浅论房地产公司的资金管理

1 房地产企业资金管理存在的问题

1.1 高层领导重视程度不够

(1) 思想意识重视不够。在过去的只要拿到地, 就可以赚钱的房地产时代, 管理者对资金的管理不大重视, 其重心主要用于拿地、开发、销售。房地产公司只要有土地, 不管是银行还是信托, 总会提供资金的, 只是成本存在差异。在这种背景下, 房地产公司高层领导甚至是老板对资金的精细化管理程度的重视可想而知。

(2) 自身综合管理能力不高。资金管理是一项技术性较强的管理工作, 对人的综合能力要求比较高。房地产公司的高层领导很多系工程、营销出生, 由于专业的限制, 使其普遍对资金的管理缺乏思路。大部分公司在招聘资金管理人员时, 主要强调融资能力, 忽视管理能力, 因此企业更愿意从金融机构里寻找资金融资人员。

(3) 资金管理硬件投入不足。由于高层管理人员的重视程度不够, 加上其管理能力不高, 那么对资金管理的工具自然不够重视, 使得资金管理的硬件投入严重不足。资金管理只能通过EXCEL进行资金日报统计、资金调拨管理等工作, 及时性和准确性严重不足。

1.2 资金管理人才素质不高

(1) 资金管理人才偏重融资。目前, 企业的资金管理主要还是融资管理, 企业对资金人才的也就格外看中其融资能力。事实上, 随着企业的发展壮大, 销售总额的增加, 行业综合竞争力的提高, 信用评级也会相应地提升, 融资工作难度有所降低, 反而是资金管理要求越来越高。一旦资金管理不好, 就会导致资金闲置或者效率低下, 对公司资源造成浪费, 进而影响公司经营成果。

(2) 资金管理人员创新意识不强。随着国家对房地产行业调控的升级, 金融和信贷政策也发生了较大变化, 企业的经营模式也不断变化, 对房地产公司的资金管理提出了更好的要求。企业的资金管理不仅要做好资金的融资工作, 还要做好管理工作, 甚至是创新工作。在金融环境收紧的情况下, 资金管理的创新才是制胜的王道。

1.3 融资工作管理粗放

(1) 融资渠道单一。房地产企业目前最主要的融资渠道为银行开发贷款, 这也是我国房地产行业融资的通病。随着国家对房地产企业调控的不断深入, 以及国家信贷政策的持续收紧, 房地产企业的融资环境受到较大的挑战。对于商业银行开发贷款的过分依赖, 加大了房地产企业的融资风险。近年来, 尽管资本市场股权融资、债券融资以及银行间债券市场的快速发展, 但以间接融资为主导的融资格局在短时间内仍然难以改变。

(2) 财务杠杠较大。由于我国房地产市场尚不成熟, 绝大部分房地产企业为了能快速扩大销售规模, 迅速抢占房地产市场, 只能通过高举负债, 不断放大财务杠杠。这就造成了房地产企业对外投资过度依赖融资, 隐藏着高负债经营的财务风险。从房地产上市公司对外披露的信息显示, 房地产企业的资产负债率普遍在70%以上。

(3) 负债结构不合理。从目前的房地产上市公司公告的信息来看, 房地产公司短期负债较高, 长期负债所占比例偏低。房地产公司受政策调控影响较大, 房地产市场的波动性较为明显, 从过往情况来看, 基本上2年为一个小周期。由于负债周期较短, 在面对地产调控的周期时, 如果资金管理不当, 很容易就在调控周期中处于被动地位, 负债结构不科学也就显露无遗。

(4) 财务杠杆不合理。从房地产上市公司的实际控制人的持股比例来看, 实际控制人持股比例普遍在40%以上, 对上市公司的控制力非常强。近几年, 房地产上市公司经常面临举牌风险, 金融街、金地等公司先后被保险公司举牌。为了避免出现控制权旁落的现象, 上市公司实际控制人往往不愿意引进投资者, 增强公司权益资金。为了企业的发展, 一旦出现资金缺口, 首先考虑的就是债权融资。

1.4 资金使用的效益有待提高

(1) 投资使用缺乏科学性。为了提高公司的市场占用率, 各大房地产公司疯狂地攻城略地。对于具体的地产公司而言, 各区域公司也存在竞争关系, 不管是一线城市, 还是二、三线城市, 先到先得的现象比较明显。在有限的资金计划内, 资金的投资使用往往缺乏计划性和前瞻性。

(2) 资金投资的效率不高。由于房地产公司的投资的草率, 缺乏科学性、系统的论证, 经常存在房地产项目投资失败的现象。然而, 房地产项目的投资金额较大, 一旦出现投资失败的现象, 对企业的资金管理将带来毁灭性的打击, 甚至直接影响企业的持续健康发展。

2 对房地产上市公司资金管理的建议

在房地产行业竞争越来越激烈的时代, 资金作为房地产企业生存的血液, 对房地产公司来说十分重要, 房地产公司须重视目前存在的问题, 加强其资金管理, 确保资金安全。

2.1 加强对资金管理的重视

(1) 高层领导亲自参与

房地产公司的高层领导甚至公司老板必须高度重视资金管理工作, 甚至是参与到资金管理的具体工作中来。资金对企业的重要性不言而喻, 由于其重要性, 必须最高层参与决策, 资金管理的意识才可能得到提高。

(2) 高层领导加强自身素质

由于资金管理的复杂性, 受宏观经济、金融政策、融资环境等多方面的影响, 对高层领导的管理和驾驭能力的要求自然增加。为了适应不断变化的环境, 高层领导必须加强自身综合素质的提高, 做到以身作则。

(3) 采用科学的管理手段

随着企业的不断发展, 资金使用和管理规模越来越大, 传统的手段很难保证资金及时和准确。为此, 企业必须投入一定的资源, 加强硬件方面的开发建设, 比如资金的自动归集系统, 资金的调拨支付系统等等。

2.2 提高专业人员素质

资金管理首先是人参与的, 只有人的素质提高, 资金管理的效益才能相应提高。对于资金管理人员, 不仅需要懂融资, 还需熟悉财务、税务、资本运作等方面的知识, 甚至能对宏观经济、金融政策和融资环境进行适当预测。只有综合素质的提高才能应对复杂的外部环境, 对公司经营决策提出科学合理的建议。在各大公司都在争抢金融资源的情况下, 创新才是资金管理的法宝。只有不断地创新, 才能脱颖而出, 赢得资源, 赢得竞争。

2.3 精细化资金管理

(1) 拓宽融资渠道, 创新融资模式。对于房地产上市公司, 需不断拓宽公司的融资渠道, 采取更加丰富的融资方式, 才能有效避免单一融资模式的缺陷。目前, 对于房地产上市而言, 适合公司的融资渠道也不少, 只是很多企业较少尝试。比如在交易所市场的公开发行公司债、非公开发行公司债、购房尾款资产支持证券化、物业收入资产支持证券化等模式;在银行间市场有中期票据、短期融资工具、永续中票等模式。另外公司还可以打开海外融资市场, 构建海外融资平台。只有不断丰富融资模式, 企业的资金成本才能得到有效控制, 进而确保公司资金安全。

(2) 适当降低负债水平。随着房地产公司从黄金时代发展到白银时代, 房地产企业高举负债快速发展的模式很难维持。在房地产市场处于上行阶段时, 放大财务杠杠能为企业带来较好的经营效果。但是随着近一两年房地产市场的持续高涨, 为了避免房地产市场出现泡沫, 国家不断强调房地产的居住属性, 因城施策陆续出台各种政策。在此情况下, 金融政策趋严, 信贷政策收紧, 高杠杠企业的风险逐渐暴露出来, 一些房地产企业已出现债务违约, 甚至曝出破产传闻。房地产公司必须降低财务杠杠, 追求适度的负债水平。

(3) 合理调整负债结构。房地产公司应不断优化自己负债结构, 使其能跨越周期的发展, 同时应科学设计负债的时间, 如采用“1+1+1”“2+1”“3+2”“5+2”“7+2”等灵活多变的负债时间。同时公司还可以适当运用可转债、可交债这种股债结合的产品。这些产品如果涉及合理, 金额适当, 比例科学, 一定能有效化解公司集中兑付的风险。

(4) 实现股权的多元化。房地产企业普遍系高度集中型的股权结构, 存在极大的优化空间。在优化股权时, 企业可以从长远发展的角度出发, 对管理层授予一定的股票, 如采用限制性股票或者股票期权的模式, 使管理者个人利益与公司的效益相挂钩, 这会大大增加他们对企业的忠诚度。另外, 为了避免上市公司控股人的控制权受到影响, 企业可以更多引进财务投资者, 而非引起产业投资者。财务投资者更多关注企业的经营效益, 而非公司控制权, 这样能有效避免股东间的斗争。只用不断增加公司的权益资金, 才能从根本上解决高负债的问题。

2.4 科学、慎重投资

房地产公司的投资金额较大, 投资周期较长, 一旦投资失败, 对公司将产生重大不利影响。因此, 对于上市公司而言, 应不断完善公司治理机构, 强化股东大会、董事会的授权, 避免公司决策受一言堂、个人投资偏好的影响。同时公司在决策投资时, 应充分考虑投入与产出的关系, 考虑现金流的平衡。

3 结语

综上所述, 随着房地产企业集中度的不断攀升, 房地产公司要想在激烈的竞争中保持优势, 除了须不断研判国家宏观经济及宏观政策外, 还须不断苦练内功, 加强自身综合能力。作为企业发展关键资源的资金, 其重要性显而易见。房地产公司只有拥有充裕、跨周期的资金, 才能保证企业的持续健康发展。

摘要：随着“房子是用来住的、不是用来炒的”的居住属性的贯彻落实, 因城施策的不断深化, 信贷政策的持续收紧, 购房者购房热情的下降, 对资金密集型房地产企业来说, 资金压力将日益增加。房地产企业要想实现持续健康发展, 必须加强资金管理, 确保融资渠道通畅, 使其资金链安全。然而大多数房地产企业习惯了宽松的金融环境, 资金管理较为粗放, 为此本文试图对目前房地产企业资金管理存在的问题进行分析, 并提出相应的对策, 希望对房地产企业的资金管理提供较为实用的参考建议。

关键词：房地产企业,资金管理,建议