小区物业前期管理方案

关键词： 物业管理

小区物业前期管理方案（共8篇）

篇1：小区物业前期管理方案

民乐苑小区前期物业管理方案

各位领导、专家：

我谨代表彭阳县中天物业管理有限责任公司对民乐苑小区即将实施的物业管理计划、措施向各位汇报如下：

一、公司简介

彭阳县中天物业管理有限责任公司于2011年4月在彭阳县工商局注册成立，注册资金50万元，国家三级物业管理资质，具有独立法人资格。目前公司设行政部、财务部、工程维修部、保洁部、安保部和客户服务中心、等六个部门，实行总经理领导下的全员负责制。公司现有员工42人，其中大专以上文化程度3人，管理人员6名，财务人员2人，各类技术人员5人，清洁工作人员20人，保安人员6人。是彭阳县物业行业的新兴力量，是以管理各类中高档物业为主的专业物业管理公司。

二、当地物业市场行情

彭阳县物业市场起步较晚，有专业物业管理企业三家，实施物业管理小区三个。目前整个物业市场呈“四低”局面。一是大部分业主对实施物业管理认识低，“花钱买服务”意识淡薄；二是受当地经济社会发展缓慢影响，物业管理费

1收费标准低；三是物业费收缴率低；四是物业企业从业人员专业素质不高，管理水平偏低。

三、民乐苑小区管理处人员配备情况

管理处下设客户服务中心、工程维修部、安保部、清洁部四个部门，其具体的人员构成如下：

客房服务中心：经理1名，客服人员2名；

财务部：会计、出纳各1名，收费员2名

工程维修部：主管1名，技术人员2名；

安保部：主管1名，秩序维护人员5-8名；

清洁部：主管1名，清洁工12-18名。

管理处服务人员共计：28人

四、具体服务措施及标准

针对目前当地物业市场行情，我公司决定实施“高起点、高标准、高质量”三高物业服务理念。采取切实有效的措施，从卫生保洁、维护、维修、保安这三个业主最基本的需求入手，逐步改变和提高业主对物业公司重要性的认识，进而创造一个良性的物业发展环境。一是卫生保洁方面，对民乐苑小区各楼宇通道每两天清扫一次，每7天清拖一次，楼道扶手每7天清抹一次。室外环境卫生每天清扫一次，小区生活垃圾日产日清。二是维修维护方面，管理处将实施24小值班制度，接受业主报修及投诉，建立并落实服务承诺，零修、急修及时率达到98%以上，返修率控制在1%，并做到随叫随到。有效投诉处理率达到100%。加强设施设备维护管理，制定详细的维护保养计划，使设施设备正常运行，完好率达到98%以上。三是安全保卫方面，尽可能的做到人防与技防相结合，利用监控设备、组织保安巡逻和加强机动车辆、非机动车辆管理等各种措施确保业主人身财产安全，为业主营造一个安全的居住环境。

五、管理达到效果和目标

1、健全财务制度，在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行相关规定，每半年向业主和开发公司公开一次财务收支情况。

2、建立完整的业主资料、房屋及共用配套设施档案、房屋及共用配套设施权属清册，各类资料齐全，分类成册，查阅方便。

3、管理处坚持24小时值班制度，受理业主报修和投诉。客户服务中心接受住户报修、求助、建议、询问、质疑、投诉等各类信息，客服人员将各类信息进行分类后，立即通知相关部门处理，客户服务中心负责对处理结果进行跟踪、记录。建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率98%以上，返修率低于1%。

4、形成对业主报修、维修、维修回访的管理体系。与之相关的回复、回访制度和处理投诉制度等。及时跟踪、监督服务过程。

5、客户服务中心每季度向住户发放《管理服务意见征询表》，对住户就公司提供服务的满意率进行统计分析并形成分析报告，对合理的建议和意见及时处理。

6、小区主入口和中心区设小区平面示意图，主要路口设有路标，幢、单元、户门标号标志明显。整个小区房屋外观完好、整洁。房屋装饰装修管理过程实施有效，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。同时对空置房进行巡检管理,房屋完好率100%。

7、小区共用设施设备资料齐全，设备运行正常，各种管理制度及操作规程健全，各项工作的实施按规定要求均有记录。专业技术人员和维修人员均持证上岗。小区室外共用管线、管网均按要求统一入地或进入公共管道。排水、排污通畅，井盖完好，公共设备设施完好率98%以上。

8、成立一支训练有素、语言规范、认真负责的秩序维护队伍，实行24小时监控值班及巡逻制度并有明确的岗位职责、培训考核和奖罚制度。小区内机动车辆和非机动车辆管理严格。机动车辆出入采用车辆智能管理系统进行管理，非机动车辆实行换卡制度；停车场停放车辆管理有序，无交通及车辆责任事故发生。

小区设置物业管理系统、视频监控系统、等智能系统进行管理。制定治安、消防等突发事件的应急方案，无刑事、治安责任案件和火灾责任等事故发生。

9、小区内环卫设备设施完善，房屋共用部位清洁，无乱张帖、乱画，无擅自占用公共区域和堆放杂物现象。垃圾日产日清，并定期进行卫生消毒灭杀。

10、小区花草树木长势良好，修剪整齐，无病虫害现象。绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象。

12、合理利用小区会所，设置乒乓球、台球室、条件允许时设置健身房等康乐设施，每年定期组织大型社区文化活动，丰富业主的业余生活。

13、根据小区人口结构特点，计划成立老年协会，开辟老年活动中心。条件成熟时，申请成立小区党支部，充分发挥老党员的模范带头作用，引导其积极参与小区管理。

14、创新成立我县首个物业人民调解委员会，通过多途径、多渠道、多手段有效解决物业管理过程中出现的不稳定、不和谐因素。从而避免物业纠纷、矛盾升级，达到物业管理工作长治久安和有效延长物业管理工作的生命力。

15、小区物管费收缴率维持在95%以上。同时管理处将尝试提供多种便民有偿服务，开展特约维修服务、家政清洁服务、家庭绿化、车辆清洗、体育健身运动、等多种经营项目，为公司实现盈利进行积极的探索。

彭阳县中天物业管理有限责任公司

二O一二年二月九日

篇2：小区物业前期管理方案

第一章 项 目 概 况

第一节：项目区位分析

一、区位

本项目所在地为位于XXXXX市西侧，距XXX市中心政府办公大楼约2.5公里。地处XXX西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离XXX市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。

XXX市位于XXXX省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是XXX市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。

本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——XXX市商业一条街，具有较好的物升值潜力。

二、经济指标（原规划指标）

1、规划用地总面积：125674 M22、总建筑面积：114277 M2

多层住宅建筑面积：55313 M2

小高层住宅建筑面积：10750 M2

联体别墅建筑面积：25968 M23、居住总户数：754户

4、绿化率：35.8％

5、容积率：0.98

第二节：项目SWOT分析

一、优势

1、自然环境

本项目地处XXX市XXX西路和XXX路交汇处，是XX市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。

2、交通环境

篇3：浅析居民小区前期物业管理

1.1 前期物业管理是后期管理的基础

通过前期管理, 物业服务企业对物业质量和功能有了全面了解, 可以保证维修质量, 提高工作效率和工作质量。而且, 在前期管理中, 业主和物业服务企业建立了密切的联系, 经过一段时间磨合, 物业管理的观念逐步深入人心, 建立了顺畅的服务渠道。此外, 经过一段时间的管理, 物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系, 外部环境逐步理顺, 这也有利于物业后期管理工作的进行。

1.2 方便业主顺利入住

在业主入住时, 房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料, 还有要求业主签字承诺的回复文件, 大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前, 物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以, 物业服务企业应从方便业主的角度出发, 事先准备有关材料交予业主, 使业主正式入住时能顺利办理有关手续。

1.3 前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序

物业服务企业唯有做好前期物业管理与服务工作, 才能取得业主们的信任, 才有进一步合作的可能, 这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。

2 前期物业管理的特点

2.1 主体关系的复杂性

在物业管理阶段, 做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时, 由于开发商是物业管理合同中的委托者, 但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用, 但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人, 没有自己物业管理的决策权, 却又要承担此法律关系的后果, 支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同, 但在实施前期管理的过程中, 需要代表业主的利益, 仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷, 并督促开发商进行改正, 物来服务企业又担心与开发商关系搞僵, 影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。

2.2 管理工作的基础性

前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上, 同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施, 问题多发阶段是运行的初期。在前期物业管理阶段, 物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试, 并对发现的问题及时进行修正, 对一些在接管验收中未能发现的重要问题, 通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作, 才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施, 也为今后的长效管理奠定基础。

2.3 管理矛盾的集中性

在前期物业管理阶段, 工作的头绪繁多, 工作量大, 而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同, 在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾, 这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性, 对物业服务企业提出了极大的挑战。

2.4 管理合同的短暂性

前期物业管理是一种过渡阶段的管理, 必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般前期物业管理合同的期限都不超过两年。

3 前期物业管理的主要内容

3.1 管理机构的设立和人员培训

前期物业服务合同一经签订, 物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置;人员的配备除考虑管理层人员选派外, 还要根据实际管理定位情况考虑, 如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式, 还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定, 则根据各自的职责进行培训, 以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。

3.2 建立管理制度

前期物业管理的基础性的特点, 要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以, 物业服务企业要结合新接物业的特点和要求, 对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。

3.3 物业的接管验收

物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验, 是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施, 道路、场地和环境绿化等诸多内容, 对综合功能的验收应特别重视。[4]

3.4 进户管理

所谓进户, 是指业主或使用人收到书面通知后, 并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。

按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备, 岗位的设定, 工作的要求, 到岗到位的具体时间安排等。

根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则, 并确定落实执行时间表。

安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。

根据前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资, 拟定分步购置计划。

3.5 装修搬迁管理

装修是物业管理中必不可少的程序, 业主或使用人有权对其房屋进行装修, 由于装修是受业主或使用人个人意志支配的, 往往给物业和其他人带来很多不良影响, 如在装修过程中, 业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向, 擅自改变门窗规格及外墙面装饰, 使用不符合消防规定的装修材料, 堵塞消防通道造成火灾隐患等, 加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾, 不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水, 施工不注意作息时间, 产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等;由此说明, 规范房屋装修管理是十分重要的。

4 前期物业管理中存在的问题及其预防措施

4.1 前期物业管理中存在的问题

鉴于上述前期物业管理的特殊性和复杂性, 故前期物业管理存在诸多问题:首先是前期物业服务合同不规范, 建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确;第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整;第三是共用设施设备不明确;第四是业主临时公约未建立或未约定;第五是前期物业管理招投标制度不规范;第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善;最后是物业维修资金管理制度不完善

4.2 解决前期物业管理存在问题的措施

尽管前期物业管理存在诸多, 还是可以通过一些措施来避免的, 首先要规范前期物业管理招投标行为, 其次是制定前期物业管理业主临时公约, 最后是规范前期物业管理服务合同, 通过这些手段来避免和解决上述棘手问题。

摘要：由于居民小区前期物业管理具有一定特殊性, 现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段, 认真研究前期物业管理中的问题, 对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 增强前期物业管理透明度, 加强前期物业管理具有十分重要的意义。

关键词：居民小区,前期物业,物业管理,主要内容

参考文献

[1]徐京妮.前期物业管理存在的问题[J].现代物业, 2007 (02) .

[2]廖传铭.前期物业管理中的三大要素[J].现代物业, 2007 (02) .

篇4：小区物业前期管理方案

一、单个小区规划设计面积过大，给后期管理带来诸多困难

对于一个商品住宅小区来说，规划设计和建设时间相对短暂，而后期的使用管理将是长期的。因此，在规划设计时既要思前，更要顾后。如果考虑不周全，不能权衡利弊，存在的设计缺陷将会给业主、社区管理、社区服务带来长期且难以解决的问题。以某小区为例，规划设计建筑面积为101.33万建筑平方米（其中：地上部分75.33万建筑平方米，地下部分26万建筑平方米），有业主5912户，入住已有11年时间，因面积太大，一是造成了业主大会成立难。目前一直无法组织成立业主大会，选举产生业主委员会。二是组织业主表决难。根据 《物权法》和国务院 《物业管理条例》规定，筹集和使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因业主人数太多，遇到电梯故障、屋面漏雨等需要维修的情况时，组织业主表决申请使用房屋专项维修资金需要时间长；对于物业服务合同到期，组织选聘和解聘物业服务企业也是一件十分困难的事情。除此之外，给社区居委会组织居民自治管理也带来了诸多困难。

从管理服务实践看，单个商品住宅小区总体规划设计规模原则上不超过30万建筑平方米为宜。为此，建议政府要高度重视，根据国务院《物业管理条例》规定，尽快制定新建项目物业管理区域划分管理办法，对新建商品住宅小区规划设计规模进行控制。

二、新建综合体项目设施设备一体化设计，使住宅部分与商业部分后期分离管理难以实现

近年来，由于设计理念的变化，新建单个项目中住宅、商业、写字楼等业态混合并存的设计呈现增多趋势。据统计，2013年天津市新建商品住宅小区105个，以住宅为主体的混合体项目35个，占总数的33.3%；2014年全市新建商品住宅小区104个，以住宅为主体的混合体项目38个，占总数的36.5%；2015年1至7月份，天津市新建商品住宅小区65个，以住宅为主体的混合体项目48个，占总数的73.8%。以某小区为例，规划设计面积41万建筑平方米（其中：住宅部分17.27万建筑平方米，商业部分13.73万建筑平方米，写字楼部分10万建筑平方米），开发商在项目规划设计时，将监控系统、消防系统、配电系统和二次供水系统以及地下车库等共用设施设备都集中设计在一处。从入住后的管理实践看，许多项目住宅部分业主都会出现经常更换物业服务企业的情况，面对这种设施设备一体化设计，如果尊重住宅部分业主意见更换管理服务单位，势必会对商业经营、写字楼服务带来影响，开发商一般不会同意；但是，如果分割各自进行管理，因设施设备共用又无法实现，就造成了双方纠纷长期得不到解决。设施设备集中规划设计，使住宅部分与商业、写字楼等部分分离管理难以实现。

为此，在规划设计这类混合体项目时，建议开发商一定要从后期的分离管理考虑，将住宅部分的有关设施设备独立设计，为后期发生纠纷时各自独立实施物业管理创造条件。

三、露台及小院设计给业主私搭乱盖提供了机会，增加了后期管理成本

开发商和规划设计单位在项目设计时设计了露台和小院，给部分业主私搭乱盖、乱圈乱占提供了条件。笔者认为，在北方住宅小区不太适宜设计露台，主要原因是：一方面北方冬季时间较长，露台使用时间较短；另一方面业主为增加住用面积，大都会把露台封上。由于业主的私自搭建，造成了使用材料颜色不统一，破坏了小区原有设计风格和色彩，有的还造成了屋面漏雨等诸多问题，引发了邻里纠纷。对于一楼设计小院来讲，许多业主入住后都会大兴土木，各显其能，将小院改为住房、车库，或在小院中搭建凉亭、种植蔬菜等，同样破坏了小区原有设计风格，影响了整个城市的市容市貌。这些设计既给物业服务企业日常管理增加了难度，也给行政管理部门日常管理增加了执法成本。如对某小区初步统计，共有业主670户，存在封堵露台有90户，占总数的13.43%；在小院中违规搭建有343户，占总数的51.19%。

为此，在商品住宅小区规划设计时，建议开发商和规划设计单位既要考虑房屋建筑形式的差异化，又要考虑后期社会管理面临的问题，从源头上预防把关，不给业主私搭乱盖、乱圈乱占提供机会。

四、规划设计水体水景，给业主带来长期管理维护成本

一些开发商为了增加新建商品住宅小区品味，提高销售卖点，有的会考虑规划设计水体、水景或喷泉等设施。据不完全统计，在天津市商品住宅小区中，共有157个小区设计了水体，其中，水体面积在500㎡以上的有118个小区，在1000㎡以上的有95个小区，在3000㎡以上的有60个小区，在5000㎡以上的有44个小区。从实际情况看，绝大部分小区不具备条件，但是，开发商还是通过人工挖掘的办法实现设计目标。调查发现主要存在两个方面问题：一是日常维护费用较大且具有长期性。绝大部分小区水体的水源是自来水，对于淡水资源短缺的天津来说是很大浪费，如果换水时不能合理利用的话，这些水将从下水管道排出。对水体的日常维护是一项持久性工作，所发生费用需要广大业主长期担负。以某小区为例，有水体湖面约800平方米，每年5月初进行蓄水，10月底进行清池，前后有6个月时间。据了解，每次需要注入自来水640立方米，按照商业用水价格7.85元/立方米计算，一次注满水需要开支水费5024元；加之定期更换水以及日常净化养护等费用，每年水体管理养护需要经费4万余元，把这些费用分摊到每位业主身上，计入物业费成本测算中，占每个业主每月每平方米物业费成本0.19元。这笔费用对于业主来说将是长期支出。二是水池发生渗漏造成长期无法使用。有的小区新建水池因防水没有处理好而发生渗漏，自入住以来一直无法投入使用；有的小区水池由于管理维护不善等原因造成渗漏且无资金维修而长时间闲置，这些都成了业主不交物业费的理由。如某小区2012年入住，水池因多处渗漏至今无法使用，业主意见很大，据统计有20余户业主以此为由拒交物业费，占业主总户数的5.14%。另外，据对部分入住3年以上商品住宅小区建设的水景、喷泉等设施使用情况调查，发现有近87%以上小区因业主不愿承担费用、供水管道锈蚀和设备损坏没有资金维修等原因，造成长时间闲置，影响了小区整体环境。

为此，建议开发商和规划设计单位应从节约水资源、降低日常管理维护成本和小区所在地区气候情况等因素综合考虑，尽可能减少水体、水景和喷泉等设施规划设计，可以考虑通过增加雕塑、饰品等设计来提高住宅小区的环境品味。

五、物业管理用房规划设计不合理，影响了后期的管理使用

对于商品住宅小区，物业管理用房是物业服务企业提供管理服务的重要办公场所，也是业主委员会或业主日常活动的必需场所。国务院《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。但这条规定过于原则，没有详细定物业管理用房规划建设的面积、所在位置以及应具备的条件等，从而造成了开发商规划设计和建设的随意性，给后期物业服务企业为业主提供管理服务带来诸多不便，有的甚至引发纠纷，影响了社区和谐稳定。通过调查，笔者认为主要存在以下问题：一是采取“一托N”模式集中设计物业管理用房。如某开发商拿了一块土地，规划设计4个小区共50多万平方米，采取“一托N”模式，将物业管理用房规划设计在一处。这种设计存在两个缺陷，一方面，位于小区外面，距离业主较远，业主日常到服务中心报修、交费等极不方便；另一方面，由一家物业服务企业管理服务可以，但若4个小区分别成立业主大会、分别选聘物业服务企业进行管理服务就出了问题，4个物业服务企业集中在一起办公，不论是办公区域分割还是日常使用都十分不变，易引发矛盾。业主也因此上访，给各级政府都带来了压力。二是将物业管理用房规划设计在地下。据了解，一些开发商为了多出面积，增加销售额，通常将物业管理用房设计在地下，有的甚至还没有上下水配套设施。这种设计造成了物业从业人员长期在地下工作，不利于身体健康；没有上下水配套设施的更不方便员工的工作、生活。三是物业管理用房位置设计较偏。对于建筑面积规模较大的住宅小区，有的开发商将物业管理用房设计在大门入口处，存在的缺陷是：一方面，物业管理服务人员取水、取放工具等距离远，浪费工作时间；另一方面，服务半径较大，从最远端到物业服务中心距离较远，业主的交费、报修等十分不方便。四是还有的商品住宅小区物业管理用房规划设计面积较小，难以满足工作需要。

根据对多个商品住宅小区调研，建议对物业管理用房规划设计时应把握以下几点：一是物业管理用房建设面积，一般应掌握在小区规划建设总建筑面积的千分之三至千分之四为宜。二是考虑后期管理实际需要，开发商购买较大地块时，应合理控制单个住宅小区的建筑规模，并将物业管理用房分开规划设计在每个小区内。三是物业管理用房位置不应设计在地下，若小区规划在15万建筑平方米以上，应当根据服务半径要求合理布局物业管理用房。为此，建议政府有关部门尽快制定出台物业管理用房规划建设的配套政策，为规范物业管理用房的规划设计和管理使用提供依据。

六、园林绿化设计存在缺陷，给后期管理维护造成困难

园林绿化规划设计是商品住宅小区规划设计中的重要组成部分。从后期管理中发现，在商品住宅小区规划设计时存在以下几个主要问题：一是高低起伏造型设计导致积水。有的小区为实现错落有致的绿化效果，采取堆土、砌筑等方式进行造型设计，但是，却忽略了雨水排泄问题，尤其是在中到大雨情况下，中间高、四周低的造型设计使雨水流向楼房基础部位造成积水，长时间浸泡楼房基础，当遇有基础防水没有处理好的情况时还会造成高层地下车库出现渗漏现象。二是树种选择不当影响后期养护。据统计，近年来，高层住宅小区规划建设占有较大比例，由于地下空间的开发利用，用于绿化的地上回填土层相对较薄，有的开发商为了取得当时的绿化造景效果，选择了较大树冠树种，前期虽然树苗成活了，但是由于土层较薄，树无法向下扎根，从而影响了正常生长。

为此建议：一是在绿化造型设计时一定要考虑控制起伏高度以及遇有中到大雨时楼房基础部位的排水问题，防止出现积水问题。二是对于设计地下车库或人防工程的高层商品住宅小区，开发商一定要考虑后期树木生长对土层深度的需要，恰当选择苗木。

七、局部设计不合理，给后期管理维护造成诸多不便

由于有的设计人员对商品住宅小区所处区域的气候和后期管理维护缺乏足够了解和考虑，在规划设计时容易出现一些不合理的问题，主要表现在：一是楼道采光窗采取单扇下推式开启设计。如某新建商品住宅小区，楼道采光窗为单扇下推式开启方式，下部推开距离约为30厘米左右，且1、2楼外部加装铁护栏，这种设计虽然符合通风和安全标准要求，但是让物业服务人员后期擦拭玻璃十分困难。二是地下设备间没有设计通风口。有的小区位于地下的配电间、消防泵房、二次供水泵房等设备间没有设计通风口，造成房间空气潮湿、设备锈蚀，日常维护成本高。三是阳台采用钢木结构设计。如某小区阳台设计为伸出式钢木结构，正面为木板条，两侧为玻璃材料。由于北方冬季时间较长，这种阳台使用率比较低。阳台外立面使用木板条材料经过长时间风吹日晒，一般3至5年就需要油漆粉刷一次，但因该阳台属于业主个人专有，这就造成了无法统一组织油漆粉刷，颜色不统一、损坏无法及时维修等问题，直接影响了小区整体环境。有的业主为了利用空间，还私自进行封堵，更是增加了日常管理难度。

为此，建议开发商和设计单位在商品住宅小区规划设计时，注意细节和局部设计，比如采光窗的打开方式、地下设备间的通风口设计、阳台材料的选择等。只有在商品住宅的前期规划设计中注重合理性、适用性，才不会给后期管理造成困难。

篇5：小区前期物业管理介入研究

摘 要：物业管理介入是现今物业管理的最新手段，但是很多物业管理公司并不注重前期的物业管理，只将管理环节放在事中或事后。其实事前的控制也是不容忽视的，只有这样才能将整个管理环节贯穿始终，提高最终的物业管理效率。文章站在事前控制、防患未然的角度来阐述前期物业管理的重要性，介入的方法和项目提出了完善前期物业管理的对策。为小区物业管理体出了可行性参考，为未来小区物业管理指明方向。

关键词：物业管理 前期物业管理 前期物业管理介入

所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，并制定物业管理方案，为以后物业管理工作打下良好的基础，以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。

一、前期物业管理介入的重要性

(一)辅助房地产开发商改进工程的设计和质量

1.提高房地产开发商工程规划与设计的准确性，保证前期物业的顺利开展。任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘，在利益的驱使下，开发商往往不考虑今后物业的增值与保值，而以最快的速度去完成小区的规划与设计，然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去，辅助开发商改进工程的设计，从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。

2.协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。在施工建设过程中，开发商虽有参与工程监理工作，但是开发商不是专业的建筑师，而且为了提高工程进度而盲目追求速度，往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决，就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上，从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时，就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题，而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用，而且也推迟了小区使用的时间，这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼，也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题，提出问题并解决问题，从而保证工程的建设质量。

(二)提高物业管理公司的服务水平

要对一事物了如指掌，那就必须从开始去接触，如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理，那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数，却不了解楼盘在规划设计中的不足，不知晓楼盘在建设中留下的缺陷，这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉，物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向，这就降低了物业处理问题的效率，增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中，就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档，在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息，另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作，这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担，也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况，提前接触业主，从而为后期的物业管理做准备，从而提高物业管理公司的服务水平。

(三)保障小区居民的合法权益

作为商品的购买者，小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身，只有开发商将样板房展出，他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板，而不知道钢筋和水管用的是什么材质，如果不进行前期物业管理介入，那么购买者的利益将不能得到最好的保障，从而使物品的质量低于价值，使住房购买者受到损失，进而引发与物业管理者的矛盾，购买者不但不能安心享用楼房，而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障，也就不利于业主与物业的和谐相处。

二、前期物业管理的阶段性介入及其项目

(一)在项目规划设计阶段的介入

1.与房地产开发企业做好沟通交流，初步了解项目的规划设计。不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉，所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流，从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等，初步了解项目系统的情况，然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。

2.合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色，所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的，从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议，完善项目的规划设计，加快项目策划阶段的进展，从而增强房地产项目决策规划的准确性，保证房地产项目顺利地开发。

3.参与各项规划设计的讨论会。从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险;减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

篇6：居民小区前期物业管理的论文

1．2方便业主顺利入住

在业主入住时，房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料，还有要求业主签字承诺的回复文件，大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前，物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以，物业服务企业应从方便业主的角度出发，事先准备有关材料交予业主，使业主正式入住时能顺利办理有关手续。

1．3居民小区前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序

篇7：别墅小区前期物业管理之我见

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别墅小区前期物业管理之我见

别墅小区前期物业管理之我见

别墅小区的管理

其实别墅小区的管理和一般住宅的管理一样都是物业管理，都是按照《物业服务合同》的约定，《物业管理条例》对小区进行管理、服务。

我们现在管理的别墅还是前期管理，按《福建省物业管理条例》第二十八条 前期物业服务事项主要包括以下内容：

一、物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理;

二、物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理。

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三、物业的装饰装修管理;

四、物业档案管理。

我们也是按照法规、合同来管理的。所以我们日常管理中主要注意的事项如：

一、共用设施设备的日常维修、养护和管理：别墅一般没有电梯，也没有二次供水，所以日常的设备维修、养护上，对前期物业问题不是很大(设备设施都是新的)。但管理上我们要有心，如：别墅小区面积大，各水电表分布位置就有点远，要管理好让业主、开发商在最短的时间所要找的表位置，我是自己建立一个水表、电表位置分布表，以便我们员工在日常管理过程中，很快找到所要找的位置。平时要加强管理，防止人为的破坏。

二、绿化面积超大，养护困难：要督促开发商做好绿化水龙头的合理布置，或建议设定旋转喷水式浇水点。不然在我们的养护浇水过程中，就可能是因塑料水管子拉的太长，管子容易破损、漏水，造成水资料的极大浪费，同时也因此水公摊高了，业主就会认为我们没有管理好，而拒交水公摊，甚至迁涉到管理费;水管的破损了还要更换，无形中增加我们物业的管理成本。

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做好安全防范工作：因别墅业主不多，我们对内管理上严格管理、善待员工，避免了员工频繁的流动，现在小区的业主我们基本上认识，平时加强巡查、询问，给业主安全、安心的感觉。

三、别墅的装饰装修管理：在业主办理装修手续时，就要详细告知业主装修时的注意事项，同时要申明若大家都不按要求装修，我们这别墅以后就象个难民营了，一点也体现不了高尚小区别墅的品味。平时在巡查过程中，要紧盯着外墙外观是否被破坏、空调是安装到指定的位置。而对卫生间、厨房的渗水问题就可以不象公寓那样紧盯着啦，毕竟楼上楼下都是业主自己的。只是在交房、验房时要注意，通过业主验收时要业主签字确认。

四、资料的收集与保存。入伙时要验证业主身份证原件或代理人身份证原件，收集业主的身份证复印件，若是他们代理的，还要加收代理人身份证复印件，代理交房公证(委托)书、购房合同复印件(按揭合同复印件)、《业主公约》(业主签名)、《业主资料登记表》、《交房验收表》。“二书”(房产验收合格书、房产质量保证书);

装修过程要收集：《装修申报表》、《装修事项告知书》、《装修许可证》、《装修合同》、《装修设计图》、《装修检查记录表》、《装修押金退还审批表》。

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《业主反馈问题整改表》

设备资料的交接表

钥匙的管理：因我们还是前期物业管理，所以，开发商可能会同意把一些房子借给绿化工人、焊铁栏杆的暂住，或借工程队存放水泥等。售楼处也可能因带顾客看房方便，向我们借钥匙，这些都要经过开发商的同意，并做好相应的记录。

物业为了方便开发商的统一整改，也会每套钥匙抽一支，集中方便开门。这个过程一定要做好标记，还要时常盘点，若标签丢了，应即时补上。

别墅小区前期的管理特点：

在物业行业竞争十分激烈的今天，物业企业只有靠用心服务，主动工作，专业、高效的服务来赢的业主的心，感动业主。

1、提高全员管理水平。因为别墅管理面积大，入住率不高，收费面积少，所以公司就希望我们能一人多岗，如电工是否能也是管理员?或管理员兼着财务。这样就可以为公司省下管理费用、降低管理成本。认真学习公司管理制度，按公司制度来工作。做到人人都熟悉

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赢了网s.yingle.com 小区、设备分布情况，平时我们加强保安素质的训练，争取做到人人都是好马，告知大家每周工作的重点。以便更好按合同要求、公司要求做好本职工作，感动业主。

2、细节的管理尤其突出。由于我们的别墅还处于前期物业管理小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装潢过程中，服务中心既要口头说，墙上贴，还要现场盯。别让他们不小心破坏了绿地，到他人别墅大小便;防止发生因业主装潢损坏公共部位事件。

绿地铁栏杆正在焊接，是否太粗糙，是否会刮伤业主?若是铁栏杆堆放在业主家道路上久了，会生锈，造成大理石难以清理。如此都要马上提醒工人注意，马上反馈开发商叫工人整改，不然就会为我们以后的工作造成不必要的负担。业主也会不满意。

3、面对的是全体业主、开发商。前期物业管理现在重要的工作是交房，由于没有成立业主委员会，我们在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，平时我们积极的向开发商工程师或建筑商请教业主可能提出的问题。及时、正确解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。我中心还做到每天服务中心都有人(双休日轮流值班)，业主随时来交房都有可以;售楼处无论几点带人来看房，我们都也热心接待并给她们开房。工作过程中，我们不

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赢了网s.yingle.com 断的努力学习，用心、全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率、让开发商满意。

4、各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，服务中心要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主的入伙资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。我们还要注意整理好各房源锁匙，各类资料，以便业主还是开发须要之时，能以最快的速度提供。晚上，我还会整理工作记录，思想当天的工作情况或整理明天的工作思路，争取明天更好的服务。

5、因国家已经停止了别墅开设，许多业主就把这别墅物业做为投资，所以当然就不想简单的空置着，而别墅一般地处一般比较偏避，可租性不大，为了业主的利益、公司的利益，我们就在网上登小区出租信息，联系周边的工厂，做广告。以此提高出租率。

6、协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装潢引起的邻里纠纷亦找我们服务中心协调解决。在这些矛盾当中绝大多数不是服务中心造成法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 的，也不是我们服务中心能够解决的，但业主认为交了物管费，服务中心就应该负责解决。另外，业主认为既然开发商经过投标让我们来管理，那么开发商与服务中心就是一家，发生问题理所当然找我们解决。对此，我们服务中心既不能将所有矛盾推卸给开发商，简单的认为与己无关，更不能大拍胸口承诺解决。

因为开发商既然指定我们来实施前期物业管理，就希望我们服务中心能为开发商分忧解难，替开发商撑一把，如我们将业主反映的问题不分青红皂白，直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。同时服务中心也不能将业主反映的问题一概承诺解决，尤其是一些涉及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间。我们对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题，协助开发商、工程队或配套厂家做好整改工作，并及时反馈给业主，感动业主。

7、处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、服务中心、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与我们服务中心是整体与部门的关系，是上下级关系，服务中心要听开发商的指挥。服务中心与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上我们服务中心是主，业主是从;在服务上，业主是主，服务中心是从。业主与开发商的关系纯

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赢了网s.yingle.com 粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，服务中心起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，服务中心既不能得罪开发商，更不能得罪业主。

因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以服务中心要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，服务中心无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。

我们以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

 收房时首先要关注竣工验收备案表 http://s.yingle.com/y/fc/948708.html

 二手房公积金贷款可以转按揭吗

http://s.yingle.com/y/fc/948707.html

 中介避税高招暗藏四大风险

http://s.yingle.com/y/fc/948706.html

 论公益征收的流程步骤

http://s.yingle.com/y/fc/948705.html

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赢了网s.yingle.com  业主支付委托保证合同

http://s.yingle.com/y/fc/948704.html

 男子伪造购房合同帮人取公积金入狱 http://s.yingle.com/y/fc/948703.html

 工商银行二手房贷款利率——各项贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948702.html

 房产中介人员拟设备案管理制

http://s.yingle.com/y/fc/948701.html

  房屋买卖协议书 http://s.yingle.com/y/fc/948700.html 买期

房

需

要

注

意

什

么

http://s.yingle.com/y/fc/948699.html

  租房合同签约重点 http://s.yingle.com/y/fc/948698.html 解析黑中介违规操作二手房交易小心四大陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948697.html

 二手房买卖中介违法行为

http://s.yingle.com/y/fc/948696.html

 中美房地产中介之比较

http://s.yingle.com/y/fc/948695.html

 重庆市商品房买卖合同

http://s.yingle.com/y/fc/948694.html

 定金转让买期房有风险

http://s.yingle.com/y/fc/948693.html

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赢了网s.yingle.com  50平米二手房贷款银行拒贷

http://s.yingle.com/y/fc/948692.html

 二手房贷款办理的五个要素

http://s.yingle.com/y/fc/948691.html

 什么是认证，为什么要办理认证

http://s.yingle.com/y/fc/948690.html

 印发《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948689.html

 仲裁机构的裁决书是否可以作为权属登记的确权依据 http://s.yingle.com/y/fc/948688.html

 二手房买卖按揭贷款的风险

http://s.yingle.com/y/fc/948687.html

 二手房买卖房产中介七大违规操作 http://s.yingle.com/y/fc/948686.html

 私立医院，学校的房产能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948685.html

 个人住房抵押贷款证券化后，如何办理抵押权的变更登记 http://s.yingle.com/y/fc/948684.html

 印发《成都市公共住房管理中心房屋租赁价格确定办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948683.html

 二手首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍 http://s.yingle.com/y/fc/948682.html

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赢了网s.yingle.com  二手房贷款利率计算器2017 http://s.yingle.com/y/fc/948681.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948680.html

  房产抵押担保合同 http://s.yingle.com/y/fc/948679.html 简单

租

房

协

议

书

范

本

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 2017银行二手房贷款规定

http://s.yingle.com/y/fc/948677.html

 按揭买房可投三种险

http://s.yingle.com/y/fc/948676.html

 民间借贷以房地产作为抵押的，能否办理登记 http://s.yingle.com/y/fc/948675.html

 他人对我持有的土地使用权证书提出异议怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/948674.html

 我国现行的登记制度是确权登记还是备案登记 http://s.yingle.com/y/fc/948673.html

 额度紧张连云港有银行停办二手房贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948672.html

 二手房门店换角色房产中介变“纠纷协调员” http://s.yingle.com/y/fc/948671.html

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赢了网s.yingle.com  对城镇低收入住房困难家庭实行住房租金补贴的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948670.html

 做好配租廉租房与最低收入住房困难家庭租房补贴政策衔接工作意见的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948669.html

 人民法院的司法建议是否能作为登记机关注销权属证书的依据 http://s.yingle.com/y/fc/948668.html

 二手房公积金贷款的手续

http://s.yingle.com/y/fc/948667.html

 按揭保险费有“猫腻”

http://s.yingle.com/y/fc/948666.html

  什么是重复抵押 http://s.yingle.com/y/fc/948665.html 机关和全额事业单位对新职工发放补充住房公积金相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948664.html

 已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封 http://s.yingle.com/y/fc/948663.html

 二手房买卖防中介收费陷阱

http://s.yingle.com/y/fc/948662.html

 正规二手房贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948661.html

 被抵押的房屋可否被约定债务人违约就直接归债权人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948660.html

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赢了网s.yingle.com  市级机关和全额事业单位老职工住房补贴相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948659.html

 向职工发放住房面积差额货币补贴问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948658.html

 【2017二次加息二手房贷款利率】

http://s.yingle.com/y/fc/948657.html

 开发商无预售证卖房无效合同消费者可要求赔偿 http://s.yingle.com/y/fc/948656.html

 个人若是分别向不同的银行申请住房贷款，银行是否能知道房子已经抵押了 http://s.yingle.com/y/fc/948655.html

 企业被吊销营业执照以后，是否还可以出售房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948654.html

 浙江省房屋建筑面积测绘合同

http://s.yingle.com/y/fc/948653.html

 二手房贷款条件变苛刻广州暂未停贷 http://s.yingle.com/y/fc/948652.html

 入行门槛不高数量迅速膨胀谨防二手房中介不规范操作陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948651.html

 《中华人民共和国物权法》对地役权的规定与传统的地役权有哪些区别 http://s.yingle.com/y/fc/948650.html

 集体土地上的房屋可否买卖

http://s.yingle.com/y/fc/948649.html

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赢了网s.yingle.com  因法定原因取得的房屋所有权，为什么在处分前应先办理权属登记 http://s.yingle.com/y/fc/948648.html

 二手房贷款省钱有妙招

http://s.yingle.com/y/fc/948647.html

 二手房房龄过大贷款艰难

http://s.yingle.com/y/fc/948646.html

 预售款监管的影响力

http://s.yingle.com/y/fc/948645.html

 个人独资企业的房产，在办理抵押登记时，是否需要该企业法定代表人的配偶签 http://s.yingle.com/y/fc/948644.html

 上海市公有住房承租权转让合同样本 http://s.yingle.com/y/fc/948643.html

 北京二手房买卖贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948642.html

  中介霸王条款被废 http://s.yingle.com/y/fc/948641.html 合股购房并以其中一人名义登记的效力如何 http://s.yingle.com/y/fc/948640.html

 预查封转为查封，轮候查封转为查封，是否需要书面告知法院 http://s.yingle.com/y/fc/948639.html

 上海市房屋转租合同样本

http://s.yingle.com/y/fc/948638.html

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赢了网s.yingle.com  为结清贷款二手房如何过户

http://s.yingle.com/y/fc/948637.html

 二手房贷款所需资料

http://s.yingle.com/y/fc/948636.html

 在审查产权时，登记机构是否要考虑事实婚姻的问题 http://s.yingle.com/y/fc/948635.html

 房地产所担保的债权的诉讼时效结束以后，登记机关是否也可以认定抵押权无效 http://s.yingle.com/y/fc/948634.html

 印发《上海市国有建设用地土地核验管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948633.html

 2017最新二手房贷款利率

http://s.yingle.com/y/fc/948632.html

 房屋中介不得代收代管二手房相关交易资金 http://s.yingle.com/y/fc/948631.html

 做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html

  购房合同补充协议 http://s.yingle.com/y/fc/948629.html 当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高 http://s.yingle.com/y/fc/948628.html

 二手房交易升温防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/y/fc/948627.html

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赢了网s.yingle.com  中介助“淘”二手房“幼齿房”最尴尬 http://s.yingle.com/y/fc/948626.html

 在登记时，遇到哪些情形登记机关应当进行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html

 房地产抵押登记应按什么流程步骤 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html

 登记机关的公告有哪些效力

http://s.yingle.com/y/fc/948623.html

 购二手房的时候如何顺利获得贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html

 房子没买成中介费照给买卖双方与房产中介纠纷 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html

  住房贷款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房

产

能

否

出

租，转

让

http://s.yingle.com/y/fc/948618.html

 不让中介费成买房的负担双方须共同支付佣金 http://s.yingle.com/y/fc/948617.html

 如何运用好二手房贷款政策

http://s.yingle.com/y/fc/948616.html

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赢了网s.yingle.com  商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同 http://s.yingle.com/y/fc/948615.html

 建设项目是否可以转让

http://s.yingle.com/y/fc/948614.html

 调整住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948613.html

 需“改底单”的房屋可否出售

http://s.yingle.com/y/fc/948612.html

 卖一处二手房黑掉一万元差价中介“猫腻”露馅 http://s.yingle.com/y/fc/948611.html

 集体土地上的房屋，能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948610.html

 无锡市房屋白蚁预防合同

http://s.yingle.com/y/fc/948609.html

篇8：小区物业前期管理方案

一、前期物业管理的定位

前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此, 商品房销售阶段的物业管理服务, 是建设期的业主 (建设单位) 向最终业主 (住户) 过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段, 也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出:“前期物业管理, 是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前, 由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念, 把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”

二、前期物业管理的特殊性确定了其重要

前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节, 具有一定的特殊性, 是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道:“万丈高楼平地起”, 基础是高楼大厦建设的保障。

物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益, 物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同, 只能在成立业主大会, 业主大会选聘之后, 由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说, 物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而, 在房地产开发中, 房地产项目的滚动开发, 业主人住是一个渐进的过程, 不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会, 按《重庆物业管理条例》, 业主人住率50%, 满两年。为搞好物业的后期管理, 在物业建设的过程中, 往往就需要前期介入管理了。因此, 前期物业管理, 通常是分为两个不同的阶段:前期物业管理法律关系, 不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同, 而是根据建设单位 (开发商) 与物管企业签订的前期物业服务合同形成的;再之, 前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容, 物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此, 前期物业的特殊性就在于此。

加强前期物业管理, 不但能保证业主 (购房人) 的长远利益, 还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划, 保证物业的施工质量, 达到完善物业的使用功能, 促进房产的销售。同时, 加强了前期物业管理, 有利于规范物业管理, 可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪, 减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理, 有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢”。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础, 是后期物业管理的前提。

三、前期物业管理的内容确定了其特殊性

《物业管理条例》总共70条, 其中前期物业管理就有11条, 并就前期物业管理设专章, 由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多, 〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。

1.前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的, 这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件, 依法共同遵守前期物业管理合同的约定, 是开发商、业主与物业企业的基本义务。《前期物业服务合同 (示范文本) 》中, 把前期物业服务的主要内容分为14个部分, 例如:1.物业共用部分的维修、养护、运行和管理;2.物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理;3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;4.公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运, 排水管道、污水管道的疏通;5.公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容, 开发商与物业企业根据小区 (大厦) 建设的实际和服务事项的需要和要求共同约定。

2.前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据, 物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。

3.业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序, 创造良好环境的一部约束全体业主的前期物业管理活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约可以称之为小区 (大厦) 的宪法, 它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的规定, 对物业使用中的禁止行为, 对物业的维护、物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定, 把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。

4.物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时, 进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验, 是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分, 依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模, 在物业承接验收中敷衍了事, 带来后期大量的物业矛盾, 如房屋质量、公用设施中的问题, 业主把所存矛盾集中在物管公司身上, 使其物营企业“替人受过”。

因此, 物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备, 特别是管网设施、隐蔽工程等, 严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任, 以保证开发商、业主、物业企业的合法权益, 提供开展物业管理的必备条件, 确保物业使用安全和功能, 保障房屋买受人的物业管理消费权益。

应严格按照建设部1997年7月1日发布的《房屋接管验收标准》的内容, 对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验。

四、前期物业管理中的问题

《物业管理条例》颁布实施近一年时间了, 然而, 在前期物业管理中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面:

(一) 前期物业服务合同不规范, 建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确

《条例》第21条规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前, 建设单位选聘物业管理企业的, 应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上, 有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时, 没有按规范的合同办理, 使合同的核心内容 (即双方的权利义务及违约责任) , 没有明确写进合同中, 造成了双方的矛盾和分歧, 影响了物业管理, 殃及到业主的利益。

(二) 物业承接验收制度不完善, 移交不完整

在前期物业管理中, 由于建管不分, 依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定, 进行严格的物业承接验收工作, 在物业承接验收时敷衍了事, 造成了物业承接验收制度不完善, 移交不完整。

(三) 共用设施设备不明确

物业管理企业在承接物业后, 建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分, 并办理验收手续。然而, 有的建设单位在房屋建设中, 忽视了共用设施设备的配套建设, 造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整, 会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难, 也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。

(四) 前期物业管理招投标不规范

目前, 由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识, 导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系, “老子”开发的物业直接给请外来“管家”, 多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标, 使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则, 片面强调最低价格, 造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争, 相互杀价, 靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标代理市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

(五) 业主临时公约未建立或未约定

《条例》第22条明确规定:“建设单位应当在销售物业之前, 制定业主临时公约, 对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约, 不得侵害物业买受人的合法权益。

可是, 有的开发商在销售过程中, 片面追求房屋的销售量, 忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约, 但条款简单, 文本不规范, 双方的责权利未在书面上进行认真的约定, 这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护, 也为前期物业管理留下了许多后遗症。

(六) 物业服务和收费“质价不符”

《条例》第36条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服务。”

国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是, 由于目前适用于物业管理“质价不符”的服务收费机制未完全建立, 尤其是在前期物业管理活动中, 一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权, 采取了不正当的竞争, 相互杀价;以及有些业主不考虑物业服务的质量, 片面追求最低价格, 使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”, 违背了物业服务收费的基本原则。

(七) 物业管理用房未配置

《条例》第30条规定:“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”

物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件, 也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房, 是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作, 有一些建设单位在建设规划时, 就有意放弃了物业管理用房的配置, 忽视了物业管理用房的作用, 造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。

(八) 物业维修资金管理制度未建立

《条例》第54条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有, 专项用于物业保修期满后物业共用部位, 共用设施设备的维修和更新、改造, 不得挪作他用。”

在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立, 有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响, 有些业主对交纳物业专项维修资金认识不足, 不愿意交纳专项维修资金, 使得有些物业小区专项维修资金收取困难;有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后, 又没有按有关规定执行, 挪作他用, 使物业专项维修资金制度难于完全建立;一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握, 不能接业主意愿使用, 住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行, 侵害了购房人的合法权益。上述问题, 均是在前期物业管理活动中出现的问题。

五、加强前期物业管理的对策

鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性, 由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题, 抓好前前期物业中的主要问题, 是物业管理中的一个重要的课题, 前期物业管理着重应在以下几个问题把好关口:

(一) 规范前期物业管理招投标行为

《条例》第24条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则, 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”物业管理招标投标制度是《物业管理条例》确定的一项基本制度, 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为规范发展物业管理提供了有利的保证。目前的实践中, 一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业, 物业管理招投标意识正逐步深入人心, 物业管理招投标市场正逐步建立。推行物业管理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明, 维护业主自主选聘物业管理企业的权利, 推动房地产开发与物业管理的分离, 促进物业管理市场的公平竞争, 提高物业管理的整体水平。

《条例》和《办法》规定的招投标原则, 对于规范物业管理招投标活动, 保护招投标当事人的合法权益, 促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段, 也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以, 规范前期物业管理招投标, 可以采取以下对策:

1. 加强前期物业管理、招投标制度的学习, 使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识;

2.建立公正、公开、公平的招投标竞争市场;3.建立健全招投标备案制度;4.培育和发展招投标中介服务机制;5.建立和完善物业管理的仲裁机构;6.政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。

(二) 规范前期物业管理服务合同

《条例》第35条明确指出:“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《条例》规定执行, 合同的内容和约定, 一项也不能减少。因为前期物业管理服务合罔是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以, 规范前期物业管理服务合同, 不但有利于建管衔接, 防止建管脱节以及重建轻管的现象发生, 还能保护先期入住业主的合法权益, 并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同应采取以下对策:

1. 根据〈合同法〉的规定和〈条例〉的精神, 建设单位与选聘物业管理企业, 应当签订书面的前期物业管理服务合同;

2.双方在前期物业管理服务合同中, 重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚;3.签订物业服务合同要维护缔约双方的利益, 尽量做到条款的合理合法;

4. 双方对违约责任的条款应该尽可能细化, 并针对合同违约责任做出明确的约定。

7月1日, 重庆市出台并实施的《前期物业服务合同》 (示范文本) 对前期物业管理服务合同基本要素作了明确的规定, 必将对规范我市前期物业管理起到积极的推动作用。

(三) 制定前期物业管理业主临时公约

《条例》规定:建设单位在销售物业之前, 制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示, 并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时, 应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时, 业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识, 预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。

1. 建设单位在制定前期物业临时公约时, 必须按《条例》规定;

使业主临时公约尽量规范化, 并不得侵犯物业买受人的合法权益;2.建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理, 业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定;3、业主应自觉遵守业主临时公约, 并予以书面承诺。