国外房地产投资信托发展论文

关键词：

一、何为REITsREIT是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)，我国内地译为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。亚洲一些国家从2000年开始效仿美国允许设立REITs，但名称有所差异：日本和台湾省称为“不动产投资信托”；香港特区称为“房地产投资信托基金”。今天小编给大家找来了《国外房地产投资信托发展论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

国外房地产投资信托发展论文 篇1：

国外房地产信托投资基金管理框架及其借鉴

摘要：本文总结了一些主要发达国家和地区在房地产投资信托（REITs）发展中为保护投资者利益所采取的一系列措施，包括相关法律法规、经营活动限制等。针对我国发展REITs面临的一些困难，本文提出了具体的政策建议。

关键词：REITs；国际经验；监管；建议

房地产信托投资基金（简称REITs）是一种特殊的房地产产业投资基金，一般采取股份公司或契约信托的形式，公司或受托人通过公开发行基金份额募集资金后，用之购买办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型房地产资产或进行房地产抵押贷款，再交由资产管理机构运作，最后将绝大部分收益分配给投资者。资产管理机构还可以按要求聘请外部的物业管理人负责房地产的维修保管及租赁管理。作为一种金融投资产品，REITs涉及到广大投资者的切身利益，因此，国际上REITs的管理运作机制十分注重维护投资者的利益。本文对国际上REITs的管理运作经验进行了考察和总结，并结合我国实际情况进行比较，为我国健康发展REITs提出了一些建议。

一、房地产信托投资基金概述

（一）REITs的基本类型

根据投资范围的不同，可将REITs分为权益型、抵押债券投资型和混合投资型三种。其中，权益型REITs主要投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型的房地产资产；抵押贷款型REITs通过发放一定期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券方式获得以房地产为抵押的债权①。混合型REITs则介于两者之间，既可以购买房地产资产，又可以发放房地产抵押贷款和购买房地产抵押债券。

（二）REITs的经营模式

1. 美国REITs的经营模式。美国REITs是依据公司法成立的、具备法人资格的经济实体，采用的是公司型封闭式结构，其内部组织结构与一般股份有限公司区别不大，采用董事会领导下的经理负责制。房地产投资信托证券持有人在购买证券后，不得要求从基金公司撤回基金，如需变现，也只能在一些二级市场买卖。这些二级市场主要有纽约证券交易所、美国证券交易所、一些地区交易所、柜台交易市场，以及全国证券商协会自动报价系统（NASDAQ）等。

2. 澳大利亚、新加坡和中国香港REITs的经营模式。澳大利亚、新加坡和中国香港REITs采用的是信托模式，必须委任受托人和管理公司。其中，受托人负有信托责任，代表投资者利益持有相关资产，并监督管理公司的经营管理和执行其投资指示；管理公司代表投资者利益管理相关资产和制定投资决策。信托模式的优势在于，可以从结构上确立受托人和资产管理的职能，在保证REITs 的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托单位持有人的利益。

二、各国（地区）保障REITs投资者利益的管理框架

（一）相关法律法规完善，REITs发展得到有效规范

各国（地区）规范和促进REITs健康发展的法律法规都十分健全，REITs的设立和运作有法可依。美国采取了以税收法律条款为核心的市场型模式，通过税法确定了REITs享受税收优惠的条件，REITs公司则根据税法和市场状况，在结构、经营策略等方面做出相应的投资和管理决策；澳大利亚、新加坡和中国香港的立法借鉴了美国税法中规定的条件，通过专项的立法（修改投资、信托等有关法律或新建法令）提出了与美国相类似的监管要求，对REITs的设立、结构、收入、分配及投资资产、份额转让交易与赎回等事项制定了法律硬性规定（见表1）。

美国、澳大利亚、中国香港、新加坡的证券监管法律也十分完善。证券市场的组织结构、上市制度、交易制度、投资税制、信息披露、股东保护措施等各方面法律规定，有效促进了REITs在证券市场交易流通，并保证了投资者的利益。

（二）REITs的投资经营活动受到严格限制，收益稳定

为有效控制REITs的投资风险，保持其收益稳定性，各国都对REITs的投资经营活动进行了严格限制（见表2）。

首先，各国（地区）都对REITs的投资范围和收入进行了严格规定。除符合规定的房地产买卖、物业管理和租赁以及证券投资外，REITs只能投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型（Income-inducing）房地产资产或进行房地产抵押贷款；还要求收入以租金或利息为主，且不能低于一定比例，不符合规定的收入需要缴税。同时，为控制风险，新加坡和中国香港的REITs只能投资于收入型的房地产资产，不能进行房地产抵押贷款；尽管美国和澳大利亚允许设立抵押贷款型REITs，但也以权益型REITs为主。实际上，1968-1974年期间抵押贷款型REITs曾在美国经历过快速的发展，但随着1973年办公楼市场转弱，开始因贷款呆坏账的大量出现而全面崩溃，投资者亏损惨重。

其次，REITs经营管理必须为被动性经营，只能提供符合要求的服务。经营的被动性指投资者并不实质参与经营管理，而仅仅被动的获得租金、利息、分红所得等收入。在美国，被动性经营表现为REITs只能从事符合规定的房地产买卖、物业管理和租赁、维修、房地产开发、抵押、证券投资等业务，否则就不能享受免缴所得税的优惠。

再次，各国（地区）REITs的分红比例都很高，投资者可获得稳定的收益。例如，美国、新加坡和中国香港都对REITs明确规定了强制分红比例，其中，美国要求不低于95%，新加坡和中国香港都要求不低于90%；尽管澳大利亚未明确规定强制分红比例，但一般都会将100%的应税利润以股利形式分配给投资者。

（三）明确相关从业机构及人员的责任，严格任职条件

REITs的营运业绩与市场价值除受房地产市场整体经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、营运成本增加或抵押贷款拖欠，因此，相关从业机构及人员的投资和管理水平十分关键。各国都明确规定了REITs主要从业机构及人员应承担的责任和任职条件。

1. 公司或受托人。美国REITs一般采用股份公司形式。董事会是公司的管理机构，董事会并不直接参与公司经营，而是负责REITs的投资策略和监督指导企业的业务运作；董事由股东选举产生，不仅需要具有三年以上房地产管理经历，还要求现在和过往两年内，与REITs的发起人、投资顾问和附属机构没有任何直接或间接利益关系。

澳大利亚、新加坡和中国香港的REITs在架构上必须采取信托形式，并委任监管机构认可的受托人。受托人负有信托责任，以信托形式代表持有人利益持有相关资产，并监督管理公司的活动是否符合相关要求。在新加坡，受托人必须独立于基金管理公司，其资本金不得低于100万新加坡元，主要人员必须具有信托专业经验。在中国香港，受托人必须为符合要求的银行或信托公司，资本不低于100万港元或等值外币，从业人员还需具有REITs运作的专业技能和从业经验。同时，要求受托人必须独立于管理公司；受托人须在已委任新的受托人和受监管部门批准后才可退任，且必须在新的委托人到位后才可生效。

为全面合理评估所持房地产项目的价值，受托人还须按规定委任独立的物业估值机构对REITs的房地产项目进行估值。物业估值机构应在REITs收购或出售房地产项目以及发行新的份额时，制定针对性的物业估值报告，估值方法和估值报告内容都须遵照有关规定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理职责包含资产管理和物业管理两个方面。各国综合考虑这两方面的要求，有针对性地对管理公司的从业资格提出要求。管理公司在资产管理和物业管理方面必须具备符合要求的人力和资金资源、专业知识和内部监控系统，从业人员应具有充足的经验，以便有效执行其职责，为REITs提供全面的管理服务。同时，由于管理质量对于REITs的业绩至关重要，REITs的持有人必须拥有对管理公司进行适当程度监督的权利，一般允许持有人通过投票辞退表现欠佳的基金经理，关联交易也必须经持有人批准后才可进行。

美国REITs的经营管理由董事会聘请内部或外部的管理公司进行，前者CEO由董事会任命，后者则相对独立。在澳大利亚、新加坡和中国香港，REITs必须聘请独立的外部资产管理公司进行管理。新加坡对管理公司或管理人员的基本要求是，应具有相当的地产投资管理经验。主要条件是：（1）管理公司有5 年以上地产基金管理经验；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地产投资或地产投资咨询经验的顾问；（3）雇佣有5 年以上地产投资或地产投资咨询经验的人员。中国香港证监会的要求比新加坡要严格一些，目前只接受获牌照的管理公司，还要求管理公司拥有两名至少具备5 年的投资管理及/或物业投资组合管理方面可追溯纪录（可考虑私募基金经验）的负责人员，且其中1人必须全职监督管理公司的资产和物业业务；自身履行物业管理职责的REITs还必须拥有专门负责物业管理职能的主要人员，该主要人员必须持有管理房地产项目的专业资格，同时至少具备5 年地产物业管理经验。

最后，为确保管理公司具备足够的资源和专业知识以满足监管机构和证券交易所的相关要求，管理公司还需聘请委托上市代理人及财务顾问和会计师事务所等专业中介机构。这些中介服务机构也需要具备足够的专业能力和从业经验。

三、我国健康发展REITs所面临的困难

（一）相关法律法规空白，推出REITs面临法律障碍

REITs的发展需要完善的法律体系提供规范以及保障，而我国REITs相关的法律法规还是一片空白， REITs的推出尚存在法律障碍。例如，我国目前还未出台产业投资基金法，只能通过私募基金形式设立。另外，我国REITs在证券法、公司法以及税法、会计法规中尚没有关于REITs的相关内容，形成了法律瓶颈。例如，国际上普遍给予REITs的税收优惠，但我国在信托法律体系中并没有相配套的税法和会计制度法规，因此，REITs设立后将面临双重征收所得税和营业税问题，难以体现REITs产品的优势。同时，由于我国房地产市场经历近年来的价格暴涨，蕴含的风险也很大，若草率大规模推出REITs产品，很可能会在证券市场投机合力作用下使房地产市场风险进一步集聚，并扩散到证券市场，形成证券市场新的重大风险点，损害广大投资者利益。

（二）符合投资要求的房地产资产资源稀缺

与国外相同，我国投资者也希望分享房地产快速增长的成果，投资需求十分旺盛。由于REITs产品的资金门槛低，收益可观稳定，因此，若能在国内推出与国外REITs相同的产品，必将受到国内投资者的追捧。

可惜的是，依托国内房地产行业难以推出与国外相同的REITs基金产品。一方面，在我国房地产市场供给结构中，具有独立产权的住宅居于主导地位，而符合REITs主要投资范围的成熟商业地产和出租型公寓则十分稀缺，REITs推出后很可能面临缺乏适宜投资对象的难题。2000年以来，我国每年竣工的商品房面积80%是住宅，其中适于出租的小户型公寓又很少；而商业地产尽管在近两年开始逐步兴起，但空置率很高，缺乏成熟的项目。另一方面，由于国内各城市租金收益率普遍不高，即使能够找到适宜的投资对象，也难以保证收益率对投资者具有足够吸引力。

（三）缺乏专业管理机构和从业人员

目前，我国尚缺乏房地产基金成功运作所必需的大量专业管理机构和从业人员。我国国内的房地产项目普遍存在缺乏专业管理机构的问题，投资和物业出租经营等方面的管理能力较差；同时，我国现有房地产信托从业人员中真正熟悉金融市场运作和房地产投资及运作的专业人才并不多，难以承担发展REITs大任，这是因为我国现有房地产信托主要向房地产开发企业提供委托贷款，而国外成熟REITs则主要进行股权投资，两者差距甚远。

四、政策建议

（一）加强环境建设，为推出REITs提供条件

要完善REITs的法律体系，必须将法律制定工作细化、完备化。首先，应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》，并制定房地产投资信托基金的专项管理法规，提出REITs的设立条件、投资渠道、投资比例等监管要求，强调各参与方的资格和责任，使我国的房地产投资信托基金开始就以较规范的形式发展。其次，还应当对《税法》进行修订，给予REITs税收优惠，以解决双重征收所得税和营业税的问题，为其发展创造良好的税收环境。最后，应当加快证券市场立法建设，在发行审核和上市监管等方面，对REITs资产要求、结构设计、参与方的职责等进行专项监管，为REITs提供一个良好有序的市场环境。

应当加强REITs相关机构的培育，尤其是管理公司和估值机构。加强从业人员的培育工作，提高房地产信托业的知识水平和能力，为REITs的推出准备既懂房地产专业知识、又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才。

（二）可在具备条件的地方先行试点

可以考虑在具备条件的地方先行试点，同时在试点过程中不断修订完善相关法律法规，并加强证券市场建设和提高监管水平，待条件成熟并积累一些经验后再正式推出。同时，由于我国缺乏成功操作经验，试点的 REITs规模不宜太大，期限也不宜过长，应以10—15年的中期为宜，基金类型也应以权益型为主。在资金筹集上，REITs应以私募为主，且资金来源应主要来自保险基金、养老基金等机构投资者。

注：

①需要指出的是，抵押贷款型REITs只向成熟物业提供抵押贷款，获取相关手续费及贷款利差。

参考文献：

[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳证券交易所综合研究所研究报告，2004-1-16.

[2]吴婵君，虞晓芬.美国房地产投资信托基金的运作经验及其借鉴意义[J].济南金融，2003，（7）.

[3]张丽亚.美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴[J].新疆金融.

[4]周婷.新加坡房地产投资信托基金发展模式的经验借鉴[J].时代经贸，2007，（3）.

[5]香港证监会.房地产投资信托基金守则.

[6]Code on Colletive Investment Schemes，the Monetary Authority of Singapore.

[7]Coporation Act 2001：Chapter 5C-Managed Investment Schemes， Australia.

（责任编辑 耿 欣）

作者：陈俊 利亚涛

国外房地产投资信托发展论文 篇2：

国外ＲＥＩＴｓ发展经验及其对我国的启示

一、何为REITs

REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)，我国内地译为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。亚洲一些国家从2000年开始效仿美国允许设立REITs，但名称有所差异：日本和台湾省称为“不动产投资信托”；香港特区称为“房地产投资信托基金”。这种差异源自各国及各地区对地产行业的用词习惯，也因为REITs实质上是一种投资于房地产的基金形式。具体而言，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

二、REITs发展的国际经验

1、严格的法律规范与监管

如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。

２、不断进行改革创新

随着市场环境的变化，REITs也处于不断的发展变革中。如所有权形式的改革，从权益型发展到抵押型、混合型，专业化程度在不断提高，同时也提高了管理效率和营运能力。就税收方面的法律而言，76、86、93、97、99、01年美国一直在有关的税法上调整。每一次税法的变化都为美国的房地产投资信托资金从创新上开拓了新的途径。

３、专业人员的介入

投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。为此房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资，有效降低投资风险，取得较高投资回报。

４、机构投资者的广泛参与

1981年美国机构投资者持有的份额是10%，到1999年上升到39%，表明机构投资者越来越关注REITs。机构的广泛参与可促进REITS股票价格的形成，提高公司的社会知名度和投资者认可的程度，同时也能相应提高其绩效。

三、对我国发展REITs的建议

第一，加强法律法规建设。从性质上讲，真正的REITs属于投资于房地产的产业投资基金。显然，我国有必要尽快出台《产业投资基金法》，否则就难以设立真正意义上的REITs。就设立抵押型REITs而言，我国在利用信托投资公司进行住房抵押贷款证券化过程中，政府需修改《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法律法规，或颁布资产证券化的专门法规，否则抵押贷款证券化相关法规的缺失将是设立抵押型REITs的重要障碍。此外，设立REITs的相关上市法规和税收优惠措施的缺乏也将会限制REITs在我国的发展。

第二，积极培育机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金，像保险基金、养老基金等机构投资者，资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。可我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型有限期、自我偿付式REITs的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。

第三，完善人才培养和信息公开化制度。加强房地产投资信托基金的人才培养，需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场且熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还须积极促进基金业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。从国外基金市场发展看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类信息及时、准确地传递给信息需求者，促使大家在信息公开情况下，从事房地产投资信托基金的运作以促进我国房地产投资信托基金的顺利发展。

第四，合理设计我国REITs的产品结构。由于我国现有的法律制度中,与REITs发展密切相关的《公司法》和《信托法》在不同领域、不同程度上对公司型和信托型REITs产品发展有限制，为此当前应以契约型基金的形式发展REITs产品。在产品结构的设计上，可借鉴新加坡等地的模式，由管理人(管理公司)负责基金资金的投资和房地产的管理,管理公司也可以将具体的物业管理职能委托给专业物业管理公司，托管人(商业银行)为REITs的资产和资金提供托管服务, REITs持有人则通过持有人大会行使最高决策权。三方当事人形成一种双重委托和双重监管的关系：①持有人委托基金管理人投资,委托基金托管人托管；基金份额持有人与基金管理人之间是委托人、受益人与受托人之间的关系；基金份额持有人与基金托管人之间是委托人与受托人之间的关系；②管理人接受委托进行投资管理的同时,监督托管人并接受托管人的监督；托管人保管基金资产,执行投资指令,同时,监督管理人并接受管理人的监督。因此,基金管理人与基金托管人之间是平行受托和互相监督关系。这样的产品结构可以在保证REITs的投资和收入分配策略顺利实施的同时,有效地保护信托单位持有人的利益。

（作者单位：深圳广播电视大学）

作者：笪　薇

国外房地产投资信托发展论文 篇3：

保障性住房投融资模式研究

摘要：当前我国保障性住房需求量巨大，而建设资金主要来源于政府财政，私人资金虽有参与但规模不大、积极性不高，资金问题始终是制约保障房建设的瓶颈。文章分析了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题，借鉴国外保障房建设投融资的先进经验，针对中国实际情况，提出了解决我国保障房建设资金不足问题的对策，即房地产投资信托（REITs）模式。

关键词：保障性住房；投融资模式；房地产投资信托基金

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。我国保障性住房体系的构建始于1994年，但其建设长期落后于商品房的发展。尤其是近十年来，随着房地产投资、住房消费需求的快速增长，城市房价不断飙升、甚至超出了普通百姓的承受能力，进而引发了一系列社会问题。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，中央开始把保障房视为一项重要的民生问题，并逐步加大对保障性住房的财政投入。2009年全国建设保障房370万套，2010年上升为580万套，2011年达到了1000万套，2012年建设任务为700万套。到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房，静态估计至少需要资金7万亿元。这些资金从何而来？当前的相关政策是：住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。这四项资金来源其实都算是政府财政，但自1994年实行分税制后，责任和收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政府在保障房建设上积极性一直不高。此外，2011年以来国家开始严格控制高房价，使得地方政府的土地出让收益大幅缩减。保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点，加之保障房产权关系不明晰，企业与政府合作建设保障房的模式不成熟，建成之后经营维修等权利义务还处在探索阶段，故民间资本的参与也存在很大的障碍。

以2011年为例，全国开工建设1000万套保障性安居工程，所需资金约为1.4万亿元，据测算中央和地方政府投入5600亿元左右，余下8400亿元依赖社会机构和保障对象所在的企业筹集。由此可见，政府固然是保障性住房的主要筹资主体，但仍有大笔资金依靠社会机构以及个人的投入，如表1所示。

一、我国保障房投融资存在的问题

在保障房投融资模式上各地积累的经验不多，面临的问题却很多。

（一）政府财政投入难以满足资金缺口

截止2011年11月份，全国财政共投入2110亿元在保障性安居工程上。政府财政投入，尤其是地方政府筹资是我国保障房建设的主要资金来源。地方政府大多把房地产作为支柱产业，土地出让收入更是地方财政的重要来源，而保障房建设需要无偿划拨土地，利润空间狭小，且需要投入大量资金。在当前房地产调控的宏观背景下，地方政府土地出让收入下滑、融资渠道受限，财政支出更加难以满足建设资金需要，保障房的建设规模也被迫下调。为了破解融资难题，各地正在探索各种保障性住房投融资模式，以及利用地方政府投融资平台和其他企业，以发行债券、信托等形式进行保障房项目融资。

（二）市场化融资不足是最大的现实问题

保障房中的公租房、廉租房属于公共产品。由于外部效应的存在，在各保障对象群体边际收益不变的条件下，其市场化融资的不足与保障对象群体收入水平负相关。即保障对象群体的收入水平相对越低，则私人愿意提供保障性住房的动力越低，市场化融资的可能性越小，而避免社会福利损失的弥补性融资额相对越高。因此针对市场化融资水平较低的公租房、廉租房，还需要政府利用转移支付、以及各种创新方式进行资金的补充。

（三）银行信贷的支持力度不够

除了政府财政支出，银行信贷是当前支持保障房建设的另一融资渠道。根据中国人民银行发布的《2011年上半年金融统计数据报告》，半年里金融机构新增保障性住房开发贷款累计908亿元。而以支持保障房建设力度最大的国家开发银行为例，截至2011年年底，发放保障性安居工程建设贷款2136亿元，占全国同业份额的61%。相比保障房建设所需资金的总体规模，银行信贷所占比例仍然较低。而且针对保障房建设项目的信贷政策能否发挥功效，其具体实施效果还依赖于银行对项目成本、收益和风险的评估，以及政府、企业营销策略是否得当。

（四）缺乏法律保障，容易出现寻租

当前的保障性住房融资模式，各项手续复杂，尤其是项目的审批、放资周期长。一旦保障房融资周期延长，势必累及整个项目的保障及时性。在土地出让金净受益融资模式中，地方政府必须经过国税部门、地税部门、地方财政部门等各部门审批核准。而繁琐的手续还使得寻租变得近乎寻常。2009年6月12日，湖北省武汉市5141户困难家庭申请余家头小区经济适用房，这个申购比高达40比1的项目在摇号时，有6个相连的申购户离奇地全部摇中。事后调查显示，这6人的申请材料造假，市国土房产局5名国家工作人员受贿近百万元。同时，我国针对保障房的法律长期缺位，目前只有对保障性住房某些环节的政策规定，存在随意性、不可持续性的弊端，法律效力和问责机制不足，无法有效防止寻租行为。

（五）金融创新工具缺失

我国保障房融资主要来自财政资金，金融机构提供部分贷款，大量资金需要社会力量参与。针对我国保障房融资工具单一化的现状，借鉴国外的先进经验，充分利用各种创新金融产品，例如房地产投资信托基金，吸引社会资本，拓宽融资渠道，将政府直接融资模式转化为政府引导下的多元商业化运作模式显然十分必要。

二、保障房投融资创新模式——REITs

通过以上分析，针对我国保障性安居工程建设的投融资现状及存在的问题，笔者提出以房地产投资信托基金（REITs）构建我国保障房建设投融资创新模式，可以在保障房建设中发挥巨大的作用。

房地产投资信托（REITs）是以公司或信托（契约）基金的组织形式经营，股东或投资者的资金归集起来后，交由具有专门知识和经验的管理人，投资于房地产或抵押贷款业务，所获得的资产收益分配给股东或投资者的一种中长期投资方式。

在资金募集完成后，REITs的公司股票或信托受益凭证可以上市流通。由于在法律上属于共同所有制，REITs的组织形式、投资范围、收入来源及利润分配受到了严格控制。一般的中小投资者难以进入资金密集、高风险、高利润的房地产行业，而利用REITs，就可以将投资者分散的闲置资金集中起来，签订信托契约或是类似股份公司的股份形式成立各种基金，委托对房地产市场具有专门知识、经验丰富又足以信赖的人来进行管理。作为投资工具，REITs有许多优点，例如资金来源广、投资分散小额化、流动性好、投资收益相对稳定，与其他资产相关性低、管理专业化且高度透明。

以香港的公共住房REITs模式为例，自1950年代以来，香港政府利用财政盈余建立了一系列基金来满足公共房屋的投融资需要。最为典型的领汇房地产投资信托基金，由香港房屋委员会于2003年将旗下商场物业及停车场资产注入成立，交由专业的资产管理公司运营。领汇吸引全球私人和机构投资者持有，累计发售超19亿份基金单位，目前市值超过602亿港元，极大地促进了香港公共住房的建设和运营。

三、保障房REITs投融资模式的发展建议

REITs是以信托投资基金的方式来为保障性住房建设提供融资支持。我们可以通过REITs建立市场化的融资平台，汇聚民间资本，依靠全社会的力量推动保障性安居工程的顺利进行。但是以REITs推动保障房建设的大规模发展，还需要各方面的努力，为REITs的创立和良好发展创造和谐的市场环境。

（一）加快REITs的立法

在《公司法》、《信托法》的基础上，需要出台有关法律法规，对REITs的资金来源、投资方式和内容、投资限制、资产管理、收入来源、利润分配、税费优惠、信息披露，监管制度和模式等方面进行规范，才能保障REITs运作的资本大众化、产权证券化、经营专业化。

（二）建立信托基金交易市场

建立和完善二级市场对REITs的发展有非常重要的作用。美国的300多个房地产投资信托，约有2/3在股票交易所上市，总资产规模超过3000亿美元。而我国严禁信托产品通过大众媒体宣传营销，公众对房地产信托的认知度也低，非常不利于房地产信托投资基金的流通。只有建立高效、透明、完善的房地产信托基金二级市场，才能促进REITs的大规模发展。

（三）建立优秀人才队伍

REITs的建立和运营需要大量精通证券基金业务、了解房地产市场运营、具有丰富经验的专业管理人才。与此同时，律师、会计师、审计师、资产评估师等专业人才也是发展REITs必不可少的条件。

（四）构建合格的组织机构

合格的组织机构是REITs的运行载体，也是发展REITs的重要前提条件。我国要发展REITs，必须按照严格的程序、建立规范的组织机构来、进行科学的管理运作，提供专业的投资、咨询、中介、评估等服务。

（五）建立严格的信息披露制度

为保证REITs健康安全的发展和运行，我们还要建立严格的信息披露制度，规范信息披露的工作程序，确保信息披露的真实、准确、完整、及时，保证各个机构依法规范运作，维护投资者的合法权益。

（六）提高收益率是关键

较商品性住房而言，保障房建设是微盈利或者非盈利的项目。因此，设计出稳定且高收益的保障性住房REITs产品是吸引投资的关键。例如将限价房、经适房打包出售，为保障房REITs提供租金补贴；项目配套或者周边的商铺、停车位以及底层的收入，也可以用来补充保障房项目收益。还可以由政府给予补贴或是税收优惠，不仅可以提高收益率，政府的公信度还有助于提高投资者信心。

参考文献：

1.Su Han Chan，John Erickson，Ko wang.房地产投资信托—结构、绩效与投资机会[M].经济科学出版社，2004.

2.陈进松.公共住房浪潮：国际模式与中国安居工程的对比研究[M].机械工业出版社，2006.

3.赵洋.保障房资金如何保障[N].金融时报，2011-03-19.

作者：李娟