高新技术企业税务检查

高新技术企业税务检查（共6篇）

篇1：高新技术企业税务检查

出口货物退(免)税范围的检查

根据《出口货物退(免)税管理办法》的规定，下列企业的货物特准退还或免征增值税和消费税：第一，对外承包工程公司运出境外用于对外承包项目的货物；第二，对外承接修理修配业务的企业用于对外修理修配的货物；第三，外轮供应公司、远洋运输供应公司销售给外轮、远洋油轮而收取外汇的货物；第四，利用国际金融组织或外国政府贷款采取国际招标方式由国内企业中标销售的机电产品、建筑材料；第五，企业在国内采购并运往境外作为在国外投资的货物。

下列出口货物免征增值税、消费税： 1．来料加工复出口的货物； 2．避孕药品和用具、古旧图书； 3．卷烟；

4．军品以及军队系统企业出口军需工厂生产或军需部门调拨的货物。国家规定免税的货物不办理退税。

外商投资企业出口货物的免(退)税按规定办理。

除经国家批准属于进料加工复出口贸易外，下列出口货物不予退还或免征增值税、消费税： 1．原油； 2．援外出口货物；

3．国家禁止出口的货物，包括天然牛黄、麝香、铜及铜基合金、白金等； 4．糖。

出口企业从小规模纳税人购进并持普通发票的货物后，不论是内销或出口均不能做扣除或退税。但对下列出口货物由于其占出口比重较大及其生产、采购的特殊因素，可以扣除或退税：抽纱、工艺品、香料油、山货、草柳竹藤制品、鱼网鱼具、松香、五倍子、生漆、山羊板皮、纸制品。

从1999年起，国家对具有进出口经营权的生产企业自营出口和委托代理出口的货物，一律实行免、抵、退税政策。

对出口退税范围的检查，主要是以下三个环节的检查：一是对出口货物免税的检查；二是对出口货物抵税的检查；三是对出口货物退税的检查。检查人员应重点进行下列内容的检查： 1．对出口货物免税的检查方法。检查时，应对出口货物的出口原始凭证逐一实行检查，并与出口产品销售明细账逐一核对，检查出口货物报关离境日期，出口货物以离岸价计算的外币销售额，出口货物的贸易类型，出口货物的退税率是否正确。2．对出口货物抵税的检查方法。

对生产两种以上货物且适用退税率不同的出口企业，其进项税额的计算与账务处理应按出口货物的种类区分，凡是无法直接划分各自应负担的进项税额的，应按出口产品销售额的比例进行分摊。检查中注意检查企业有无人为调整出口货物应分摊的进项税额的问题。

对生产的货物既有出口又有内销的出口企业，其进项税额首先按出口货物离岸价与征税率、退税率之差计算不予抵扣的进项税额，然后再用于抵减内销产品的销项税额。检查中注意检查企业有无少计出口货物的进项税额多抵销项税额的问题。

对出口货物不予抵扣的进项税额大于本期进项税额(含上期留抵进项税额)的情况，出口企业应将负数结转下期或挂账冲减下期进项税额。3．对出口货物退税的检查方法。

检查出口销售额的比例是否为出口企业当期全部销售额的50％以上：检查出口退税率的确认是否正确；

检查出口贸易类型的确认是否正确，有无混淆来料加工和进料加工贸易，有无免税产品按退税处理的问题。

出口货物退税计算的税务稽查

一、出口货物退税率的税务稽查

出口货物退税率是指应退税款与计算退税的出口货物价格比例。计算出口货物应退增值税税率的退税率，应按增值税法规规定的退税率和经国务院批准调整后的退税率执行。计算出口货物应退消费税税额的退税率或单位税额，应按《消费税暂行条例》和有关税务法规规定的税率执行。

出口货物退税率与征税产品适用税率的税务稽查方法基本相同。税务稽查应注意三个方面的问题：一是企业应将不同税率的货物分开核算和申报，划分不清的，应当从低确定退税率；二是对于申报的出口货物名称不完整，与确定退税率相关的情况又未标注，也应从低确定退税率；三是当货物的适用税率发生变动时，退税率也应随之发生变动。

二、应退增值税税额计算的税务稽查

（一）生产企业免、抵、退增值税税额计算的税务稽查

出口货物应免、抵、退的增值税税额，应根据生产企业于每季度末申报的出口及内销货物，区别不同情况进行计算，并按照“先内后外”顺序进行审查。1．当期应纳税额计算的税务稽查

当期应纳税额是指生产企业当期内销货物的销项税额扣除当期全部进项税额与当期出口货物不予免征、抵扣和退税税额之差额后的余额。计算公式为：

当期应纳税额=当期内销货物的销项税额－（当期全部进项税额－当期出口货物不予免征、抵扣和退税的税额）

税务稽查时，首先应审查当期内销货物销项税额的计税依据和当期全部进项税额，进而确定当期内销货物的销项税额和当期可抵扣的进项税额。

然后审查当期出口货物不予免征、抵扣及退税的税额。税务稽查时，可将前述审定的出口货物销项金额、退税率及《增值税暂行条例》规定的17%或13%的税率代入下述公式，然后复算生产企业计算的当期出口货物不予免征、抵扣和退税的税额，看是否正确。计算公式如下：

当期出口货物不予免、抵、退的税额=销项金额×（增值税条例规定的税率－出口货物退税率）

上述所说当期均指一个自然季度。

最后，将审定的当期内销货物的销项税额、可抵扣的进项税额及出口货物不予免征、抵扣和退税的税额代入当期应纳税额的计算公式、验证生产企业申报当期应纳税额是否正确，并核对“应交税金－应交增值税（已交税金）”的明细账借方发生额，看是否相符。2．出口货物应退税额的税务稽查

按照规定，当生产企业本季度出口或货物销售额占本企业同期全部货物销售额50%及其以上的，在一个季度内，若因抵顶的税额大于应纳税额而未抵顶完时，经主管出口退税的税务机关批准，对未抵顶完的税额部分予以退税。税务稽查时，应先在审定应纳税额的基础上进行比较判定。当应纳税额为负数且绝对值≥销项金额×退税率时应退税额=销项金额×退税率

当应纳税额为负数且绝对值＜销项金额×退税率时应退税额=应纳税额的绝对值

然后，将审定的应退税额核对“应交税金－应交增值税（出口退税）”明细账贷方发生额，看是否相符。值科注意的是，当生产企业出口货物占当期出口货物销售额50%以下的，当期未抵扣的进项税额必须结转下期继续抵扣，不得办理退税，计算公式为：结转下期抵扣的进项税额=当期未抵扣完的进项税额－应退税额

（二）外贸企业应退税额计算的税务稽查

外贸企业出口货物必须单独设账核算购进金额和进项税额。税务稽查时，应将经审定的出口货物数量、原始进价、适用税率代入下述公式复算退税申请人申请的应退税额是否正确。计算公式如下：

应退税额=购进货物进项金额×退税率

对出口货物库存账和销售账采用加权平均价核算的企业，可按照适用不同退税率的货物，分别依下列公式进行复算。

应退税额=出口货物数量×加权平均进价×退税率

对于出口企业从小规模纳税人购进特准退（免）税出口的货物，应将含税销售换算成不含税销售额，进行复算应退税额。

应退税额= 普通发票所列含税销售额÷（1＋征收率）×退税率

（三）进料加工贸易方式退税计算的税务稽查 “进料加工”是指进口原材料、零部件用于加工或转销给其他企业生产外销货物的一种贸易方式，税务稽查时，首先应注意划清界限。1．划清“进料加工”与“来料加工”的界限

“进料加工”和“来料加工”，尽管二者在形式上相似，如劳动对象均由国外进口，制成的产品一般都报关出口等等；但二者也有明显区别，主要是结算方式不同，“来料加工”不支付外汇，而“进料加工”在进料进攻性支付外汇。2．划清“进料加工”与一般出口经营方式的界限

由于“进料加工”的进口料件在进口时，按海关核定的加工复出口货物比例免征了部分进口环节的增值税，而国内使用进口料件加工的货物，凡属应征增值税范围的，进口料件按完税货物全额抵扣了税款。因此，对进料加工复出口货物计算退税，和一般出口货物截然不同。税务稽查时，应区别不同情况计算应退税额。⑴对外贸企业的税务稽查

应退税额=经审定的出口货物应退税额－销售进口料件应交税金

销售进口料件应交税金=销售进口料件金额×税率－海关实征进口料件增值税税额上式中的“销售进口料件金额”，用于自营加工的，应按组成价计算，转售给其他企业的，应按实际转售价格计算。税务稽查时，应通过“材料物资”、“其他业务收入”等账户及会计凭证核实和计算用于自营加工和转售的进口料件金额。“海关实征进口料件增值税税额”应依据海关开具的完税凭证确定。⑵对生产企业的税务稽查

对实行“免、抵、退”办法计算退税的生产企业，按下列公式审定：

当期不予抵扣或退税的税额=销项金额×（征税税率－退税率）－当期海关核销免税进口料件组成计税价格×（征税税率－退税率）

税务稽查时，应对公式中各要素逐一予以核实，其进口料件组成计税价格，可根据海关核准的“进料加工登记手册”填具的“进料加工贸易申请表”核对进口料件组成计税价格是否正确。其应退税额的税务稽查，仍按前述具体步骤及有关计算公式进行审定核实。

（四）特准企业出口货物退税计算的税务稽查对于特准企业出口货物应退增值税额计算的税务稽查，应区分两种情况：一是出口退税业务在时间上具有连续性，能够提供准确的账簿资料的，可比照出口企业税务稽查程序办理；二是其他特准企业，如对外承包公司，在国内采购货物并运往境外进行投资的企业等，应当检查“表”、“票”、“单”等资料的完整性、真实性、合法性以及在申报退税货物数量的正确性的基础上，核对增值税专用发票所列进项税额与申报表“退税金额”栏数据是否相符，进而确定应退增值税税额。

三、应退消费税税额计算的税务稽查

有出口经营权的生产企业自营出口的消费税应税货物，应按照实际出口数量免征消费税，所以应退消费税税额计算的检查范围，一般仅指出口企业中的外贸企业和特准企业。

（一）外贸企业的税务稽查

外贸企业无论是自营出口还是代理出口应税消费品，均应按下述公式计算应退消费税税额：应退消费税税额=出口货物的工厂销售额（或出口数量）×消费税税率（或单位税额）税务稽查时，应对表、账、票、单、证等为根据并以账为主，核实应退消费税税额。公式中的出口货物工厂销售为外贸企业出口货物的工厂购进原价，其他各项如“出口数量”、“税率”以及“单位税额”的税务稽查，已在前面作了说明。无论是从价定率还是从量征收消费税的出口货物，只要将核实的数据代入上述公式，即可求出应退消费税税额，然后与申报表“退税金额”栏所列消费税相核对，看申报数是否正确。

（二）特准企业的税务稽查

特准企业出口货物应退消费税的检查程序与应退增值税的税务稽查相似。即以表、票、单、账为主要根据，核实应退消费税的特准企业，应在核实退税申请人呈送资料的完整性、真实性、合法性以及出口货物数量正确性的基础上，核对“出口货物消费税专用税票”所列已纳消费税税额与申报表中申报退还的消费税税额是否相符，进而作出结论。其他特准企业的税务稽查，可比照上述外贸企业的税务稽查程序办理。

四、退回税款处理的税务稽查

经审定的增值税出口退税额，与其“应交增值税（出口退税）明细账”贷方发生额相核对，看是否一致；审定的消费税出口退税额，对自营出口的外贸企业，与其“主营业务成本”明细账贷方发生额，“应收出口退税”账户借方发生额相核对，确定申请退税企业的退税收入是否正确；生产企业委托外贸企业代理出口的，应与其“应收账款”账户贷方发生额术核对，看是否相符。

此外，应特别注意企业出口货物收到的退回增值税或消费税，有无不记入出口退税专栏或不冲抵主营业务成本，而误记“应付福利费”、“盈余公积”等账户，造成虚增进项税额或虚减利润。

对出口货物办理退税后，如发生退关，国外退货转为内销的，企业是否向所在地主管出口退税的税务机关及时办理申报手续，补缴了已退的增值税或消费税。

篇2：高新技术企业税务检查

房地产企业税务稽查技巧：检查方法

一、检查项目有关情况

对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1.审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2.配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4.检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1.人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2.印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3.其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3.广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1.房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2.由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3.为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

十、房地产行业主要涉税违法问题(关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知(稽便函[2008]42号))

根据近年来房地产行业税收专项检查和大要案件查处情况，现将检查发现的房地产企业主要涉税问题归纳汇总如下，供各地工作参考：

一、偷逃/隐匿应税收入类

1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。

2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。

3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。

4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。

5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。

6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。

7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。

8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。

9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。

11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。

16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。

7、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现，一些开发企业与包销商签定包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。

18、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。

二、虚列/多列成本费用类

19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。

20、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。

21、多预提施工费用，虚列开发成本。

22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。

23、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。

24、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50％部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。

25、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。

26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。

27、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。

三、其他情形

28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。

29、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。

30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。

31、未按规定缴纳开发期间土地使用税。

32、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。

33、未按规定申报缴纳契税。

34、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。

房地产企业税务稽查技巧：成本的核算及成本、费用的扣出

一、确定成本核算对象和成本项目

房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。

二、成本核算项目

房地产业的成本核算项目包括：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

(四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

三、房屋开发成本的核算方法

1.土地征用及拆迁补偿费

（1）如能分清项目则直接计入开发成本

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款（应付账款）

（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）

借：开发成本——土地开发成本

贷：银行存款等科目

借：开发成本——房屋开发成本

贷：开发成本——土地开发成本

2.前期工程费

能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款等科目

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本

借：开发成本——房屋开发成本

贷：库存材料（应付账款等）

工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算

借：工程施工

贷：银行存款（库存材料、应付账款等）

然后，根据下列顺序和方法进行分配：

①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：工程施工

（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。

5.配套设施费

（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款、库存材料等科目

（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：

借：开发成本——配套设施成本

贷：应付账款（库存材料、预付账款等）

借：开发成本——房屋开发成本

贷：开发成本——配套设施成本

6.开发间接费用

（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：应付职工薪酬（累计折旧、银行存款等）

（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊

借：开发间接费用

贷：应付职工薪酬、周转房摊销等

（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。

四、开发成本转入开发产品

待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品：

借：开发产品

贷：开发成本

五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）

根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下：

可售面积单位工程成本－项目预计总成本/总可售面积

经营成本－已实现的销售面积×可售面积单位工程成本

借：经营成本

贷：开发产品

房地产企业税务稽查技巧：收入的确定

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

一、收入核算范围

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1.采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3.采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4.采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5.待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6.以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1.下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2.收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3.收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1.一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2.不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；

3.节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

篇3：浅谈税务检查和企业风险控制

关键词：税务检查,税务风险,税务风险评估

1 税务检查与财务风险关系分析

企业的财务风险贯穿于生产经营活动的整个过程中,而税务检查工作对于企业的财务工作总是起到了一定的积极作用,尤其对于企业的财务工作者。无论税务政策,还是财务工作过失所产生的严重后果,都促使企业财务工作者主动或是被动地进行企业内部的税务自查。企业的税务自查与税务系统的稽查具有相同的意义,都是为了促进企业合法、健康发展,有序从事经营活动。但是,企业自查如果存在不严密或是较大的失误,未能达到税务机关对该企业的税务金额数据的主观判断,将导致税务机关进行较为严格、系统的专项检查。财务主要风险对企业的经营活动与财务工作,会产生两个方面的直接影响:

1.1 企业与税务系统之间关系的好坏,决定了企业的经营风险

企业主要财务业务不仅体现在财务账目和固定资产账目的数额发生规律性的变动,还体现到企业与税务机关、企业领导人与税务机关工作人员的关系上。财务关系一方面体现了财务活动的本质特征,另一方面财务关系决定了某企业或某组织中财务活动的规模与速度。税务活动中企业与税务机关的主体关系是二者分别充当了被管理者和管理者的角色,企业是交费者,税务机关是征费者,而这两者中更多体现在企业是交费者,缴纳税款是企业的义务,企业应当按照税收法规的制度,及时、准确地申报缴税金额;企业作为经济人,在市场经营活动中降低成本及费用是他们的发展本能,这就与自己在企税关系中所充当的角色产生了矛盾,这种矛盾的程度体现了企业是否遵守市场中的经济法则,将关系到企业的生存与否。

1.2 降低社会美誉度,使合作伙伴识别到不良信号

在市场信号识别与传递中,如果某企业被税务机关进行立案调查或是受到税务机关的处罚在某种程度上给出了该企业经营活动出现问题的信号,势必影响到该企业的整体市场战略规划,并且在不同地域不同渠道等各级经营环节均会产生较为明显的负面反应。

税务机关介入企业运作会致使战略合作伙伴、供应商甚至分销商认为该企业出现了严重的财务问题或经营问题,马上产生负面的主观判断。他们为了规避自身经营风险,可能采取降低提供商业信用借款或者提高贷款利息、加大催收账款力度等手段,这些举措对企业形成巨大短期财务压力,很可能使企业开拓新市场等经济活动带来颠覆性的影响。

2 企业的税务风险分析

2.1 逃税行为的风险

逃税行为主要有两个形成因素:一方面是缴税的计算方法本身太复杂,缴税名目科目较多,企业财务人员对税收政策了解不全面,存在税务知识盲点,非主观原因造成逃避缴纳税款。第二个方面是企业财务人员法制意识单薄,没有良好的职业道德修养,主观存在逃税的思想;或是迫于老板压力。同时,他们认为出了差错或是产生不良后果可以钻法律空子。

在此要提出的是,财会工作会牵扯到很多部门,而会计科目是具有对应关系的,想要做错一笔账,则会牵动很多非财务资源。

2.2 纳税人超额缴税风险

纳税人多缴税的现象基本上不是由于税务机关违反税法规定,而是企业由于会计人员差错、没有充分利用优惠政策,或是企业本身没有合理纳税筹划,重复、超额缴纳了应缴税款,从而加重了企业的经营成本和税务负担,造成了企业资产的不合理流失。

3 企业税务的风险防范与控制

通过以上对企业税务工作的分析表明,税务检查中检查出的问题对企业的财务风险和税务风险影响巨大,可以说,直接关系到企业的生存和发展。建议可以从以下方面对税务风险进行防范和控制。

3.1 自查自纠,优化税务风险评估体系

税务风险评估是提前识别税务风险的重要环节,同时存在于企业经营决策中的全过程管理当中。企业在实际的经营与管理中,设置独立于财务部门的审计部门公司实行内部审计监督管理制度的目的是通过内部审计监督,使得公司合法经营,促进公司各项经营管理工作健康发展,结合现在的市场发展趋势,审计部门更要把税务审计作为其岗位职责重点,对企业相关业务活动进行督促,及时反馈税务风险程度,提供可行建议。

对纳税人而言,税务风险管理制度的优化可以在一定程度上缓解税收稽查的压力,例如,中国的发票管理体系是税收征管的核心环节,近年来稽查官员对发票的检查一直是重点,但是因发票管理不规范导致的无法税前抵扣费用以致受到严厉处罚等案例层出不穷,而发票制度的建立与实施能够大幅度降低发票管理风险。一般而言,税务风险管理应着眼于以下儿个方面:建立一整套控制流程,明确控制点;建立税务标准化和自动化管理程序和风险控制流程;建立税务风险沟通机制;不断更新控制点,优化内控管理;设置合理有效的内部税务管理部门;评估岗位和内控制度的合理制衡;涉税员工职业操守及专业能力评估;税务风险控制与企业其它风险控制制度的融合。

3.2 聘请税务中介机构

类似于律师事务所、会计税务所、税务工作中的税务师事务所,属于中介机构。企业通过签署协议、提供劳务报酬委托税务中介查账,他们站在中介的立场上,对税务机关、企业负责,对查账结果负责。

其优点在于,税务筹划专业机构有很多专业人员,他们对于税法的了解,对于规章制度、政策的理解能力更有见地,并且见识范围广、能力水平高,能在更大的范围内认识、解决专业问题。我国《税收征收管理法》第57条规定:“纳税人、扣缴义务人可以委托税务代理人代为办理税务事宜”。这为我国企业实行税务代理制度提供了法律依据。

4 结语

篇4：论高新技术企业税务风险防范管理

【关键词】高新技术企业；税务风险；防范；管理

经济发展的不稳定性和市场存在的不确定性，以及国家政策的影响，使得高新技术企业在运营过程中面临着各种各样的风险。而在企业所面临的各项风险中，税务风险是高新技术企业所面临的比较突出的风险。因此，企业的财务管理人员应当合理利用国家的相关政策，结合企业的税务风险管理体系，合理防范管理高新技术企业所面临的税务风险。

一、高新技术企业概念和税务风险防范管理影响因素

1.高新技术企业的概念

高新技术企业是指经过国家审核认证的，在我国境内持续从事高新技术产业研发与高新科技发展研究一年以上并形成自主知识产权，并且以这些核心的自主知识产权为生产依据进行长期经营的经济实体。

2.影响高新技术企业税务风险防范管理的主要因素

（1）科研人员在企业的比例问题

在国家对高新技术企业的判定政策中，包括科研人员在企业中所占的比例这一项，也就是说，一定程度上，高新技术企业的判定取决于科研人员在全体员工中所占的比例，企业财务对科研人员所占比例的不正确评估，会导致高新技术企业的核定出现问题。如果税务人员对企业科研人员比例核定有所出入，则会导致对企业的税收优惠有影响，进而影响其税务的处理。

（2）研发经费归属问题

企业会计人员有时会将研发经费归属至管理费用或者其它费用里面，导致企业研发经费在管理费用中的比例有所偏差。而对于高新技术企业的税务申报，国家有关部门的审核是以研发费用所占的份额为依据的，以此评定税务减免的份额。因而企业的税务处理要能合理的评定研发经费的比例，明确研发经费的归属问题，正确利用国家的相关政策，规避税务风险。

（3）确认收入的使用额度问题

目前，由于高新技术企业在国家政策法律法规上的不健全性，导致了国家有关税收的政策与有关收入确认的政策有所出入，收入确认上没有明确的界限，税收额度也不同。高新技术企业的收入在研发费用中的使用额度，将直接影响国家对于高新技术企业的税务减免。所以说，只有对收入的使用问题进行明确的确认，才能保证税务风险防范管理的有效性。

当然，以上只是导致高新技术企业面对税务风险的主要影响因素，还有其他一些原因导致了税务风险的产生，比如说，由于高新技术企业始于科学创业活动，这些科技创业活动大是由高新科技人员发起和组织的，缺乏必要的经营管理知识和经验，对金融税收也知之甚少造成税务风险；再或者说由于上市公司规模较大以及财务等相关信息的公开性，主管部门在高新认定中，都会对研发费用的审查会更加严格，相比于一般高新企业来说，这部分企业就面对更大的税务风险。等等诸如此类的原因，都会造成税务风险的发生。

二、合理防范高新技术企业所面临的税务风险问题

1.加强企业内部自查和审计

企业要做好税收风险防范管理的内部督察，做好税务审计、税务自查和财务审计等工作，为企业合理纳税提供保障，防范税务风险。在日常工作中，高新技术企业财务部门要及时做好会计核算工作，定期对与税务有关的内容进行自查和审计，一旦发现问题，及时的查明原因并纠正。针对企业的高新技术申报问题，企业可以聘请专门的财务顾问来提供专业的建议和监督，保障内部审计的顺利实施。针对专题复核复审报告，高新技术企业可以通过专项审计的方式，也可以聘请专业的税务代理机构对税务审计工作进行指导。

2.强化企业有关部门的后续管理

首先，高新技术企业要组织成立专门的部门，该部门的职责就是跟定国家对于高新技术企业的认定政策，从而为企业的税务申报工作提供有效的信息。企划部门要落实和跟踪研发活动以及研发费用，在提交审查资料前期，要对往期的备案信息进行详细的对比。当然备案信息是不可以随意调整的，假如出现必须要对备案信息进行调整的情况，也应该在未备案时期进行调整，确保审核提交的数据资料和往年备案的数据资料一致。

其次，企划部门要针对所提交的资料，比如研发成果报告、协议、研发费用合同以及鉴定意见书等，需要设立专门的台帐进行保管和归档。而且如果企划部门在工作中出现困难，应当及时向公司汇报和领导进行沟通，积极的寻找解决问题的方法，避免出现税务风险问题。

3.提升企业税务人员的工作素质

企业应当重视建立能力强、有责任心的税务管理队伍，注重人才培养与人才引进。企业财务人员的工作能力，不仅是保证企业财务部门工作顺利进行的重要保障，也是保证企业资金链合理运转的重要依据，所以，企业应当注重财务部门员工的专业技术水平，提高核算的准确性，为企业各种数据的申报提供精确的数据。此外，高新技术企业应当定期组织税务人员的再教育，提升税务人员在报税、审核方面的专业水准。企业的财务部门要和研发、销售部门沟通，及时了解研发人员的数目、研发经费的使用状况、以及销售收入的使用状况，总收入的计算和划分等，保证税务人员在报税时不出现误差。

三、结语

高新技术企业具备自身的特殊性，这就要求企业的税务管理人员应当建立税务风险防范体系，及时防范企业中存在的税务风险，并且做到风险来临时早发现、早解决。认识高新技术企业税务风险防范管理的重要性，并通过加强企业内部自查和审计，强化企业有关部门的后续管理，提升企业税务人员的工作素质和提高企业会计核算的准确性的措施。提高高新技术企业税务风险防范管理的能力，促进企业不断发展。

参考文献：

[1]王平.论高新技术企业税务风险防范管理[J]. 中国乡镇企业会计，2014，12：55-56.

篇5：高新技术企业税务检查

2009-05-22 15:12:22 作者：jiabeihui 来源：浏览次数：345 网友评论 0 条

随着房地产开发企业经营规模的迅速膨胀和经营方式的灵活多变，企业偷逃税费的现象比较普遍，且偷税手法五花八门，错综复杂，造成国家财政收入的大量流失，严重扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害巨大而深远。因此，加强房地产开发企业的审计监督已是势在必行、刻不容缓。

随着房地产开发企业经营规模的迅速膨胀和经营方式的灵活多变，企业偷逃税费的现象比较普遍，且偷税手法五花八门，错综复杂，造成国家财政收入的大量流失，严重扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害巨大而深远。因此，加强房地产开发企业的审计监督已是势在必行、刻不容缓。房地产企业主要偷税“伎俩”

一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。

二是有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在内随意调整税款申报数额。甚至少报税款或逃避纳税。

三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

四是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

其它还有，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

房地产开发企业常见的几种假帐制造方法

房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒收入上。

１．利用房地产销售专用发票管理上的不完善隐瞒销售收入。

房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中，绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票，在发票的使用和管理过程中存在着许多的问题，主要表面在开“大头小尾”票，甚至不开具发票，这样便给企业偷税漏税留有余地。

２．通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款。

房地产开发企业在收取预收款或定金后，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。

３．将销售收入长期挂应收帐款，延迟纳税义务时间。

根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（１）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（２）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品进行控制。（３）与交易相关的经济利益能够流入企业。（４）相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在房产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。４．在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》及国家税务总局《房地产开发企业所得税征收管理办法》规定，房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产。有一些房地产开发企业，将捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。

房地产开发企业销售收入作假的税收稽查策略与方法

针对房地产开发企业上述种种作假进行偷漏税的方法和手段，我们在实施税收稽查工作时，可以选择高效的税收稽查方法和策略。

１．对利用房地产销售专用发票管理上不完善隐瞒销售收入的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入为手段。我们在实施税收稽查时，首先可以通过分析性复核程序来进行测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行业类似规模的指标进行对比分析，若存在较大差异，税收稽查可将其列入重

点稽查范围进行重点稽查；其次，税收稽查可以通过房地产开发发票存根与相应的购房合同进行核对；最后，税收稽查可以根据发票存根记载的价款与同地段的市场价款进行对比，可以从中查出房地产开发企业是否诚信纳税。

２．对房地产开发企业通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业通过延迟工程决算、延迟开具房地产销售发票从而达到隐瞒收入的行为手段。税收稽查在外勤稽查中，可以通过长期挂账的往来账款实施稽查，核查其在房管部门办理的房产合同，亲临房地产开发地点进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理产权的移接交手续，是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，税收稽查可以根据会计核算实质重于形式的基本原则确认此项售房销售收入已经实现，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。

３．对捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房不作视同销售收入入账达到少计当期计税依据，从而达到少计缴税金行为。税收稽查在实施税收稽查时，首先可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目税收稽查，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产中土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，税收稽查还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点稽查以发现问题。若税收稽查中发现问题，税收稽查可以要求房地产开发企业进行相应账务进行调整，计提相应的房地产涉税税金。４．从房地产开发企业的诚信度及能力分析。

税收稽查可以通过对房地产开发企业的诚信进行综合分析，检查是否存在做假账的可能性，对存在做假账的，在实施税收稽查时，可以重点稽查其相关信息。如何对房地产企业进行税务检查

由于房地产企业开发项目周期长、不及时结转收入、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及到多个开发项目时，成本核算不规范。在税务检查时，税务人员有事会感到很麻烦，笔者在对房地产企业检查过程中，总结了一点经验，感觉很实用，下面结合实际工作介绍给大家。

一、营业税计税营业额的确定

《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应当根据营业额和规定的税率计算缴纳税款。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而企

业收到购房款时可能有两种帐务处理方式。第一种处理方式：借：现金（或者银行存款）科目，贷：预收账款科目；另外一种处理方式是：借：现金（或者银行存款）科目，贷：主营业务收入科目。因此，企业当期应纳税营业额是“预收账款”账户本期贷方发生额与“主营业务收入”账户贷方发生额之和。但由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从“预收账款”账户借方转入的；另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重复征税，所以要减去“预收账款”账户本期借方发生额。这样就可以推算出应纳税营业额计算公式如下：

应纳税营业额＝“预收账款”账户本期贷方发生额＋主营业务收入－“预收账款”账户本期借方发生额公式①

根据会计账户原理又可得下列公式：

期初余额＋本期贷方发生额＝本期借方发生额＋期末余额公式②公式②移项后，可得下列公式：

本期贷方发生额－本期借方发生额＝期末余额－期初余额公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

应纳税营业额＝主营业务收入＋期末余额－期初余额

这样，税务人员在检查时，可以直接根据总账“预收账款”科目期末数、期初数和“主营业务收入”科目贷方累计数三个数字计算出应纳营业税额。此方法计算简单，就不要再从“预收账款”明细帐中一笔笔合计当期发生数但在使用上述公式时应注意下列事项：

（一）要核对“预收账款”账户借方发生额应当全部是退还购房款或者结转主营业务收入；如果出现企业调账事项，如，借：预收账款科目，贷：其他应付款科目等，则不得从借方发生额中扣除。

（二）适当抽取几个月份，把“预收账款”账户总账数字和明细帐数字核对，以防止企业故意调整会计科目做假账。

（三）检查“营业外收入”科目，审核企业在销售不动产过程中是否有收取违约金的事项，如果有上述事项，收到的违约金同样需要缴纳营业税。

（四）“预收账款”账户期初如果有余额，应当是已经缴纳过营业税的。

（五）国税发［２００３］８３号文规定，房地产企业企业所得税计算公式是：应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率，此公式计算取数麻烦，可以改为：应纳税所得额＝本期所得额＋（预收帐款年末余额－预收帐款年初余额）×利润率

二、自行设计房源表

在检查过程中，税务稽查人员可以自己设计制作一份房源表。内容如下：

（一）填写此表的数据来源：

１、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到；

２、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对；

３、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。

（二）此房源表的用途

１、通过此表能够掌握房地产企业整个工程项目的开发情况，如总共开发多少套房屋、已经销售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

２、是计算房屋单位面积成本和主营业务成本的依据。单位面积成本＝开发产品÷总面积（指可出售的面积）；主营业务成本＝已销售面积×单位面积成本。３、能发现价格明显偏低等非正常销售的情况，并可以根据同一单元、同一楼层的价格确定调整价。

４、可以查出收入不入帐的情况。把金额栏合计数与企业 “预收账款” 帐上余额和已经结转“主营业务收入”总数之和对比，如发现二者不一致，则说明企业存在收入不入帐的情况。

５、合同金额栏合计数是房地产企业缴纳印花税的依据。根据此合计数乘以万分之五可以得出企业应缴纳的“购销合同”税目印花税。

三、房地产常见的偷税手法

（一）少结转收入。常见的有下列情况：收取采光费、宣传费、上房费等价外费用不计入收入；购房人办理的按揭贷款计入“短期借款”科目，没有计入“预收账款”科目：“预收账款”总帐和明细账数字不符；笔者在检查时曾经遇到过这种情况，某房地产企业“预收账款”明细帐三级账记载８月份收到购房款为８００万元，计入总账时却只有４５０万元，其余的３５０万元计入了“其他应付款”科目。因为帐簿和报表仍然是平的，所以，检查时如果不注意是很难发现的。

（二）收入不入帐。常见的情况是使用收据收取售房款不入帐，使用资金时，以向某人借款的名义转入账内。

（三）多计成本费用。其

一、是虚列开发成本；常见的手法是通过虚开建筑业发票加大“开发成本”科目，一些企业为了少缴３３％的企业所得税而虚开建筑业发票，虽然发票是真的，但工程价款是假的，合同也是假的。经常见到的情况还有：虚列开发成本挂账在“其他应付款”科目，也有可能是虚提的土地款，对于不是通过拍卖取得的土地更要引起注意。其

二、是不按期结算项目成本，暂估多转销售成本。企业收到预收账款时就结转收入，但成本还无法准确核算，就暂估多转销售成本。

（四）利用关联关系转移利润

笔者曾在检查时发现过这种情况，某房地产开发企业为了少缴纳企业所得税，就新成立了一家软件信息公司（企业所得税在国税局缴纳，免征企业所得税一年），软件公司以向房地产企业提供信息服务为名，收取信息费４００万元。

四、如何检查

（一）注意多从政府部门调查取证，包括房屋的立项、规划、质量检验、竣工交付、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，涉及到政府的多个部门。加强和上述部门的合作，有时可以得到意想不到的效果。通过上述部门取证，笔者曾查出过虚提土地款、收入不入帐但已经办好房产证、房屋赠与等情况。

（二）注意到建筑施工企业调查取证，其中建筑施工合同非常关键。因为工程成本占房地产开发的很大比重。有的房地产企业为了加大成本或者少计收入，而编造假合同。

（三）测算房屋的开发成本。开发成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的费用三大快组成。其中土地成本和政府费用时相对规定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以，只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。

篇6：高新技术企业税务检查

一、税务稽查对象的产生

根据稽查计划按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；根据公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。

二、《税务检查通知书》下发时间的法律规则

告知被查对象本次税务检查开始的时间、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象准备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。

三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业

公民举报有税收违法行为的；税务机关有根据认为纳税人有税收违法行为的；

四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定

税务机关在税务检查过程中可以采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法

五、税务稽查过程中企业知情权的确定

检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。

六、税务稽查结果发生法律效力时间的确定

税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。

七、税务稽查处罚告知制度程序及企业接受处罚的权利

税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。注意相关问题

①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否可以按照坏账损失进行税务处理？

②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否可以税前扣除？

八、税务稽查与税务检查的区别（1）主体不同。（2）对象不同。（3）程序不同。（4）目的不同。

第二部分

房地产企业收入确定与税务稽查要点

一、收入内容稽查的基本方法、内容与相关问题税务处理

“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人中间开业且中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。注意开发产品完工行为的税务界定

税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

二、房地产企业收入的税务处理

1、收入的确定

所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。

所称企业取得收入的非货币形式，包括存货、固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。

2、销售收入的实现

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的确定。(二)采取分期收款方式销售开发产品的确定

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的确定

(四)采取委托方式销售开发产品的确定

注意相关问题出：

房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人处理

3、视同收入处理

将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。注意相关问题：

①关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函〔2008〕828号 ②如何界定企业政策性搬迁和处置收入?

③企业取得的政策性搬迁或处置收入应如何缴纳企业所得税? 检查企业债务重组收益，是否将纳税人重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产金额、股权公允价值的差额确认收入。注意相关问题

①企业债务重组中因豁免债务等取得的债务重组所得的处理 ②财政性资金界定 ③违约金处理

④股东个人股权转让过程中取得违约金收入的处理 ⑤承受装修房屋契税计税价格确定

⑥单位和个人转让在建项目的税务处理

4、未完工开发产品的计税毛利率确定

5、租金收入处理：

6、劳务收入

是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。注意几个问题：

①企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费的税务处理

②单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款税务处理

③单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的处理 ④单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权

7、转让财产收入

企业发生的固定资产，是指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计的财产都在此进行核算。

当企业转让财产同时满足下列条件时，应当确认转让财产收入：一是企业获得已实现经济利益或潜在的经济利益的控制权；二是与交易相关的经济利益能够流入企业；三是相关的收入和成本能够合理地计量。注意相关问题：

①单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。②公司转让财产行为应如何纳税

③房地产开发企业用自有办公楼（自开发但已转为固定资产）对外投资是否要缴纳土地增值税？

8、权益性投资收益

1、收入的实现

股息红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定。注意相关问题：

①个人股权转让是否纳税？ ②股权转让是否缴纳营业税? ③股东借款问题处理：

④纳税义务人从中国境外取得的所得处理

9、利息收入

因企业的资金被他人占用而从他人取得的收入。

10、接受捐赠收入

企业接受的捐赠收入，按实际收到受赠资产的时间确认收入实现，即按照收付实现制原则确认，以款项的实际收付时间作为标准来确定当期收入和成本费用。注意相关问题：

①买一赠一等方式组合销售本企业商品的是否属于捐赠

11、其他所得，债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。

①纳税人直接借出的款项，无法收回或逾期无法收回而发生的损失处理 ②已作坏账损失处理后又收回的应收款项的税务处理

（五）收入核算要点与税务稽查分析指标计算方式及其异常判定

1、收入方面税务稽查注意：

（1）纳税人销售货物给购货方的销售折扣。（2）纳税人销售货物给购货方的回扣。注意相关问题：

①物业管理企业的代收费用处理

②征地单位支付给土地承包人员的补偿费处理第二部分成本、费用扣除的税务处理

“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

1、支出与取得的收入的合理性税务检查确定方法

所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。注意相关问题处理

①经法院判决的无效产权转移行为的涉税处理 ②房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题

③企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施处理

④企业采取银行按揭方式销售开发产品提供担保的处理 ⑤企业的利息支出处理：

2、企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息处理注意相关问题：

①企业关联方利息支出税前扣除标准

②金融机构向境外外国银行支付贷款利息的处理，③未办理土地使用权证转让土地处理

3、计税成本的核算

计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

4、营业外支出的稽查及内容与相关问题的处理 ①以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的处理 ②采用售后回购方式销售商品的税务处理

③房地产开发公司采用“购房回租”等形式处理 ④股权投资转让所得和损失的所得税处理

⑤关于股权投资转让所得和损失的所得税处理 ⑥企业转增股本和派发红股征个人所得税处理

⑦企业盈余公积金转增注册资本个人所得税的处理 ⑧土地出让金出让国有土地使用权征收契税的问题 ⑨供热企业缴纳房产税和城镇土地使用税问题

二、税前扣除稽查的基本方法及内容与相关问题处理

（一）成本费用内容稽查的基本方法

查阅企业相关成本费用明细表，确定税前扣除是否符合配比、权责发生制原则，并与有关的总账、明细账、会计报表及有关的申报表进行数据衔接核对。

（二）其他业务支出的稽查及内容与相关问题处理

稽查材料销售成本、代购代销费用，包装物出租成本、相关税金及附加等其他业务支出的核算内容是否正确，并与有关会计账表核对。注意相关业务处理

①企业向个人支付不竞争款项个人所得税处理

（三）视同销售成本的稽查及内容与相关问题处理

1、检查企业自己生产或委托加工的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等，是否按税法规定作为完工产品成本结转销售成本。注意相关问题：

①土地征用费及拆迁补偿费

2、检查企业是否按税法规定列支实际发生的合理的劳动保护支出，并确认计算该项支出金额的准确性。

3、检查销售费用、管理费用、财务费用扣除的基本要素所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。

一、必须是生产经营过程中发生的费用。

二、销售费用。

销售费用是企业为销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。注意相关问题：

①广告费、业务宣传费扣除条件及税务检查认定基本要素

三、管理费用。

管理费用是企业的行政管理部门等为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。注意相关问题：

①企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息的处理 ②企业集团内部使用的有关凭证是否交纳印花税

③分支机构从总机构取得的日常工资、电话费、租金等资金是否可视为因购买货物而取得的返利收入做冲减进项税额处理？重点注意内容:

一、企业职工工资薪金内容

工资薪金范围，是企业每一纳税支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。①工资薪金扣除内容的税务处理 ②不得在工资薪金列支内容

③工资薪金的标准应该限于合理的范围和幅度。注意相关问题：

①企业实际支付给残疾人的工资加计扣除部分，如大于本应纳税所得额的应如何处理? ②职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产交纳个人所得税 ③企业发放生育津贴和生育医疗费有关个人所得税处理

④.企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用的处理 ⑤公司支付给管理人员的“车贴”是否缴纳个人所得税? ⑥企业支付职工误餐补助个人所得税的处理 ⑦关于单位低价向职工售房个人所得税问题

⑧个人由于担任董事职务所取得的董事费收入是否缴纳个人所得税？ ⑨离退休人员取得单位发放离退休工资以外奖金补贴个人所得税处理

二、职工福利费扣除的确定

企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14％的部分，准予扣除。注意相关问题：

①企业职工福利费内容

②旅游企业组织旅游团在中国境内旅游收入如何纳税？

3.检查企业计入管理费用的差旅费、会议费、董事会费是否符合税法的有关规定，有关凭证和证明材料是①员工境外出考察旅游费用适用范围存在的问题

三、养老金、医疗保险、失业保险等费用扣除的基本要素

缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。

四、教育经费支出

企业发生的职工教育经费支出，不超过工资、薪金总额2.5％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除。

①软件生产企业的职工培训费用是否可以在计算应纳税所得额时扣除？

五、企业业务招待费扣除的范围及税务检查认定的基本要素

企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

4.利息支出的参见纳税调整审核中利息支出的检查，并将审核中发现的问题反映在利息支出审核表中。

5、检查利息收入项目 ①企业对持有至到期投资、贷款等按照新会计准则规定采用实际利率法确认的利息收入是否可计入当期应纳税所得额? ②中国居民企业向境外H股非居民企业股东派发股息代扣代缴企业所得税处理 ③企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等税务处理? ④向境外关联方支付利息需代扣代缴营业税

⑤为提供客户流动资金收到客户利息收入是否缴纳营业税？

6、固定资产检查

（一）外购的固定资产计税基础；

（二）自行建造的固定资产计税基础；

（三）融资租入的固定资产计税基础；

（四）盘盈的固定资产计税基础；

（五）通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产计税基础；

（六）改建的固定资产计税基础。注意相关问题： ①房产原值如何确定

7、生产性生物资产计税基础及税务检查

8、无形资产计税基础及税务检查

①外购的无形资产计税基础 ②自行开发的无形资产计税基础

③捐赠、投资、非货币资产交换、债务重组取得的无形资产计税基础