房地产开发程序及开发流程(共8篇)
篇1:房地产开发程序及开发流程
房地产开发程序及施工前手续办理流程
一、房地产开发准备阶段
1、房地产开发公司地开发前首先应进行实地现场踏勘、选址、了解项目附近一些相关资料。
2、市场调查,整理数据,委托有资质的勘察设计单位对待建项目进行可行性研究并编制可行性研究报告书。
3、对拟开发项目做总体经济概算,编制详细的修建性规划设计,并附参数和效果图,4、落实开发项目资金。
5、启动实施计划
二、房地产开发实施阶段
(一)房地产开发行政审批工作
房地产建设项目的规划行政审批程序:总体可按六个阶段划分:
1)项目选址定位;
2)依据控制性规划编制修建性规划,并出具规划总平面图报查、确定规划设计条件;
3)政府立项审批。
4)初步设计及施工图设计、审查;报建;
5)施工报建;五证相关手续办理,施工放线定位,施工过程中跟踪校验检查。
6)建设工程竣工综合验收备案。
(1)项目选址定位阶段应组织和完善以下手续:
1)规划选址定位:建设单位踏勘现场,组织项目策划人员对项目进行市场调研和经济指标分析。
2)所有数据齐备委托设计单位进行可行性报告编制,对项目进行可行性研究,编制项目投资概算。
3)概算指标符合要求后,申请规划部门进行总体规划和控制性规划调整,调整后报政府立会审批,审批通过进行修建性详细规划编制。
4)建设行政部门和发改委审查可行性研究报告及修详规划,合格后进行项目立项审批,市政府出具发改委立项和政府批文,住建局办理投资开发项目建设条件意见书。
5)国土资源局根据建设项目意见书进行土地利用总体规划和土地供应方案的审查。
6)环保局对项目影响环境进行评价,办理生产性项目环保意见书(表)。
7)消防部门对拟建设项目建设用地进行消防用地审批。
8)人防办进行人防工程建设布局审查。
6)文化局、地震局、园林局、水利局、林政资源局对建设项目相关专业内容和范围进行审查。
7)规划部门办理项目选址意见书(或规划设计条件通知书)。(2)项目规划设计阶段应组织和完善以下手续:
1)依据规划选址进行修详编制,2)编制施工图方案,根据施工图和修详图进行建设方案设计(效果图和鸟瞰图),报规划及政府主管部门审批。
3)规划设计深化,编制总平面规划图、竖向图、坐标图、管线综合图,园林绿化设计、道路路网及高程设计。
4)建筑单体平、立、剖面图,单体透视图,整体鸟瞰图。
5)报规划审批(3)项目进行行政部门审批
1)国土资源局办理土地预审。国土资源局对项目用地进行评估、测量、现地核实、收储、供地、缴纳土地也让金及相关费用,签订土地使用权合同。
2)规划部门对规划总图进行评审,确定建设工程规划设计条件。
3)规划部门核发《建设用地规划许可证》。
4)启动拆迁工作:办理拆迁许可证,公告、拆迁、回迁安置、灭藉、缴纳耕地占用税金及相关费用等
5)启动施工图设计工作。
6)规划部门依据规划设计条件和用地批准书,提出财政局应收取的行政事业性收费和政府性基金相关配套12项费用。
8)在建设单位缴纳相关规费后,规划部门核发建设工程规划许可证(4)建筑设计阶段办理以下手续:
1)施工图设计,出图、交底、会审。
2)市住建局对施工图设计文件进行行政审查,施工图纸报施工图审查机构审核。
3)公安消防支队对规划总体设计和施工图设计进行审查。4)施工图审查机构对规划总体设计和施工图设计进行审查。5)气象部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。6)人防办对规划总体设计和施工图设计进行审查。
7)市政部门、环保局、卫生局、地震局,人防办等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行专项审查。并申请入网
8)住建局根据施工图设计文件、审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查合格书》。10)规划部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。(5)施工前准备阶段应办理以下手续:
1)建设单位办理建设工程项目报建登记。建设单位提供(由银行担保工
程项目启动前)资本金证明(工程总造价的50%)
2)建设单位对工程进行发包,通过工程招标确定施工队伍和施工监理,签订发承包合同(施工合同、劳务合同、监理合同)
3)建设安全主管部门对施工项目和施工承包单位进行资格审格。办理农民工欠薪保证金、意外伤害保险、安全生产措施费,安全生产措施审批及相关安全应急救援措施审批。4)建设工程质量管理部门为建设单位签定质量责任状,确定质量标准,建设质量管理部门跟踪进行质量督评定。5)建设主管部门核发建设工程施工许可证。
6)四证齐全报规划部门审请开工放线,工程进入施工阶段。
(二)房地开发项目实施阶段(1)施工阶段应跟踪完善以下手续:
1)工程定位放线、验线; 2)工程分部分项工程分段验收; 3)监理部门出具质量评估报告;
4)建设工程竣工结算(竣工决算)申报、连同监理部门认可的施工技术档案报建设质量监督站备案,组织五方主管部门联合验收; 5)联检合格后,由建设质量监督部门出具《建设工程竣工备案书》;(7)商品房预售许可阶段办理以下手续:
由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1)发改委立项,政府批文、土地使用权证书、施工图审查合格书、建设工程规划许可证和施工许可证;
2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的80%以上的证明材料,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4)监理单位出具工程量完成80%以上的施工进度证明材料。
5)提供预售的商品房计算面积,6)提交商品房预售方案,预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,6)施工图准确的各层平面图
7)小区配套设施及物业管理用房位置、面积、及与主管部门签定的物业管理合同(8)建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:
1)建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2)财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3)规划部门、土地部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。相关部门出具验收合格证明文件。
4)申请产权处测绘主管部门进行房屋测绘; 5)申请综合竣工验收。
6)、市住建局综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。
(三)房地产项目权属初始登记阶段
1、由住建局产权处核准新建商品房所有权初始登记。
2、开发商应提交材料:
(1)申请书;(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;(4)建设用地规划许可证;(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
房地产开发流程(详细)
第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究
1、选定项目,签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划选址
4、申报、审批项目建议书
5、编制、申报、审批项目可行性研究报告
6、编制开发项目成本概算
第二步 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关收费
1、可行性研究费
2、房地产开发产项目资本金保证
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托有资质单位做地形图勘测规划,出具地形图,进行修详设计、建筑方案设计。
4、办理人防项目审批
5、办理消防用地审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察(测量)费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区(县)房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区(县)房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款(土地出让金)
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费(周转费)
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气(天然气)厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表,办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准,正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会,勘察现场
26、召开开标会议,进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费,签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费(大市政费)
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费(小区配套费)
18、电源建设集资费(用电权费)
19、外部供电工程贴费(电贴费)
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
篇2:房地产开发程序及开发流程
房地产开发项目规划程序,就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。
根据国家和XX市有关城市规划的规定,在XX市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下:
1.在可行性研究报告(项目建议书)报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见,作为计划部门进行批复时的参考依据。
2.在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。
3.根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计,取得四图一书(总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书)。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。
4.经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。
5.开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。
篇3:房地产开发程序及开发流程
1 设计标准化的积极作用
基于市场的需求以及基本国情、民情, 目前房地产运营模式是属于以“住宅”开发理念为基础的, 而真正的实现房地产项目的产业化发展, 必须要以“产品”的角度来看待房地产。现阶段, 中小型房地产企业在运营管理层面仍旧处于一种差异化的开发模式, 一线企业往往却秉持着标准化的开发模式。对于房地产的经营本质而言, 采用差异化开发的模式弊端已经逐步显现, 开发流程的差异性、产品的差异性使得开发商一直处于一个不熟悉产品的阶段, 那么将会为项目开发带来未可知的风险, 无法获得发展。而采用标准化设计, 对于地产项目开发、后期管理都有着重要的积极作用。
1.1 有效提升开发效率
地产项目的标准化, 对于项目开发前期而言, 有助于缩短投资决策、规划设计、项目定位等前期工作的时间, 继而提升效率。对于不同城市的相似项目而言, 尽管在土地成本上各有差异, 但从流程上来讲, 按照标准化流程来引导项目开发进度, 避免地区开发商因不熟悉产品、流程带来的资金周转率差、进度慢的弊端
1.2 优化流程, 提升项目开发质量
对于不同的城市的房地产项目开发, 基于各个城市的经济发展、人文环境、政策环境的差异, 往往在具体的流程开发上存在一定的差异。如果采取一次性的设计开发, 那么在设计初期对于项目后阶段的发展往往是无法预料的, 而采用标准化的设计, 经过市场检验的地产项目, 其优势、弊端已经有所显现, 在后续的开发过程中, 会进一步的优化开发流程, 改善标准水平, 继而提升项目开发的质量, 确保市场好评。
1.3 降低开发成本, 规避风险
项目前期设计标准化, 部品的集中采购, 严格的成本控制标准, 再加上可缩短左右的开发周期, 因而开发成本和费用将大幅降低。可使企业快速准确的判别价值, 降低拿地风险;通过实施标准合同, 可降低法律风险;推行开发实施标准, 可降低管理风险。
1.4 提升品牌文化, 增加核心竞争力
随着房地产整体市场和经济环境的进一步调控, 建造成本势必都会产生不同的增加, 房地产行业中的市场竞争也将会愈演愈烈, 房地产行业将会迎来“微利时代”。对于整个项目而言, 资金周转率以及开发效率将会成为房地产企业的核心竞争力, 而采用标准化的设计无疑会令企业的核心竞争力进一步的提升。与此同时, 市场的良好反馈有助于企业形成良好的口碑, 继而形成品牌文化, 巩固企业的良好形象, 对企业的战略发展有着重要意义。
2 房地产项目设计标准化的构建
2.1 标准化的构建
对于房地产项目而言, 标准化设计并不是从一而终的, 项目产品的标准化构建必然经过一系列的市场反馈、开发积累、战略完善, 不断的微调和完善, 继而形成一种适应企业开发模式与市场发展的标准化模式。但这种微调往往是局部的, 整体架构设计往往是固定的, 一般一个成熟的标准化产品均需经历下面几个阶段, 才可以建立形成:
制定企业标准化战略规划, 确定组成——对照战略发展规划, 进行项目筛选——对符合战略规划的项目进行细致的分析——确定产品线——技术标准化、成本标准、产品设计标准等——明确各种价格和风格以及成本标准的产品线方式, 主要有顾客和城市以及项目规模选。
2.2 房地产项目标准化产品操作
无论是产品标准化的最初积累阶段, 还是现在的高速发展的复制阶段, 产品标准化的产品均需立足市场, 细分客户和土地, 使土地属性和客户需求相对应, 构建产品, 建立土地属性、客户、产品的对应关系。在构建产品的同时, 制订产品的技术标准和产品模块库, 为企业在各地不同城市的开发提供快速发展所需的产品。
(1) 市场分析是所有房地产项目开发之前必须要进行的流程之一。最主要的内容是对客户的定位和分类, 实际工作内容就是根据客户的需求进行分类。在“大数据”时代, 市场分析的准确性较高, 从而能够帮助项目开发定位的精准性。目前而言, 根据相关的调研结果表示, 房屋市场对于房屋需求主要分为三种类型:刚性需求 (获得基础房屋功能) 、改善性需求 (改善居住环境) 以及投资需求 (租赁、增值、养老) 。不同市场需求所对应产品的价格也随之改变、设计方案、开发流程标准也将产生较大的需求。
(2) 土地分析。对于标准化的开发流程而言, 土地分析主要包括对土地属性的分析, 如交通环境、周边商圈配套、地块区位。土地属性细分就是对土地的区域位置和周边配套等方面进行细分。
(3) 产品分析。土地适合做哪类客户, 各类客户分别看重土地的哪些价值, 土地属性需与客户需求相对应, 完成产品线的框架, 产品线的规划需从客户、土地和产品三者的统一出发, 使之相互匹配。产品线实际上只是产品的一个基本方向与基本框架, 想要形成一个标准化的产品线, 还需要从技术层面、成本管理、后期管理多个角度进行标准化的细化。土地、产品、客户三者之间需相互协调、统一, 形成对应, 才能适应市场的需求。房地产企业在开发过程中, 因应市场的需要, 不断筛选出适应企业战略和市场需求的标准化产品。
(4) 标准化主要包括成本管理标准化以及工程管理标准化。成本管理标准化主要包括:规划设计标准化、合同标准化、成本标准化以及战略采购的标准化;工程管理标准化包括:结构施工标准化管理、装修施工的标准化管理。
3 结束语
标准化开发与设计是房地产项目发展的主要趋势。构建了标准的房地产产品线之后, 房地产企业想要跨区域开发新项目, 仅仅需要组建一个开发团队, 按照标准化的流程进行操作和落实实践以及管理, 就能够有效的保证项目开发各个关键节点的工作高效率的完成, 同时也能够一定成都的保证产品质量的标准, 获得市场的高度认可。
参考文献
[1]吴光东.苏振民有效集团管控加速万科住宅产业化进程[J].改革与战略, 2012.
[2]赵瑾.中国城市住宅设计标准化研究[D].太原理工大学, 2014.
篇4:房地产开发程序及开发流程
[关键词]房地产 开发企业 供应链管理 流程再造
一、房地产企业应用供应链管理的研究现状和问题
供应链是指“围绕核心企业,通过对信息流、物流、资金流的控制,从采购原材料开始,制成中间产品以及最终产品,最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”
从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式,其主要思路就是以开发企业为核心企业,通过与其他供应链合作伙伴之间加强沟通交流,有效整合内外部资源合作开发,以达到提高开发质量,加快开发进度,降低开发成本,同时提升开发企业自身管理水平的目的。但目前国内关于这方面的相关研究多数还是仅仅将制造企业供应链管理的理论和案例进行一些修改,然后直接套用在开发企业身上。由于制造企业运作模式、生产流程等许多方面和房地产开发企业存在着明显的差异,这种生搬硬套就造成了理论在推广实践的过程中会因为遇到各种各样的阻碍而无法顺利推行。
房地产开发行业与传统制造产业最大的不同在于合作伙伴关系和生产方式上的区别,制造产业适用的一系列供应链管理模型,房地产开发企业都不适宜直接套用。因此,作者认为,想要在房地产业内切实有效地运用供应链管理的理论和方法,必须先深入分析两个行业在运作模式上的差异,再根据房地产开发企业的特点进行归纳总结,提出切实可行的操作方法,才能真正地完成成功的流程再造。
二、开发企业采用供应链管理方法与制造企业的差异分析
房地产开发企业与制造企业的不同主要体现在经营对象、供应链伙伴关系和生产方式这三个方面:
1.经营对象的差异
制造企业的经营对象通常是特定的商品,尽管产品性质可能有不同,但一般都可以通过大批量生产达到降低成本的目的,同时还要考虑原材料,半成品和产成品的物流和库存问题。而房地产开发企业的经营对象是一个个开发项目,它具有单件性、一次性、区位固定性和周期长等特点。这些特点造成了房地产项目在经营过程中与制造企业产生了很大的差异。首先,开发项目对于资金的需求巨大,开发项目依据规模的不同需要少则上百万多则上千亿元的投资才能得以运转,大量的资金在固定的生产地点聚集,并且在一个相当长的周期内无法周转变现;其次,由于上述的原因,开发项目的风险巨大,一旦项目受到政策、行业、市场或者企业内部不利因素的影响,最后可能对整个项目造成致命性的打击;最后,房地产开发项目的收益也十分可观,因此即使房地产行业一直是高门槛高风险的行业,但仍不断的有企业积极地加入进来。
2.供应链伙伴选择与管理上的差异
供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间的一种协调关系,即供应商——生产企业或者卖主——买主之间,在一定时期内信息互通风险共担、利益共享的信任合作关系,以保证实现某个特定的目标和利益。
房地产开发项目则是一个资源整合的过程,因此,对于供应链伙伴的有效管理是项目成功的关键。从工作内容来看,房地产开发企业的合作伙伴包括规划设计、施工图、景观设计、工程总承包、造价咨询、招标代理、施工监理、营销策划、提供建筑材料、建筑设备、销售代理等众多单位。无论是合作伙伴的数量还是关系的复杂性,都远远超过一般制造企业,因此在供应链合作伙伴的选择和管理时就存在较大的差异。
此外,由于提供服务的不同,开发企业对每种合作伙伴所采取的选择方式和合作原则也有不同。例如对于总承包单位等合作伙伴来说,考察重点主要在于三大控制(质量、成本、进度)的执行能力,合同的履行情况以及安全施工等因素,而对于建筑材料和设备提供商来说,考察的重点则应该放在产品的质量、价格、时间等因素上。这些不同都应通过拟定不同的评价标准体现出来。如果采用层次分析法来进行供应链伙伴的评价,单纯地修改影响因素的权重还远远不够,而是两者的评价矩阵在建立时就应该有根本性的不同。
3.生产方式上的差异
两者的不同还体现在生产流程上。制造企业的标准生产流程为“采购→生产→销售”,标准的房地产开发过程则可以分为“前期→设计→施工→销售”这四个阶段,如果进一步细化还可以分为“市调→可研→买地→策划→规划→设计→施工→营销→物管”等众多环节。不仅如此,开发流程的复杂性还体现在这些阶段往往不是依序进行,出于对开发进度的严格要求,所有开发环节常常是互相交错开展的,而且不同的流程之间还存在着重要的搭接关系,不能颠倒次序。例如如果开工所需的手续未完成,就无法进行施工;主体未能封顶就不能开始预售等。因此整个开发流程变得无比复杂。这与传统制造企业的链式供应链也有很大的区别。所以目前也未能总结出面向房地产开发全过程的供应链管理模型来。这时,就有必要转换思路,采用并行工程的思路来进行开发流程设计。
开发流程的并行工程思路是将整个开发流程分为设计、施工和前期配套等几条主线,互相独立推进,只在关键结点,例如拿到开工许可证、基础完成出正负零、主体封顶等重要节点进行必要的搭接。这样做的好处是,各个独立线程上工作团队只需要专心于自己的工作范围,节省无谓的等待时间,并且减少职责相互推诿的现象。
三、基于供应链的房地产开发流程特点分析
要采用供应链管理达到提高开发企业能力的目的,流程再造是必须的,而在流程再造的操作上,也应该针对开发企业的特点而进行设计,与相对已经比较成熟的制造企业流程再造相比,开发企业还应特别注意以下几个特点:
1.成本控制的重点
从项目管理的角度来看,一旦开发项目开始施工,成本控制的作用就十分有限。因为建筑开发项目中间所牵涉到的原材料和劳动力成本由市场决定,财务成本由银行决定,税费由政府决定,工程量在合同文件上也已经给出,也就是说价和量都已经在开工之前确定好了,只要不超过预算就算成功,这与制造企业想方设法地降低制造成本有很大不同。因此对于整个项目来说成本控制重点应放在设计阶段,尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%~2%,但对工程造价的影响可达75%以上,所以应该积极采取设计招投标、限额设计等方法予以控制。一旦项目开始建设,成本控制的重点就变为计划外成本和管理费用的控制,则应该采用项目管理的管理方法。
站在流程改造的角度上来看,开发企业管理者最重视的是现金流,由于房地产开发是资本密集型的产业,一个项目不管是地价还是合同价款常常都要上亿元,而开发商往往还要用有限的资金在几个项目之间周转,顺畅的现金流才是开发最重要的保证。因此,在流程改造的时候就要重视对现金流的控制,具体可以从前期资金计划的制订,合同执行情况跟踪,变更洽商的严格控制等方面入手,并配合严密的财务制度才能确保不出差错。
2.进度控制的重点
进度计划其实就是现金流在开发过程中的体现:报批报建手续办理的进度关系着施工进度,施工进度关系着预售款的回收,除此之外还关系着银行利息的变动,合同价款的支付与索赔,楼价的涨跌等。进度控制管理的重点是对信息流的控制:事前要编制严密的总的开发计划,包括资金计划,施工计划,合同支付计划,销售计划等;事中要严格按照各类计划进行施工,保持各种信息的有效传达和接收以及对各种突发事件的协调处理,必要时还要建立风险预警机制对风险展开预控;事后要采用评价系统对实际的开发流程进行分析,总结经验教训,提高开发水平。所有这些特点在流程改造时都应该考虑到。
3.组织架构和运营制度的重要性
房地产开发企业由于工程地点比较分散,一般都采用矩阵制管理模式,以项目部为单位由项目经理负责,而各个部门还要同时受到公司的监管,因此容易产生多头管理的弊端。此外,由于开发过程中牵涉到众多的决策过程,各级管理人员要根据自己的权限范围进行审批,如果超越自己权限还必须向上级报送审批,这一套复杂的审批程序又常常与进度上的迫切要求相冲突。因此,开发企业流程再造的重点还应该体现在如何通过价值链分析,建立一套完善、周密且高效的部门组织架构及运营制度。只有组织架构、岗位职责、运营制度都明确建立并顺利运作起来,才能将工作落实到人,达到提升管理能力的效果。
除了以上几点外,还有一些需要注意的地方。比如制造企业普遍比较重视的物流就并非开发企业关注的重点。因为房地产开发项目从生产到销售的位置都固定,原材料半成品的运输往往由供应商负责,其物流成本也包含在采购成本之中。而场内运输的距离相对较短,对总成本的影响较小。另外开发企业信息化建设也不应盲目追求大而全,因为开发流程错综复杂,应在仔细分析后采用多种专业软件配合二次开发进行架构。
四、结语
通过以上的分析我们可以看出,房地产开发企业要应用供应链管理思想进行流程再造,应该先从房地产业的内外部分析开始,只有详细透彻地总结了开发企业的特点,才能做到对症下药,真正地将制造产业先进管理理论方法有效引入,增强房地产开发企业的核心竞争力,以此提高整个房地产产业的整体管理水平。
参考文献:
[1]马士华林勇:供应链管理[M].机械工业出版社,2000
[2]大卫·辛奇利维等:供应链设计与管理——概念、战略与案例研究[M].上海远东出版社,2000
[3]王学发等:房地产开发企业的供应链管理模式[J].河南城建高等专科学校学报,2001(12)
[4]余建等:基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究[J].建筑管理现代化,2004(4)
[5]张丽李启明:基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J].建筑管理现代化,2004(6)
篇5:房地产企业开发流程图及流程控制
房地产企业开发流程图和流程控制
房地产项目前期开发工作流程
时下,新政的接踵出台和不断实施,房地产开发企业需要对土地资源信息在短时间内更加谨慎、准确的作出全面分析和价值判断,而土地取得后的冗杂的开发准备工作,则更需要建立一个集成组来整合外部优秀的专业服务资源,对开发项目进行策划、设计、建设、营销、推广、物业管理等一系列流程的整合开发。08年1.5“土地2年期限制”的新政颁布,对房地产开发企业的土地储备和连续开发能力提出了新的挑战,进一步要求房地产开发企业从获取土地信息到实施开发建设这个过程大幅缩短。因此,实力型房企将势必从内部系统管理到外部程序控制方面层层把关,实现每个项目的开发效率化、成果效益化、品牌效应化。
我们把房地产项目成果面市(开盘)之前,划分为三个阶段:土地获取阶段、项目策划设计成果整合阶段、开发建设及营销执行准备阶段。
目前房地产项目土地的获取方式主要有:市场招牌挂、企业资产重组、投资合作开发三个方式,房地产企业的市场经营(拓展)部门在前期土地信息收集整理方面起着决定性作用,同时也要求聘请专业顾问机构在市场经营(拓展)部门进行缜密筛选并确定考察目标后,随之与该部门进行对接,快速展开土地实地踏勘、市场研究分析、项目发展构想和经济效益测算等前瞻性工作,为房地产开发企业提供拿地依据和经济计算成果,同时也为后一步项目开发规划设计提供有效的市场参考信息。
土地获取之后,进入项目策划设计成果整合阶段。开发和经营部门两条线平行开展目标实施。房地产的前期开发部门将立即进行土地确权,同时经营决策部门则要求专业顾问公司对项目进行深层次的价值研判和策划研究工作,策划研究成果快速转化为中标后的建筑设计院的规划设计成果。这一阶段的工作节点的控制和交汇,为后续一阶段提供方向和保障。
项目面市前,开发建设及营销执行准备阶段的节点执控,一定程度上决定了项目开发成效。设计单位将全程配合施工单位为保证项目建设的提供技术支持;专业房地产营销机构将在这一阶段,对项目的策划成果进行理念梳理、通路包装、渠道整合以及开盘前的销售准备。房地产开发:
房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲,房地产开发是以城镇土地资源为对象,按照预定目的,进行改造加工,对地上进行房屋设施的建筑安装活动,以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。房地产经营也有广义和狭义之分,广义上讲,它是房地产企业对经营目标进行科学决策,并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和,它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲,房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动,其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。根据划分标准的不同,房地产开发具有多种形式。
1、根据房地产开发内容的不同,可以分为以上三种形式:(1)综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收,直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。(2)土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置,搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于,土地开发不包括房屋建设的过程,一般是土地开发以后,按照当时的市场价格,通过拍卖、招标的方式,把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设,并按规定收取土地开发费。(3)房屋开发。是在土地开发的基础上,获得土地使用权后,按照城市规划的要求,组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。
2、根据房地产开发承担方式的不同,又可分为以下三种形式:(1)独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。(2)委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托,根据已划定的征地红线,进行规划设计,拆迁安置,组织施工,直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。(3)分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后,根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小,将该工程分包给有关专业工程公司。
3、根据房地产开发阶段的不同,可分为以下三种形式:(1)前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究,选定开发区的地点,向政府申请建设用地,征用土地,拆迁安置,规划设计,制定建设方案,施工现场的“三通一平”等工作。(2)中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设,竣工验收,房屋出售,租赁,经营目标,经营决策,经营方式,方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。(3)后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后,对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要
一、房地产经营的内容房地产经营范围广泛,内容也很多,经营内容就主要方面讲有以下几种:
1、房地产开发与购置。开发与购置,虽然二者在经济性质上完全不同,但就经营者来说,都是一种投资活动的起点,即由货币资金转换为商品资金。这种转换是通过购置行为完成的。购买的目的是为了出卖。所以,它构成了房地产经营活动的重要内容和不可缺少的环节。
2、房地产品的销售。是房地产经营活动中又一重要内容。开发与购置是和生产相连结而销售是和消费相连结,它使商品资金通过出卖再转换为货币资金,从而完成其流通功能。所以销售和开发、购置一样,是房地产经营中最基本的内容。
3、房屋互换。在房地产市场不基发达和供给严重不足的情况下,房屋互换是对购买和销售的补充。就其性质来说,它属于物物交换的流通方式。但它需要有中介和咨询服务。所以在房屋互换中提供必要的场所、信息、中介和咨询也成为房地产经营的一项内容。
4、房地产信托和咨询。信托和咨询是房地产经营者利用自己的技术、管理、信用和信息等方面的优势,接受委托而进行的经营和服务活动。房地产信托,是接受产权人或产权代理人的委托,代为进行房地产的经营管理。信托的内容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代办其他有关业务。房地产咨询,主要是应投资者、消费者和房地产出售者的要求,就投资环境、市场信息、项目评估、质量鉴定、测量估价等方面提供咨询服务。信托和咨询都是有偿服务,经营者通过经营服务活动,获得按规定收取的经济报偿,也扩大了经营范围。
二、房地产经营的方式对于房地产经营方式的含义,存在许多不同看法。这些不同的看法基本上是由于对房地产经营存大广义和狭义两种不同的理解引起的。我们主张从狭义的角度研究经营方式问题。狭义上的房地产经营方式,主要是指房地产产品的销售方式,也就是出售和出租的方式。
1、房地产出售的经营方式出售是商品经营的最普遍方式。房地产品作为商品,其价值的实现也要通过这种方式。房地产品出售,通常有以下方法:(1)按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。现货出售就是所谓的现场选择,拍板交易。成效后卖者实现了商品价值的同时,买者得到了房地产的部分或全部产权。期货交易是指购买所谓“楼花”,待竣工后再移交给买者。期货交易一般是在市场供给不足的情况下较多采用,优点是买者可以得到货源保证,卖者可以提前得到房款,从而加速房地产开发和流通。但在失控的情况下,也容易发生转手倒卖的投机行为。(2)按成交方式分为订购、现购和拍卖等方式。订购是买者为了确保货源而采取的方式,先预付一部分订金,当产品移交后再付清货款。现购是在新建产品验收出售给购买者,或原有物业出售、拍卖时对准备出售的房地产预先估出底价,通过叫价,最后取最高叫价成效的一种特殊交易方式。(3)按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。(4)按付款条件可分为平价出售和优惠价出售。(5)按出售数量,可为为批量出售和单宗出售。
2、房地产出租的经营方式出租,是房地产经营的另一种基本方式,也是房地产商品交换的特殊形式。就其经济性质而言,它具有四重特性:首先,它只是出让一定期限的使用权而不出让所有权;其次,出租作为房地产交换的一种特殊形式,它要通过许多次交换,价值才能得到完全实现;再次,通过出租,购买者虽未得到房地产的所有权,但却只需用房地产价值中的很小部分——租金,就可在规定的期限内获得它的全部使用价值;最后,出租使房地产品既处在流通中,又处在消费中,从而使它具有流通和消费二重性的特点。房地产出租按所经营的对象不同,分为土地出租和房屋出租。土地出租受各国土地制度影响很大。在我国,由于土地公有,土地租赁就成为土地经营的唯一方式。国家规定国有土地可以有偿出让,转让其使用权。土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。所以,土地出让的一级市场由政府垄断,它单向地流向土地使用者。就房地产经营企业来说,土地出租属于转让或再转让土地使用权的行为,但转让的土地必须是已经开发的土地,或连同地上建筑物的产权一同转让。当土地连同房地产一同转让时,土地转让的虽然仍是使用权,但地上房屋转让的可以是所有权。房产出租,需要通过签订契约以确立和明确租赁关系,以及出租人和承租人的权利和义务。房产出租在城市房地产经营中占很大比重,是不容忽视的经营内容和方式。房产出租的租金价格主要取决于同期银行利息和房屋价格
第一步 房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人检验费
4、补、换、领证照费第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目,签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察(测量)费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费第四步 房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区(县)房地局立案
19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区(县)房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款(土地出让金)
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费(周转费)
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人检验费
4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目,签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察(测量)费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区(县)房地局立案
19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区(县)房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款(土地出让金)
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费(周转费)
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气(天然气)厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表,办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准,正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会,勘察现场
26、召开开标会议,进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费,签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费(大市政费)
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费(小区配套费)
18、电源建设集资费(用电权费)
19、外部供电工程贴费(电贴费)20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序
一、郑州市外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预(销)售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、郑州市内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预(销)售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记 20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、郑州市房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租
30、房屋租赁关系的终止
四、郑州市房地产出租的专项(外地来京人员)管理
31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、郑州市房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管
40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
篇6:房地产开发程序及开发流程
土地开发整理项目流程图如图2-6所示。
土地开发整理项目验收程序如下:
(1)申请。
申请验收单位向市行政服务中心国土资源窗口提出验收申请,同时提供以下资料:
①验收申请文件。②验收呈报表。③项目立项批准文件。④竣工报告。⑤项目面积勘测表。⑥项目建设情况表。⑦项目经费收支情况表。⑧土地开发整理前后土地利用结构变化情况表(地类平衡表)。⑨土地利用现状图(图斑图)。⑩规划设计图。11竣工验收图。
(2)国土规划科对申报资料进行审查,并组织现场踏勘和丈量。
(3)提交局长办公室审议通过。
(4)审批。规模在100亩以下的由省厅委托市国土资源局审批;规模在100亩以上的市局签署意见后上报省国土资源厅审批。
篇7:房地产开发程序及开发流程
及审批程序》的通知
各县市区开发办,各开发企业:
为便于新成立的房地产开发企业申报暂定资质,规范申报文本,了解审批流程,根据《山东省房地产开发企业资质行政许可指南》要求,结合我市实际,市开发办修订了《房地产开发暂定资质有关规定及审批程序》,现印发给你们,请认真遵照执行。
附件:房地产开发暂定资质有关规定及审批程序
房地产开发暂定资质有关规定及审批程序
一、暂定资质标准
1、注册资本不低于1000万元。
以营业执照、验资报告为准,其实收资本不得少于1000万元。
2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中,具有中级以上职称的不少于8人(高级职称的2人)。
1)建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型;财务主要是会计专业;房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。
高级职称2人,其中:建筑、结构类2人;中级职称6人,其中:建筑、结构类4人,财务类、房地产及有关经济类2人。
高级职称证书须由省、市人事部门组织评审、发证。退休、离岗人员可计入有职称专业人员数,但需提供退休、离岗证书,且年龄均不得超过70岁,原则上不得超过3人。
2)凡高级职称证书中工作单位不是本公司的,均需提供原单位的解除劳动关系证明,或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。
3)对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为,一经查出,即作不予许可处理。4)实行岗位资格证书制度后,企业专业技术人员需持有岗位资格证书(取得暂定资质证书后,按要求参加培训),具体标准为:持有岗位资格证书10人,其中,建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理3人;统计1人。
3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
查对任职文件及职称证件。
4、有3万平方米以上的房地产开发项目。
已取得土地使用权证书,取得方式必须为出让。项目规划建筑面积必须在3万平方米以上。未取得土地使用权证书,可提供与土地主管部门签订的土地出让合同及土地出让金缴清证明。
二、报送材料要求
(一)基本要求
1、材料用A4纸,要求不用胶装、线装,请打孔装订,若需补充材料时方便拆装;
2、申报材料一套,申报表一式两份。
(二)分项要求
1、申报材料目录(材料排列顺序)(1)企业营业执照副本(2)企业法人组织机构代码证(3)企业税务登记证(4)企业章程(5)企业的验资报告
(6)企业法人代表、总经理的任职文件,企业经济、技术、财务等负责人的任职文件,企业专业技术人员的职称、资格证件,劳动合同花名册,企业人员交纳的养老保险证明材料(7)企业获得开发项目证明文件
2、房地产开发企业资质申报表(封面加盖单位公章)1)书面申报表一式两份均为打印原件,分别单独左向装订,不要与申报材料一起装订;
2)相应的电子文档模板下载:在“烟台房地产开发网”(http://)上下载,路径为:登录“烟台房地产开发网”→点击“资料下载”→点击“房地产开发企业资质申报表”。
3、企业营业执照副本
1)企业名称必须有“房地产开发”或“置业”等表明该企业是从事房地产开发、经营活动字样的专营企业(集团公司除外);
2)企业地址不可以居民住宅作为办公地点,租赁用房的,提交房主的《房产证》复印件及租赁合同;
3)法定代表人不得担任政府部门行政职务;
4)经营范围必须有房地产开发、经营或商品房屋开发、经营等内容;
5)经营期限要在有效期内。
4、企业法人组织机构代码证复印件
5、企业税务登记证复印件
6、企业章程
股份制企业需有全体股东签字。
7、企业的验资报告
需为本公司验资报告,不是审计报告,如企业变更名称、注册资本、股权等,要同时提供工商变更证明。
8、企业法人代表、总经理的任职文件,企业经济、技术、财务等负责人的任职文件,企业专业技术人员的职称、资格证件,劳动合同花名册,企业人员交纳的养老保险证明材料
1)企业法人任职文件:是指法人代表证或股东会议决议(需要有所有股东的签字);
2)企业总经理、部门负责人任职文件:需是公司红头文件,有正式文号;
3)专业技术人员必须和劳动合同、交纳养老保险人员相一致; 4)劳动合同须与本企业签订,其花名册中必须要有合同签订期限(花名册加盖单位公章,无须再提供每个人的劳动合同复印件);
5)企业交纳的养老保险证明分为两部分:一是半年以上缴款凭证;二是具体交纳人员情况明细表,表中需要有保险证编号、人员姓名、保险事项、交款标准等内容,且需有社保主管部门盖章。6)外地进烟企业(含开发企业及其它类型企业)在当地成立新的开发公司申报暂定资质的,必须在当地以新公司名义设立保险帐户,为在本地聘用的人员交纳养老保险;同时,本着实事求是的原则,允许使用原(外地)单位人员职称证书,但数量原则上不得超过5个。对不是在本单位交纳养老保险的,需提供个人或其他单位交费后的养老保险证书。
9、企业获得开发项目证明文件
指土地使用权证及出让合同等相关证明文件(不含土地成交确认书)。土地证及出让合同的受让方必须与申报暂定资质企业名称一致。
三、审批程序
1、申报资质企业依法取得国有土地后,属县市区(不含芝罘、莱山两区,下同)的,向所在地开发主管部门提出申请,当地主管部门同意后以正式文件向市住建局提出书面申请;属芝罘、莱山两区的,直接向市住建局提出书面申请。
2、申请完毕,企业按照暂定资质标准及要求准备申办材料,并将原件及复印件一并报市开发办。
3、市开发办对原件当场予以核验后退回申报单位,原件与复印件一致者,下达《行政许可受理通知书》;未报原件者,一律不予受理。
4、市开发办按照程序到企业及项目现场进行查看,结合企业申报的材料进行评审,有问题者,下达《行政许可补正材料通知书》;不合格者,下达《行政许可不予受理决定书》并退回申报资料。
5、市开发办对考察合格企业按批次形成批复文件,报市住建局审批。
6、市住建局审批完毕,市开发办向开发企业发放资质证书。
篇8:房地产开发程序及开发流程
关键词:房地产开发企业,纳税筹划,意义,风险防范
伴随着房地产行业的快速发展, 无论是在项目的开发模式上, 还是在开发产品的种类上, 房地产企业均呈现出多样化、复杂化的趋势。在此情况下, 房地产企业的纳税管理变得越来越复杂, 必须具有战略性和前瞻性。如何科学合理地进行纳税筹划、降低纳税成本, 已成为决定房地产企业能否健康、稳定发展的关键因素之一。
一、房地产企业进行纳税筹划的意义
税务筹划, 是纳税人在国家税收法律规定许可范围内, 通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排, 以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异, 从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的, 以使纳税人获得最大的经济利益。
1、企业纳税筹划的动因
纳税筹划, 作为一种普遍存在的经济现象, 在市场经济国家中, 存在了有近百年的历史, 这充分说明这种经济活动具备它产生的条件与存在的必要性。
税收对于纳税人来说, 既不直接偿还, 也不付任何代价, 这就促使纳税人产生了减轻自己税负的强烈愿望。为了使这一欲望得以实现, 纳税人表现出各种不同的选择:偷税、漏税、逃税、欠税、抗税、避税和节税。偷税、逃税都是违法的, 要受到税法的制裁;漏税必须补交。因此, 纳税人只有采取不受法律制裁的办法来减轻或免除其税负, 这就是纳税筹划。
纳税筹划之所以产生, 主要是税法及有关法律方面的不完善, 不健全。一般来说, 税法本身具有原则性、稳定性和针对性的特征。然而, 社会经济生活的状况是瞬息万变的, 由于情况的变化, 要求税法作出相应的修改, 但修改税法要有个过程, 需要一定的时间;而且, 由于纳税人之间生产经营活动的千差万别, 有时会出现种种复杂的情况, 这一切使避税成为可能。这也就是说, 当税法等规定不够严密时, 纳税人就有可能通过这些不足之处实现自己合理避税的愿望。
2、房地产企业纳税筹划的意义
房地产企业所有的纳税工作归纳为两大工作, 一是纳税遵从工作。所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事项, 已经完成后的纳税申报, 以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种经济交易事项已经完成, 想改也改不了, 剩下就是要按照《税法》老老实实去纳税, 这是第一类工作。第二类工作, 纳税筹划也没做好。什么叫纳税筹划?笼统地讲就是指企业各种经济交易事项没有完成, 或者尚未发生的纳税准备工作。它的特点是企业的各种经济事项还没有完成, 完全可以来得及事先加以调整, 事先加以改变, 事先进行重新计划安排, 目的是尽可能地完善税收风险, 尽可能地降低企业的税收负担。总体来讲, 一个房地产企业要做的税收工作实际上就是包括这两个方面, 二者表现为内容不同, 但是又有着千丝万缕的联系。纳税遵从是纳税筹划的前提和基础, 离开了纳税遵从, 纳税筹划就好比是建在沙滩上的房子, 没有基础, 容易坍塌。话又说回来, 如果我们一个企业完全地停留在纳税遵从的状态, 又使我们企业的纳税工作变得相当地被动, 因此又要根据企业经营活动的实际情况, 要上升一个层次, 根据《税法》的要求进行适当地调整、安排, 以解决税收负担过重的问题。所以纳税策划又是纳税遵从的深化和升华, 是对《税法》灵活地应用。
二、房地产项目开发前期的筹划
房地产企业占用资金量大, 需要不断筹措资金维持其开发能力。资金筹集中的税收筹划, 集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式, 可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式, 只能按税后利润分配, 不能有效降低税基。
房地产企业的项目一般跨年度经营, 所以如何实现摊入成本的最大化, 贯彻权责发生制原则和配比原则, 就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入, 可以采取预提方法或其他分配方法;对于费用应尽量实现转化, 突破税前列支限额的限制能够当期列支的损失应及时确认。
还需注意的是, 对于房地产企业来说, 最好的筹划是选择好投资项目。实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时, 税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建设还是转让或自行开发, 其所缴纳的税收差异极大, 企业最终应选择最优的方案进行投资。
三、开发期间的纳税筹划
开发期的纳税筹划重点是开发成本的纳税筹划。房地产企业不同于一般生产制造企业, 其生产成本主要集中于土地征用及拆迁费、政府性规费、前期工程费、建筑安装费及开发间接费等。
1、土地征用及拆迁费。
由于我国目前对房地产行业的土地供应主要采取“招、拍、挂”的方式, 一般睛况下, 土地征用费用无法由企业控制, 几乎不存在纳税筹划的空问。
2、政府性规费。
政府性规费主要指政府所收取的行业性规费, 如配套费、规划费、白蚁防治费等。由于这些收费为强制性收费, 基本无纳税筹划空间。
3、前期工程费。
前期工程费主要指在工程施工前所发生的诸如设计费、咨询费等, 这些费用企业是能控制的, 存在纳税筹划的空间。
4、建筑安装费。
建筑安装费主要是为建造房屋所发生的成本, 若不考虑地价因素, 此部分成本为房地产开发中最大的支出项目。细分此项成本我们知道, 其主要包括建筑商成本 (主要为人工成本及合理利润) 及材料成本, 这都存在纳税筹划的空间。
5、开发间接费。
开发间接费主要核算为直接组织、管理开发项目发生的费用, 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。在进行此项费用的纳税筹划时, 主要是考虑土地增值税的问题。由于土地增值税计算过程的特殊性, 不同的核算方法将会导致不同的税负结果。假设某项目在开发过程中所发生的人员工资及其他办公费用为100万元, 在进行会计核算时, 可以将其列入管理费用也可以将其列入开发间接费中。如果将其在管理费用中核算, 在计算土地增值税时由于管理费用及销售费用的扣除标准是一定的, 企业将无法享受其他扣除项目加计扣除20%的好处。而如果将其在开发间接费中核算, 上述100万元的人员工资及其他办公费用便可享受到20万元的加计扣除。
四、纳税筹划要注意风险控制
在纳税筹划的实践应用中, 尽管能降低税务成本, 提高企业整体效益, 但这仅是预测与估计。在方案实施过程中风险与效益并存, 有效控制风险是筹划目的得以达到的关键。企业纳税的风险防范应注意以下方面:
1、正确树立风险意识
纳税筹划一般需要在纳税人的经济行为发生之前作出安排, 由于经济环境及其他考虑变数错综复杂, 且常常有些非主观所左右的事件发生, 这就给纳税筹划带有很多不确定性的因素, 因而其成功率并非是百分之百;况且, 纳税筹划带来的利益也是一个估算值, 并非绝对的数字。因此, 纳税人在实施纳税筹划时, 应充分考虑纳税筹划的风险, 然后再作出决策。
2、准确理解与把握税法
全面了解与投资、经营、筹资活动相关的税收法规、其他法规以及处理惯例, 深入研究掌握税法规定和充分领会立法精神, 使纳税筹划活动遵循立法精神, 才能达到纳税筹划之目的。既然纳税筹划方案主要来自不同营运方式的税收规定的比较, 故对与其相关的法规进行全面理解与把握, 就成为纳税筹划的基础环节。有了这种基础, 才能进行比较与优化选择, 制订出对纳税人最有利的投资、经营、筹资等方面的纳税筹划方案。如果对有关政策、法规不了解, 就无法预测多种纳税方案, 纳税筹划活动就无法进行。
3、时刻关注税法的变动
目前, 我国税制建设还不很完善, 税收政策变化较快, 纳税人必须通晓税法, 在利用某项政策规定筹划时, 应对政策变化可能产生的影响进行预测和防范筹划的风险, 因为政策发生变化后往往有溯及力, 原来是纳税筹划, 政策变化后可能被认定是偷税。因此, 要能够准确评价税法变动的发展趋势。
五、结语
房地产业涉及的税种最全, 牵涉的面也最广, 房地产业的纳税筹最为复杂, 也最难以操作, 且容易出错。随市场经济体制的不断完善, 纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分, 也将是企业经营决策的重要内容。
参考文献
[1]、伍小明《房地产企业纳税筹划案例分析》[J]科技广场2005 (11) ;
[2]、吴跃云《房地产企业纳税筹划思路》[J]财会通讯 (理财版) 2006 (3) ;
[3]、王珏李金荣《房地产行业如何进行纳税筹划》[J]石家庄铁路职业技术学院学报2007 (4) ;
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