工业用地

关键词： 工业用地

工业用地（精选十篇）

工业用地 篇1

广西凭祥、东兴、龙州、那坡、靖西、大新、宁明及防城区八县 (市、区) 与越南广宁省芒街市、谅山省禄平、亭立等县 (市) 接壤, 边境线总长1020公里。广西边境地区总面积1.8万平方公里, 共有98个乡镇, 1026个行政村。其中, 国家扶贫开发工作重点县3个, 全国“兴边富民行动”重点县4个, 边境乡镇41个, 边境村389个。2006年末总人口243.66万人, 地区生产总值 (G D P) 161.7亿元, 人均GDP6636.49元, 全社会固定资产投资68.64亿元。

广西边境地区发展主要有以下几个特点:一是受历史因素影响, 发展和建设相对滞后;二是少数民族高度聚居;三是地理环境特殊;四是口岸较多, 有多贸优势, 共有一类口岸4个, 二类口岸9个, 边民互市点21个。中国—东盟自由贸易区的构建和南宁2004年起永久举办“中国—东盟”博览会, 给广西边境地区带来了新的对外开放优势。

2 广西边境地区工业用地价格分析

2.1 广西与越南谅山省工业用地价格分析

2.1.1 广西边境地区工业用地价格

2006年国土资源部下发《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》 (国土资发[2006]307号) , 要求从2007年1月1日起, 工业用地的招标拍卖挂牌出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。根据《全国工业用地出让最低价标准》, 广西边境地区八个县 (市、区) 土地等别在十等到十五等之间, 其中防城区十等、东兴市十二等, 其余六个县 (市) 土地等别均为十五等。工业用地最低价标准在60～168元/平方米, 其中十五等工业用地最低价标准为60元/平方米, 具体见表1。

2.1.2 越南谅山省工业用地价格

越南《土地法》规定, 土地属于全民所有。土地使用权的取得方式包括国家分配和租用两种形式。土地使用期限可分为长期稳定使用和有期限使用两种, 其中外国投资者涉及的大多是有期限使用, 分配、出租土地的期限一般不超过50年。越南的土地市场存在两种土地价格:第一种是根据《土地法》的规定, 由财政部、资源环境部共同确定的土地价格, 主要用于土地使用权转让税、土地分配和租赁税、土地征用补偿金等税费的计算基础;第二种为“非正规土地市场”的民间土地交易价格。由于双轨土地价格存在诸多缺陷, 2004年越南政府制定了新的土地价格评估框架, 从2005年1月1日起执行, 具体土地价格框架见表2。

根据越南城市分类, 广宁省芒街市、谅山省谅山市属于第三类城市, 谅山省右陇县、禄平县和亭立县属于第四类城市。由于工业用地属于经营用地, 按照越南政府2004年制定的城市土地价格, 广宁省芒街市、谅山省谅山市工业用地最低价为21元/平方米, 谅山省右陇县、禄平县和亭立县工业用地最低价为16元/平方米。

同时越南政府规定各省市可在此基础上制定本省 (市) 各类土地的价格水平。

汇率:1人民币≈2450越盾 (2008年7月, 下同) 。

越南城市土地价格是分路段确定 (类似于我国的基准地价) , 并且每个路段均确定了最高价和最低价。根据2006年12月28日谅山省人民委员会《关于发布2007年谅山省各类土地价格的第27/2006/Q D-U B N D号决定》, 2007年谅山省谅山市工业用地最低价30元/平方米;禄平县禄平镇最低价13元/平方米, 那阳镇最低价9元/平方米;亭立县最低价7元/平方米;右陇县最低价17元/平方米, 具体见表3。

2.1.3 对比分析

与越南政府2004年制定的谅山省最低价格相比, 广西边境地区工业用地最低价比谅山市和右陇县等高出不少。其中防城区的价格是右陇县、禄平县和亭立县的10.5倍, 而处于十五等的凭祥、龙州、那坡等县 (市) 的工业用地地价也是谅山市的2.9倍。与谅山省制定的价格相比, 防城区是亭立县的24倍, 凭祥、龙州、那坡等县 (市) 也是谅山市的2倍。因此, 广西边境地区八个县 (市、区) 的工业用地最低价均比越南谅山省谅山市、右陇、禄平和亭立县的工业用地价格高。

2.2 广西与越南广宁省工业用地租金分析

2.2.1 广西边境地区工业用地租金

在广西工业用地出让最低价标准的基础上, 按照承租土地使用权还原利率为6%, 土地出租有关税费为年租金7.5%, 折算出广西边境地区各县 (市、区) 最低年租金标准在4.1～11.5元/平方米, 其中防城区为11.5元/平方米, 详见表4。

2.2.2 越南广宁省工业园区租金

根据越南《土地法》规定, 外国投资者一般通过租赁的方式获得土地。工业园区的土地租金由各工业园区的开发商根据当年本地的土地价格表和本身的情况决定。土地租金可按年或一次性支付。其中广宁省下龙市盖麟工业区和越兴工业区、芒街市海安工业区、安兴县东梅工业园土地租金情况见表5。

注:该表格数据为越南各地方政府2007年在网上公布的数据。

2.2.3 对比分析

与越南广宁省盖麟工业区、越兴工业区、海安工业区和东梅工业园进行对比, 广西边境地区最低年租金在4.1～11.5元/平方米, 越南广宁省各工业园区土地年租金在2.04～7.99元/平方米。在采用一次付款的方式下, 越南广宁省盖麟工业区每年的土地租金为3.44元/平方米, 越兴工业区为3.412元/平方米, 海安工业区为2.69元/平方米, 东梅工业园为2.04元/平方米, 均低于广西边境地区的土地租金。

同时, 广宁省2002年还出台了赴工业区投资的土地优惠政策, 即最先投资于工业区的五个企业在前4年免土地租金和基础设施费用;自工业区正式投入使用的第一年, 投资于工业区的企业在前4年减免土地租金和基础设施费用50%。

2.3 研究结论

通过广西与越南边境地区工业用地价格的比较分析, 得到以下结论:从土地价格来看, 广西边境地区八个县 (市、区) 的土地价格比相邻的越南谅山省的有关县 (市) 的土地价格高;从土地租金来看, 在采用相同付款的方式下, 广西边境地区八个县 (市、区) 的土地租金比相邻的越南广宁省工业园区的土地租金高。因此, 无论是采用出让 (分配) 还是出租的方式, 越南边境地区的工业用地价格均低于我国边境地区。

3 应对措施与建议

鉴于广西边境地区工业用地价格高于越南边境, 为加快广西边境地区的发展, 可采取如下应对措施与建议。

3.1 采取灵活的供地方式

由于各地在“招拍挂”出让工业用地中, 一般采用最高出让年限50年, 为减轻企业一次性支付的负担, 可考虑不按最高年限出让, 实行中短期的工业用地出让政策, 具体出让年限可根据产业本身的特点和项目的实际情况确定。

同时也可采取组建建设性开发公司的方式, 对土地进行统一运作。具体来说是组建由政府掌控的建设性公司, 并按照国家有关政策要求参与工业用地“招拍挂”, 按规定价格购入一定量的工业用地, 统一对土地出租。这种组建建设性公司的运作模式, 对项目的落户有了更大的主动性和选择性, 对于一般的项目用地, 实行只租不买的办法;对符合产业规划的项目, 或以优惠的价格进行出租。

3.2 鼓励建设和使用标准厂房

除了采用灵活的供地方式外, 还可以采用建设标准厂房, 以标准厂房出租的形式吸引投资。按照传统由企业自己投资建厂, 最快也是两年以后才能投入生产。而通过承租现成的工业标准厂房, 一方面企业能够在最短的时间内恢复生产, 另一方面还能有效降低企业的土地、厂房和配套设施等方面一次性投入成本, 使企业能把更多的资金用在生产经营上。

3.3 降低广西边境地区工业用地等别

对于防城区和东兴市, 建议国土资源部在重新调整城镇土地等别时, 对其土地降低1～2个等别。这样, 尽管防城区和东兴市的工业用地价格还是比越南相邻省份高, 但是与调整前相比, 价格已经降低了不少。再辅以其他优惠政策的情况下, 相信会有越来越多的投资者到防城区和东兴市投资。对于其他六个县 (市、区) , 由于其土地等别已经处于最后一等, 不能再降低, 但是可以考虑给予这六个县 (市、区) 最低工业价格下调不超过30%的优惠政策。

参考文献

[1]毕宝德.土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社, 2001:1-36.

[2]米良, 王灿平, 陈令华, 等.越南社会主义共和国经济贸易法律指南[M].北京:中国法制出版社, 2006:106-234.

工业用地成本 篇2

京津唐地区篇

——策划/本刊研究部

《2005前三期《特别关注》版块为创业者提供了长三角和珠三角地区创业成本调查以及京沪深三地创业政策环境比较，刊出后受到了广大创业者的强烈关注和热心建议。本期将应北方创业者要求，推出京津唐地区的创业成本调查。

我国三大经济圈中，和经济繁荣的长三角地区以及资源丰富的珠三角地区相比，京津唐地区作为我国的心腹地带，自有其得天独厚的成本优势，它的创业优势正逐渐凸现。

其中，北京的创业机会，是其他任何城市难以比拟的。虽然有人说，北京做事要讲“关系”，但在e时代、新经济下，北京那种淡化工业、重工业，重环保，高科技发展极为快速的特点以及政府出台的政策措施，都利于个人创业。

2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告表明，三大重点地区中，京津两市地价继续处于高位，工业用地地价为520元/平方米，远高于全国平均水平，但京津两市综合地价增长率为5.76%，基本与全国6.08%的平均增长率持平。

——题记

004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》表明，三大重点地区中，京津两市地价继续处于高位，工业用地地价为520元/平方米。工业用地增长率只有1.92%。

2005年第一季度京津唐主要城市地价水平及地价增长率 （数据来源于国土资源部2005年第一季度城市地价动态监测报告）

◎ 北京工业用地成本

2005年第一季度北京工业用地地价是482元/平方米。北京对国家级、市级开发区内高新技术企业土地使用权出让金按75％征收，且减半缴纳城市基础设施“四源费”和大市政费。

最近几年，北京的地价增长已趋于平缓。以2004年地价监测结果为例，2004年北京工业的增长率为0.23%，远低于全国平均的1.92%。

◎ 天津工业用地成本

2005年第一季度天津工业用地地价为563元/平方米。以天津天狮工业园区为例：凡在天津天狮工业园区设立的国内外生产性企业，符合园区产业方向的，经营期10年以上，以出让方式获得土地使用权的，土地基准地价每平方米90元（每亩6万元），至于投资规模大、技术含量较高的企业，土地出让价格及付款方式将给予更大优惠。

◎ 唐山工业用地成本

（单位：元/平方米）

◎ 秦皇岛工业用地成本

秦皇岛工业用地成本以秦皇岛经济技术开发区为例：区内土地出让金每公顷90万～120万元人民币，使用期限为50年。

小城镇工业用地布局研究 篇3

(一)小城镇工业用地布局现状的特点

我国的小城镇是乡镇工业的集聚地,其工业用地布局主要是针对于小城镇区域内产业、服务和基础设施空间上的功能组织形式及各因素之间相互协调的结构关系,既与经济技术开发区“布局集中、产业集聚、土地集约”的指导思想相同,又有别于经济技术开发区;既与大中城市工业用地布局一脉相承,又因其特殊的城镇形态和地理位置,而有别于大中城市工业用地的布局形式,形成了具有自身特点的布局形式。

1. 依托大城市的产业链,以城市飞地形式布局

小城镇工业在技术、设备、人才、信息和市场等方面对大中城市工业存在着较大的依赖性。这种脐带关系使小城镇的工业用地布局形态受大中城市工业的影响较大。随着大城市内部的工业企业分工的不断细化,技术密集型产业常常把公司总部、研发、设计和销售中心留在市中心,将产业链中间环节的生产活动向周边小城镇迁移,这就造成小城镇工业用地以城市工业飞地的形式进行布局。

2. 沿交通干道蔓延式布局

在现代信息化社会,交通的可达性、运费、运输时间对小城镇工业用地布局具有重要影响。因此,现状小城镇的工业用地大都依附于一定的交通干道进行布局,如沿公路、铁路和河道等布局。

3. 自下而上的发展,分散式布局

小城镇的工业发展是一种自下而上的发展方式,多为民间投资或集资,建设工业企业多为中小企业,国有企业较少。小城镇有限的地域范围、基础设施及配套设施,造成了现状分散的布局形态,分散式布局有两种:其一,以斑块形式对工业企业进行集中布局;其二,发散不均、随意布局。

(二)小城镇工业用地布局现状存在的问题

在我国,大多数小城镇的旧有工业基础比较薄弱,加上长期缺乏有效的规划指引,工业用地基本上处于根据需要随意建设的状况。笔者在此列举了在小城镇工业用地布局中比较有代表性的几类问题。

第一,规划不到位导致小城镇工业用地自发性布局。在布局规划前期,一些优势区位被抢先占用,布局规划后期,工业企业往往以分散布局方式,在原有的用地之间进行填充。

第二,布局形态松散且与居住用地交叉布置。小城镇原有工业布局较为散乱,尤其是有些工业企业混杂在居住区内或小巷深处,道路不通畅、交通条件差、运输也极为困难,易造成交通堵塞或引发事故,对工业企业的生产十分不利。

第三,小城镇工业用地规模过小,造成用地浪费严重。小城镇的工业大多以乡镇工业、私营工业为主,工业企业规模小是小城镇工业的一个突出特点,但也是其发展的瓶颈。长期如此,不仅满足不了生产需要,更谈不上预留发展备用地。

第四,各大产业抢占土地,造成小城镇工业用地与耕地比例严重失调。目前,我国小城镇工业用地占32%以上,住宅集中用地不足30%。对比其他国家城镇工业用地,如新加坡模拟万户新城镇用地平衡表中,工业用地仅占9.2%;日本城镇用地构成比例中,工业用地、居住用地与其他用地的比重分别为13%、76%和11%。由此看出,我国小城镇的工业用地配置比例严重失调。

二、小城镇工业用地布局分析

(一)小城镇工业用地布局的影响因素

1. 自然地理因素

自然地理环境是小城镇工业用地布局需要考虑的载体,工业用地如何布置、以何种方式进行组织都与自然

条件紧密相关。在对小城镇工业用地进行布局时,必须考虑所在区域的气象、水文、地质地形等情况,避免在灾害频发地段建设工业项目,要充分考虑小城镇防灾系统与工业用地布局之间的关系。

2. 交通因素

交通往往是联系区域空间中各项活动的纽带,决定了空间相互作用的深度和广度。以往的理论十分重视交通对于小城镇工业用地布局的影响,如同心圆理论分析了以交通干道为扩展枝干,小城镇的各类用地围绕着通往小城镇所在区域各大城镇的主干道路进行布局;工业区位理论也试图针对寻找交通因素与工业用地布局的合理协调关系进行研究。交通的可达性、运费、运输时间都是小城镇在工业用地布局时应当考虑的要素。由于小城镇不免受到其周边大城市辐射作用的影响,一些由大城市外迁入小城镇的工业企业,大都是沿着交通干道进行分散布局的工业区,用以求得良好的区域通达性。

3. 人为因素

小城镇工业用地布局另一个比较重要的影响因素是人为因素,它通过人为的规划或是设计,限制了小城镇工业用地布局地点及布局方式;人为制定政策的变动(如工业小区内的工业发展优惠政策、小城镇政府自行制定的用地优惠政策等)会改变工业用地布局的区位优势。

4. 集聚与分散因素

集聚与分散的动力源于规模效应的作用。集聚因素是指一定量的生产集中在特定的场所带来的生产或销售成本的降低;分散因素是集中的反作用力,是指远离集中区域所带来的成本降低。小城镇工业用地的布局会随着集聚与分散因素影响作用的大小,而对小城镇工业用地原有的布局形式进行集聚与分散。集聚因素带来了小城镇工业用地的向外扩张,并且形成了紧凑的布局形式,而分散因素促使小城镇产生新工业用地,促使小城镇工业用地的不断扩张。

(二)小城镇工业用地布局的基本要求

1. 综合考虑土地集约与预留发展空间

小城镇工业用地布局在考虑到土地集约利用最大化的同时,也要为小城镇进一步发展预留出可供工业用地扩张的发展备用地。

一般情况下,小城镇工业用地的规模确定,基本上要参考该镇的人口规模,镇域人口在5—10万人的,一般布置一个工业区;10—12万人的,一般布置两个工业片区;镇域人口超过12万人的小城镇,其工业用地布局要求设置专业功能性较强的产业门类。

笔者就每个独立工业园区内的工业发展备用地的布局方式进行归纳总结,主要有以下几种方式:

第一种布局方式是将工业区内的各个企业定义为一个统一体,发展备用地统一预留,这种安排有利于工业园区内部紧凑布局,但各工业企业或生产车间缺少各自的发展空间。

第二种布局方式是在各工厂企业附近预留发展备用地,为各企业或生产车间预留扩大规模后的用地。这种布局形式会造成发展备用地预留量过度、过于分散,如果利用不好将会造成土地的浪费。

第三种布局方式是在工业区内预留新建项目的发展备用地,也就是将今后有发展需求的工业企业布置在发展备用地附近,为小城镇工业园区内部的工业企业有计划地预留扩建用地。

2. 充分结合小城镇固有基础设施,节约建设成本

小城镇工业用地布局规划不仅要紧密结合小城镇各类用地功能分区,而且也应结合基础设施规划。对于大型基础设施配置,如污水处理厂、电站、货运码头等的建设,不能单靠小城镇镇区来解决,即使有雄厚的资金,也应避免盲目投资造成不必要的浪费。因此,进行小城镇工业用地布局时,要注意充分利用小城镇固有的基础设施,尽可能地进行挖掘改造,这样既可以加快建设速度,还可以节约建设成本。

3. 便利的交通条件

由于工业企业的特殊行业对交通的需求,在对小城镇工业用地进行布局时就必须考虑有交通运输需求的工业用地的布局形式。例如,有的企业要求具有便捷的交通,方便其所需原材料、燃料的运输,产品的外销及与其它企业之间的联系协作,这样就必然要求在交通干道、铁路沿线及河流水域等便于物流集散的区域进行布局。

三、小城镇工业用地合理布局的建议

(一)强化小城镇工业用地布局规划的作用

小城镇发展和小城镇工业用地建设都具有一定的组织性,然而现代社会是快节奏的社会,激烈的市场竞争一定程度上影响了社会公益事业的正常发展,所以有必要通过规划从公共利益的角度对人们的行为进行引导。现阶段我国小城镇用地布局规划的作用较为弱化,一方面是由于用地布局缺乏适用性,与我国现行的市场经济体制脱节;另一方面是规划缺乏适用的法律法规,地方政府的行政性规定大于规划效力。

为此,强化小城镇工业用地布局规划的作用可从以下几个方面入手:

1. 以市场经济体制为背景,编制小城镇规划。

2. 加强规划之间的衔接,即从规划期限、用地规模、规划范围、实施保障措施等方面实现规划的统一性。

3. 建立以规划为基础的动态土地管理机制,实现规划的法制化。

(二)培育有序、有效的土地供应市场

以市场化方式配置小城镇的土地资源,能有效地控制企业多占地、随意占地的行为。但目前我国的小城镇土地市场发育不健全、功能不完善、管理不到位,无偿供地和低价供地行为还大量存在,特别是一些地方政府制定了相关土地政策,实施用地大幅度优惠,干扰了土地的市场化运作。因此,有必要进行土地市场建设,培育有序、有效的土地市场,实现工业用地的市场化配置。具体可从以下两方面入手:

第一,深化小城镇土地有偿使用制度改革,完善价格调控机制。

第二,小城镇在土地市场建设过程中还要进行政策创新,积极探索集体土地的市场化运作模式。

(三)以循环经济发展为指导进行小城镇工业用地布局规划

小城镇工业用地布局规划是对小城镇工业企业建设用地的综合部署，是小城镇一定时期内的发展目标和计划，是小城镇总体规划的基础和前提，同时也是小城镇发展循环经济的重要前提和基础。根据各类小城镇的特点和实际情况对小城镇的工业产业建设活动进行统一安排和有效控制，保障小城镇的各项事业能有秩序地协调发展。

四、结语

目前,我国小城镇工业用地布局规划相关标准、规划技术指标体系研究成果相对不足。从现阶段的规划重点来看,小城镇工业发展的趋势逐渐由技术密集型产业替代劳动密集型产业,重点发展高新技术以及能耗低、对环境污染较小的产业。因此,未来小城镇工业用地布局需要将生态规划理念纳入进来,以形成科学合理、统筹兼顾、便于操作的规划方案,指导未来小城镇工业的可持续发展。■

摘要：随着我国城镇化水平的提高,小城镇在社会经济生活中扮演着越来越重要的角色。由于我国确立了工业化与信息化互相促进的新型工业化发展道路,大量城市工业企业外迁至城市周边的小城镇中,或是在距离城市较远的小城镇地区重新选址建设。小城镇工业用地布局的合理性与适应性直接影响着城镇土地利用结构的合理性,从而影响地区经济发展。本文从城市规划的角度,对小城镇工业用地布局进行研究。

参考文献

[1]杨万钟.经济地理学导论[M].华东师范大学出版社,2005.

[2]李兴国.关于小城镇建设用地管理的思考[J].中国土地,1999(7):15-16.

[3]高鸿鹰.工业集聚与区域经济发展不平衡[D].武汉:武汉大学,2005.

工业用地审批流程 篇4

各流程详细说明：

各 步 骤 说 明 及 注 意 事 项：

1、多部门联席会议讨论项目：有些开发区或经济园区是主任办公会议或其他形式，这个会议主要是涉及企业日后投资密度、外资比例、实收资本、鼓励行业、容积率、产出效能、社会效益等相关的管理部门派人参加，集体讨论项目的可行性，所以可行性研究报告是十分重要的。这是一个比较公开的讨论过程，尽管可能存在某个领导的个人意思，但是要想在会议上通过项目还是要靠实力

和内容的。这是前期审批的最关键一步。一份好的可行性报告可让你事半功倍； 前期审批的最关键一步。

2、招商局审批：一旦多部门联席会议通过项目的论证，接下来开始办理审批手续，审批时间长短不一，短则几天，长则数月。

3、工商登记手续：取得招商局批复后就可以带齐其他资料去工商部门办理登记手续了，一般资料齐全后再3～5个工作日后可以取得营业执照，但是现实情况基本要1个月左右的时间，因为基本上所有企业起草的章程都不会符合工商局的要求，都需要来回修改数次，如果设计经营范围的修改，则需要到招商局重新取得批文或批复（一般数天），领取的营业执照中注册资本项标明实收资本为零。章程必须规范，以免造成不必要的时间浪费。

4、国地税和银行开户：这两步办理的手续相对简单，但是选择开户银行一定要谨慎，因为日后涉及到位资金开户银行的选择要谨慎

5、实收资本到位和验资：按照审批时批文的要求，领取营业执照后3个月内要将首期资金到位，一旦资金到了银行的资本金账户后，要请会计师事务所出具验资报告，凭验资报告要申请新的营业执照，换发执照中注册资本项中实收资本为验资报告所标金额。

6、外汇结汇和预付保证金：汇到资本金账户的资金为外币，不可以在中国国内直接使用，所以要兑换为人民币，由于我们国家实行外汇管制，所以外币结汇要外汇管理局许可后方可进行，一般银行会协助办理，但不是每个银行都能办好的，结汇成人民币后其中部分要预付土地招拍挂的保证金。

7、土地公开招牌挂程序：所有土地必须经过招拍挂流程方能签署用地手续，一般在国土资源部门的网站上有公开招拍公告，按照规定所有符合要求的企业都可以竞价购买，实际情况除了办好上述手续的企业能够取得招拍地块外，其他参与的企业都是不符合要求的，所以如果您没有办理好前面的审批手续，也不用去尝试竞价了，最后损失的不会是别人。没有办理好以上手续的企业不要尝试竞拍

8、签署土地出让手续：当招拍挂过程完成后，需要准备其他文件，比如成交确认书、规划红线、勘测定界报告、环保批复等一系列资料，这些文件准备完毕后才可以签署土地出让手续。

改进工业用地供地方式刍议 篇5

2010年4月22日湖南省人民政府所批准的《长沙市资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验实施方案》，其中“实行城市土地投资强度分级分类控制，探索建立工业项目分类进工业园区控制机制”，是该方案推进土地管理体制机制改革的一项重要内容。于是从改进工业用地的供地方式着手，为改变经济增长方式服务，实现可持续性发展，成为笔者感兴趣的一道课题。

工业用地资源的配置需前置性控制指标

以长沙为例，2009年长沙市供应工业用地16宗，总面积266.38公顷，出让面积231.96公顷。假如要考核这些工业用地的供应价值，依据现行供地经济技术指标，很容易计算出这些土地将会建成2843903.423建筑平方米的厂房。可如果进一步问这些土地的供应价值，如供应这些项目的土地每年能产生多少社会财富，土地使用的性价比如何，可否以较少的土地达到相同的社会经济效果，恐怕没几个人能够回答。这是因为目前工业用地出让条件只有用途、面积、纯出让金和容积率，属于对粗放型、劳动密集型工业企业用地的控制标准。这显然不能适应改变经济增长方式的需要。

因此，有必要实行一套工业用地的前置性控制指标，从企业落地的源头抓起，促进地区工业结构的转型，进而逐步实现改变经济增长方式的目标。

将土地纳入国有土地储备库管理

鉴于长沙目前尚未将先导区以外的工业园区内完成前期开发的土地纳入国有土地储备库，以致工业园区承担了土地出让前从转用征收、前期开发、配合政府招商、委托交易全过程的工作。因此，建议将这部分土地在供应前纳入到市级土地储备库，实行按年度计划统一供应。

可以依据长沙的实际情况实行铁路警察各管一段的办法，将土地出让前的工作分段负责进行。第一段，工业园管委会仍然负责依据市国民经济发展规划和土地利用总体规划，申请办理园区项目用地的转用征地审批手续，负责协调土地拆迁安置补偿工作，负责园区公共设施工程建设的招投标工作。第二段，当土地达到熟地标准时，经核算和评估交予市土地储备中心验收入库。第三段，入库土地经立项程序后由市国土资源局批准用于招商引资。

执行前置性控制指标的主体及程序

各级政府依据国民经济发展规划，制定工业园区招商引资年度计划。计划包括产业布局、科技水平、产能规模、产品结构、社会就业、税收利润预期、服务配套等。

工业园区依据政府招商引资计划，按照国土资源部工业项目用地指标的标准，分项目拟定用地投资强度、产业容积率、建筑系数和非工业用地控制四大指标，向发改委递交工业项目招商引资申请。该申请具有项目预申报的功能，与实施工业用地招、拍、挂的项目申报相比，区别在于只有项目的准入标准，而未确定项目的企业单位。

发改委、工业管理部门和环保管理部门在政府招商引资计划和具体项目四大指标基础上，再增加单位土地的产能利税、单位产值的能耗与减排等综合性指标，并核准项目（土地引资规划）立项申请。

国土资源局依据土地利用总体规划、年度工业用地计划和国土资源部颁布的工业项目用地指标体系，对工业园区所提出的用地申请，按项目（土地引资规划）立项审核的内容审核批准。“经市政府批准后”对土地储备中心下达同意工业项目用地出库书。

工业园区凭土地储备中心土地出库的文件资料，进入招商引资程序。

招商引资和土地预申请相结合的供地方式

建议将国土资源交易中心的工作前置至招商引资阶段。当土地储备库中的工业用地准予进入招商引资程序后，工业园区即向国土资源交易中心递交招商引资的《项目条件与交地承诺书》，与交易中心共同制定招商引资方案。交易中心配合各级政府招商引资活动，利用自身网络和公共媒体发出工业项目土地预申请（勾地）公告，制作、公布和发放《预申请工业项目用地交易须知》的系列文件资料。

在交易中心发布《预申请工业项目用地交易须知》文件后，首先，项目意向投资人向发改委递交项目投资核准（备案）申请，并取得预备核准（备案）同意的资格。其次，项目意向投资人向国土资源局递交用地预申请（勾地申请）。最后，经商洽，项目意向投资人与政府招商部门签订《工业项目招商引资承诺书》，与交易中心签订《工业项目预申请（勾地）协议书》。

交易中心发布工业项目用地勾地结果公示。公示期内无人以同等条件表示愿意投资该工业用地项目，申请（勾地）成功，投资人与工业园区或土地储备中心签订《付款与交地协议》，与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

预申请（勾地）土地出现竞争者后的因应程序

在勾地期间内如另有人愿意以同等条件参加该工业项目投资竞争，新的投资意向人需向发改委递交项目投资核准（备案）申请，并取得预备核准（备案）同意的资格。

新的意向投资人需完全同意预申请人（勾地人）《工业项目招商引资承诺书》和《工业项目勾地协议书》的全部内容条款，并向交易中心递交竞投申请材料。

预申请（勾地）的协议人与新的意向投资人以同等条件公开竞争。以价高者得或招投标最高得分者确定该工业用地项目的投资竞得人。

工业项目投资竞得人与工业园区或土地储备中心签订《付款与交地协议》，与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，成为工业建设用地使用权人。

发改委对工业建设用地使用权人换发项目核准（备案）同意书。

如果在预申请（勾地）公告发布期就有不少于两家预申请人，则直接进入到竞争程序，以最高价或最高得分确定该工业项目的投资竞得人。

以先进的技术和统一的平台支持工业用地的供应与管理

要建立一个可供政府机关、发改委、国土局、规划局、工业管理部门、工业园区、招商局、环保局、监察局联网运行的工业用地供应与管理统一网络。这个网络具有以下几个特点：

一是一张电子图能准确反映工业项目用地的过去、现在和未来。这张电子地图由若干分图组成，既有整体布局，又有项目说明；既有已建成投产的项目，又有在建的项目，还有拟招商引资的项目。与现行的房地产信息网一样，只要点击任一工业园区内的某个工业项目，该项目的产业、品牌、规模、产值、利税、能耗、环保、人员等数据都会按年度状况呈现在电子图上供人了解。

二是能担负从预申请到交易全过程的信息公示与部分操作任务。土地利用总体规划、政府工业项目招商引资计划、工业园区征地拆迁进度、工业用地储备状况、拟招商引资的土地、预申请（勾地）进度、意向竞买人申请竞买资格、网上竞价和成交确认，所有这些工作都可以利用这个网络予以进行。

三是能作为政府部门有关工业用地各项工作信息交流的平台。政府各行政管理部门围绕工业用地的供应和管理，除了传统的纸质文件外，在取得特别数字身份确认后，还可以利用这个网络对工作结果作远程确认和部分行政审批。社会投资者也可以通过这个平台了解与工业项目有关的各行政管理部门的职责和各项相关政策法规。

四是新的供地方式和指标体系是经政府或人大组织专门的专家委员会认证，具有公开性、时效性、权威性、执行力和监督力度，还可以作为考核政府配置工业用地资源绩效的依据。

新的供地方式和指标体系的利多展望

如果我们有一套高标准的控制工业项目用地的指标体系，那么今后能来长沙投资落户的工业企业，其质量一定会更加好。如果我们将国土资源交易中心的工作做一个提前量，实行招商与预申请（勾地）相结合的供地方式，国土资源局配置工业土地资源的工作，就能既服务各级政府实行有针对性地出让工业用地，又能提高公开、公平和公正的交易水平。这个设想能够实现，国土资源局在节约集约利用土地方面的工作将有一个质的提升。

（本文作者系长沙国土资源交易中心高级经济师）

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工业用地 篇6

一、武汉城市圈工业用地存在的主要问题

(一) 武汉城市圈工业发展概况。

武汉城市圈的空间范围主要是以武汉为中心、100公里左右为半径的范围, 包括武汉、黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、天门、潜江等九个城市及其腹地。武汉的传统产业优势在工业, 建国后武汉就是在工业和教育的基础上奠定特大城市的地位的。经过几十年的发展, 武汉市形成了以汽车及机械、钢铁、光电子信息和石油化工四大支柱产业为主 (殷秩良, 2008) , 医药、轻工、服装纺织、建材和食品行业具有一定规模的综合性工业格局, 这些工业产业对武汉城市圈乃至整个中部地区工业的发展都产生了重要影响。与武汉市相比, 武汉城市圈周边城市的工业发展水平虽然比较落后, 但基本上都形成了自己初具规模且具有一定比较优势的支柱产业, 如孝感市的轻工纺织、盐磷化工、化学冶金、机电汽车、食品医药五大支柱产业;黄石的冶金、裁剪、纺织、机械和化工产业发展的比较快;鄂州市位于湖北东部, 西临省会武汉, 是湖北省重要的工业基地和鄂东的商品集散、物资流通中心, 正在建设的葛店开发区是湖北省首个国家级经济技术和高新技术开发区;咸宁市的机械、建材、食品和运输行业 (谢淑英、罗保祥, 2007) 。由于历史、地理因素及现实发展情况的差异, 武汉城市圈各个城市土地集约利用水平呈现不均衡的状态, 各城市第二产业比重均比较大, 武汉、黄石等城市中工业用地比重偏大, 不少工业企业占据市中心位置, 致使土地利用效益低下, 生态环境恶化。咸宁、天门的土地集约利用水平与平均水平相比很低。总之, 与沿海城市圈相比, 武汉城市圈整体的工业用地集约利用水平都比较低, 工业用地存在不少问题。

(二) 武汉城市圈工业用地存在的主要问题。

1.城市内存量工业用地利用效率低。由于过去较长时期的粗放发展, 使得目前武汉城市圈存量工业用地规模较大。一方面, 随着企业生命周期的完结和外部条件的变化, 一些企业已经调整、合并、外迁或关闭, 导致一些存量工业用地需要重新得到利用;另一方面, 产业升级和结构优化又需要大量土地, 而武汉市是中部地区人地矛盾比较紧张、人均耕地资源比较紧缺的地区, 通过充分合理利用现有存量工业用地, 并由此供应产业升级和结构调整产生的“用地需求”, 这无疑是解决未来武汉市用地问题的重要途径。

2.工业用地存在“圈大用小”情况。随着武汉城市圈发展对土地需求的不断增加, 工业企业在项目审批时采取粗放利用的策略, 千方百计虚增工业用地需求面积, 以争取可能大的划拨土地面积。而在实际运作中, 工业企业可能只需要很少的一部分就能满足用地需求, 这造成大量稀有的土地资源浪费, 大大降低了土地利用集约度。

3.工业用地结构和布局不合理。以武汉市为主的城市结构布局中, 中心城区用地结构很不合理, 土地的区位优势没有得到充分发挥, 工业用地偏高, 道路、广场、绿化、居住等用地偏低。此外, 工业、住宅等用地类型混杂, 部分低效、高能耗、污染大的工业用地和行政办公用地占据城市的黄金地段, 造成“优地劣用”的现象。

4.非法转让土地使用权。由于土地隐形市场的存在, 划拨土地进入土地交易市场的现象很多。部分企业在进行重组、兼并过程中, 没有经过审批允许就将划拨用地连同企业的其他资产一并进行处置。还有的企业将原来以出租方式取得的土地私自转租或转让, 有些出租年限甚至超过了批准的出让年限, 或者是在没有达到规定的投资开发条件下, 私自转让国有土地使用权。

二、武汉城市圈工业用地集约利用的影响因素分析

(一) 工业用地集约利用的内涵。

“集约”与“粗放”相对, 集约用地是指不断增加土地的投入, 从而获得超额土地利用效益。综合众多国内学者对土地集约利用的研究及工业用地的特殊内涵, 本文将工业用地集约利用概括为:工业用地在城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划及相关法律法规的指导下, 通过增加工业用地的劳动力、资本和技术等要素的投入, 以提高微观经济效益为出发点, 以获取更多的经济效益、环境效益、社会效益等宏观效益为最终目标的管理经营活动。

(二) 根据武汉城市圈工业用地利用的现实情况及工业用地集约利用的内涵, 影响武汉城市圈工业用地集约利用的因素。可概括如下:

1.土地市场机制不健全。武汉城市圈土地市场发育不够成熟, 尤其是武汉周边城市, 土地市场开发仍处于初级阶段, 市场体系不健全, 市场主体行为不规范, 市场因素对工业用地的影响尤为明显。首先, 武汉城市圈内土地供求关系混乱, 各城市的土地需求结构以工业用地为主, 这就决定了引入市场机制的困难性, 而政府对土地的行政干预又人为造成工业用地供给量不断扩大, 导致土地供给大于需求。其次, 工业用地市场竞争机制不健全。研究表明, 武汉城市圈发展过程中, 地方政府间为片面追求招商引资而导致土地供应中出现恶性竞争和过度竞争, 使土地市场呈现“买方市场”, 实际供给量远大于有效需求量, 工业用地者之间缺乏有效竞争, 土地的取得成本低廉, 导致城市圈土地资源利用粗放。再次, 武汉城市圈不少地区间变相压价而产生的非正当竞争现象导致工业用地的出让价格过低。

2.政府对工业用地利用的管制存在缺陷。和国内其他不少地区一样, 武汉城市圈内各级政府的土地利用管制制度还存在一定的缺陷, 比如土地利用规划制度的市场适应性不够, 缺乏科学的人均工业用地指标和地均投入标准等, 工业用地缺少对土地利用效益的研究和调控。其次, 由于现行征地制度的补偿标准较低, 工业用地扩张占用农地的成本较低, 农地非农化的数量在一定程度上偏离了城市圈发展所需的最优量。还有, 存量工业用地集约利用的潜在激励机制还有待于进一步调整和完善。最后, 政府对土地资源利用监督乏力及对市场运行机制的反馈缺失和滞后也是政府管制存在缺陷的重要表现。

三、武汉城市圈工业用地集约利用机制理论分析框架

武汉城市圈工业用地集约利用的实现需要借助市场机制、政府干预及公众参与三方面的力量, 通过市场机制提高工业用地的配置效率, 利用政府干预弥补市场缺陷, 通过公众参与对市场机制和政府干预加以补充、完善和监督 (如图1) 。市场机制起基础性作用, 是集约利用工业用地的内在动力;政府干预则通过规划、管理和技术等措施消除市场失灵, 实现对市场供求关系的有效调节;在市场机制和政府干预相对接的情况下, 公众参与机制主要是监督政府的宏观调控措施, 对市场失灵进行反馈、补充, 以上三种机制相互作用、相互影响, 共同构成了武汉城市圈工业用地集约利用的调控机制。

四、框架思想指导下的具体措施

(一) 充分发挥市场机制配置工业土地资源集约利用的基础性作用。

1.营造武汉城市圈公平有序的市场环境。首先, 不断完善土地出让市场的建设, 具体措施有:健全完善工业用地土地使用权招标拍卖挂牌出让运作机制, 确保土地供给的公开、公平和公正, 扩大市场配置土地资源的范围, 建立“供给引导需求”机制下的市场化配置机制;缩小划拨用地范围, 将经营性的建设用地和不符合划拨条件的存量工业用地逐步纳入有偿使用的范畴;加强对协议出让地价的管理, 防止或杜绝低价出让工业用地。其次, 公开工业用地供应政策、供应计划和结果、工业用地开发进展情况及地价动态, 及时引导土地市场的供给和需求, 实现工业用地结构的合理调整;最后, 完善土地市场监管体系, 实施地价动态跟踪和监测, 构建工业用地地价反馈机制, 为创造良好的市场环境提供技术上的支持和保证。

2.供给引导需求, 公平竞争工业用地使用权。土地供给机制不合理、土地价格在很大程度上偏离土地价值, 引致目前的经济发展模式仍是土地替代型而不是资本、技术密集型利用方式。因此, 需要通过建立一个供给控制下的需求驱动市场, 通过地租地价的变动规律以及加快政府绩效评估制度和激励约束机制改革, 来引导和提高城市土地集约利用度。

3.有效发挥土地价格机制的核心作用。武汉城市圈工业用地的低效和粗放利用, 与现实中土地的价格杠杆调节手段严重滞后有直接的关系 (吴郁玲, 2007) 。因此, 在竞争环境的市场机制下, 政府及相关土地管理部门应该合理利用价格杠杆, 科学制定工业用地价格, 改革完善征地制度, 适当提高工业用地的取得成本, 建立合理的价格形成机制和价格体系, 并及时进行地价调查和反馈, 不断更新基准地价和标定地价成果, 为市场交易提供重要的参考依据。

(二) 加强政府干预机制在武汉城市圈工业用地集约利用中的宏观调控作用。

1.科学编制并严格实施规划。要实现城市工业用地的集约利用首先必须编制科学合理的城市土地利用规划。借鉴美国、英国等国家的土地用途管制的经验, 我国在编制城市规划时, 对土地的用途、人口密度、经济结构、资源分布、城市的配套设施对土地数量和质量的需求等都应做明确的规定。城市规划与土地利用总体规划修编, 必须坚持从实际出发, 紧紧地控制工业用地规模。在科学编制规划的基础上, 要严格地执行并实施规划, 不要因为单方面的因素随意改变规划的内容或推迟规划的执行。

2.政府干预盘活存量工业用地。在盘活武汉城市圈存量工业用地的方法上, 重要的是政府推动, 企业与政府合理分工协作, 以自发的流转来保证政策的实施效率。首先, 可以借鉴广东东莞的做法, 针对闲置工业用地出台专门的处置办法, 采取“政府托管”等方式推动存量工业用地的再利用;其次, 在竞争性土地市场存在供给和需求的情况下, 政府应采取措施鼓励工厂主到市场上交易土地, 通过市场来调节存量工业用地的供需, 实现存量工业用地的高效利用;最后, 应解决市场交易流转存量土地过程中存在的技术性问题, 例如通过《物权法》等规定工业地块到期后如何确定续期方式和价值, 为盘活武汉城市圈存量工业用地提供技术上的指导和支持。

3.加快土地置换。土地置换的涵义是指通过土地用途更新、土地结构转换、土地布局调整、土地产权重组等措施, 实现土地现有功能和潜在功能的再开发, 从而优化用地配置 (刘玉龙) 。土地置换就是在市场竞争中不断向配置效益更高的使用功能转换, 在城市用地动态的配置、转换、再配置中实现最大效益。根据武汉城市圈工业用地粗放利用的现实及土地置换的原理, 遵循市地效益原则, 依据城市土地价值规律, 将市区内地处黄金地段、效益差的、对居民和环境影响大的工业企业逐步迁出, 用来发展第三产业以及公益性用地, 促使城市用地结构从中心至外缘依次为商业用地-住宅用地-工业用地-仓储用地等, 促使工业用地合理利用。

(三) 建立健全公众参与工业用地集约利用的监督机制。

随着社会经济发展和土地市场的不断完善, 国内外的不少学者都逐渐意识到公众参与对土地宏观调控的重要作用, 而我国在公众参与机制方面的建设还急需加强。目前, 在美国、英国和加拿大, 政府所做的决策, 特别是土地利用规划、城市规划等和民众利益紧密相关的决策, 都要广泛征求群众意见, 然后经表决通过后才能实施, 这样的公众参与程序虽然历时较长.但可以最大限度地保障决策的正确性。因此, 我们可以借鉴国外的做法, 通过公众参与机制反馈群众对土地利用的意见, 使政府决策与群众意见相一致, 监督土地市场行为, 形成政府宏观调控体系、土地市场运作机制、公众参与机制相互协调发展的土地资源配置模式。根据武汉城市圈的实际情况, 公众参与工业用地集约利用机制的方式主要是对政府干预进行监督, 以减少违法和寻租行为的发生, 提高宏观调控的效力, 同时对市场信息进行反馈、补充, 加强公众参与咨询、听证制度和信息公开制度的建设。

参考文献

[1].王筱明, 吴泉源.小城镇土地集约利用研究[J].中国人口资源与环境, 2001, 11:36～37

[2].渠丽萍, 胡伟艳.如何建立城市土地集约利用的长效机制[J].商业时代, 2007, 11:10～12

[3].吴郁玲.基于土地市场发育的土地集约利用机制研究-以开发区为例[J].南京农业大学硕士毕业论文, 2007, 6

[4].锡晶, 邓李杰, 李立新.进一步完善工业项目土地集约利用研究[J].辽宁工程技术大学学报 (社会科学版) , 2005, 11

[5].谢淑英, 罗保洋.武汉城市圈各城市的产业优势分析[J].经济研究导刊, 2007, 3:114～116

[6].齐锡晶, 邓李杰, 李立新.进一步完善工业项目集约利用研究[J].辽宁工程技术大学学报, 2005, 11:595～597

工业用地 篇7

按照《国土资源部办公厅关于开展全国工业用地成本费用调查的通知》 (国土资厅发[2013]31号) 以及安徽省国土资源厅关于全省工业用地成本费用调查工作中“省市县分级负责、明确分工、专人负责”[1]的要求, 2013年11月13日, 安徽省望江县对本县工业用地成本费用调查完成了数据填报、修改完善、审核汇总、成果初报、修改完善、最终上报工作。笔者作为负责望江工业用地成本调查的技术人员, 拟对此次成本调查进行详细的技术解析。

1 工业用地成本调查的内容、工作模式、相关表格

1.1 工业用地成本调查的内容

工业用地成本调查主要是调查全国范围内的工业用地价格及相关成本要素, 目的是全面掌握工业用地市场、价格及各影响因素的现状与变化趋势, 服务于工业用地出让最低价标准及城镇土地等别调整等工作, 进一步健全和完善土地市场与地价管理体系, 大力促进土地节约集约利用, 从而更好地满足经济转型和新型城镇化的需求, 促进工业化、城镇化的健康发展[2]。

1.2 工业用地成本调查的工作模式

采取国土资源部统一部署, 利用司、省 (区、市) 和市 (县) 三级分工协作的模式。市 (县) 按照调查要求, 完整准确地填写调查表格, 按部、省两级的反馈意见, 及时修改完善、补充数据, 并按时上报。详见PPT《工业用地成本费用调查表填报要点及注意事项》之工作模式。

PPT《工业用地成本费用调查表填报要点及注意事项》之工作模式

1.3 工业用地价格调查的相关表格

主要为4张工业用地价格调查表格 (电子表格的下载邮箱:gyyt2011@sina.com) :基准地价调查汇总表, 县级行政单元统一年产值与区片价标准调查表, 县级行政单元工业用地平均成本调查表, 工业用地实例成本调查表。

2 望江县工业企业经济情况、用地情况和分布情况

望江县按照“一核 (望江县城经济发展核心区) 、两区 (望江经济开发区、桥港经济开发区) 、三线 (安九线、麦望线、江岸线) ”的总体思路, 着力打造工业经济发展平台。望江经济开发区是省级经济开发区, 自2004年启动以来, 现建成区面积10km2, 区内已有73家企业建成投产, 其中有申洲针织、越隆粘胶等投资亿元以上重大工业项目23个, 有规模以上工业企业36家。2012年县规模工业主要效益指标:经济效益综合指数245.82%, 主营业务收入122.74亿元, 利润总额2.58亿元。现已成为中国新兴纺织产业基地、国家首批农产品加工业示范 (创业) 基地、安徽省中小企业促进工程创业基地, 其中纺织工业园被列为安徽省“861”行动计划和30个产业集群之一。

3 调查工作的方法、过程及结果

3.1 调查工作方法、过程

为按时按质完成工业用地成本费用调查工作, 望江县政府高度重视, 县国土局具体抓好落实:

3.1.1 成立了领导小组

2013年8月26日, 望江县成立了工业用地成本费用调查工作领导小组, 具体负责组织协调、检查督促和任务的落实。

3.1.2 拟定了工作方案

依据《安徽省工业用地成本费用调查工作方案》, 拟定了《望江县工业用地成本费用调查工作方案》, 使调查工作得以有条不紊地开展。

3.1.3 召开了专题会议

8月27日, 望江县国土局牵头召开了全县工业用地成本费用调查专题会议, 就工业用地成本费用调查工作进行了安排部署。

3.1.4 分工析责到人、确保数据质量

结合望江县实际, 进一步明确土地储备中心负责核实工业用地成本调查实例, 耕保股、土地评估所负责填报核查数据, 参训技术人员选定调查案例和修正数据, 县局再次审核后上报。

3.2 调查结果说明分析

基准地价的价格分布县城区和各乡镇集镇, 以2012年1月1日为基准日, 于2013年5月6日公布实施, 县城区基准地价覆盖面积为:商服4.4km2, 居住17.61 km2, 工业10.17 km2。工业用地土地评估以此为依据, 参照评估修正体系。

基准地价在该县工业用地出让中的具体应用:

望江县工业用地基准地价反映了城镇不同区域工业用地的市场平均价格水平, 是出让工业用地时确定出让价格的重要参照依据。

依据基准地价评估工业用地价格, 为企业融资提供了土地价格参考依据。

由于望江县工业项目在同一区域内的准入“门槛”相同, 促进了工业项目向区位、投资环境、基础设施条件更好的区域集中。

征地统一年产值标准的情况:最高产值标准0.168万元/667m2, 最低产值标准0.155万元/667m2, 最高倍数21, 最低倍数10.5。按统一年产值测算的补偿安置费用:最高值3.528万元, 最低值3.255, 平均值3.3915万元。标准实施时间:2012年5月15日。

工业用地平均成本调查表, 各项成本数据根据近3年内征地案例发生的实际水平测算填写, 并具有区域代表性。

表中“其他成本”为新增建设用地土地有偿使用费, 取值为0.9334万元/667m2。

工业用地实例成本调查实例选取的标准:本次工业用地成本费用共调查12个案例, 选取的是近3年内征收且已供的新增建设用地;位于2006年国家备案并公告的望江经济开发区面积范围内用地10例、位于国家公告开发区范围之外且规划发展区之内的江岸线用地1例、位于国家公告开发区范围之外的麦望线用地1例;选择的案例土地成本能够体现本县级单元内高、中、低3个水平, 并且具有区域代表性。详见下表1。

调查结果分析:在定性分析该县工业用地的基础上, 通过定量研究工业用地成本费用, 得出:成本体现补偿, 价格不能反映级差地价、稀缺程度、供求状况、升值预期。多年来, 随着望江的城镇化, 城镇的人口聚集、城镇的扩张扩容、城镇的设施完善和用地环境的改善提高, 必然促进新增工业用地征地成本、土地开发成本的明显上升。同时, 出于招商引资的目的, 由政府主导的工业用地挂牌出让供应底价持续走低, 市场化程度不高, 工业地价水平明显偏低, 政府承担的征地补偿、土地开发、行政成本压力明显过大。要根本解决低成本出让工业用地的问题, 必须完善工业用地的价格形成机制与低效用地的退出机制。

4 调查工作的经验与分析

4.1 望江县在数据填报中遇到的难题

望江县地价没区分商服居住用地面积, 导致商服居住用地对应的基准地价覆盖面积及其级别面积不能分别填表

4.2 处理措施

经抽样调查与县局核准, 望江县商服居住用地比例, 按2:8分解填报面积。

4.3 改进建议

下次基准地价更新时采用电子图, 可从地理信息图上直接提取计算。

5 调查中使用的相关文件、标准及测算依据、数据来源

依据《全国县及县以上行政区划代码表》 (国家标准GBT2260-1999) 规定, 望江县行政区划代码为340827。

依据《望江县人民政府关于公布城镇土地级别与基准地价的通知》 (望政[2013]16号) 规定, 确定土地级别与基准地价。

望江县的地价内涵:开发程度为五通一平, 基准日为2012年1月1日, 最高使用年期为商服40、住宅70、工业50, 平均容积率为商服1.4、住宅1.3、工业1.0。

依据《安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知》 (皖政[2012]67号) 和《安徽省国土资源厅关于做好新征地标准实施工作的通知》 (皖国土资[2012]166号) 及《安庆市人民政府关于调整安庆市征收土地上青苗和房屋等地上附着物补偿标准的通知》 (宜政秘[2013]16号) 规定, 确定望江县统一年产值标准和补偿安置费用。

根据财政部、国土资源部《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》 (财综字﹝1999﹞117号) 和财政部、国土资源部、中国人民银行关于《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》 (综﹝2006﹞48号) 规定及依据《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》 (国土资发[2008]38号) 等规定, 望江县的土地等别为14等, 及其相应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准。

望江县主导土地开发程度为“五通一平”, 即通电、通路、通上水、通下水 (排水) 、通讯、土地平整, 其相应的主导土地开发程度成本按70~150元/m2, 确定为120元/m2。

依据安徽省工业用地成本费用调查技术规定, 工业用地成本=土地征收补偿安置费用+土地开发费+相关税费+其他成本。望江县土地出让收入支出范围主要包括:土地报批成本 (含上缴的新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、被征地农民社会保障费等各项费用) 和拆迁补偿支出等各种成本。

经抽样调查, 望江县住宅末级地商品住房销售均价取值为2200元/m2。

参考文献

[1]胡文生.安徽开展工业用地成本调查[N].中国国土资源报, 2013-08-31:02.

工业用地出让中应注意的法律风险 篇8

一、拟用地人应对项目土地的位置进行合法性审查

由于大多数工业用地都集中在工业区或者开发区, 这就使得拟用地者应当首先明确所涉及的工业区或者开发区是经过哪一级政府批准设立的。

根据国务院相关规定, 设立各类开发区, 实行国务院和省、自治区、直辖市人民政府两级审批制度。省、自治区、直辖市以下各级人民政府不得审批设立各类开发区。设立经济技术开发区、保税区、高新技术产业开发区、国家旅游度假区、边境经济合作区的审批权在国务院。凡要兴办上述各类开发区的, 有关省、自治区、直辖市人民政府应认真做好前期规划和可行性研究的指导工作, 并向国务院申报。

为吸引外资兴办工业、农业、国际旅游业和高新技术产业开发项目, 各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区的资源情况、实际需要和条件, 批准设立少量省级开发区 (旅游度假区) , 在现有权限范围内制定有关优惠政策, 并报国务院备案。但各省、自治区、直辖市人民政府批准设立的开发区, 不得沿用国务院批准设立的各类开发区的名称和政策。

综上, 具有合法地位的开发区必须是经省级人民政府或国务院批准设立的。而其他政府机构, 如县级市、区政府或者镇政府批准设立的开发区, 尽管也冠以开发区的名称, 实际上无法享受国家或者省级政府给予的税收等优惠政策。

另外, 由于许多省级开发区已经开发多年, 原经正式批准的开发区用地范围内的土地已经基本用完。有的政府为了招商引资, 在未经原批准机构批准的情况下就擅自扩大开发区的范围。这些擅自扩大范围的开发区是不具有合法法律地位的。

二、拟用地人应对项目土地是否符合土地利用总体规划和城市规划进行审查

1. 土地利用总体规划

根据我国《土地管理法》的规定, 土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。根据国务院的规定, 土地利用总体规划的期限一般为15年。

拟用地人应当核实该项目土地是否在土地利用总体规划中的建设用地范围内, 对从土地管理部门取得的土地利用总体规划文件也必须进行合法性审查。

拟用地人准备在一个地区投资建厂时, 首先应当取得该地区省级、市级、县级甚至乡级的《土地利用总体规划》, 现在生效的省级《土地利用总体规划》大部分均为1997年至2010年的规划。

2. 城市规划

审查城市规划的目的是确定拟出让地块是否符合工业用地或仓储用地等项目用地的用途。通常情况下需要通过当地的城市规划行政管理部门才能获得该项目土地的城市规划文件。

城市规划一般分总体规划和详细规划, 大中城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量, 协调各项基础设施和公共设施的建设, 在总体规划基础上, 也编制分区规划。城市总体规划内容一般包括:城市的性质、发展目标和发展规模, 城市主要建设标准和定额指标, 城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署、城市综合交通体系和河湖、绿地系统, 各项专业规划, 近期建设规划。城市详细规划应当包括:规划地段各项建设的具体用地范围, 建筑密度和高度等控制指标, 总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。拟用地人应重点核查分区规划和详细规划。

根据我国《城市规划法》的规定, 城市规划事项分级审批, 城市规划必须履行编制和审批的法律程序才能生效。直辖市的城市总体规划, 由直辖市人民政府报国务院审批。省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划, 由省、自治区人民政府审查同意后, 报国务院审批。省、自治区人民政府和直辖市以外的设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划, 报省、自治区、直辖市人民政府审批, 其中市管辖的县级人民政府所在地镇的总体规划, 报市人民政府审批。其他建制镇的总体规划, 报县级人民政府审批。

城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前, 须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。城市分区规划由城市人民政府审批。城市详细规划由城市人民政府审批;编制分区规划的城市, 除重要的详细规划由城市人民政府审批外, 其余由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。拟用地人要特别注意城市规划的审批机构及程序是否符合《城市规划法》的规定。

三、拟用地人应审查该项目土地是否经过了农用地转用和土地征用的合法程序

拟用地人需要了解项目土地是属于国有建设用地还是农用地。如果已经属于国有建设用地, 应当向当地的土地管理部门取得农用地转用和土地征收的政府批文, 并根据办理农用地转用和土地征收的地块面积以及我国法律所规定的审批权限来审查其合法性。

根据我国《土地管理法》规定, 建设占用土地, 涉及农用地转为建设用地的, 应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地, 涉及农用地转为建设用地的, 由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内, 为实施该规划而将农用地转为建设用地的, 按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内, 具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。前述以外的建设项目占用土地, 涉及农用地转为建设用地的, 由省、自治区、直辖市人民政府批准。

征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的及其他土地超过70公顷的, 由国务院批准;征收前述规定以外土地的, 由省、自治区、直辖市人民政府批准, 并报国务院备案。

如果项目土地依然为农用地, 则必须在办理完毕农用地转用和土地征用手续后才能进行土地出让。此时就需要了解农用地转用计划指标, 如果项目土地无法取得农用地转用计划指标, 则农用地转用和土地征用手续根本无法办理。

另根据国务院2006年8月31日发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》, 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内, 依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收, 调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报, 经国土资源部审核, 报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施, 实施方案报国土资源部备案。

四、拟用地人应注意项目土地的出让方式

拟用地人应当向当地的土地管理部门了解当地工业用地出让的方式是挂牌、招标还是拍卖。并应对招拍挂的程序、项目土地的规划条件、参与竞买的公司条件等问题进行详细了解。如果招拍挂的程序已经开始, 则需要从组织招拍挂的单位索取招拍挂公告、招拍挂须知、成交确认数、出让合同范本等一系列文件。

五、拟用地人应了解项目土地所在地的土地出让最低价和基准地价

2006年12月23日, 国土资源部发布了《关于实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》, 制订了统一的《全国工业用地出让最低价标准》, 已于2007年1月1日开始实施。但是, 目前大多数地区的协议出让最低价和基准地价都远远低于《全国工业用地出让最低价标准》中规定的金额, 大多数地方政府均在进行调整。

工业用地 篇9

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (中华人民共和国国务院令第55号) , 工业用地使用权出让的最高年限为50年, 现各地普遍按50年一次性出让工业土地。随着产业演变进程的加速, 这种土地方式一定程度上阻碍了土地集约利用程度的提高, 较难满足产业演进中的企业优胜劣汰需求, 加大了政府根据宏观经济发展规划调控土地利用的难度。因此, 如何实现工业用地出让制度更加适应产业生命周期特点和行业企业的优胜劣汰, 从而降低土地闲置和提高土地利用效率, 成为近期学者与政策制定者关注的一大焦点。国内外的有效探索表示, 工业用地弹性出让和年租金制等供应模式, 无论从理论上还是实践上, 都具有可行性和现实意义。

二、文献综述

产业生命周期的理论研究始于二十世纪八十年代, 源于产品生命周期理论。1982年, Gort和Klepper对产品的销售、定价和产量数据进行全面分析, 由此得到进入、大量涌入、稳定、大量淘汰和成熟等阶段, 对当今产业生命周期的四个程式化研究产生了较大的影响。国内学者也对产业生命周期理论进行了大量的研究。杨公朴、夏大慰 (2002) 认为产业生命周期的动态性主要有四个方面:个体产业的生命周期、产业演进周期、产业项目的阶段性和周期性、产业结构优化过程。隋广军、申明浩等 (2004) 以集聚区内企业的数量和质量为标志, 把产业生命周期分为生成、集聚、稳定和衰退四个阶段。潘慧明 (2006) 提出, 产业集群的成长存在生命周期, 尤其存在蜕变期, 并直接关系到产业的可持续发展能力。

三、产业生命周期理论及相关数据分析

(一) 产业生命周期理论。产业生命周期理论是企业战略管理实践和管理咨询中做企业外部环境分析时广泛使用的一种重要理论工具, 它通过行业增长率、市场集中度、竞争状况、市场容量、利润率、技术成熟度等指标, 将一个行业从兴起到衰落分成幼稚期、成长期、成熟期和衰退期四个发展阶段, 用以指导企业是否进入某个行业以及在现有各战略业务单元之间分配有限资源的战略决策。

(二) 相关数据分析。

1.内资企业生存时间分析。据国家工商总局《全国内资企业生存时间分析报告》, 寿命在5年以上的企业不到五成, 近五年内退出市场的企业平均寿命仅为6.09。具体来看, 企业的存活率不是直线下降的, 起初几年下降得比较快, 到后面的速度则会减缓。通过综合分析, 可以发现:一方面, 我国企业的生存时间普遍在10年以下, 远远未达到工业用地使用权出让的最高50年年限, 两者之间存在巨大的差异, 迫切需要探索出更加灵活的工业用地弹性利用措施, 以提高工业用地的集中集约利用水平;另一方面, 企业的生存年限具有一定的时间分布规律, 并且因行业、企业规模、地区等而有所不同, 启发基于企业的自身特点, 制定更合理的工业用地利用制度。

2.民营企业生命周期分析。我国改革开放以后, 出现了一批优秀的民营企业, 但均遇到了十年一变的周期规律。在英国, 小企业十年内的失败率也居高不下。

四、工业用地柔性利用制度建议

(一) 必要性分析。

1.减少企业寻租行为。当前, 工业用地的生产资料属性让位给了资产属性, 大部分企业拿地的动因不是为了扩大生产而是为了资产保值增值。采用工业用地弹性出让制度, 不仅利于国家在土地租赁后实施有效监管, 提高土地集中集约管理能力, 也有利于促进产业转型升级和经济发展方式转变。

2.利于土地资产增值。按照目前的国家财税制度, 以政绩考核为驱动的地方竞争造成了工业用地的恶性竞争, 包括规模、价格等方面, 变相造成了国有资产的大量流失。在弹性出让方式下, 一定程度上减少土地市场价格未来上涨带来的损失, 可以及早收回出让的土地, 进行重新的分配。

3.助于降低实体企业投资成本。采用弹性出让制度, 合理缩短土地的出让年限, 有利于减少实体企业对土地的投入, 而把更多的资金用于核心产品的生产经营, 更好地促进中小微企业的快速发展。由此, 推行工业用地弹性出让, 能达到一箭双雕的效果, 对实体企业减轻发展成本, 对政府有效盘活土地资源, 为区域健康发展留下较大的空间。

(二) 制度设计原则。

1.利益平衡原则。设计土地出让年限要符合各方的利益, 特别是产权人和使用人的利益。如设计年限过长, 则会影响到新进企业的成本, 国家对土地资源的调配能力;如设计年限过短, 会影响投资者的发展预期, 进而影响产业发展的信心以及招商引资工作的成效。

2.灵活多样原则。既要有公共基础建设活动也有纯商业盈利性质的活动, 既有传统发展的产业也有国家鼓励、引导发展的新兴产业, 不同工业活动的特点、性质往往不一样, 统一50年的工业用地年限不利于产业的升级转型与结构优化。

3.可持续发展原则。近日暴涨的工业用地价格透支了相当长时间的上涨空间, 不利于工业用地市场的健康持续发展。同时, 地方政府这种“寅吃卯粮”的做法, 也容易使得土地的财政收入难以为继, 无法平衡当前与未来的土地收益。适当缩短土地使用权的出让年限, 有利于平稳地价的增长, 也有利于房地产市场的健康发展。

(三) 推展“前准入+弹性供地+有效盘活+后评价”的工业用地柔性利用制度。实行“前准入+弹性供地+有效盘活+后评价”的工业用地柔性利用制度, 利于在合理的年限内对土地产出效益低下的土地使用权人所占有的土地进行合理合法的处置, 更利于实体企业注重发展核心业务, 提高自主创新能力。

1.制定适应性强的准入条件。针对不同的区位、产业类别等因素, 制定不同的准入条件, 不能一刀切。一是将城市分为城市核心区、产业区块、配套服务区等, 不同区位的准入条件不同。二是动态调整各类产业指导目录, 制订重点支持产业指导目录、产业结构调整淘汰指导目录和产业转移指导目录等;或只颁布负面清单, 明确应限制和淘汰的产业指导目录。三是对重点引进的符合区域产业规划的项目, 或者其他产值、税收较高的产业项目, 可视情况适当降低准入条件。

2.改变供地方式。对中小微企业原则上不再单独供地, 对战略性龙头企业可单独供地。从投资额、投资强度、税收等指标约束什么样企业可单独供地、什么样企业不可单独供地。同时, 要合理确定工业用地出让年限和租赁政策。

(1) 供地模式。一是对规模以下的企业, 原则上不单独供地, 鼓励项目进入标准化厂房进行生产;二是要求龙头企业以外的制造类项目在合理时间内迁入产业园区, 集中在产业园区内供应合理的土地或物业;三是原则上停止向园区以外供应零星工业用地。

(2) 出让年限。对工业用地采取分类别的出让年限。对重工业企业, 建议采用30~50年的弹性年限;对轻工业企业或新兴工业企业, 建议采用10~30年的弹性年限。

(3) 租赁政策。对新兴业态企业或轻资产类企业, 建议采用工业用地租赁政策, 对发展速度快、绩效表现好的企业, 可采取租金减少或租改让等支持措施。

3.盘活闲置用地。制定企业用地台账, 充分利用现有建设用地, 提升用地利用效率, 加大闲置土地处置力度, 制定盘活处置闲置用地的办法。一是按规定对闲置土地每年进行一次摸底、排查并清理;二是如发现闲置用地的情况, 要坚决依法依规处置。另, 因政府交地、城市规划调整、市政配套设施未到位等原因造成土地闲置的, 应有政府相关部门出具的证明文件。没有证明文件的, 按企业原因造成土地闲置的相关政策处置。

4.鼓励高标准厂房建设。鼓励产业园区开发建设标准厂房、特征厂房和定制厂房, 从厂房容积率、建筑密度、厂房层级等进行约束, 并予以相应奖励。第一, 使用新增建设用地新建高标准厂房的, 单宗地块建设区域中, 高标准厂房占地规模应在100亩以上;确需分开建设的, 可以由3宗以下地块组成, 但高标准厂房占地规模合计应在150亩以上。第二, 建设区域内高标准厂房容积率一般应达到1.6以上, 建筑密度一般不低于35%。第三, 制定厂房建设指导标准, 建议从行业、厂房层数、单位生产能力所占厂房面积等方面指导。第四, 制定高标准厂房建设与使用奖励政策:一是价格倾斜。以不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。二是免收新增建筑面积的土地价款。在符合要求的前提下, 对现有项目, 不再增收土地价款;对新项目, 严格规范工业用地控制指标, 建筑面积高于容积率控制指标的部分, 不再增收土地价款。三是对符合要求的标准化厂房项目, 区财政按照标准化厂房建设成本 (不含土地) 的20%给予投资建设主体一次性资金补贴。四是购买标准化厂房。可对入驻企业购房款5%一次性补助, 但是5年内不得出租或改变用途。五是租赁标准化厂房。对达到入驻要求的企业, 租赁多层标准化厂房一年以上的, 市财政按年租金的30%给予一次性补助, 补助金额不超过企业当年纳税本市留成部分。租赁的标准化厂房企业不得对外转租。六是鼓励为入驻企业融资担保。鼓励担保公司对租用、购买多层标准化厂房的企业提供贷款担保。对其担保的小额贷款 (单笔贷款不超过500万元) 担保费率不超过市场平均水平的, 可按照1%的年担保费率对担保机构进行补贴。七是对未入驻高标准厂房的中小微企业提供质量检测、产品开发、信息物流等服务的各类公共服务平台, 经验收合格达到公共服务平台要求的, 优先安排扶持资金。八是对入驻高标准厂房的中小微企业, 符合技术改造、技术创新、协作配套项目等, 优先安排项目扶持资金。

五、实施工业用地项目土地利用后评价机制

(一) 建立土地信息共享平台。充分利用现代信息技术, 建立资源共享、分工协作、合理推进的部门协同机制, 积极推动投资、产业、规划土地、房屋管理、工商等部门统一在城市空间地理信息平台上共享信息资源。建立统一的土地利用信用数据库, 为开展后评价, 提高土地利用效率, 加强科学决策奠定基础。

(二) 建立工业用地项目土地利用后评价制度。工业用地项目土地利用后评价可分别在建成阶段 (建成评估) 、建成后每3~5年 (过程评估) 、出让年期到期前1年 (到期评估) 等阶段进行。对单独供地的企业可通过已用地、容积率、税收、单位投资和产出等方面进行评价, 对运营商可通过园区已用地、入驻企业数量、投资额、税收等方面进行评价。

摘要：本文基于产业生命周期理论, 结合国家工商总局发布的《全国内资企业生存时间分析报告》等数据资料, 探索提出适合当前发展的工业用地供应模式, 以期提高工业用地价值, 有效促进产业转型升级。

关键词：产业生命周期,工业用地,弹性出让年限,柔性利用

参考文献

[1]Boldrin M., Levine D.Against Intellectual Monopoly[M].Cambridge:Cambridge University Press, 2008

[2]杨公朴, 夏大慰.产业经济学教程 (修订版) [M].上海:上海财经大学出版社, 2002

河北深泽县工业园以租代征违规用地 篇10

2011年11月13日，记者来到河北省石家庄市深泽县深泽镇工业园内，在302国道深泽镇段，记者看到一个大型户外广告牌，上面写着一个即将开建的发展项目——润泽鹅肥肝生产基地。

据了解，润泽鹅肥肝生产基地由深泽县润泽禽业有限公司投资兴建，占地257.89亩，总投资10.5亿元。项目将建设生活管理区、饲料配置加工区、填饲及屠宰加工区、精加工区和垃圾处理区五个功能区，主要涉及商品鹅养殖、屠宰加工、生产鹅肉罐头等项目。

广告牌背后，大片的土地被平整，一条长约200米新修的水泥路面平铺在这片土地上，一个四层的框架厂房也已经拔地而起。

工地上一个房子的旁边有3个人，死死地盯着记者的车辆，看到记者下车拍照时，其中一名工作人员还骑摩托车对记者进行追赶。

一个大张旗鼓开工建设的项目，却安排专人防止他人拍摄，这里是不是存在什么隐情呢？对此，记者在该项目附近的深泽镇伍仟村找到了答案。

“二队和四队被占地比较多，今年5月份，小麦还是青苗，深泽镇政府到我们村做工作，要征用我们的耕地，说是一亩地每年给800斤玉米和800斤小麦的当年折价款。实际上这就是告诉老百姓，我们租也得租，不租也得租。要是不租，就得有麻烦。” 伍仟村一位姓刘的村民对记者说，他表示，当时老百姓没有几个愿意的，但确实没有办法，现在还有几个人在坚持向上级反映这个事。尽管今年的补偿已经给了，但是谁来保证明年、后年就能顺利地拿到土地补偿款？与我们签的协议又没有经过公证，能成为我们获得保命钱的保证吗？

没有经过公证？这究竟是一份怎样的协议？为什么会让农民如此忐忑不安？

记者在村民提供的协议中看到，润泽禽业有限公司的建设，是以租赁的方式占用深泽县伍仟村的耕地，租赁期限实施19年，租地赔偿是每年每亩800斤玉米，800斤小麦的市价折算。

显然，这正是目前严令禁止的以租代征的违法用地行为。因此，这一协议一旦产生纠纷，必然被认定为无效协议。因此，凭这个一纸协议，也无法保证农民的合法权益。

随后，记者又在这份原本无效的协议上看到了这样的内容：占用伍仟村耕地建设项目是深泽县政府决定的，该协议除了伍仟村委会和土地承包人各持一份外，深泽镇政府也要存一份。由此可见，该项目的占地情况，从深泽县政府到深泽镇政府应该都悉数了解。

那么实际情况又是如何呢？对此，记者先行前往深泽镇人民政府进行了采访。

在深泽镇人民政府，一名自称是办公室负责人的陈姓工作人员，对记者提出的采访要求表示：“现在领导都不在，在县里开会，其他了解这块的工作人员也都不在。实际上，润泽禽业有限公司这个项目，镇上也只是服务，在用地方面，补偿老百姓方面做些老百姓的工作。”

接着记者走访了深泽县国土资源局，采访过程竟与深泽镇政府出奇的一致，仅见到“不了解情况”的办公室工作人员，且同样以领导开会或下乡为由表示无法接受记者的采访。虽然留下了记者的联系方式，承诺领导回来会给予答复，但直到截稿时，记者仍未接到深泽县国土资源局任何答复。

随后，在深泽县委宣传部的协调下，记者见到了两位自称是审计局和统计局的工作人员，他们以受政府指派负责协调该项目的工作人员的名义，向记者作出了说明，采访过程中，两位工作人员一再强调“贫穷和发展是导致违法用地的最大缘由”。