商铺投资

关键词： 商铺

商铺投资（精选11篇）

篇1：商铺投资

商铺投资 宣传语集锦

1、一条金扁担，挑起两个金箩筐

2、小小柜台，三代未来

3、一商铺广告语铺在手、三代不愁

4、到XX买铺去！

5、财富洼地

6、红色财富旋风

7、百年基业、一铺相传

8、商铺广告语租铺不如买铺，低成本创富秘笈

9、超轻松买铺，赚取无尽财富

10、X米商铺广告语罕有层高，一层的价格尽享两层使用空间

11、买铺实用才是硬道理

12、经营投资两不误，真正一举两得商铺广告语

13、首付几千，月供几百，翘脚做老板

14、唯有快人一步，才能抢占无限先机

15、东门绝版真正地铁旺铺

16、财富宝鼎，地铁铺王

17、财富机会说来就来，1.5万元创业做老板

18、行业利润决定商铺命运

19、无竞争对手的市场，赚钱商铺广告语才更容易 20、利润高的行业，赚钱才更多

21、商业地产原始股，是商铺广告语开业旺铺，不是返租生铺

22、扛鼎“商业极地”当商铺广告语仁不让

23、扛鼎“商业极商铺广告语地”谁与争锋

24、要一次周未大餐，还是要一辈子衣食无忧商铺广告语（你有没有想商铺广告语过1000元可以让你一生都有保障商铺广告语）

25、稳健型投资模式深圳“狂热登陆”

26、有天虹领军，创富更轻松

28、六重优势，打造第三代产权式商铺 29、0首期，商铺投资大革命

30、给孩子一次惊喜，还是给他们一生幸福？！（你有没有想过1000元可以让孩子一生都有保障）

31、以小“搏”大

32、财富的力量

33、加盟“xxx”，跨越“财富之颠”

34、加盟“xxx”，问鼎“财富核商铺广告语心” 35、2005商铺投资新坐标

36、加盟“xxx”，再创商铺广告语“财富奇迹”

37、加盟“xxx”，逐鹿“财富金座商铺广告语”

37、加盟“xxx”，成就“财富霸业”

38、占位XXX，赢定财富人生

39、入主东博，点石成金 40、携手东博，财富商铺广告语相伴

41、买铺，商铺广告语当然要饮头啖汤

42、东门收租王

43、品商铺广告语牌响当当，赚钱稳当当

44、全城商住之王

45、城商铺广告语市核心，动力起航

46、赚足数十年的商铺“金饭碗”

47、行业巨头为旺场买保险（投资XXXX龙头铺王，吃行业龙头商铺广告语饭）

48、熟铺，赚钱磁场（XXX龙头商铺，聚集全城精商铺广告语明的商铺投资眼光）

49、珍稀，奇铺可居（XXX超铂金地段，聚集全城精商铺广告商铺广告语语明的商铺投资商铺广告语眼光）

50、商铺广告语商铺金饭碗，吃行业龙头饭（商铺广告语XXX强势进驻首层，为旺场铺就稳固基石）

51、每一个数字都是财富

52、空打如意算盘，不如自己有金算盘

53、CEPA的方向，就是财富的方向

54、极速创富支点

55、商业地标，抢占黄金铺

56、创富，永不“打烊”

57、稳，哪能不赚？

58、创富论，实现与财富零距离接触

59、财富步步为赢

60、钻石旺铺，富甲三代（想要商铺广告语富甲三代，自然要先人一步）

61、紧跟政府规划走，买铺赚铺不用愁商铺广告语 62、广场口，吸钱口（xxxx口，吸钱小旺铺）

63、便商铺广告语宜过买房！（比比算算，还是买铺商铺广告语划算！）64、财富变现

65、投资新宠，创富首选 66、商业航母，谁与争锋 67、全民创富，潮涌港城 68、投入少，风险低，即买即分红 69、抢占消费前沿，领跑财富未来

70、原始股（商铺广告语独商铺广告语立旺铺，超低商铺广告语空发行价，绝版上市）

71、龙头铺（独立产权旺铺，领跑学商铺广告语生用品消费龙商铺广告语头）

72、绝版铺（商铺广告语驻守华联出入口，临街旺铺，眨眼绝迹江湖）73、淘金铺（商铺广告语驻商铺广告商铺广告语语守华联出入口商铺广告语，独立街商铺广告语铺，财富集中营点铺成金）74、成长铺（驻守华联出入口，独立街铺，独享高成长空间）75、招财铺（首层临街商铺广告语独立旺铺，夹层餐饮服务特区，绝版推出）

76、沿街铺（首层临街，夹层绝版铺，商铺广告语压轴登场）77、抢手铺（首层临街独立旺铺，餐饮服务特区，震憾热卖）78、中心铺（首层临街独立旺铺，餐饮服务特区，震憾热卖）79、创业铺（只需区区2万元，轻松坐享都心旺铺财富效应！）80、首期1万元商铺广告语创富风暴（年商铺广商铺广告语告语终双薪买间铺，有铺有车先致富，百万富翁不是梦）81、让1万元膨胀起来

82、跟知名品牌做生商铺广告语意，租金稳当当 83、1万元长线投资（首期3000元，一个月工资买铺）84、1万元投资热点

85、商铺广告语1万元能翻多少倍 86、1万元买间“家居银行” 87、罗湖12金铺，深圳12富豪 88、商商铺广告语业龙虎榜，天天有铺赚 89、客流量决定商铺广告语商铺价值 90、一铺一金库，三代摇钱树 91、机遇不常有，成功更需快人一步！

92、做XXXX原始股东，与商业大鳄共享财富盛宴 93、新产业、新财富、亲生活

94、引爆商业新格局，财富时代席卷全城 95、舞台有多大，钱景有多广 97、背商铺广告语靠金牌商家，坐享世界财富（赢尽天下财富）98、携商铺广告语手金牌商家，锁定创富方向

99、全商铺广告语街铺商铺广告语，间间临街，铺铺商商铺广告语铺广告语兴隆构筑立商铺广告语体财富通道

100、全街铺，间间临商铺广告语街，铺铺通献策，引您驶向财富之路

101、XX人投资商铺广告语的霸王商铺广告语旗，XX人赚钱的风向标

102、选铺王之王，走财富捷径 103、财富大轰炸，商铺王中王

104、掀起金涛商铺广告语骇浪，财富汹涌而至！105、财富狂飙，席卷深圳！106、惊现财富霹雳，财源滚滚而来！107、商业原子弹，财富核裂变

108、坐商铺广告语着赚、躺着赚，真金商铺广商铺广告语告语白银轻松赚（将赚钱进行到底）109、看数字变化，与财富理性对话

110、雷霆万钧，交1万送商铺广告语4万现金!(xxx豪情出手,助您创富打出新天地!111、财富商铺广告语爆发，势不可挡

112、商铺至尊，一诺千金商铺广告商铺广告语语 113、财富大碰撞，抢铺大行动 114、财富保证，一言九鼎 115、拿下XX街区，拿下半生财富 116、服装企业借船出海 117、商战平台、桥头堡 118、6000元做老板 119、投资永远是先下手为强 120、再现XX旺铺传奇 121、创富飓风

122、小投入、高成长、高回报、零风险 123、开启您的财富之门

124、华强东创富引擎，新商圈地铁尊位 125、商铺投资，街铺至上

126、势压全城商铺广告语，强者为王 127、财富当先，一马当先

二、商圈、交通类广告语

1、商铺选址 “客流”就是“钱流”

2、大商机挥就大“钱商铺广告语”景

3、大交通成就大“钱”途

4、四通八达交通网络，汇聚无限商铺广告语财富可能

5、立足深港，把生意做到全世界

6、城市轴心地，财富联合国

7、地铁似“龙”脉，钱源如“水”来

8、城市金线，必将推动两肋齐飞

9、交通四通八达，财富九省通衢

10、缩短电子产业成本链，成就龙华国际电子城

二、经营推广广告语

1、思路决定出路，经营决定价商铺广告语值，在这里，您可以把生意做遍天下

2、八大创新经营措施，打造国际华交易平台

3、首期1000万元，商铺广告语真金白银大手笔推广为您广商铺广告语开财源

4、立商铺广告语体式广告推广，抢占1000亿国际大市场

5、XXX必旺的十大强力支撑。市旺财旺

6、大户云集，商商铺广告语铺广告语名家抢滩，诚信经营打造XXX“放心工程”

7、政府支持，信心保障

8、优越配套，更添魅力，生意、居家两不误

9、联袂推广，强势出击

10、经营商铺广告语有方，赚铺有道

11、营销推广全攻略

12、行业资源整合，赢定市场未来

13、专业队伍，成就金质铺王

14、做旺才是硬道理

15、导入CIS战略，塑造商城的龙头品牌形象

16、专业管理，打造永续发展的平台

17、专业市场推广，商铺广告语提供永续发展的动力 18、300万推广费，促销永不停

二、商业开发背景广告语

1、新市场、新选择、新商业、新发展

2、核商铺广商铺广告语告语心磁场效就，领跑未来商业方向

3、与国际接轨，商业商铺广告语重新洗牌

4、让生活升级，消费升级

5、透视XXX市场X大顽疾

7、经济大提速，抢饮商铺广告语头啖汤

8、旅游经济发力，各项利好狂飙

9、经济发展利好，消费快升猛涨

10、商铺广告语国际巨头抢滩，商铺广告语外商纷纷投资

11、商业大鳄抢驻之地就是财富风向标

12、XX商业地产进入“战国时代”，XX异军突起

13、地商铺广告语产大腕竞相试水激起地产“北伐总动员”

14、品牌地产跑马圈地，大盘楼市全面井喷，白领置业人潮涌动，商业地产形成大热 好句集：

楼市坚挺，涨势依旧 房价趋稳，涨幅放缓 楼市疲软，房价下跌 泡沫破裂，楼市崩盘 蓄势街发，最大赢家 必争要塞、指日可待 商铺升值，热点透视

高价难买赚商铺商铺广告语广告语钱铺 后悔当初不出手

投商铺广告语资商铺广告语自营两相宜 小产品，高价值 小存货，更新快 小柜台，大钱景 小面积，高利用

土地供应减少，价商铺广告语商铺广告语格持续攀高，上升空间商铺广告语有限，投资热点分散

市场竞争超白热化，放盘过量，商铺广告语疲态初显，商业地产亮起红灯

XX投资最有价值商铺广告语的板块 少抽几根烟，就可投资一间电子迷你铺 长话短商铺广告语说，省下的话费就可以做铺主 少打几次的士，商铺广告语就可拥有轻松创富的事业

篇2：商铺投资

第一：地段

地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。

繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。

可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。

毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

第二：临街状况

商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。

因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。

当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。

第三：人流

你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。

但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

第四：驻留性

想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。

要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。

第五：购买习惯

你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。

人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。

所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。

第六：购买力

同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。

犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选购买力强的地方。

第七：便利性

一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？

一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？

第八：商圈

每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。

并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。

在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。

第九：规划

现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。

原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。

如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。

第十：地势

铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。

最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。

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篇3：商铺投资的财务方法分析

一、假设条件

对于投资者来说, 因为直接购买商铺和租赁商铺进行再投资都是以市场为参照, 所以不影响研究结果, 为了方便研究, 假设投资者都是从市场上租赁商铺。对不同的投资者, 融资渠道不一样, 资金的机会成本就会不同。本文假设所有的投资者都是从债务市场上取得资金, 即都是通过银行贷款的方式, 所以他们都具有相同的机会成本。假如自主经营的话, 不同的投资者经营情况千差万别, 而且投入资金的多少、经营项目的选择、投入的人力资本都会不一样。本文假设投资者购买商铺都是用于租赁, 不存在自主经营的问题, 投资者的收益所得就取决于商铺在市场上所获得的租金。

二、资金成本分析法

资金成本分析法, 就是寻找相似市场, 考察资金在这个相似市场上的成本, 相似市场对于目标市场具有参考作用。相似市场主要是以下几方面相似:首先是地理位置大致相同, 投资者可以通过地图或者实地考察确定;其次是人流量大致相等, 可以实地计算, 有可能的话还要分析人口的结构与特点, 如每个年龄段的数量, 他们的消费习惯又各是怎样;最后是发展前景大致类似, 投资者要结合国家政策和当地的具体情况分析。了解相似市场每月的租金后, 再把它们平均分配到每平方米, 可以知道相似市场平均每月每平方米应付的租金。投资者需要对银行贷款进行还贷, 不同的贷款利率下每月的还贷金额不同。根据目前几次利率调整的实际情况, 假设每次利率的调整幅度为0.27%, 逐次往加0.27%, 就可以算出不同的利率下每月应还的银行贷款。例如, 假如投资者购买100m2的商铺投资, 每平方米的价格是1.5万元, 则总价为150万元, 表1是不同贷款利率的情况下, 每月每平方米应付的银行贷款。

在对应的贷款利率下, 只有相似市场每月每平方米的租金收入大于投资者每月每平方米应偿还的银行贷款, 商铺投资才是可行的;否则具有很大的风险。

以上分析的是静态市场, 商铺的购买价格是固定的, 但是现实中的商铺市场是一个动态的市场, 商铺价格容易受到市场因素的影响, 所以一方面投资者要根据市场价格不断调整商铺的租金;另一方面, 投资者对商铺的未来发展要有一个长远的预期, 不能只看中当前的利益, 否则有可能当前达到了预期, 但以后的预期却不易达到。

三、场景分析法

投资者的收入预测取决于两个假设: (1) 不同估计情况下的概率; (2) 商铺每月每平方米的单位租金。假设银行贷款的利率为6.82%, 商铺的购买价格是1.5万元每平方米, 则对应的商铺每月每平方米应还的银行贷款为85.2元, 对商铺投资的不同情况下的估计如表2。

收益率的平均值=33.3%× (-6.1%+17.4%+54.9%) =22.1%, 所以每月每平方米租金的平均值E (X) =33.3%× (80+100+132) =104

收益率的方差var=[ (-6.1%-22.1%) 2+ (17.4%-22.1%) 2+ (54.9%-22.1%) 2]/3=6.31%, 对应方差的标准差δ=25.1%

从正态分布的总体中抽取一个足够大的样本, 其形状就像一口钟, 如下图1所示, 这样一个分布是一个以平均数为中心的对称分布, 没有偏斜。收益率围绕其左右一个标准差这一区域内波动的概率约为68%, 收益率围绕其左右两个标准差这一区域波动的概率接近95%。根据计算所得到的, 悲观估计至乐观估计商铺投资收益率的标准差是25.1%。如果商铺投资的年收益率趋于正态分布, 则商铺投资的收益率围绕其平均收益率 (22.1%) 左右一个标准差 (25.1%) 这一范围内波动的概率约为, 即有大约68%的收益率将落在-3% (22.1%-25.1%) 与+47.2% (22.1%+25.1%) 之间。收益率围绕其平均收益率左右两个标准差这一范围内波动的概率约为95%, 即有大约95%的概率将落在-28.1% (22.1%-2×25.1%) 与+72.3% (22.1%+2×25.1%) 之间。

四、跨期市场分析法

跨期市场分析法可以分为两大类:跨期纵向分析法和跨期横向分析法, 其中跨期纵向分析法是假设在一个时间点上可能出现的情况, 进而计算各种情况下对应的收益率情况。跨期横向分析法是假定经过一段时间后市场租金发展到另外一个阶段, 从而计算增长率。

(一) 跨期纵向分析法

假设一个商铺在某一个时间点市场的租金价格有5种情况, 每月每平方米的租金价格分别为80、100、120、140、160。商铺的购买价格是1.5万元每平方米, 市场利率为6.82%, 则每月每平方米应偿还的银行贷款为85.2元, 对应每种情况的收益率如下表3所示。

当市场租金是80时, 投资者的净收益率是-6.1%;当市场租金是100时, 投资者的净收益率是17.4%;当市场租金是120时, 投资者的净收益率是40.8%;当市场租金是140时, 投资者的净收益率是64.3%;当市场租金是160时, 投资者的净收益率是87.8%。不同的投资者都有不同的投资预期, 投资者可以通过预计市场租金的情况计算净收益率, 也可以根据自己期望所得的收益率反推出对应的市场租金价格, 再把资金成本法和纵向分析法结合起来, 把当前市场的租金与目标市场进行对比, 如果相似市场的租金收入大于预期市场的租金, 则投资商铺具有可行性, 否则投资商铺具有较大风险。

(二) 跨期横向分析法 (下转第127页)

假设经过5年的时间, 商铺发展到一个更高的水平, 即达到每月每平方米的租金是400元, 再经过5年的时间, 达到每月每平方米500元。假如所对应的市场利率仍然是6.82%, 商铺的购买价格是1.5万元每平方米, 每月每平方米应还的银行贷款为85.2元, 那么每年的平均增长率的计算方法是用期末的价格除以期初的价格, 开五次幂, 再减1, 具体在本文例子中的计算结果如下表4所示。

当五年后每月每平方米市场租金为400元时, 每年租金的平均增长率为36.2%, 再经过五年市场的租金为500元时, 每年租金的平均增长率为19.4%。投资者可以把他们与目前市场上其他的投资项目相比较, 如果其他项目每年的增长率大于预期商铺每年收益的增长率, 那么就应当选择其他的项目投资, 否则根据预期可以选择商铺进行投资。

五、总结

本文从不同的角度考虑了商铺投资的财务方法, 从成本的角度运用了资金成本法;从风险和收益的角度运用了场景分析法;从市场预期的角度运用了跨期市场分析法。在实际运用中这些方法既可以单独运用, 也可以综合起来多角度考虑, 使投资者在进行商铺投资以前对它的风险多一些认识, 尽可能减少一些盲目性。

参考文献

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[6]金彤.商铺投资的三大风险及其防范[J].上海企业, 2003, (6) .

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[9]沈科杰.社区商铺投资分析研究[J].科技经济市场, 2007, (1) .

篇4：最简单的投资:商铺投资

手里有了闲钱，有相当一部分人选择投资买房，但现在各地的房地产热得过头，泡沫开始膨胀，所以不赶这个热闹也罢。据专家观点，相对来说，当前商铺投资似乎还有空间。

商铺为什么会赚钱

一般而言，业主购买期房商铺至交房之间随着业主入住，人气上升，商铺自身价值上升20%已算是较为保守的估计。另一点值得注意的是商铺一般无需业主投入装修即可出租，有时毛坯房比装修后商铺对于承租房更具吸引力。商铺业主不必为今天热水器坏了，明天马桶漏水等琐碎小事而心烦意乱。租约的稳定性是商铺相比住宅所具有的另一优势。住宅房租约期限一般为半年至1年，而商铺通常为3～5年或者更长，承租户对商铺的装修投资，盈利预期及长期规划决定了商铺租约的稳定性。比如租金的递增率保证了商铺长期的收益增长，付款方式也较有保障，2～3个月的押金是通常的做法，一季或更长先付后用的付款方式令业主省去了月月要房租的烦心事。

应该说，商铺的投资应该是一个长期的过程。商铺不会由于房龄长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断地升值。一般住宅房所遇到的折旧问题绝不会出现在商铺的价格计算上。住宅有价，商铺无价。对于买下自用的商家而言，不必支付租金，固定资产还能增值，真是一笔好买卖。

什么样的商铺能赚钱

投资小商铺，首先要考虑的因素是该区域的商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、消费水平、日均人流量、消费结构、商业网点配套情况等。其中，以人口密集区、门面通道畅顺的商铺为首选。交通方便是商铺投资的首要因素。房地产流行的“地段”论在商铺投资方面更重要。火车站、长途汽车站、地铁站附近是来往旅客集中的地区，较适合商铺投资。商业区地段则是居民购物、聊天、逛街休闲的理想场所，也是商店开业的首选地点。生活区商铺的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段特征是，有关家庭生活的商品消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能给家庭生活提供独特服务的商店，都能获得较好的发展。

投资热中的冷思考

投资小商铺变通性大，收益高，风险相对也较低，便于进入和退出。因此，投资小商铺只要看得准，而且随着时间的沉积，其升值潜力也会越来越大。

专家指出，商铺投资应该从升值的角度去考虑。如果5000元/平方米可以升值1000元和4000元/平方米可以升值400元相比，宁可选择前者。因为商铺重要的是要有人气，未来最大人气的地方最有价值。

很多商投资铺者总希望在短短的几年内就收回投资。有没有这样的可呢呢?专家们对此一致予以否定。商业经营已不属高利润行业，想通过买商铺暴发不太可能。商铺投资的特点就是每年的4%～10%之间。产铺的升值主要通过土地的升值来表现，如果土地价格没有太大变化，商铺价格也不太可能狂涨。投资者要有良好的心态，权当作是留给子孙后代的一份家产吧。

篇5：投资购买商铺的协议

甲方：

身份证号码：

乙方：

身份证号码：

丙方：

身份证号码：

经甲乙丙三方友好协商，就三方共同出资购买商铺事宜达成协议如下：

一、投资目的甲乙丙三方约定共同出资购买商铺，商铺地址位于，建筑面积为

二、出资比例

甲方出资元，占商铺总投资的%； 乙方出资元，占商铺总投资的%； 丙方出资元，占商铺总投资的。

三、利益分配与风险分担

1、商铺投资所取得的利益（包括但不限于商铺租金、转让价款等）

由三方根据出资比例共享；

2、商铺投资可能发生的风险或损失（包括因不可抗力遭遇的损失）由三方根据出资比例共同承担。

四、投资事务执行

1、商铺购买协议的购买方和商铺产权证的所有权人经三方协商同意登记为方；

2、双方委托方代表投资人执行共同投资的日常事务，包括但不限于：商铺购买的相关手续及事物；商铺产权证办理的相关手续及事物；商铺出租与出售的相关手续及事物。

3、务的进程和结果。

4、共同投资的下列事项需由三方共同商议决定：

（1）商铺出租的价格、时限、出租方等关键事项；

（2）商铺出售的时机、价格、出售方等关键事项；

（3）商铺抵押的相关事项。

5、本条第4款中所述三类事项，三方意见无法统一时，投资额相加超出50%的两方意见统一既拥有决策权，三方意见均不一致时，投资比例较大一方拥有决策权。两方或单方决策带来的收益三方按投资比例共享，但由此带来的损失和风险由决策方自行承担。

按照收益共享，损失和风险决策方承担的原则，在其他两方均同意的前提下，投资较少的其中一方也可具有决策权。

五、投资的转让

1、三方任何一方拟向其他方转让自己持有的全部或部分投资权益，必须经其他两方同意；

2、三方任何一方拟转让自己持有的全部或部分投资权益，同等条件下，其他两方拥有优先购买权。

六、违约责任

三方任何一方违反本协议内容，均应赔偿给其他两方带来的全部经济损失。

七、其他条款

1、本协议未尽事宜由三方协商一致后，另行签订补充协议。

2、本协议经甲乙丙三方签字后即生效。本协议一式三份，三方各执一份。

甲方：

乙方：

丙方：

篇6：商铺投资的16个关键点

除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。

投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以说：“投资商铺是一种艺术，是一门学问。”其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去，住宅投资几乎毫无风险，商铺投资则充满了风险，在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。下面就让我们从16个方面对商铺投资进行详细的分析吧：

1、地段：“地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。”市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

2、临街状况：“商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。”因此，在投资商铺中要注意：“尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。”当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。

3、人流：“你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。”走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。

但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

4、驻留性：“想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。”附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。

5、购买习惯：你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。

6、购买力：同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选购买力强的地方。

7、便利性：“一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。”比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？

8、商圈：“每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。”并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。

9、规划：现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。

10、地势：铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。

11、净高：“商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。”一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。

12、开间：“商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。”在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。

13、朝向：“尽量避免朝正西或正西南的门面。”阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。

14、比价：在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。

15、收益率：“根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。”年收益率20%或更高，基本上都是动人的神话故事。年收益率能达到10%以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7%左右。低于5%的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。必须注意的是，专业市场中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面。

篇7：关于共同投资购买商铺的合作协议

甲方：

身份证号码：

乙方：

身份证号码：

经甲乙双方友好协商，就双方共同出资购买商铺事宜达成协议如下：

一、投资标的甲乙双方约定共同出资购买曲江春晓苑号商铺，商铺地址

位于，建筑面积为平

方米，总价值为

二、出资比例

甲方出资元，占商铺总投资的80%，乙方出资元，占商铺总投资的20%。

三、利益分配与风险分担

1、商铺投资所取得的利益（包括但不限于商铺租金、转让价款等）

由双方根据出资比例共享；

2、商铺投资可能发生的风险或损失（包括因不可抗力遭遇的损失）

由双方按照出资比例共同承担。

四、投资事务执行

1、商铺购买协议的购买方和商铺产权证的所有权人登记为甲方；

2、双方委托甲方代表双方投资人执行共同投资的日常事务，包括但不限于：

（1）、商铺购买的相关手续及事务；

（2）、商铺产权证办理的相关手续及事务；

（3）、商铺出租与出售的相关手续及事务。

3、甲方在处理相关商铺事务时应及时向乙方沟通各项事务的进程和结果。

4、共同投资的下列事项需由甲乙双方共同商议决定：

（1）、商铺出租的价格、时限、出租方等关键事项；

（2）、商铺出售的时机、价格、出售方等关键事项；

（3）、商铺抵押的相关事项。

5、本条第4款中所述的三类事项，当双方意见无法统一时，投资比例较大一方拥有决策权。单独一方决策带来的收益双方共享，但单独一方决策带来的损失和风险决策方自行承担。

五、投资的转让

1、甲乙双方任何一方拟向第三方转让自己持有的全部或部分投资权益，必须经过另一方的同意；

2、甲乙双方任何一方拟转让自己持有全部或部分的投资权益，同等条件下，另一方拥有优先购买权。

六、违约责任

双方任何一方违反本协议内容，均应赔偿给对方带来的全部经济损失。

七、其他条款

1、本协议未尽事宜由双方协商一致后，另行签订补充协议。

2、本协议经甲乙双方签字盖章后即生效。本协议一式二份，双方各持一份。

甲方：

乙方：

篇8：万达如何破解商铺销售难题

一、万达商铺首次开盘前的营销规定动作

无数的成功案例证明了商铺首开规定动作的正确性。首开为什么好卖?核心要点包括:3个推广阶段、6类推广诉求、9大关键活动(见图1)。

通过这些规定的推广动作万达希望达到3个目标:

第一,通过高举高打,树立万达品牌的绝对领军地位,形成市场膜拜、高知名度,实现万达对投资产品的高溢价和快速去化的双重要求。

第二,迅速激发市场投资热情,海量蓄客。

第三,创造市场热捧氛围,形成“万达商铺太火爆了,要找关系才能买到,找了关系也不一定买的到”“买万达商铺真的很不易”“能买到就行,别挑了”的市场口碑,制造产品稀缺性的市场共识。

二、商铺续销难点及应对思考

商铺首开后进入了商铺续销期,反而没有那么多技术动作支撑了,如何才能有市场的关注、火爆的氛围、客户的追捧和抢购?从经验上来看,商铺续销期主要存在3个难点。

1.传统广告逐渐失效、陷入价格战

很多项目续销期商铺广告都是“最高折扣、优惠、最低价格、珍藏加推”,但是,同一个城市有几十个类似广告诉求的项目正在和你抢生意,几百个客户分布在城市的各个角落,他们一天接受几百个广告,都说:“便宜、难得、你买吧!”,如果你是客户,会有什么感觉?肯定无视。如果这次是“珍藏”,那之前和之后推售的商铺是什么?

图2中的品牌有个共性:都是各个领域里卖得好的,为什么卖得好?因为他们都在自己的领域,拥有很高知名度。高知名度好处在于,你的产品信息容易被捕捉,会被市场和客户主动关注和传播,而不在于投了多少广告。狭路相逢,名气大的胜!所以,尽管项目进入了续销期,也应持续运用公关思维进行炒作,维持高知名度。

2.难以激发客户投资需求

首开通过集中、多频次的推广、大型活动、人气挤压,由外而内的营造抢购、稀缺氛围,解决客户信心,实现成交;但续销期没有集中推广、大型活动、抢购氛围、难以激发客户投资需求;更需要我们自上而下、由内而外的营造局部热销氛围,激发客户投资热情;主动自我激发或被领导、同事激发,再激发客户。

3.难以消除客户价格抗性

客户对于投资类物业价格很难有一个清晰的判断,如何使我们的价格成立,最直接的方法就是维系好老业主,因为他们能帮助我们的产品在市场上确立明确的价格体系。

举个例子,首开时老刘以5 万/ 平方米的价格认购1间铺,成为万达业主。老刘对自己的购买行为是有信心的,随时向身边人传递对万达品牌的认可。

生意伙伴认为:老刘比我精明,他5万买,万达肯定值6万;

好朋友认为:老刘比我成功,他5 万买,万达一定值5万;

竞争对手认为:老王没我有关系,我可以要折扣,4万就可以买到。

市场上渐渐树立了万达商铺4-6 万元的价值认知。所以如果能一直维系好老客户关系,那么万达商铺价格体系就能一直树立在圈层和市场里,阶段性促销政策才有效。

三、小结

必须建立第一品牌形象,通过事件话题、短期释放各类价值及利好不断刺激市场,保持高知名度,形成舆论追捧,引发市场主动关注和传播。

以前市场好,客户影响我们。现在市场下行,更需要我们自上而下、由内而外的影响客户,从公司内部到合作伙伴到政府关系,有意识地营造产品稀缺、热销氛围,可以一定程度上抵消其对市场信心不足的影响。

住宅可以卖价格,投资类物业只能卖价值,客户对于投资类物业价格很难有一个清晰的判断,如何使我们的价格成立,最直接的方法就是维系老业主,因为他们能帮助我们的产品在市场上确立价格体系。

激情是一切技术动作的催化剂!有激情,每天都是首开!每天都是卖房子的好日子。

篇9：商铺投资的诀窍

超市商铺

超市商铺 大型超市往往伴随居住区的诞生,拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商鋪大多是分割型的,较独立商铺来说成本要低,经营灵活,因此风险也较低。提醒超市商铺是依赖于超市而产生的,超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市,会起到事半功倍的作用。

商务区商铺

商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高,哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看,每个城市的cbd商务区规划都非常有限,因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下,此区域内的商铺投资潜力较大,甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。提醒在具体投资项目选择上,一般来说,cbd商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的主角。

社区商铺

社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一,这在业界已形成了共识。一般来说,一个新的社区只要项目定位准确,发展环境良好,随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。提醒值得投资者注意的是,一些开发商通过对项目的包装宣传,从而促成了社区商铺销售价格虚高,这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察,理性投资非常关键。

商业街商铺

篇10：投资商铺的几个注意事项

1、投资商铺的几个注意事项

·注意分摊的公用面积：商铺的公摊面积一般在30%～40%，甚至50%。因此对买铺者来说购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，打乱了购商铺者原有的预算。因此建议购房者选择按使用面积计单价，并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。

·注意返租承诺：返租是指购房者支付房款后，在约定时间内将物业交给发展商出租经营，购房者可获得固定的返租回报。而一些发展商写入广告及售楼人员的口头承诺则无保障。·注意贷款风险：商铺贷款低，年限也短，60%的期限<10年。而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严。因此，投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。

·注意对开发商、销售商审核：审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，核查有无抵押行为，以免将来办不出产证。

2、购买或租赁商铺的依据

对于投资者而言，在选择商铺的投资方式时是选择租赁还是购买往往犹豫不决，其实解决这个问题的最好方法就是确定好自己的目标收益的空间和时间。

价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。

对于商铺投资者而言，创造最大商铺投资收益的方案，从形式上看是最大化租金收益和价值升值收益之和;这是一个数学求最大值的问题。但对于商铺投资者来讲，投资者需要对目标收益空间做出选择，是选择租金收益为主，还是价值升值收益为主，无疑将成为商铺投资者需要决策的问题。

3、市场风险和操作风险的规避

在商铺投资的过程中，市场风险和操作风险都可以通过详细的市场调研、投入产出分析，并结合自己的投资经验尽可能地将相关的风险降到最低值。

·摸清城市发展规划：城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。

·重视经营管理水准：同样是位于一条商业街，有的商铺生意红火，租金一路高涨，而有的商铺却起起落落，数易其主，不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。

·关注转让套现能力：套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现，还可以收“建设费”或“顶手费”;经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现纠纷，将极大增加套现风险。

·投资商铺，选择有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。

篇11：商铺投资

沈阳万达商业广场，由大连万达集团在2002年投巨资兴建，总投资达到20亿元人民币，是当时万达集团在全国兴建的9大商业广场之一。但在2003年底万达商业广场一期开业之前，宣传中的欧倍德等几大主力店没能按期进驻，导致万达面临集体诉讼。

万达方面这两年拿出了8亿元对屡遭失败的沈阳万达广场进行回购，回购的对象是之前被打散出售的精品街铺位，但是由于种种原因部分业主不肯“松手”，导致回购过程异常艰难，不得已，万达走“行政路子”取得当地政府支持，将之前散售的商铺定性为“非法临建”，动用了最后一招——拆迁，并让评估公司对商铺产权价值做了估价，参照此估价进行回购。

比拆迁现场由万达方面出示的评估报告显示的2万/平米的均价，和当初购买这些商铺时业主所付出的高达6万/平米的成交均价，巨大的悬殊再加上这3年的惨淡经营让业主们蒙受的利息损失。不难看出，“回购价格谈不拢”肯定是最终被迫拆迁的重要原因，同时也对万达的品牌及在全国的扩张和发展带来了极大的负面影响，自此后，王健林提出不再“散售”商铺。

整个拆迁过程需要拆除5331个非住宅建筑，这些铺位在沃尔玛、百盛背后，都是三层的独立商铺，类似街铺，每条街100米左右，散售之后经营一直非常糟糕，后来一度由万达支付业主租金收回来统一经营，效果还是不好。在这次拆迁之前，回购已经持续一段时间了，但是很艰难，最终万达定性“非法建筑”动用拆迁重建拿回产权。

拓展阅读1：四年轮回 沈阳万达商业广场拆除重建的背后

从9月28日拆掉沈阳万达商业广场精品商铺（下称万达广场）中间步行街天棚的第一根横梁开始，日夜赶工至今，这个曾在2002年叱咤风云的地产项目，拆除工作已进行过半。万达集团一位高管透露，拆迁后的土地，连同一直未开发的万达广场二期，将建设成一个类似于北京或成都万达商业广场一样的“城市综合体”。

万达沈阳改错

2003年底，万达广场建设完成。由于宣传攻势凌厉，这个有着500间精品商铺的广场，竣工前就已被350多个业户用6万元/平方米的天价（沈阳本地）买下。2004年春节前，万达广场开门营业，由于人流过少，两个月后第一次停业。此后近3年的时间里，广场几次更换职业经理人，更换经营模式，并同时更换经营方向，但都没有引来人气，经营遂陷入停顿至今。从2004年开始，困顿中的万达广场就陷入纠纷的漩涡。商铺购买者普遍认为，广场的整个商业氛围，与万达销售广告中的宣传内容不符，因此涉嫌合同欺诈，部分业主据此要求退铺，但遭万达拒绝。

2004年下半年，超过50名的万达广场业主以“销售欺诈”为由起诉万达，并进而向法院提出撤销购房合同的要求。案件经两次审理后，沈阳市和辽宁省两级法院均认为，万达广场的系列广告“属商业吹嘘而不构成商业欺诈”，最终判业户败诉。此后，双方的争执陷入僵局；而有11名业户终审后选择了申诉，至今依然没有结论。

然而，坚冰下面早已悄然消融。2005年以来，一些业户通过私下协商，实现了退铺的意愿。尽管这一比例不足业户总数的3％，但万达试图拯救广场的意图渐渐显露。此间，沈阳市政府对万达广场的运营效果渐起微辞。一位知情人透露，由于万达商业广场项目是该市“项目年”中的重点项目之一，在占地面积和投资总额等方面都创了该市2002的第一，因此沈阳市政府可谓“竭尽全力为企业发展创造良好环境”。

然而，事与愿违。万达广场开业3年，不但没有悉数引来国际知名的商业巨头，由于地处沈阳市最为繁华的商业核心地段，万达项目的破败，还直接影响了沈阳的整体商业氛围。这让沈阳市政府大为恼火。法律殿堂上赚足脸面的万达广场，却在商业战场中屡遭败绩。如何拯救万达广场项目，成为压在万达地产和沈阳市政府两者心头的一块石头。

既然数度的商业运营努力，都毫无起色，眼看着万达广场日渐生锈的门锁链和由明转暗的玻璃门，在反复权衡之后，万达集团与沈阳市政府最终作出了“收回商铺，拆除重建”的决定。2006年7月26日，沈阳市政府专门为万达广场拆除重建问题召开市长办公会议，会后形成了193号《市长办公会议纪要》。

而在此前的2006年3月20日，万达就已将精品店铺所占的2.19万平方米的土地，从沈阳万达商业广场开发有限公司所有的大区块土地（沈阳国用［2002］第0139号）中分割出来，办理了编号为“沈阳国用[2006]第0077号”土地使用证。随后，万达开始通过谈判回购商铺，并取得了近八成业户的同意。8月3日，沈阳市规划和国土资源局下发了万达广场建设用地规划许可证；10日，沈阳万达公司开会部署拆除万达广场任务。

9月25日，沈阳市房产局下发了拆迁公告。

气球吹爆的三年

2003年，万达广场给沈阳地产投资人讲了两个故事：

一、一个面积为27.2平方米的店铺，因为是“带租约”购买，“用别人的钱，做自己的铺”，所以投资人6.5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元；

二、万达广场的快速扩张得益于“订单模式”，投资人是在“与世界500强为邻”。

除了“一铺养三代”的描述，在万达的诸多广告中，还有一个你的财富“和巨人一起飞”的气球广告。“那真是一个个动听的主意！”业户张德军说，“那些广告充满了诱惑，让你想立刻去交钱，把铺子搞到手。然而，开业没到半年，张和其他投资者便以“要求退铺”的方式，开始怀疑万达商业的能力。

此后，万达租下业户的精品商铺，并几次自己发动招商经营，均告失败。类似的情形还发生在长春等有万达商业广场驻足的城市。“王健林是一个卖地产的高手，不是一个做商业地产的高手。”大连一家地产公司的老总评价说。然而，万达集团企业文化部总经理石雪清并不认同这样的说法，他认为，从2002年沈阳万达早期的商业地产运营模式，到今天以北京万达广场为代表的新一代城市综合体运营模式，万达4年的商业广场实践，在不断进步和成熟。“沈阳的项目并非失败，而是成长中的经历。”他说。

今年8月签订退铺协议，12月将返回全额购房款，个人负担房屋交易等费用。“不退铺都不行了，还敢想赔偿？”一位赵姓业户说，“这3年，一分钱都没挣，还担着银行利息。” 也许有些人的代价会更大。业主康建军说，当初每平方米6万元的铺子，现在万达申请拆迁后，只给不到3.5万元每平方米的评估补偿金，这让他的损失惨重。而像康这样的不愿退铺者，共有60人，总计5330平方米。

万达背后的政府推手

“万达在沈阳做了这么多年的地产，基本上没树立起来形象。”沈阳市规划和国土资源局一位官员的评价，对于“百年万达”的口号，意味深长。一位知情人透露，沈阳万达商业广场项目蹒跚学步四年的代价是4个亿。然而，这还仅仅是商业上的耗费。记者的调查表明，万达广场的拆迁合法性尚存诸多悬疑。

土地使用权是焦点之一。事实上，从2003年底出售商铺至今，万达广场一直未将土地使用权证进行分割后登记到每个商铺头上，而是握在自己手中，静待今年分割登记，并以新的“沈阳国用（2006）第0077号”土地使用证为基础，办理规划手续，随后申请了拆迁。

沈阳万达总经理吴永隆在接受《经济观察报》记者采访时表示，万达是应83％的退铺业户的要求，才进行广场的拆迁改造的。然而，一个显著的事实是，上述新土地证获得的日期是今年3月20日，而83％退铺业户的签约退铺日期大都发生在此后几个月内。这表明，万达获得的新土地证，当时的土地使用权应是万达与300多个商铺业户所共有。今年7月，当万达广场提出拆迁改建申请时，尚有60个业户没有与之达成回购商铺协议。在这样的前提下，沈阳市规划和国土资源局提请万达注意“须与地块中现有的被动迁单位达成协议”。但拆迁至今，双方的协议依然没有达成。

9月6日，万达改建工程获得了沈阳市发改委投资处允其开展前期工作的便函（沈发改投便字第［2006］1057号），函文称：万达广场项目目前前期工作尚不能满足项目建设核准条件，我委原则同意你公司该项目工程开展前期工作。……待各项条件落实后报我委核准。沈阳市房产局据此批准了万达广场的拆迁申请，并于9月25日，发布了拆迁公告。该局拆迁办副主任李强认为，万达拆迁申请手续齐全，核发程序合法。然而记者在沈阳市发改委了解到，该委并没有通过正式的“沈阳万达广场改建工程核准决定书”，上述便函只具有告知功能，并无核准效力。

《经济观察报》记者向沈阳市规划和国土资源局提出采访申请，该局负责人以“万达广场项目属市里直抓项目，接受采访须经沈阳市政府相关部门批准”为由，拒绝了记者的采访。而沈阳市政府相关部门以涉嫌机密为由，拒绝了记者调阅“193号《市长办公会议纪要》”的请求。10月30日，正在拆除的沈阳万达广场一片断壁残垣；与之相邻的万达商业广场二期的地块里，依然有8户居民没有迁出。在二期地块的周围，是密集分布的出售光碟、日用杂品和性保健品的棚户商店……

城市综合体——和四年前一样，万达商业地产和沈阳市政府再一次赋予当下的这块儿混乱之地一个动听的主意。

拓展阅读二：沈阳万达商业广场的前世今生

临街的主力店人气较旺

背街的精品商铺历经改造，冷清依旧

偌大的精品名店广场，平时连人都难看见。精品街里静悄悄

从2003年12月23日沈阳万达商业广场开业，到2006年9月25日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一座使用寿命不到三年的沈阳万达商业广场就被拆除重建，创下了中国商业地产短命之最。纵观沈阳万达商业广场的短暂的生命历程，有代表的事件包括：开业不久的停业**、04年54名业主集体状告万达商业欺诈事件、以及最后的强制拆迁这三大事件。

停业**：2003年12月23日，沈阳万达商业广场宣告开业，创造了一个沈阳商业地产开发历史上的“商业奇迹”。在2003年12月24日的《沈阳今报》有这样的报道：“ 位于太原南街的大连万达商业广场昨天终于开门迎客，作为项目年的重要项目之一，万达的隆重开张在占地面积、投资规模、停车车位等四个方面创造了沈阳第一。12月23日，历时一年开发建设的沈阳万达商业广场正式对外宣布，在圣诞节前，包括沃尔玛、灿坤数码等六家主力店和百余家万达名店的万达商业广场一期全面对外营业。”

然而，欢庆的气氛尚未散去，12月28日，仅仅在开业6天之后，由于万达商业广场精品街没有人气，商家生意非常惨淡，70% 以上的所谓精品店没有开张，很多店铺门上贴着招租或转让的启示，整条精品街上见不到客户的人影，少量开业的商户也因没有客户而没生意可做，商家宣布集体停业，紧接着有上百个业主要求退铺或赔偿损失，酿成了第一次停业退铺**。

在沈阳万达商业广场开业前期的宣传中，万达方面宣称，包括美国沃尔玛、美国时代华纳影城、新加坡美食广场、台湾的灿坤数码广场、德国的欧倍德、台湾的大洋百货和红星美凯龙家居广场在内的七家企业将入驻商业广场。可实际情况是，除了新加坡美食广场和华纳国际影城书城属于二期开发项目外，德国欧倍德根本没有落户、红星美凯龙也没有入驻、原先宣称的台湾大洋百货又被马拉西亚百盛购物中心取代。这样，万达在广告中吹嘘的“国际七大主力店三面合围”就化为泡影。

对于这次停业，业主普遍认为：正是由于这些世界名店的退出，才导致了万达商业广场没有形成预期的人气，仅靠沃尔玛、百盛和灿坤根本不能给精品街带来足够的人流。2004年春节之后，为挽回局面，沈阳万达商业广场管理有限公司出台了一份《关于沈阳万达名店二月一日至八日全面复业的通知》。《通知》表明，为保证大家及时复业，万达拿出了一笔相当于两个月租金的扶持金，同时免交三个月物业管理费。但这些措施都无济于事。

2004年3月，沈阳万达商业广场管理方提出一份 “关于完善沈阳万达名店经营环境的措施”方案，在这个调整方案的8项措施中，在改善经营环境上，征得消防、规划等相关部门批准、全体业主的同意后，由万达投资实施“罩大棚”、封闭万达名店内通道等工程;在天气条件具备后，统一给每个商铺安装分体空调，并争取6月底前完工;在万达大街与景观路交叉口处设立大型电子显示屏广告牌，在地面设置促销活动场地;同时，在商业街两侧设置霓虹灯店招，通道内摆放休闲椅、立式品牌灯箱，布置绿植、花卉，顶棚安装霓虹灯饰。在万达大街和景观街设置情景式小品雕塑及配套休闲椅、休闲伞等，添购绿色环保电瓶导购车等。对于这份为期三个月的“扶持计划”，有部分业主接受了这个协议，但商铺整体启动计划失败。

2004年6月，万达针对业主提出了更为优惠的“商铺委托出租协议”，有部分业主接受该协议，但商铺整体启动计划再次失败。自2004年6月“启动计划”搁浅以来，万达并没有放弃改变身处被动局面的努力。7月22日，由万达总部下派的一个新的领导团队进驻沈阳万达商业广场。这个团队只负责精品商铺的经营管理，成员由北京和沈阳两地的商业精英组成，领导者系前北京西单商业大厦副总经理杨姿聪。据悉，杨姿聪不仅带来了西单商场先进的经营理念，还带了很多品牌入驻万达。这个新的管理团队就对万达精品商铺的经营进行了重新的市场定位：成为区域品牌代理商的聚集地，以低价批发为主。8月10日，管理团队即以沈阳泰原金座经贸有限公司的名义开始发布万达精品商铺隆重招商的广告，并提出了免半年租金、会员制模式服务等五大优惠政策。但在这些努力之后，招商计划再次遭到失败，万达精品街成了一条家家商户大门紧锁的死街。

前后近3年的时间里，沈阳万达商业广场几次更换职业经理人，更换经营模式，并同时更换经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿直至拆除重建。

起诉万达欺诈：2004年2月19日，在遭遇开业停业**之后不久，第一批业主开始起诉万达。这次停业事件，让很多业主发现自己倾家荡产买来的天价“黄金店铺”根本不可能以万达吹嘘的价格出租出去。大量业主纷纷提出退铺和赔偿损失的要求，在与万达沟通未果后，陆续有54名业主以“欺诈”为由将万达告上法庭，要求万达解除购买商铺的合同，返还购房款并赔偿损失。

这些业主，无一例外全都是看了万达的广告忽悠而上当受骗的，万达在广告中宣称：“以租金养商户”、“一铺富三代”、“零风险”、“每个商铺每平方米至少可以出租500元”、“与世界500强为邻”、“和巨人一起飞”、“带租约发售”、“前三年回报率为8%、9%和10%”;万达在一则“投资案例分析”的宣传广告中，作出了“一个面积为27.2平方米，售价为149.6万元的店铺，6.5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元”的惊人回报预期;万达又宣称 “你要买的商铺，我已经替你租出去了”，引导业主“用别人的钱，做自己的铺”。

在万达凌厉的广告攻势下，500间产权商铺很快销售一空，共有354名业主购买了万达的500间产权商铺，商铺的均价达到耸人听闻的每平米6万元的天价，这在03年的沈阳简直是不可思议的。万达从销售产权商铺中获得了9.6亿的销售收入。购买万达产权商铺的业主，很多都是多年在商业领域摸爬滚打的商人，这次失败的投资，让他们当中的绝大多数人“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”。

起诉万达的业主认为，正是万达虚假的广告陈述和违法的投资回报预期，加之当地某些政府部门领导的“大力推荐”，才让他们这些在商场上摸爬滚打了十几年的“商人”很受“伤”。商铺购买者普遍认为，广场的整个商业氛围，与万达销售广告中的宣传内容不符，因此涉嫌合同欺诈，部分业主据此要求退铺，但遭万达拒绝。

2004年下半年，超过50名的万达广场业主以“销售欺诈”为由起诉万达，并进而向法院提出撤销购房合同的要求。案件经两次审理后，沈阳市和辽宁省两级法院均认为，万达广场的系列广告属“商业吹嘘而不构成商业欺诈”，最终判业户败诉。此后，双方的争执陷入僵局。

拆除重建：沈阳万达商业广场的运营状况让沈阳市政府颇有微辞。由于万达商业广场项目是该市招商引资中的重点项目，在占地面积和投资总额等方面都创了该市2002的第一，因此沈阳市政府对万达可谓“竭尽全力为企业发展创造良好环境”。但是事与愿违的是，万达广场开业近3年，虽然占据着沈阳市最繁华的商业核心地段，但一直没有引来当初宣称的所谓国际七大商业巨头，万达商业广场的经营不善，直接影响了这条商业街的整体商业氛围。这让沈阳市政府很是不悦。在销售商铺上创造奇迹的万达，不得不面对商业经营上的困境，如何拯救万达商业广场，成为压在万达地产和沈阳市政府心头的一块石头。万达商业广场经营毫无起色的现状，迫使万达集团最终作出了“收回商铺，拆除重建”的决定。万达将在原址建设一个类似北京万达的城市综合体的项目。

2006年7月26日，沈阳市政府专门为万达广场拆除重建问题召开市长办公会议，会后形成了193号《市长办公会议纪要》。

2006年3月20日，万达就已将精品店铺所占的2.19万平方米的土地，从沈阳万达商业广场开发有限公司所有的大区块土地（沈阳国用［2002］第0139号）中分割出来，办理了编号为“沈阳国用[2006]第0077号”土地使用证。随后，万达开始通过谈判回购商铺，并取得了近八成业户的同意。2004年8月签订退铺协议，12月返回全额购房款，个人负担房屋交易等费用。对这些业主来说，大多数人三年时间，一分钱没挣，还担着银行利息，但与坚持不签退铺协议的60户业主，他们算幸运的。由于万达申请强制拆迁，对于不同意签订退铺协议的60户业主，只能获得每平米3.5万的补偿金，比起当初每平方米6万元的购买价,可谓损失惨重。

2006年8月3日，沈阳市规划和国土资源局下发了万达广场建设用地规划许可证;10日，沈阳万达公司开会部署拆除万达广场任务。

2006年9月25日，沈阳市房产局下发了拆迁公告。

2006年9月28日，万达开始拆除精品街的第一根横梁，投入运营不到3年的万达商业广场精品街宣告寿终正寝。王建林先生应该庆幸生在了“盛世”的中国，有各地方政府的大力“扶持”，有各地方司法部门的“秉公执法”，才成就了这位“盛世”商业枭雄。

拓展阅读三：产权商铺开发让大连万达付出昂贵“学费”

位于沈阳市太原街的大型商业项目——沈阳万达商业广场在今年年初经历先后两次开业后，仍无法聚拢人气。感受到风险的中小投资者一度不断上访，并把开发商大连万达集团(以下简称大连万达)告上法庭。7月，大连万达耗资约1.8亿元将300多户商铺全部整体返租，重新对整个商区实行统一规划管理。

但是，这一努力能否改变万达广场的萧条处境，业内专家不持乐观态度。专家认为，这个案例反映了我国产权商铺开发行业存在的普遍问题。

繁华商区的“清静地”

总投资十几亿元的沈阳万达商业广场是集休闲、购物、娱乐为一体的大型商业购物广场，主要业态有沃尔玛、灿坤、欧倍德等世界知名企业组成的主力店和354家精品店组成的精品购物广场。2003年12月23日沈阳商业广场首次开业后，由于客流量稀少，仅仅13天，精品街的大部分商铺就已经停业。

2004年2月1日，业主经过与开发商斡旋，在万达同意出资提供三个月租金的情况下，116家精品店又重整锣鼓开业了。然而市场的残酷远远出乎人们的意愿，再次开张的万达商业广场依然没有引来太多的关注。半个月后，这些商铺不得不重新关起大门。记者当时在现场看到，精品街上的绝大部分商铺店门紧锁，有的在门外还贴着招租或转让的广告。精品街上零星的行人也都步履匆匆，这种景象与临近的中兴商业大厦及其主力店沃尔玛、百盛等商场人头攒动的场面，形成强烈反差。业主胡新金介绍，当初以每平方米6万元的价格购得近27平方米的商铺，一心只以为“捡了个便宜”，就等着“一铺养三代”。眼看两次开业市场不见起色，心里急得跟“着了火似的”。

现实市场与预期设想的巨大反差，让这些花费了一辈子积蓄，贷款买商铺的业主们感觉到了产权商铺带来的威胁。大伙儿反复与开发商大连万达交涉，起初只是要求万达采取措施改善经营环境、加强物业管理，慢慢地有人提出了“退铺"”的要求。为得到政府有关部分的“援助”，业主们还组成专门团体不断到沈阳市信访办、辽宁省信访办上访。

业主们提出，万达“以租金养商户”、“一铺旺三代”、“零风险”、“每个商铺每平方米至少可以出租500元”等广告宣传对他们的投资行为起了很关键的作用。而其事先承诺的商业气氛却并没有营造起来，广告宣传承诺的7个主力店也没有如期到位，开发商应该为此负责。

谁为“超预期”市场风险买单

今年7月，大连万达提出将所有精品商铺实行整体返租，以业主所购商铺全部款项的8%作为每年年租金。在今后三年内由万达统一对外出租，并对整个商区实施统一的物业管理和整体商业规划。这一决定得到了绝大部分业主的认可，目前70%以上的业主已经从法院撤诉。

然而，商业广场的形象和价值已无可挽回地受到了损害，大连万达至少为此支付了大约1.8亿元的租金。业主们也大都觉得很无奈：折腾了大半年，手里商铺能否从此走上良性发展还是未知数。业主王红梅说：“打官司毕竟是下下策，希望万达的统一经营最终可以挽回整个商圈的命运。”

双方出现纠纷后，开发商究竟该为商业广场面临的僵局负多大责任一度引起争议。大连万达一位中层管理人员认为，投资项目失利的板子不能全部打到开发商身上。他说，商铺本身也是商品房的一种，作为开发商，万达已经完成了《商品房买卖合同》中的所有约定。同时由于产权商铺不同于一般门市房，决定了其需要统一的规划和管理。但买卖合同是标准文本，无法明确规定规划和管理的具体内容，国家也没有出台相关的法律法规对此进行规范，一旦潜在的市场风险露头，极易引起纠纷。

沈阳万达商业广场开发有限公司营销部经理马俊浩介绍，为了完善商区的硬件设施，不久前万达加建了总面积6000平方米的地下停车场，并给每个商铺安装了中央空调。

业主们认为，万达在销售商铺时承诺的商业氛围并没有真正营造出来，而商铺的地段正是产权商铺的核心价值所在。业主胡新金说：“根据商业广场营销人员的计算方法，商铺租金足以保证投资者在10年内收回全部投资。而事实上除了沿街的少数商铺，多数商铺很难租得出去。这种状况当然和开发商脱不了关系。”

开发商则认为，部分业主盲目投资、不能理性看待投资风险给产权商铺的良性发展设置了障碍。大连万达的曲晓东说：“东北有的投资者法律概念淡薄，甚至连合同都不看。一旦出现问题就开始闹，上访、打官司，把原本通过沟通可以解决或者可以降低损失的问题扩大至难以收拾的局面”。据了解，大连万达共投入约500万元作为沈阳万达商业广场的宣传费用。其营销人员介绍，许多投资者并不熟悉项目本身，看到广告宣传就投资，一方面广告虽然发挥了“最大功效”，使得商铺前期的销售工作异常顺利，另一方面最终也给项目增添了许多麻烦。

商铺开发尚待继续探索

上世纪90年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称2004年是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。

大连万达在全国共投资了15个同样的产权商铺项目，目前已经开业了9个。据万达介绍，长春、沈阳、天津的三个项目都面临了严峻的局面。在长春，甚至出现激烈冲突，导致了所谓的“流血”事件。而在济南、南昌、长沙的产权商铺项目也不同程度地出现了投资者与开发商之间的冲突。

专家分析，出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权分离是导致问题产生的根源。美国KAMICO购物中心创始人库珀先生拥有全美600家购物中心，他曾经指出，对于一个商业地产商而言，把物业出售给分散的所有者不是通行的做法，这样做的结果难以控制，需要开发商投入很大的精力管理，否则就会影响商业物业的投资价值。

产权分散与商圈统一经营的矛盾已使得许多知名开发商交付了昂贵的“学费”。目前国内除非是地段非常好的商铺项目，大都面临着失败的风险。记者了解到，2003年年底沈阳万达商业广场首次开业，当时的硬件设施并不具备开业条件，且其中约一半左右的业主并没有参与此次开业。紧跟其后的第二次开业又未免匆促。业内专家认为，单单依靠业主的单打独斗不可能塑造整个商区，万达商业广场失利的深层次原因是缺乏专业的商业管理统一运营。

目前国内大开发商在统一经营权的认识上基本达成共识，并通过对所有商铺实行整体返租的方式来化解“三权”分离带来的可预见风险。廊坊一位不愿透露姓名的房地产开发商介绍，整体返租在保证产权人的收益基础上，取消了其“话语权”，可以达到统一经营的目的。但由于国内开发商并不精于商业经营，整体返租能否如愿解决行业面临的普遍问题还存在争议。

整体返租的另一个阻力来自于商铺购买者。大连万达在哈尔滨的产权商铺项目尚未交房，由于个别业主坚决不同意，整体返租工作一度陷入瘫痪，大商家无法入场。曲晓东说，一个理性、成熟的中小投资者群体的缺位，也是行业发展的大障碍。来自万达内部的消息表明，大连万达正在减少其商铺出售的数量，到2005年，将停止向中小投资者出售商铺。

首都经贸大学侯家魁教授说，我国也缺乏相关的法规为产权商铺树立防范风险的篱笆。尤其是对于出售商铺的模式，如何界定、约束开发商的经营行为，减少广大中小投资者的盲目投资等都是尚待研究的问题。侯家魁同时建议，产权商铺的发展还有待规范，对于中小投资者来说，投资行为不可过于轻率，不能对市场存有依赖侥幸心理，同时注意选择经营能力较强、信誉较好的开发商。

拓展阅读四： 万达·沃尔玛流血事件 凸显商业地产营销软肋

2000年5月17日，万达集团召开了一个他们后来称之为万达“遵义会议”的董事会会议，并决定要“两条腿走路”，一曰住宅地产，一曰商业地产。王健林选择商业地产理由是————住宅开发的方式是卖了房子收钱，品牌难以延续、资产难以增值。而建设MALL这样的商业物业，一则可以出售获利，二则可以以出租或其他经营方式获得长期的利润回报。而实践证明，香港的几大地产巨头，无一不是将主要经营方向之一用于几十年来积攒的巨量商业物业，在经营过程中让资产成倍增长。

如何让这闪烁着理想色彩的“商业地产战略”落地？王健林深切的明白，这在实际操作中需要克服巨大的障碍。因为商业地产更重要的是经营，万达除了具备品牌优势外，在商业地产方面的经验和对商家的号召力几乎是零。于是，王健林想到了“借船出海”。

策略联盟开发

这是万达独创的订单商业地产开发模式———即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。目前万达正集中开发万达商业广场和shopping—mall两个系列产品，其中商业广场每个占地约1·5万平方米土地，大多在城市中心地段，由超市、家具、专卖店等组合而成。另一系列shopping—mall每个占地大约5万平方米土地，一般在每个项目中有两三个主力店。

这种“地产大鳄+商业巨头”战略伙伴组合的营销模式好处显而易见：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，不仅转嫁了投资开发购物广场可能存在的风险，而且极大地提高了购物广场的知名度。此外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，增强了业主的投资信心。如有专家分析，长春购物广场年回报率12%，8年即可收回投资，因此售价竞创下每平方米四万多元的天价。

捆绑营销模式

就这样，一个在业界看来多少带有些“乌托邦”色彩的“捆绑”营销模式，被大连万达坚韧不拔地开始在全国各地大批量的拷贝。目前，万达集团已和世界500强企业沃尔玛、家乐福、百安居、欧倍德等签订了联合发展协议。而自2000年6月以来，万达已与16个城市达成了开发建设商业广场的协议。以后万达商业广场将以每年5～10个的数量递增。从2002年11月开始，这些广场将陆续开业，到2004年，将会有30个以上冠以“万达”大名的商业广场或ShoppingMall在全国大中城市出现。

一切都按预定节拍有条不紊地进行！但系统进入微观的操作层面，长期潜伏在商业地产营销界的死穴就浮现了！

造MALL，营销病了

2003年1月，长春。“万达·沃尔玛”流血事件终于揭开了冰山的一角！据报载，作为地产狂人王健林执掌进军商业地产后的第一个开盘项目，大连万达在长春的购物广场却未能得到预期的满堂喝彩。相反的情形是————一楼大半空置的黄金铺位与楼上沃尔玛的热闹喧嚣形成了强烈的反差，导致业主以“广告欺诈”为由将万达告上法庭。业主的理由很简单————当初我是冲着沃尔玛的名气来买铺，但实际沃尔玛同他们一样，也只是万达的业主。

现在看来，“广告欺诈”其实是业主的一个噱头，高昂的铺价与较低的投资回报形成强烈对比才是矛盾的焦点所在。据悉，由于傍着沃尔玛，大连万达的一楼铺面租金价位不菲，内铺价格为2·8万元/平方米，临街外铺最高卖到6·68万元/平方米(最小的商铺近百万元，最大的临街商铺超过1300万)，这成为长春历史上最高的商铺价格。而广场开业之后，当初叫价500元/平方米·月的商铺，最多只能租到350元。在巨大的反差前，中小投资者终于揭竿而起。

突然爆发的冲突让大连万达始料未及！此前豪情万丈的王健林始终琢磨不透问题究竟出在哪个环节，就连一向以深度报道见长的《21世纪经济报道》也只是将“万达·沃尔玛”流血事件放在一个合同纠纷的层面。而在本报记者看来，作为商业地产营销的一个典型文本，“万达·沃尔玛”流血事件恰恰暴露了长期存在于中国商业地产营销界的死穴。而若这些死穴不能一一化解，作为大连万达“商业地产”新长征路上的摇滚可能会因此戛然变奏。

沙场征战，MALL那散发着诱人芬芳的利润源泉究竟在哪里？ 奋斗经年，众多造MALL的先行者如何完成自身“化蝶”之旅？ 痛定思痛，如何巧妙规避租售犹如走细小钢丝的万千险象？ 茫然四顾，如何化解回笼资金与商业经营这对深刻的矛盾？

投资风险

而曾先后捣腾过珠三角众多MALL项目的专业策划人周颖舟认为，目前关键的问题是，民营资本同样对风险意识严重不足，对MALL的复杂性和困难度认识严重不足。很多地产商完全是利益驱动，持一种短期投机心态，他们远没有意识到商业地产与住宅地产最大的区别是：不能进行滚动开发。而一个MALL的设计牵涉到4万个零部件，生命周期很长，关键是你能等多久，能熬多久？

万达危机

在目前的商业地产营销界，大连万达因其独创的捆绑营销模式备受业界关注，也引来众多民间投资者蠢蠢欲动。但危机亦无处不在———大连万达目前迅速布局的多个项目其实都处于卖想象空间的阶段，实际操作中存在很多冲突未有解决，且能否经得起市场考验还有待时日考证。而在这个过程中，只要有一个项目开业出现危机，可能导致整个万达系在销售市场的全盘崩溃。

当然，作为商业地产的勇敢探索者，长春流血事件不过是万达长征路上的一个小插曲。但革命尚未成功，同志还需努力。我们期待在这番造MALL的麦田里，大连万达能早日找到破解商业地产营销死穴的良方！

拓展阅读五： 原洪与沈阳万达商业广场开发有限公司商铺买卖合同纠纷案

当事人: 丁本锡、原洪

文号:（2004）沈中民（2）房初字第54号 辽 宁 省 沈 阳 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书

（2004）沈中民（2）房初字第54号

原告：原洪，男，1965年4月30日出生，汉族，住沈阳市新城子区新城子街新建委三组125号。

委托代理人：周坤，辽宁长风律师事务所律师。

委托代理人：杜晋安，辽宁长风律师事务所律师。

被告：沈阳万达商业广场开发有限公司，住所地沈阳市和平区重庆北街34号甲。

法定代表人：丁本锡，该公司总经理。

委托代理人：朱茂元，北京市中伦金通律师事务所律师。

委托代理人：张炯，北京市中伦金通律师事务所律师。

原告原洪诉被告沈阳万达商业广场开发有限公司（以下简称万达开发公司）商铺买卖合同纠纷一案，本院依法由审判员董菁担任审判长并主审，审判员马岩、代理审判员李方晨组成合议庭，于2004年4月21日公开开庭进行了审理，原告原洪的委托代理人杜晋安、周坤，被告万达开发公司的委托代理人朱茂元、张炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告原洪诉称，自沈阳太原街万达商业广场项目开工以来，被告先后在报纸、电视台、电台等多种媒体上和由其印制的各种宣传资料中连篇累牍地向社会宣传：沈阳万达商业广场由沃尔玛、大洋百货、欧倍德、超市，四层一部分为莲卡佛国际服饰连锁店、百脑汇电子市场、华纳国际影城、红星美凯龙国际家具广场、3C数码广场、新加坡美食广场等世界500强围合，这是沈阳市乃至东北的钻石广场，在沈阳万达广场经营可以联手打造沈阳商业旗舰—沈阳万达商业广场，宣称，所有商铺已被知名品牌承租，销售的商铺是带租约的商铺，租户是有极强履约能力的品牌经销商，现已签订的租赁合同有法律保障三年。被告宣称，本商铺保守的租金为一层500元/月/平方米，二层200元/月/平方米，三年租金总额258万元/铺；被告向社会明示，用别人的租金买自己的商铺，买了万达的商铺可坐地生金，可一铺养三代；被告还向业主表示，万达商铺是全封闭的，有中央空调，东面是太原街、西面是新型步行街，这种钻石广场，实属旷世绝版。

原告在被告的虚假宣传下，轻信了被告的承诺，以显失公平的6万元/平方米的天价购买了万达商铺。直到2003年12月23日，被告商场正式开业之时，原告才发现被告宣传的九大主力店只有沃尔玛一家，八成精品店根本没有开张，两成开张营业的商铺基本没有顾客，履约能力极强的经销商也不见踪影，天价商铺的租金难以收回。被告先期承诺的全封闭、中央空调和西面步行街至今也根本没有兑现，万达广场仅开业八天就停业。至此原告方知受骗，多次找被告要求退房，终无结果，故诉到法院。请求：

1、判令撤销原、被告所签订的商品房买卖合同；

2、判令被告返还原告购房款、维修基金等购房时交付的相关费用及违约金总额1,953,086.25元,其中购房款等共计1,844,275.00元，滞纳金、违约金108,811.25元；

3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

被告万达开发公司答辩称：

1、《商品房买卖合同》是依法成立生效的合同，其合同形式和内容是合法的，签订过程是谨慎的。该合同体现了双方真实的意思表示，是依法成立的合同，是效力确定的合同，应当受到法律保护。

第一，从法律对合同的要求来看，法律法规要求房地产买卖合同应当为书面的要式合同，广告不能成为合同的组成部分，原、被告双方应以书面合同作为确定双方完整权利义务关系的客观依据；

第二，从合同签订的文本上看，双方签订的商品房买卖合同是政府主管机关监制的示范文本，政府在该文本中多次提醒原告在合同中进行充分的意思表示，将认为重要的权利义务全部明确到合同中，该合同文本体现了合同自由、意思自治的原则，具备形式上的合法性；

第三，从合同的标的物来看，原告购买的是一处位于太原街可作为经营用途的房屋，商品房买卖合同对于合同标的物约定具体、明确，且该标的物符合法律规定，应当受到法律保护；

第四，从合同签约目的来看，双方的合同目的单一，就是原告希望获得一处可用于经营的商铺所有权，该合同目的符合合同法和房地产法的规定，应当受到法律保护；

第五，从合同签订过程和方式上看，合同签约谨慎，经过反复、平等协商，充分体现了平等自愿的原则，是双方真实意思表示，合同依法成立，合同效力确定；

第六，1、从合同履行上看，商品房买卖合同已由原告和被告履行完毕，合同目的已经实现，合同效力应当得到维持。

2、《商品房买卖合同》不具备合同法第54条关于可撤销合同应当满足的构成要素，不属于可撤销合同范围。被告没有进行虚假广告宣传，原告也不可能对商品房买卖合同产生重大误解，双方对商铺价格有充分认识，不存在显失公平的情形。

3、原告在受领商铺以及其后的积极经营行为、行使商铺所有权的行为，表明原告以实际行为放弃了撤销权，本案所涉的合同撤销权已经消灭，符合合同法第55条第2款的规定。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求，并判令原告承担本案的诉讼费用。

本院经审理查明，2003年7月9日，原告原洪与被告万达开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原洪购买被告开发的位于和平区太原南街12甲1-2层34门，建筑面积共为68.74平方米的商铺，计价面积为该商铺首层套内建筑面积29.60平方米，产权面积为首层套内建筑面积29.60平方米，二层套内建筑面积29.60平方米+公摊面积（赠送）9.54平方米=产权登记建筑面积68.74平方米。前述面积交付时按政府测绘部门实测面积多退少补；价款计算方式为按首层套内建筑面积计算该商品房，单价为每平方米59,451元，总计价款为1,759,750元，于2003年7月28日之前支付总房款的40%，计709,750元，签订本合同付总房款60%，计1,050,000元；被告万达开发公司于2003年12月31日交付商铺。原告原洪与万达开发公司又签订《合同补充协议》，约定买受人购买并取得商品房后，必须严格执行出卖人对于整体商场经营管理的使用要求，即无论是买受人自营还是出租他人进行经营，均应保证所购商品房的用途限于经营服装、鞋帽、化妆品、黄金珠宝、钟表饰品、眼镜、餐饮、小五金以及中药材等九大类商品，若买受人违返本条的约定，则出卖人发出通知之日起10日内，买受人必须停止超范围经营活动，否则出卖人有权自该期届满之日起单方解除合同。

另查明，原洪于2003年7月9日向万达开发公司交付购房款30万元、8月8日交付17万元、8月15日交付12万元、8月22日交付119,750元。2003年10月30日，原洪与中国银行沈阳市和平区支行签订购房（抵押）借款合同，贷款105万元。2003年10月30日，原洪向中国平安保险股份有限公司沈阳分公司交纳保险费5,460元，向沈阳市第二公证处交纳《购房抵押借款合同》公证费500元，支付律师费用600元，向被告支付抵押办证费2,575元、契税70,390元。原告原洪与沈阳万达商业广场管理有限公司（以下简称万达管理公司）于2003年7月17日又签订《沈阳万达商业广场委托招商协议书》并交纳了招商保证金5,000元。2003年7月6日，万达管理公司与杨静签订委托租赁意向书，将原洪购买的商铺出租给杨静，租期为三年。同日，原告原洪、杨静就物业管理事宜共同向万达管理公司出具保证函。2003年12月23日，沈阳万达商业广场开业。

再查明，被告沈阳万达商业广场建设伊始，便发布各种广告，宣称沈阳万达商业广场总建筑面积11万平方米，沃尔玛购物广场3万平方米（四层），欧倍德建材连锁超市2万平方米（四层），太平洋百货公司5万平方米（八层），其他配套精品专卖店、休闲店约1万平方米。后又以广告方式宣传携手世界500强企业，联手打造沈阳商业旗舰—沈阳万达商业广场，三层一部分为沃尔玛超市，四层一部分为莲卡佛国际服饰连锁店、百脑汇电子市场、电影城，另一部分为欧倍德建材超市，八层为大洋百货。

还宣称，“投资万达商业广场，一次投入，你就有了世代只取不存的银行，每天吸引40万人光顾，创造近2亿元的消费潜力，这样的人气宝地，让各类品牌均能强势销售”。被告多次在宣传资料以及媒体上以列表的形式进行广告宣传，一张为《投资回报率计算表》，载明单价为每平方米5.5万元的27.2平方米的铺位面积若用来出租经营总租金为228,480元，若用来自行经营，正常年商业纯利润为648,000元；另一张为《10年后铺位升值测算表》，内容为2006年地铁通车保守升值30%，为44.9万元，10年经济增长保守升值20%为29.9万元，10年经营升值为153%，为228.9万元，合计升值金额为303.7万元。

表格下方有“以上数据仅供参考”字样。被告宣称，投资万达产权商铺，与全球500强企业为伍，你的商铺租金会升，商铺本身的价值会升，你的经营才能也会升，被九大国际名店围合其中的万达产权商铺，现在购买60平方米，可能只需60万元，余款可由每月稳定的租金回报来承担，万达“带租约”产权商铺，以铺养铺，坐地生金。被告宣称，砸了铁饭碗，端起金饭碗，购买万达产权商铺，与全球500强企业同吃一碗饭。

被告宣称，万达商业广场为国际化商圈，你将与美国沃尔玛、大洋百货、德国欧倍德、红星美凯龙国际家具广场、3C数码广场、新加坡美食广场等众多世界500强主力店同场经营，15万种商品，日客流量约30万人次，谁不心动。2003年6月，被告在辽沈晚报发布广告，宣称万达商业广场推出20套“带租约”产权商铺，现在购买万达产权商铺，不仅让你旺铺在手，富养三代，更可以马上拥有一份可靠的租约，坐地生金，购买万达产权商铺，鱼与熊掌可以兼得。购买万达“带租约”产权商铺，超值回报，好事成双，金瓜银瓜一起抱回家。2003年9月，被告在沈阳日报上发布广告，宣称：沃尔玛购物广场已于9月10日进场装修，大洋百货将于9月15日进场装修，沃尔玛购物广场和大洋百货将于12月25日开始试营业。被告多次在媒体上宣称，购买万达带租约产权商铺，三年租金总额高达每铺258万元。

以上事实，有双方签订的商品房买卖合同及补充合同、商品房专用票据、收款收据、公证书、委托招商协议书、99份万达开发公司作出的宣传广告、业主登记表、保证函、《购房抵押借款合同》及当事人陈述等证据并经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，本案的争议焦点为：

1、被告的广告宣传是否构成欺诈；

2、原、被告签订的商品房买卖合同是否显失公平；

3、原、被告签订的商品房买卖合同应否撤销。

1、关于被告发布的广告是否构成欺诈的问题。欺诈行为，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的民事行为。被告发布的广告虽过分夸大万达广场的状况，在广场开业时没有其广告中宣传的500强企业与原告同场经营，但并不是被告对原告故意隐瞒真实情况，因为被告当时有与500强中的一些企业合作的意向，广告中所宣传的只是对将来要发生情况的渲染，是被告在当时的一种合作意向未得到实现，且被告所作出的广告没有明确具体的成就标准，应属于商业吹嘘，虽有失实之处，但不能构成欺诈。广告中宣传的所谓升值和投资回报，蕴含着商业风险，应为行为人所充分注意，因此，也不能构成欺诈。原告系完全民事行为能力人，应按正常的判断标准，全面分析预测市场风险及商业广告的内容，不能仅以广告宣传就确定自己的大额资金的投向。且双方当事人在签订《商品房买卖合同》之前，原告对万达商业广场曾进行认真考察，并有客户资料表在卷佐证，因此，原告提出的被告所做的广告宣传构成欺诈的主张不能成立。

2、关于原告与被告签订的合同是否显失公平的问题。显失公平的合同，是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险的承担显然不合理的合同为显失公平的合同。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的商铺价格为每平方米59,451元，但由于被告出售的是商铺，且处于沈阳繁华商业区太原南街，原告购买的商铺产权登记建筑面积68.74平方米，计价面积为29.60平方米，原告在签订合同时进行了认真分析研究和考察，对被告出售商铺时的定价是明知的，双方不存在权利义务严重不对等、经济利益不平衡、违反公平合理的原则，因此，不应当认定为显失公平。至于合同履行后，原告通过自己的经营是营利还是亏损，均属于经营风险，与出卖人无关，买受人不能因为购买商铺后无法达到自己预期的经营效益而主张显失公平。因此，双方当事人签订的《商品房买卖合同》不具备显失公平的法定事由。

综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，亦不损害国家利益和社会公共利益，故合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

基于以上规定，原告主张被告欺诈和显失公平，要求撤销合同的理由因不符合法律规定，不能成立，对原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条之规定，判决如下：

驳回原告原洪的诉讼请求。

本案案件受理费22,917元，由原告原洪承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

审

判

长

董

菁

审

判

员

马

岩

代理审判员

李方晨

二0 0四年十二月十日 书

记

员

韩