由建设单位组织施工、监理等单位对已完成的工程量进行的质量验收和交接工作。

第三条 全装修住宅工程质量分户验收应依据国家和省工程质量验收规范、技术标准以及正式的施工图设计文件等进行。施工图设计文件原则上应进行图纸审查。

第四条 本办法适用于本市行政区域内全装修商品住宅工程质量分户验收及其监督管理工作。其他具备居住功能的工程可参照执行。

第二章 一般规定

第五条 全装修住宅工程装修施工前应先做样板套，并展示地板、吊顶等主要工序的施工断面。样板套完成后，建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修工程操作工艺及质量控制措施后方可展开施工。全装修施工单位宜与样板套的装修施工单位一致。

第六条 全装修住宅工程应在主体结构验收前制定交接验收方案。在装修工程施工前，应对屋面、墙面、地面、外窗及管道渗漏情况以及室内装修基层、空间尺寸等按《台州市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）》（台建规[2007]167号）的规定进行分户交接验收，并形成书面验收意见。未进行交接验收不得进行全装修施工。

第七条 全装修工程分户验收前应按规定进行室内环境检测。

第八条 全装修住宅工程质量分户验收包括以下内容，具体要求见附1，本条及附1内容可根据实际验收要求增减修订：

（一）涂饰、裱糊、饰面砖、饰面板等墙面面层质量；

（二）涂饰面层、吊顶等天棚面层质量；

（三）地砖（含石材）、木（竹）地板等楼地面面层质量；

（四）门窗工程安装质量；

（五）橱柜、隔断、玻璃隔断、台面等细部工程质量；

（六）栏杆及室内楼梯安装质量；

（七）给排水工程安装质量；

（八）电气工程安装质量；

（九）通风与空调工程安装质量；

（十）建筑智能工程安装质量；

（十一）其他；

第九条 工程公共部位质量按照《台州市住宅工程质量分户验收操作指南》（台建规[2008]177号）的规定进行验收。

第十条 全装修住宅工程质量分户验收应按以下要求进行:

（一）建设单位应会同设计单位、施工单位、监理单位，根据本工程的实际制订验收方案，验收方案报当地质量监督机构审核备案。验收方案应包含人员组成，验收时间计划，及验收内容和要求。验收内容和要求应根据工程实际和装修档次，在附1基础上增减栏目细化要求，特别是测量检查的项目应细化数值，在国标基础上可进一步提高标准。

（二）建设单位组织总承包及专业施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质检员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收。已选定物业公司的，物业公司应参加分户验收工作；

（三）应配备各种常规检测工具和激光测距仪等检测仪器，检测仪器应经计量检定合格；

（四）验收前，应提供标准平面图，并对房间、墙面、门窗、橱柜、隔断、台面等进行科学命名或编号，确保对所有验收内容位置进行唯一性描述。

（五）应逐户、逐间检查，并做好记录。应及时完成《全装修住宅工程质量分户验收记录表（室内）》（附2）及《公共部位分户验收记录表》（参台建规[2008]177号表2-a）的填写和签字手续。

（六）对外窗等容易产生渗漏水的围护结构应按《外窗淋水试验要求》（附3）进行淋水检查。

（七）单位工程合格后，应及时完成《台州市住宅工程分户验收汇总记录》（参台建规[2008]177号表3）的填写和签字手续。分户验收不合格的，经整改符合要求后，重新组织验收。

第十一条 全装修住宅工程竣工验收时，验收组应按台建规[2007]167号规定的户数对分户验收工作进行检查和复核，质量监督机构对验收过程进行监督。涉及隐蔽工程及相关功能性检查，可在竣工验收前，由建设单位组织，监督机构会同相关验收组人员在分户验收过程中对单项合格结果进行随机抽查复核，户数同上；如不合格，不得进行竣工验收。

上海大力发展全装修住宅 篇6

1、全装修住宅建设推进从源头抓起

全装修住宅作为住宅领域节能降耗的主要载体,得到高度重视,市政府颁发的《上海市新建住宅节能省地发展指导意见》中明确提出:到201 0年,在保障住宅工程质量的前提下,上海全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区达到60%～70%,其它地区力争达到30%～40%,并下发了相关文件,将全装修建设作为土地出让的前置条件。

2、全装修住宅建设规模稳中有升

据初步统计,近几年,上海全装修房年竣工量约250万平方米,约占商品住宅竣工量的15%(不包括配套商品房),在建量约500万平方米。全装修房主要集中在市中心区域,新开发住宅全装修房高达50%以上,不断向外发展。全装修住宅更向多层次发展:有以绿地21世纪城为代表的高性价比的青年公寓,以仁恒河滨城为代表的高品质的国际化精装社区,如万科、仁恒等一批企业开发的新建公寓住宅100%实施全装修。

3、全装修住宅的认可度不断提升

随着全装修房开发量增大、开发水平和质量的不断提高,以及消费者对全装修房认知度的提升,意向购买全装修房的比例逐年递增。在我们受访1000余位的全装修房业主中,愿意再次购买全装修房的比例占85%,比去年上升了5个百分点。愿意推荐亲戚朋友购买全装修房的比例占81%,比去年上升6个百分点。

4、全装修住宅建设质量消费者满意度逐年提高

今年,我们在2008年度交付使用的全装修成品房楼盘中,对其中的40个全装修成品房楼盘进行入户调研,从消费者的角度对全装修房的部品品质、工程质量、后续维保服务、隐蔽工程、产品保护、交房标准与样板房差距、性价比、户型与功能设计、室内空气质量等多方面满意度综合考量。今年上海全装修房消费者满意度指数75.73,比去年增长2.57;特别是部品品质满意度80.99,比去年高出9.51;工程质量满意度70.94比去年的70.35略有提高。

二、本市目前全装修住宅发展存在的主要问题

1、监管力度和政策引导有待加强

全装修住宅开发建设过程还不够规范,是引起市民投诉、工程质量问题的重要因素之一。虽然政府制定了《商品住宅装修一次到位实施导则》等相关文件,但是具体政策支撑、操作细则尚不够细化。原市住宅局和市建管办联合出台了设计、施工、监理等一些规定,只是针对试点项目,执行情况较差,因此全装修住宅实施存在一些不规范行为。例如:现行合同装修条款中有关材料部品的配置标准没有具体规范的约定要求,有些开发企业在购房合同中只标注“高级地砖”、“进口洁具”等表述概念模糊,引起诸多矛盾;全装修房的竣工验收,本市尚没有统一的分户验收制度及分户验收的方法,很多企业自己制定办法进行验收;一些开发企业不以整体工程报建,仅以毛坯房进行报建,政府对装修工程质量监管无法实施;装修设计深度要求不严,装修施工单位资质规定不明确等;全装修住宅财税等政策支持缺乏,在项目开发中装修部分重复上税等等。

2、全装修住宅建设产业链资源较为缺乏

具体体现为:一是,全装修住宅土建与装修设计一体化的资源薄弱,大部分设计单位无法做到土建和装修设计同步考虑、同步完成;二是,适合全装修住宅土建、装饰装修一体化的施工队伍较少,特别是总承包施工队伍在住宅装修方面专业化较弱,管理能力有限,装修操作人员又良莠不齐;三是,全装修住宅监理力量薄弱,目前对注册监理工程师在这方面要求较低,许多监理单位缺乏这方面相应的人才;四是,住宅部品的标准化、通用化、系列化的水平较低,尚未建立和完善住宅部品的推荐制度及住宅部品优胜劣汰机制,推进装配式部品应用,实施工厂化装修的难度较大;五是,为全装修住宅提供后续维保服务的物业公司技术和管理水平参差不齐,成品房的各个环节众多,细部要求更高,大部分非开发商直属的物业公司还无法达到对全装修成品房物业的管理要求。

3、房地产开发企业对全装修住宅建设管理缺少经验

目前,许多开发企业对全装修住宅建设组织管理模式不熟悉,导致设计与施工脱离,建筑与装修脱离,各工种专业之间衔接与协作不够;特别是工序工艺、质量控制、成品保护、材料采购等尚未有成熟完善的制度规范。

三、推进上海全装修住宅发展的措施

1、更新理念

全装修住宅应在设计阶段即按用户可直接入住的装修标准进行设计的住宅工程。交付时套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。室内装修为整个项目的分项工程。

2、规范管理

从技术标准的细化、行政监管体系的健全着手,规范管理,抓紧编制上海市新建住宅全装修实施管理办法,努力探索全装修住宅建设过程的监管力度,完善全装修住宅设计、施工、验收备案和交付使用等的监管措施。

3、加强服务

发挥各行业协会、各相关开发企业的积极性,形成合力,共同探索全装修建设的管理模式,从产品定位、设计、材料设备采购、施工、监理、销售、验收、售后维修服务等重要节点方面着手,形成一套全装修住宅开发企业的管理指南。

4、强化研究

一是从消费者的使用角度,做好全装修房满意度和需求研究;二是从房地产企业的开发角度,做好全装修房建设管理研究;三是从物业管理公司的维保角度,做好全装修房维修服务研究。用数据、用技术推动全装修房向精细化发展。

5、培训宣传

加大宣传的广度和力度,让社会各界关心、支持,促进全装修建设产业链资源的发展,共同推动上海全装修住宅建设的健康发展。

住宅全装修经济分析 篇7

1.1住宅产业化的概念

住宅产业化最早被定义为用工业化的生产方式建造住宅, 提高住宅生产的劳动效率, 提高住宅整体质量, 降低物耗[1]。我国官方于1994年正式提出住宅产业化的概念, 即把住宅建设纳入到社会化大生产的范畴, 在开发过程中做到标准化, 生产过程部件化、集成化, 以及投资过程专业化、系列化, 最终的产品为住宅建筑。

1.2住宅全装修概念辨析

这里所指的住宅全装修不是主体完成后开发商进行的统一装修, 而是指产业化全装修, 也即土建装修一体化的过程。正如装修是住宅的一部分, 全装修产业化是住宅产业化的一部分。它将全装修产业引向全装修体系标准化、全装修材料部品化、全装修工业化、全装修生产经营一体化和全装修协作服务社会化。

2.住宅产业化与住宅全装修的关系

2.1住宅产业化是全装修产业化的最终目标

全装修产业也需要形成生产工业化、经营和管理一体化、协作服务社会化的产业链, 使建筑业、建材业乃至整个房地产业走出自己的封闭区域, 走向全装修产业化的道路。开发商统一采购装修构配件、部品, 然后统一安装;供应商配套供应厨房设备、卫浴洁具等;工厂将木材、门框、窗套等在流水线上统一完成, 这些全装修中的产业化方式将有助于住宅的产业化发展, 最终实现住宅产业化。

2.2全装修是推进住宅产业化的突破口

之所以将全装修产业化作为推进住宅产业化的突破口, 是因为相对于住宅建设中的其他两个阶段, 装修的产业化更易实现。在主体结构施工阶段, 住宅产业化的理想结构体系是预制装配式混凝土结构。工业化是产业化的手段, 这种PC体系用工业化建造方式生产住宅, 在我国起步较晚且相关技术规范不成熟, 运作起来难度大。另一种向产业化住宅过渡的手段是RC的工业化, 即传统现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良, 逐渐向工业化过渡[3]。PC体系的开发和RC的工业化都属于实现住宅产业化的长期目标, 而把全装修产业化作为突破口, 将有力带动住宅产业化。

3.发展住宅全装修中的问题及对策

3.1发展住宅全装修中的问题

1.开发商层面。目前, 整个装修行业和开发设计企业都缺乏统一规范的技术标准, 住宅部品和建筑体系之间的模数协调性差, 土建和施工过程中技术参次不齐, 导致住宅全装修技术含量整体偏低。在住宅设计的过程中, 遇到的问题来源于建筑设计的独立性和不细致造成了室内设计的局限性, 当今住宅建筑设计的深度还是在毛坯房基础上建立的, 建筑师不能够深入全面地控制室内空间设计和把握装修中的各个细节要素。全装修模式中最主要的是资金成本风险, 它体现在从开发设计到验收的整个过程中成本增加带来的风险, 还有各种管理费用增加、银行借贷利息的增加也将带来风险。

2.消费者层面。开发商技术不成熟、管理体系不完善、经验积累不足等问题在全装修成品住宅中埋下质量隐患, 主要表现在装修部品、材料的品质问题和设计、施工中造成的工程质量缺陷两方面。开发商提供的全装修住宅可供选择的样式有限, 即使是“菜单式”全装修, 菜单中的菜品还不充足并且考虑到标准化、模数化程度低尚不能实现随意搭配。消费者往往只看到住宅加上全装修的单位平米售价明显高于毛坯房, 其所缴纳的契税也将增加。还有一部分消费者反映, 全装修住宅售价太高是由于开发商从全装修中谋取更多利润, 这样就不如自己买毛坯房自己装修的性价比高。

3.全装修产业及装修行业层面。全装修产业链中设计方、施工单位、供应商三方能否紧密衔接决定了全装修产业是否将顺利进行。实际中往往是设计方独树一帜, 不能充分考虑后续施工方操作的可行性;设计方与供货方又难以协调制定统一的模数标准, 这样供货方提供的部品通用性差, 施工方在进行部品安装时就会遇到种种困难。装修行业的从业人员自身素质偏低, 技术水平参次不齐, 要想规范装修行业和促进产业升级调整, 对人力资源的管理也至关重要。

3.2发展住宅全装修中的对策

1.质量、品质方面。全面推行标准化、模数化和系列化的建筑半成品和成品在全装修住宅中的运用, 这将转变传统装修的湿作业生产方式, 而以现场安装成品通用化部件的产业化装修方式将其替代, 这些都将提高全装修住宅的质量。全装修施工前要进行住宅土建部分的检查工作, 一些例如渗漏、开裂等质量通病在装修前应予以修缮或者结合装修的后续工作加以弥补, 这样将有效预防土建阶段遗留的工程质量通病。如果在设计时充分考虑到各类需求, 让购房者参与其中, 在设计师的指导和策划下为全装修的设计出谋划策, 群众的意见更容易满足装修多元化的需求。

2.价格、成本方面。开发企业若对全装修房的各个阶段进行造价控制, 那么最终全装修房的价格也将得到有力的约束。首先是项目投资决策阶段, 开发企业相关部门应事先做好市场调研, 根据项目周边情况和消费者群体划分的类别进行全装修工作的初步定位。对于材料部品的选择也要有明确的方向, 是选择高档品还是中低档品, 是进口货还是国产货等, 这些对全装修的造价都有很大的影响。针对现行的税收制度, 相关部门应从有利于住宅全装修推广、有利于住宅可持续发展的角度, 对开发企业和施工企业制定相应的税收优惠政策, 对全装修住宅消费者制定装修部分退税奖励制度, 这将在一定程度上减轻相关企业和消费者的税负。

3.全装修产业化体制、行业发展方面。建筑和室内装修设计方、土建和装修施工方、装修材料部品供应商之间应通力合作, 搭建一个产业化装修平台, 通过企业之间的强强联合产生品牌效应, 从而形成产业化集成装修的模式来推进全装修住宅的发展。政府有关部门若能结合装修行业现状, 通过与税收制度、金融机构等的联合, 制定规范全装修发展的法律法规或行业标准, 以法律强制性手段来推行全装修住宅。对于装修行业从业人员, 尤其是全装修从业人员, 应制定一些准入标准来应对复杂新颖的全装修。通过全装修技能认证考试, 取得相应从业资格证或上岗证后方可从事全装修。

4.结语

通过实行住宅全装修, 产业化的方式方法、技术经验等都将为今后住宅产业化的发展奠定理论和实践基础, 将有力推动我国住宅产业化进程。

摘要：住宅产业化在我国已有十多年的发展, 但只有一些经济发达的大中城市逐步建立起住宅产业化基地, 对产业化住宅进行初步探索。对于更多中小城市, 基于自身的经济发展水平, 在发展住宅产业化的过程中遇到瓶颈, 致使整个国家的住宅产业化进程受阻。住宅全装修是住宅产业化的关键组成部分之一, 本文的重点在于提出以住宅全装修作为发展住宅产业化的突破口, 在装修方面率先实现产业化并对全装修过程中产生的问题提出解决对策, 带动我国整体住宅产业化的发展进程。

关键词：住宅产业化,住宅全装修,突破口,产业化,对策

参考文献

[1]周玲珑.基于全寿命周期的产业化住宅成本分析[D].重庆大学, 2012.

中日集合住宅全装修设计比较研究 篇8

有研究曾将国内市场上较为常见的户型和一般的日式格局户型进行对比。这其中既有设计师的量化分析,也有根据客户需求进行的整理。实际上更值得关注的是其背后的逻辑——以客户的使用习惯为基础,根据不同客户群体对于户型空间、功能的要求完善设计的逻辑。

通过对日式户型和中式户型的统计比较,首先会发现“背离率”这个概念。中日户型往往是总面积区间、产品定位趋同的情况下,在空间的处理以及细节的标准上差异很大,也就是所谓的“背离率”较大。日本开发商对于户型大小和特点的研究,是经过对客户长期的深入调查和数据采集而确定的,并已制定了明晰的设计标准。标准规定了非常详尽的面积尺度,设计师会严格按照设计标准和项目策划进行设计。而在国内,虽然有部分企业已经涉及了产品设计标准,但整体上相关国家标准、行业规范对住宅细节的尺寸规定还比较粗略。并且由于建筑设计与装修设计普遍脱节,大多数建筑师既没有明晰的标准可循,又缺乏精装修设计的实际经验,因此对于室内尺度的把握当然也就谈不上严谨。在“背离率”这样的背景之下,我们依次对中日户型的各功能模块及标准进行了分析。

1 居室、卫浴、收纳的面积统计

通过对居室、卫浴、收纳的面积统计(见表1),明显发现中日户型之间的面积分配差异。中式户型房间面积大,卫浴、储藏、交通空间小,这首先还是源自于客户认知和使用观念的不同。中式户型更加重视居室面积,关注厅房的宽敞、气派,而对卫浴、厨房、收纳及一些必要的功能性和过渡性空间关注度低。而日式户型相对更加关注卫浴和收纳面积等功能空间;更加注重转角等毫厘空间的利用;更加关注细节感受,比如厨、卫、收纳等服务动线的设置,这些功能空间的位置相对集中并具备“回游性”,在适当放大空间感受的同时,使管线集中,也方便使用。比如,主妇在厨房做饭的同时又可兼顾浴缸放水;再比如,日式户型的餐厅和客厅多为一体,空间规整开间大、开窗面积大、南向采光,但也感觉相当明亮开阔。

2 居室空间尺度

居室短边的有效宽度对比如表2所示。经统计,中式户型的居室有效宽度最小也能保证3300mm,最大一间次卧室的有效宽度最小也能保证在2780mm。中式户型很多卧室还要考虑设置电视柜。而日式户型和中式户型相比,居室的宽度明显偏小,次卧室内也不考虑设置电视柜。显然,中国卧室的功能、尺寸设定要比日本奢侈。但深究其原委,这其中又有多少传统国内户型小厅大卧室格局的时代烙印呢?其实通过我们的研究,对于现在的中国三口之家来说,主卧室除睡眠之外的起居、活动需求并没有太大必要。另外,随着液晶电视、计算机和网络等软硬件技术的发展,卧室面宽是否还需要考虑电视柜也值得商榷。

3 玄关,走廊

在玄关这个模块中也要谈到“背离率”这个概念。通过调研(见表3),我们发现中式户型有无玄关的数量占比各半。而日式户型则一定会设置玄关,且功能及装饰作用非常突出。玄关作为缓冲过渡和入户收纳的必要空间,虽然占用了一部分室内面积,但却提升了厅和起居空间的品质(见图1)。此外,对于走廊的理解也颇有差异,中式户型中玄关→客厅→走廊→房间(卧室)的基本动线,与日式户型中基本室内动线的设置也不尽相同。日式较中式户型交通空间占比大,并且设计更习惯用走廊来分隔、连接私密(卧室)和公共(客厅)空间,这也显示其更重视家庭成员个体私密性的特点(见图2)。

4 厨房

中日住宅厨房面积、形状对比如表4,5所示。

厨房模块中我们又看到了背离率,中式户型厨房的面积背离率较大,设置多有差异。日式户型的厨房虽然面积偏小,但背离率小,设置上差异也不大,且多处于居室空间的重要位置。中式户型的厨房室内空间虽大,但其室内配置,特别是在橱柜的有效长度上背离率体现的最大,设置条件五花八门,很多没有考虑设置碗柜。由于国内户型建筑与室内设计缺少明确的标准指引,特别是小户型的厨房,甚至无法保证基本品质和使用功能。而日式户型的厨房虽然面积和操作空间不大,但对于户型内部的有效操作台面和橱柜、碗柜的具体长度等细节标准都有明确要求,并且配置齐全,人性化的细节高度符合日常生活习惯(见图3～5)。

5 卫浴

1)整体布局及面积比例(见表6)

通过对中日户型卫生间模块的对比,我们可以看到面积的差异最明显。日式户型的卫浴面积是中式户型的约1.8倍,这也体现了日式户型对于卫浴空间的重视。此外,虽然具体设计和布局模式随具体户型的要求会有差异,但其中的逻辑还是很统一的。中式户型无论主卫还是次卫,厕所和浴室普遍在一起;有的能将洗面台、洗衣房区隔出来,就算作干湿分离了。而日式户型则普遍设立独立厕所,洗面台和浴室各自安置,互不干扰(见图6)。

2)卫生间

日式户型普遍采用独立卫生间,同时卫生间内有小型的迷你洗手盆。这样的厕所才是彻底干湿分离,提供了更卫生的条件,使用上也较为便捷,避免了在潮湿空间中使用厕所的不适。特别在小户型面积紧张的情况下,满足了多人同时盥洗或如厕的使用,大大丰富了功能层次。同时,座便器的选择也多是带加热、烘干、自动清洗功能的电子智能控制产品。厕所内的清洁、换气、除臭等性能也进一步得到加强(见图7)。

3)洗面台

中式户型洗面台的空间处理也是差异颇大,其背离率主要体现在有效宽度上(见表7)。独立洗面台空间也是日式室内空间设计的精华之一。一定长度的洗面台兼具化妆台等多样功能,周边配备毛巾柜和化妆柜等充足的收纳空间,同时兼做便利的洗衣间,并预留好成品的上下水条件(见图8)。

4)浴室

浴室对比如表8所示。日式户型虽然是以单卫为主,但由于洗面台与浴室空间分离,厕所也相对独立,因此每个空间都很紧凑,面积利用率很高,舒适度和功能性都得到了充分满足。其独立浴室多由浴缸和所谓“洗场”的淋浴设备组成,面积大且功能独立。浴室除了具备换气、干燥功能外,浴缸要有气泡、喷雾功能,泡澡时还能看电视,追求时尚、科技感。此外,分离式卫生间内只有浴室设地漏,地漏也十分讲究,覆盖着同地面材料的封板,保证美观的同时,还能堵截浴室最易造成堵塞的头发,也容易取出清洗(见图9)。

6 收纳

6.1 收纳设置场所

在目前常见的中式户型中,普遍只设置公共储物和卧室壁橱,有的这两项甚至还没有。日式户型室内设计中则根据客户的使用需求,将需要收纳的东西详细地设置收纳功能,并且已经形成了完善的设计标准(见表9、图10)(图10中粉色部分为收纳设置)。

6.2 收纳面积

标准化的收纳位置设计的合理、详尽,直接体现在收纳面积指标上。中式户型的收纳面积比例最大为6.0%,平均不到5%。而日式户型中收纳面积比例最少也有7.0%,平均可达7.6%。相同的户型面积区间,其收纳面积之多和收纳比例之高可达中式户型的1.5倍以上(见表10)。充足的储藏空间能有效减轻家务负担,保证室内环境的整洁。轻松的收纳取物,本身也是住宅室内舒适度的一个重要指标(见图11)。

注：◎给予充分考虑并详细设计；o给予充分考虑；A给予考虑；X一般不予考虑

7 日式户型的主要设计标准

1)玄关

入户空间(拖鞋的空间)即要处理,设置入户收纳空间、鞋柜等。

2)走廊

为了确保居室的独立性而强化走廊空间。

3)客厅

尽量设计成规整空间,根据生活需求合理控制面积。

4)卧室

主卧室设置大床,次卧室设置单人床+书桌,可不考虑起居功能。

5)厨房

要保证有完整操作台,设置充分的橱柜、冰箱空间。

6)洗面室

洗面台设脱衣室、化妆间、收纳等功能,洗衣机也可放在洗面室空间之内。

7)厕所

可考虑独立三分离式,卫生间的动线原则上要可以从走廊进出。

8)浴室

淋浴+深型浴缸设置。

9)收纳

原则上玄关(鞋柜)、起居室、走廊(或客厅)、洗面室(储物)各保证设置一个收纳。在以上内容基础上尽量增加设置大型收纳(步入式衣柜、鞋柜、壁橱)等。

这些偏差较大的科目也正是我们需要关注的,如下所述。

1)玄关

玄关空间对于家居使用功能来讲并非可有可无,应该设置玄关的空间并尝试标准化,玄关空间应充分考虑玄关鞋柜等收纳功能。

2)居室

制定相应的合理空间尺度标准,特别是针对次卧室1和次卧室3偏差较大,应该标准化,即主卧面积可控制在11m2、次卧面积在8.0m2以上。主卧室有效宽度宜为3000mm以上。

3)厨房

控制合理的厨房面积,以及橱柜有效长度的偏差,可将尺度标准化,橱柜的有效长度应在3000mm以上,并考虑设置碗柜等一系列厨房设备。

4)卫浴

布局可考虑将多种形式的配置标准进行标准化归纳,洗面台面设置在洗面室空间内,洗衣机位也设置在洗面空间内。还可以适当考虑把厕所和淋浴区分开设置。洗面台的有效宽度应有明确标准,尽量保证在900mm以上。浴室(淋浴房)的尺寸不宜小于900mm×1200mm。

5)收纳

目前户型中的收纳面积、收纳比率差异大且多不满足家居功能要求,应设置统一标准,户型收纳面积比率在7%以上。至少保证玄关(鞋柜)、公共储物(设置在客厅或走廊的收纳)、各房间、洗面室(杂物库)设置收纳。如果户型不是太小,立面、平面充分利用静区作为收纳空间使用。

8 结语

通过以上对比我们可以得到以下启示。

1)中小户型设计要更为精准,首先要确立更为精细的使用空间标准,也许那么多的“背离度”是可以没有的。当然,这一切的由来都要来源于客户的真实需求。

2)生活功能不断细化是生活品质的进步,要着重满足居室空间以外的生活功能需求。至少在整体面积受到压缩的时候,不该一味牺牲或降低相关功能的标准。

试论全装修住宅工程过程质量控制 篇9

全装修住宅工程是指交付前所有功能空间的固定面全部装修完成,厨房、卫生间等户内设备安装结束,已具备基本使用功能的住宅工程[1]。

随着社会的不断发展进步,全装修住宅工程的比重越来越大,如何通过全装修住宅工程过程质量控制模式来实现提高全装修住宅工程质量显得尤为重要。现就全装修住宅工程各个主要环节展开论述。

1 全装修住宅工程的设计控制

在全装修住宅工程过程质量控制的过程中,坚持样板引路的操作办法,不但要做工序样板,还要做户型设计样板,按照不同的户型做户型设计样板。户型设计样板分两步:首先在设计部确认的管线白图的基础上,施工户型管线样板,达到两个目的:1)确认设计标准,由设计部现场确认;2)确认施工标准,由项目部、监理、设计、施工单位现场确认和验收。其次在管线样板确认的基础上,由设计部提供初步施工图,开始户型设计样板的施工,在户型样板施工过程中发现问题,调整设计效果,再组织设计、客服中心、物业等部门对全装修样板户型进行风险评估,在户型样板完全得到确认后,制作竣工图,再以竣工图为依据安排大面积施工。

2 全装修住宅工程的材料控制

1)样板房装修完成后,即完成相应的甲供材料表(需经设计及采购部确认),作为装饰单位申请甲供材料及现场检查验收的依据。2)所有材料、构配件和设备的进场报验都经过严格把关:其品种、规格、外观、尺寸必须符合设计要求;必须包装完好;要有产品合格证书、使用说明书及相关性能的检测报告。3)面砖、地砖、门板、地板、橱柜、卫生洁具、龙头、五金件等主要装饰材料和构配件要严格按“样板”和“封样”核对验收。4)需要进行复验的材料及项目,必须严格按照规范进行复试。5)进场材料未经检验合格并签认,不能在工程上使用,且必须立即清除出施工现场,另行存放。

3 全装修住宅工程的施工工艺流程控制

全装修住宅工程过程质量控制过程中大面积施工主要流程:首先,组织监理、总包、装修单位、铝合金门窗供应商进行工序施工移交(即场地移交),移交的主要内容:总包的土建施工质量、厨房卫生间盛水试验、成品保护措施等。其次,施工过程中对重要施工节点控制,主要包括:厨房、卫生间的管线堵漏,防水施工及盛水试验,墙地砖的排版弹线,木作墙面的基层,木作地面的基层,水管试压,洁具及设备安装、橱柜安装等,通球、通水、通电试验,细部检查等。最后,室内空气检测、成品保护、竣工验收以及移交物业。

4 全装修住宅施工过程质量控制

4.1 装修施工过程控制

1)大面积施工前必须做样板间。完成后的样板间待有关部门和公司领导确认后,由施工单位完成竣工图,将作为今后装修施工的依据。2)土建完成物业细部检查和整改后,装修单位方可进行大面积施工。细部检查时,除质量问题的检查外,着重检查室内阴阳角方正度及顺直,进行壁柜及更衣室的方正检测,对地面、顶面和墙面的平整度检测,对洞口留置位置、大小、坡度进行100%检查。3)项目部将甲供材料招标时间计划提交采购部,根据计划时间安排材料招标。装修单位编制施工进度计划及材料供货计划,根据计划合理安排甲供材料供货及指定分包进场。4)装修施工若由两家以上施工单位施工,要求以一家施工单位为主进行设计修改的节点深化,力求做到做法统一。5)全装修房进行二次设计时,要求对增加的水电管线做到暗敷设,开关插座的定位必须在图纸阶段解决,完成墙地砖的铺贴图。6)水电管线检测后方可进行毛地板、吊顶等施工。7)橱柜设计应考虑挂设燃气表空间,燃气表后管若由装修单位安装,应做好试压工作,在接头处用专用胶水涂抹密封。8)地板龙骨间距应控制为300 mm,垂直于地板铺设方向排列;龙骨固定间距为400 mm,采用美锢钉固定;龙骨端头距墙10 mm、边距墙30 mm,龙骨应经涂刷防腐剂处理。9)毛地板板底应涂刷防腐剂或铺设防潮膜;毛地板应错缝铺设,拼接高低差要求不大于2 mm,板间留缝5 mm、墙边留缝10 mm;毛地板固定应使用螺纹地板钉;地板铺设前,要求监理进行100%检查,确保基层清洁,留缝符合要求。10)强调正确的施工顺序:如橱柜与电气的安装顺序、湿作业与地板铺设的施工顺序等。11)合理安排工序,尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品保护难度较大的材料,如进户门、地板,应安排在大部分装饰工作量完成后进行安装。12)施工期间做好产品保护工作。工序保护由工序施工单位(厂家)负责,保护到位后移交下道工序进行后续施工,装修单位负责检查和监督。整体保护统一交由装修施工单位负责。

4.2 全装修住宅技术质量管理要点

4.2.1 质量控制点

1)与木地板连接处的地砖铺贴砂浆应做防水层;2)浴缸周边300 mm高墙体,淋浴房周边1 800 mm高墙体做防水;3)厨房、卫生间管道的盛水试验及做防水处理;4)管道井及浴缸检修口的留置;5)燃气主管及支管的安装高度(将影响煤气表的安装);6)热水器给水点的标高及位置(将影响热水器安装高度及影响橱柜安装);7)空气自平衡洞口与插座的关系;抽油烟机洞口与插座的关系;热水器洞口与插座的关系;8)吊顶与铝合金窗的标高关系;9)吊顶与瓷砖墙面的节点处理;10)开关插座与瓷砖的关系;11)木门套及基层下部200 mm应做防腐处理;12)涂料基层的平整度、涂料粉刷前腻子的干燥程度;13)厨房及卫生间的高低差;14)空调留洞与插座位置的关系;15)门框与地坪的节点;16)木地板的龙骨、毛地板、面板的节点;17)细部材料的匹配性能。

4.2.2 技术质量交底

施工正式开始前,图纸交底完成后,另行安排对监理及施工单位的技术质量交底,将质量控制的关键部位(即质量控制点)及施工标准做书面交底及图片演示交底,并将交底资料作为验收的依据之一。

4.3 全装修住宅施工质量控制验收点

1)毛坯房交接、铝合金门窗保护措施验收。2)厨房、卫生间、阳台管线堵洞盛水试验。3)厨房、卫生间防水层盛水试验。4)煤气支管试压验收。5)木质材料的防腐措施、安装验收。6)木龙骨、毛地板完成后验收。7)给水支管线试压验收。8)吊顶龙骨安装验收。9)配套设施、成品安装验收。10)卫生洁具的盛水验收。11)通电、通球、通水验收。12)成品保护措施验收。13)物业细部质量检查验收。14)单套竣工移交物业验收。

5 全装修住宅验收管理控制

1)督促检查施工单位严格执行工序交接验收制度,每道工序完成,认真实行“三检”(自检、互检、专职),按规定严格进行检查验收,上道工序不合格,不准进入下道工序施工。2)通过监理的旁站、巡视、平行检验等措施,随时了解和掌握施工质量情况及装饰工程进度。发现未按设计和规范要求施工的现象,及时予以纠正。全过程跟踪装修工程施工过程,对关键工序严格进行质量控制,现场进场材料及时取样送检,严格执行规范要求的功能性检验。3)严格执行隐蔽工程验收制度,隐蔽工程质量控制是装饰质量控制的关键过程,隐蔽工程未经验收合格,严禁进行封闭施工。作为隐蔽工程验收的项目为:各类管线(强、弱电排管,给排水管道)施工;所有吊顶内项目及龙骨施工;地板木龙骨施工;涂料基层验收;防水验收;规定的施工质量控制点。4)竣工验收:施工单位在自行检查验收合格的基础上,提请监理单位预验收;对监理提出的整改事项,经验收合格后,再提出正式的竣工验收申请,物业细部检查组进行检查,施工单位完成整改后,由项目部组织物业、监理、施工单位、设计单位共同验收,同时备案。

6 结语

全装修住宅工程的过程质量控制就是通过建立具有可操作性的装修施工工艺流程,实施设计控制、材料控制、施工过程质量控制、验收管理控制这种全过程控制模式来实现的。

摘要：从全装修住宅工程的设计控制、材料控制、施工工艺流程控制、施工过程质量控制等环节论述了如何通过全装修住宅工程过程质量控制模式来实现提高全装修住宅工程质量的方法措施,从而缩短工期,降低造价。

关键词：全装修住宅工程,过程质量控制,管理控制

参考文献

[1]建住房[2002]19号,商品住宅装修一次到位实施导则[Z].北京:中华人民共和国建设部,2002.

[2]建设部110号,住宅室内装饰装修管理办法[Z].北京:中华人民共和国建设部,2002.

住宅全装修经济分析 篇10

1998年住房制度改革加大力度,居民住房水平普遍显著提高,更重要的是住房开始大踏步从福利化向商品化转变,住房也从公有财产逐渐变为居民自有财产,并成为群众家庭财产最主要部分。如果我们将此视为居民住房是从无到有的变革的话,那么“全装修”则是再一次变革的核心。

什么是“全装修”

清华大学原建筑学院院长秦佑国先生曾在一次讲座中提出这样的问题:住宅的明天在哪?所有的建筑师都在重复着六个面围合体的空间创造,思维也被禁锢在这围合的空间当中。住宅再一次变革的支点在哪?对于这样一个系统性问题我们目前无法全面准确的回答,但我们或许可以将一个大的支点分拆,“全装修”便是这样的一个支点。

早在2002年建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中提出的全装修概念:指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。全装修并不是简单的毛坯房加装修,按照住建部规定,住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说,住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。

“全装修”住宅的优势

传统的住宅建造方式对住宅产业化的制约和影响日益凸显,主要体现在工业化水平低,生产效率差;技术集成能力弱,标准化、集约化程度低;资源消耗高,生产过程的资源浪费严重;土建与装修分开进行,由于室内调整带来的二次浪费等方面。

因此与传统毛坯交房标准相比,全装修住宅具有以下特点:

其一,建筑设计与全装修设计同步进行,相互协调优化,在提升住宅设计效果的同时避免了二次装修带来的拆改浪费。

其二,土建与全装修施工穿插进行,各工序无缝衔接,提高了施工效率和质量。

其三,集团式采购装修部品,最大程度的降低材料成本,保证材料质量。

其四,缩短施工总周期,并避免了业主自行装修带来的相互干扰。