城市购房困境

关键词： 常住人口 完成 棚户区 引言

城市购房困境（精选四篇）

城市购房困境 篇1

李克强总理在第十二届全国人民代表大会第四次会议上所做的《政府工作报告》中指出:要“调整经济结构,释放发展潜力,缩小城乡区域结构,深入推进以人为核心的新型城镇化,完成‘三个1亿人’的目标,即实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化,并强调到2020年常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%”。在第十二届全国人大第二次会议上李克强总理曾作出同样的报告,标志着中国新型城镇化建设模式的转型,表明农民工市民化进程的推进已经成为我国社会主义初级阶段发展至今的核心议题。

古语曰:“人因宅而立”。住房是居民城市生活的基本保障,是农名工扎根城市必需物质条件的基础,是农民工市民化进程顺利推进的关键。习近平总书记在中共中央政治局会议中指出:要“推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,加快农民工市民化”。然而,长期以来农民工城市住房保障问题得不到足够的重视,迫使农民工不得不在城市中奉献完自己的青春后再回农村生活。而且由于农民工自身素质不高、城市公共服务和保障体系的排斥,使农民工在城市的住房得不到保障,国家统计局数据显示,有较强进城欲望的农民工数量高达2.5亿,但在务工地自购房的农民工仅为1%,可见住房保障不足是农民工市民化过程中最大的拦路虎。因此,本文拟通过分析农民工在城市购房的困境,并提出破解困境的路径,为解决农民工城市住房问题提供理论基础,为农民工市民化进程的推进、新型城镇化的建设提出政策建议。

2 农民工市民化过程中的购房困境

2.1 农民工城市购房的内生性困境

2.1.1 农民工群体素质偏低

在知识大爆炸的信息时代,人力资本理论认为对个人物质财富与社会经济增长产生较大影响的因素是人的知识、技能、劳动经验和体力。而农民工人力资本的获得主要有两种路径:一是接受学校良好的教育,二是职业技能培训或实践中学习等非正规教育。但现在整体看来农民工进城前受教育程度普遍偏低,并且缺乏职业技能培训与实践经验,导致该群体个人素质偏低。然而,个人素质的高低直接决定了其工作性质,农民工受教育程度越高,其所能从事的职业范围越广,获得相对稳定职业的机会越大,经济收入也越高,并且是否接受过职业培训与实践经验的丰富程度也会直接影响其就业空间的大小。目前农民工在城市中大多从事建筑、餐饮等流动性大、稳定性差的工作,再加之社会关系与社会地位的差距导致农民工在城市中无法获得稳定高薪的工作,使其城市住房购买力不足无法定居城市。根据国务院农民工工作领导小组办公室2015年2月份发布的数据显示,农民工平均月收入为2864元,全国商品房平均房价为6500元/平方米,又由于农民工在大部分城市被排除在住房保障体系之外,他们无法购买或租住保障性住房。可以说目前农民工在城市的住房问题已经成为阻碍其定居城市的主要因素,不仅影响农民工市民化进程的推进,而且直接妨碍我国新型城镇化的建设与社会的和谐。

2.1.2 农民工定居城市心理障碍难跨越

中国传统农民对土地依赖情节严重,始终将它作为养老的资本,不愿轻易放弃土地的承包经营权,落叶归根是他们认为的最终归宿。随着时间的推移,青年农民工逐渐替代了老一辈农民工,相比之下他们拥有比父辈们较弱的乡土意识,但是与市民迥异的生活、工作习惯,使他们在城市中受到程度不一的歧视,并且城市农民工社会保障体系的不完善和社会公共服务的缺失降低了其在城市生活的满意度。尽管政府大力提倡人人平等,但农民工在城市受歧视的现象屡禁不止,随处可见的“农民工禁止入内”的标语不仅降低了其在城市生活的满意度,而且加强了他们的返乡意愿。据江西省调查,至2015年末,在江西省务工的外省和本省农民工共有351.3万人,但仅有0.7%的农民工在城市购房。可以说,随着时代的进步,城市社会不仅没有加强对农民工的包容度,反而加深了农民工对城市的畏惧,导致农民工难以克服定居城市的心理障碍,减少了农民工市民化主体的基数,阻碍了我国推进新型城镇化的步伐。

2.2 农民工城市购房的外生性困境

2.2.1 制度体系路径依赖严重

经济学家道格拉斯·诺斯用路径依赖理论解释了经济制度的演变,他认为“路径依赖”类似于物理学中的惯性,事物一旦进入某一路径,就可能对这种路径产生依赖,我国传统的土地制度与户籍制度存在严重的路径依赖。农村土地制度拥有明显的二元性,即土地所有权和使用权的分离,并且农村土地产权主体模糊,农民工进城后宅基地和农地不能随意流转,导致其不能通过抵押或转让的形式将农村财产变现,一方面无法解除其后顾之忧,另一方面弱化了农民工的住房购买力。此外,自建国以来我国推行二元户籍制度,该制度赋予农民与市民严格的界线,与社会保障制度、住房制度、就业制度紧密相连,农户只有通过严格的选拔转为城市户口才能享受与之相关的社会服务,充分体现了城乡不平等观念,导致城乡差距越来越大。虽然近年来我国先后实行了农村土地制度和户籍制度的改革政策,但是由于传统制度改革涉及面广而复杂,相关配套措施实施难度大,并且各省市改革力度与措施不尽相同,所以目前就整体情况而言,土地制度仍是农民工市民化的主要阻力,户籍制度仍是农民工进城的高门槛。

2.2.2 住房需求与供给区域发展不平衡

改革开放以来,我国实行“东部先发展”的经济策略,导致我国东中西部区域城市经济与发展极度不平衡。北京、上海、广州等一二线经济发展迅猛的城市大多分布在东部,这些城市房地产市场火爆,吸引越来越多的农民工涌入东部地区,然而他们却因为高房价只能住在拥挤的棚户区;形成鲜明对比的是在中西部三四线城市,空置住房面积高达全国待售住宅面积的80%,这些区域经济发展缓慢,住房需求较少。据调查,我国待售住宅面积约7.19亿平方米,但仍有2.7亿农民工在城市居无定所,形成了住房需求与供给区域不平衡的局面。又由于各个城市发展速度与经济实力不均衡、产业结构不同,导致各城市对周边地区的辐射效应存在巨大差别。虽然近年来国家相继实行“西部大开发”“中部崛起”“东北振兴”等战略计划,但长久以来东中西部各城市之间形成的巨大差异难以在短时间内消除,因此城镇区域发展不平衡造成的住房供给与需求之间的错位是阻碍农民工进城定居的另一因素,也是农民工市民化进程推进的主要阻力。

3 农民工市民化中购房困境的破解路径

3.1 建立农民工专属教育体系

在农民工进城务工的过程中,无论是其所受的正规式教育或是非正规式教育(职业培训)直接决定了其在城市的求职空间和经济收入,而农民工在城市的经济条件和职业性质与其城市购房紧密相关:农民工在城市收入越高,住房购买力越强;在城市职业性质越正规代表其不仅能够有足够的保障申请住房商业贷款,还可以保证其可以通过优惠的住房公积金贷款购房。建立农民工专属教育体系,一方面包括传统正规式体系保证农民工及其下一代的受教育程度较高,另一方面包括非正规的职业培训保证其在求职过程中拥有更广泛的选择权利。关于农民工及其下一代的教育体系,为保证城乡教育公平,首先要加大对农村教育的财力及政策支持,不仅解决农民工进城务工前教育程度普遍较低的问题,而且也使留守子女的教育得到保障,其次要增加城市中随农民工父母进城的子女教育投资,秉着“先小孩后全家”的态度保证农民工家庭在城市的生活、工作舒适度。关于农民工职业培训,同样一方面要加强农村社区职业培训中心的建设,保质保量地完成农民工农村职业培训;另一方面要建立城市农民工职业培训中心,比如可以通过社区活动的形式完成职业培训,也可以建立网络信息平台定时更新职业培训视频。总之,农民工专属教育体系的建设不仅有利于提升其住房购买力、保障其工作稳定性,而且可以解决其子女教育问题,为农民工购房定居城市提供充足动力,为建立新型城镇化奠定基础。

3.2 消除农民工进城的制度壁垒

传统城乡二元户籍体制和土地制度是我国城乡差距加大的重要根源,在农民工市民化过程中户籍制度越来越成为其定居城市的直接阻力,土地制度也越来越成为其进城的间接障碍。例如,城市购房都要以城市户籍相关“资质”为凭证,农民工即使拥有足够购买力也不能在城市购房定居。虽然近年来一些城市开始放宽城市的落户限制,但是基于财政压力,地方政府在制定落户政策时都规定了较高的标准,依旧维护城市落户高门槛。国务院总理李克强3月5日作政府工作报告时表示,深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩政策,消除农民工入市制度壁垒。户籍制度改革的重点是分离户籍和社会保障等公共服务的挂钩,督促农民工居住证制度及相关公共服务制度的建立,保证农民工在城市福利分配的平等,倒逼城市社会管理体制改革,为有较强意愿定居城市的农民工提供购房优惠条件。另外,深化土地制度改革的重点是加快推进安徽等地宅基地和农地退出补偿机制的试点工作,改变土地制度二元化格局,明晰农村土地产权建立农村土地承包权抵押政策,疏通农地流转渠道,规范土地流转市场,稳妥推进农村“人地钱”挂钩政策的实施。从制度入手,打破农民工入市门槛,实现农民工入市“进的来”“住得下”“活得好”,推进新型城镇化建设进程。

3.3 完善覆盖农民工的公共服务体系

目前我国“半城镇化”现象突出,农民工“进的来”,却很难“活下去”,因为农民工市民化最核心的是与户籍制度紧密相关的社会公共服务体系,而不是简单的一纸户籍。因此,根据农民工定居城市的条件和需要,结合城市发展程度,完善包括医疗社会保险、养老社会保险和工伤保险等在内的社会公共服务体系,以提升农民工在城市居住和生活的满意度,实现农民工“真正市民化”。首先,实行全国统一的社会保障费率缴纳标准,由中央调度、管理和监督社保基金的收入与支出,又由于农民工尴尬的双重身份,不能按简单的市民或农民的社会保障方式进行管理,所以建立专门的社会保障服务机构负责农民工的养老、医疗、工伤保险。其次,加强农民工城市公共资源的信息化管理与建设。东莞市人大代表曾香桂在2016年人代会上提议在城市以楼盘为单位进行虚拟社区管理,由政府主导以农民工职业规划和人生规划为主题进行就业等社会资源信息平台建设,为农民工在供大于求的人才市场中增加竞争优势。但是据东莞市寮步良平社区调查结果显示,农民工几乎不参与“社区”事务管理,这意味着农民工的诉求不能在该社区内得到及时的满足,因此在虚拟社区信息化管理过程中必须要突出政府监管和主导作用,保证农民工城市社会资源共享信息平台的实用性和有效性。

3.4 大力推进社会结构改革

改革开放以来,由于产业结构和经济结构的差异化导致我国中东西部城市化发展差距越来越大,住房区域供给与需求不平衡的现象也越来越突出,为此在深度挖掘国内住房需求的同时,要加快供给侧改革,提高供给质量和效率。在李克强总理两会工作报告总结中,表示要大力推进结构性改革,增加住房等公共产品和公共服务的有效供给,使供给和需求协同促进经济发展。因此,在供给方面要加快棚户区改造,打通农民工城市保障性住房的供给渠道,效仿安徽等地采用财政补贴等形式将农民工作为房地产去库存的着力点,该项政策不仅为农民工城市购房提供便利条件,而且十分有利于消化房产库存稳定房产市场。另外,在需求方面,推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展“三大战略”,深入实施区域发展总体战略,在基础设施、产业布局等方面做出一系列有效措施促进中西部地区城市发展,提高中西部城市吸引力,增加该区域住房需求量。为进一步打破住房区域供给与需求不平衡,建立卫星城合理规划城市带。借鉴国外东京、纽约等城市,减小中心城市资源压力,实行以点带面的经济手段,拓宽经济中心和行政中心等大城市周边城市的发展渠道,增加卫星城就业机会,扩大经济辐射面以带动周边中小城市的发展,刺激农民工进入中小城市务工,增强特大城市周边三四线城市吸引力。总体来说,乘着供给侧改革的“便车”,要“又好又快”地打破农民工住房需求与供给的区域不平衡,为其进城定居提供便利,推进新市民化进程。

4 农民工市民化进程中的政策选择

农民工市民化是一项系统工程,需要政府加强自身管理,重点发挥其引导、控制、推动作用,因此政府出台相关政策需要考虑各方面综合因素,确保政策的有效性、合理性和可行性。通过以上农民工市民化进程中的困境和路径分析,笔者认为政府需要从以下几个方面扮演好自己在其中的角色,如图1所示。但在此过程中不但要有效引导有不同进城意愿的农民工融入城市,还要推动城市的发展为其市民化构建良好环境,此外,政府还需要明晰中央、地方与市场之间的责权利,并保证农民工融入城市的途径畅通。

4.1 正确引导农民工入市:细分市民化主体

由于个人资本和社会资本集聚不同,农民工群体自身具有差异性,中国社会科学院副院长李培林将农民工按照其职业性质和经济实力分为准市民农民工、自我雇佣农民工、打工为生农民工等子群体,这些子群体拥有不同程度的进城意愿和住房购买力,因此需要细分农民工群体。不同子群体虽同属农民工群体,但要准确有效的引导农民工入市,需要针对不同子群体“对症下药”。针对市民化意愿和经济能力较强的农民工,应主要采用购房补助的策略,即通过住房补贴、允许其购买经济适用房、异地住房公积金缴存等政策补足其购房经济能力使农民工定居城市完成市民化。针对市民化意愿较强但经济能力较弱的农民工,应主要采用住房租售相结合的策略,即通过将农民工纳入城市廉租房、公租房体系的方式引导其市民化。针对市民化意愿和经济能力都较弱的农民工,应主要通过企业集体宿舍和社会化租房的方式鼓励农民工向城市发展,增强他们城市居住满意度和市民化意愿。就具有不同意识形态的农民工而言,对其城市购房应采取的原则是:有的放矢地对农民工不同子群体采取针对性措施,瞄准市民化优先群体,高效引导农民工入市。

4.2 构建市民化良好环境:城市规划管理政策

全国各地经济和城市化发展水平不同,城市产业规划、区域规划和规模控制也千差万别,所以在农民工市民化过程中要因城施策,充分考虑各区域城市的“个性”,推动城市管理优化。首先,中西部中小城市要采取战略性措施吸引农民工定居中小城。合理引导农民工明白大城市的落户门槛高,生活成本高,购买力相对较弱,在大城市市民化的几率较小,强调在中小城市房价较低,农民工的住房购买力和持续发展力较强。着力推动以中小城市为主要承载者、二线城市为候补、一线城市有限的农民工市民化战略,循序渐进、分阶段、分步骤地推动市民化。其次,针对城市规划管理制定不同产业规划和区域规划政策,控制城市规模,在城市低收入家庭有保障的情况下,深度挖掘各城市可市民化空间,在财力和制度上支持农民工定居城市。最后,完善城市管理法律法规体系,为农民工城市维权提供保障。由于农民工城市就业大多是非正规就业,拖欠农民工工资、农民工劳动争议常处弱势地位等现象频现,因此要尽快建立农民工平等就业服务机制,完善劳动争议办法,优化城市管理法律体系,为市民化良好环境的构建提供体系支撑。通过改革完善城市规划管理的各方面,优化农民工市民化城市环境,鼓励农民工定居城市。

4.3 明晰政府与市场界线:推进服务型政府转型

在推动农民工市民化的过程中,政府引导农民工入市,推动城市发展,然而要想高效、有序地完成市民化,明晰中央政府、地方政府和市场之间的准确边界,确定三者的合理角色,实现其三者之间的良性互动,推进服务型政府的转型。首先,明确中央政府和地方政府之间的权责利关系。目前中央政府出台各种利好农民工市民化政策,需要地方财政支持,难以让地方采取实际性措施。虽然许多试点城市在农民工住房问题上相继出台了一些优惠政策,但是由于成本巨大,对于解决几亿农民工的城市住房问题只是象征性的示范,而且并没有明确建立监管政策落实的职责部门,可见中央政府与地方政府之间的关系并没有有效地解决农民工城市住房问题,因此,明确中央政府和地方政府之间的权责利,中央政府应制定农民工市民化财政支持政策,改革地方政府融资体系,减轻地方政府的财政压力。其次,明确政府与市场之间的角色定位。在农民工市民化过程中,扮演主导角色的政府存在“坐、等、靠”消极思维,不能及时落实有关政策,而市场中公共资源要合理分配,充分发挥市场无形之手的调节作用,减少政府的干预,弱化城乡差距带来的不利影响。因此,在推动服务型政府逐渐转型的情况下,保证中央政府和地方政府财政支持力度,全方位引导公共资源推进农民工市民化。

4.4 保证市民化途径畅通:建设农民工信息网络平台

在农民工融入城市的过程中,由于农民工在城市获取就业和公共服务资源信息的渠道狭窄,由此产生的一个重要事实是农民工无法快速获取城市近况,也无法享受平价的公共资源,因此建立农民工信息网络平台是推进农民工市民化进程的重要工作。对于人力资本集聚较低的农民工不仅可以通过该网络平台提升职业素养,还可以在该平台获取城市最新就业信息和服务信息,间接增加农民工城市住房支付能力。对于社会资本集聚较弱的农民工不仅可以通过网络信息平台的维护与监督相关部门获得工作机会,还可以在城市交流网络“社区”提出问题,政府也会加大网络平台“巡逻”力度使其得到及时回复,并且若该平台由经过培训的农民工进行管理和维护,不仅会强化该平台信息的可信度,还会直接增加城市就业容量,间接促进农民工城市就业转型。不仅如此,若农民工在城市的生活、工作情况可以得到信息化管理,城市的公共环境不仅会得到极大改善,也会倒逼社会结构改革,保证农民工定居城市的途径畅通无阻,推进其市民化进程。

5 总结

城市“新移民”购房财务规划 篇2

文 I 邵文宇

从上海回成都的路，李鑫和冉梦琪走了4年，在2008年一同从上海交大毕业后的两人推掉了家人在成都安排的稳定工作，执意留在上海相伴打拼。从毕业之初的“蚁族”生涯，到现如今二人的税后薪资齐齐破万。李鑫和冉梦琪却出人意料地在2012年结束了自己的“海飘”生涯，选择回到成都工作。

回家，要考虑的理财问题还不少

“缺乏归属感”，这是李鑫在接受本刊记者采访时最常用的一句话，作为一线城市的大上海固然是繁华似锦，歌舞升平，浮华背后的异乡人却有着不为人知辛酸苦累。高速运转的生活节奏，水涨船高的物价与房租，即使收入上万生活也是捉襟见肘，至今不敢要孩子的二人开始想念家乡成都舒适闲逸的生活。在成都寻找到合适的职位后，二人最终选择了回家。不过，落叶归根固然是好，但似乎还有不少问题需要解决。

李鑫今年27岁，在地产咨询服务公司做首席分析师，每月的税后薪资在1万元。妻子冉梦琪26岁，在世界500强医药公司做销售代表，税后月薪也是1万元有余，公积金、商业医疗保险等各项福利齐全。 在工作同时冉梦琪经营了一家投资公司，其月收入在50万左右。

在初回成都时，夫妻俩采取财务独立的原则，就是各管各的钱，并分别承担一部分家庭开支。冉梦琪负责新房购置房款的筹备，其个人花费主要集中在日常购物及健身瑜伽等高品质生活消费。李鑫则承担家里各项变动开支，从水电气这样的家庭基本开销，到两人一起出去娱乐休闲等，都是由他负责。他还给父母买了份重大疾病险，每年需要支出80000元。

李鑫和冉梦琪都在成都长大，作为“资格”的成都人，他们有共同的爱好——旅游，这也是家庭的一项重要开支。“去年我们去了济州岛，今年打算去泰国。”李鑫说，除了每年1至2次的长途旅行，他们还会经常去三亚、大连等国内城市旅游。“梦琪很会过日子，每次都是她查攻略，订到环境舒适，配套齐全的高端酒店。”

尽管收入没有太大变化，但回成都以来他们的生活压力却是不降反增。朋友结婚或是孩子满月，李鑫需要不断外派礼金和红包。但真正的压力其实来自住房问题，他们决定在2013年购买一套二手别墅，先让住处稳定下来。同时，李鑫想要选择一份重大疾病方面的保险，这被他称之为“安定后方”，但目前仍无从下手。

此外，他们家庭目前的总资产超过200万元，其中50万元是基金。每个月他们还能结余20万元，其中50000元由李鑫负责定投基金，剩余的钱主要是存银行定期。冉梦琪觉得这样存储蓄可惜了，考虑配置些货币基金或者其他收益更高的安全投资。

规划建议一：避免在两三年内再换房

李鑫打算2013年下半年在成都市二环内买套高端大平层，90-130平方米的两房或是三房。其总资产的一部分可提供150万元交首付，其余的部分需要贷款。以目前的经济情况，他能支付的总房款不能超过500万元，最好控制在450万元左右。他拿不定主意，是该先买二手房过渡，等两三年后再换房生孩子，还是直接购买高端大平层新房？

世邦魏理仕市场部经理金灵认为，以李鑫目前每月15万元的存款速度计算，两三年后换房的计划很不合理。按照现行的政策，第二次贷款需要首付6成。如果现在贷款购买450万元的房子，乐观估计三年后抛售并归还贷款后的余额在225万元，加上三年45万元的新增存款，150万元首付对应的总房款在450余万元，而这样的房子并不会比眼下300万元总价的房子好多少。同时，李鑫需要承担更高的税费。

如果现在购买总支出在200万元左右的三居室，可以考虑不选在特别好的地段，比如一环路内或是人民南路沿线。200万元包括支付给房东大约150万元的到手价，以及5万元左右的税收和手续费。由于成都父母的房产证上有李鑫的名字，他现在属于购买二套房，需支付3%的契税。

规划建议二：有刚性支出必须稳健投资

对于目前已经存有的200余万元资产，李鑫计划80万元用做装修，剩下的可以做一些中长期的投资。过去一年，他的基金定投基本上没有赚钱，也没有亏，目前还是50万元。因为基金的微盈部分被各种管理费抵消了。2013年，定投的品种是不是需要更多地调整到股票基金的方向上？

招商银行投资理财顾问刘芸芸认为，如果下半年会有买房、装修这样的刚性支出，那么投资最重要的前提就是稳健。因为计划用450万元购房、80万元装修，但在实际操作中可能会出现超标，所以要留好余地。建议目前用50万元现金在上半年购买银行固定收益类理财产品，锁定收益，下半年改投货币基金，增加资金的灵活性。

如果李鑫个人非常看好2013年股市，并能确定这笔定投会维持两三年以上，那么可以根据自己的意愿适当调整为股票型基金，但高收益势必存在高风险。对于定投的品种，也可以考虑ETF300这类的指数型基金。不过，调整定投的品种不会减少管理费。

规划建议三：需增加重疾险保障

李鑫在私企工作，福利保障相对外企工作的妻子要差很多。他想给自己买一个保险，作为重大疾病方面的保障。毕竟未来他是家里的顶梁柱，并且职业方面有发展空间，买了房子后，万一生大病需要几十万元的费用，家里无法负担。

泰安人寿销售经理王伟认为，李鑫现在只有28岁，如果购买重疾险，那么首先应该考虑的是产品的保障期间要尽量长一些，免除后顾之忧，其次就是产品最好具有分红条款，可以为家庭增加一些额外的收入。

目前来看，李鑫未来的家庭收入主要还是用于存钱买房，每年的保费支出不宜太高。目前重大疾病的治疗费用从几万元到几十万元不等，保额低于10万元的对重疾治疗费用的作用不大，超过30万元的投保费用较高。按十年缴费期计算，建议他目前先每年投入57000元左右，这样可以拥有100万元的保障，也没有太大的经济压力。但是40岁以后人的身体健康状况会明显下降，届时可以随着经济压力的减轻和年龄的增长追加重疾险的投入。

重点城市购房者信心指数 篇3

数据来源：世联研究

北京

2014年1季度北京购房者信心指数为49.9,较上季度下降1.2,是一线城市中最低的城市,也是唯一低于50临界值的城市。表明北京购房者对未来房地产总体走势的乐观程度有所下降。

从分类指数来看,居住环境满意指数、当前房价满意指数均较上季度小幅上升0.2,未来房价预期指数和购房时机预期指数较上个季度分别下降7.1和0.6。进入春季,北京天气有所好转是居住环境满意指数小幅上升的主要原因,而对后市不看好则导致本季度未来房价预期指数大幅下降。

本季度,73.3%的北京购房者认为当前房价较半年前有不同程度的上涨,该比例较上季度大幅下降15.5个百分点,表明房价涨幅收窄。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断,本季度62.8%的北京购房者看涨未来半年房价,较上季度下降12.1个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看,本季度23.6%的北京购房者预期未来半年适合购房,占比较上季度下降4.5个百分点。对购房时机的负面情绪也影响了购房者对未来成交量的预期,本季度50.3%的北京购房者认为未来半年成交量会继续提升,占比较上季度大幅下降12.8个百分点。因而,对于北京来讲2014年楼市成交将面临一定的阻力,事实上,今年3月北京已经有不少楼盘以低于市场预期的价格发售。

上海

2014年1季度上海购房者信心指数为52.5,较上季度下降1.7,表明上海购房者对未来房地产总体走势的乐观程度有所下降。从分类指数来看,除了当前房价满意指数小幅上升0.5外,居住环境满意指数、购房时机预期指数以及未来房价预期指数均较上个季度有所下滑,分别下降0.5、0.4和8.5。

本季度,76.4%的上海购房者认为当前房价较半年前有不同程度的上涨,该比例较上季度大幅下降12.4个百分点,表明房价涨幅收窄。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断,本季度56.4%的上海购房者看涨未来半年房价,较上季度下降12.3个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看,本季度28.2%的上海购房者预期未来半年适合购房,占比较上季度下降0.5个百分点。对购房时机的负面情绪也影响了购房者对未来成交量的预期,本季度49.2%的上海购房者认为未来半年成交量会继续提升,占比较上季度下降6.4个百分点。这些因素在一定程度上影响了上海购房者的置业信心,未来半年楼市成交面临一定的阻力。

广州

2014年1季度广州购房者信心指数为56.1,是一线城市中得分最高的城市,较上季度上升1.7,表明广州购房者对未来房地产总体走势的乐观程度有所改善。

从分类指数来看,居住环境满意指数、当前房价满意指数、购房时机预期指数分别较上个季度上升1.4、2.5和3.3,未来房价预期指数较上个季度下降2.2。

未来房价预期指数虽较上季度有所下降,但仍高达70.6,表明购房者仍看涨广州未来房价,只是认为房价上涨幅度会大幅放缓。本季度,74.9%的广州购房者认为当前房价较半年前有不同程度的上涨,该比例较上季度大幅下降14.3个百分点,表明房价涨幅收窄。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断,本季度63.6%的广州购房者看涨未来半年房价,较上季度下降5.5个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看,本季度30.5%的广州购房者预期未来半年适合购房,占比较上季度上升8.4个百分点。本季度52.8%的广州购房者认为未来半年成交量会继续提升,与上个季度持平。从这些因素可以大致判断,未来广州楼市或将呈现出量升价稳的趋势。

深圳

2014年1季度深圳购房者信心指数为54.5,较上季度上升2.1,表明深圳购房者对未来房地产总体走势的乐观程度有所上升。

从分类指数来看,居住环境满意指数、当前房价满意指数、购房时机预期指数分别较上季度上升2.8、2.2和4.1,未来房价预期指数较上个季度下降2.0。本季度,75.3%的深圳购房者认为当前房价较半年前有不同程度的上涨,该比例较上季度下降10.6个百分点,表明房价涨幅收窄。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断,本季度60.7%的深圳购房者看涨未来半年房价,较上季度下降5.0个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看,本季度21.0%的深圳购房者预期未来半年适合购房,占比较上季度小幅上升0.2个百分点。本季度48.8%的深圳购房者认为未来半年成交量会继续提升,与上个季度持平。从这些因素可以大致判断,未来深圳楼市或将呈现出量升价稳的趋势。

武汉

2014年1季度武汉购房者信心指数为53.1,较上季度下降0.2。四个购房者信心分类指数中,居住环境满意指数和当前房价满意指数较上季度分别上升2.7和1.3,购房时机预期指数和未来房价预期指数分别较上个季度下降0.6和6.0。可以看到,未来房价预期指数是促使武汉购房者信心指数下降的重要原因。

本季度,71.1%的武汉购房者认为当前房价较半年前有不同程度的上涨,该比例较上季度大幅下降19.2个百分点,表明房价涨幅收窄。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断,本季度49.6%的武汉购房者看涨未来半年房价,较上季度下降14.0个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看,本季度17.0%的武汉购房者预期未来半年适合购房,占比较上季度下降5.0个百分点。对购房时机的负面情绪也影响了购房者对未来成交量的预期,本季度41.5%的武汉购房者认为未来半年成交量会继续提升,占比较上季度下降7.0个百分点。因而,对于武汉来讲,未来半年楼市成交将面临一定的阻力。

重庆

2014年1季度重庆购房者信心指数为57.1,较2013年4季度下降0.6,表明重庆购房者对未来房地产走势的乐观程度有所下降。从分类指数来看,居住环境满意指数和当前房价满意指数较上季度分别上升1.6和2.5,购房时机预期指数和未来房价预期指数分别较上个季度下降0.8和7.9。

本季度67.1%的重庆购房者认为当前房价较半年前有不同程度的上涨,该比例较上季度下降12.7个百分点,表明房价涨幅收窄。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断,本季度49.8%的重庆购房者看涨未来半年房价,较上季度大幅下降19.4个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看,本季度23.8%的重庆购房者预期未来半年适合购房,占比较上季度下降3.6个百分点。对购房时机的负面情绪也影响了购房者对未来成交量的预期,本季度37.4%的重庆购房者认为未来半年成交量会继续提升,占比较上季度大幅下降16.3个百分点。因而,对于重庆来讲,未来半年楼市成交将面临一定的阻力。

成都

2014年1季度成都购房者信心指数为59.0,较2013年4季度小幅上升0.1。从分类指标来看,当前房价满意指数、购房时机预期指数分别较上季度上升1.2和0.9,未来房价预期指数小幅下降0.3,本季度成都严重的雾霾天气影响了购房者对居住环境满意度的判断,居住环境满意指数较上季度下降2.2。

本季度,67.9%的成都购房者认为当前房价较半年前有不同程度的上涨,该比例较上季度下降12.8个百分点,表明房价涨幅收窄。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断,本季度55.8%的成都购房者看涨未来半年房价,较上季度下降4.0个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看,本季度24.4%的成都购房者预期未来半年适合购房,占比较上季度下降2.8个百分点。对购房时机的负面情绪也影响了购房者对未来成交量的预期,本季度37.8%的成都购房者认为未来半年成交量会继续提升,占比较上季度大幅下降10.5个百分点。因而,从购房者预期角度来看,未来成都楼市成交量将面临较大压力,价格持续上涨动力明显不足。

济南

2014年1季度济南购房者信心指数为54.1,较2013年4季度上升1.0。从分类指标来看,居住环境满意指数、当前房价满意指数、购房时机预期指数较上个季度分别上升0.8、4.7和1.3,未来房价预期指数较上个季度下降5.3。

本季度,79.9%的济南购房者认为当前房价较半年前有不同程度的上涨,该比例较上季度下降8.6个百分点,表明房价涨幅收窄。这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断,本季度52.6%的济南购房者看涨未来半年房价,较上季度下降14.1个百分点。

鼓励农民在城市购房就业问题怎么办 篇4

根据统计局数据, 截至2015年10月底, 全国商品房待售面积68632万平方米, 库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响, 房价下跌如果失速, 也会造成金融领域的系统性风险。

库存居高不下的城市大多是三四线城市, 据统计, 县级城市购房群体中, 农民购房占七成以上。促进农民进城购房, 无疑是这些城市消化库存的第一选择。

要鼓励农民买房, 最直接的手段就是提高农民的实际购买力。具体来看, 财政补贴、税收减免、利息补贴都是降低了购房总价。在多数县城, 限于农民的收入不够稳定, 购房按揭贷款的比例较低, 将农民纳入到公积金缴存范围、放宽商业住房按揭贷款对农民的要求等将农民的收入曲线右移, 可以有力地增加购买力。

问题是在城市里居住并且有钱的农民、农民工大多已经买房了, 没买房的要么是没钱, 要么是不准备在城市里居住的。长期来看, 三四线城市的房价也很难保持上涨趋势, 鼓励这些农民在县城买房, 尤其是以加杠杆 (商业与公积金按揭贷款) 的方式, 收入不稳定的农民如何保证还款将是一个非常严肃的问题。

更大的麻烦还不是财务风险, 关键在于农民买了房子以后。一般来说, 哪里有就业, 人就往哪里去。如果鼓励农民在三四线城市里买房的政策是有效的, 这些地区的新增就业岗位又很少, 最终的结果要么是房子空置 (劳动力仍然向大城市流动) 、城市变成鬼城, 要么就是较高的失业率、社会不稳定。显然, 新增就业岗位应该成为出台鼓励农民在三四线城市买房政策的辅助政策。

这也为我们提供了另一种思路, 是否可以鼓励、帮助已经在城市里就业、居住的农民工在就业地买房?他们既然已经在城市里就业, 有能力养活自己, 也习惯城市生活, 之所以还没买房, 所差的只是房贷首付和定居城市的信心。

因此, 三四线城市应当加快农民工市民化的进程, 尽快让已经在城市里有稳定就业的农民工落户, 让他们有信心在城市里定居, 这自然可以刺激他们的购房需求。政策要解决的就是让他们拥有购房的能力。