swot分析万科

关键词： 品牌价值 财务状况 融资 优势

swot分析万科（精选6篇）

篇1：swot分析万科

优势

1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

2、万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。

3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

劣势

1、万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。

2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。

机会

1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。

威胁

1、房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。

2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

3、目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。

篇2：swot分析万科

公司金融课程论文2

郭红霞 11703班 学号1107534016

摘要：2013年2月20日国务院确定的“国五条”政策措施，虽然对房地产市场没有太大影响，但3月1日晚国务院发布调控工作的通知后，房地产界原先乐观的预期已不复存在。面对“国五条”实施细则加码升级，业界内已很难再轻松起来。

作为地产龙头万科，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，那么在“国五条”细则打压下，龙头万科还能继续保持高增长，高业绩吗？本文主要通过对万科2012年财务报表与2013年第一季度财务报表的对比分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。

关键字：房地产；万科；财务报表分析

引言

随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。

万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。

一、公司概况

万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。

上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从2.35亿元增加到355.3亿元，净利润从0.12亿元增加到53.18亿元，总资产从1989年底的1.89亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从0.49亿人民币达到339.2亿元。到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀 300 家和 200 家小型企业，获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。

二、财务报表分析

（一）资产负债结构分析

表1 资产负债表（金额单位：人民币元）

项目 资产 货币资金 应收账款 预付款项 其他应收款 存货

流动资产合计 非流动资产合计 资产总计 负债及所有者权益 流动负债合计 非流动负债合计 负债合计 股本 资本溢价 留存收益 所有者权益合计 负债和总股本合计 2013年3月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

52,258,688,500.11 1,818,703,512.65 33,371,503,081.22 23,884,692,786.26 289,765,724,060.82 401,099,311,941.06 16,794,936,093.69 417,894,248,034.75

299,237,121,799.42 34,030,698,996.86 333,267,820,796.28 11,006,757,559.00 25,832,961,971.04 47,786,707,708.43 84,626,427,238.47 417,894,248,034.75

52,291,542,055.49 1,886,548,523.49 33,373,611,935.08 20,057,921,836.25 255,164,112,985.06 362,773,737,335.37 16,027,877,740.00 378,801,615,075.37

259,833,566,711.09 36,829,853,376.18 296,663,420,087.27 10,995,553,118.00 25,700,912,050.21 45,441,729,819.89 82,138,194,988.10 378,801,615,075.37

34,239,514,295.08 1,514,813,781.10 20,116,219,043.31 18,440,614,166.54 208,335,493,569.16 282,646,654,855.19 13,561,785,174.86 296,208,440,030.05

200,724,160,315.26 27,651,741,167.76 228,375,901,483.02 10,995,210,218.00 22,492,191,573.03 34,345,136,756.00 67,832,538,547.03 296,208,440,030.05 该公司总资产12年比11年增加了8259317.51万元，同比增长27.88%。具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。

从负债结构分析，公司负债总额12年比11年增加6828751.9万元，上涨了29.90%。其中流动负债比去年增长5910941万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有 利润，但公司短期偿债压力增大。

从所有者权益分析，公司所有者权益12年比11年增加了1430565万元，其中股本增加了34万元，涨幅0.0031%，归属于公司股东的股东权益上涨了20.50%，反映公司资本充足，经营状况良好。

（二）利润表分析

表2 利润表（金额单位：人民币元）

项目 营业总收入 营业总成本 营业利润 利润总额 所得税费用 净利润 2013年1-3月 13,999,905,876.13 11,641,557,150.02 2,395,144,445.56 2,394,885,503.42 605,516,273.76 1,789,369,229.66

2012年

103,116,245,136.42 83,023,173,062.97 21,013,040,794.06 21,070,185,138.11 5,407,596,715.05 15,662,588,423.06

2011年

71,782,749,800.68 56,716,379,546.64 15,763,216,697.19 15,805,882,420.32 4,206,276,208.55 11,599,606,211.77 该公司13年第一季度实现主营业务收入1399990.59万元，实现净利润178936.92万元，但这里主要以2012年的分析为主，2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%。实现净利润125.5 亿元，同比增长30.4%。其中主语业务收入比上年增加3133349.53万元，上涨43.65%，主营业务成本较去年上涨了51.34%；营业利润增加524982.41万元，上涨33.30%，同时利润总额上涨了33.31%；净利润比上年增加406298.22万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年有较大增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。

从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。

四、绩效评估

（一）偿债能力分析

表3 偿债能力相关数据表

偿债能力指标 流动比率 速动比率

应收账款周转天数 存货周转率 资产负债率 2012年 1.40 0.41 6 1293 78.32%

2011年 1.41 0.37 8 1442 77.10%

变动幅度-0.01 +0.04-2-149

+1.22个百分点

在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2012年万科的流动比率为1.4，比上年降低了0.01，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为12年存货比11年存货大，所以扣除存货后，速动比率同比上年增长了0.04，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所提高。但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。

在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，12年的存货周转天数明显比11年减少了149天，说明12年的存货周转率高于11年的存货周转率。12年万科实现了较好的存货周转。12年万科的应收账款周转率较去年有大幅度的上升，原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

（二）盈利能力分析 1.营业收入分析

表4 按投资区域划分

2012年 广深区域 上海区域 北京区域 成都区域 主要业务收入比例 28.46% 21.40% 32.93% 17.21%

净利润比例 33.60% 17.29% 31.49% 17.62%

结算面积比例 26.67% 15.86% 34.69% 22.78%

营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从表4可见，北京区域和广深区域是起利润的主要来源。究其原因，以深圳和北京为核心重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩快速增长的主要原因。

2.期间费用分析

表5 期间费用表

项目 营业费用 管理费用 投资收益 所得税 2012（万）305,637.77 278,030.80 92,868.80 540,759.67

2011（万）增减幅 255,677.51 257,821.46 69,971.50 69,971.50

19.54% 7.84% 32.72% 28.56%

重大变动原因 销售规模增长

经营规模增长，人工费用增加 联营、合营公司结算收入增加 利润总额增长

期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关。12年与11年相比，营业费用上涨19.54%，管理费用上涨7.84%，究其原因，主要是因为销售规模的增长以及人工费用的增加。

3.营运能力指标分析

表6 相关盈利数据表

盈利能力指标 毛利润率 净利润率 净资产报酬率 2012年 25.85% 13.08% 19.66%

2011年 28.80% 15.01% 18.17

变动幅度-2.95个百分点-1.93个百分点 +1.49个百分点

公司房地产业务结算毛利率为25.84%，较11 年下降2.95 个百分点；结算净利率13.08%，较2011 年下降1.93 个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。

这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

五、总结与展望

截止2012年末，公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由 2011 年底的1111.0 亿元增长至1310.2 亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011 年的77.1%增加1.2 个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。

公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金 522.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6 亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。

报告期内，公司以市场、客户、股东为导向，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。

2013年公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。

参考文献：

篇3：万科集团财务分析

万科企业股份有限公司 (以下简称“万科集团”) 成立于1984年5月, 1988年进入房地产行业, 成为国内最大的住宅开发企业。现今, 万科集团的业务已覆盖中国珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区的53个大中城市, 销售规模居全球同行业首位。

2 财务分析

2.1 偿债能力分析

企业的偿债能力在企业健康发展中起关键作用。由表1可知 (仅列部分指标) , 在短期偿债能力方面, 万科集团三年来流动比率呈缓慢下降趋势, 速动比率、现金比率在2013年小幅下降后又回升。2013年预收账款增加, 导致流动负债增加, 且新房库存小幅增加;2014年货币资金增加, 销售回款加快, 速动比率、现金比率回升。在长期偿债能力方面, 万科集团资产负债率基本稳定在0.77, 利息保障倍数三年逐渐变大, 2014年上升幅度最大。而对比同行业中的保利房地产股份有限公司 (下称“保利地产”) , 其流动、速动比率3年来呈上升趋势, 现金比率在0.2左右波动, 略强于万科集团。资产负债率两者持平;利息保障倍数在16左右波动, 远低于万科集团, 说明万科集团有能力支付利息费用, 长期偿债能力强[1]。

2.2 营运能力分析

企业的营运能力分析有利于经营管理者、投资者和债权人进行相关决策。由表2可知, 万科集团3年来营运能力各指标虽有进有退, 但趋于稳定。存货周转率趋于上升, 应收账款周转率2013年小幅下降但随着2014销售回款加快, 继续回升。对比同行中的保利地产, 两者总资产周转率、流动资产周转率基本持平, 但应收账款周转率3年趋于下降, 远低于万科集团, 说明万科集团回款速度快;3年来存货周转率呈上升趋势, 仍低于万科集团, 说明万科集团资产流动性较强。整体来说, 万科集团注重现金流管理, 强调销售及时回款, 营运水平较强, 资金周转速度较快, 资产管理水平较高。

2.3 盈利能力分析

企业的盈利能力指的是企业获取利润的能力。由表3可知, 万科集团净资产收益率2012, 2013年达多年来最高19.66%, 2014年略有下降, 万科集团正在推动企业战略转型, 短期内效果难体现效果, 但为未来企业发展提供空间。城市土地市场量缩价涨、税金越来越高, 挤压万科获利空间;且万科集团处于结算中装修房比例的上升, 加上年内调整期部分利润较低的现房转入当期结算, 导致利润率下滑。万科集团每股收益3年来呈上升趋势, 说明万科集团在市场中积极调整。总体来说, 万科集团盈利能力略有下降。对比同行业中的保利地产, 3年来净资产收益率略高于万科集团, 其他盈利能力相关指标除个别年份指标外, 均略低于万科集团。万科集团坚持转型, 盈利能力在行业中较强。

2.4 成长能力分析

企业的成长能力分析反映了企业未来的发展前景。由表4可知, 3年来万科集团成长能力各项指标增速明显放缓, 尤其是2014年, 市场销售相对较低迷, 且万科集团结算滞后于销售, 加上公司放缓发展脚步, 调整战略, 更重质量, 导致成长能力各指标急速下滑。但中国房地产需求依然很大, 万科集团吸聚资源能力较强, 且得利于宽松的货币信贷政策和松绑的再融资政策, 整体来说业绩稳中上升。对比同行中的保利地产, 2012, 2013年两者增速不相上下, 但2014年由于公司已销楼盘在年内交付并结转收入, 发展势头良好, 各项指标增速均大于万科集团。

3 存在的问题及建议

万科集团作为中国房地产行业的标杆, 财务各方面指标较强, 发展前景广阔, 但仍存在一些小的问题, 笔者就此进行分析, 并提出一些建议。

第一, 坚持积极销售, 回笼资金。万科集团的短期偿债能力指标表现相对较弱, 公司有一定的财务风险。建议公司坚持积极销售, 加大去库存化力度, 重视现金流管理, 强调及时回款, 回笼资金。第二, 坚持精细化管理, 向管理要效益。由于地价走高且税金等成本较高, 整个房地产行业的利润率偏低。万科集团要积极调整战略, 转变盈利方式, 提升管理水平, 从精细化管理中挤效益, 提升公司竞争力。第三, 坚持理性投资, 坚定转型道路。在整个房地产行业低迷时期, 万科集团坚持理性拿地, 理性投资, 根据自身发展需要合理补充项目资源。坚定转型道路, 坚持做好“三好住宅”与“城市配套服务商”相结合的道路, 迎合市场消费者的高质量需求[2]。

4 结语

2015年, 中国房地产业处于回暖时期, 万科集团要紧紧抓住这个契机, 及时调整发展战略, 坚定转型道路, 做出自己特色, 迎合时代的发展。

参考文献

[1]李传健, 邓良.新型城镇化与中国房地产业可持续发展[J].经济问题, 2015 (1) :119-123.

篇4：万科股份有限公司的利润质量分析

在我国会计制度不断趋于国际化的大背景下，企业的财务工作也面临了新的机遇和挑战。随着知识的不断创新和延伸，新的财务分析观点不断被提出。对于传统财务分析的工作中过于注重指标数量的问题，许多学者建议对指标背后所包含的质量进行分析和研究，以此来弥补以往的不足和漏洞，更加全面地认识和看待公司的业绩。由于公司的利润是市场最为看重的一个方面，而且也是最容易被“操纵”的地方，所以对公司进行利润质量分析就显得比较重要了。接下来，本文就我国房地产行业大佬万科股份有限公司的财务数据进行利润质量分析，从中获得一些更加有用的信息。

公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年，公司共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额 1215.4 亿元，同比分别增长 19.8%和 12.4%。已进入的54个城市中，公司在25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲，其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11个城市排名第一，在上海、成都、苏州、烟台、唐山等城市排名第二。公司旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家（北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛），市场地位得到进一步巩固和提升。

针对一些知名学者对于利润质量分析的看法和观点，再经过对房地产行业一些特殊性的调查，下文将对万科从2009年到2011年三年的财务数据中进行三方面的分析以及最后的综合概括。

⑴利润真实性分析

主要指标：

收益现金比率 =

其中：

每股现金流量 =

每股收益 =

根据计算，万科从2009年到2011年期间，每股现金流量分别为0.84、0.2、0.31，每股收益分别为0.48、0.66、0.88，收益现金比率分别为175%、30.30%、35.23%。

由于经营性现金流量中没有减去折旧，因此正常情况下的每股现金流量应高于每股收益，即收益现金比率通常应该大于1，该指数是一个良好的警示性指标。若该指标值太小则应当关注公司利润的真实性。通过观察万科三年的收益现金比率，我们发现在2010年以及2011年的数值远远低于了2009年，其中影响最大的因素便在于每股现金流量逐年下降的幅度远远大于每股收益每年增长的幅度。所以，万科连续两年的下降对其利润的真实性产生了较大的不利影响。

⑵利润稳定性分析

主要指标：

现金流入量结构比率 =

根据计算，万科从2009年到2011年期间，经营活动产生的现金流量分别为9，253，351，319元、2，237，255，451元、3，389，424，571元，流通的普通股股数分别为9，656，094，910元、9，660，889，970元、9，661，828，370元，现金流入量结构比率分别为95.83%、23.16%、35.08%。

该指标评价企业自身经营创造现金的能力，该比率较高，说明企业的财务基础稳固，企业经营及获利的持续稳定性程度较高，利润质量较好。反之，说明企业的现金获得很大程度上依赖投资和筹资活动.财务基础和获利能力的持续稳定性程度较低，利润质量较差。同真实性分析的数据发展趋势一样，万科的现金流入量结构比率在2009年之后滑入低谷，连续两年的经营活动产生的现金流量都比2009年下降了许多，也显示了公司目前所处的一个不平稳状态。

⑶利润的现金保障水平分析

①主营业务利润现金保障水平分析

主要指标：

A：销售收现比率=

销售收现比率，是该指标反映公司每1元主营业务收入中有多少实际收到现金的收益。一般地讲，其值越大表明公司销售收现能力越强，销售质量越高。该比率等于或基本等于1。说明本期销售收到的现金与本期的销售收入基本一致。公司本期销售没有形成挂账，资金周转良好。

若该比率连续几期下降且都小于1，则预示可能存在大量坏账损失，利润质量的稳定性会受到不利影响。

根据计算，万科从2009年到2011年期间，销售商品提供劳务收到的现金分别为57，595，333，545.50元、88，119，694，493.30元、103，648，873，001.82元，主营业务收入金额分别为48，881，013，143.49元、50，713，851，442.63元、71，782，749，800.68元，销售收现比率分别为1.18、1.74、1.44。

万科三年的销售收现比率基本处于稳定状态，在小范围内波动。而且，三年的数值都大于一，说明了万科在销售收现能力上比较强，其销售质量比较高、，自己运转良好。

B、购货付现比率=

根据计算，万科从2009年到2011年期间，销售商品提供劳务支付的现金分别为34，560，212，561.89元、66，645，895，259.85元、84，918，243，555.06元，主营业务成本分别为34，514，717，705.00元、30，073，495，231.18元、43，228，163，602.13元，销售收现比率分别为1.00、2.22、1.96。

购货付现比率，是该指标反映公司每1元购货成本中有多少实际付现的成本，该比率等于或接近等于1，说明公司本期购货现金与主营业务成本相当，购货成本基本上是付现成本，表明公司没有因购货形成新的债务。

通过万科2009年至2011年的购货付现比率来看，从2009年后其购货付现比率一路飙升，在2010年高达2.22，到2011年有所回落，不过仍然为1.96，接近于2。这说明万科在2010年和2011年两年中购货现金几乎是当年主营业务成本的两倍，也就是说购货成本是付现成本的两倍。表明万科在2010年和2011年因购货将会形成新的债务，并且该债务为付现成本的两倍。

nlc202309032306

②投资收益现金保障水平分析

主要指标：

投资收益现金回报率=

根据计算，万科从2009年到2011年期间，投资活动分得股利或利润收到的现金分别为392，060，350.54元、367，769，277.76元、865，369，953.54元，投资收益分别为1，168，811，979.33元、2，700，722，277.87元、865，369，953.54元，销售收现比率分别为0.34、0.14、0.02。

投资收益现金回报率越大，说明公司所实现的变现投资收益越多，投资收益的质量越高。针对这种问题有两种情况。

第一种是公司对外股权投资采用成本法核算，一般只在实际收到现金股利时才确认投资收益，故两者的适应性较好，此时该比率接近1。

第二种是公司对外股权投资采用权益法核算，被投资公司只要实现税后利润，投资公司就按其持股比例确认当期投资收益，而不是收到现金股利时才予以确认。借助该指标可以观察企业投资收益中变现收益的含量。

由上可以看出万科在2010年投资收益有爆发性的增长，然而投资活动分得的股利或利润收到的现金却较2009年有所下降，这使得万科的投资收益现金回报率从2009年的0.34下降至2010年的0.14。到2011年万科的投资收益和投资活动分得的股利或利润收到的现金均大幅度下降，这足以说明万科近年来所实现的变现投资收益逐年下降，投资收益的质量降低。

⑷利润质量趋势综合分析与总结

综合2009年至2011年万科的财务报表，通过利润的真实性，利润的稳定性，利润的现金保障水平三个层面对万科的利润质量进行了分析评估得出以下结论：

I万科利润表的真实性有较明显问题，通过收益现金比率来看，万科在2009年其数据高达175%，而在2010年和2011年却下降到30%左右。

II从利润的现金保障水平的角度来看，万科在近三年来的利润质量不尽意。由上图可知，万科在2009年至2010年的销售收现率逐年下降，而购货付现率却在总体上呈现上升趋势，这足以说明近3年来万科的主营业务利润的质量有所下降，这一点尤其值得引起投资者和万科管理者的关注。

III2009年至2011年万科的投资收益现金回报率也有较大幅度的下降，也充分说明其利润在现金保障水平上所出现的问题，进一步影响了万科的利润质量。

综上所述，通过对万科进行利润质量的分析，我们发现虽然公司总体利润和销售业绩在不断上升，但其中也存在着诸多不合理的问题和潜在的风险。这些观点在传统的财务分析中是不能够得到的。所以，一个新的分析视角能够给公司决策者、投资者以及整个市场带来新的建议和认识。这种更加全面的分析方法，会对我们整个经济运行发挥良好的带头作用。

参考文献：

[1]数据来源：新浪财经 http：//finance.sina.com.cn/stock/

[2]赵自强，朱茵，顾颖. 经济与管理研究，2009

[3] 范火盈； 张东. 辽宁教育行政学院学报 ，2005

篇5：万科投资分析

一、公司概述

（股票代码：000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；

二、规范不权谋；

三、透明不黑箱；

四、责任不放任）享誉业内。

二、宏观经济分析

1、财政政策；积极的财政政策，重视市场配置资源的作用

面对外部经济形势的不确定，明年我国可望继续实施积极财政政策。由于财政政策具有区别对待、优化结构、重点突出的特征，未来围绕“十二五”加快发展方式转变，财政政策将成为落实经济结构优化调控的主力型政策。下一步将积极审慎地推进增值税、资源税、房产税等改革，逐步改变我国当前以间接税为主的税收体制。

2、货币政策：实施稳健的货币政策，保持合理的社会融资规模

央行近日发布第三季度货币政策执行报告指出，下一阶段将继续实施稳健的货币政策，但也首次明确提出，会根据经济形势的变化，适时适度进行预调微调。健全宏观审慎政策框架，综合运用价格和数量工具，提高货币政策有效性。密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。加强储备资产的投资和风险管理，提高投资收益

3、政策对房地产业的影响

我觉的新的货币政策必然影响房地产企业的资金融通，中小企业的生存面临巨大考验。而国家的宏观调控主要是强调了抑制房价过快上涨，房价大幅下跌的可能性应该不大。从目前来看，全国的一些城市房价出现了下跌的情形。年关将近，有些开发商甚至大打促销。可这并意味着是房价大幅下降的预兆，这或许只是开

发商为回笼资金的手段。根据国家的政策的调控，房价应该在未来的时间内逐渐趋于合理的态势，但由于房子对于国民而言是刚性需求，所以房地产业在日后国家的政策下，会日趋均衡合理。

三、行业分析

1、我国房地产业的发展现状

1)投资继续保持较快发展

2)土地开发面积增速持续大幅增长 3)供销总量基本平衡 4)房地产价格持续上升 5)商品房需求依然旺盛

2、现阶段我国房地产业发展中存在的问题1)供求结构矛盾明显

2)局部地区商品房价格上涨过快 3)房地产金融存在风险

4)房地产开发土地购置呈高速增长 5)住房保障体系不完善

3、确保我国房地产业持续健康发展的对策 1)弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力 2)确定政府公共管理绩效的考核标准 3)引导房地产的理论管理

4)积极履行经济调节和市场监管职能 5)弱化外资对房地产业的助力6)制定产业政策,追求公共利益

四、公司情况分析

1、万科SWOT分析

 优势

1)中国房地产龙头企业，综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2)万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能

力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3)公司财务状况良好，融资渠道通畅。

4)公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项

目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5)1992年~2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和

33.6%。

 劣 势

土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。 机 会

1）中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2)住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。 威 胁

绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

2、万科20110年报财务分析

2008-2010年万科集团偿债能力财务指标 财务指标 流动比率(--)速动比率(--)现金比率(%)

2008 1.7575 0.4269 30.948

2009 1.9149 0.5912 33.7974 0.1004 67.0017 188.4252 1602.1304

2010 1.5852 0.5568 29.021 0.0139 74.6861 282.931 2468.1269

现金流量债务比率(--)-0.0004 资产负债率(%)产权比率(%)利息保障倍数(--)

67.4441

189.9294 1061.9252

通过对万科公司连续三年财务指标的比较，不难发现近三年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。

从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率都保持在67%，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282.9%，增幅比例很大。资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产企业的政策有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。

通过长期负债财务指标，我们还能了解到该企业的产权结构。在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍，而到了2010年，该比例更是达到了2.82倍。这充分说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科企业降低财务成本、资本成本。但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还贷能力。

总而言之，万科作为A股地产板块的领军企业，不论是企业规模还是其管理水平，在A股上市公司中都是摇摇领先的。

五、万科趋势分析

1、房地产业未来走势 1)我国房市已进入调整期

2)我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好 3)我国房市其他方面的趋势

篇6：万科集团经营战略分析

公司简介：

万科股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积为529.4万平方米，现销售金额为478.7亿元，结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。

战略目标—中国房地产业的领跑者

万科以上海、北京、深圳、广州为核心城市城市，同时以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区三大城市圈开发住宅，并以成都武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，逐步把44个100万以上人口的城市覆盖，进一步扩大各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。

主营业务收入分布

主营业务收入、净利润和净利润率

年份

主营业务收入（元）

净利润（元）

净利润率（%）

2001

4455069500

1020633980

22.909496249

2002

6076347400

2348790300

38.654641438

2003

9319297600

2565972200

27.53396565

2004

8627922000

2705613000

31.35880227

2005

17949041000

6610175900

36.82746003

2006

28543811200

10838560800

37.971666517

2007

46623156900

19969537600

42.831800607

2008

58246779000

23070040000

39.607409021

2009

70369217000

21008514000

29.854693424

2010

67090572000

26951506000

40.171823248

我们可以看到万科主营业务收入在2004年以后呈现出大幅稳定的增长，在2010年首次出现下降趋势，其利润率在这10年波动不定。其原因与万科的发展经历有着直接的关系，同时与我国的房地产的发展和国家调控行情息有相关。

2000年以后，中国经济一直维持8%以上的高倍增长速度，经济结构决定了对房地产的依赖程度相当高，虽然08年次贷危机后政府致力于调整产业结构，可以预见一段时间内国家仍然需要房地产业发展来稳定经济。此外，据调查到2011年中国中产阶层（年收入25000元到4万元）的人数将达到约2.9亿，这代表中国城市最大规模的社会阶层，并占到城市人口的44%，该阶层到2015年时将达到4800亿元的购买力。可见房地产的潜力还是相当巨大。

2010年，受中国整体经济形势影响，货币通胀压力不断增加，政府接连出台政策紧缩银根，5月份房地产企业销售业绩有了明显下滑趋势，万科在北京市场率先降价清理库存的行动在一定程度使其主营业务总收入下降，但其净利润却仍然有大幅度的增加。国家曾勒令78户开展了房地产业务但又不以房地产为主业的央企，退出房地产业务，万科在一定程度上通过了整合行业资源提高了市场占有率。其自身经过较长时间的磨合，已经形成了规范的制度管理，和优质的物业管理，大大的降低了其成本。这也是其很重要的成本策略。

万科战略分析：

万科集团发展的四个阶段：

业务范围选择：专业化经营战略——先做减法，后做加法

a.从多元化经营，到经营房地产

1984年组建公司，其主营业是搞摄像机、录像机、投影仪、复印机等贸易1988年主营业务改变从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。

b.从房地产多品种，到经营住宅

1991年1月29日万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变了过去的摊子平铺、主业务部突出的局面。1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档居民为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。

c.在房地产投资的地域上，有十三个城市到上海天津，北京深圳少数城市发展

1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京津沪特别是深圳四个城市。

d.在股权投资上，万科从1994年开始转让部分股权

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。

万科专业化经营的目标是：以房地产为主，以住宅为核心，盘活存量集中资源，建立竞争优势

在2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资会实力，至2004年9月，万科19.9亿元可转换公司债券公开发行。万科至此开始专注于大众住宅的开发阶段。从2004年至今的主要特点是专业化、产业化、区域化、联盟化。

2005年3月，万科与浙江南都集团签署协议，万科以80%的股权控制南都房产，完成了国内地产业有史以来最的并购案，此次并购使万科成功的进入了浙江和江苏市场，制定了珠三角、长三角、环渤海三大核心齐头并进的“3+X”区域发展战略布局。

万科的选择专业化战略的原因：

1.专业化选择的外在原因

国家的宏观经济和政策会对一个企业产生促进和限制作用，而产业的不同生命周期会影响到相关企业的战略选择，尤其房地产业受国家宏观经济环境和政策影响较大。

a.国家环境调控环境恶化

90年代初房地产出现泡沫，国家1993年下半年开始紧缩银根，进行宏观调控。万科各项业务规模都比较小，缺乏规模优势，所以造成企业持续发展能力受到限制，抗风险能力也明显不足。万科各地项目出现资金困难，而且也不能出现规模效应。

b.房地产的发展前景依然广阔

我国正处在工业化，城市化和现代化快速发展时期，而且人们以住为主的观念不会因为一时期的调整有所改变。

c.房地产进入门槛较低

90年代初房产行业还处在起步阶段，市场还在探索时期，住宅生产模式简单，房产公司普遍实力较弱，没有形成垄断。

万科转型的内在原因分析

a.资源分散，缺乏市场竞争力

1992年之前万科在走小而全的多元化经营路线，经营业务有13大类1984至1992年，万科参股30多加企业，总投资1.3亿。但是这种跨地域经营遍地开花的发展，由于缺乏整体开发思路和发展战略造成了资源的过度分散，主导产业不突出，企业的经营业务缺乏市场竞争力，无法在一个领域形成规模效益。

b.主营业务收益率低，股东要求更多回报

1992年，贸易和商业的经营收入占了万科经营收入的86%，但是利润占总贡献的16%，而房地产收入仅占总体的3%,而利润却占了43%。

作为上市公司主营业务收益率低，引起股价的波动，万科面对股东要求高回报的压力。所以之后两年万科发行B股，筹集了好几亿资金后，自然思变，把资金投入高回报的房地产了。

万科集团的战略实施：

专注住宅产品开发

专注于城市住宅开发

万科认为中偏高档的城市住宅具有较大的市场潜力。业务范围限定为以面向普通白领的商品住宅。

2加强规划设计的市场导向性

打破传统的兵营式排列，导入国外的规划思想，降低容积率，预留大量的绿化空间，并设各种休闲设施。

3持续创新

产品经历了三个阶段：起步，成长，创造阶段，成立建筑研究中心，致力建筑产品的研发，创造了许多中国第一：花园洋房等，此外，是第一个获得住宅产品国家专利的房地产企业。

4以产品为轴心构建管理架构

围绕专业化战略，以产品为轴心构建管理架构，主要负责以产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程，建立起了创新研究部，产品品类部和项目管理部三个部门。

优质的物业管理

1完善的住宅配套

前期计划，售后服务，完善住宅区的配套种类，提高服务档次，承担社区教育职责，投资幼儿园和学校

2专业化，人性化的服务

为业主提供安全，洁净，舒适的小区环境，并且不断提升服务的质量，满足业主对高品质生活的需求。

3营造社区文化，倡导新型生活方式

核心价值在于为业主营造一个和谐宜居的生活环境，增强业主对于居住社区的归属感和认同感。

4规范的运营管理

建立完善的内部运作机制为规范内部管理运作，使之与国际管理水平接轨，确保向顾客提供优质，完善的服务。

万科企业品牌发展

(1)

万科企业品牌定位

万科提出了“建筑无限生活“的品牌畅想，以“以您的生活为本“为品牌核心，面向中高等收入的白领阶层为主，高端及中低端客户为.辅的消费群体，塑造“有创35265

.的、有文化内涵的、关怀体贴生活“的品牌畅想。

（2）万科企业品牌发展

A、以企业文化奠定企业品牌建设的根基

万科将以“建筑无限生活“为宗旨，以“创造健康丰盛的人生“为核心价值观，以“成为中国房地产行业领跑者”为愿景的企业文焕融入到企业长期发展的战略经营方针之中，渗透迸进企业经营管理的每一个环节，最终通过产品和服务在市场上形成了自己独特的品牌竞争优势。

B、以客户关系管理塑造塑造企业品牌

C、以品牌产品促进企业品牌

万科在全国各地建立了以“万科”命名的系列项目品牌，万科城市花园、万科四季花城等产品系列精品在全国化复制给万科企业品牌带来了巨大的效应。未来，万科将凭借高度知名的企业品牌，继续走全国化复制的路线，把万科城、万科蓝山等项目进行全国化复制。

D、以企业售后服务促进企业品牌

房地产行业进入品牌竞争时代，市场竞争的焦点已经逐渐有产品的竞争转向管理、服务的竞争。万科物业管理提供的优质服务和营造的和谐社区氛围是万科决胜市场的杀手锏之一。

最新动态关注：

2011年3月，据《沈阳晚报》报道，万科董事局主席王石将远赴美国哈弗大学求学，尽管万科总部称王石依然是董事局主席，而且三年后他还会回来。业界评论称，万科也许将就此由王石时代转向郁亮(万科总裁)时代。然而，从现在开始的万科，还会是原来的那个万科吗？

王石离去

中国房地产业巨变在即

王石已年届60，这个时候要赴美留学，怎不令人想起酒翁之意不在酒。眼下，物价连续三个月徘徊在5%的高位，其中连年上涨翻番的房价已成了2008年以来市民们最为头痛的事情，与“房事”有关的各种悲喜剧、故事、段子在民间蔓延。