商铺经营管理策划书

关键词：

商铺经营管理策划书（精选8篇）

篇1：商铺经营管理策划书

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篇2：商铺经营管理策划书

店铺运营策划书

一、目标

二、市场分析

三、店面规划

四、经营模式

五、顾客

六、营业时间

七、产品特色

八、销售方法

九、装修与设施

十、物料供应

十一、招聘员工

十二、宣传

十三、营业执照级各种证照申请

十四、销售收入统计

十五、预期遇到的困难及解决办法

一、目标：

惠州市区写字楼内白领阶层生活节奏急速，现代人生活压力庞大，为应对繁重的工作任务，经常有加班的情况，越来越多工薪阶层希望工作与轻松生活能同时兼具。我相信在写字楼就近选择一个环境舒适惬意的地方购置饮料零食等及时补充能量，或者喝上一杯甜品或者吃一份简餐的人会越来越多，并会有年轻化的趋势。有见于近期写字楼简餐厅+便利店的流行，故决定开设一间极具特色的便利店+简餐的门店，在向白领工薪阶层提供区别于一般便利店的特色商品的同时，提供多款特色饮品、咖啡、蛋糕及简餐，并定名为「若如初见简餐厅」。换言之，在向写字楼办公群体提供高端、便捷丰富的零食饮品，解决工作中早、中、晚三餐需求之外，更着重营造一个温暖舒适、轻松惬意的环境氛围，给人以家的感觉，让人愿意停下脚步在此处小憩。

二、市场分析：

着眼于经营目标，在选定曼哈顿广场商铺后，基于智慧便利店+简餐的形式针对性对市场进行分析如下：

第一方面，现今惠州的便利店众多（如美宜佳、快迪、每天惠等），要在这种境况下突围，需要有自身的特色，而7-Eleven便利店定位高端，以“中小型零售业现代化与活性化”“共同生存与发展”为创业理念，革新制造、流通、销售等各项环节，不断给消费者提供独具特色的高品质的商品及便利的服务。努力建造与地区发展紧密结合、深受广大消费者喜爱的便利店。在中国流通现代化高度发展的过程中，消费者的生活需求也在发生着巨大的变化。流通改变生活，7-Eleven 将在不断为顾客提供便利化服务的同时，力争引领潮流，对应变化，为社会做出贡献。消费者对7-Eleven的企业及品牌高度认可，其对客户服务及信誉良好；其次，在惠州地区7-Eleven便利店刚刚进入，作为高端便利店，与本地的便利店等存在明显的客群优势。结合曼合顿广场周边的商务及娱乐环境，引入7-Eleven便利店运营的成功率较高。

第二方面，简餐、快餐厅在惠州城区数量亦不少，但由于这些店并没有鲜明特别的主题，很难配合讲求特色的年轻人。我也有考虑到其他小成本饮品店（如贡茶、喜茶）的市场竞争情况，但这些店大多都是以即买即走的方式经营，不可否认这类经营模式大大降低了店面成本及原料成本，但是这种模式与日趋所势的消费理念格格不入。现今城市人群的消费理念已经不仅仅是物质上的消费，更注重精神上的消费。因此我觉得开一间以“家”为主题的简餐厅、加之轻松的氛围、贴心的服务，必能符合年轻人的消费心态。

三、店面规划：

店铺面积约为140平方米，为最大限度的利用空间，计划将店面规划为二个主题，一为高端便利店，一为“如家”简餐厅。由于店铺架空层较高，首先将店面作隔层处理，便利店使用一楼80平方左右作为经营面积（采取直接加盟高端人气品牌7-Eleven便利店的形式），剩余空间面积约60平方与便利店隔开作为简餐厅厨房及吧台使用，二楼隔层约90平方作为公共用餐及小憩区域。通过以上设计提高空间的使用率，同时打造适合办公群体轻松便捷吃、喝、购、憩一体的场所。

四、经营模式：

我决定以劳务合作模式经营智慧便利店（引入互联网+思路）+简餐厅（店面招牌计划为7-Eleven便利店+若如初见简餐厅），资金方面取决于家人对我的信任和支持。作为门店管理负责人，在加盟时已全面考虑7-Eleven便利店的全流程品牌支持，最省心的是连同人员的技能培训及财务都由集团系统完成，无须费心于运营；主要经营重心将放在简餐厅上，通过与专业的饮食行业合伙人合作，推出消费都满意产品，在除去正常的店面营业必须保留的费用外其余全部归投资者所有，直至收回所有投资成本，实现盈利。

五、顾客：

智慧便利店+简餐厅顾客对象为办公商务区及KTV酒吧娱乐的年轻阶层，年龄介乎十五至四十五岁。这些顾客多是在演达商务区办公的消费者，他们没有家庭经济负担，又易接受新颖和特别的事物，购物便利及售卖特色饮品及舒适的环境对于这类人群来说很是适合。

六、营业时间：

平日由早上7点至次日凌晨1点，周末及公众假期由早上10点至凌晨2点。由于周边娱乐场所大都在凌晨1点左右停止营业，所以我选择在凌晨1点左右开始停止营业打扫店面卫生清算当天流水，让顾客可以在娱乐后在简餐区聊聊天或歇歇才回家。

七、产品特色：

 以独有品牌BigGulp、BigBite、Slurpee及鲜磨热咖啡驰名；  咖哩鱼旦、鱼腐、关东煮等速食、热食及新鲜包点，积极为顾客提供多元化口味；

 提供汇款、还款、充值服务以及自助缴费终端服务，除此以外还售卖电话充值卡、游戏卡、车票，积极开拓新的服务，以求全方位满足顾客便利生活所需。

八、销售方法：

7-Eleven便利店为自选商品统一支付的形式销售；若如初见简餐厅以咖啡厅形式经营，顾客自由选择座位，可于吧台点餐亦可通过台座二维码扫码点餐。

九、装修与设施： ⒈店铺装修方向：

7-Eleven便利店的装修由集团统一施工完成；而简餐厅的装修目标为除了能提供舒适环境，更能有效地吸引顾客，增加营利，店内将以家为主题，天花板及所有墙壁都会用暖色系的涂料粉刷，以保证不会太压抑或者太幼稚。

⒉座位摆放：按二楼隔层现有样式摆放 ⒊吧台布置：未确定 ⒋厨房布置：未确定 ⒌收银处：一楼吧台统一收银 ⒍洗手间：一楼大堂公用洗手间

十、物料供应：

7-Eleven便利店物料由总部统一配置；简餐厅计划于当地电器商场和网上订购操作台冷柜、开水器、电磁炉、制冰机、沙冰机、咖啡机、雪克杯、量杯等各种厨房用具。更将购入多种餐具、杯子以配合不同种类的饮品和食物。原料方面向水果批发市场和其他副食批发市场订购。

十一、招聘员工：

7-Eleven便利店员工由总部统一配备；简餐厅计划在开业前一个半月于赶集网、58同城刊登招聘启事，招聘服务员两名及收银员一名，并于开业前两星期向员工提供培训。

十二、宣传：

⒈开业前派发宣传单及通过微信等自媒体宣传：通过专门的广告公司制微信H5推广页面，通过自媒体及朋友圈传播；在开业前将印制宣传单，当中加入优惠劵以吸引顾客，并在演达商务区域派发，作直接宣传。

⒉开业期间宣传优惠：

为宣传简餐厅，我计划在开业前三天实行买一送

一、多买多送，另开业首月凡惠顾简餐厅消费可获得印制有简餐厅logo和中文店名的定制小挂件（0.7-1.2元每个）。⒊提供会员优惠：

会员凡惠顾本店通过扫码发朋友圈宣传享有八折优惠，扩大受众。

十三、营业执照及各种证照的申请：根据实际经营内容按工商管理要求办理

十四、销售收入统计：

7-Eleven便利店直接通过销售系统统计；简餐厅通过专门的餐饮管理系统实现运营及统计。

十五、预期遇到的困难和解决办法：

篇3：商铺经营管理策划书

……

类似上述的广告语我们一定不会陌生, 但如果我们没有真正有过“亲密接触”, 也许我们就不会有太多的想法和认识, 近期我就遇到一批人——一批几年前成为产权式商铺的业主, 现在他们正遭遇降价或解约的困扰而欲诉无门。这种经营模式就是我们通常所说的产权式商铺销售, 且听我作简单地分析。

一、产权式商铺的概念及发展现状

产权式商铺就是发展商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺, 并将其全部或部分以开发公司或商业经营管理公司的名义, 承诺投资者即买方在一定年限内给予每年固定或保底加提成的回报。一般开发商所承诺的回报年限为5年, 最长的可达10年。

常见的销售模式有售后返租和售后回购方式。售后返租即指房地产开发企业将所售商品房出售给投资者, 同时以自身或商业管理公司名义与投资者签订承租协议, 并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式;售后回购是指销售商品的同时, 销售方同意日后重新买回所销商品的销售。即购买者除了享受一段期间的投资回报外, 到期时还可以超过投资成本的价款收回当初的投资。

按签约主体通常可分为开发商与业主签订合同、商业管理公司与业主签订合同 (无开发商担保) 及商业管理公司与业主签订协议并加开发商担保三种模式。

开发商通常在销售之前已进行招商推广工作、强调专业商业管理机构的招商能力、管理能力及号召力, 打出已与与国内外打牌商业机构签订合作协议的广告宣传以吸引众多投资客。因为是售后返租或售后回购, 开发商承诺的是固定的回报率, 此时的业对铺位的位置、价位已经不重要, 对业主而言只要有稳定回报, 如同借出一笔钱、每年可以坐收回报, 且若干年后你仍然拥有商铺的产权, 可谓“一铺养三代”、“终生提款机”。

诚然, 产权式商铺作为一种经营模式能得到市场的认可, 一定有其优势所在:

对开发商而言, 有利于快速收回资金、缓解资金压力, 且这种模式下通常可以实现超高利润;对商业机构而言, 发挥专业商业机构在品牌招商及运营管理方面的优势, 努力做好商业运用以提高利润;对众多小业主而言, 在一定期限内可得到稳定回报, 在当下缺乏投资渠道的中国不失为一种投资方式。

但是随着商业地产开发的不断升温, 产权式商铺这种经营模式也火了起来, 随着而来的就是问题的不断暴露:

第一, 开发商预先透支了经营者未来的收益。产权式商铺通常承诺给予投资人不低于8% 的回报, 有的甚至更高。实际上, 经营者不可能短期获得如此高的回报, 尤其在运营初期, 在装修、招商推广等方面需要大量的资金及人力的投入, 需要较长时间的市场培育过程, 商业管理公司运行艰难。

第二, 高价销售加速了开发商的资金回收却为将来带来了承重的包袱。无论是开发商直接与业主签订回租协议还是以担保的形式出现, 对开发商而言就是享受在前、吃苦在后。

第三, 众多的业主因受高额回报之吸引, 缺乏对产权式商铺的了解, 当稳定的高额回报成为泡影才如梦方醒, 产权式商铺成了产权式伤铺 ---- 投资这很受伤。即使从法律角度业主有完全的把握胜诉, 但是这些经营管理公司通常没有资产可以执行, 最终业主的回报只能落空, 只能望着自己的铺子无可奈何, 有个产权证的本子还在成了唯一的安慰。此时众多业主情急之下开始抱团行动, 上访、起诉、围攻政府, 增加社会不安定因素。

安徽省合肥市商联投资发展有限公司 (以下简称商联投资) 开发的位于合肥政务新区的“总商会大厦”项目就是一个典型的案例。

开发商打着“1-3年, 年收益8%, 即买即收益;4-5年, 年收益8.64%;5年后双重保障双向选择, 既可续约, 安享9% 高额收益, 也可125% 高额兑现”的幌子进行广告宣传, 实际与业主签订销售合同的同时, 引进或设立一家商业管理公司 --- 合肥合富商业运营管理有限公司 (以下简称合肥合富) 与业主签订《商业运营管理协议》, 协议约定租赁及回购事项, 其中前三年租金抵房款, 第四年以后开始支付租金等等。也许因为合肥总商会扶持的背景或者是也为以为是合肥总商会投资的项目, 众多的业主不假思索地分别与合肥商联投资有限公司签订《商品房买卖合同》、与签订了合肥合富商业运营管理有限公司 (以下简称合肥合富) 与业主签订《商业运营管理协议》, 带着美好的愿望期待将来坐享不低于9% 的回报或125% 的回购, 而事实又是什么样呢?

前三年固然没有什么事发生, 因为从总价中扣除, 而总房价是否具有可比性大多人都忽略了这一点, 因为他们期待的是回报。在等到第四年业主开始收获时合肥合富告知业主, 经营不善无力按协议支付租金, 要求降低租金并重签协议, 众多业主才如梦方醒, 发现运营协议上并无开发商担保, 曾经的广告宣传单在最后很不起眼的位置印有“仅作宣传不做邀约”字样, 开发商早已悄悄安然脱身, 而要与合肥合富主张权利虽从法律层面讲完全有利, 但是合肥合富只是一小小的商业管理公司, 几百户业主一同告知又能分得多大的一杯羹呢?于是业主只能选择与合肥合富“相互扶持、共同发展”, 与合肥合富重签了《商业运营协议》, 约定租金从原来的8.64% 改为租期三年, 租金为5-7%, 回购的字样也不见了踪影。业主们自我安慰 ----- 就算定期存款吧, 然而这样的局面仅维持了6个月, 在理应收到第三个季度租金的前一个月, 业主纷纷收到一份快件 -------- 解除合同通知书!

至今这些业主仍在为自己的权益处在奔波中 ......

合肥总商会大厦的例子肯定不是第一个, 更不是最后一个, 这样的情况还是发生。

正如建设部发言人在一篇以售后包租等形式购买商品房风险提示的新闻通稿中指出, 售后包租形式存在着欺诈、变相融资、权利义务关系复杂易引起债务纠纷等隐患。

二、原因剖析

1、政府监管不力

在销售环节, 建设部虽仍然在《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”及第十二条规定: “商品住宅按套销售, 不得分割拆零销售”。但实际执行力度不够, 原因有三:

其一, 建设部只是明确了未竣工房不得采取返本销售货变相返本销售的方式销售商品房, 并未指出现房销售是否可以采取返本销售的方式。开发商与投资者签订的《商品房买卖合同》是需要经过建设部门审批的, 但是投资人与商业管理公司货开发商之间签订的《委托经营管理协议》并不需要经过审批, 即使开发商大张旗鼓地宣传高回报售后回租, 各部门通常也是视而不见的。

其二, 相对于开发商追求的巨大经济利润和收回资金的迫切性, 针对售后包租的处罚过轻, 《商品房销售管理办法》第四十二条:“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的, 处以警告, 责令限期改正, 并可处以1万元以上3万元以下罚款”。

其三, 诸多环节执法不严

在竣工验收环节, 大多产权式商铺在交付业主时, 铺与铺之间只是一线之隔, 因是开发商包租或带租约销售, 业主并不关注此类问题, 更有甚者, 是承租方代业主验房, 根本不符合商品房销售合同中规定的独立分割、独立通水、通电的条件, 而房产的综合验收是经过建委、质监站、消防、规划、环境监测等诸多部门的, 验收不严、睁一只眼闭一只眼已经成了不争的事实。

广告环节, 国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定:“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容, 不得含有升值或者投资回报的承诺”, 工商部门除了坐在办公室审批之外是否可以出去走走了解一下民情呢?再者, 通常广告的发布也是经过批准的, 这些批准环节除了收钱之外是否做了审核呢?

2、法律不健全

通常, 业主或投资人除与开发商签订《商品房买卖合同》之外, 还与商业管理公司签订《委托统一经营管理合同》, 委托商业管理公司在一定期限内对其所投资的商场或类似物业进行统一经营和管理。从合同名称看这似乎是一种委托合同法律关系, 但从内容看实质又是租赁关系, 如果各主体间法律关系不明晰, 当问题出现的时候就很难找到法律依据, 投资者的权益也难以得到主张。

3、老百姓法律意识淡薄

投资产权式商铺时投资者在投资咨询、合同审查、签约环节、后续监管、对管理公司的了解等阶段都要求投资者具备一定的房地产专业知识、经营管理知识和法律意识。而一般的投资者在前述方面无疑较为欠缺, 导致了投资风险增大。

三、解决方案

1、建立健全产权式商铺的相关法律制度。建议对《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等相关法规进行补充完善, 通过这种完善, 对产权式商铺的法律性质予以明确定位, 对产权式商铺中蕴含各种关系予以理清, 同时对诸如产权式商铺转让能否进行产权登记、投资人能否取得产权关键问题予以统一把握, 对产权式商铺售后包租如何管理等疑难问题进一步明确。

2、建设部门、房管部门、工商等部门充分发挥监管职能, 从各环节完善对房地产开发商在产权式商铺开发销售过程中的监督。

立项审批环节, 建立开发商及主要投资人主要信息共享平台, 发改委及建设部门等应审查开发商的开发资质、资金实力、经营信誉、过往业绩和是否存在行政处罚经历等;

预售环节, 房管部门不仅让开发商提供销售合同文本, 更要了解其经营模式, 加大对违规经营的处罚力度。

广告审批环节, 工商部门严格审核其广告内容是否国家政策相关规定;

商铺销售阶段, 审查开发商是否有足够的资金实力来担保对投资者承诺的回报, 可要求开发商缴纳部分履约保证金, 以确保租金合同的履行;

验收环节, 是否按《商品房买卖合同》及国家相关规定严格验收;

税务部门应明确产权式商铺经营范围营业税及附加、土地增值税及所得税的计税方法, 遵从实质重于形式的原则, 避免国家税收的流失。

3、对已将发生的产权式商铺存在的问题及纠纷进行充分的调查了解, 制定明确的政策或解决方案, 尽可能保证投资人的合法权益, 同时不能让那些转政策空子的开发商轻松法外。

4、投资者更要擦亮眼睛、提高自身的法律和风险意识和判断。

1) 明晰投资人、开发商、管理公司的关系、明确签约主体及权利、义务等。《委托经营管理协议》应尽量与开发商签订、至少要取得开发商的担保。

2) 对商铺投资价值的判断:除了对商业所处商圈、地段、城市规划、交通等区位特点加以了解外, 还应加强对商铺本身的考研究, 包括建筑结构、功能、层高、面积、公摊、水、电、气、暖及其它附属设施及公共配套等的研究, 在签订《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》前仔细研读合同文本, 必要时请求律师或法务人员的帮助;

3) 对商业运营公司的评估:尤其关注商业运营公司素质和经验, 是否有过成功进行商业运营的案例、现在情况如何等, 如果这个商业运营公司只是临时设立、从未有过经营商业的经历, 很可能这个商业管理公司就是开发商用来金蝉脱壳的幌子。

4) 对开发公司的评估。关键看开发商的实力、信誉、目前楼盘的开发销售情况及发展趋势。

5) 把握交房环节验房关。不仅要把好开发商交房验收关, 在商业管理管理无法正常经营发出通知终止协议后也应重新验房。

6) 对风险的评估:作为投资者商铺投资, 应明确收益的不确定性, 投资者的收益来自于下游商业运营公司支付的租金, 如果政策消费市场、竞争性业态的变化、商业管理公司自身经营管理上的问题等都有可能带来损失。一旦商业运营管理公司经营失败, 商铺的空置期越长投资者的损失就越大。

7) 投资收益的测算:针对包租及可能出现空置的情况理性测算未来的收益, 并且将税收因素加以考虑。

参考文献

[1]《投资效益最大目标下的商业地产开发物业组合研究》--重庆大学硕士论文

[2]《产权式商铺:馅饼还是陷阱?--购买需把握的要点》---法律快车房地产法

[3]《产权式商铺:馅饼OR陷阱?--购买六大建议》

[4]《产权式商铺----购买需把握的要点》----百度文库

[5]《产权式商铺相关法律问题初探》-----成都法院网

篇4：商铺经营诀窍

要诀一：千万不可一直盯着顾客纠缠不放，喋喋不休地介绍不停。

王飞一直很害怕进离家仅十几步路的那家药店。这家药店门面气派，货架呈开放式，是典型的药品超市。应该说，在这里购买药品没有什么不便，而且售货员非常热情……

坏就坏在“非常热情”上。每当顾客走进大厅，门边的专柜就不断传出招徕声，而且货架旁的售货员也马上迎上来围着你转，口中不停地问：“要买什么药？身体有什么不好？”等等。若你说要购买感冒药时，他马上把你带到货架前，取下几种感冒药滔滔不绝地介绍，恨不得让你一样买一份回家试一试。那种热情，令你进退不得。即使你已经买了其中一种，他们仍会介绍另一种，建议你买来试试。令你急欲逃脱。临出门时，冷不丁哪个售货员又会塞给你一张宣传单，说声：“回去慢慢看，看好了就来这儿买！”等你看清时，才发现那上面介绍的不是减肥药就是壮阳药。

久而久之，王飞每进这家店，就有一种窘迫感，总不好意思抬起头，买了药就匆匆逃走。

要诀二：商品全部排列得井然有序，未必生意就好，特定情况下，某些商品故意让其杂乱反而能吸引顾客。

广东某多媒体公司在一些书店、软件店开有专柜，软件是摆在花车里售卖的。

每当顾客经过花车时，会发现车上摆放的软件花花绿绿，很是吸引人，与书店里图书音像制品的井井有条形成鲜明对比。有人不解地问：“怎么不排顺呢？那样一翻起来该多好！”售货员回答：“这是公司的规定。这样才会吸引人，让人产生随意感。”

无独有偶，一家叫“正一”的正版软件商店每逢双休日就推出特价正版软件，在室外搞现场售卖。他们总是故意把正版软件杂乱堆放，有意识地让顾客来回翻找，导致顾客停留时间加长，摊点看上去人气旺，自然吸引其他人加入其中。

要诀三：售前奉承，不如售后服务贴心。

张明华有一次至今提起仍令他心烦的经历。几年前，张的姐姐要买一台录像机，请他帮忙。来到一家较熟的“名声”电器商店，老板见是他，自然很热情，极力向他推荐一台新款东芝录像机。然而“东芝”搬回家，却发现没有与旧式电视机相配的视频接口。要么换录像机，要么换电视机。换电视机意味着要增加一笔开支，张的姐姐自然要求换录像机。

然而，张明华回到“名声”时，却看到老板的另一副嘴脸。老板以产品已开封无法再出售为由，死活不肯换，态度与先前完全判若两人，令张明华气恼不己。

最后，在争吵带威胁的情况下，张明华多掏了二百多元才换回一台与旧式电视机匹配的录像机。此时，张明华以前累积起来的对“名声”的好感一扫而光，以至多年后，他提起仍恨恨不已。从此，他再也没踏进“名声”的门。

要诀四：只花1元钱的顾客，比花100元的顾客对你的生意更有影响。

卖家往往对购买额高的顾客殷勤备至，对购买额小的则应付了之。但是，购买额大的顾客，往往很少登门，而经常前来购买些小商品的顾客，倒是你应该拉住的常客一一他每次购买额不大，但由于光临的次数频繁，累积购买额并不低。如果怠慢了他们，等于你的店铺失去了赖以生存的“根据地”。

要诀五：当着顾客的面斥责店员或争吵，等于向顾客下逐客令。特别是一些夫妻店，争吵的结果令顾客心生厌烦不再光顾。

王先生夫妇在住宅区附近租了个门面，卖电脑耗材。该住宅区属高档小区，有电脑的人家不少，而且门面不远处是两所学校，从地理位置上看，应该有强势客源。

刚开始时，生意还不错。可是，由于王先生与妻子在教育孩子上产生分歧，经常发生争吵，而且有几回是在店内，令新顾客莫名其妙，而熟客则很窘迫，因此生意清淡了许多。于是，夫妻间的争吵主题又从孩子转到了经营上，妻子认为王先生进货无方，尽是滞销货，而王先生则认为妻子总是板着脸做生意，吓跑了顾客。这样的争吵时常在店内发生，顾客们都不敢来了。

要诀六：缺货实质是暗示顾客：上别家买吧！因此，不可等货卖完再去进，一定要有预备。如确实缺货，可告知进货时间，并留下顾客的电话、地址。送货上门能令顾客感到你的诚意。

要诀七：不断美化商品陈列，特别要充分动用大幅橱窗吸引往来人们的眼光。

在同一条街上开着两家副食店，经营的品种不相上下，两个老板待人都和气，与社区的居民关系融洽，但生意状况悬殊。

原来，生意好的副食店每隔三五天就调整一次商品，顾客再来都以为进了新货。每次调整，他们都精心布置一番，如饮料，会将它们拼成宝塔形，再用透明胶粘上几朵花，各种口香糖，把它们一盒盒交错码成正方形，这样一来，就特别吸引小孩子。再就是要利朋好商店的窗子：他们把窗子改成一整块大玻璃，隔三差五就贴上一张海报一一有的是帮供应商义务贴的，有的是请人画的，介绍又有什么新货。窗子下面，还摆上一些电动玩具，布娃娃、绒毛玩具，或者是自己做的食品袋，饮料瓶的模型？

而另一家则是货物随意摆放，也不调整，一点创意都没有，不少滞货上蒙了一层灰，难怪生意冷淡了。

要诀八：将顾客的责备当成神佛之声。

某超市的总经理经常向员工灌输“要多多主动听取顾客意见”的观点。只有听到顾客的批评之声，才会找到自己经营上的缺点和不足。因为，你只有满足了顾客的需求，才能成交，才能赚钱。与顾客争执，会使你在失去顾客的同时，更失去了一面“镜子”。

必要的解释是必需的，但要心平气和，而带微笑，并且是在对方批评完后。

要诀九：孩子是商店永远的“财神”。

麦当劳刚进入某县时，生意并没有今天这么火爆。为了在该县站住脚，麦当劳在孩子身上下足了本钱：推出儿童套餐、赠送玩具、赠送优惠券；举办各类活动；让前来就餐的孩子学儿童舞蹈、歌谣；店内设儿童玩乐设施……

这样做的结果是：在当地青少年心中扎下麦当劳的“根”，使他们终身难忘，成为永恒热心顾客。

篇5：商铺告知书

尊敬的各位驻场商家及业主；

鉴于锦秀城正在形成积极的商业氛围，敬请已营业的各位商家及业主到相关部门办理与之经营项目相关的合格证书，取得合法经营资格后，遵纪守法，合法经营。同事，遵守锦秀城物业服务中心的相关规定，积极配合我物业服务中心的工作，我们双方共同营造良好、和谐的商业气氛！

如因未办理相关手续而导致的后果由商家自行承担。谢谢大家的配合和支持

商家：

篇6：商铺投资合作书

商铺投资合作协议由有多方出资人（以下简称多方）

甲方出资人：身份证：；乙方出资人：身份证：；丙方出资人：身份证：；多方本着公平、平等、互利的原则订立合作协议如下：

第一条：多方共同自愿合作经营商铺

第二条：法定代理人

法定代理人由多方出资人共同协商在多方内部予以任免授权，代理人应依据合作多方共同意愿行使其权利，不得违反多方出资人共同利益。多方有共同决定对法定代理人的任免权利。

第多条：在合作租赁期间经营商铺所需各项成本以及利润，均按其金额的比例计算由多方各

自成本承担以及利润分摊。

第四条：由多方合作出资的为共有财产，不得随意分割，对合作承租标地多方共同拥有其多分

之一的权利和义务，合作终至后，各合作方的出资仍为多方各人所有，届时按所占有比例予以返还。

第五条：多方共同承租，共同经营，合作人经营所产生的收益归全体出资人，所产生的亏损或

者民事责任由全体出资人承担。多方出资人自身经济债务纠纷不与本合作有任何法律和经济关系，不得影响本合作的执行。

第六条：本合作协议有效期限为年月日至年月日。

第七条：争议处理

1、对于执行本合作协议发生的与本协议有关的争议各方应本着友好协商的的原则解决；多方遵循对本协议有关的争议的处理不一致时，多数出资方已达成共同意见时，少数出资方应接受按多数共同意见解决相关争议。

2、如果多方通过协商不能达成一致，则提交仲裁委员会进行仲裁，或依法向人民法院起诉。

第八条：如果一方（或二方）合作者违反本协议的任何条款，或出现法律上问题及做出对本合作协议有损害的，另二方（或一方）有权终止本协议的执行。并依法要求违约方赔偿损失。

第九条：协议解除

1、一方（或二方）合作者有违反本合作协议的，非违约方有权解除本合作协议；

2、合作协议期满；

3、多方共同决定终止本合作协议的；

4、一方（或二方）合作者出现法律上问题及做出对本合作协议有损害的，另二方（或一方）有权解除合作协议。

第十条：本协议未尽事宜，多方可以补充规定，补充协议与本协议有同等效力。

第十一条：本协议一式陆份，合作多方各贰份，本协议自合作多方签字（或盖章）之日起生效。甲方出资人：

乙方出资人：丙方出资人：

协议书签订地点：协议书签订时间：年月日

篇7：商铺招商策划方案

一、整体商业定位

商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!!

二、项目主题概念提炼

商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。

商铺招商方案主题一：“城市客厅”——人气

业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为惠州市的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道，是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧的“城市客厅”，并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。

商铺招商方案主题二：“城市休闲生活广场”——氛围

城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。

同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。

商铺招商方案主题三：核心区的时尚中心——活力

三、商业功能定位

打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。

随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：

功能

百货

超市

餐饮

娱乐

休闲

服务

修理

商务内容珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子日常生活用品冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球书店、音乐城、文化廊、水族馆美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健家电维修商务服务中心、银行、证券、基金

对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。

四、商铺布局及销售方式建议

方法一：规定业态分布

1)布局方式

对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。

业态分布表

楼层

一楼业态眼镜、珠宝、皮装、电子专卖

二楼

三楼

四-六楼

2)特点主题性专卖店主题性专卖店外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心

以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升风尚国际商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于风尚国际的楼盘素质较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。

方法二：分割式销售

分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。(具体分割方式另行拟订)

1)商铺分割的原则

(1)主题的原则

商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。

(2)人性化的原则

商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。

商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。

(3)科学利用的原则

商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。

2)特点

分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。

建议：

根据上述分析，我司建议风尚国际商铺采用方式一招商和销售。

五、项目商业营运规划

(一)项目商业营运规划原则

1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;

2、适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态;

3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果;

4、合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割;

5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面;

6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营;

7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑;

8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成;

9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯;

10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。

(二)项目商业营运规划

1、统一招商

——除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。——市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。

2、“出租过度，最终出售”的收益模式

——对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。

3、整和市场

——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体;

——整和市场空间，进行合理商品布局;

——整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商;

——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广;

4、合理回报

——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢;

——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力;

——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;

——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售;

第二部分：招商及销售策略

一、项目整体营销策略

营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。风尚国际商铺的营销采用“机动营销策略”。所谓机动的房地产营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。

机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段;通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式;付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。

机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有：消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。

只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路，这样的动

态营销可以使企业永远立于不败之地。

二、项目招商销售总策略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;

3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户;

4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。

5、目标商户定位为全国或深圳知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。

三、商业氛围营造

——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。

——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。

——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。

——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。

——娱乐部分以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。

四、价格策略及租金预估(略)

五、目标商户及客户设定与选择

1、目标商户群

√本地集团与企业

√全国性或地区级连锁店

√品牌店、专卖店、主题店

2、目标购买人群

√本地集团与企业

√全国性或地区级连锁店

√品牌店、专卖店、主题店

√本地个体私营业主

√有投资意向的本地人

3、目标商户确定原则

√购买优先，如不愿购买则可考虑商铺租赁;

√先大户、后小户;先品牌商户、后一般商户的原则

第三部分：销售实施方案

一、项目招商目标

1、第一目标主力店

第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。

第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体;

2、第二目标主力店

第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为惠州市新兴商圈中的主导。

第二目标主力店以民特商品(包括地毯、手工艺品、药材等)、经营服装、鞋帽箱包、布料(艺)、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。

3、第三目标主力店

第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。

二、招商与销售流程

1、目标商户群的确定;

2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案;

3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力;

4、双方洽谈，达成购买或租赁意向;

5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议;

6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费;

7、对已经签定租赁协议的商铺进销售;

8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境;

9、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。

三、商铺推广方案

(一)推广主题建议

基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司反复推敲，我司将项目推广主题定位为：“您的财富源泉——风尚国际”

(二)推广方式及渠道建议

1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。

2、推广方式

方式一：营销中心现场展示

营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。

方式二：特色营销活动

A、开盘前

1)让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传;平面广告强势宣传适时制造气氛。

2)软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。

3)媒体广告

B、销售期

小部分以竞价拍卖的形式进行炒作

建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会

四、招商及销售费用估算

1、装修费用

2、硬件投入

3、商场公共设施及广场投入

4、推广费用

五、招商及销售进度安排

篇8：商铺营销策划方案

一、项目基本概况

（）市场分析

二、项目的SWOT分析

（一）优势点

（二）局限性

（三）威胁点

（四）机会点

三、商业模式分析：

(一)综合性商业模式

（二）主题性商业模式

（三）专业性商业模式

四、项目整体定位

（一）项目的经营业态定位

（二）价格定位

（三）客户定位

五、营销推广

（一）推广主题

(二)项目形象包

（三）总体宣传策略

（四）销售策略

城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略

一、项目基本概况

城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。

二、项目的SWOT分析

虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

（一）优势点（S）：

1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；

2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；

3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；

4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；

5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势；

◆发挥优势：

A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；

B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；

C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；

（二）局限性（W）

1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；

2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足；

3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；

4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；

5、项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；

◆解决方法：

（1）重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；

（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；

（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；

（4）设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；

（三）机会点（O）

1、区位优势的发挥，辐射周边地区；

2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售；

3、中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好；

（四）威胁点（T）

1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；

2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；

三、商业模式分析：

就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。

（一）综合性商业模式

这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。

究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。

这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。

（二）主题性商业模式

主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。

但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求：

⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配；

⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。⑶ 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。

所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。

（三）专业性商业模式

这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟；再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。

这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以，对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。因此，对于城龙花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模式较为可行。

四、项目整体定位

（一）项目的经营业态定位——装饰材料专业商业模式

基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。

本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。

A、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域树立起第一面旗帜。

B、这样定位的优势

a.为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手（如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商铺）的接触面。目前，无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺，还是紫薇花园的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，如果本项目的群楼商铺雷同于周边其他项目，必将增加市场的压力，加剧市场竞争。在这方面，本项目明显处于不利地位；

b.有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，龙岗的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大；

c.目前在该区域专业的装饰材料街（城）较少，有着很大的发展空间；

d.项目周边虽人气不旺，但交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要；

e.良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。

（二）价格定位

房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。

根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在25-90元/M2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/M2。

a、确定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元；

b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%

c、使用年限：70年

d、收益价格确定

运用公式：

V ＝a/r×[1-1/(1+r)n]

式中V：房地产的价格

a：房地产年纯收益

r：还原利率

n：未来可取得收益的年限

可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2

从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议城龙花园群楼的商铺均价在8000—8200元/M2。

（三）客户定位

购买本项目商铺的客户主要有以下几类：

(1)本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；

(2)看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者；

(3)经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店；

(4)一些为设立办事处的装饰公司；

接城龙花园裙楼商铺营销策划案1

五、营销推广策略

（一）推广主题

基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：

1、宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街，突出其市场的发展前景及投资价值；

2、宣传该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与装饰材料业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；

3、交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展装饰材料业极具潜力；

4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、家居为一体，所以，在宣传时可突出“卖一层送一层”的优势。

(二)项目形象包装

1、主题广告主导语：

项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以“城龙花园专业装饰材料一条街”为主题，进行广告诉求；

2、项目导视系统

目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议在面向龙城大道的裙楼上悬挂条幅，并在深惠公路与龙城大道等客流量多的地方设导视牌；

3、现场包装

1）条幅：

目前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群楼楼体上，挂出“城龙花园专业装饰材料一条街隆重发售”、“城龙花园专业装饰材料一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅，2）道旗：

为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在深惠公路与龙城大道上布设道旗，道旗内容以发布城龙花园裙楼装饰材料一条街租售的信息为主，如“龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商

铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰材料街，商家投资的潜力股”“城龙花园商铺，低风险高回报”等等。

（三）总体宣传策略

根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：

1）“造势”策略

针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如龙岗报、龙岗有线电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。

2)常规宣传策略

广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式，但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺的规模不大，又属于尾盘期，因而我司建议不在电视上进行广告宣传，主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。广告宣传安排如下：

报纸广告：

主要以当地的龙岗报为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为10×15或15×20的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。

软性文章：

报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手城龙花园裙楼商铺的销售工作后，将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表软性广告，内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。

宣传单张：

（1）由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，并且，本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力，因此，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业装饰材料街的经营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例，如：以业主投资某一商铺为例

售价：8000元/ M2 面积：29.75 M2

总价：8000×29.75=238000元

首期5成：238000×50%=11900元

贷款：238000×50%=11900元

10年期月供款：11900×0.010892311(月供系数)=1296.2元/月

按目前该阶段租金保守估计为：60元/ M2，所以月出租可获得收益为：

29.75×60=1785元/月

结论:月租金>月供款

单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。

四）销售策略

1）“以租金代首期”销售策略

这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。