安置小区管理方案

安置小区管理方案（通用8篇）

篇1：安置小区管理方案

双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

双龙安置小区土方开挖方案

一、工程概况：

双龙统建安置小区二期高层10#、11#楼，位于双流县中和镇，10#建筑物为16+1F层框架、剪力墙结构，分为四个单元，建筑总高度51.3m，建筑面积：23988.82m。本工程主体结构形式为剪力墙结构，基础形式为阀板基础。本工程建筑结构安全等级二级，结构安全使用年限50年，建筑耐火等级二级，地基基础设计等级为丙级，建筑抗震设防为丙类，抗震等级：剪力墙三级。

11#建筑物为16+1F层框架、剪力墙结构，分为三个单元，建筑总高度51.3m，建筑面积：25790.58m。本工程主体结构形式为框架，剪力墙结构，基础形式为阀板基础。本工程建筑结构安全等级二级，结构安全使用年限50年，建筑耐火等级二级，地基基础设计等级为丙级，建筑抗震设防为丙类，抗震等级：剪力墙三级。

二、土方施工方案

（一）、土方开挖的准备工作

1、人员的组成：项目经理：

1人技术负责人：

1人

双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页第1页

22双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

测量放线员：

3人施工员：

1人专业电工：

2人环保工：

8人

在土方外运过程中，配备8名环保人员对运土路线进行来回清扫，以免影响市政道路的环境卫生。

（二）、开挖的程序：

平整场地——施工放线——开挖土方——修坡、整平——支护工作紧随进行。

1、场地平整

土方开挖前，由于场内长有杂物，且凹凸不平，因此利用40个普工将杂草类全部清除，用拖拉机运至3km外的杂物堆场集中堆放。本项工作用一个工作日完成，第二天用推土机将所有施工现场进行平整，给测量放线工作做准备。

2、测量放线

1控制桩测量、放线 ○根据建设单位提供的规划红线，由专职测量员利用J2经纬仪对建筑物进行控制桩放线，将控制线引测到基坑周边作为开挖控制点，并用水准仪将建筑物±0.000（478.50）引测到施工现场内固定建筑物上做好标记，并作好纪录，由技术负责人、工长互检后，经建设方、监理方复核合格方可进行基坑的开挖放线。

双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页第2页双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

2基坑的开挖线测放。○根据本特点及地质情况，支护的设计、基坑内工作面的留设，以及考虑到在基坑下工作的通道设置等将基坑开挖线按图（基坑开挖图）实行。

3地形、地貌测定： ○土方开挖前，由建设单位、监理单位、施工单位对现状地貌进行测设，并做好纪录，三方签字认可。

（三）、现场施工道路的准备

根据现场情况证明，场内无法装车运土，因此在运土行车道内购买建碴铺至20cm厚，以保证运土车辆的通行（详见场内运土路线图）。

（四）、堆场的工作准备

1、本工程的土方经建设方指定堆于绕城线配气站旁，距离6km。根据配气站提供的情况，位于堆场进门处有三根浅埋的天然气管和一根高压电缆，因此，必须购买连砂石将进门处25米长，宽3.5米范围内填0.5米厚且填实，方可运土通行，以免造成地下管道破坏，所以在运土前先实施以上工作。

2、在堆场内配备50型装载机1辆作为场内堆土的整理。

（五）、施工机械设备、材料的配备

1、履带式挖土机

1台

2、环保运输车

10辆。

3、1.5kh潜水泵

1台。

双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页第3页双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

4、临时配电箱

1个，5、施工碘钨灯

5套。

6、装载机

2台

7、加油车

1辆

8、经纬仪

1套

9、水准仪

1套

10、钢尺

1把

11、白灰

100kg

（六）、地下障碍物的保护：对施工场内的地下物根据甲方提的依据进行人工探试，以保证对地下物的保护和开挖工作的正常进行。

三、施工工期：20天

四、开挖的方法

根据工程的质量、进度，以及配合支护工作正常进行，本土方工程采用履带式挖土机分层开挖（详见分析开挖断面图），若一次性开挖到位，基坑下部为淤泥，无法承受上部的下卸力，容易造成塌方，故必须采用分层开挖。

1、第一段土方的开挖方法

第一层土的土质比较好，因此采用挖掘边挖边装车运至甲方指定倒场的方法进行。

2、淤泥层的施工方法

由于淤泥层处于3.5米以下，因此，运输车无法至基坑内运土，只有利用履带式挖土机的优越性，通过三次挖淤双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页第4页双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

泥往上翻至基坑外，由于淤泥直接无法装卸，需经晾晒后装车外运，所以基坑内的淤泥给工程施工及进度带来相当大的困难，也相应的增加了挖掘机挖淤泥4倍的工作量。

五、施工技术

1、在施工过程中，由项目经理总体指挥，施工工长控制，不准野蛮施工。

2、本工程砂石层上均为淤泥，针对这一情况，上报建设及监理、设计同意将淤泥一次性清至砂石层，在机械施工过程中留置20cm厚的淤泥层，利用人工同时配合挖掘机将淤泥层清至挖掘机能操作处往上翻处，以免破坏下部持力层。

3、基坑边角部位，机械开挖不到之处，用人工配合清坡，将松土清至机械作业半径范围内，再用机械掏取运走。人工清土所占比例一般为1.5%~4%，修坡平整度控制在2厘米范围内。

4、根据本工程基础地下部份的特点，基坑根据土质情况配合及护壁施工工作来调整每层的挖土高度。

5、基坑四周范围的地表1.5米范围内用50mm的豆石砼封闭，设置砖砌排水沟，防止地表水对坑壁破坏。

6、由于土方开挖为丰水期，因此配备1.5kw的潜水泵，对基坑内受雨影响时利用人工挖盲沟集中排水使用，以保证基坑在施工中不受雨水浸泡。

7、专业测量人员对基坑进行定期监测，随时将观测结果双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页第5页双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

交付工程技术负责人，确保基坑开挖控制线和边坡的修整。

8、严格执行施工管理程序，由技术负责人及施工工长现场处理在开挖中出现的各种技术问题。

9、抽水人员随时观察基坑降水，以确保基坑的土方开挖和安全。

六、安全措施

1、将基础四周1.5米外设置钢管防护栏，挂设密布安全网。（作法详图）

2、基坑完成后在基坑处设安全通道，设好防护栏杆及密布网，保证工作人员上、下基坑安全（作法详图）

3、夜间施工，由专业电工在施工场内设置方便施工的照明灯，多少根据实际情况定。

七、土方回填

1、回填的土质

本工程根据设计要求采用砂石回填。

2、回填方法

由于本工程为地下室，回填区域处于狭窄地带，因此考虑采用塔机运输回填料，人工配合摊平夯实。

3、回填砂夹石的推放

将购进的砂夹石堆放于塔吊能够操作到的范围内，以便塔机垂直运输。

4、夯实要求

本工程采用分层铺填，采用蛙式打夯机和人工夯实。双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页第6页双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

每层厚度为200mm，每层压3遍，人工夯实际厚度为200mm，每层压4遍，以保证填土质量。打夯痕迹应相互搭接，防止漏打。分层打夯时，每层接缝应作成斜坡形，打夯痕迹重叠0.50~1.00m，上下层错开不小于1cm。同时，填方预留沉降量，沉降量控制在填方高度的3%。

成都市欣华建建筑工程有限公司

2009年2月18日

双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页第7页

篇2：安置小区管理方案

一、招投标方式

1、登报向社会公开招标。

2、政府确定房屋回购价，投土地使用权出让金价格。

二、开发商投标资格，需同时满足以下三个条件：

1、具有建设行政主管部门核定的三级及以上开发经营资质的、具有良好资信情况的房地产开发经营企业。

2、具有三年及以上的房地产开发经历，累计竣工面积5万平方米以上，并独立承当过30亩以上的住宅小区开发建设，企业信誉良好。

3、需缴纳每亩规划用地10万元的小区开发权投标保证金。

三、评标决标方法

采用商务标和技术标两项分数相加，取分数最高的两家进行询标，最后确定开发商的百分制方法进行。分数分配如下：

1、商务标

投标企业按照招标文件需求报投小区土地使用权出让金价格的标函〔70分〕

2、技术标

①工程总体实施方案，包括资金筹措、开发竣工时间、施工组织设计、分阶段进度方案及质量控制目标以及工程可行性分析报告〔10分〕

②工程开发进度目标及保证措施〔5分〕

③工程开发质量目标及保证措施〔5分〕

④企业信誉〔10分〕

其中：资质等级

3分

开发经营业绩

4分

奖励

3分

四、回购价及土地使用权出让金底价确实定

1、回购价

以货币补偿基准价为依据，综合考虑其它因素后，由政府确定的向开发商回收的每平方米建筑面积购置价格。

2、土地使用权出让金底价=〔回购价—房屋建设本钱〕÷容积率

房屋建设本钱主要是指前期工程费、建安工程费、小区配套费以及管理费用、财务费用和税金。

①土地使用权出让金：指开发商为购置小区开发建设必需的土地使用权而支付的费用。

②前期工程费：包括图纸设计费、勘察费、图纸审核费、绿化设计费、规划设计费、白蚁防治费、防雷审核费、招标代理费、测绘放样费、建筑监理费、质监费。

③建安工程费：包括房屋主体局部〔含根底〕的土建工程费、水电安装工程费等。

④小区配套费〔含小区非营业性配套公建费〕：包括道路、绿化、生活用水、生活用电、排水〔污〕、路灯、物业管理用房、消防器材、通信、有线电视、建筑小品、小区智能化、小区围墙与大门等。

⑤管理费用：指开发业主为组织拆迁安置用房小区建设和房屋销售所发生的费用。

⑥财务费用：指开发商筹措小区开发建设资金所发生的利息。

⑦税金：指营业税、城市维护建设税、教育附加税等。

五、招标的组织机构

拆迁安置用房小区开发商招标小组由旧城改造、建设、计委、国土、人行、监察、公证处等部门组成，下设办公室，办公室设在旧城改造指挥部。招标工作在招投标中心进行，招标小组聘请有关专家组成评标决标审议组。

城北安置区工程为垂直式房屋，容积率0.7，房屋单位建筑面积土地本钱：214.00元/平方米。

二、房屋建造本钱：580元/平方米

三、小区配套设施：173元/平方米

1、水、电、广电、电信配套〔土建、高压、低压、电缆、水管、消防、路灯、一户一表、一户一接口〕：65元/平方米

2、小区市政配套〔砼路面、下水管道、人行道〕：55元/平方米

3、小区园林绿化：30元/平方米

4、小区围墙、大门、化粪池：8.0元/平方米

5、区内回填土方：15.0元/平方米

四、开发建设过程中的其他费用：19.5元/平方米

1、白蚁费：2.0元/平方米

2、质监费:1.5元/平方米

3、监理费:7.0元/平方米

4、市政配套及园林绿化设计:2.5元/平方米

5、测绘放样费:1.5元/平方米

五、财务及管理费用：45元/平方米

1、财务费用：30.0元/平方米

2、管理费用:15.0平方米

六、利润：65.0元/平方米

七、以上合计:1096.5元/平方米

八、税金(6%):65.8元/平方米

九、不可预见费(2%):23.2元/平方米

十、单位建筑面积价格:1185.5元/平方米

篇3：安置小区管理方案

关键词：安置小区,失地农民,人性化,景观设计

引言:

随着城市化进程的发展, 城市的规模和空间迅速扩张, 随之出现大量的失地农民。安置小区的建设是解决这些失地农民安置的普遍手段。安置小区直接由政府出资, 是非营利的非市场行为。而安置小区的发展及质量远远低于普通商品房小区[1], 因此安置小区外部景观“脏、乱、差”的现象较普遍。同时由于客观条件的限制, 被动迁的失地农民往往面临着生活模式的不适应, 寻找不到“家园”的感觉, 导致进一步社区归属感、身份认同感的缺乏, 难以融入都市[2]。刚刚脱离乡土文化 (1) 的失地农民, 一方面通过邻里间的交流依赖着原有的生活经验, 社会记忆停留在原来的村庄生活中;另一方面对于之后邻里的交往, 随着村庄文化关联断裂, 集体行动受到一定阻碍[3]。在失地农民中, 从人口比例和小区户外活动时间考虑, 其中又以老人为主要使用者[4]。针对这样一个特殊的使用人群, 安置小区的景观设计在前期缺乏重视, 忽视对使用者需求的分析, 缺少人性化设计的考虑, 且在建造交付使用之后, 也未及时向居民收集反馈, 导致安置小区普遍存在以下问题:设计粗放, 功能不完善;景观实用性低, 养护管理不到位;场地文化缺失, 归属感薄弱;绿化层次简单, 识别性不足等。安置小区作为居民日常生活展开的主要场所, 它的户外环境设计, 影响着居民的生活质量, 对失地农民的市民化起着至关重要的作用, 同时也关系着社会稳定问题。人性化的小区景观设计, 引导失地农民更好、更快地适应城市生活, 为居住者提供一个舒适、满意的住区环境。

1.人性化的安置小区景观设计对策

失地农民作为安置小区的居住者, 离开了原来的田园生活, 在物质和精神层面都会受到一定影响。在农村时的习惯不能立即扭转, 仍然在与其他邻居的交往中分享之前的生活经验。基于“以人为本”的设计理念, 结合居民心理需求及生活习惯, 提出切实可行的安置小区景观设计要点与对策, 改善小区整体户外环境品质。

1.1形成过渡空间, 提高使用频率

鉴于失地农民之前的生活模式, 彼此之间的互动与交往要多于城市居民, 活动通常成群结队, 宅旁空间成为小区场地中使用频率最高的区域。设计时利用宅旁场地, 与建筑入口形成过渡空间, 这样的半私密场地可以激发居民到户外活动的意愿。环境心理学研究表明, 人处在半私密空间易形成空间领域感, 而其作为邻里交往的基础影响群体内聚力活动的形成, 有助于居民形成社区归属感。小区中老人活动大多表现为同龄聚集和老幼同行两种形式。在过渡空间中设置多种可能性的活动场地及设施, 打造灵活的空间, 形成主次分明、动静有别的复合型场地, 使得不同群体可在同一空间进行各自群体活动, 同时又可相互依赖和参与, 营造富有层次功能的小区过渡空间网络, 提高居民户外活动频率及场地使用率。

1.2增加有效场地, 维护日常秩序性

客观的建筑户型一定程度上阻碍了邻里更多的交流及活动。公共区域创造集中大空间, 保证居民举办各种传统活动及仪式顺利进行。场地的平整度、铺装的选择影响安置小区居民的使用, 也关系着居民的安全[5]。在活动较多的场地, 避免设置光滑、易损坏铺装, 防止雨天发生意外。小区中设置非机动车棚, 有效组织小区停车问题, 解决居民日常停车烦恼。

1.3发展场地文化, 增强居民归属感

文脉是失地农民在过去农村生活进程中所表现的文化特色, 它作为安置小区居民的精神元素, 延续着他们的生活轨迹, 维持着他们的心灵空间[6]。吸收原有文脉的精髓, 使居民在重温传统文化的同时, 适应城市新的文化。选择乡土地被铺植, 减少草坪面积, 实现“节约型绿地”。也可引入“可耕绿地”的概念[7], 观赏性蔬菜的种植使得居民与自然产生互动, 农耕式绿化可结合场地布置, 形成一系列种植、采摘、清洗的工作, 避免影响小区整体形象, 营造小区文化景观。人与坏境的相互参与、和谐相处为居民提供亲切温馨的生活空间, 再现过去的生活场景, 增强居民对小区的归属感。

2.湖滨新寓安置小区人性化景观设计实践

溧水区湖滨新寓安置小区位于柘塘中心区, 南临柘宁东路, 其他三侧都为规划道路, 总占地面积为72232m2, 容积率为1.8, 建筑密度25%。

小区内沿主干道形成中心景观轴线, 将主入口广场、中心景观节点, 串联次入口广场, 形成集中开敞空间。沿中心景观轴, 向两侧发散出三条小型景观轴线, 并将次要景观节点与主要景观轴联系, 循序渐进, 提高小区活动频率。整个小区采用地下停车和地上停车的方式, 解决地上停车难的问题, 在靠近建筑入口的绿地开辟非机动车停车棚, 有序停车 (如图1) 。

2.1节点设计

安置小区中, 居民长逗留的都是具有使用功能的节点空间。考虑居民的生活习惯和文化习俗等, 在小区中设置停留观景、休闲游憩的景观主节点, 设计复合型空间[8]。基于湖滨新寓的建筑规划, 将入口中轴线区域作为公共活动空间 (如图2) , 向建筑两边发散, 形成宅间过渡景观, 以此构建小区过渡空间网络。公共区域提供居民足够大的空间, 居民可在此区域进行相关活动如红白喜事、传统节日举办活动和娱乐活动等。

湖滨新寓安置小区宅间设置老人活动区、儿童活动区及邻里活动区。场地设置在宅间, 易于到达。功能空间预留部分空地及座椅, 以便容纳各种活动, 形成一定的弹性空间。儿童在活动时需要成人的监管, 在场所中配置多把座椅 (如图3) , 方便成人陪同与休息。老人活动区及邻里活动区结合绿化种植, 营造舒适、实用的多功能半私密场所。利用路障、蛇形道路对非机动车限速, 使非机动车和各类活动场地和谐共存。老人可在提供的场地中休憩、聊天、下棋 (如图4) , 通过参与集体活动, 结交更多的邻里, 有更多交谈、娱乐的朋友[9]。邻里交流区设置小块可耕绿地, 以观赏作物为主, 体验过去生活状态的同时, 帮助失地农民更快适应城市生活。多样的交往空间容纳不同年龄段的居民使用, 良好的物质环境使居民又回到了以往亲切友好的交往氛围, 居住满意度上升, 有助于形成他们的社区归属感和身份认同感。

2.2设施小品设计

小区主入口沿中心景观轴布置碎石景墙, 一方面映射过去村庄回忆, 成为小区乡土特色, 另一方面, 降低居民进行仪式活动产生的噪音影响。安置小区中座椅是重要的交往工具, 其位置要有“依靠”, 如边缘空间、凹处, 给人以安全感[10]。针对失地农民喜好在路边、宅间聊天的习惯, 座椅结合周围的小环境摆放于道路边及节点。座椅可定点旋转移动, 便于不同数量的群体交往使用。节点空间采用广场砖、斩假石、麻石等, 增加场地空间感, 粗糙的表面也为居民雨天的出行提供安全保障。在节点空间有高差的地方, 设置暖色铺装, 起到警示作用。湖滨新寓安置小区根据节点布局和住宅入口, 将垃圾箱布置在活动节点及住宅入口周边, 居民能够及时找到垃圾箱, 保持小区洁净。垃圾箱的外形颜色与小区建筑色调相符, 外形干净简洁。

2.3绿化配置

湖滨新寓安置小区植物以中层灌木结合低矮小乔木为主, 点缀部分观景树。大部分草坪可利用地被来代替, 节约成本、修剪率低。宅间转角通过营造以石榴、梅花、垂丝海棠、腊梅为特色树种, 配以中层灌木或地被, 组合形成变化的植物群落景观, 便于安置小区居民辨别。中心广场边配置几棵大树, 作为记忆场所, 发挥其功能作用。根据湖滨新寓安置小区的规划结构形式, 实现重点区域的集中布置和次要区域的分散设置, 形成以宅间绿地为基础, 道路绿化为网络, 节点绿地为中心的系统绿化[11]。小区中绿化种植选择本土树种, 节约投资。合理的绿化配置使居民在使用过程中有良好的挡风、遮阳的效果, 提高场地的使用率。

3.总结

人性化是安置小区规划设计中最基础的要求, 考虑失地农民的生理、心理和社会多层次的需求, 对景观要素和空间进行合理的设计。整个安置小区通过构建过渡、复合型空间、有效场地、记忆氛围等场所, 结合绿化设计, 塑造人性化的安置小区景观。尊重失地农民的传统文化、生活习惯, 提出小区人性化景观设计策略, 提高场地使用频率, 增加有效场地, 减少不必要的支出, 节约成本。人性化的安置小区, 关注居民的使用需求与感受, 为居民所想, 为居民所用, 提供他们一个实用、温馨的小区环境。塑造和谐的生活氛围, 提升失地农民的认同感与归属感, 使失地农民更快融入城市文化与生活。

参考文献

[1].张驰.城镇化背景下城郊失地农民安置小区设计研究[D].南京理工大学, 2013.

[2].王亮.城中村社会空间对失地转制居民身份认同的影响[J].甘肃社会科学, 2010, 01:147-149.

[3].宋辉, 钟涨宝.农村文化与乡村秩序--走出集体行动困境[J].农业考古, 2008, 03:132-134.

[4].顾瑽.保障性住房小区景观设计探讨[D].浙江大学, 2012.

[5].徐青.城乡一体化背景下安置小区规划建筑设计[D].浙江工业大学, 2009.

[6].李军, 李海凤.失地农民社区公共空间形态的更新[A].中国城市规划学会.生态文明视角下的城乡规划--2008中国城市规划年会论文集[C].中国城市规划学会:, 2008:11.

[7].林翠萃.拆迁安置小区邻里景观空间的互动性研究[D].西南交通大学, 2014.

[8].黄卉妍.安置小区的绿色生态景观设计[J].绿色科技, 2012, 04:124-125, 128.

[9].李菲.居住区园林人性化设计浅析--以北京朗琴园居住区为例[J].北京林业大学学报 (社会科学版) , 2013, 01:51-56.

[10].郑小娟.南京市居住小区园林景观评价与优化研究[D].南京林业大学, 2008.

篇4：安置小区管理方案

关键词：渗漏;裂缝;原因分析;处理;预控

外墙渗漏是建筑工程质量通病常见问题，由于施工工艺、工程材料等方面的不规范因素导致外墙渗漏现象频发，是工程质量的一个比较严重“顽疾”，很难根治，结合无锡地方特点及气候状况，在夏天台风暴雨天气时，渗漏情况尤为突出。而渗漏必然会引起建筑外墙、内墙、地面等的破坏，严重影响住户的生活，在6、7月份的无锡又处于梅雨季节，渗漏问题的影响时间更长，由此引发一系列的房屋质量纠纷。因此，妥善解决外墙渗漏问题是摆在我们工程建设人员面前的一个非常重要的任务。

某安置小区地处江南无锡地区，属于太湖冲湖积平原腹地，地基属于中软土。江南地区气候温暖湿润，雨量充沛，特别在梅雨季节对外墙渗漏的要求更高。11层小高层房屋基础基本采用天然基础形式，18层高层房屋基础采用预制管桩基础形式。

一、外墙渗漏的情况和特点

在台风来临的雨季时，根据现场雨后踏勘情况，外墙渗漏点集中在东西山墙剪力墙与混凝土小型砌块交接处、门窗与外墙交接部位、面砖腰线等部位。其中东西山墙渗漏呈现出竖直、圆圈状，较少出现倒八字渗漏情形。

二、房屋建筑外墙渗漏的原因

1、温度影响因素

在相同的温度条件下其线膨胀系数比砖墙要大1倍，同理，在太阳的照射下，混凝土屋盖吸收的热量要远大于砖墙。因为温差的存在，屋盖的膨胀变形相对于墙体就显得更大，两者在接触部位从而产生了剪应力。温差越大导致变形差异越大，进而剪力也越大。如果其超过砌体的抗拉强度时，砌体与框架梁柱、剪力墙交接处就会被拉裂，进而产生渗漏。特别在顶层18层、17层由于温差较大引起墙体拉裂、渗漏情况较多就是一个很好的例证。

2、设计方面的因素

现在建筑设计的窗户尺寸越来越大，这主要是为了追求采光通风。由于窗台受力跟反梁近似，当窗间墙荷载过大、砌体强度相对偏低时，在负弯矩作用下，大宽度窗台墙极易开裂。东西山墙设计采取部分短肢剪力墙、部分混凝土小型砌块砌筑的做法，很难根本上解决东西山墙外墙渗漏的顽疾;参照部分设计院采取东西山墙全剪的做法，较好的解决了东西山墙外墙渗漏的顽疾。

3、施工工艺及材质方面的因素

施工时灰缝砂浆不够饱满，特别是竖缝容易产生瞎缝、通缝，极易形成渗水通道。施工时砂浆材料过多加入砂浆王等塑化剂，造成砂浆强度偏低，粘结力变差，灰缝抗渗性能大幅下降。部分填充墙砌筑完成后，沉降天数过短就开始塞顶头缝。外墙脚手架、穿墙螺杆等洞眼未有效封堵。

三、外墙渗漏处理措施

1、未交付房屋，在东西山墙内侧原渗水处将原来墙体粉刷层敲开，用堵漏王等抗渗砂浆材料将原来的渗水部位塞密实;重新粉刷砂浆时，满铺钢丝网并嵌牢。外墙相应部位采用万可涂等防渗胶水刮涂到位。

2、外墙东西山墙面砖部位渗漏点较多，且安置户已大多数装修入户，考虑装修后室内处理成本较大，在外墙采用真石漆涂料重新施工，较好的解决了渗漏问题。

3、外墙阳台窗渗漏部位，窗口上部重新将滴水线、老鹰嘴施工到位;窗台下部重新施工泛水，适当增加泛水坡度。

四、外墙防渗预控措施

1、外墙东西山墙在设计时，高层房屋考虑东西山墙全剪力墙设计，使东西山墙施工材料具有整体性，且剪力墙抗剪抗拉性能较好，能从设计源头上减少裂缝的产生。

2、外墙窗户四周采取混凝土加强框的做法，避免墙体沉降等原因引起的窗台下部墙体渗漏;窗台上口滴水线、老鹰嘴做法施工到位，窗台下口泛水坡度不得过小;发泡剂施工前，必须将窗框与洞口缝隙内的污染、浮灰等清理干净，并保持干燥，保证发泡剂与之有效粘结，发泡剂应连续施打，一次成型，充填饱满，临时固定用的木楔撤掉后，应及时补打发泡剂，溢出窗框外的发泡剂，应在结膜硬化前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损，降低防水效果。窗户外侧密封胶打胶要平直顺滑，阴角呈圆弧型，施工到位。

3、合理使用混凝土空心砌块、加气块等新型砌体材料，特别控制加气块等砌体材料出斧时间时间，满足28天以上龄期再上墙施工，减少后期砌体沉降。

4、施工时砌体施工时，确保砌体砌筑质量，截斷渗水路径。严禁干砖上墙，砌筑时水平灰缝、竖向灰缝要饱满，特别是混凝土小型空心砌块的水平灰缝饱满度不得低于90%，竖向灰缝饱满度不得低于80%。

5、每层墙体施工时，要控制开始墙体塞缝及墙体砌完后开始粉刷时间。为了更有效地减少裂缝和渗漏，使砌筑砂浆的收缩进一步稳定，填充墙砌至接近梁、板底，应留一定空隙，待填充墙砌筑完并应至少间隔15天后，再将其补砌完或用微膨胀细石混凝土分两次塞实。

6、墙体充分沉实稳定后再抹灰，能确保抹灰质量，否则砌筑砂浆收缩未稳定，极易产生裂缝和空鼓，引起外墙渗漏。因此，应尽量延迟开始抹灰的时间，最好60天以后抹灰，不能小于30天。

7、墙体砌筑和抹灰粉刷时，自拌砂浆不得使用砂浆王等塑化剂，不得使用含泥量较大的山砂和混合粉，应使用中粗砂;如果使用含泥量较大的砂子，不但会增加砌筑砂浆的水泥用量，还可能使砂浆的收缩值增大，耐久性降低，影响砌体质量，产生收缩裂缝。

8、由于建筑材料的线膨胀系数存在差异，在温度变化下，不同的材料基体交接处极易产生裂缝。因此，应采用防止开裂的加强措施，采用镀锌钢丝网，钢丝网与各基体的搭接宽度不应小于300mm。

9、外墙脚手孔及预留洞眼处渗漏也常见的质量通病之一。因此，填塞时应认真细致，其填塞步骤为：清除浮灰与污物，浇水湿润，洞口内底面和两侧面先刮一层防水砂浆，接着塞入面干内湿的砖头，再将砖头周边缝隙塞紧嵌实，最后，在洞口外侧先加刷一块厚度不宜大于6mm，每边比洞口大30mm的1：3防水砂浆增强层。

参考文献：

〔1〕DGJ32/J16-2005 住宅工程质量通病控制标准.江苏：中国建筑工业出版社，2006

〔2〕江金波，赵志绪.建筑施工.上海：同济大学出版社，1992

篇5：安置小区自主管理汇报

尊敬的各位领导：

大家下午好！很荣幸今天能有这个机会在这里和大家一起交流学习。现就我社区小区自主管理的情况汇报如下：

一、按照党委、政府的小区建设管理专题会会议精神，我社区高度重视辖区内所涉小区院落的建设与管理，专门成立了小区管理领导小组。定方案，搞协调、抓落实。积极营造和谐小区的氛围。加强小区各项管理的宣传，营造人人参与的气氛，让小区管理的相关知识深入广大居民心中。

二、积极协调各小区成立小区业主委员会、文明劝导队、妇联分会、老年分会等群团组织并在所涉的安置小区建立党支部，充分发挥小区党员的带头作用。

对已成立业委会的安置小区，制定小区安全巡防制度，完善小区各项管理制度，制定“业主公约”。其中，规定小区门卫24小时轮流值勤，小区大门确定时间段按时开关，外来人员及车辆的进出严格实行登记。规定业委会每月定期召开一次会议，分析讨论当月小区所存在的问题，力争在次月解决所存在的问题。规定业委会每季度定期公示小区各项账目，充分让小区居民了解业委会的运转情况。力争做到无物业小区管理的专业化，规范化。

三、在小区党支部的领导下，组织业委会、文明劝导队、妇联分会、老年分会等群团组织开展义务劳动，对小区的卫

生死角、牛皮癣、车辆乱停乱放进行集中清理，塑造小区居民人人参与的氛围；并同时由业委会组织小区学生参与“我眼中的不文明行为”绘画活动，将学生们的画展示在小区活动场地，让小区居民换种角度认识到自己的不文明行为，树立小区居民自觉遵守小区公约的意识。

在业委会的帮助下，小区居民组建了广场舞蹈队、腰鼓队等参与性广的文娱活动组织。丰富了小区居民的业余生活，也让广大居民增强了彼此间的友谊，融洽了居民间的相互关系，促进了小区居民邻里团结、和睦相处。

在党委、政府的正确领导与关心下，广大小区居民的支持下，社区两委的努力下，我社区在小区管理上取得了初步成效，但还是存在着一些不足。在今后的工作中，我们要继续加强宣传；加强对小区管理的领导；组织开展更多的、参与性更广泛的活动。进一步促进小区居民的邻里关系，构建和谐小区。

篇6：拆迁安置小区物业管理模式探析

1前言

随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题。然而，拆迁安置又包含了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，拆迁安置过程中的兼顾公平，拆迁安置所需资金的来源，拆迁安置后续问题的解决等等，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在拆迁安置小区的物业管理上，存在着与一般商品化小区物业管理很大的区别，因而对于物业公司，这也是一个巨大的考验。

2苏州拆迁安置小区物业管理滞后的原因

拆迁安置小区，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅区。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住宅区。根据我国法律的规定，安置小区中安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置小区的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着苏州城市化进程的不断加快，所涉及的拆迁安置问题也越来越多，政府有义务为被拆迁群众提供安全、温馨、舒适的住所。近几年政府通过一系列政策，拆迁安置小区的整体建造水平有了明显的提升，硬件基本上已经满足了被拆迁群众的要求，然而由于种种原因，作为软件的拆迁安置小区物业管理始终不尽如人意，其原因主要有以下两个：

2.1苏州拆迁安置小区的住户过于复杂

拆迁安置小区，由于住户多是被拆迁者，市政府作为拆迁他们原有住房后给予补偿而建造的住宅区，所以一般情况下都不需要被拆迁者支付任何费用即可入住。这就决定了拆迁安置小区和普通商品房小区具有本质的区别，苏州地处长三角经济发达区域，越来越成为一个拥有着大量流入人口的城市。流入人口多决定了有大量的外来人口需要住宅，获得住宅的方式一般来说只有购买或租赁这两种形式，而目前苏州的高房价，使很多中低收入外来家庭不可能具有买高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆迁安置小区由于其业主大多是苏州本地居民，获得该安置房并没有支付任何费用。并且政府拆迁的房屋对象一般以两大类为主，一是城区的老平房，二是农村的自建房。城区老平房的住户很多原本就已经不再常住在那里而是有了其他住所，农村自建房由于面积本身很大故而如果拆迁一般都会获得两三套甚至更多的拆迁安置房。这就导致了拆迁安置小区成为出租房云集的区域。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题。另外，承租拆迁安置小区的住户一般文化层次和受教育水平都相对比较低下，他们没有多少环境保护以及可持续发展的理念和意识。所以，这三个原因导致了很多拆迁安置小区环境脏乱差，居民抱怨多，物业费征收难，物业公司更换频繁等等一系列问题。

2.2苏州拆迁安置小区物业管理模式落后

苏州由于城市化进程起步不算太早，相比北上广深这样的一类城市处理各类城市化问题的能力略显不足。这在拆迁安置小区的物业管理中就能充分体现。居民小区物业管理，一般采用的都是物业公司制度，居民上缴一定的物业管理费，由专业的物业公司进行统一管理。在高端商品房小区，由于相对较为高昂的物业管理费，物业公司的管理较为规范和严格。而拆迁安置小区，由于本身业主是被拆迁居民，政府有义务为其提供安全、温馨、舒适的住宅，但是毕竟不可能有高端商品房小区那样的小区条件。这就决定了物业管理费不可能很高，低廉的物业管理费必然导致管理水平的相对缩水，而缩水后的物业管理服务又会招致住户的不满进而导致物业管理费征收的困难，本就低廉的物业管理费再征收困难，进一步导致管理水平的下降，这样就形成了恶性循环，导致苏州现在很多拆迁安置小区的物业管理不容乐观。

3苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向

拆迁安置小区是每一个城市在城市化进程中都会遇到的问题，借鉴北上广深等城市化发展较早的城市，我们可以找到苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向。

3.1政府进一步加强政策引导和健全各类机制拆迁安置小区的建造主体是政府，其所代表的是政府的民心工程，意义不同于一般商品房。政府责无旁贷的要承担起改善拆迁安置小区的各类环境和管理水平责任。当然，并不是说要求政府以强制性的手段来进行管理，而是进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰苏州拆迁安置小区物业管理差的症结，进而全面改善苏州拆迁小区物业管理水平。具体来说，首先进一步明确对拆迁安置小区物业管理水平的要求，并设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任拆迁安置小区物业管理的公司既约束又激励的机制。其次，针对拆迁安置小区物业管理收费较低的问题，应该由政府出面给予一定的税收或者其他方面的优惠，当然这种优惠同样需要和物业管理水平挂钩，这样才能有效的提高拆迁安置小区物业管理水平。

3.2拆迁安置小区物业公司集团化、统一化、专业化

拆迁安置小区的物业管理，和一般商品房小区不同，有其自身的特点和难点。所以应该引导成立专门的拆迁安置小区物业公司，这些物业公司就是只负责拆迁安置小区的物业管理，并且逐步集团化。如此术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同时逐步统一化各个拆迁安置小区物业管理的相关标准，这样可以大大提高拆迁安置小区物业公司的管理效率和效果。

3.3具体管理方式法制化、规范化物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，这不仅仅体现在拆迁安置小区，哪怕在高端商品房小区也一样存在这个问题。拆迁安置小区由于自身的一系列特点，相比一般商品房小区存在着住户复杂，素质层次不齐等因素，在物业公司的具体管理中将进一步增加管理难度。对此应该对具体管理方法法制化、规范化，这里所说的法制化并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。为什么物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。

3.4同步社会各类配套制度改革的深化

小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰拆迁安置小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多，这是和拆迁安置小区住户的消费习惯和小商贩对拆迁安置小区市场的期望决定的。我曾经在走访中发现很多拆迁安置小区外小商贩众多直接导致了交通的不通畅招致了很多居民的抱怨，但是物业公司对此类人员并无任何管理权。对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度，另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。

4苏州拆迁安置小区物业管理创新模式的几个关键点 4.1物业公司提供管理服务流程重点的改变

物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，然而笔者认为目前针对苏州拆迁安置小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理规划和计划走访苏州多个拆迁安置小区，主要包括苏州市姑苏区南环新村、苏州市吴中区塘南新村、苏州市吴中区国泰新村等，发现这些拆迁安置小区的物业管理基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。（2）充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，可是目前在我们的走访调查中发现非但拆迁安置小区物业管理几乎没有后期调查这一环节，就是一般商品房小区的物业管理也大多没有这一环节。物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。

4.2物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力

物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦，这在拆迁安置小区尤为普遍。上文已经充分阐述，由于苏州拆迁安置小区住户的复杂性以及普遍存在的租赁户，导致苏州拆迁安置小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。之前已经做了阐述表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系，可是还有一个问题，那就是如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩罚措施，必然可以大大提高条约的执行效果，可是目前苏州并没有相应的法规或者条文明确物业公司有类似权限，所有笔者认为要真正提高住宅小区尤其是各类问题比较多的拆迁安置小区物业管理水平，赋予物业公司一定的处理处罚权是必须的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。

4.3物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟（1）物业公司之间进行适当合并目前苏州的物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必须进行适当合并以收获以下好处：（1）解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有发展潜力，有领导才能的高素质人才，都需要大量的资金。资金不足制约着物业公司的发展，合并可以很大程度的解决资金问题。（2）全面提高自身的业务承接能力。目前苏州的很多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，成本压缩，管理水平严重不足。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能迅速扩大，而且前文已经阐述了针对拆迁安置小区，可以合并组建专门为拆迁安置小区提供物业管理服务的公司，客户群体特点一致，更便于其制定统一的管理规划和计划，在统一化的规划计划下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。（3）取长补短，优势互补，增强提供全方位服务的专业实力。（2）物业公司与其他行业进行联盟。目前社会越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当根据社会的变化及时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比如可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务；比如也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务；比如还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，增加物业管理的附加项目，从而大大提高业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。综上所述，随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题，经济社会对拆迁安置小区物业管理服务的要求将会越来越高，苏州这方面本身起步较晚，物业管理领域的综合实力本就相对一线城市有着不小的差距，必须大力推进物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市发展的需求。希望在不久的将来，苏州的拆迁安置小区物业管理能够做到尽然有序，有条不紊，为我们的住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为苏州城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。

篇7：成都对安置小区的管理办法

为规范和加强我区安置小区(新居工程) 、农村新型社区的物业管理，创建整洁、文明、安全、舒适的生活环境，根据《成都市中心城区“新居工程”实施物业管理的工作意见》，参照《物业管理条例》以下(简称《条例》)，结合我区实际，制定了成都安置小区的管理办法。

篇8：安置小区管理方案

关键词：拆迁安置小区社区管理桂苑社区社工

拆迁安置小区是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅小区，安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。近年来，为了推进城市化的快速发展，嘉兴市实施了一系列卓有成效的措施，从2007年开始的“1812”老区改造工程，到“两分两换”和 “两新”工程，嘉兴市拆迁安置小区的数量和规模呈快速增加的态势，至2011年底，已累计开工农村新社区382个，其中示范性城乡一体新社区142个①。而从2013年2月开始，为了贯彻落实省委、省政府深入开展旧住宅区改造、旧厂区改造、城中村改造和拆除违法建筑行动的精神，嘉兴市对“三改一拆”进行了全面部署，一年来，各地共投入资金16.4亿元，对276个旧住宅区、222个城中村进行了综合改造整治。据统计，全市共有1.25万户城中村住户、6.13万人通过征迁安置搬入设施齐全、功能完善的小区。②这些措施都极大地推动了嘉兴市城乡一体化的进程与文明城市的建设。然而，随着新社区的建立，也带来了一系列治理难题，如新社区建立之初的环境脏乱差、不文明现象、社区意识淡薄等问题，到后续的物业纠纷、社区服务水平不足、资金缺乏等问题，都需要寻求一套行之有效的社区管理模式来解决。

1 桂苑社区管理模式概述

嘉兴市南湖区南湖街道桂苑社区，始建于2000年8月，合并前共有居住户1531户，其中拆迁户占90%（农迁户占40.7%），2010年3月，原东塔路社区归并为桂苑社区，居住结构由原来的拆迁安置小区为主转变为高档商品房、老旧小区、拆迁安置小区并存的局面。

桂苑社区在建立初始，与其他拆迁小区一样存在着许多问题，如不讲卫生、乱停放车辆、占用楼道、声音嘈杂、不服管理等，同时由于是老城区，也存在着社区公共设施缺乏、绿化不到位、下水道堵塞、房屋失修等一系列问题。针对这些问题，桂苑社区居委会以“人本”与“和谐”为工作理念，时刻以“为民服务”为宗旨，设立了“亚萍一家人工作室”，听取民意与民声；设置“老娘舅”专门解决居民纠纷；通过宣传橱窗、简报、社区博客、手机短信、微博等各种方式进行社区文化的宣传与推广；从居民的需求出发，针对不同人群的特点开展各类文化活动，如老年电视大学、青少年暑期教育、“中草药兴趣小组”等；同时还扩建了社区文化广场、电子阅览室、健身房、社区学校等一些列活动场地，极大地满足了居民的文化与发展需要，促进了居民的交流与融合。另外，为了进一步提升居民的参与意识，体现居民的利益，桂苑社区采用了“居民参与型的”管理模式，社区党组织换届选举实行“公推直选”，居委会换届选举实行“自荐直选”，通过召开业主代表大会、居民座谈会等形式解决了小区停车难等社区问题，充分彰显了居民的权利。经过十多年的努力，桂苑社区逐渐走出了拆迁小区的困境，并取得了丰厚的成就，先后获得了全国“城市体育先进社区”、省级“文明社区”、省级“示范居委会”等一系列荣誉。因此，桂苑社区的这些社区管理方法对于建立之初的拆迁安置小区具有较好的借鉴意义。然而，随着社区的深入发展，桂苑社区的管理模式又涌现出了一些新的问题。

2 桂苑社区管理模式存在的问题及分析

2.1 行政化倾向。虽然桂苑社区在社区事务管理中尽可能地体现民意，贴近居民的需求，但由于我国体制上的问题，政府的职能没有完全转变或者相关政府官员的认识不清等原因，在社区事务中还是表现出了较严重的行政化倾向，社区工作人员将大部分时间运用于处理行政事务上，极大地影响了社区自我事务的管理。据了解，桂苑社区居委会至少有一半的时间需要用于各种政府的行政事务、会议和上级检查等，而且在开展社区活动时，由于政府的过多干预，如对活动形式及流程的严格限制，使得活动过于单调、呆板，抑制了居民的积极性与参与性。

2.2 物业问题凸显。合并前的桂苑社区属经济适用房小区，物业管理费定价很低，每月物业管理费12元，原由开发商下属物业公司管理小区，在2004年因亏损严重而退出管理。此后，业主代表大会选择了由街道下属的烟雨物业公司接管，但实际由居委会直接参与物业管理。多年来，由于社区工作者的无私奉献和上级政府的支持与投入，桂苑社区的环境面貌有了很大的改进，但由于社区的房屋老旧、质量较差、资金及维修人员缺乏、技术水平有限等因素，物业投诉与纠纷不断；而另一方面，仍存在着部分恶意拖欠物业费的人群，影响了物业管理的正常运转。同时，由于居委会投入了大量时间、人力在处理物业投诉、纠纷、维修等工作上，分散了时间与精力，加重了社区工作人员的负担，影响了其他社区活动的开展。

2.3 社区工作人员流动性较大。主要是年轻人的流动性较大。随着国家对社区管理的重视，吸引了一批年轻人投身于社区事务，社区工作人员逐渐年轻化，在为社区管理带来新鲜血液的同时，也带来了一系列问题，他们的服务意识不强、流动性过大，影响了社区工作的连续性与稳定性。桂苑社区居委会目前有9名工作人员，其中80后有4人，基本上占了一半的比例，几乎所有的年轻人，都以社区为跳板，逢考必考，许多都考上了公务员或事业单位，而留下来的也每年都在为公务员考试做准备。另一方面，年轻的社区工作者对社区工作认识不清、理想与现实落差过大、社区工作者待遇相对较低等因素，也是造成流动大的主要原因。

2.4 社工的专业水平没有发挥作用。从国外社区发展来看，社工在社区管理中发挥了极大的作用，在嘉兴，近几年也在提倡社工的发展，截止2012年底，南湖区持证社工有243人，其中国家级（助理）社工师138名，嘉兴市级（助理）社工师、社工员105名，社区社会工作室及民办社工机构39个③，可见利用社工提供专业服务已成为今后的发展趋势。然而，目前嘉兴的社工大多数是出于加薪、职务提升需求的居委会工作人员通过考证获得，她们缺乏系统的理论学习与专业的实务经验，同时在社区中也只能作为一般的行政人员存在，这些行政职务给予她们的负担极大削弱了社区服务的水平，不利于专业技能即“助人自助”的服务技能的发挥。endprint

2.5 资金缺乏。资金一直是制约社区发展的关键因素，目前，社区资金的主要来源渠道是政府财政拨款，然而由于政府财力的限制，社区服务的多样性等特点，政府财政资金远远不能满足社区的需要。虽然桂苑社区积极利用企业赞助等方式获得活动资金，但从总体来看，资金仍旧不能满足社区的需求。

3 对拆迁安置小区社区管理模式的建议

3.1 转变政府职能，实行以居民参与为主的多元化管理模式。政府应当对自身角色进行重新定位，政府应以公民为中心而不是以自己为中心，其关键在于政府要放权，从根本上转变政府的职能，将原本属于社区的民主选举、民主管理等自治权还给居民，真正实现居民的自我管理，推动社区自治，这是社区管理的最终目标。同时，还应当引入多个管理主体，在以居民参与为主的基础上，建立一种政府部门、社区组织、社会中介组织、居民互动的管理与治理模式，并引入一定的竞争机制，实现政府主导与社会参与相结合、有偿服务与社区互助相结合的多类型、多层次、全覆盖的社区服务网络体系。

例如，嘉兴市在2012年6月底前，在全市所有城乡社区完成了网格化管理，按照规定，全部社区将被划分为三级网格，第一级网格为社区，第二级为居民小组，第三级网格为楼院④，从而加强了社区与居民的联系，为居民参与构建了直接平台。但在实际运用中，网格化管理的优势还没有凸显，其关键在于空有形式，而居民没有真正参与其中，因此，应该从居民需求出发，采取各类有利措施提升居民的参与度，比如，针对拆迁小区房屋出租多、管理难的特点，可以利用网格化管理，建立“出租屋房产超市”，以社区为平台，通过为居民、租户提供出租、求租服务，实现对出租房屋以及外来人员的统一管理，这项措施不仅解决了居民的现实需要，也有利于社区的安全与稳定。

3.2 聘请专门的物业公司承担物业管理工作。从居委会与物业公司的基本职责来看，两者在进行物业管理时各有侧重点，物业工作只是居委会众多社区工作的一部分，而物业公司则具有技术专长、设备条件和经济实力等优势，更加适合进行具体的物业管理工作，因此，居委会与物业公司的关系应当是指导与监督的关系，而不应当由居委会去承担原本属于物业公司的工作。桂苑社区由于其拆迁安置房老旧、质量差、物业费低等问题，在无法聘请专门的物业公司，而转而选择街道下属的物业公司的方法是可取的，这在嘉兴的许多拆迁小区中都有采用，但关键是，物业工作的重心应当落在物业公司上，而不是由居委会无偿承担，这就需要进一步加强政府的资金补贴与政策支持。从阳光社区在物业管理上的成功经验来看，一方面是摆正了物业公司与居委会的关系，另一方面是依靠政府的大量补贴。此外，还可以通过政府购买服务，由物业公司引入市场化的经营方法，承办相关社区服务的方法来获得周转资金。同时，对于恶意拖欠物业费的居民，可以建立信用账户，利用网络化技术，与银行贷款信用以及工作诚信制度相联系，甚至可以使之进入个人档案。

3.3 选用专业的社区工作者，逐步提高其待遇。为了进一步提高社区服务水平，在社区人员的任用上应当选用专业的社区工作者，这些专业人才不仅具有专业知识与专业技能，更加重要的是具有较强的职业道德与社区服务意识，他们对社区管理有较深入的认识，具有相对的稳定性与较强的责任心，在一定程度上可以有效减少社区工作者的流动性。目前，嘉兴职业技术学院自2011年起开设了社区管理与服务专业，该专业的学生一方面注重理论知识的培养，另一方面与嘉兴市多个社区合作，协助处理相关社区事务，极大提升了专业技能，从而为社区管理提供了功底深厚、技能扎实的科班人才。

另外，应当逐步加大社区工作者的工资待遇。一方面应当进一步加大政府的资金投入与政策支持，另一方面，可以利用社区内部资金在获得居民代表大会同意的基础上进行适当补贴。

3.4 充分发挥社工的专业服务技能。从社工的本质来看，社工是从事“助人自助”的服务活动，服务是其根本的特性，因此应当与行政工作相区分。从深圳、广州社区管理模式的实践来看，他们是利用“政府购买服务”，通过社工机构的招投标，在社区成立社区服务中心（深圳模式）或在街道设立家庭综合服务中心（广州模式），派驻社工入驻的方式来为居民提供服务，这些服务更多的是精神层面上的提升，在活动开展上都是独立于社区居委会等机构的，充分强调了其服务的特性，与行政工作进行了明确区分，在一定程度上削弱了社区管理的行政化倾向，也更有利于为居民提供服务。因此，不管是采用哪种社区管理模式，关键还在于要将行政与服务职能分离，凸显社工的专业服务技能，真正给予其发挥作用的舞台，才能推动社区的建设与发展。

3.5 进一步扩大社区的筹资渠道。一方面政府仍旧应当加大社区资金的投入，另一方面，也需要引入市场化原则，费随事转，提倡多元化的筹集方式：①采用有偿服务与社区互助相结合，寻求社区内外企业的共建、承办，并多方寻求企业赞助；②挖掘公益性服务中的微利项目，以文养文，以体养体；③鼓励企事业单位及个人进行捐款和志愿者服务；④推广社区招商引资活动，获取资金收益；⑤开发社区的经营性项目，获取经营性收入。

从社区发展来看，要解决资金难题，开发社区的经营性项目，从中获得经营性收入是一个不错的发展方向。目前嘉兴经济开发区下属的22个社区自去年3月份起就陆续拿到了嘉兴经济开发区下拨的经济发展资金，用于购买优质资产和有资源性收益的投入，这是通过“以奖代补”方式建立社区经济发展资金，作为社区扩大经营性收入的资本金，社区居委会享有收益权⑤。据了解，全区4个街道22个社区，共筹措社区经济发展资金1.32亿元。目前，4个街道已使用发展资金近1亿元，普遍用于购买店铺、菜场等资产。据统计，已出租部分资产年租金收益达370万元，资产出租率已达80%左右，收益率近6%⑥。这种以财政补助收入为主、以经营性收入为辅的社区居委会收入来源结构，有利于增强社区居委会经济保障能力，不仅保障了活动经费的来源，还可以补贴物业经费，保证物业管理的正常进行。

4 结论

综上所述，在对拆迁安置小区进行管理时，一方面可参照桂苑社区的管理经验，立足于“以人为本”的理念，引导居民的广泛参与，另一方面，可采用聘请专门的物业公司，选用专业的社区工作人才、拓展筹资渠道等方式来解决现实难题；同时，还需要结合社区的需求与地方特色，才能真正将社区管理落到实处。当然，社区管理工作还需要依靠政府的领导与支持，政府应当进一步转变职能，推动社区自治的实现。

注释：

①数据来源于嘉兴市发展和改革委员会主任朱伟于2012年3月26日在嘉兴市第七届人民代表大会第一次会议上作的《关于嘉兴市2011年国民经济和社会发展计划执行情况及2012年国民经济和社会发展计划草案的报告（摘要）》。

②数据来源：杨洁、符静、杨云青.“三改一拆”年度报告之一：拆出了民生福祉.嘉兴在线-嘉兴日报.2014年02月18日。

③数据来源：南湖区民政局. 南湖区巧用“加减乘除”凝聚各方力量共建“幸福社区”.2012年11月30日。

④见嘉兴市城乡社区建设领导小组于2012年4月下发的《关于全面推行城乡社区网格化管理的实施意见》（嘉社建〔2012〕4号）。

⑤见嘉兴经济技术开发区于2012年3月出台的《关于切实增强社区居委会经济保障能力的实施意见》。

⑥数据来源：罗晓君.在改善民生和创新管理中加强社会建设. 浙江在线嘉兴频道.2013年03月22日.jx.zjol.com.cn.

参考文献：

[1]袁德主编.社区文化论[M].北京：中国社会出版社，2010.4：50-52.

[2]汪大海主编.社区管理（第二版）[M].北京：中国人民大学出版社，2009：9，78-79，287-295.

[3]方俊.关于社区管理研究的综合评述[J].北京行政学院学报， 2002（05）.

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